物業(yè)質(zhì)量保修金管理實(shí)施辦法

1、物業(yè)質(zhì) 量保修金管理 辦法第一章 總 則第一條 為了保障物 業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用， 維護(hù) 相關(guān)業(yè) 主的合法 權(quán)益，根據(jù)山東 省物業(yè)管理?xiàng)l例和山東 省物業(yè)質(zhì) 量 保修金管理 辦法（試行）等有關(guān)規(guī) 定，結(jié)合本市 實(shí)際 ，制定本辦法。第二條 本辦法所稱物 業(yè)質(zhì)量保修金（以下 簡(jiǎn)稱保修金）是指 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開 發(fā)企業(yè)）按照規(guī)定比例向物 業(yè)主管 部門交存的，作為保修期內(nèi)履行保修 義務(wù) 保證的資金。第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)新建物 業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、 退還 和監(jiān)管適用本 辦法。第四條 保修金管理 堅(jiān) 持政府 監(jiān)管、統(tǒng)一交存、權(quán)屬明晰、專 款專 用的原 則。第五條 市房地 產(chǎn)管理局是物 業(yè)

2、主管部 門，負(fù)責(zé) 本市行政區(qū) 域內(nèi)保修金 監(jiān)督管理工作。市物業(yè)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱市物 業(yè)辦 ）具體承擔(dān)保修金的 收取、核算、退還 以及申 請(qǐng)受理等日常管理工作。保修金管理 應(yīng)當(dāng)接受 財(cái)政、審計(jì) 等部 門的監(jiān)督。第二章 交 存第六條 開 發(fā) 企業(yè)新建用于 銷 售的物 業(yè) ，應(yīng)按照建筑安裝 總 造價(jià)的 2% 5%交存保修金。第七條 物業(yè)主管部門可根據(jù)物 業(yè)質(zhì)量等級(jí)、開發(fā) 企業(yè)信用 狀況、物業(yè) 服 務(wù)企業(yè)信用狀況等情況確定保修金收取 標(biāo)準(zhǔn)。（一）開發(fā)企業(yè)購(gòu)買了工程 質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所承保物業(yè)可不 交存保修金；（二）企業(yè)信用評(píng)價(jià)等級(jí)為3A級(jí)、2A級(jí)、1A級(jí)的開發(fā)企業(yè)， 通過(guò)住宅性能認(rèn)定終審的3A級(jí)、

3、2A級(jí)、1A級(jí)的開發(fā)項(xiàng)目，分別 按建筑安裝 總 造價(jià)的 2%、 3%、 4%交存保修金；信用 評(píng)價(jià)等 級(jí)為 B級(jí)、C級(jí)的開發(fā)企業(yè)按5%交存保修金。聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)等級(jí)為3A級(jí)、2A級(jí)的，按 3%、 4%交存保修金， 1A 級(jí)及以下信用 評(píng)價(jià)的按 5%交存保修金。（三）獲得廣廈獎(jiǎng)、魯 班獎(jiǎng)等國(guó)家級(jí)優(yōu)良工程 獎(jiǎng)，省優(yōu)秀住宅小 區(qū)、泰山杯等省級(jí)優(yōu) 良工程 獎(jiǎng)，市級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)等市 級(jí)優(yōu) 良工 程獎(jiǎng)的項(xiàng)目，分別按建筑安裝 總造價(jià)的 2%、 3%、 4%交存保修金。 項(xiàng)目 應(yīng)先期按前款 標(biāo)準(zhǔn)交存，待該項(xiàng)目 獲獎(jiǎng)后分別退還相應(yīng)比例 保修金。保修金 實(shí)際交存比例最低不得低于物 業(yè)建筑安裝 總造價(jià)的

4、 2%第八條 物業(yè)主管部 門應(yīng)根據(jù)工程造價(jià)水平 統(tǒng)一測(cè)算核定不同 類 型建筑的建筑安裝造價(jià)平均數(shù) 額 ，并將開發(fā)企 業(yè)需交存的保 修金標(biāo)準(zhǔn)和具體數(shù) 額函告開 發(fā)企業(yè)。第九條 開發(fā)企業(yè)在單幢物業(yè)竣工驗(yàn)收后交付前， 應(yīng)同物業(yè) 主管部 門簽訂 物業(yè)質(zhì) 量保修金交存合同，明確交存比例和交存 進(jìn) 度。開發(fā) 企業(yè)應(yīng)在交存住宅 專項(xiàng)維 修資金前向物 業(yè)主管部 門指定 的帳戶 按幢交存保修金，同 時(shí)提交以下有關(guān) 資料：（一）物業(yè) 主管部 門已備案的物 業(yè) 管理區(qū)域 紅線圖 ；（二）質(zhì) 量保修房屋明 細(xì)表；（三）房產(chǎn)測(cè)繪 機(jī)構(gòu)出具的房屋面 積實(shí)測(cè)報(bào) 告；（四）房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明；（五）物業(yè) 主管部 門

5、要求提供的其他 資料。第十條 物業(yè)主管部 門在確認(rèn)保修金到達(dá) 專戶 后，向開發(fā)企 業(yè)開具由 財(cái)政主管部 門監(jiān)制的物業(yè)質(zhì) 量保修金交 訖憑證。實(shí)行 商品房 預(yù)售資金監(jiān)管的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)憑銀行轉(zhuǎn)帳憑證換領(lǐng)物 業(yè)質(zhì) 量保修金交 訖憑 證。第三章 使 用第十一條在保修期內(nèi)，物 業(yè)出現(xiàn)質(zhì) 量問(wèn)題 ，需要維修時(shí)，開發(fā)企業(yè)不履行保修 義務(wù) 或者因歇 業(yè)、破產(chǎn) 等原因無(wú)法履行保修 義務(wù) 的，可按本 辦法有關(guān) 規(guī)定使用保修金。第十二條 正常使用條件下，國(guó)家、省規(guī) 定的商品房屋的保修范 圍和最低保修期限 為：（一）房屋建筑的地基工程和主體 結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè) 施工程，為 設(shè)計(jì) 文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）

6、屋面防水工程不低于 5 年，有防水要求的 衛(wèi)生間、房間 和 外墻面的防滲漏不低于 5 年；（三）外墻外保溫工程自竣工 驗(yàn)收合格之日起 10 年；（四）供熱與供冷系 統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期；（五）電氣管線、給排水管道、設(shè)備 安裝工程 為 2 年；（六）開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行裝飾裝修的商品房裝修工程 為 2 年。 其他 項(xiàng)目的保修期限和保修范 圍，由開發(fā)企業(yè)和業(yè)主在商品 房銷售合同和 質(zhì)量保 證書中約定。商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起 計(jì)算。第十三條 下列情形不屬于保修范 圍 ，不應(yīng)使用保修金 進(jìn) 行 維修：（一）因業(yè)主不當(dāng)使用物 業(yè)或者擅自改 動(dòng)房屋 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 位置 和不當(dāng)裝修等造

7、成的物 業(yè)質(zhì) 量問(wèn)題；（二）非開發(fā)企業(yè)建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè) 施設(shè)備 出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；（三）因不可抗力造成的物 業(yè)質(zhì) 量問(wèn)題。第十四條 保修金的使用按照以下程序 辦理：（一）申請(qǐng)。物業(yè)專 有部位 發(fā) 生可以使用保修金的情形 時(shí)，由 相關(guān) 業(yè)主向市物 業(yè)辦 提出保修金使用申 請(qǐng)。物業(yè) 服務(wù)企業(yè)或業(yè)主 委員會(huì)應(yīng)對(duì) 物業(yè)專有部位存在的 質(zhì)量問(wèn)題出具 書面確認(rèn)意見。物業(yè)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備 出現(xiàn)可以使用保修金的情形 時(shí)， 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè) 主委員會(huì)向市物 業(yè)辦提出保修金使用申 請(qǐng)； 業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，可以由物 業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主推 選的業(yè)主 代表向市物 業(yè)辦 提出保修金使用申 請(qǐng)。（二）審核。市物業(yè)

8、辦 接到申 請(qǐng)后，應(yīng)對(duì) 申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查 ， 經(jīng)審查 決定使用保修金的， 應(yīng)當(dāng)確定由物 業(yè) 服務(wù)企 業(yè)或其他具有 相應(yīng)施工 資格的施工 單位進(jìn)行維修。對(duì) 2 萬(wàn)元以上的 維修項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取招投 標(biāo)等方式 選擇 有資 質(zhì)的專業(yè) 施工企 業(yè)。（三）維修。承擔(dān)維 修的 單位，應(yīng)當(dāng)編制維修方案及 資金預(yù)算， 并報(bào)市物業(yè)辦審查。市物業(yè)辦審查 同意后，可先期將 維修工程 預(yù) 算資金的 50%通知專戶銀 行劃轉(zhuǎn)至保修金使用申 請(qǐng)人或維修單 位。實(shí)施維修的物 業(yè) 服務(wù)企業(yè)、施工單 位應(yīng)合理控制 維 修成本， 確保工程 質(zhì)量。保修金使用申 請(qǐng)人可聘 請(qǐng)專業(yè) 工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)維修工程 實(shí) 施質(zhì)量監(jiān)理，相關(guān)費(fèi)用攤?cè)?/p>

9、維修成本。（四）驗(yàn)收。維 修完成后，保修金使用申 請(qǐng)人、施工單 位及工 程監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，填寫物業(yè)維修工程 費(fèi)用清單，并 由保修金使用申 請(qǐng)人簽章確 認(rèn)。保修金使用申請(qǐng) 人可委托具有 專 業(yè)資質(zhì) 的社會(huì)中介機(jī)構(gòu) 對(duì)工程決算 進(jìn) 行審核。（五）撥付。市物業(yè)辦 在收到物 業(yè)維修工程 費(fèi)用清單后核實(shí)有 關(guān)情況，并于 20 個(gè)工作日內(nèi)通知 專戶銀 行向保修金使用申 請(qǐng) 人 或 維 修單位 撥 付應(yīng)付 費(fèi)用的剩余款 項(xiàng) ，并將維修費(fèi) 用從保修金中 列支。第十五條開發(fā)企業(yè)對(duì)維 修 責(zé) 任存在異 議的，應(yīng) 當(dāng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu) 進(jìn)行檢測(cè)。物業(yè)主管部 門認(rèn)為 必要時(shí)，也可以責(zé)成開 發(fā)企業(yè)委托工程

10、質(zhì) 量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)物 業(yè)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn) 行檢測(cè)。第十六條 發(fā)生涉及 結(jié) 構(gòu)安全或 嚴(yán) 重影響使用功能的 緊急 搶 修事故 時(shí)，業(yè)主或物 業(yè)服務(wù)企業(yè)可先行 墊資維 修，并應(yīng)當(dāng)保存相 關(guān) 證 據(jù)，在責(zé)任 認(rèn)定明確后，符合本 辦法規(guī)定的保修金使用情形 的，可以申 請(qǐng)使用保修金清 償。第十七條 保修金使用后，物 業(yè)主管部 門應(yīng)在維修工程 結(jié)算 之日起 30個(gè)工作日內(nèi)將保修金使用明 細(xì)函告開 發(fā)企業(yè)。第四章 監(jiān)管和退還第十八條 保修金存 儲(chǔ)年限一般 為 5年，有圍護(hù)結(jié) 構(gòu)保溫工 程的，不低于 10 年。物業(yè)主管部 門應(yīng)在銀行開立專戶存儲(chǔ)保修金，按人民 銀行公 布的同期活期存款利率 計(jì)息。第十九條 保修期內(nèi)

11、開 發(fā)企業(yè)認(rèn)真履行了相 應(yīng)的保修 義務(wù)的， 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在各分部工程保修期 滿后 30天內(nèi)退 還開發(fā)企 業(yè) 相 應(yīng)部分保修金本息余 額。第二十條 物業(yè)保修期內(nèi) 發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，經(jīng)反復(fù) 維修，截 止保修期到期仍有影響物 業(yè)正常使用的 質(zhì)量遺留問(wèn)題 的，保修金 暫不予以退 還，直至相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題得到修復(fù) 為止。第二十一條 物業(yè) 主管部 門應(yīng)定期公示相關(guān)保修金的交存、 使用、退還 等情況接受 業(yè)主、開發(fā) 企 業(yè)的監(jiān)督。第二十二條 保修金交存情況 應(yīng)記入開 發(fā)企業(yè)信用檔案，并 與其社會(huì)信用 評(píng) 價(jià)掛 鉤。在商品房屋交付使用 時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)向業(yè)主提供保修金交 存 證明。未交納 保修金的 項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)不得將商品房屋交付 業(yè) 主，業(yè)主有 權(quán)拒絕接