房地產(chǎn)地塊調(diào)研報(bào)告

1、房地產(chǎn)地塊調(diào)研報(bào)告廣東省佛山市東平新城地塊調(diào)研報(bào)告2009年7月項(xiàng)目綜述地塊處于佛山市禪城區(qū)東平新城，該區(qū)域定位為佛山市居住新區(qū)，是未來(lái)發(fā) 展重點(diǎn)區(qū)域。該區(qū)域目前商品房均價(jià)10500元/ m2,最高價(jià)格12500元/ m2,精裝公寓最高 可達(dá)20500元/ m。供應(yīng)產(chǎn)品主要是130-160 m改善型產(chǎn)品，最暢銷(xiāo)的戶型是120-130 m改善型 產(chǎn)品，有5%-10%勺附送面積。進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商包括 保利、萬(wàn)科，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)包括園林、產(chǎn)品創(chuàng)新?？傉嫉?29畝，凈用地154.6畝，規(guī)劃容積率w 6,總建筑面積62萬(wàn)方，起 拍價(jià)360萬(wàn)/畝，總價(jià)8.2億元，樓面地價(jià)約900元/ m。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)及存在的威脅1

2、）區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γㄒ?guī)劃、政府投資建設(shè)力度）2）區(qū)域供求關(guān)系3）我司品牌及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力4）5）開(kāi)發(fā)建議預(yù)計(jì)首期高層12500元/ m，面積110-120 m，精裝公寓14500元/ m，面積 50-80 m,預(yù)估首年資金回籠2億元。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期3年，成交均價(jià)16500元/ m,凈利潤(rùn)20%建議開(kāi)發(fā)新戶型，增加附送面積。10項(xiàng)目綜述.2.一、地塊概況 .6.1.地塊位置及交通62.地塊現(xiàn)狀及周邊63. 地塊各項(xiàng)指標(biāo)64. 地塊圖示6二、佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 .7.仁城市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)72.近 5 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 （EXCEL 做表）73. 商品 住 宅 價(jià) 格 及 成 交 走 勢(shì)84. 各區(qū)域房地產(chǎn)市

3、場(chǎng)95. 房地產(chǎn)政策9地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .91. 東平新城板塊地 位94區(qū)域 商 品 房 價(jià) 格 及 面 積142. 土地市場(chǎng)情況103. 區(qū) 域 商 品 房 供 求 關(guān) 系105.別墅市場(chǎng)分析11四、商業(yè)開(kāi)發(fā)建議.1.21. 商_業(yè)定位122. 商 業(yè) 開(kāi) 發(fā) 規(guī) 模 及 面 積123.商業(yè)開(kāi)發(fā)位置及設(shè)想 （附 圖）124商業(yè)租售價(jià)格評(píng)估12五、項(xiàng)目SWTO分析 .12六、項(xiàng)目定位.131.產(chǎn)品及售_價(jià)建議132產(chǎn)品配比建議133銷(xiāo)售計(jì)劃預(yù)估144投資分析144區(qū)域 商 品 房 價(jià) 格 及 面 積145其他 _建議14七、附件.141. 樓市地圖142. 當(dāng)?shù)卮順潜P(pán)3其他樓盤(pán)列表

4、154城市商圈分析165暢銷(xiāo)產(chǎn)品分析16調(diào)研人員：張三、李四一、地塊概況1.地塊位置及交通地塊四至距離禪城市老城區(qū)中心1.5 km 6個(gè)紅綠燈，約15分鐘的車(chē)距，高峰期間約30分鐘。2.地塊現(xiàn)狀及周邊有 利 因 素?不 利 因 素?突出有利因素和不利因素，如地塊景觀、拆遷物、高壓線、地下電纜、破壞 地塊完整性的市政道路、古跡等。周邊，如景觀、配套、環(huán)境，水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距離）3.地塊各項(xiàng)指標(biāo)占地面積（畝）可開(kāi)發(fā)面積（畝）容積率總建筑面積（萬(wàn)平方米）住宅建筑面積（萬(wàn)平方米）商業(yè)建筑面積（萬(wàn)平方米）土地價(jià)格（萬(wàn)/畝）總地價(jià)（億元）樓面地價(jià)（元/ m2）用地性質(zhì)土地信息來(lái)源首期掛

5、牌時(shí)間綠化率建筑密度限咼90/704.地塊圖示圖示參考：投資部目標(biāo)地塊地形圖佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1.城市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2011年佛山宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與 南京市對(duì)比表（與已有項(xiàng)目城市近似數(shù)據(jù)的對(duì)比）佛山南京廣州總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）市區(qū)人口（萬(wàn)人）GDP（億元）GDP張幅社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）各項(xiàng)存款余額（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）固定資產(chǎn)投資（億元）固定資產(chǎn)占GDP比例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）分析：通過(guò)以上數(shù)據(jù)可以看出，佛山2.近5年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況（EXCEL做表）2009年，佛山市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資1188.7億元，商品房施工面積6847.9 萬(wàn)卅，商品房竣工面積1293.5萬(wàn)m,商品房銷(xiāo)售面積

6、1396萬(wàn)吊。各項(xiàng)目指標(biāo) 僅次于直轄城市，在省會(huì)城市排名前列。8000從上表可以看出：? 消化量? 商品房的供求關(guān)系基本平衡，? 銷(xiāo)售面積增幅平緩，但施工面積增長(zhǎng)較快,3.商品住宅價(jià)格及成交走勢(shì)佛山商品住宅09年全年成交均價(jià)4903元/m2，近8年房?jī)r(jià)每年8%穩(wěn)步上漲，具體可見(jiàn)下表：-商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2_ 商品房施工面積（萬(wàn)m2 商品房竣工面積（萬(wàn)m2=商品房銷(xiāo)售金額（億元） 商品房均價(jià)2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20094.各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)兩種表現(xiàn)方式：1）敘述區(qū)域特點(diǎn)產(chǎn)品房?jī)r(jià)客群沈河區(qū)市中心高層，130-150改善型1.2萬(wàn)蘇家屯區(qū)鐵西區(qū)2）

7、2009年各區(qū)域成交情況對(duì)比:區(qū)域成交面 積（萬(wàn)卅）成交套 數(shù)（套）成交金 額（億元）成交均 價(jià)（元/ m2）單套總 價(jià)（萬(wàn)元）單套面 積（吊）沈河區(qū)1919441264646296蘇家屯區(qū)4856591836753185鐵西區(qū)2693147012947964186于洪區(qū)（地塊 所在）2392635311146564291總計(jì)1297140417635489245925.房地產(chǎn)政策重點(diǎn)指出有利和不利因素，限購(gòu)、限貸，偷面積等等；如規(guī)劃條件、預(yù)售條 件、閣樓和地下是否算建筑面積，銀行放款條件及速度，戶口制度、稅收、子 女入校等政策，并調(diào)查我項(xiàng)目是否有特殊政策等。三、地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.

8、東平新城板塊地位2010年上半年區(qū)域成交均價(jià)5100元/m2,同比09年全年均價(jià)4595元/m2上 漲11%東平新城板塊在佛山市房地產(chǎn)地位可見(jiàn)下表：2009年?yáng)|平新城與全市成交情況對(duì)比成交面 積（萬(wàn)mi）成交套數(shù)（套）成交金 額（億元）成交均 價(jià)（元/ m2）單套總 價(jià)（萬(wàn)元）單套面 積（m）全市129714041763548924592東平新城7381843445954189比例5.6%5.8%5.4%由上表可見(jiàn)，于洪新城板塊在全市68個(gè)板塊中占據(jù)較高的成交比重，但目 前仍以普通商品住宅為主，套型、總價(jià)、單價(jià)均低于全市平均值。2.土地市場(chǎng)情況2010年，該區(qū)域商住用地成交18宗，出讓土地面積

9、900畝，住宅總建筑面 積50萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)平均1610元/川。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手土地情況:項(xiàng)目拿地時(shí)間占地面積建筑面積容積率總地價(jià)樓面地價(jià)3.區(qū)域商品房供求關(guān)系東平新城近3年供需基本持平，預(yù)計(jì)未來(lái) 3年，年推貨量在60萬(wàn)方以上， 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨加大。1）近三年累計(jì)推貨量80萬(wàn)方，累計(jì)成交量70萬(wàn)方，供求基本持平2）未來(lái)1-2年預(yù)計(jì)年均推貨量達(dá)60萬(wàn)方（在建貨量推斷）。3）該區(qū)域未來(lái)5年預(yù)計(jì)新增6-8個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積過(guò)300萬(wàn)平（土地供應(yīng) 計(jì)劃推斷）4.區(qū)域商品房?jī)r(jià)格及面積1）價(jià)格均價(jià)、最高價(jià)格，及特殊說(shuō)明2）戶型面積段（m2）間隔總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)/套）推出比例成交比例110-140三房25-42

10、50%45%從上表可以看出：? 暢銷(xiāo)戶型是110-140川三房，占總成交量45%? 總價(jià)30-35萬(wàn)/套是市場(chǎng)接受度最高的。3）客戶分析4）區(qū)域代表項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱總建筑 面積容積率首期開(kāi)盤(pán) 時(shí)間近3個(gè)月成 交均價(jià)（元/ m2）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 / m2）物業(yè)類(lèi)型在售主力戶 型陽(yáng)光100國(guó)際新城1502005-12-115500-6000毛坯小高60-150loft華城世界1001.072006-12-174000-4600毛坯多層、小 高、高層7080兩房沈陽(yáng)恒大綠洲2273.52007125500-60001500-2000小高層82-99兩房、93-130三房永盛水調(diào)歌城1001.72007

11、-7-14200-4500毛坯多層、小 高70-100兩房5.別墅市場(chǎng)分析別墅消化量（套數(shù)、金額）；別墅產(chǎn)品價(jià)格、面積、套總價(jià)；市場(chǎng)在售貨量及潛在貨量/項(xiàng)目 名稱狀態(tài)產(chǎn)品單價(jià)面積總價(jià)推出 套數(shù)消化情況獨(dú)立山水在售聯(lián)體待開(kāi) 發(fā)四、商業(yè)開(kāi)發(fā)建議商業(yè)建筑面積占總建筑面積 10%及以下的地塊，由銷(xiāo)售中心同事調(diào)研完成 該部分內(nèi)容；10%以上由商業(yè)部同事出獨(dú)立報(bào)告。1.商業(yè)定位該地塊定位為 型商業(yè)，主要基于以下因素：包括指標(biāo)、區(qū)位簡(jiǎn)述、規(guī)模、城市發(fā)展、周?chē)h(huán)境、市場(chǎng)需求、交通網(wǎng)絡(luò)、 當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平等。2.商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模及面積規(guī)劃面積：可參考銷(xiāo)售中心規(guī)劃戶數(shù)、預(yù)估常住率等因素規(guī)劃設(shè)想：（業(yè)態(tài)分布等）3

12、.商業(yè)開(kāi)發(fā)位置及設(shè)想（附圖）考慮項(xiàng)目臨街面、項(xiàng)目銷(xiāo)售中心位置、小區(qū)主入口、交通中心位置等4.商業(yè)租售價(jià)格評(píng)估目標(biāo)人群預(yù)估售價(jià)/租金備注：特殊情況如建議推售時(shí)間、或先租后售等信息五、項(xiàng)目SWTO分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)?機(jī)會(huì)威脅?（1）優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)側(cè)重于項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素的考慮?地塊的價(jià)值如何：項(xiàng)目規(guī)模、景觀優(yōu)勢(shì)等，地塊的交通情況，對(duì)輻射市 場(chǎng)的輻射能力。能否滿足快速開(kāi)發(fā)的條件，如是否已有用地指標(biāo)、水電 基本配套是否齊全，拆遷難度，當(dāng)時(shí)預(yù)售條件（影響發(fā)售時(shí)間）等；?經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)：土地價(jià)格收益率、資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力?從公司角度考慮：是否符合項(xiàng)目合理布局，對(duì)提升品牌形象，擴(kuò)大社會(huì) 影響力的作用。（2）機(jī)會(huì)威脅側(cè)重于項(xiàng)目外部環(huán)境的

13、考慮?市場(chǎng)的消費(fèi)能力（容量）：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入水平考察能否消化相應(yīng)體量的 產(chǎn)品?競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境評(píng)價(jià)：通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察，判斷我司進(jìn)入該市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)， 或需要怎樣的產(chǎn)品才可以贏得市場(chǎng)。?地塊升值潛力：與政府城市規(guī)劃相結(jié)合，從地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，分析 出地塊的升值潛力。?宏觀層面：宏觀政治/經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家/地方行業(yè)政策?政府支持力度六、項(xiàng)目定位由于地處東平新城核心區(qū)，土地規(guī)模小、容積率高、樓面地價(jià)高，建議將其打造成該區(qū)域高檔樓盤(pán)，產(chǎn)品以高層為主。具體建議如下：1.產(chǎn)品及售價(jià)建議建議以100-120川三房為主，輔以130-150川四房，50-70精裝公寓。預(yù)計(jì)2012年底開(kāi)盤(pán)，首期高層毛坯售價(jià)10000元/

14、卅，精裝公寓售價(jià)15000 元 / m2。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期2年，整體成交均價(jià)高層毛坯售價(jià)15000元/ m,精裝公寓售 價(jià)18800元/ m。具體詳見(jiàn)下表：2.產(chǎn)品配比建議產(chǎn)品占地面積（m）建筑面積（m）預(yù)估容積率面積范圍（mJ高層（毛坯）高層（精裝）商鋪合計(jì)3.銷(xiāo)售計(jì)劃預(yù)估產(chǎn)品雙拼多層多層商鋪年度預(yù)估合計(jì)年份品價(jià)格銷(xiāo)售面積 比例價(jià)格銷(xiāo)售面積 比例價(jià)格銷(xiāo)售面積 比例銷(xiāo)售額（億元）銷(xiāo)肖售面積 （萬(wàn)平）2009%2010%2011%2012%合計(jì)-%-%-%4.投資分析預(yù)估單位成本產(chǎn)品類(lèi)型總建筑面積預(yù)估銷(xiāo)售 單價(jià)預(yù)估貨 值（億）土地成本開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用、稅 金及附加小計(jì)預(yù)估凈 利潤(rùn) （億）畝利潤(rùn)（力兀）凈

15、利潤(rùn) 率超豪（裝修）-3,2303,230-0%超豪（毛坯）-2,5802,580-0%合計(jì)-0%以上三個(gè)表來(lái)自投資分析表（地塊可行性分析），可見(jiàn)附件5.其他建議配套、商業(yè)、規(guī)劃、環(huán)境等七、附件1.樓市地圖參考投資部目標(biāo)地塊區(qū)位及市場(chǎng)分析圖2.當(dāng)?shù)卮順潜P(pán)1）某某當(dāng)?shù)貦n次最高的項(xiàng)目，位于，賣(mài)點(diǎn)占地面積約697畝，總建筑面積約24萬(wàn)平方米，容積率1.5，規(guī)劃總戶數(shù)約1200戶，項(xiàng)目建筑類(lèi)別有 獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅。2009年開(kāi)盤(pán)，已開(kāi)發(fā)200畝，目前銷(xiāo)售第三期，2010年10月開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品、價(jià)格、貨量如下:產(chǎn)品面積段貨量銷(xiāo)售情況成交價(jià)格80-95兩房200電梯房95-105三房100前期產(chǎn)

16、品、售價(jià)、面積段、銷(xiāo)售情況的補(bǔ)充說(shuō)明 暢銷(xiāo)產(chǎn)品，滯銷(xiāo)產(chǎn)品3.其他樓盤(pán)列表項(xiàng) 目 名 稱項(xiàng) 目 區(qū) 位 及 疋 位占地（畝）總建面（萬(wàn)就）容積率產(chǎn) 品價(jià)格（是 否裝 修）面積貝量 及開(kāi) 盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)情某某市 中 心 常120畝16多 層2600（毛 坯）80-120200套2010年4售 罄住 項(xiàng) 目萬(wàn)方1.5月推4.城市商圈分析1）項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總體概況分析 （附圖）附圖內(nèi)容包括：商圈標(biāo)示；城市主商業(yè)圈總體概況、租賃條件情況、銷(xiāo)售情況；可參考性商業(yè)分析等。2）項(xiàng)目周邊可參考性商業(yè)市場(chǎng)分析 （附圖）如項(xiàng)目位置、總規(guī)戶數(shù)（或入住率）、商業(yè)體量、間隔面積、租售價(jià)格、管 理費(fèi)、租售率、經(jīng)營(yíng)情況等5.

17、暢銷(xiāo)產(chǎn)品分析河景項(xiàng)目一一東平新城板塊1） 位置：東平河南北片，以東平河橋?yàn)槟媳狈纸?，南片為新區(qū)，北片為舊城改 造區(qū)。2） 區(qū)域定位與優(yōu)勢(shì)：佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)（啟動(dòng)區(qū)）。佛山市商貿(mào)金融、文化體育、休閑娛樂(lè)和信息服務(wù)中心、高品質(zhì)的城市生活區(qū)，規(guī)劃中有行政中心、 世紀(jì)蓮體育中心、新聞傳播中心、五星級(jí)酒店、佛山公園、濕地公園、78萬(wàn)平方米濱河公園、博物館、音樂(lè)廳、學(xué)校，以及地鐵一號(hào)線與六號(hào)線，往來(lái)禪城、 順德、廣州的交通十分便利。3） 區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)模大（占地在 20萬(wàn)卅以上）、河景，高端產(chǎn)品為主，項(xiàng)目 自身有商業(yè)、會(huì)所等配套。代表項(xiàng)目：招商依云水岸、濱海御庭。主力產(chǎn)品戶型面積段，洋房：150-250川，別墅：220-380譏4）住宅產(chǎn)品特點(diǎn)：大戶型、多套、空中花園或陽(yáng)臺(tái)可打通，改房、花架位可擴(kuò) 大并封閉為陽(yáng)臺(tái)。樓盤(pán)名稱產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)