長(zhǎng)房時(shí)代城價(jià)格體系制定

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009 目錄目錄 項(xiàng)目分戶價(jià)格制定項(xiàng)目分戶價(jià)格制定 項(xiàng)目均價(jià)制定項(xiàng)目均價(jià)制定 1 2 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2009 項(xiàng)目均價(jià)制定項(xiàng)目均價(jià)制定 1 未來市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判未來市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判 河西市場(chǎng)規(guī)律河西市場(chǎng)規(guī)律 市場(chǎng)比較法定價(jià)市場(chǎng)比較法定價(jià) Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2009 樓市經(jīng)過樓市經(jīng)過20092009年的量?jī)r(jià)齊升后，政府在年的量?jī)r(jià)齊升

2、后，政府在20102010年年4 4月月1717日出臺(tái)了一些列的日出臺(tái)了一些列的 調(diào)控政策，但經(jīng)過一段時(shí)間，樓市又出現(xiàn)了一定程度的回暖，因此政調(diào)控政策，但經(jīng)過一段時(shí)間，樓市又出現(xiàn)了一定程度的回暖，因此政 府在府在9.299.29又出臺(tái)了歷史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。又出臺(tái)了歷史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。 政策調(diào)控前言政策調(diào)控前言 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009 以借款人家庭(包括借款人、 配偶及未成年子女)為單位 認(rèn)定房貸次數(shù) 對(duì)已貸款購買一套住房但 人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?平，再申請(qǐng)購買第二套普 通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)

3、行首次貸款購買普通自住 房的優(yōu)惠政策 第二套房界定標(biāo)準(zhǔn)不同， 不同金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)以 “家庭”或“個(gè)人”為 單位進(jìn)行辨別現(xiàn)象 個(gè)人已貸款還清或無貸款 再購房算不算二套房未 進(jìn)行說明 4月15日，對(duì)貸款購買 第二套住房的家庭，貸 款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低 于基準(zhǔn)利率的1.1 對(duì)貸款購買第三套及以 上住房的，大幅度提高 首付款比例和利率水平 4月17日，對(duì)貸款購買第 二套住房的家庭，貸款 首付款比例不得低于 ，貸款利率不得低 于基準(zhǔn)利率的倍 （一）借款人首次申請(qǐng)利 用貸款購買住房，如在擬 購房所在地房屋登記信息 系統(tǒng)中其家庭已登記有一 套及以上成套住房的。 （二）借款人已利用貸款

4、購買過一套及以上住房， 又申請(qǐng)貸款購買住房的。 （三）貸款人通過查詢征 信記錄、面測(cè)、面談，必 要時(shí)居訪等形式的盡責(zé)調(diào) 查，確信借款人家庭已有 一套及以上住房的。 關(guān)鍵詞：界定標(biāo)準(zhǔn)未定 關(guān)鍵詞：認(rèn)貸，以家庭 為單位 關(guān)鍵詞：認(rèn)房，以家庭 為單位，首付50% 關(guān)鍵詞：三套房喊停， 首套房三成首付 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以 上住房貸款； 對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn) 繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款； 對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30% 及以上； 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付 款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1倍的規(guī)定； 加快推進(jìn)

5、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到 全國。 從2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購買普通住房， 且為家庭唯一住房，則減半征收契稅； 對(duì)個(gè)人購買90平米及以下的普通住房，且該住 房屬于家庭唯一住房的，減按1%征收契稅。 （家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年 子女） 2010年4月 2008年 2007年 2010年6月 2010年9月 樓市變局的研判：提高首付，停發(fā)三套房貸、認(rèn)房認(rèn)貸，外地人限購，政策直擊房樓市變局的研判：提高首付，停發(fā)三套房貸、認(rèn)房認(rèn)貸，外地人限購，政策直擊房 地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，市場(chǎng)形勢(shì)急劇變化，樓市整體運(yùn)行壓力巨大地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，市場(chǎng)形勢(shì)急劇變化，樓市整體運(yùn)行壓力巨大 Code

6、of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2009 樓市變局的研判：樓市變局的研判：11月月3日四部門發(fā)布日四部門發(fā)布“嚴(yán)禁使用住房公積金貸款進(jìn)行投機(jī)性購房，嚴(yán)禁使用住房公積金貸款進(jìn)行投機(jī)性購房， 停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款” 套型建筑面積在套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸平方米（含）以下的，貸 款首付款比例不得低于款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積套型建筑面積 在在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低平方米以上的，貸款首付

7、款比例不得低 于于30%。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的 發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低 于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用 途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。 第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例 不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套 住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。停止停止 向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā) 放住房公積金個(gè)人住房貸款。放住房公積金個(gè)人住房貸款。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2009 樓市變局的研判：限購令。為房產(chǎn)稅投石問路，在一定

8、程度上起到限制炒房和樓市變局的研判：限購令。為房產(chǎn)稅投石問路，在一定程度上起到限制炒房和 投機(jī)性購房的作用，并能遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)投機(jī)性購房的作用，并能遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì) 北京北京：從5月1日起，北京 家庭只能新購一套商品住 房，“同一購房家庭”是 指購房人、配偶及未成年 子女，即一對(duì)夫婦和其未 成年的子女。限購的商品 住房既包括新房，也包括 二手房。購房人在購買房 屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫一 份家庭成員情況申報(bào) 表，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛 假信息騙購住房的，將不 予辦理房產(chǎn)證。 4.30 北京 9.30 深圳、廈門 10.7 上海 10.10 福州 10.11 杭州、寧波 10

9、.15-廣州 10.19-大連 10.12 南京、三亞 深圳深圳：從10月1日起，在 深圳暫時(shí)實(shí)行限定居民 家庭購房套數(shù)政策：深 圳戶籍居民家庭限購兩 套住房，非深圳市戶籍 居民家庭限購一套住房 廈門廈門：從10月1日起，同 一購房家庭只能再新購 一套商品住房。 上海上海：暫定上海及外省 市居民只能在上海新購 一套商品住房(含二手存 量住房)，積極做好房產(chǎn) 稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備 工作，并按不同的住房 銷售價(jià)格確定土地增值 稅預(yù)征率。 福州福州：從即日起至2010年12月31日，本市行政區(qū) 域內(nèi)戶籍居民同一購房家庭(包括購房人、配偶及 未成年子女)只能在本市五城區(qū)新購買一套商品住 房。細(xì)則還規(guī)定

10、，暫停在本市擁有2套以上(含2套) 住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套以上(含一套) 住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市一年 以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居 民在本市五城區(qū)繼續(xù)購買商品住房。 。 杭州杭州：暫定杭州市及外省市居民家庭 只能在杭州市新購買一套商品住房 (含二手存量住房)；停止執(zhí)行購房補(bǔ) 貼政策等相關(guān)收費(fèi)，并提出落實(shí)差別 化信貸政策。 南京南京：為保障本市居民自住改善型和 外地來寧工作需要購房。暫時(shí)限制購 買第三套住房。 寧波寧波：寧波戶籍居民家庭（含 部分家庭成員為本市戶籍居 民的家庭）在寧波只能新購 1套住房；非寧波戶籍居民 家庭，能提供在 寧波1年以上納稅證

11、明或社會(huì)保 險(xiǎn)繳納證明的，在寧波只 能新購一套住房。 三亞三亞：對(duì)三亞市戶籍居民家庭(成員范圍 包括購房人、配偶以及未成年子女) 及非本市戶籍居民家庭，實(shí)行限購實(shí)行限購1 套套商品住房政策，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行國家 關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的規(guī)定。 對(duì)違法違規(guī)購房的，三亞市住房和城 鄉(xiāng)建設(shè)局不予受理房地產(chǎn)登記。 廣州廣州：戶籍家庭和常住非戶籍家庭限購限購 一套房一套房；非常住家庭不準(zhǔn)在廣州購買非常住家庭不準(zhǔn)在廣州購買； 未滿18歲不得單獨(dú)購買商品房，堪 稱最嚴(yán)厲版限購令。 大連大連：暫定同一購房家庭（包括夫妻雙 方及未成年子女，下同）只能在本市 新購一套商品住房（含二手存量住 房）。 Code of

12、 this report | 7 Copyright Centaline Group, 2009 樓市變局的研判樓市變局的研判：一線城市影響較大，量?jī)r(jià)出現(xiàn)一定的下滑，但作為二線城市：一線城市影響較大，量?jī)r(jià)出現(xiàn)一定的下滑，但作為二線城市 的長(zhǎng)沙來看，受限購令的影響，一線購房客戶有部分客戶流向二線城市，一定的長(zhǎng)沙來看，受限購令的影響，一線購房客戶有部分客戶流向二線城市，一定 程度上增加了二線城市的購買力程度上增加了二線城市的購買力 u接二連三的限購令為房產(chǎn)稅的出臺(tái)投石問路。 u限購令是引導(dǎo)需求類的政策，并且是一種非常規(guī)手段，短期內(nèi) 的政策并不能解決房地產(chǎn)行業(yè)的高房?jī)r(jià)問題。 u國內(nèi)市場(chǎng)供給矛盾，保障

13、房建設(shè)滯后，市場(chǎng)有效需求過于旺盛， 有效供給嚴(yán)重不足。 u國外熱錢源源涌入境內(nèi)，進(jìn)入樓市股市，推高資產(chǎn)價(jià)格，增加 泡沫程度。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2009 項(xiàng)目項(xiàng)目認(rèn)籌方式認(rèn)籌方式價(jià)格價(jià)格推出戶型推出戶型 推盤套推盤套 數(shù)數(shù) 預(yù)計(jì)開盤 時(shí)間 保利麓谷林語二千抵一萬均價(jià)4900元/ 82-96 127 14411月13日 萊茵城 二千抵一萬 一次性98折，按揭99折 均價(jià)5300元/ 樓王均價(jià)5800元/ 80-93 94-125 148 60012月12日 巴比倫花園二千抵一萬 均價(jià)5700元/79 83-89

14、32011月13日 鈺龍?zhí)煜?VIP認(rèn)籌1萬抵2萬（存銀行 、現(xiàn)金認(rèn)籌均可） 三房折前5400，四房折前5000 ，折后三房均價(jià)5200，四房 4800元/ 70 92-120 150-160 70012月中旬 北京御園二千抵一萬均價(jià)5600元/ 89-121 30011月底 向日葵五千抵二萬三三期均價(jià)6300元/ 80-13020011月20日 天驕福邸一次性98折，按揭99折5800元/ 70-140 30012月初 推量合計(jì)80-1302564 大河西產(chǎn)品同質(zhì)化影響嚴(yán)重，大河西產(chǎn)品同質(zhì)化影響嚴(yán)重，1111月底、月底、1212月初集中推盤：月初集中推盤：1212月前月前 將推出套數(shù)約將推出

15、套數(shù)約25642564套，面積集中于套，面積集中于80-13080-130平米平米 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2009 影響背景差異：影響背景差異：2007-2008年實(shí)體經(jīng)濟(jì)受挫，2010年整體經(jīng)濟(jì)層面運(yùn)行良好，中原 認(rèn)為本次樓市調(diào)控影響層面不會(huì)出現(xiàn)08年的局面； 政策效用力度：政策效用力度：本次政策的力度較大，影響強(qiáng)烈，相對(duì)07年國家調(diào)控有過之而無 不及； 產(chǎn)品影響：產(chǎn)品影響：從目前看120平米以上受到新政影響較大，90以下和90-120平米的產(chǎn)品 銷售影響較小，未來逐步擴(kuò)散到首置產(chǎn)品和首改產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品受到影響變

16、化不 大，住宅產(chǎn)品隨著時(shí)間的推移影響面擴(kuò)大，程度加深； 價(jià)格影響價(jià)格影響：本次政策力度大，市場(chǎng)必將出現(xiàn)調(diào)整，預(yù)計(jì)價(jià)格以平穩(wěn)為主，但隨著 供應(yīng)量的增加，市場(chǎng)觀望情緒的強(qiáng)烈，價(jià)格有進(jìn)一步下滑的可能。 中原觀點(diǎn)：整體樓市下行壓力較大中原觀點(diǎn)：整體樓市下行壓力較大 ，需保持謹(jǐn)慎樂觀，歲末尾，需保持謹(jǐn)慎樂觀，歲末尾 牙牙 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2009 數(shù)據(jù)來源：中原研究中心監(jiān)控整理 市場(chǎng)背景小結(jié)：市場(chǎng)背景小結(jié)： 1. 本次調(diào)控打擊面涉及到投資客、自住客、開發(fā)商三方，調(diào)控手段仍然 使用的是短期效應(yīng)明顯的信貸政策； 2. 樓

17、市或?qū)⒅匦逻M(jìn)入觀望期，甚至進(jìn)入惡性循環(huán)期，但房?jī)r(jià)能否回落， 仍要看具體執(zhí)行力度。 3. 受年底尾牙影響，河西樓盤集中推貨，競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā) 中原建議一期一批定價(jià)策略：穩(wěn)中求勝穩(wěn)中求勝 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2009 項(xiàng)目均價(jià)制定項(xiàng)目均價(jià)制定 1 未來市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判未來市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判 河西市場(chǎng)規(guī)律河西市場(chǎng)規(guī)律 市場(chǎng)比較法定價(jià)市場(chǎng)比較法定價(jià) Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2009 區(qū)域項(xiàng)目名稱面積總套數(shù)已售 套數(shù) 庫存量成交均價(jià)（元/）月消化

18、 量 剩余 貨量 岳麓 區(qū) 保利麓谷林語82-1301500010000500049003005000 宜居萊茵城80-15037002400130053001251300 天驕福邸70-140113526187458005800200874 巴比倫花園78-125151210684445600560099444 鈺龍?zhí)煜?4-1605180684449653001204496 向日葵80-140125866958963006300903 北京御園91-12114151415119911992162165300100100216216 湘騰商業(yè)廣場(chǎng)38-11197297271271226026

19、064006400400400156156 現(xiàn)象：片區(qū)內(nèi)價(jià)格區(qū)別大，距離現(xiàn)象：片區(qū)內(nèi)價(jià)格區(qū)別大，距離2-3km2-3km，價(jià)格幅度差距高達(dá)，價(jià)格幅度差距高達(dá)800-100800-100 0 0元元/ / Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2009 問題問題1：到底是什么原因造成河西片區(qū)如此巨大的價(jià)格箱體差異？：到底是什么原因造成河西片區(qū)如此巨大的價(jià)格箱體差異？ 根據(jù)前期VIP認(rèn)籌客戶高度關(guān)注項(xiàng)目及 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)匹配程度，確定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；項(xiàng) 目均價(jià)根據(jù)項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)折后均價(jià) 宜居萊茵城5300 麓谷林語4500 巴比倫花園 5600

20、天驕福邸 5800 向日葵 6300 長(zhǎng)房時(shí)代城 鈺龍?zhí)煜?300 湘騰城市廣場(chǎng) 6400 北京御園5300 卓越蔚藍(lán)海岸5000 沁園春御院 6000 5300 5800 6400 5800 6300 4900 現(xiàn)在售以湘騰城市廣場(chǎng)為 中心6400元/平米價(jià)格向 周邊輻射； 為什么各板塊之間 2000米之類價(jià)格有 800-1000元/平米差 異？ 價(jià)格分布的市場(chǎng)規(guī) 律如何對(duì)價(jià)格形成 核心影響？ Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2009 項(xiàng)目名稱品牌產(chǎn)品地段配套人文服務(wù) 保利麓谷林 語 宜居萊茵城 天驕福邸 巴比倫花園 鈺

21、龍?zhí)煜?向日葵 北京御園 湘騰商業(yè)廣 場(chǎng) 長(zhǎng)房時(shí)代城 核心價(jià)值分析：高價(jià)樓盤的整體特征集中在地段、配套成熟、產(chǎn)品核心價(jià)值分析：高價(jià)樓盤的整體特征集中在地段、配套成熟、產(chǎn)品 性價(jià)比優(yōu)越的綜合因素，其中性價(jià)比優(yōu)越的綜合因素，其中配套的成熟度配套的成熟度成為競(jìng)爭(zhēng)的核心因素成為競(jìng)爭(zhēng)的核心因素 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2009 片區(qū)配套的成熟度成為溢價(jià)值的核心支撐片區(qū)配套的成熟度成為溢價(jià)值的核心支撐 根據(jù)前期VIP認(rèn)籌客戶高度關(guān)注項(xiàng)目及 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)匹配程度，確定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；項(xiàng) 目均價(jià)根據(jù)項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)折后均價(jià) 宜居萊茵城5300

22、麓谷林語4500 巴比倫花園 5600 天驕福邸 5800 向日葵 6300 長(zhǎng)房時(shí)代城 鈺龍?zhí)煜?300 湘騰城市廣場(chǎng) 6400 北京御園5300 卓越蔚藍(lán)海岸5000 沁園春御院 6000 5300 5800 6400 4900 5800 6300 價(jià)格支撐主力因素： 教育+品牌+品質(zhì) 價(jià)格支撐主力因素： 濱江新城+成熟配套 （安居樂及周邊） 價(jià)格支撐主力因素：品牌 +品質(zhì)+成熟高端核心配套 價(jià)格支撐主力因素：地鐵 交通+成熟輻射配套 桐梓坡路配套成熟度遞減線 現(xiàn)階段價(jià)格分布規(guī)律：現(xiàn)階段價(jià)格分布規(guī)律： 1 1、成熟高端配套資源、成熟高端配套資源 決定價(jià)格基礎(chǔ)：呈現(xiàn)資決定價(jià)格基礎(chǔ)：呈現(xiàn)資 源

23、配套成熟度與價(jià)格高源配套成熟度與價(jià)格高 度的正向相關(guān)；度的正向相關(guān)； 桐梓坡路沿線價(jià)值由于桐梓坡路沿線價(jià)值由于 配套成熟度的差異，呈配套成熟度的差異，呈 現(xiàn)由東往西遞減之趨勢(shì)；現(xiàn)由東往西遞減之趨勢(shì)； 近景資源：現(xiàn)階段近景資源：現(xiàn)階段 成熟配套遞減圈層成熟配套遞減圈層 核心成熟的 高端配套 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2009 住宅價(jià)值住宅價(jià)值 近景價(jià)值近景價(jià)值 遠(yuǎn)景價(jià)值遠(yuǎn)景價(jià)值 問題問題2：住宅價(jià)值分為兩類，為何河西客戶偏重于近景價(jià)值？：住宅價(jià)值分為兩類，為何河西客戶偏重于近景價(jià)值？ 難道河西的客戶都是一幫只看近期，不

24、看長(zhǎng)期的難道河西的客戶都是一幫只看近期，不看長(zhǎng)期的 客戶？客戶？ 從客戶構(gòu)成尋找答案！從客戶構(gòu)成尋找答案！ Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2009 由于河西以區(qū)域性客戶為主，由于河西以區(qū)域性客戶為主，主流置業(yè)人員為地緣性剛性需求和受河?xùn)|高房?jī)r(jià)擠壓而主流置業(yè)人員為地緣性剛性需求和受河?xùn)|高房?jī)r(jià)擠壓而 產(chǎn)生的城市離心力帶來的客戶；產(chǎn)生的城市離心力帶來的客戶；此類客戶主要關(guān)注因素配套成熟度、交通可達(dá)性等一此類客戶主要關(guān)注因素配套成熟度、交通可達(dá)性等一 級(jí)置業(yè)需求；級(jí)置業(yè)需求； 長(zhǎng)房時(shí)代城長(zhǎng)房時(shí)代城VIPVIP辦卡客戶分析：首置、

25、首改（辦卡客戶分析：首置、首改（93%93%）為本案的核心）為本案的核心 客戶構(gòu)成；河西客戶占據(jù)客戶構(gòu)成；河西客戶占據(jù)72%72%，是本案的核心客戶組成，是本案的核心客戶組成 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2009 河西客戶占絕對(duì)主力，客戶輻射范圍亟待進(jìn)一步擴(kuò)大河西客戶占絕對(duì)主力，客戶輻射范圍亟待進(jìn)一步擴(kuò)大 以區(qū)域性客戶為主，客戶主要對(duì)產(chǎn)品本身品質(zhì)、區(qū)域發(fā)展等比區(qū)域、交通更加關(guān)注；以區(qū)域性客戶為主，客戶主要對(duì)產(chǎn)品本身品質(zhì)、區(qū)域發(fā)展等比區(qū)域、交通更加關(guān)注； 2.2.客戶來源區(qū)域客戶來源區(qū)域 22客戶屬性分析客戶屬性分析 C

26、ode of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2009 加大對(duì)后期升級(jí)客戶引導(dǎo)，均衡各戶型的消化壓力；加大對(duì)后期升級(jí)客戶引導(dǎo)，均衡各戶型的消化壓力； 主力戶型主力戶型9090平米以下兩房最暢銷，其中平米以下兩房最暢銷，其中2+12+1戶型（戶型（B3B3）價(jià)格需比其他）價(jià)格需比其他2 2房形成價(jià)格梯度；房形成價(jià)格梯度； 客戶意向面積及房型客戶意向面積及房型 33置業(yè)需求分析置業(yè)需求分析 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2009 33置業(yè)需求分析置業(yè)需求分析 客戶意向價(jià)

27、格客戶意向價(jià)格 客戶價(jià)格預(yù)期過低，需要后期持續(xù)轉(zhuǎn)化成壓迫式逼定；客戶價(jià)格預(yù)期過低，需要后期持續(xù)轉(zhuǎn)化成壓迫式逼定； 54005400元元/ /平米成為前期誠意價(jià)格敏感線；平米成為前期誠意價(jià)格敏感線； 但后期根據(jù)銷售人員摸底，價(jià)格有溢價(jià)空間，后期定價(jià)不宜過高；但后期根據(jù)銷售人員摸底，價(jià)格有溢價(jià)空間，后期定價(jià)不宜過高； Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2009 33置業(yè)需求分析置業(yè)需求分析 客戶意向總價(jià)客戶意向總價(jià) 主要集中在主要集中在5050萬以下項(xiàng)目主力中小戶型；萬以下項(xiàng)目主力中小戶型； 5050萬元總價(jià)成為總價(jià)敏感區(qū)，后期

28、價(jià)格需要針對(duì)性修正調(diào)整；萬元總價(jià)成為總價(jià)敏感區(qū)，后期價(jià)格需要針對(duì)性修正調(diào)整； Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2009 首次置業(yè)客戶群體占近首次置業(yè)客戶群體占近7 7成成 首次置業(yè)為主，對(duì)價(jià)格比較敏感；首次置業(yè)為主，對(duì)價(jià)格比較敏感； 您已有幾次置業(yè)經(jīng)歷您已有幾次置業(yè)經(jīng)歷 44置業(yè)行為分析置業(yè)行為分析 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2009 卓越蔚藍(lán)海岸卓越蔚藍(lán)海岸913913位成交客戶分析：首置、首改客戶占據(jù)位成交客戶分析：首置、首改客戶占據(jù)90%9

29、0%，以，以 河西為主（河西為主（62%62%），河?xùn)|為輔（），河?xùn)|為輔（12%12%） Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2009 置業(yè)次數(shù)分析客戶來源分析 向日葵向日葵234234位成交客戶分析：首置、首改占據(jù)位成交客戶分析：首置、首改占據(jù)97%97%，河西客戶為主，河西客戶為主 （67%67%）。）。 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2009 總結(jié)：長(zhǎng)房時(shí)代城真實(shí)價(jià)值體現(xiàn)將在配套完善后呈現(xiàn)。總結(jié)：長(zhǎng)房時(shí)代城真實(shí)價(jià)值體現(xiàn)將在配套完善后呈現(xiàn)。 1、河西

30、客戶的整體構(gòu)成以地緣性客戶為主，受城市離心力影響而 購買河西住宅的河?xùn)|客戶為輔， 2、客戶購買特征以首置、首改為主，投資客較少，屬于典型的受剛性需 求影響型半封閉市場(chǎng) 3、受客戶構(gòu)成影響，河西項(xiàng)目?jī)r(jià)格最為關(guān)鍵的因素取決于配套的成熟 度 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2009 項(xiàng)目均價(jià)制定項(xiàng)目均價(jià)制定 1 未來市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判未來市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判 河西市場(chǎng)規(guī)律河西市場(chǎng)規(guī)律 市場(chǎng)比較法定價(jià)市場(chǎng)比較法定價(jià) Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2009 第一波單位第一波

31、單位價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格執(zhí)行策略價(jià)格執(zhí)行策略 通過河西大型臺(tái)地生活綜合體，后期建立比較強(qiáng)勢(shì)的通過河西大型臺(tái)地生活綜合體，后期建立比較強(qiáng)勢(shì)的“時(shí)代城商圈時(shí)代城商圈” 概念，通過塑造大戶型的舒適、升值、身份標(biāo)簽的塑造，打造獨(dú)一概念，通過塑造大戶型的舒適、升值、身份標(biāo)簽的塑造，打造獨(dú)一 無二的河西高端產(chǎn)品標(biāo)簽，同時(shí)放大長(zhǎng)房時(shí)代城的標(biāo)桿價(jià)值；無二的河西高端產(chǎn)品標(biāo)簽，同時(shí)放大長(zhǎng)房時(shí)代城的標(biāo)桿價(jià)值； n大力發(fā)聲：大力發(fā)聲：拔高后期產(chǎn)品形象，在第一波熱銷基礎(chǔ)上保持高調(diào)調(diào)性，同時(shí)在 推廣手法上更加具有大盤氣勢(shì)和身份標(biāo)簽感； 1A后期產(chǎn)品價(jià)格后期產(chǎn)品價(jià)格第二波產(chǎn)品推售第二波產(chǎn)品推售 產(chǎn)品的首次飛躍產(chǎn)品的首次飛躍

32、 價(jià)格的過渡跳板價(jià)格的過渡跳板 整體實(shí)現(xiàn)高價(jià)整體實(shí)現(xiàn)高價(jià) 第一波產(chǎn)品推售第一波產(chǎn)品推售 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2009 第一波單位第一波單位價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格執(zhí)行策略價(jià)格執(zhí)行策略穩(wěn)中求勝穩(wěn)中求勝 價(jià)格調(diào)整是循序漸進(jìn)的過程，因此我們應(yīng)遵循小幅多頻的原則，根據(jù)市場(chǎng)狀況及銷價(jià)格調(diào)整是循序漸進(jìn)的過程，因此我們應(yīng)遵循小幅多頻的原則，根據(jù)市場(chǎng)狀況及銷 售情況適當(dāng)調(diào)整當(dāng)期及下波價(jià)格，預(yù)計(jì)每波調(diào)價(jià)幅度在售情況適當(dāng)調(diào)整當(dāng)期及下波價(jià)格，預(yù)計(jì)每波調(diào)價(jià)幅度在2-5%2-5%，最終實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)；，最終實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)； 漲價(jià)幅度漲價(jià)幅度 避

33、免價(jià)格下調(diào)避免價(jià)格下調(diào) 房?jī)r(jià)在樓盤開盤以后，應(yīng)遵循只升不降的基本原則。避免開盤價(jià)格過高，樓盤投入房?jī)r(jià)在樓盤開盤以后，應(yīng)遵循只升不降的基本原則。避免開盤價(jià)格過高，樓盤投入 市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)明顯不佳，而之后價(jià)格又有明顯下調(diào)；市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)明顯不佳，而之后價(jià)格又有明顯下調(diào)； 避免升價(jià)過快缺少升值空間避免升價(jià)過快缺少升值空間 即認(rèn)為上市價(jià)格太低，過快或過大的上調(diào)房?jī)r(jià)，致使失去市場(chǎng)預(yù)留的合理空間即認(rèn)為上市價(jià)格太低，過快或過大的上調(diào)房?jī)r(jià)，致使失去市場(chǎng)預(yù)留的合理空間, ,同時(shí)同時(shí) 考慮實(shí)現(xiàn)與后期產(chǎn)品價(jià)格的逐步抬升；考慮實(shí)現(xiàn)與后期產(chǎn)品價(jià)格的逐步抬升； Code of this report | 29 Copyrig

34、ht Centaline Group, 2009 項(xiàng)目審視：城鄉(xiāng)結(jié)合部大型商業(yè)配套品質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目審視：城鄉(xiāng)結(jié)合部大型商業(yè)配套品質(zhì)社區(qū),2011,2011年年1 1月月3131日全日全 面呈現(xiàn)面呈現(xiàn) 現(xiàn)階段商業(yè)配套不成熟，現(xiàn)階段商業(yè)配套不成熟， 但伴隨著但伴隨著20112011年年1 1月月3131 日人人樂購物中心開張，日人人樂購物中心開張， 項(xiàng)目繁華配套全面呈現(xiàn)項(xiàng)目繁華配套全面呈現(xiàn) Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2009 景觀朝向產(chǎn)品其他總分 40%10%40%10%100 9 923522764 10104010259

35、84 111132823366 121223628562 131324628563 141428735575 151528735676 161624535468 171726535369 通過一期全體產(chǎn)品分析，樓棟之前通過一期全體產(chǎn)品分析，樓棟之前 的排序如下：的排序如下：1010151514141616 171711119 913131212； 項(xiàng)目整體推售策略分析：一批推售單位入市平走，二批樓王單位項(xiàng)目整體推售策略分析：一批推售單位入市平走，二批樓王單位 20112011年元月面世，伴隨商業(yè)呈現(xiàn)，將推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)入高潮年元月面世，伴隨商業(yè)呈現(xiàn)，將推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)入高潮 Code of this re

36、port | 31 Copyright Centaline Group, 2009 1 1、篩選可比樓盤、篩選可比樓盤 2 2、確定權(quán)重、確定權(quán)重 3 3、打分、打分 4 4、比準(zhǔn)價(jià)形成、比準(zhǔn)價(jià)形成 產(chǎn)品特征相似、項(xiàng)目定位相似 目標(biāo)客戶相似，銷售期重合 根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)： 1)客戶重疊程度 2)與項(xiàng)目定位的形象差距 3)后期競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 2項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)： 片區(qū)優(yōu)勢(shì)：周邊環(huán)境/標(biāo)志性地段/生活便利性/升值潛力/ 噪音污染/治安狀況/小區(qū)獨(dú)立/車行路線/公交路線 本體素質(zhì)：項(xiàng)目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/ 會(huì)所規(guī)劃/梯戶比/實(shí)用率/戶型/采光通風(fēng)/樓間距/ 園林效果/公共

37、部分品質(zhì)/售樓部、銷售通道/ 建筑外觀/樣板房展示 項(xiàng)目品牌：發(fā)展商和承建商品牌、前期推廣形象 物業(yè)管理：物業(yè)管理水平 市場(chǎng)比較法進(jìn)行步驟市場(chǎng)比較法進(jìn)行步驟 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2009 市場(chǎng)綜合比準(zhǔn)因素市場(chǎng)綜合比準(zhǔn)因素 綜合得分比較權(quán)重 保利麓谷林語990.3 宜居萊茵城990.3 巴比倫花園820.2 湘騰900.1 天驕福邸920.1 比準(zhǔn)選取原則：比準(zhǔn)選取原則： p形象定位基本類似 p目標(biāo)客戶相近 p推售時(shí)機(jī)重疊 p產(chǎn)品類型相同 比較分項(xiàng)比較分項(xiàng)打分打分 長(zhǎng)房時(shí)長(zhǎng)房時(shí) 代城代城 保利麓 谷林語 宜居 萊

38、茵城 巴比倫 花園 湘騰天驕福邸 地理位置地理位置 1 1 5 5 發(fā)展前景發(fā)展前景3 31 11 12 23 33 3 周邊環(huán)境周邊環(huán)境3 31 12 23 33 33 3 交通規(guī)劃交通規(guī)劃4 42 23 34 46 66 6 生活便利生活便利5 52 24 45 55 55 5 小區(qū)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃 1 1 5 5 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模5 56 65 55 55 54 4 朝向朝向3 33 33 33 33 33 3 物業(yè)類型物業(yè)類型2 22 22 22 22 22 2 停車便利停車便利2 22 22 22 22 23 3 內(nèi)部配套內(nèi)部配套3 32 22 21 12 22 2 戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu) 2

39、 2 0 0 梯戶比梯戶比4 44 44 44 44 44 4 實(shí)用性實(shí)用性5 55 55 55 55 55 5 采光通風(fēng)采光通風(fēng)4 44 44 44 43 34 4 戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新3 33 34 43 33 32 2 贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積4 43 33 32 22 23 3 景觀景觀 1 1 7 7 景觀內(nèi)容景觀內(nèi)容6 67 77 74 45 57 7 觀景面觀景面6 67 76 64 45 57 7 視野視野5 55 56 64 45 54 4 噪聲噪聲1515噪聲噪聲151518181515151517171616 品質(zhì)展示品質(zhì)展示 1 1 8 8 賣場(chǎng)賣場(chǎng) 效果展示效果展示 4 45 5

40、7 72 22 22 2 樣板房效果樣板房效果4 44 41 11 11 11 1 園林效果園林效果3 35 55 54 42 22 2 物業(yè)物業(yè) 管理水平管理水平 3 33 35 52 23 32 2 發(fā)展商品牌發(fā)展商品牌3 34 42 21 11 11 1 市場(chǎng)形象市場(chǎng)形象 / /口碑口碑 1 11 11 10 01 11 1 1009999829092 項(xiàng)目一期一批價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目一期一批價(jià)格測(cè)算 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2009 普通戶型市場(chǎng)比較權(quán)重及比準(zhǔn)均價(jià)普通戶型市場(chǎng)比較權(quán)重及比準(zhǔn)均價(jià) 項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)取整：項(xiàng)

41、目比準(zhǔn)均價(jià)取整：5570元元/平米平米 對(duì)比得分銷售均價(jià)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià) 備注 保利麓谷林語99490049490.31485品牌開發(fā)商、園林景觀及戶型等較好 宜居萊茵城99530053000.31590展示區(qū)及物業(yè)、產(chǎn)品均好性強(qiáng) 巴比倫花園82560067610.21352整體品質(zhì)一般 湘騰90630057400.1574地鐵口物業(yè)但內(nèi)部景觀一般 天驕福邸92580056740.1567地理位置較好，區(qū)域較為成熟 比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià) 5568 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2009 市場(chǎng)綜合比準(zhǔn)因素市場(chǎng)綜合比準(zhǔn)因素

42、綜合得分比較權(quán)重 保利麓谷林語990.1 宜居萊茵城990.1 巴比倫花園820.2 湘騰900.3 天驕福邸920.3 比準(zhǔn)選取原則：比準(zhǔn)選取原則： p形象定位基本類似 p目標(biāo)客戶相近 p推售時(shí)機(jī)重疊 p產(chǎn)品類型相同 比較分項(xiàng)比較分項(xiàng)打分打分 長(zhǎng)房時(shí)長(zhǎng)房時(shí) 代城代城 保利麓 谷林語 宜居 萊茵城 巴比倫 花園 湘騰天驕福邸 地理位置地理位置 1 1 5 5 發(fā)展前景發(fā)展前景3 31 11 12 23 33 3 周邊環(huán)境周邊環(huán)境3 31 12 23 33 33 3 交通規(guī)劃交通規(guī)劃4 42 23 34 46 66 6 生活便利生活便利5 52 24 45 55 55 5 小區(qū)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃 1

43、1 5 5 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模5 56 65 55 55 54 4 朝向朝向3 33 33 33 33 33 3 物業(yè)類型物業(yè)類型2 22 22 22 22 22 2 停車便利停車便利2 22 22 22 22 23 3 內(nèi)部配套內(nèi)部配套3 32 22 21 12 22 2 戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu) 2 2 0 0 梯戶比梯戶比4 44 44 44 44 44 4 實(shí)用性實(shí)用性5 55 55 55 55 55 5 采光通風(fēng)采光通風(fēng)4 44 44 44 43 34 4 戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新3 33 34 43 33 32 2 贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積4 43 33 32 22 23 3 景觀景觀 1 1 7 7 景觀

44、內(nèi)容景觀內(nèi)容6 67 77 74 45 57 7 觀景面觀景面6 67 76 64 45 57 7 視野視野5 55 56 64 45 54 4 噪聲噪聲1515噪聲噪聲151518181515151517171616 品質(zhì)展示品質(zhì)展示 1 1 8 8 賣場(chǎng)賣場(chǎng) 效果展示效果展示 4 45 57 72 22 22 2 樣板房效果樣板房效果4 44 41 11 11 11 1 園林效果園林效果3 35 55 54 42 22 2 物業(yè)物業(yè) 管理水平管理水平 3 33 35 52 23 32 2 發(fā)展商品牌發(fā)展商品牌3 34 42 21 11 11 1 市場(chǎng)形象市場(chǎng)形象 / /口碑口碑 1 11

45、11 10 01 11 1 1009999829092 項(xiàng)目一期二批價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目一期二批價(jià)格測(cè)算 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2009 普通戶型市場(chǎng)比較權(quán)重及比準(zhǔn)均價(jià)普通戶型市場(chǎng)比較權(quán)重及比準(zhǔn)均價(jià) 項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)取整：項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)取整：5850元元/平米平米 對(duì)比得分銷售均價(jià)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià) 備注 保利麓谷林語99490049490.1495品牌開發(fā)商、園林景觀及戶型等較好 宜居萊茵城99530053000.1530展示區(qū)及物業(yè)、產(chǎn)品均好性強(qiáng) 巴比倫花園82560067610.21352整體品質(zhì)一般 湘騰906300

46、57400.31749地鐵口物業(yè)但內(nèi)部景觀一般 天驕福邸92580056740.31702地理位置較好，區(qū)域較為成熟 比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià) 5828 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2009 項(xiàng)目分戶價(jià)格制定項(xiàng)目分戶價(jià)格制定 2 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2009 價(jià)格表的形成價(jià)格表的形成價(jià)格表制定方法價(jià)格表制定方法 利用“系數(shù)修正法系數(shù)修正法”，通過多維度、全方位合理制定反映各單位 不同素質(zhì)的價(jià)格水平系數(shù)、垂直系數(shù)和特殊系數(shù)，并利用任意單位 與目標(biāo)

47、均價(jià)的有機(jī)聯(lián)系，以算術(shù)求解的方式，得出項(xiàng)目?jī)r(jià)格表。 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2009 棟均價(jià)的制定棟均價(jià)的制定 項(xiàng)目一期因每棟產(chǎn)品、朝向、資源等的不同，戶型價(jià)格變化差異較大， 因此項(xiàng)目棟均價(jià)將根據(jù)每套房的具體價(jià)格進(jìn)行綜合制定，并根據(jù)市場(chǎng)客戶接受的 價(jià)格差異浮動(dòng)，修正各樓棟（樓王）價(jià)格。 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2009 價(jià)格表的形成價(jià)格表的形成價(jià)格表制定方法價(jià)格表制定方法 系數(shù)修正法 Code of this report | 40 C

48、opyright Centaline Group, 2009 水平系數(shù)、垂直系數(shù)和特殊系數(shù)水平系數(shù)、垂直系數(shù)和特殊系數(shù) 3 3大系統(tǒng)大系統(tǒng) 針對(duì)各系統(tǒng)分別給予各單元評(píng)分賦值針對(duì)各系統(tǒng)分別給予各單元評(píng)分賦值 單價(jià)單價(jià) = =均價(jià)均價(jià)綜合系數(shù)綜合系數(shù) = =均價(jià)均價(jià)(1+(1+水平系數(shù)水平系數(shù)) )(1+(1+垂直系數(shù)垂直系數(shù)) )(1+(1+特殊系數(shù)特殊系數(shù)) ) 價(jià)格表的制定過程價(jià)格表的制定過程 價(jià)格表制定價(jià)格表制定 三步曲三步曲 賦值賦值 計(jì)算計(jì)算 設(shè)定系統(tǒng)設(shè)定系統(tǒng) Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2009 參數(shù)釋義參數(shù)

49、釋義 均均 價(jià)價(jià) 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。 水平系數(shù)水平系數(shù) 反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括 平面設(shè)計(jì)（戶型）、景觀視野、朝向（日照平面設(shè)計(jì)（戶型）、景觀視野、朝向（日照/ /通風(fēng)）、噪聲灰塵、供通風(fēng)）、噪聲灰塵、供 求求 關(guān)系（暢銷度）五大因素；關(guān)系（暢銷度）五大因素； 垂直系數(shù)垂直系數(shù)層差：反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、層差：反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、 灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等?；覊m、噪聲、蟲害、安全、私

50、密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。 特殊系數(shù)特殊系數(shù)反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變。如車庫入口、建筑物反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變。如車庫入口、建筑物 遮擋等干擾、帶遮擋等干擾、帶4 4、6 6、8 8、9 9樓層的風(fēng)水講究等。樓層的風(fēng)水講究等。 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2009 價(jià)格表調(diào)控策略價(jià)格表調(diào)控策略 系數(shù)修正法：系數(shù)修正法： 水平價(jià)差控制 垂直價(jià)差控制 特殊價(jià)差控制 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 特殊調(diào)節(jié)系數(shù) Code of this report | 43 Copyright Centali

51、ne Group, 2009 價(jià)格表調(diào)控策略價(jià)格表調(diào)控策略 系數(shù)修正法：系數(shù)修正法： 水平價(jià)差控制 垂直價(jià)差控制 特殊價(jià)差控制 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 特殊調(diào)節(jié)系數(shù) Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2009 水平系數(shù)水平系數(shù)=各因素的價(jià)格差幅各因素的價(jià)格差幅分值分值 水平系數(shù)水平系數(shù) 根據(jù)客戶的主要關(guān)注點(diǎn)，價(jià)格表常用的水平系數(shù)因值有如下根據(jù)客戶的主要關(guān)注點(diǎn)，價(jià)格表常用的水平系數(shù)因值有如下5個(gè)方面：個(gè)方面： 并根據(jù)客戶對(duì)各點(diǎn)的關(guān)注程度，項(xiàng)目將此五個(gè)方面分成3各級(jí)別。而 項(xiàng) 目將從戶型中的客廳、主臥、次臥和廚衛(wèi)等主要幾個(gè)部分對(duì)水

52、平系數(shù)中的5個(gè)方面，通過銷售和策劃進(jìn)行的綜合評(píng)分，最終客觀 的確定在同一水平面上各戶型的優(yōu)劣勢(shì)及價(jià)格差幅。 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2009 水平系數(shù)水平系數(shù)=各因素的價(jià)格差幅各因素的價(jià)格差幅分值分值 水平系數(shù)水平系數(shù) 根據(jù)產(chǎn)品質(zhì)素的差異判斷，通過開發(fā)商、策劃、銷售多線打分，采用特菲爾法根據(jù)產(chǎn)品質(zhì)素的差異判斷，通過開發(fā)商、策劃、銷售多線打分，采用特菲爾法 得出分值基本判斷：得出分值基本判斷： 打分標(biāo)準(zhǔn)操作 好9-10分（1）取中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層 較好7-8分（2）以本項(xiàng)目最差的單位打1-2分，最好的單位打9

53、-10分，取各人打分的平均分 一般5-6分（3）權(quán)重：相當(dāng)于本樓盤某打分項(xiàng)目最好與最差的價(jià)格差幅 較差3-4分（4）系數(shù)平均值歸零：通過系數(shù)平均值歸零，可直觀看出加減分情況 差1-2分（5）價(jià)格調(diào)整：通過調(diào)整權(quán)重實(shí)現(xiàn)全面調(diào)整，通過調(diào)整供求系數(shù)實(shí)現(xiàn)局部調(diào)整 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2009 水平系數(shù)水平系數(shù)“平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)” 備注： p取銷售和策劃進(jìn)行的綜合評(píng)分（平均分） Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2009 水平系數(shù)水平系數(shù) “ “景觀景

54、觀”、“朝向朝向” 充分考慮臺(tái)地對(duì)周邊景觀的吸納； 中心園林景觀/酒店對(duì)16#/17#遮擋； 遠(yuǎn)景岳麓山景觀； 玉蘭路與桐梓坡路視線影響； 9#部分可看博才中學(xué)影響； Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2009 水平系數(shù)水平系數(shù)“噪聲噪聲”、“供求關(guān)系供求關(guān)系” Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2009 水平系數(shù)小結(jié)水平系數(shù)小結(jié) X X的水平系數(shù)的水平系數(shù)= =x的“平面設(shè)計(jì)系數(shù)”+x的“景觀視野系數(shù)” +x的“朝向（日照通風(fēng)）系數(shù)” +x的“噪聲灰塵系

55、數(shù)”+x的“其他調(diào)整系數(shù)” 備注： p取銷售和策劃進(jìn)行的綜合評(píng)分（平均分） Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2009 水平價(jià)差控制 垂直價(jià)差控制 特殊價(jià)差控制 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 特殊調(diào)節(jié)系數(shù) 特殊系數(shù)制定思路特殊系數(shù)制定思路 Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2009 垂直系數(shù)制定思路垂直系數(shù)制定思路 市場(chǎng)項(xiàng)目的價(jià)格層差呈較多檔市場(chǎng)項(xiàng)目的價(jià)格層差呈較多檔 次，分別為：（單位：元）次，分別為：（單位：元） 2020、3030、4040 為滿足年前二期銷售

56、資金回籠需求，價(jià)格表制定思路為滿足年前二期銷售資金回籠需求，價(jià)格表制定思路： 價(jià)格表制定將結(jié)合市場(chǎng)項(xiàng)目的價(jià)格制定的層差特征 適當(dāng)拉低中高層高素質(zhì)單位的層差幅度，降低中高樓層價(jià)格 由于16#17# 價(jià)格模型：矩形價(jià)格模型：矩形 提升中高層價(jià)格； Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2009 水平價(jià)差控制 垂直價(jià)差控制 特殊價(jià)差控制 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 特殊調(diào)節(jié)系數(shù) 特殊系數(shù)制定思路特殊系數(shù)制定思路 Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2009 特殊系數(shù)特殊系數(shù)

57、通過特殊系數(shù)的調(diào)節(jié)，進(jìn)一步通過特殊系數(shù)的調(diào)節(jié)，進(jìn)一步 體現(xiàn)不同單位的客戶接受度和市體現(xiàn)不同單位的客戶接受度和市 場(chǎng)價(jià)值。場(chǎng)價(jià)值。 備注：通過試算價(jià)將增加數(shù)值轉(zhuǎn)換為相關(guān)比例 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2009 Thanks for your attentionThanks for your attention 中原地產(chǎn)湖南分公司長(zhǎng)房時(shí)代城項(xiàng)目組中原地產(chǎn)湖南分公司長(zhǎng)房時(shí)代城項(xiàng)目組 Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2009 樓市變局的研判：樓市變局的研判：11月月3日四部門發(fā)布日四部門發(fā)布“嚴(yán)禁使用住房公積金貸款進(jìn)行投機(jī)性購房，