商業(yè)管理在地產(chǎn)開發(fā)運營中的作用(精)

1、商業(yè)管理在地產(chǎn)開發(fā)運營中的作用目前國內(nèi)對大型商業(yè)地產(chǎn)項目的盲目立項規(guī)劃 , 重復建設(shè)及規(guī)劃布局的混亂造 成城市資源的 浪費及社會資源的浪費和投資風險增加 ,形勢是嚴峻的。因此 ,聘請國 際著名的商業(yè)管理設(shè) 計公司就極為重要。為什么商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大的區(qū)別 ?國內(nèi)發(fā)展商普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)有效的經(jīng) 驗,對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。 其中最大的問題就是 對于商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目的開發(fā)缺乏根本性的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模與形態(tài)上 , 可分兩大類 , 一類是服務(wù)于大型綜合商業(yè)的 shopping Mall , 即購物中心 ;還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。作為專業(yè)的商

2、業(yè)管理設(shè) 計公司 ,主要針對購物 中心來談幾個問題。大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目和住宅項目有所不同 ,其租售對象并非直接的購物消費 者而是商家 , 特別是主力店。因此發(fā)展商首先要找到主力店 ,按照他們的要求進行規(guī) 劃設(shè)計,這一過程最 為艱難。一個幾十萬平米的店 ,招一家主力店最多 2萬平方米 ,即 使確定了能夠解決十萬平 米的主力店 ,那么還有十幾萬平米等待解決 ,這對于發(fā)展商 無疑將形成巨大的壓力。同時發(fā) 展商要將店鋪租售出去 ,就必須先決定主力店的形 式 ,是倉儲式還是家電用品銷售。因為對 于不同的主力店 ,其賣場的比例大小也不同 , 以國內(nèi)外主力店為例他們對賣場的面積、停車 位的面積、貨架的陳列

3、、空間的高 度等都有一系列的要求 ,如果發(fā)展商自己在做設(shè)計時不符 合這樣的要求 ,那么項目越 深入 ,后其招商的困難就越大。主力店招商有一系列的具體要求 ,其中對項目的市場判斷尤為重要 ,而對于發(fā)展 商 ,了解商 業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)之間的區(qū)別則是最重要的。首先 ,同樣是商業(yè)地產(chǎn) ,其定 位卻不盡相同。 體驗式的商業(yè) ,咖啡、體閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容 ,但 不是所有業(yè)態(tài)都可以互 相兼容的 ;而有的 shopping Mall 是家具城 ,有的是建材城 ,有 的是購物超級市場它們的定 位也不一樣 ;即使同是大型業(yè)態(tài) ,如國內(nèi)的許多大型超市 也首先需要明確商業(yè)業(yè)態(tài)的具體 形式,才能根據(jù)實際

4、需求進行設(shè)計 ,為事找人 ,為商業(yè) 定位而找設(shè)計。目前 ,國內(nèi)能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商 ,以至介入到最后管理和實施 的顧問公司僅僅幾家。然而國內(nèi)發(fā)展商對此缺乏足夠的認識。國際企 業(yè)、財團和連鎖店等最 為看重的卻是市場分析、財務(wù)分析等。這就使得中國的發(fā) 展商缺少了信譽保證 ,招商過程中 自然阻力重重。國外大型商場其進入中國的目的即為了贏利 , 因此對項目必然會進行認真而專 業(yè)的評估 :市 場如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何 ,否則不會輕易投資。而 國內(nèi)如果無法提供這 方面的評估 , 就需要商業(yè)管理設(shè)計公司這樣的機構(gòu)。 這是因為 對方希望通過代表自身利益的 機構(gòu)進行評估。

5、而商業(yè)管理設(shè)計公司最重要的作用 就是整合資源 ,找到非常好的招商渠道 , 吸引主力店進來。其次 ,大的主力店機構(gòu)相對 強大,總部設(shè)在歐洲、亞太地區(qū) ,北京、上海 也設(shè)有總部 ,各部門的職責、職權(quán)都比較 明確。國內(nèi)的發(fā)展商想找他們合作 ,通常不知該找 哪一級部門 ,因此更需要和商業(yè)管 理設(shè)計公司建立特殊的合作顧問關(guān)系。主力店招商之前不應進行建筑設(shè)計。 首先對于大型商場或購物中心 , 商家比較 重視內(nèi)部空間 的可視性 ,加大可視性對公共購物產(chǎn)生顯著的引導作用。其出租或出 售就非常方便 ,否則很 難租售。令顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感 ,而不是像進了迷 宮。同時目前的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式

6、的大融合。 融合了幾家主 力店、 小的精品 店和品牌店、購物街 ,以及室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。為 此,設(shè)計了室外廣場及舞 臺等 ,因為這不僅是商場的需要 ,也是城市空間的需要。這些 室外宣傳或促銷活動由現(xiàn)代商 業(yè)演化而來 ,并已逐漸形成了一種模式。商業(yè)管理設(shè)計公司的介入不僅有利于建筑設(shè)計和布局的合理性 , 更重要的是對 周邊業(yè)態(tài)的考 察 ,也就是對未來經(jīng)營前景的準確頭判斷 ,看準需求的空白點 ,這是需要 靠有豐實的商業(yè)經(jīng) 營管理設(shè)計公司來掌控。此外對于大型商場 ,其交通組織非常復雜 ,因此首先要考慮的是如何從一開始就 疏導人流 , 將人流引入商場深處 ,因為顧客能夠看到、走到的地方效益

7、才會更大 ,對于 大型商業(yè)建筑而 言這才是最重要的?？梢哉f,商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過策劃、規(guī)劃和設(shè)計和管理使項目升值。在 整個合作過程 中 ,發(fā)展商、投資商作為最大的投資方 ,同時也是最大的風險承擔者。 因此 ,整個操作應當 以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進行。對于地產(chǎn)開發(fā) ,重視商業(yè)管理設(shè)計公 司就極為重要 ,同時也應慎 重選擇有商業(yè)項目專長的設(shè)計師或設(shè)計團隊。 發(fā)展商對 商業(yè)管理設(shè)計公司重視程度和投入如 何,對于項目的后期回報無疑將具有著重大的 影響。商業(yè)地產(chǎn)是新一輪城市開發(fā)建設(shè)的高潮和機會。 它面臨著新時期設(shè)計需求的 變化, 從而將直 接導致結(jié)構(gòu)的變化。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)敏感性 ,重視專業(yè)技

8、能和科學資訊性。成功的商業(yè)地產(chǎn)為什么需要了解生活方式1. 什么是商業(yè)地產(chǎn) ?商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL 、主題商場、專業(yè)市 場、批發(fā)市場、折 扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層 商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的 房地產(chǎn)產(chǎn)品。2. 商業(yè)地產(chǎn)與住宅類地產(chǎn)的區(qū)別有哪些 ?大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品如公寓、經(jīng)濟適用房、別墅、Tow n House等,發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā) 銷售的模式 ,其資金回收模式相對簡單 ,而大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項目是只租 不售、或只銷售部 分的面積 ,靠企業(yè)長期持有 ,長久運營、產(chǎn)生大量、穩(wěn)定的現(xiàn)金流 給企業(yè)帶來穩(wěn)定的高投資 回報率。就現(xiàn)階段而

9、言 ,國內(nèi)大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買 者在購買住宅類產(chǎn)品時 ,還是買來 自住的 , 而大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品的購買者大多 數(shù)在購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品時 , 是作為一種 穩(wěn)定型、 投資回報率較高的一種投資工具 買來作為投資用的。 發(fā)展商在做住宅類房地產(chǎn)時 , 只要將房子賣出去 ,將社區(qū)的物業(yè) 管理做好 ,就基本算是大功告成。而發(fā)展商在做商業(yè)地產(chǎn) 時,考慮的不僅僅是如何將 商鋪賣出去 （如果項目需要靠銷售部分物業(yè)、回籠資金的話而 且還要將后期的經(jīng) 營、推廣作為第一等大事來對待。對于那些有戰(zhàn)略眼光的房地產(chǎn)企業(yè),在 運做商業(yè) 地產(chǎn)時的身份 , 已不僅僅是房地產(chǎn)發(fā)展商這一種職能 , 還要兼具商業(yè)地產(chǎn)的運營商

10、和生活方式的內(nèi)容供應商的多種職能 , 要幫助商鋪的投資者、 企業(yè)的股東帶來長期 穩(wěn)定的回報,還要為廣大的終端消費者提供多姿多彩的生活方式 （如果商場的商品沒有特 色、購物環(huán) 境不能吸引消費者來此消費 ,商戶經(jīng)營者賺不到錢 ,商鋪業(yè)主收不到租金 , 試問長期穩(wěn)定的 回報從何而來 ?從這些差異可以看出 ,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的客戶包括兩 極:一個是商戶經(jīng)營 者 ,一個是終端消費者。3. 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商在運做成功的項目時 ,應具備哪些條件 ?在運做成功的商業(yè)地產(chǎn)項目時須具備 :良好的地段 ,政府的大力支持、 （各種稅 收的減免或 優(yōu)惠、交通路線的保障 ,準確的市場定位 ,優(yōu)秀的項目規(guī)劃設(shè)計方案 ,良 好

11、的資金保障和 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 ,優(yōu)秀的施工和監(jiān)理單位 ,專業(yè)優(yōu)秀的招商團隊 ,各種專 業(yè)的顧問團隊 ,優(yōu)秀 專業(yè)的商業(yè)管理推廣機構(gòu)等 , 這里要特別強調(diào)的是 , 從市場的角 度來看以下幾點是非常關(guān)鍵 的 :A. 準確的市場定位、再好的地段 ,沒有準確的市場定位的項目注定是失敗的 ,如 北京站附近 一香港著名的房地產(chǎn)企業(yè)投資的地產(chǎn)項目的商業(yè)部分 , 開業(yè)幾年調(diào)整過 多次經(jīng)營業(yè)態(tài) , 但始終經(jīng)營不好,在 2002年一年時間里 ,換了六任總經(jīng)理 ,但效果還是 不好（該項目除了定位 不準確 ,而且派來的高層管理人員又都是從香港來的空降兵 , 本身對北京市場 ,還需有一個 了解的過程。商業(yè)地產(chǎn)的難度就是每

12、個地區(qū)每個城市 的消費者的消費能力、消費習慣、消費 特點都有很大的差異 ,并不是將一個地區(qū)、 城市的成功經(jīng)驗、成功模式簡單的 COPY 到另一 個城市就可以確保成功 。還有廣 東的一個城市 ,也有面積接近 40 萬的華南 MALL, 發(fā)展商 在之前是否經(jīng)過詳細的市 場調(diào)查,一個 40萬的大型 SHOPPING MALL 每天需要多少銷售額的 支撐,才能良好 的運轉(zhuǎn) ,而這個城市還是由分散的幾十個鎮(zhèn)組成 ,人口并不集中如何讓這些 分散的人 群長期的來消費可真不是一件容易的事。 。當時好稱中國最大的 SHOPPING MALL 的 上海正大廣場 , 面積 20 萬平米左右現(xiàn)在也只是發(fā)展商旗下的易初

13、蓮花超市在苦苦的支撐著。 全國還有很多類似的由于定位不準確而經(jīng)營不成功的商業(yè)地 產(chǎn)項目。 就算最后重新定位能夠 經(jīng)營好 ,所費的時間成本、機會成本也很高。B. 優(yōu)秀的項目規(guī)劃設(shè)計方案可以起到幫助發(fā)展商省錢的作用 , 而且也為日后的 經(jīng)營者和消費 者流下舒適的經(jīng)營、購物環(huán)境。好的規(guī)劃設(shè)計方案本身也是能夠吸 引媒體、經(jīng)營者、終端消 費者注意力的買點和公關(guān)事件的好的由頭。C. 各種專業(yè)人士組成的顧問團 ,在項目的前期、中期、后期、都需要相關(guān)各個 領(lǐng)域的專業(yè)人 士為項目提供各種專業(yè)的顧問式服務(wù) ,無疑為項目的不同階段的成功 又增加了一些勝算。 D. 專業(yè)優(yōu)秀的招商團隊 ,可以幫助發(fā)展商避免走很多彎路、

14、節(jié) 省時間的同時 ,還可以幫助發(fā) 展商嚴格把關(guān) ,為發(fā)展商提供優(yōu)化的商戶結(jié)構(gòu)。而不至 于為多賺取傭金 ,而損害發(fā)展商的長 期收益 ,為發(fā)展商招進并不適合的商戶。還可以 幫助發(fā)展商在少花錢的情況下 ,招到適合的 商戶。E 優(yōu)秀專業(yè)的商業(yè)管理推廣機構(gòu) ,是在項目開業(yè)之后起著向目標消費群體以及 各商業(yè)企業(yè)、 專業(yè)機構(gòu)、媒體負責推廣的專業(yè)機構(gòu) ,商業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)程度是和 項目的運營 （租金、物 業(yè)增值、品牌知名度、品牌美譽度是有極大關(guān)聯(lián)的 ,所以發(fā)展 商在聘請商業(yè)管理推廣機構(gòu) 時 ,衡量該機構(gòu)的是否勝任是包括以下的考核標準 :1 專業(yè)的房地產(chǎn)背景、2豐富的零售業(yè)知識、3擁有時尚事物的敏感性、4 擁有

15、專業(yè)公關(guān)公司工作背景、5對各種藝術(shù)有一定程度了解、6 熟悉各種媒體、7從事生活方式研究工作、8 了解項目所在地不同消費群體的消費習慣 ,的各種專業(yè)人士組成的團隊以上 8 個領(lǐng)域的專業(yè)人士缺一不可、 每個環(huán)節(jié)都是極其重要。 在商業(yè)地產(chǎn)項 目的運營過程中 都起著關(guān)鍵的作用。由此看來 ,可以把商業(yè)地產(chǎn) 比喻為“三高產(chǎn)品 ” 高風險、高回報、 高技術(shù)含量。 而要經(jīng)營好這 “三高產(chǎn)品 ”需要很多時間去了解不 同的企業(yè)在為消費者提供產(chǎn) 品的同時 ,又提供了什么樣的生活方式 ,如:快餐、汽 車、房子、電影、筆記本電腦、 CD 、 PDA 、 DVD 、手機、服裝、食品、旅 游、電信服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、雜志、等 ,

16、消費者在決定購買這 些產(chǎn)品的時候又希望得到 什么樣的生活方式 ?不同階層、 不同年齡段的消費者最理想的生活 方式又是什么 ? 相信這是許多企業(yè)管理者共同想得到的答案。 讓我們?yōu)榱藢崿F(xiàn)這一偉大的目 標而 共同努力 !現(xiàn)階段 ,在全國出現(xiàn)了許多在建的各種類型的商業(yè)地產(chǎn)項目 ,這個現(xiàn)象讓人們既 高興 ,又擔 心,高興的是越來越多的人發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的重要性 ,更多的人加入到這一淘 金的隊伍中 ,擔 心的是這些即將投入市場的新項目有多少是能夠經(jīng)得住市場的檢驗 而最終成為贏家 ?大家 要記住 ,每年都有新的競爭對手加入到這個市場 ,但是終端消 費者是有限的 ,如何在有限的 消費者面前成為首選的體驗、休閑、消

17、費、娛樂的場 所 ,我們必須在項目的每個階段都要嚴 格的、認真的對待。首先你要清楚的為項目 進行定位 :1. 這個即將開業(yè)的建筑 , 是為哪些人群提供服務(wù)和的 , 這些目標客戶群的年齡是 由多少歲到 多少歲 ?他們常去的場所有哪些 ?他們的購買習慣是什么 ?購買頻率是多 少?是否有品牌 忠誠度 ?購買的動機是什么 ?價格對他們是否決定購買的重要因素 ? 目前市場是否已有相 似的項目 ?如果有 ,我們將如何取得最終的勝利 ?2. 如何確保招商的成功 ?招商對一個成功的項目是關(guān)鍵中的關(guān)鍵 , 所以在招商的 時候, 不是 簡單的投放一些廣告就可以 , 在聯(lián)合各專業(yè)招商機構(gòu)的同時 , 發(fā)展商還要 根據(jù)

18、項目自身的特 點,和一些行業(yè)的協(xié)會、主管部門、研究機構(gòu)、領(lǐng)頭羊企業(yè)、專 業(yè)媒體、達成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ,圍 繞項目的主題進行一系列的論壇、峰會、比賽、展覽、 評選等公關(guān)活動 ,在媒體選擇方面 , 也要選擇全方位的報紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)、電 臺、戶外廣告、直投廣告、手機短信、電子 郵件、 專業(yè)媒體等要打造一個立體的 傳播網(wǎng)絡(luò) , 讓目標客戶群在任何環(huán)境下都有接受到相關(guān) 的信息的機會。尤其是定位 為專業(yè)、批發(fā)市場的項目 ,在選擇傳播的途徑則更為重要 ,因為 你面對的不僅僅是本 地的客戶、 你要吸引行業(yè)有影響力的經(jīng)營者的同時 , 還要想著在全國范 圍、甚至是 世界范圍的買家客戶群。3. 現(xiàn)在的年輕的消費者更

19、追求個性化的消費 , 他們不喜歡雷同 , 在服飾、 音 樂、 就餐、 娛樂、 休閑、 閱讀、 旅游、 等個方面都追求個性化 , 而且他們勇于消 費, 只要喜歡 , 就愿意去消費。 如何在項目進入到運營 （開業(yè)以后階段的時候 ,不斷的 培養(yǎng)目標消費者的消費興趣、而且 要持續(xù)的給消費者帶來新鮮感 ,保持新鮮感是發(fā) 展商 （運營商最為值得研究的事?？傊?句話,經(jīng)營成功的商業(yè)地產(chǎn) ,必須要從了解 人類的生活方式開始 !統(tǒng)一經(jīng)營合理規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)謀求突圍力克頑疾去年, 對于商業(yè)地產(chǎn)來說是多事之秋 , 一眾的名鋪名盤紛紛陷入經(jīng)營困境。 巨 庫、 第五大道、 西單 77街, 就連名噪一時的建外 SOHO

20、后期經(jīng)營也不是很好。 有人預言 , 2005年是商業(yè) 地產(chǎn)年 , 可是面對高熱的商業(yè)地產(chǎn) , 如何解決其后期經(jīng)營問 題仍是開發(fā)商們需要解決的問題。 由于投資渠道的單一和地產(chǎn)市場的火熱 , 社會上 大量的閑置資金都涌向地產(chǎn)行業(yè)。 記者在采 訪中發(fā)現(xiàn) ,不少地段和價位都比較合適 的商業(yè)項目銷售都很好。但考慮到眾多的前車之鑒 , 開發(fā)商們開始提前考慮商業(yè)項 目后期的經(jīng)營效果 , 紛紛尋找好的經(jīng)營途徑突圍 , 克服商業(yè)地 產(chǎn)經(jīng)營不善的頑疾 ,以 期吸納更多的客戶 ,從而促進下一步的商業(yè)開發(fā)。紅火背后有隱憂商業(yè)地產(chǎn)銷售的紅火是有目共睹的。北京市建委提供的數(shù)據(jù)表明 ,截止到 2004 年 11月,商 鋪預

21、售面積達到 96.5494平方米, 交易額突破 1, 299, 091萬元大關(guān) , 其紅 火程度可見一斑 , 而其均價也上漲到了 13742元 /平方米,即便是后來紛紛陷入困境 的巨庫、第五大道的銷售 工作也在 6-8 個月之間完成。商業(yè)地產(chǎn)在受到地產(chǎn)商和投資者追捧的同時 ,也存在一定的隱憂?？梢钥闯?, 當 前商業(yè)地產(chǎn) 的運作手法并不豐富 ,常見的無外乎兩種 :一種是開發(fā)商持有 ,以出租的 方式經(jīng)營 ;另一種 則是將商業(yè)全部打散出售給小業(yè)主。持有的狀況當然比較便于管理經(jīng)營 ,比如東方新天地 ,是非常成功的例子。偉業(yè) 顧問董事總 經(jīng)理蔡宇翔認為 ,這種持有形勢的商業(yè) ,便于經(jīng)營者統(tǒng)一管理。如果

22、一種 模式不成功 ,還可 以重新再來 ,也比較容易協(xié)調(diào)。這種方式雖然理想 ,可是對開發(fā)商的資金實力要求比較高。由于目前政策上金 融緊縮,利率 上漲, 很多開發(fā)商都面臨資金短缺的問題。 大多數(shù)開發(fā)商都會選擇將 商業(yè)賣出以盡快變現(xiàn)回 款。所以能夠做到完全持有的開發(fā)商可謂鳳毛麟角。而另一種將商業(yè)打散出售的方式 , 又使得投資者的風險增加。 開發(fā)商賣完之后 “甩手就走”任, 由商鋪 “自生自滅”使,得經(jīng)營者無序經(jīng)營 ,造成同質(zhì)化經(jīng)營日益嚴重 , 經(jīng)營風險驟增。 蔡宇翔說 ,像有的商鋪同時進來八家發(fā)廊 ,這無疑會造成惡性競爭 ,經(jīng) 營問題就會顯現(xiàn)。 上海沙龍銷售總監(jiān)郭文玲對記者說 , 目前上海沙龍的商業(yè)

23、部分已 經(jīng)賣出去了 , 可是業(yè)主的招 商情況不是太好 ,他們也正在想辦法如何將這些商業(yè)養(yǎng)起 來。她認為 ,開發(fā)商賣完就走對以 后項目的開發(fā)沒有任何好處。業(yè)內(nèi)人士指出 ,針對目前大量空置的商鋪面前 ,業(yè)界人士應該反思并認識到 ,不能 提供良好 的后期經(jīng)營及管理的商業(yè)地產(chǎn)只能是死路 ,畢竟能不能贏利還是要看物業(yè) 的后期經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營四大問題眾多名鋪名盤在 2004 年遭遇回報困境 ,其中的原因是多方面的。業(yè)內(nèi)人士認為 , 運營模式 的弊端、定位不準、操作無效和規(guī)劃不當是其中不可或缺的原因。問題一 分割小產(chǎn)權(quán)出售巨庫、 第五大道等項目采取的運營模式都是 “打散產(chǎn)權(quán) ”進行銷售 , 就是將商鋪 的

24、產(chǎn)權(quán)進行 分割,然后將“帶產(chǎn)權(quán)的商鋪 ”直接銷售給投資者 ,投資者是商鋪的產(chǎn)權(quán)所 有人。中國商業(yè) 地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心胡昕指出 , 這種經(jīng)營模式固然可以實現(xiàn)開發(fā)商的 快速回款 , 增加現(xiàn)金的流 動速度,但是分散的所有權(quán)使得經(jīng)營缺乏統(tǒng)一策劃、難以統(tǒng) 一經(jīng)營方式 ,給市場定位和管理 帶來巨大難題。這種模式是住宅的模式 ,不適合商業(yè) 的運作 ,從而導致投資回報的下降。問題二 定位不準定位不準是商鋪投資回報下降的很重要的原因。 沒有很好地做市場調(diào)研 , 對該 區(qū)域正的需求 估計錯誤 ,經(jīng)營必然會失敗。這其中巨庫就是很突出的例子。蔡宇翔認為 ,巨庫的失敗主要原因是其定位不準造成的。巨庫定位是時尚 ,但卻 缺少極富特 色的產(chǎn)品 ,難以吸引年輕的消費群體。問題三 操作失敗 操作失敗也是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的癥結(jié)所在。眾所周知，商業(yè) 的打造，需要一定的時間培養(yǎng)和統(tǒng) 一的規(guī)劃，同時開業(yè)才會形成一定的氣氛?？?是第五大道卻是零散開張，造成商戶心理疑惑 怎么規(guī)劃中說的商業(yè)項目還 都沒進來呢？這對商業(yè)的整體形象就大打折扣， 無法聚斂 足夠的商業(yè)氛圍，也無 法吸引更多的消費者。 胡昕指出，商鋪的經(jīng)營需要有統(tǒng)一的規(guī)劃，而目前開發(fā)商 的