巴黎春天廣場商住樓基建項目可行性論證報告

1、巴黎春天廣場商住樓基建項目建議書第一章總 論1.1項目概述1.1.1項目名稱 巴黎春天廣場商住樓基建項目1.1.2項目承辦單位 XX1.1.3項目負責(zé)人 XX1.1.4項目簡介1.141項目總用地面積 240000m2（折合360畝），總建筑面積 912000 （未含地下室面積50240 m2），其中商業(yè)裙房面積（含消防 控制室及其它 3000 m2、物業(yè)管理及物業(yè)經(jīng)營用房6384 m2）158400m2,高層住宅面積753600m2，容積率3.8,建筑密度22%， 綠地率40%。1.1.4.2項目選址在臨沂市蘭山辦事處西苗村社區(qū)，其范圍為東 至東苗山莊居民區(qū)，西至蒙山大道，南至開陽路，北至銀

2、雀山路。1.1.4.3項目總投資177954萬元，資金來源：中杰（香港）國 際投資集團有限公司自籌 106772萬元（含資本金62285萬元），不 足部分按規(guī)定由商住樓預(yù)銷售收入解決。1.1.4.4項目竣工驗收交付使用后，將為社會提供高品位的商業(yè)用 房114516m2，高層住宅650400m2，新增銷售收入252378萬元，上 繳稅金15774萬元，實現(xiàn)利潤總額 53602萬元。1.1.4.5通過初步測算，成本利潤率 29.3%，成本利稅率37.9%， 銷售利潤率21.2%，具有較好的經(jīng)濟效益。1.2項目背景1.2.1根據(jù)臨沂市人民政府關(guān)于加快推進市區(qū)城中村改造工作的 意見（試行）有關(guān)精神。力

3、爭用四年的時間基本完成市區(qū)“城中村” 改造任務(wù)，逐步提高“城中村”居民居住水平，逐步完善“城中村” 基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施，明顯改善“城中村”及周邊地區(qū)的生 態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通狀況和生活環(huán)境質(zhì)量，綠地面積和公共開敞 空間顯著增加，“城中村”內(nèi)重大安全隱患得到消除。同時，大力推 薦制度建設(shè)和社會文化建設(shè)，提升城市整體功能和形象。1.2.2巴黎春天廣場商住樓基建項目選址在臨沂市蘭山辦事處 西苗村社區(qū)，其范圍為東至東苗山莊居民區(qū)，西至蒙山大道，南至 開陽路，北至銀雀山路，屬于市區(qū)“城中村”改造重點地段。1.2.3中杰（香港）國際投資集團有限公司基于臨沂市“城中村” 改造工程的良好機遇和項目優(yōu)

4、越的地理位置，推出巴黎春天廣場商 住樓基建項目。本項目的實施將加快“城中村”改造步伐，推進臨 沂市新農(nóng)村建設(shè)。1.3編制依據(jù)1.3.1臨政發(fā)200711號“臨沂市人民政府關(guān)于加快推進市區(qū)城 中村改造工作的意見（試行）”1.3.2臨伊市城市總體規(guī)劃1.3.3XX公司提供的有關(guān)資料。第二章設(shè)計方案2.1項目選址根據(jù)臨沂市城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 及社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的要求，項目選址在臨沂市蘭山辦事處西苗村社 區(qū)，其范圍為東至東苗山莊居民區(qū)，西至蒙山大道，南至開陽路， 北至銀雀山路。該地塊交通方便，公用工程配套設(shè)施齊全，有利項 目順利實施，是商住樓較佳選擇地塊之一。2.2建設(shè)規(guī)模項目總

5、用地面積240000m2 （折合360畝），按用地功能劃分： 建筑基底面積52800m2,道路、廣場、停車等面積 91200m2，綠地 面積96000m2。根據(jù)市場需求，商住樓總建筑面積912000m2 （未含地下室面積50240m2），其中商業(yè)裙房面積（含消防控制、物業(yè)管理 及物業(yè)經(jīng)營用房等）158400m2,高層住宅面積 753600m2，物業(yè)管 理及物業(yè)經(jīng)營用房 6384 m2,消防控制室及其它 3000 m2，容積率 3.8，建筑密度22%，綠地率40%。項目用地平衡見表 1： 表1項目用地平衡表單位：m2序號項目數(shù)量比便（%）1建筑基底面積52800222道路、廣場、停車等面積912

6、00383綠地面積96000404合計2400001002.3設(shè)計方案說明根據(jù)項目選址地塊所處地理位置及功能設(shè)置需要，設(shè)計方案作 如下建議：2.3.1總平面布置及交通組織巴黎春天廣場商住樓項目大致可分為南片區(qū)和北片區(qū)，南片區(qū) 由8幢高層住宅樓及其3層商業(yè)裙房組成；北片區(qū)由10幢高層住宅樓及其附屬3層商業(yè)裙房組成。南北兩片區(qū)之間的開闊空間營造 出一座特色商業(yè)廣場，設(shè)有肯德基、麥當(dāng)勞、大潤發(fā)、家樂福、沃 兒瑪?shù)却筚u場。兩區(qū)塊建筑通過架空連廊互相聯(lián)系。住宅部分地下 車庫出入口設(shè)在地塊東南面，盡量不影響面向廣場的界面。社區(qū)服 務(wù)用房、物業(yè)管理用房設(shè)置在技術(shù)轉(zhuǎn)換層內(nèi)；住宅樓底層門廳獨立 于商業(yè)部分設(shè)置。

7、2.3.2住宅戶型設(shè)計住宅設(shè)計強調(diào)平面設(shè)計的合理性、靈活性和生長彈性，以合理 的平面布局鋪敘居住行為在空間的展開，提供一種空間人格化，促 成居民意識和行為的參與。住宅戶型設(shè)計盡量提供變化多樣的房型 給客戶以充分選擇的余地，房型功能完備，室內(nèi)空間豐富多變。2.3.3建筑立面造型設(shè)計住宅產(chǎn)面造型設(shè)計倡導(dǎo)時代感與藝術(shù)性有機結(jié)合，融地域文化與時代進步于一體；立面處理簡潔、明快，從整體入手細膩刻畫，注重空間造型手法的變化，突出個性，強調(diào)識別性和歸屬感。整個小區(qū)群體形象應(yīng)有強烈的時代感，同時結(jié)合沿街景與河流 設(shè)計，體現(xiàn)了建筑色彩的局部的差異性，并力求做到與周邊功能區(qū) 環(huán)境協(xié)調(diào)。2.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)2.4

8、.1總用地面積：240000m2 （折合360畝）2.4.2總建筑面積：912000m2 （未含地下室面積 50240m2），其 中：商業(yè)裙房158400m2高樓住宅753600m22.4.3建筑占地面積：52800m22.4.4容積率：3.82.4.5建筑密度：22%2.4.6綠地率：40%2.4.7停車泊位：地下停車 1256輛=22 =XX第三章建設(shè)條件3.1氣候條件項目所在地屬溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤大陸性氣候。四季分明，春季干燥多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季溫度涼爽，冬季干冷少雪。3.1.1 日照年平均日照數(shù)為2456.1小時，日照率為55%。3.1.2風(fēng)向全年盛行東北方，夏季盛行東南風(fēng)，年平均風(fēng)

9、速為2.6米/秒,最大風(fēng)速為24.0米/秒。3.1.3氣溫年平均氣溫13.2C，歷年極端最低氣溫為-16.5C，最深凍土深 度為50-60 cm；歷年極端最高氣溫為 40OC;年無霜期平均202天3.1.4降水與濕度全年平均降水量為866.4毫米，最大降水1417.3毫米，最小降 水量689.1毫米。汛期主要集中在 69月，汛期間氣候的基本特點 是：咼溫、咼濕、雨量集中、多暴雨、大風(fēng)等災(zāi)害性天氣，整個汛 期降水量占全年的66%以上，尤以7、8月份為主，年平均相對濕度65%3.1.5水災(zāi)境內(nèi)曾發(fā)生過兩次較大的水災(zāi)，1957年7月10日至12日暴雨， 降雨800毫米，造成除沂、沐河外的其他河流的漫

10、溢決口，涑河在 南道村北河堤潰決，淹沒土地2.5萬畝。1993年8月3日至5日境內(nèi)遭受20多年未見的特大暴雨襲擊，20個小時平均降雨量達 300 毫米以上，涑河在劉朱許村西北處決口，涑河以北村莊大多受災(zāi)。3.1.6地震工貿(mào)區(qū)所在臨沂市位于臨沂斷裂及唐吾一一葛溝斷裂帶西側(cè)， 屬地震設(shè)防區(qū)。地震烈度原為9度地震區(qū)，后根據(jù)國家地震局和山東省地震局魯南區(qū)劃，確定為7度震烈度區(qū)。3.2公用工程3.2.1供電本項目為一類高層民用建筑，根據(jù)設(shè)計規(guī)范要求，消防等重要 負荷等級為一級，其他為三級。按單位面積功率指標(biāo)法和功能需要 估算，項目總裝機容量約 52000KW，由王莊110KV變電所城鎮(zhèn)輸 電網(wǎng)接入配電房

11、。3.2.2通訊由蘭山電信分局程控電話網(wǎng)接入商鋪、住宅、地下室等處，通 訊管線電纜埋地敷設(shè)。3.2.3廣電、燃氣廣播、電視管線與燃氣管線預(yù)埋，列入概算。3.2.4給排水（1 ）給水：項目日用水量約2500噸/日，由蘭山自來水廠供水管網(wǎng)接入。（2）排水：雨污分流制排污：主要是生活污水，污水量為給水量的75%，即1875噸/日，經(jīng)地埋式污水凈化池處理達標(biāo)后排入城鎮(zhèn)污水管網(wǎng)；排水：雨水由干管匯集后，就近排入內(nèi)河。3.2.5 消防（1）按消防部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，消防系統(tǒng)分室內(nèi)外，室內(nèi)包括消火栓和自動噴水滅火系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水泵加壓，消防水泵自消防水池抽水。（2）按GB50045-95高層民用建筑設(shè)

12、計防火規(guī)范及 GBJ16-87建筑設(shè)計防火規(guī)范有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，本建筑為一類高層民用建筑， 總平面布置要有足夠的消防登高停車場地，主體建筑有1/4以上周邊供消防登高作業(yè)，相鄰建筑之間防火間距要大于規(guī)定要求，建筑 物四周均設(shè)消防車道，且形成環(huán)路。（3） 室外設(shè)置地面式三頭接合器，間距w120米，保護半經(jīng)w150米；室內(nèi)設(shè)置1211滅火器及室內(nèi)消火栓。(4) 建筑耐火等級為一級，每層為一個防火分區(qū)，樓梯、電 梯合用防煙前室，各建筑物的門均為乙級防火門。3.2.6環(huán)境保護主要是生活垃圾處理，采用垃圾箱或軟包裝袋及時收集，然后 統(tǒng)一送往垃圾場處理。施工期間要做好施工機械的噪聲治理和施工現(xiàn)場垃圾處理，同 時

13、做好水土保持工作，防止施工污泥水直接排入河道。第四章項目實施進度根據(jù)國家建筑安裝工程定額，結(jié)合項目實際，建設(shè)期為二年，具體安排如下：2008年3月底以前，項目前期工作，包括市場調(diào)研、立項、設(shè)計方案評審、“可研”、 初步設(shè)計、土地征用、工程招投 標(biāo)等；2008年4月至2009年11月，土建施工；2009年12月至2010年3月，竣工驗收，交付使用現(xiàn)將項目實施進度列于表 2:表2項目實施進度表年月2008 年2009 年2010 年項目內(nèi)容135791113579111357911246810122468101224681012市場調(diào)研 立項、設(shè)計 方案評審、“可研”、 初步設(shè)計、土地征用、 工程

14、招投 標(biāo)等土建施工竣工驗收交付使用建設(shè)期為二年第五章投資及資金籌措5.1投資估算5.1.1有關(guān)說明：根據(jù)本縣類似工程造價及地方材料價格綜合測算，項目總投資 估算有關(guān)數(shù)據(jù)取值說明如下：（1）土建、公用工程投資估算按平方米投資額估算；（2）土地出讓金按25萬元/畝估列；（3）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅免征；（4）勘察設(shè)計費，建設(shè)單位管理費，前期工作費分別按工程 費用的2%、3%、1.5%計算；（5） 預(yù)備費按第一、第二部分費用之和的8%計算；（6）建設(shè)期為二年，建設(shè)期資金系自籌無借款，故無需支付 借款利息。5.1.2估算結(jié)果項目總投資177954萬元，詳見總投資估算表 3：表3總投資估算表序號費用名稱

15、單位數(shù)量單價（元/m2）投資額 （萬元）占總投 資比例（%）1固定資產(chǎn)投資萬元1779541001.1工程費用萬元14626582.2商業(yè)裙房萬元261371.1.1土建工程m2158400150023760水電安裝m21584001502377高層住宅萬元994751.1.2土建工程m2753600120090432水電安裝m27536001209043地下室萬元110531.1.3土建工程m250240200010048水電安裝m25024020010051.1.4總圖（道路、綠化、廣場、 停車等）m224000040096001.2其他費用萬元1850710.41.2.1土地出讓金畝36

16、025萬元/畝90001.2.2勘察、設(shè)計費萬元1462652%29251.2.3建設(shè)單位管理費萬元1462653%43881.2.4前期工作費萬元1462651.5%21941.3預(yù)備費萬元1647728%131827.42固定資產(chǎn)投資方向調(diào) 節(jié)稅萬元/03建設(shè)期借款利息萬元/04總投資萬元177954100建設(shè)期為二年5.2資金來源項目總投資177954萬元，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資實行 資本金制度試行辦法，項目資本金為62285萬元。資金籌措方案：（1） 中杰（香港）國際投資集團有限公司自籌106772萬元（含 資本金62285萬元）；（2）不足部分按規(guī)定由商住樓預(yù)銷售收入解決。5.3

17、資金安排根據(jù)項目實施進度，資金安排如表 4:表4資金安排表投資時間比例（%）金額（萬元）自籌預(yù)銷售收入2008年3月底以前3537370249142008年4月至2009年1月3032032213552009年2月至9月2021354142362009年10月至2010年3月15160161067710010677271182建設(shè)期為二年第六章產(chǎn)出及銷售收入估算6.1產(chǎn)出項目產(chǎn)出地上總建筑面積 912000m2,其中商業(yè)裙房面積（含消 防控制、物業(yè)管理及物業(yè)經(jīng)營用房等）158400m2,高層住宅面積753600m2，物業(yè)管理及物業(yè)經(jīng)營用房 6384 m2，消防控制室及其它 3000 m2；另外

18、地下室面積50240m2 （地下室停車泊位1256輛）。6.2銷售拆遷安置860戶，每戶安排住宅面積120 m2和店面面積40 m2 作為拆遷安置補償，項目實際可銷售的商業(yè)用房 114516m2,高層住 宅 650400m2。6.3銷售價格的設(shè)定6.3.1銷售前景預(yù)測本項目選址在臨沂市蘭山辦事處西苗村社區(qū)，其范圍為東至東 苗山莊居民區(qū)，西至蒙山大道，南至開陽路，北至銀雀山路。，地理位置優(yōu)越，交通方便，公用工程配套設(shè)施齊全，且四周居住環(huán)境 好，是商住樓最佳首選地塊之一；項目設(shè)計超前，住宅套型多樣化 且朝向好，將會吸引更多的購房客戶，商住樓銷售前景將會進一步看好。6.3.2銷售價格的設(shè)定商住樓銷售

19、價格設(shè)定的原則：以開發(fā)成本加合理的利潤，這樣 的價格具有一定的優(yōu)勢。6.321商業(yè)用房：平均價為0.5萬元/m26.322住宅：平均價為0.3萬元/m26.4銷售收入估算依照以上設(shè)定，商住樓銷售收入估算如表5：表5銷售收入估算表序 號項目內(nèi)容銷售面積銷售價格 （萬元/m）銷售收入 （萬元）1商業(yè)用房1145160.5572582高層住宅6504000.31951203合計252378注：物業(yè)管理及其他配套用房不銷售，其成本分攤在商業(yè)用房、住 宅的銷售價中；地下停車泊位暫不銷售。第七章經(jīng)濟效益分析7.1基本數(shù)據(jù)項目總投資177954萬元銷售收入252378萬元產(chǎn)銷率100%7.2開發(fā)成本預(yù)測根據(jù)

20、國家對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本核算的規(guī)定，商住樓開發(fā)成本估算如表6：表6商住樓開發(fā)成本估算表一序號成本項目總成本 （萬元）單位成本 （元 / m2）備注1土地費用900094總建筑面積962240 m2工程費設(shè)單位管理費4388464預(yù)備費131821375開發(fā)費用101671065.1財務(wù)費用/5.2其他費用51195.3銷售費用50486開發(fā)成售稅金及附加157741648銷售成本1987762066注：（1 ）財務(wù)費用0萬元，建設(shè)期無借款；（2）其他費用5119萬元（勘察設(shè)計費+前期工作費）；（3）銷售費用5048萬元（銷售收入X 2%）;（

21、4）銷售銳金及附加15774萬元（銷售收入X稅率 6.25%）;（5）總建筑面積962240 m2 （建筑面積912000+地下室面積50240 m2）。7.3損益估算銷售收入252378萬元開發(fā)成本183002萬元銷售銳金及附加15774萬元利潤總額53602萬元所得稅17689萬元稅后利潤35913萬元7.4財務(wù)盈利能力分析成本利潤率：29.3%成本利稅率：37.9%銷售利潤率：21.2%由以上分析可知，本項目具有一定的盈利能力。7.5風(fēng)險分析當(dāng)銷售收入和開發(fā)成本發(fā)生變化時，必然引起成本利潤率和銷售利潤率的變化?，F(xiàn)將項目風(fēng)險分析有關(guān)數(shù)據(jù)列于表7:表7風(fēng)險分析表單位：萬元序 號項目內(nèi)容基本方案銷售收入上升10%銷售收入 下降10%開發(fā)成本下降10%開發(fā)成本上升10%1銷售收入2523782776162271402523782523782開發(fā)成本1830021830021830021647022013023銷售稅金及附加15774173511419615774157744利潤總額53602772632994271902353025成本利潤率29.342.216.443.717.56銷售利潤率21.227.813.228.514.0由表7得出：當(dāng)開發(fā)成本不變而銷售收入下降10%時，利潤總額