房地產(chǎn)金融風(fēng)險規(guī)制

1、房地產(chǎn)金融風(fēng)險規(guī)制一、我國房地產(chǎn)金融存在的法律風(fēng)險1.個人住房貸款之法律風(fēng)險個人住房貸款者對貸款的歸還依賴于未來收入預(yù)期，但是未來收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟(jì)形勢或是購房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。社會上還存在局部“假按揭現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能成心欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關(guān)

2、于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。2.土地貸款法律風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的標(biāo)準(zhǔn)和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的開展。國土資源部發(fā)布2021年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標(biāo)拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平

3、競爭秩序。局部當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當(dāng)競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)本錢和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的法律完善市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的開展經(jīng)驗說明，法律法規(guī)建設(shè)對于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為標(biāo)準(zhǔn)銀行房地產(chǎn)信貸管理、標(biāo)準(zhǔn)土地市場管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性開展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。1.商業(yè)銀行

4、風(fēng)險之法律規(guī)制(1)設(shè)立完善的法律風(fēng)險控制程序。首先，做好對開發(fā)商、開發(fā)工程的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開發(fā)商催促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時到有關(guān)部門交納相關(guān)費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強(qiáng)與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，

5、貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)工程運作過程中，專門機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)工程的預(yù)收款和銷售款能夠被專項用于該工程的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購房人所付款項的平安，防止了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險。(2)以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先

6、，加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè)，標(biāo)準(zhǔn)約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時各級領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重來抓。通過加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育，增強(qiáng)法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承當(dāng)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風(fēng)險的防范上，減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也防止了許多虛假證明文件。最后，加強(qiáng)內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪

7、酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險。堅持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會各方面的作用。2.個人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險之法律規(guī)制(1)盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系，使得對于信用系統(tǒng)維護(hù)和個人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時的處分能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對違反誠信原那么、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰，通過法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對于諸如住房“假按揭、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處分，甚至對情節(jié)嚴(yán)重者保存追究其刑事責(zé)任的權(quán)利

8、。對于違反誠信原那么，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個體，應(yīng)對其借貸規(guī)模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)開展的根底性條件，盡管我國目前己逐步建立政務(wù)公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能到達(dá)滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進(jìn)一步促進(jìn)社會信息的開放。一方面，法律制度要

9、確定采集信息的合法框架，排除對國家平安、個人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。(3)建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承當(dāng)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對購房人及其信用真實性的調(diào)查工作，同時向銀行出具獨立調(diào)查報告，并為該報告依法承當(dāng)民事責(zé)任，是一切實可行的控制風(fēng)險的方案。銀行依據(jù)該報告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以

10、要求律師事務(wù)所承當(dāng)相應(yīng)的損失，從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險的目的。此外，利用保險也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔(dān)保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的?房地產(chǎn)保險法?，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關(guān)立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業(yè)務(wù)提供法律保障。3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制(1)建立嚴(yán)格的土地出讓考察制度。國家規(guī)定對于用于經(jīng)營性建設(shè)的必須采用招標(biāo)、拍賣形式，所以開發(fā)商要

11、取得土地建設(shè)使用權(quán)必須要通過招標(biāo)、拍賣形式。在招標(biāo)、拍賣過程中，要建立起嚴(yán)格的土地轉(zhuǎn)讓制度，嚴(yán)禁招標(biāo)人和投標(biāo)人、投標(biāo)人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴(yán)禁政府土地管理部門收受開發(fā)商的“回扣等形式的賄賂，建立完善的政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)制度，嚴(yán)格要求政府考核開發(fā)商的資質(zhì)水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承當(dāng)該項建設(shè)的開發(fā)商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執(zhí)法力度，打擊土地出讓中的權(quán)力尋租現(xiàn)象；平抑地價，從而抑制房地產(chǎn)價格上漲過快所帶來的金融風(fēng)險。(2)嚴(yán)格貸款擔(dān)保法律審查。要針對土地貸款擔(dān)保措施的特殊性，從擔(dān)保人主體資格、履約能力，擔(dān)保物合法性、流動性方面加強(qiáng)審

12、查。一是對擔(dān)保主體資格和履約能力的審查，嚴(yán)禁機(jī)關(guān)、事業(yè)單位做為保證人，對財政部門出具的保證擔(dān)保承諾僅可做為其他有效擔(dān)保的補(bǔ)充。嚴(yán)格審核擔(dān)保人實際擔(dān)保能力，防止擔(dān)保虛置。二是對抵押物的審查要探究其實際所有人和用途，充分考慮貸款出現(xiàn)風(fēng)險后抵押資產(chǎn)的可執(zhí)行性和可流通性，對公益性財產(chǎn)堅決排除抵押范圍，防止因法律禁止而導(dǎo)致抵押無效。三是以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，尤其是以儲藏土地抵押的，應(yīng)實際考查土地使用權(quán)的取得是否依法定程序，審批手續(xù)是否齊備，有無權(quán)屬爭議，是否繳納土地出讓金等。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點，房地產(chǎn)金融是支撐房地產(chǎn)開展中不可替代的支柱，而房地產(chǎn)金融政策法規(guī)又在房地產(chǎn)資源配置中起著根底性作用，是房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的重要手段。因此法律對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的調(diào)控作用不可小覷，除了以上具體的措施外，還要加快立法進(jìn)程，針對房地產(chǎn)金融業(yè)在籌集、融通、借貸等環(huán)節(jié)暴露出的新問題，對?合同法?、?商業(yè)銀行法?、?建筑法?等法律條款進(jìn)行修改完善。圍繞住房貸款的各個環(huán)節(jié)，包括信用管理、抵押登記、抵押評估等進(jìn)行研究，制定?房地產(chǎn)抵押法?、?抵押房地產(chǎn)處置法?、?房地產(chǎn)評估