房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)1025

1、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 招商部 2012年10月24日前言一個好的地產(chǎn)顧問人員不僅僅是銷售或者招商，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口，所以要求具備專業(yè)的知識、高超的銷售/招商技巧、強烈的服務(wù)意識、頑強的意志力、行業(yè)要求的職業(yè)精神等。其中具備專業(yè)的知識是排在第一位的，可見專業(yè)知識的重要性。我們只有比客戶更加專業(yè)，才會讓我們的客戶更加信服我們，才會成功的邁出我們走向這個行業(yè)的第一步。培訓(xùn)提綱o房地產(chǎn)基本概念o房地產(chǎn)權(quán)屬o建筑規(guī)劃基本概念o銷售相關(guān)基本概念房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：

2、a) 土地b) 建筑物及地上附著物c) 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。什么是地役權(quán)？ 地役權(quán)，是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。其一，地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。其二，地役權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)上的用益物權(quán)。其三，地役權(quán)是為了需役地的便利而設(shè)立的用益物權(quán)。 （1）通行地役權(quán) （2）用水地役權(quán)取水或汲水地役權(quán)、導(dǎo)水地役權(quán)、排水地役權(quán) （3）眺望地役權(quán) （4）采光地役權(quán) （5）排污地役權(quán) （6） 一則關(guān)于地役權(quán)的案例分析：甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公

3、司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項是正確的？ A小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑 B甲公司有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑 C甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑 D甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑 正確答案為：A 根據(jù)地役權(quán)的從屬性，物權(quán)法第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。房屋出售后，新的所有權(quán)人取得地役權(quán)，有權(quán)向供役地人提出請求。雖

4、然該地役權(quán)沒有登記，但是只是不能對抗第三人，而本案中對抗的是原來的相對人；而甲公司在轉(zhuǎn)讓全部小區(qū)房屋后，對需役地已不具有任何權(quán)利，喪失了地役權(quán)人的資格，因此無權(quán)向乙提出請求。所以A選項為正確答案。 o地產(chǎn) 土地和固著其上不可分割的部分所共同形成的物質(zhì)實體以及依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。o房產(chǎn) 個人或團體保有所有權(quán)的房屋連同保有使用權(quán)的地基以及依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。房地產(chǎn)所有權(quán) 房地產(chǎn)權(quán)屬所有人依照法律、法規(guī)對其所有房地產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房地產(chǎn)使用權(quán) 依照法律法規(guī)對土地加以利用和對房屋依法 占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。o物業(yè) 指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施

5、、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成單宗房地產(chǎn)實體以及依托于該實體的權(quán)益o物業(yè)管理 指產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)負責(zé)區(qū)域內(nèi)共同利益進行維護的行為。o房地產(chǎn)開發(fā) 依照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展要求，在國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目或者銷售出租商品房的行為。o房地產(chǎn)市場 全社會房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。o房地產(chǎn)交易 土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為o房地產(chǎn)中介 房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀的總和。o房地產(chǎn)金融 為房地產(chǎn)開發(fā)聚集、融通資金、提供資金結(jié)算、信貸、信托和咨詢的金融活動。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)

6、濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)類型按用途劃分 a) 居住房地產(chǎn) b) 商業(yè)房地產(chǎn) c) 旅游房地產(chǎn) d) 工業(yè)房地產(chǎn) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)權(quán)屬登記o房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，已經(jīng)有上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)進行登記，并依法確認產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。其可用圖、檔、卡、冊等形式表現(xiàn)。基本術(shù)語o房地產(chǎn)產(chǎn)

7、權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 以房地產(chǎn)為標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)。o房地產(chǎn)權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)利人 擁有土地的使用權(quán)及其上的房屋所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)人。o房地產(chǎn)權(quán)管理房地產(chǎn)權(quán)管理 房地產(chǎn)行政管理部門為保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的取得、滅失及合法變動行為的確認所實施的管理行為。o房地產(chǎn)產(chǎn)籍房地產(chǎn)產(chǎn)籍 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)檔案、圖紙以及賬冊、表卡等其他反應(yīng)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。o房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記 土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的總稱o房地產(chǎn)權(quán)屬總登記房地產(chǎn)權(quán)屬總登記 縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行一次性的、統(tǒng)一的、全面的房屋權(quán)屬登記?？偟怯浭庆o態(tài)登記o房屋所有權(quán)初始登記房屋所有權(quán)初

8、始登記 在依法取得的土地上，新建成的房屋權(quán)利人持有關(guān)證明文件，到縣級以上的房產(chǎn)管理部門申請權(quán)屬登記。 o房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記 房地產(chǎn)因買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、判決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)申請房地產(chǎn)權(quán)屬情況變化后的轉(zhuǎn)移登記。o房地產(chǎn)變更登記房地產(chǎn)變更登記 房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時，當(dāng)事人申請權(quán)屬情況變化后的登記。o房地產(chǎn)他項權(quán)利登記房地產(chǎn)他項權(quán)利登記 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)等他項權(quán)利時，權(quán)利人申請的權(quán)利登記。o房地產(chǎn)注銷登記房地產(chǎn)注銷登記 因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)利喪失時，原權(quán)利人申請的注銷登記。

9、o房地產(chǎn)相對滅失房地產(chǎn)相對滅失 某一特定的產(chǎn)權(quán)人失去了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但其他人仍可取得其產(chǎn)權(quán)。o房地產(chǎn)絕對滅失房地產(chǎn)絕對滅失 房地產(chǎn)作為物質(zhì)形態(tài)的喪失。o土地登記土地登記 縣以上人民政府依法將土地的權(quán)屬、面積、用途等情況登記在專門的簿冊上，同時向土地的所有者、土地使用者確認，辦理有關(guān)土地權(quán)屬證書的一種法制制度。o土地使用權(quán)總登記土地使用權(quán)總登記 在一定時間你，對一個市或一個縣行政區(qū)域內(nèi)全部城鎮(zhèn)土地進行的普遍登記。o土地使用權(quán)初始登記土地使用權(quán)初始登記 以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利人，持有關(guān)文件，向縣級以上人民政府土地管理部門申請的土地使用權(quán)屬登記。o地籍地籍 記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)

10、量、權(quán)屬和用途（地類）等基本狀況的籍冊。o地籍測量地籍測量 對宗地權(quán)屬界線的界址點坐標(biāo)進行精確測定，并把宗地及其附著物的位置、面積、權(quán)屬關(guān)系和利用狀況等要素準確地繪制在圖紙上和記錄在專門的表冊中的測繪工作。o地籍測量圖地籍測量圖 表明每宗地塊的位置、行政境界、權(quán)屬經(jīng)界、面積塊編號、地點、地類等的平面圖。o房地產(chǎn)測繪房地產(chǎn)測繪 通過把房地產(chǎn)要素圖示化，繪制符合規(guī)范要求的圖、表，準確地反映房地產(chǎn)權(quán)屬狀況和自然資源狀況，為核實房地產(chǎn)權(quán)屬提供依據(jù)的活動。o房地產(chǎn)圖房地產(chǎn)圖 將每幢房屋，每宗地塊的形狀、位置以及有關(guān)市政設(shè)施，縮繪成一定比例的相似圖形。o房地產(chǎn)分幅平面圖房地產(chǎn)分幅平面圖 全面反映房屋、土地

11、的位置、形狀和權(quán)屬等狀況的基本圖。o房地產(chǎn)丘平面圖房地產(chǎn)丘平面圖 房地產(chǎn)分幅平面圖的局部圖。以門牌、戶院、產(chǎn)別及所占的土地范圍，分丘繪制成圖，每丘一張。o房屋分層分戶平面圖房屋分層分戶平面圖 在房地產(chǎn)分丘平面圖的基礎(chǔ)上，以一戶房屋所有權(quán)為單位，繪制成德房屋全屬范圍的細部圖。o房屋產(chǎn)別房屋產(chǎn)別 房屋財產(chǎn)按其所有權(quán)歸屬和管理形式不同而劃分的類別。o房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積 房屋產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋的建筑面積。o公有房屋公有房屋 所有權(quán)歸國家或者集體所有的建筑面積。o異產(chǎn)毗鄰異產(chǎn)毗鄰 不同歸屬的房產(chǎn)，其結(jié)構(gòu)相連或具有共同部位，共有或共用設(shè)施、設(shè)備和附屬建筑的房屋。o專有所有權(quán)專有所有權(quán) 一幢建筑物，有

12、多個房屋產(chǎn)權(quán)人共同擁有時，各房屋產(chǎn)權(quán)人對建筑物在構(gòu)造上能明確區(qū)分的專有部分享有的所有權(quán)。o房地產(chǎn)共有權(quán)房地產(chǎn)共有權(quán) 兩個或兩個以上的權(quán)利主體共有一宗房地產(chǎn)或一宗房地產(chǎn)某一部分的權(quán)益。o共有面積共有面積 為多個房屋產(chǎn)權(quán)人所共同擁有的建筑物面積，不分份額。o房地產(chǎn)抵押人房地產(chǎn)抵押人 在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時，房地產(chǎn)權(quán)利人以不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有的方式，向相對人提供債務(wù)擔(dān)保的債務(wù)人。o房地產(chǎn)抵押權(quán)人房地產(chǎn)抵押權(quán)人 在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時相對于房地產(chǎn)權(quán)利人的債權(quán)人。房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定住宅按層數(shù)劃分如下： 1、低層住宅為一層至三層； 2、多層住宅為四層至七層； 3、高層

13、住宅為八層以上。國際通行劃分為四類： 第一類：層數(shù)8-16層，房屋高度在25-50米之間，通常稱為小高層住宅； 第二類：層數(shù)17-25層，最高度達75米； 第三類：層數(shù)26-40層，最高達100米； 第四類：層數(shù)在40層以上，高度超過100米，稱為超高層住宅；目前國內(nèi)極少有超高層的住宅。 -摘自房地產(chǎn)法摘自房地產(chǎn)法物業(yè)管理相關(guān)知識 o居住小區(qū)居住小區(qū) 以住宅樓房為主體并配有商業(yè)網(wǎng)點、文化教育、娛樂、綠化、共用和公共設(shè)施等而形成的居民生活區(qū)。o房屋設(shè)備房屋設(shè)備 房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的簡稱。它是房屋建筑實體的一部分。o用途轉(zhuǎn)變用途轉(zhuǎn)變 將某種用途的物業(yè)改變?yōu)榱硪环N用途。o住宅共用部位住宅共用部位

14、住宅樓由多個所有權(quán)人共同擁有時，其主體承重結(jié)構(gòu)部位和公用面積所構(gòu)成的部位。o住宅共用設(shè)施設(shè)備住宅共用設(shè)施設(shè)備 住宅樓由多個所用人共同擁有時，其共用的房屋的設(shè)施設(shè)備。o共用建筑面積共用建筑面積 商品房銷售時，不能由各購房業(yè)主獨自使用，而為全體業(yè)主共用的部分o前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 房屋自出售之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。 o物業(yè)管理委員會物業(yè)管理委員會 經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會選產(chǎn)生，由產(chǎn)權(quán)人和使用人代表組成，代表和維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的房屋管理自治組織。o物業(yè)管理單位物業(yè)管理單位 依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主業(yè)，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的

15、，具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。o物業(yè)管理接管驗收物業(yè)管理接管驗收 物業(yè)所有人將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理單位時，雙方就物業(yè)的現(xiàn)狀進行清點、檢驗、驗收、記錄和交接工作。o物業(yè)管理收費物業(yè)管理收費 物業(yè)管理單位接收產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對物業(yè)進行管理、維護和提供其他相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。o物業(yè)管理收入物業(yè)管理收入 物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收費、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。o維修基金維修基金 商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共有部位、公有設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。o業(yè)主公約業(yè)主公約 業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為準則。房地產(chǎn)土地

16、的使用年限是如何確定的？房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一、基本規(guī)劃術(shù)語一、基本規(guī)劃術(shù)語住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。建筑間距：前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。（成都市規(guī)定：主要朝向大于或等于27米；次要朝

17、向不低于13米）公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲蓄所、郵局、居委會、派出所等用地。二、住宅的組成部分二、住宅的組成部分 各種不同功能的房屋，一般都是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地面、樓梯、屋頂、門、窗等基本部分所組成；此外，還有陽臺、雨篷、臺階、窗臺、雨水管、明溝或散水，以及其它一些構(gòu)配件。1.基礎(chǔ)： 位于墻或柱的最下部，是房屋與地基接觸的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷載傳遞給地基2.墻： 外墻起抵御風(fēng)霜雨雪的作用 內(nèi)墻起分隔房

18、屋內(nèi)部空間的作用 承重墻起傳遞荷載給基礎(chǔ)的承重作用 非承重墻起分割作用二、住宅的組成部分二、住宅的組成部分3.柱： 將上部結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給地基的承重構(gòu)件 梁： 將支承其上的結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給墻或柱的承重構(gòu)件4.樓板層、地面： 將房屋的內(nèi)部空間按垂直方向分隔成若干層，并承受作用在其上的荷載，連同自重一起傳給墻或其它承重構(gòu)件。5. 樓梯：房屋的垂直交通設(shè)施6.屋頂： 位于房屋的最上部，它是承重結(jié)構(gòu)，也是圍護結(jié)構(gòu)，承受作用在其上的荷載，連同自重一起，傳給墻或其它的承重構(gòu)件，同時起抵御風(fēng)霜雨雪和保溫隔熱等作用7.門窗： 門的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通風(fēng)，還可供眺望之用。三、

19、住宅的建筑結(jié)構(gòu)三、住宅的建筑結(jié)構(gòu)板樓板樓：在板樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外行為規(guī)則的條狀，就像一個長方形，通常采用一梯兩戶布局，戶戶朝陽，南北通透，公攤小。 特點：南北通透，便于通風(fēng)采光；而且戶型方正，平面布局合理；面積充裕，戶型容易出精品；均好性強；面積使用率高。不足之處在于戶型格局不宜改造。裙樓：裙樓：一般指在一個多層、高層、超高層建筑的主體底部，其占地面積大于建筑主體標(biāo)準層面積的附屬建筑體。其特征如下： 一般指在一個多高層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。 比如一些樓的2-3層比較長和寬都比建筑物上面要寬，這樣下面這幾層整個會凸出來，就

20、是建筑下部面積會加大，這部分建筑使整棟樓看起來像加了個裙邊，這2-3層就稱為裙樓，而向上的部分稱作主樓。塔樓塔樓：以電梯、樓梯為核心布局，通常為一梯六到八戶，從塔樓平面圖看，它樓的平面長度和寬度大致相同。特點：節(jié)約土地資源空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證面積使用率不高，存在“灰色空間”1、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。優(yōu)點：可自由分割，組成靈活的使用空間缺點：抗震性能差，不宜家具布置和裝修2、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝

21、土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。 特點：剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式，具有良好的抗震性能，不足之處在于結(jié)構(gòu)自重大3、框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。特點：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。現(xiàn)在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對于全剪力墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，又方便住戶。不過如果樓層過高，或者當(dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑?，就要用?/p>

22、剪力墻結(jié)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。四、商品房銷售名詞解釋四、商品房銷售名詞解釋樓花樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房?，F(xiàn)房現(xiàn)房：消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已取得商品房竣工驗收備案證明的商品房。標(biāo)準層標(biāo)準層：平面布置相同的住宅樓層。毛坯房毛坯房：指住宅在交房時未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。復(fù)式商品房復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。躍層式商品房躍層式商品房：由上、下

23、兩層（兩層均為標(biāo)準層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。錯層式商品房錯層式商品房：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開處有樓梯連接。商住住宅商住住宅：是soho(小型家庭辦公場所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達，居住的同時又能辦公的住宅形式。TOWNHOUSETOWNHOUSE:聯(lián)排別墅，其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。會所：會所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。（游泳池、網(wǎng)球場、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)

24、主免費或少量收費開放）外飄窗外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺較低甚至為落地窗。（面積計算方法）中空玻璃中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”。陽臺陽臺：供居住者進行室外活動、晾曬衣物、儲存的空間。露臺露臺：住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒有屋頂，所以稱露臺。玄關(guān)：玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。其作用為功能過渡或增加居室的私密性。開

25、間：開間：在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離，因為是就一自然間寬度而言，故稱開間。進深進深：住宅的長度即進深，指一間獨立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。層高：層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。凈高：凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線距離。 （凈高 層高樓板厚度）五、房屋面積術(shù)語五、房屋面積術(shù)語房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下

26、室、夾層、閣樓等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋預(yù)測面積房屋預(yù)測面積：主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)（合同約定面積）。房屋實測面積房屋實測面積：指商品房竣工驗收后，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)對樓宇進行實地勘測、繪圖、計算得出的面積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽臺100%計算面積，半封閉陽臺50%計算面積。套內(nèi)墻體面積

27、套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體的面積。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積分攤公用面積分攤公用面積=建筑面積套內(nèi)建筑面積建筑面積建筑面積= =商品房銷售面積商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積六、建筑物的各項比例六、建筑物的各項比例建筑容積率建筑容積率總建筑面積總用地面積建筑密度（建筑覆蓋率）建筑密度（建筑覆蓋率）建筑基底總面積總用地面積100%綠化率綠化率各類綠地總面積總用地面積100%（住宅項目綠化率應(yīng)不低于30%）面積誤差比面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）100%合同約定面積分攤系數(shù)分攤系數(shù)：公用分攤面積之和套內(nèi)建筑面積

28、之和出房率（得房率）、實用率出房率（得房率）、實用率=套內(nèi)建筑面積建筑面積100% 使用率使用率=套內(nèi)使用面積建筑面積100%七、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書名詞解釋七、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書名詞解釋國有土地使用證國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理局申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證：是指項目開工前隊伍招標(biāo)到位，施工隊伍具備施工資格，現(xiàn)場具備施工條件的憑證。商品房銷售（預(yù)售）許可證商品房銷售（預(yù)售）許