銀行抵押物處置法律應(yīng)對(duì)策略

1、銀行抵押物處置法律應(yīng)對(duì)策略 【內(nèi)容簡(jiǎn)介】文章指出“惡意租約”產(chǎn)生的原因在于抵押人對(duì)“買賣不破租約”保護(hù)條款的充分利用，以及“惡意租約”具有造假簡(jiǎn)便、成功率高和違法成本低的特點(diǎn)。通過(guò)對(duì)“惡意租約”涉嫌刑事犯罪的法律分析，提出商業(yè)銀行可通過(guò)主動(dòng)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押物執(zhí)行異議之訴，依靠刑事責(zé)任追究的震懾力，由人民法院依法撤銷或解除抵押人、第三人“惡意租約”執(zhí)行異議。這對(duì)商業(yè)銀行依法應(yīng)對(duì)“惡意租約”執(zhí)行異議，挽回不應(yīng)有的重大損失具有現(xiàn)實(shí)借鑒意義。 【關(guān)鍵詞】抵押處置；惡意租約；法律訴訟；法律策略 近年來(lái)，商業(yè)銀行在申請(qǐng)人民法院依法拍賣處置不動(dòng)產(chǎn)抵押物過(guò)程中，屢屢出現(xiàn)案外第三人拿出一紙租約，申請(qǐng)執(zhí)行異議，以不

2、動(dòng)產(chǎn)已于抵押訂立前或者人民法院查封前出租為由，請(qǐng)求人民法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押物進(jìn)行帶租拍賣或者阻止向司法拍賣受讓人移交占有，對(duì)商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押物的處置變現(xiàn)設(shè)立了很大的法律障礙，即拉長(zhǎng)了拍賣處置時(shí)間，更拉低了拍賣處置價(jià)格，給商業(yè)銀行造成意料之外的重大損失。為了能遏制這種被動(dòng)局面，現(xiàn)就“惡意租約”的法律應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行實(shí)踐探討。 “惡意租約”產(chǎn)生原因及主要特征分析 （一）“惡意租約”充分利用現(xiàn)有法律對(duì)“買賣不破租約”的保護(hù)條款。合同法第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。根據(jù)這個(gè)條款，“買賣不破租賃”的適用條件有：第一，租賃合同已經(jīng)成立并生效；第二，租賃物已經(jīng)交付承租人；

3、第三，所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)；第四，租賃物的所有權(quán)變更為受讓人。具備上述條件，即使租賃合約內(nèi)容明顯不合理，租賃關(guān)系仍然對(duì)買受人具有約束力。物權(quán)法第190條進(jìn)一步規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)。根據(jù)這個(gè)條款，將適用“買賣不破租賃”的條件限定在訂立抵押合同前出租的，租賃關(guān)系才對(duì)買受人具有約束力。（二）“惡意租約”造假簡(jiǎn)便，抵押人相對(duì)容易運(yùn)作。抵押人只要找到愿意配合的第三人，隨時(shí)隨地可以炮制出一份簽訂時(shí)間在訂立抵押合同前的租賃合約，據(jù)此第三人申請(qǐng)執(zhí)行異議即可。為了達(dá)到壓低不動(dòng)產(chǎn)抵押物處置價(jià)格，

4、阻撓不動(dòng)產(chǎn)抵押物成交，此類“惡意租約”一般具有兩個(gè)明顯特征：一是租賃時(shí)間長(zhǎng)，訂立的租賃時(shí)間大都20、30年；二是租賃價(jià)格低，訂立的租賃價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租賃價(jià)格。筆者有一案例，抵押人將評(píng)估價(jià)值2千多萬(wàn)的兩個(gè)黃金地段商鋪，與第三人訂立租賃期限20年，且租賃期前5年免收租金，此后每年租金3萬(wàn)元整，每5年租金遞增5%，租金收益率算下來(lái)每年都不到千分之一，第三人等于是長(zhǎng)期免費(fèi)占有使用不動(dòng)產(chǎn)抵押物。如果這類“惡意租約”執(zhí)行異議得逞，商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押物的權(quán)益將遭受重大損失。（三）“惡意租約”成功率高，使得第三人頻繁申請(qǐng)執(zhí)行異議。由于我國(guó)沒(méi)有強(qiáng)制性租賃登記公示制度，只要租賃合約是雙方意思真實(shí)表示，租賃合約就

5、可生效。如果抵押人與第三人沆瀣一氣，在以往司法實(shí)踐中，由于受限于民事法律關(guān)系等諸多因素的制約，人民法院難以徹底查清租約訂立時(shí)間真相，無(wú)法從證據(jù)、法律上判定租約真假，盡管租賃內(nèi)容有悖常理，租賃合約存疑，但也只能帶租拍賣，嚴(yán)重影響不動(dòng)產(chǎn)抵押物的成交價(jià)格。（四）“惡意租約”違法成本低，助長(zhǎng)了抵押人有恃無(wú)恐的行為。盡管民事訴訟法規(guī)定了妨害民事訴訟活動(dòng)的處罰措施，但與能挽回價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元的不動(dòng)產(chǎn)抵押物的收益相比，這種民事處罰難以對(duì)違法者形成震懾。訴訟中，人民法院未能查明抵押人、第三人有惡意串通的行為，也無(wú)法對(duì)妨害執(zhí)行行為人處以罰款、拘留等強(qiáng)制措施。因此，抵押人權(quán)衡利弊，更愿意冒民事法律風(fēng)險(xiǎn)以獲取

6、最大的既得利益。 “惡意租約”涉嫌刑事犯罪的法律分析 由于抵押人通過(guò)“惡意租約”所獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出敗露后付出的代價(jià)，一紙租約就能阻礙不動(dòng)產(chǎn)抵押物的依法處置，這樣巨大的誘惑如果僅從民事訴訟的角度去分析，很難讓抵押人主動(dòng)放棄“惡意租約”抗辯權(quán)。只有從事實(shí)、證據(jù)揭穿抵押人的惡意行為，并能繩之以法，才有可能從根本上遏制抵押人在訂立抵押合同前的惡意租賃行為。從抵押人與商業(yè)銀行訂立的抵押合同、抵押人與第三人訂立的租賃合約的基本內(nèi)容進(jìn)行法律分析，可以判斷抵押人已經(jīng)涉嫌違反了騙取貸款罪。刑法第175條騙取貸款罪規(guī)定：以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的。該罪立案標(biāo)準(zhǔn)：（1）以欺騙手

7、段取得貸款，數(shù)額在100萬(wàn)元以上的；（2）以欺騙手段取得貸款，給銀行造成直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額在20萬(wàn)元以上的。根據(jù)抵押人與商業(yè)銀行訂立的標(biāo)準(zhǔn)抵押合同文本，在相應(yīng)條款中，都會(huì)讓抵押人陳述與保證等類似內(nèi)容：“抵押財(cái)產(chǎn)不存在任何未書(shū)面告知銀行的瑕疵或負(fù)擔(dān)，包括但不限于抵押財(cái)產(chǎn)為限制流通物、被查封、被扣押、被監(jiān)管、被出租、被留置等情形”。而現(xiàn)在第三人拿出訂立抵押合同前的租賃合約提出執(zhí)行異議，用事實(shí)證明抵押人在設(shè)定抵押時(shí)故意欺騙了商業(yè)銀行，即抵押人有意隱瞞抵押時(shí)不動(dòng)產(chǎn)抵押物已經(jīng)被出租的事實(shí)，從而協(xié)助借款人用不足值的被出租不動(dòng)產(chǎn)抵押物，騙取商業(yè)銀行發(fā)放了足額抵押貸款，抵押人欺騙行為符合騙取貸款罪立案標(biāo)準(zhǔn)（1）

8、，即以欺騙手段取得貸款。如果第三人堅(jiān)持執(zhí)行異議，要求帶租拍賣，造成不動(dòng)產(chǎn)抵押物低價(jià)成交，參照不動(dòng)產(chǎn)抵押物實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，給商業(yè)銀行造成20萬(wàn)元以上損失的，抵押人欺騙行為又符合騙取貸款罪立案標(biāo)準(zhǔn)（2），商業(yè)銀行可以按照刑法規(guī)定，報(bào)案追究抵押人騙取貸款的刑事責(zé)任。商業(yè)銀行依據(jù)騙取貸款罪立案標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）可向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案，鑒于公安機(jī)關(guān)有依法強(qiáng)制調(diào)查和取證的權(quán)力，抵押人、第三人是否串通欺騙的事實(shí)相對(duì)容易查清。如果抵押人騙取貸款罪成立，按照此罪的量刑標(biāo)準(zhǔn)：（1）自然人犯騙取貸款罪的，處3年以下有期徒刑；（2）造成重大損失或者其他嚴(yán)重情節(jié)的，處3年以上7年以下有期徒刑；（3）單位犯前款罪的，對(duì)單位判處

9、罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。這樣的刑事責(zé)任追究無(wú)疑對(duì)抵押人、第三人有很強(qiáng)的震懾作用。 遇到“惡意租約”的法律應(yīng)對(duì)策略 商業(yè)銀行向人民法院申請(qǐng)依法處置不動(dòng)產(chǎn)抵押物過(guò)程中，有第三人以“惡意租約”提出執(zhí)行異議時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押物執(zhí)行異議之訴，依法申請(qǐng)人民法院駁回第三人執(zhí)行異議申請(qǐng)，同時(shí)依法撤銷或解除抵押人與第三人簽訂的涉及執(zhí)行標(biāo)的的租賃合約。商業(yè)銀行申請(qǐng)確認(rèn)之訴的目的，是要通過(guò)訴訟中的庭審調(diào)查、質(zhì)證、答辯，坐實(shí)抵押人騙取貸款的法律事實(shí)，讓抵押人、第三人意識(shí)到堅(jiān)持用“惡意租約”繼續(xù)執(zhí)行異議抗辯，將會(huì)承擔(dān)嚴(yán)重的刑事責(zé)任后果，讓抵押人、第三人知難而退

10、，主動(dòng)與商業(yè)銀行達(dá)成和解，撤回執(zhí)行異議。具體訴求及法律依據(jù)如下：第一，抵押人通過(guò)先欺騙第三人訂立租賃合約，再欺騙商業(yè)銀行訂立抵押合同的惡意方式，達(dá)到其協(xié)助借款人騙取商業(yè)銀行貸款，又讓商業(yè)銀行與第三人相互執(zhí)行異議，從而阻撓人民法院執(zhí)行，最終逃廢商業(yè)銀行債務(wù)的非法目的。按照合同法第52條第3款規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效，其中包含（三）以合法形式掩蓋非法目的。抵押人以合法租賃形式掩蓋非法逃債目的，合同自始無(wú)效，租賃合約應(yīng)依法撤銷。第二，抵押人欺騙第三人訂立的租賃合約內(nèi)容顯失公平，已經(jīng)嚴(yán)重侵犯商業(yè)銀行作為債權(quán)人的合法權(quán)益。按照合同法第54條第2款規(guī)定：在訂立合同時(shí)顯失公平的，人民法院應(yīng)予撤銷。合

11、同法第74條規(guī)定：債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。據(jù)此，抵押人以顯失公平的低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)抵押物長(zhǎng)期租賃給第三人，變相轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，并以欺騙方式訂立的租賃合約使不動(dòng)產(chǎn)抵押物變現(xiàn)價(jià)值遭受貶損，阻撓商業(yè)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其行為直接損害了商業(yè)銀行作為債權(quán)人的合法權(quán)益，租賃合約應(yīng)依法撤銷。第三，抵押人在訂立抵押合同前和在人民法院查封前，不動(dòng)產(chǎn)抵押物并未實(shí)際交付第三人占有使用，租賃合約應(yīng)依法解除。主要事實(shí)和證據(jù)有：（1）不動(dòng)產(chǎn)抵押物抵押時(shí)，雙方均有合格資質(zhì)的評(píng)估公司現(xiàn)場(chǎng)核查和評(píng)估，并出具了不動(dòng)產(chǎn)抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告。規(guī)范的評(píng)估報(bào)告均附有不動(dòng)產(chǎn)抵押物多張現(xiàn)狀

12、照片，是否裝修、是否空置、是否有人居住和經(jīng)營(yíng)一目了然。由于抵押人同樣欺騙評(píng)估公司將不動(dòng)產(chǎn)抵押物已經(jīng)低價(jià)長(zhǎng)期租賃的事實(shí)，導(dǎo)致評(píng)估公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押物的實(shí)際價(jià)值評(píng)估出現(xiàn)“虛高”，這才能如愿完成抵押人騙取商業(yè)銀行足額發(fā)放抵押貸款的目的。（2）商業(yè)銀行向執(zhí)行法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，申請(qǐng)查封不動(dòng)產(chǎn)抵押物，人民法院執(zhí)行法官會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)核查不動(dòng)產(chǎn)抵押物，是否裝修、是否空置、是否有人居住和經(jīng)營(yíng)，執(zhí)行法官的證人證言真實(shí)有效。（3）商業(yè)銀行向人民法院提出質(zhì)證申請(qǐng)，要求第三人提供交納租金、使用不動(dòng)產(chǎn)抵押物所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、物業(yè)管理等費(fèi)用原始憑證。虛構(gòu)一紙租約容易，提供實(shí)際占有、使用不動(dòng)產(chǎn)抵押物的原始憑證就不是輕而易舉

13、的事情，第三人無(wú)法提供或者提供不全，將承擔(dān)舉證不能的民事法律后果。 法律應(yīng)對(duì)策略實(shí)施后的司法效果 在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押物執(zhí)行異議之訴中，商業(yè)銀行有三個(gè)假設(shè)：一是租賃合約是真實(shí)的；二是第三人是善意的；三是抵押人是惡意的。從而跳出以往執(zhí)行異議中，商業(yè)銀行與抵押人、第三人糾纏于租賃合約訂立時(shí)間是否真實(shí)，卻陷于舉證不能的困境，最終被迫接受帶租拍賣的無(wú)奈裁定。商業(yè)銀行只需提供抵押合同、評(píng)估報(bào)告、法官證人證言即完成舉證責(zé)任，無(wú)需再申請(qǐng)司法鑒定簽字筆跡、簽字時(shí)間及收集提供其他證據(jù)。對(duì)于抵押人，繼續(xù)堅(jiān)持租賃合約真實(shí)有效，就等同于承認(rèn)欺騙了商業(yè)銀行和第三人，因?yàn)榈盅喝藳](méi)有在訂立抵押合同前告知商業(yè)銀行已經(jīng)租賃的事實(shí)，也沒(méi)有在訂立抵押合同后告知第三人已經(jīng)抵押的事實(shí)。商業(yè)銀行通過(guò)確認(rèn)之訴，達(dá)到由法庭調(diào)查，認(rèn)定抵押人欺騙商業(yè)銀行和第三人的事實(shí)。對(duì)于第三人，繼續(xù)堅(jiān)持租賃合約真實(shí)有效，就必須認(rèn)可抵押人沒(méi)有在訂立抵押合同后告知第三人已經(jīng)抵押的事實(shí)，否則就有和抵押人串通欺騙商業(yè)銀行的嫌疑；同時(shí)還必須向法庭提交實(shí)際占有、使用不動(dòng)產(chǎn)抵押物的原始憑證，否則即使租賃合約真實(shí)有效，因?yàn)闆](méi)有實(shí)際履行，人民法院可以依法裁定解除租賃合約。由于確認(rèn)之訴中抵押人、第三人進(jìn)退兩難，抵押人、第三人一般不愿與商業(yè)銀行當(dāng)庭對(duì)質(zhì)，或是向法庭申請(qǐng)和解，或是直接缺席開(kāi)庭，