第七章土地增值稅理論與稅收籌劃實(shí)務(wù)

1、第七章第七章土地增值稅土地增值稅概概 述述1稅稅 制制 要要 素素2減減 免免 稅稅 政政 策策 解解 讀讀4征征 收收 管管 理理3清清 算算 管管 理理5第一節(jié)土地增值稅概述第一節(jié)土地增值稅概述 一、概念一、概念 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種其他附著物產(chǎn)權(quán)，所取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。稅。 二、歷史沿革二、歷史沿革 ( (一一)1927)1927年年4 4月南京國(guó)民政府成立月南京國(guó)民政府成立, , 為緩解用地矛盾為緩解用地矛盾, ,增加增加財(cái)政收入開(kāi)征地價(jià)

2、稅。財(cái)政收入開(kāi)征地價(jià)稅。 ( (二二) 1993) 1993年國(guó)家實(shí)行房改后，年國(guó)家實(shí)行房改后， 大量商品房進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)大量商品房進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，國(guó)務(wù)院頒布了時(shí)為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，國(guó)務(wù)院頒布了中中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例。 1995 1995年，財(cái)政部出臺(tái)年，財(cái)政部出臺(tái)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則例實(shí)施細(xì)則，對(duì)，對(duì)19931993年的增值稅暫行條例執(zhí)行過(guò)程中的細(xì)年的增值稅暫行條例執(zhí)行過(guò)程中的細(xì)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。 ( (三三) )1996年以后，中國(guó)宏觀經(jīng)

3、濟(jì)增速減慢。為有效啟動(dòng)房地年以后，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速減慢。為有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)市場(chǎng)，1999年，財(cái)政部、國(guó)稅總局下發(fā)通知，對(duì)居民個(gè)人年，財(cái)政部、國(guó)稅總局下發(fā)通知，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。1999年底，財(cái)政部、國(guó)稅總局又下發(fā)土地增值稅優(yōu)惠政策延年底，財(cái)政部、國(guó)稅總局又下發(fā)土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知，將已經(jīng)于期的通知，將已經(jīng)于1998年底到期的相關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中免除年底到期的相關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中免除土地增值稅的優(yōu)惠政策，延長(zhǎng)至土地增值稅的優(yōu)惠政策，延長(zhǎng)至2000年底。年底。( (四四) )2001、2002年，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

4、重新開(kāi)始高漲。國(guó)稅總年，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)重新開(kāi)始高漲。國(guó)稅總局再次下發(fā)通知，要求認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作，局再次下發(fā)通知，要求認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作，并批駁了土地增值稅要停征的說(shuō)法，各地要進(jìn)一步完善土地并批駁了土地增值稅要停征的說(shuō)法，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅的預(yù)征辦法。增值稅的預(yù)征辦法。 （五）土地增值稅從（五）土地增值稅從19941994年年1 1月月1 1日開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，一直被日開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，一直被業(yè)內(nèi)看作是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。業(yè)內(nèi)看作是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。 2006 2006年年1212月月2828日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)

5、于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，明確從，明確從20072007年年2 2月月1 1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制預(yù)征制”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為“清算制清算制”?？梢灶A(yù)見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)行有效的土?？梢灶A(yù)見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃，勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課地增值稅稅收籌劃，勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。題。三、特點(diǎn)三、特點(diǎn)( (一一) )土地增值稅在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按次征收土地增值稅在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按次征收, ,也就是說(shuō)也就是說(shuō),

6、,每轉(zhuǎn)讓一次每轉(zhuǎn)讓一次應(yīng)稅房地產(chǎn)就征收一次土地增值稅。應(yīng)稅房地產(chǎn)就征收一次土地增值稅。( (二二) )土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù) 。在計(jì)。在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)采用轉(zhuǎn)讓收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算征收。算應(yīng)納稅額時(shí)采用轉(zhuǎn)讓收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算征收。( (三三) )在征收管理中，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是增值額在征收管理中，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是增值額, ,即納稅人取即納稅人取得全部轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。對(duì)于得全部轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。對(duì)于納稅人納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

7、申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的, ,應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋按照評(píng)估出的房屋重置應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋按照評(píng)估出的房屋重置成本價(jià)成本價(jià), ,乘以房屋的成新度折扣率乘以房屋的成新度折扣率, ,確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額, ,并用該房產(chǎn)并用該房產(chǎn)所座落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金所座落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額。額。類似財(cái)產(chǎn)稅。類似財(cái)產(chǎn)稅。( (四四) ) 土地增值稅是貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一土地增值稅是貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種個(gè)稅種, ,是國(guó)家利用稅收經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行必要的調(diào)是國(guó)家利用稅收經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行必要的

8、調(diào)節(jié)。也就是說(shuō)節(jié)。也就是說(shuō), ,土地增值稅不以收入為目的土地增值稅不以收入為目的, ,是作為宏觀調(diào)節(jié)是作為宏觀調(diào)節(jié)的手段作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段作用于房地產(chǎn)市場(chǎng), ,因此土地增值稅又是一個(gè)特定目因此土地增值稅又是一個(gè)特定目的稅。的稅。第二節(jié)第二節(jié) 稅制要素稅制要素扣扣 除除 項(xiàng)項(xiàng) 目目 的的 確確 定定征征 稅稅 范范 圍圍房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定計(jì)計(jì) 算算 方方 法法1234注注 意意 問(wèn)問(wèn) 題題5一、相關(guān)概念一、相關(guān)概念房地產(chǎn)房地產(chǎn): :房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房產(chǎn)又稱建筑物，包房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房產(chǎn)又稱建筑物，包括房屋和構(gòu)筑物兩部分；地產(chǎn)又稱土地，是指地球表面的陸括房屋和構(gòu)筑物兩

9、部分；地產(chǎn)又稱土地，是指地球表面的陸地，包括土地表面、地表的地上空間和地下空間。實(shí)物形態(tài)地，包括土地表面、地表的地上空間和地下空間。實(shí)物形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)是連為一體的，也就是說(shuō)單純的房產(chǎn)或地產(chǎn)都上房產(chǎn)和地產(chǎn)是連為一體的，也就是說(shuō)單純的房產(chǎn)或地產(chǎn)都稱為房地產(chǎn)。稱為房地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)：財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有者依法享有占有、產(chǎn)權(quán)：財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有者依法享有占有、使用、和處分的權(quán)利。使用、和處分的權(quán)利。. .土地使用權(quán)：是指土地使用人根據(jù)法律、合同等規(guī)土地使用權(quán)：是指土地使用人根據(jù)法律、合同等規(guī)定，在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)土地享有的使用權(quán)利。定，在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)土地享有的使用權(quán)利。建筑物：包括房屋和

10、構(gòu)筑物。房屋是指有門、有窗，建筑物：包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指有門、有窗，供人們生產(chǎn)生活建筑物；構(gòu)筑物是指除房屋外的如圍墻、煙供人們生產(chǎn)生活建筑物；構(gòu)筑物是指除房屋外的如圍墻、煙囪、水池和窯、窖等建筑物。囪、水池和窯、窖等建筑物。 . .附著物：是指附著在土地之上不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即附著物：是指附著在土地之上不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。如附著于土地之上的花、草、樹(shù)木等。遭損壞的物品。如附著于土地之上的花、草、樹(shù)木等。F. F.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓: :是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,

11、 ,并向土地使用者收取土地并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。使用權(quán)出讓金的行為。G.G.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。再轉(zhuǎn)移的行為。二、征稅范圍的一般規(guī)定二、征稅范圍的一般規(guī)定土地增值稅的土地增值稅的課稅對(duì)象課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)。包括：建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)。包括：n(1)(1)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)n(2)(2)地上的地上的建筑物及其附著物建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓n(3)(3)存

12、量房地產(chǎn)的買賣。存量房地產(chǎn)的買賣。 n界定以轉(zhuǎn)讓的土地界定以轉(zhuǎn)讓的土地是否為國(guó)有是否為國(guó)有, ,產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移, ,是否是否取得了收入取得了收入為判定標(biāo)準(zhǔn)。為判定標(biāo)準(zhǔn)。 ( (一一) )土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物物和附著物征稅征稅, ,轉(zhuǎn)讓集體土地行為不征稅。既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有轉(zhuǎn)讓集體土地行為不征稅。既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征稅也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地使用權(quán)征稅也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。 ( (二二) )土地增值稅對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和附土地增值稅對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物

13、和附著物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征稅。著物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征稅。A.A.轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓,B. ,B. 產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 ( (三三) )土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，也就是說(shuō)是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。對(duì)以繼承等方式無(wú)償稅，也就是說(shuō)是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。對(duì)以繼承等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn), ,則不予征稅。則不予征稅。只有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為同時(shí)具備上述三個(gè)條件時(shí)，才屬只有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為同時(shí)具備上述三個(gè)條件時(shí)，才屬于土地增值稅的征稅范圍。于土地增值稅的征稅范圍。 三、征稅范圍的若干具體規(guī)定三、征稅范圍的若干具體規(guī)定1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)以房地產(chǎn)

14、進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)根據(jù)財(cái)稅字根據(jù)財(cái)稅字【1995】48號(hào)第一條及財(cái)稅號(hào)第一條及財(cái)稅200621號(hào)第號(hào)第五條對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)五條對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng),如果投資、聯(lián)營(yíng)的一方如果投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地以土地(房地產(chǎn)房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件的作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件的(房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除外開(kāi)發(fā)企業(yè)除外),暫免征收土地增值稅暫免征收土地增值稅;但是但是,上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定征收土地增值稅。按規(guī)定征收土地增值稅。例例:甲以一宗甲以一宗20萬(wàn)平方米的土地與乙出資萬(wàn)平方米的土地與乙出資2億元人民幣合億元人民幣合作成立一非房地產(chǎn)企業(yè)作成立一非房地產(chǎn)企業(yè),

15、搞機(jī)械加工。甲將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓搞機(jī)械加工。甲將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓到新成立的企業(yè)，對(duì)甲是否征收土地增值稅？上述企業(yè)將廠到新成立的企業(yè)，對(duì)甲是否征收土地增值稅？上述企業(yè)將廠房再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否征稅？如果甲、乙成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司怎樣房再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否征稅？如果甲、乙成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司怎樣征稅。征稅。思考一下:2. 合作建房合作建房對(duì)于一方出地對(duì)于一方出地,一方出資金一方出資金,雙方合作建房雙方合作建房,建成后分房自建成后分房自用的用的,暫免征土地增值稅暫免征土地增值稅;但是但是,如果建成后轉(zhuǎn)讓的如果建成后轉(zhuǎn)讓的,按規(guī)定征收按規(guī)定征收土地增值稅土地增值稅(財(cái)稅字財(cái)稅字199548號(hào)第二條號(hào)第二條)。3. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)

16、讓房地產(chǎn)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的中的, 暫免征土地增值稅（同上暫免征土地增值稅（同上);兼并概念是指兩個(gè)規(guī)模大致相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)結(jié)合起來(lái)將其資兼并概念是指兩個(gè)規(guī)模大致相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)結(jié)合起來(lái)將其資源整合成一個(gè)實(shí)體。源整合成一個(gè)實(shí)體。A A企業(yè)對(duì)企業(yè)對(duì)B B企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu), ,結(jié)果會(huì)出現(xiàn)被并購(gòu)結(jié)果會(huì)出現(xiàn)被并購(gòu)B B企業(yè)法人主企業(yè)法人主體資格消失，體資格消失，B B企業(yè)繼續(xù)存在。企業(yè)繼續(xù)存在。收購(gòu)是指一個(gè)企業(yè)取得另一個(gè)企業(yè)的所有權(quán)和管理控制收購(gòu)是指一個(gè)企業(yè)取得另一個(gè)企業(yè)的所有權(quán)和管理控制權(quán)。是否取得控制權(quán)是

17、區(qū)分兼并與收購(gòu)的關(guān)鍵。權(quán)。是否取得控制權(quán)是區(qū)分兼并與收購(gòu)的關(guān)鍵。 企業(yè)合并是指企業(yè)合并是指:A:A、B B兩家企業(yè)進(jìn)行重兩家企業(yè)進(jìn)行重組組, ,結(jié)果會(huì)出現(xiàn)結(jié)果會(huì)出現(xiàn)A A、B B企業(yè)主體資格同時(shí)消企業(yè)主體資格同時(shí)消失失, ,重新出現(xiàn)重新出現(xiàn)C C企業(yè)。企業(yè)。 4. 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押 在抵押期間不征收土地增值稅。待抵在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來(lái)押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來(lái)確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。征收土地增值稅的范圍。

18、5交換房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入,按照規(guī)定屬于征收土地按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍。增值稅的范圍。 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)關(guān)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。（財(cái)稅核實(shí)，可以免征土地增值稅。（財(cái)稅199548號(hào)號(hào) 第五條）第五條） 對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。本通知自對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。本通知自2008年年11月月1日起實(shí)施。（財(cái)稅日起實(shí)施。（財(cái)稅2008137號(hào)）

19、號(hào)） 6.房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用7.房地產(chǎn)評(píng)估增值房地產(chǎn)評(píng)估增值房地產(chǎn)評(píng)估增值房地產(chǎn)評(píng)估增值,沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓,不屬于征不屬于征收土地增值稅的范圍。收土地增值稅的范圍。8.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物國(guó)家

20、收回或征用國(guó)家收回或征用,雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更,原房地產(chǎn)所有原房地產(chǎn)所有人也取得了收入人也取得了收入,但因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地但因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。可以免征土地增值稅產(chǎn)。可以免征土地增值稅因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。的土地使用權(quán)。 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。行

21、轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。值稅。9. 以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不屬于征稅范圍。以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不屬于征稅范圍。具體包括以下情況。具體包括以下情況。A.房地產(chǎn)繼承。是指繼承者依照法律規(guī)定，繼承產(chǎn)權(quán)人房地產(chǎn)繼承。是指繼承者依照法律規(guī)定，繼承產(chǎn)權(quán)人房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。以法律判決或相關(guān)證明為依據(jù)確認(rèn)繼承的真?zhèn)?。以法律判決或相關(guān)證明為依據(jù)確認(rèn)繼承的真?zhèn)巍?B.贈(zèng)與。以下兩種贈(zèng)與行

22、為不屬于征稅范圍：贈(zèng)與。以下兩種贈(zèng)與行為不屬于征稅范圍： （1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接瞻養(yǎng)義務(wù)人。地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接瞻養(yǎng)義務(wù)人。（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。其中民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。其中,社會(huì)團(tuán)體是社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì),希望工程基金會(huì)、宋

23、慶齡基金會(huì)希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì);減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)、以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)、以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。的公益性組織。四、土地增值稅納稅義務(wù)人四、土地增值稅納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),并取得收入的單位和個(gè)人。包并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國(guó)內(nèi)括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事

24、業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。土地增值稅的納稅人有以下特點(diǎn)：土地增值稅的納稅人有以下特點(diǎn)：A.不論法人和自然人不論法人和自然人B.B.不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或注冊(cè)類型不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或注冊(cè)類型C.C.不論內(nèi)資與外資企業(yè)，不論中國(guó)公民與外籍個(gè)人不論內(nèi)資與外資企業(yè)，不論中國(guó)公民與外籍個(gè)人第三節(jié)第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目的確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目的確定 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、

25、地上的建筑物及附著物所取得的增值額。的建筑物及附著物所取得的增值額。 增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除條例條例規(guī)定規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵： 一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入， 二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。益。 一、轉(zhuǎn)讓收入的確定一、轉(zhuǎn)讓收入的確定（一）依據(jù)國(guó)稅函（一）依據(jù)國(guó)稅函【2010】220號(hào)號(hào)第一

26、條土地增值稅清第一條土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括全部?jī)r(jià)款和有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體有三類：

27、讓收入包括全部?jī)r(jià)款和有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體有三類：貨幣收入。貨幣收入。實(shí)物收入。實(shí)物收入。其他收入。其他收入。 （二）以評(píng)估價(jià)格為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（二）以評(píng)估價(jià)格為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第十四條第（三）款規(guī)定：根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第十四條第（三）款規(guī)定：房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按下列順序確定：下列順序確定： （1）有評(píng)估價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓有評(píng)估價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地

28、產(chǎn)的收入。房地產(chǎn)的收入。（2）沒(méi)有評(píng)估價(jià)格的按下列順序確定：）沒(méi)有評(píng)估價(jià)格的按下列順序確定：A.A.按本幢建筑物平均銷售價(jià)格確定；按本幢建筑物平均銷售價(jià)格確定； B.B.按本企業(yè)當(dāng)期的銷售平均價(jià)格確定；按本企業(yè)當(dāng)期的銷售平均價(jià)格確定；C C.按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。確定。 ( (三三) ) 非直接銷售應(yīng)稅房地產(chǎn)收入確定。非直接銷售應(yīng)稅房地產(chǎn)收入確定。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入： a. a.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)

29、; ; b. b.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資、分配給股東或投資人開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資、分配給股東或投資人; ; c. c.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)幣性資產(chǎn); ; d. d.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于贊助、廣告等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于贊助、廣告等。發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), , 其收入按：其收入按： A. A.按本企業(yè)當(dāng)期的銷售平均價(jià)格確定；按本企業(yè)當(dāng)期的銷售平均價(jià)格確定； B. B.按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。確定。 C. C.由主管稅務(wù)

30、機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。格或評(píng)估價(jià)值確定。 二、扣除項(xiàng)目的確認(rèn)原則二、扣除項(xiàng)目的確認(rèn)原則 在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，以實(shí)際支在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，以實(shí)際支付并取得合法有效憑證為準(zhǔn)，對(duì)只有實(shí)際支付沒(méi)有取得付并取得合法有效憑證為準(zhǔn)，對(duì)只有實(shí)際支付沒(méi)有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證沒(méi)有實(shí)際支合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證沒(méi)有實(shí)際支付的，不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。具體有以下六項(xiàng)原則：付的，不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。具體有以下六項(xiàng)原則：1.1.相關(guān)性原則。各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直

31、相關(guān)性原則。各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?.2.準(zhǔn)確性原則。即應(yīng)當(dāng)在準(zhǔn)確性原則。即應(yīng)當(dāng)在“開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本成本”、“開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”中分中分別歸集，不得混淆。別歸集，不得混淆。3.真實(shí)性原則。即扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和真實(shí)性原則。即扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。4.合法性原則。即扣除項(xiàng)目中因支付款項(xiàng)而取得的憑證合法性原則。即扣除項(xiàng)目中因支付款項(xiàng)而取得的憑證必須是合法有效憑證。必須是合法有效憑證。

32、5.實(shí)際支付原則。除另有規(guī)定外，合法有效憑證金額與實(shí)際支付原則。除另有規(guī)定外，合法有效憑證金額與實(shí)際支付金額不一致的情況下，扣除項(xiàng)目以實(shí)際支付金額為實(shí)際支付金額不一致的情況下，扣除項(xiàng)目以實(shí)際支付金額為準(zhǔn)。準(zhǔn)。6.配比原則。納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)配比原則。納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐哪康模瑧?yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。成本費(fèi)用。三、基本扣除項(xiàng)目三、基本扣除項(xiàng)目（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和在取得土地使用權(quán)

33、過(guò)程中為得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：1.1.按照按照中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例讓暫行條例的規(guī)定，以招的規(guī)定，以招、拍拍、掛等出讓方式取得土地使掛等出讓方式取得土地使用權(quán)的，用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)的所支付的土地出讓金；為取得土地使用權(quán)的所支付的土地出讓金；2.2.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；3.

34、3.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。實(shí)際支付的地價(jià)款。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1.1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.2.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)。3.3.建筑安裝費(fèi)建筑安裝費(fèi)。4.4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。5.5.公共配套設(shè)施費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)。6.6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。7.7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)費(fèi)用）是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、

35、財(cái)務(wù)費(fèi)用，一般稱一般稱“三項(xiàng)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用”。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用與三項(xiàng)費(fèi)用的關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用與三項(xiàng)費(fèi)用的關(guān)系 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（扣除項(xiàng)目中的）是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（扣除項(xiàng)目中的）是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目有關(guān)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，即三項(xiàng)費(fèi)用。的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，即三項(xiàng)費(fèi)用。兩者有如下關(guān)系：兩者有如下關(guān)系： 扣除項(xiàng)目中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是企業(yè)銷售費(fèi)用、管理扣除項(xiàng)目中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是企業(yè)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，即三項(xiàng)費(fèi)用中的一部分，從形式上看，三費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，即三項(xiàng)費(fèi)用中的一部分，從形式上看，三項(xiàng)費(fèi)用包含開(kāi)發(fā)費(fèi)用，從數(shù)量上看，企業(yè)列支的三項(xiàng)費(fèi)用金項(xiàng)費(fèi)用包含開(kāi)發(fā)

36、費(fèi)用，從數(shù)量上看，企業(yè)列支的三項(xiàng)費(fèi)用金額大于開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額。兩者不是等量關(guān)系。額大于開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額。兩者不是等量關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之

37、和的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。以內(nèi)計(jì)算扣除。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿唬┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使取得土地使用權(quán)所支付的金額用權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。以內(nèi)計(jì)算扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)政府規(guī)定的比例執(zhí)行。上述具體適用的比例按省級(jí)政府規(guī)定的比例執(zhí)行。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條款的，其

38、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的的部分不允許扣除；對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。利息不允許扣除。在土地增值稅清算時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款利息支在土地增值稅清算時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款利息支出如

39、何核算，均應(yīng)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的規(guī)定計(jì)算扣除。出如何核算，均應(yīng)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的規(guī)定計(jì)算扣除。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)（包括企事業(yè)單位、其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)（包括企事業(yè)單位、其他機(jī)構(gòu)、境外非金融機(jī)構(gòu)等）以及個(gè)人的借款、分支機(jī)構(gòu)向他機(jī)構(gòu)、境外非金融機(jī)構(gòu)等）以及個(gè)人的借款、分支機(jī)構(gòu)向總部借款所支付的利息，不得扣除?？偛拷杩钏Ц兜睦?，不得扣除?？偛浚腹荆┫蚍种C(jī)構(gòu)（子公司）轉(zhuǎn)貸，分支機(jī)構(gòu)總部（母公司）向分支機(jī)構(gòu)（子公司）轉(zhuǎn)貸，分支機(jī)構(gòu)支付的利息不能憑銀行開(kāi)給總部的利息憑據(jù)計(jì)算扣除。支付的利息不能憑銀行開(kāi)給總部的利息憑據(jù)計(jì)算扣除。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的

40、稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。A.營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率5%B. 城建稅及附加。城建稅稅率（城建稅及附加。城建稅稅率（7%、5%、1%）C.印花稅。按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)所載金額的萬(wàn)分之五貼花印花稅。按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)所載金額的萬(wàn)分之五貼花（特指（特指:其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算時(shí)允許扣除在其他的土地增值稅納

41、稅義務(wù)人在計(jì)算時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照施工、房地施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。對(duì)代購(gòu)買方繳納的稅款對(duì)代購(gòu)買方繳納的稅款, ,不得列入成本不得列入成本。（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)本之和，加計(jì)20%扣除。扣除。四、房地產(chǎn)開(kāi)

42、發(fā)企業(yè)的扣除項(xiàng)目四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的扣除項(xiàng)目按轉(zhuǎn)讓類型具體分以下幾種扣除方式：按轉(zhuǎn)讓類型具體分以下幾種扣除方式：直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的扣除項(xiàng)目。對(duì)取得土地（不直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的扣除項(xiàng)目。對(duì)取得土地（不論生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除論生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目為：項(xiàng)目為：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額;（2 2）按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;（3 3）在）在轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。不能加計(jì)不能加計(jì)20%的扣除。的扣除。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒買炒賣”地皮的行為。

43、B.取得房地產(chǎn)使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目取得房地產(chǎn)使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目（1）取得房地產(chǎn)所支付的價(jià)款取得房地產(chǎn)所支付的價(jià)款;（2 2）按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;（3 3）在）在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的稅金。不能加計(jì)不能加計(jì)20%的扣除。的扣除。C.進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)不進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的扣除項(xiàng)目進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)不進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的扣除項(xiàng)目取得土地使用權(quán)后取得土地使用權(quán)后,僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)(進(jìn)行進(jìn)行 “三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”)，不進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，扣除項(xiàng)目為：，不進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，扣除項(xiàng)目為：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金

44、額取得土地使用權(quán)所支付的金額;（2 2）按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;（3 3）開(kāi)發(fā)土地的）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用成本、費(fèi)用；（4）在在轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。 （5）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的開(kāi)發(fā)土地的成本成本之和之和加計(jì)加計(jì)20%的扣除。的扣除。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。D.進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的扣除項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額;（2 2）按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;（3 3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及

45、配套設(shè)施）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本、費(fèi)用成本、費(fèi)用；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地和新建開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施房及配套設(shè)施成本成本之和之和加計(jì)加計(jì)20%的扣除。的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性。 E.E.成片受讓、分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目成片受讓、分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目1.基本規(guī)定：基本規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按已轉(zhuǎn)讓

46、土地使用權(quán)的地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按已轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占面積占總面積總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬匆艳D(zhuǎn)讓面積占總可售建的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按已轉(zhuǎn)讓面積占總可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂Ｖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)??！翱偯娣e總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地面積。即：可是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地面積。即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的土地面積轉(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的土地面積（如道路、綠化等公用設(shè)施的用地。（如道路、綠化等公用設(shè)施的用地。2.分?jǐn)偡椒ǎ悍謹(jǐn)偡椒ǎ海? 1）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

47、面積占總面積總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅坏谋壤?jì)算分?jǐn)?；? 2）按轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可售總建筑面積的比例計(jì)算按轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可售總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅环謹(jǐn)?；? 3）稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂６悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。需要說(shuō)明的是（需要說(shuō)明的是（1）、（）、（2）兩種分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是）兩種分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是有差別的有差別的【例例】 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以1000萬(wàn)元購(gòu)買萬(wàn)元購(gòu)買10000平方平方米的土地（熟地）進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該房地產(chǎn)公司共建寫字米的土地（熟地）進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該房地產(chǎn)公司共建寫字樓、住宅樓各樓、住宅樓各1棟，其中：寫字樓占地面積棟，其中：寫字樓

48、占地面積4000平方米，建平方米，建筑面積筑面積15000平方米；住宅樓占地面積平方米；住宅樓占地面積6000平方米，建筑面平方米，建筑面積積10000平方米。住宅樓已銷售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。那平方米。住宅樓已銷售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。那么住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為：么住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為：A.按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)?，住宅樓?yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)?，住宅樓?yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為款為: 1000萬(wàn)元萬(wàn)元100006000=600萬(wàn)元萬(wàn)元B.按轉(zhuǎn)讓的建筑面積分?jǐn)偅≌瑯菓?yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為按轉(zhuǎn)讓的建筑面積分?jǐn)?，住宅樓?yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為: 1000萬(wàn)元萬(wàn)元（15000+10000）10000=

49、400萬(wàn)元萬(wàn)元可見(jiàn)，按不同的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是不同的。如果建可見(jiàn)，按不同的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算的結(jié)果是不同的。如果建筑面積大致相同，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)傒^為簡(jiǎn)單，筑面積大致相同，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)傒^為簡(jiǎn)單，如果建筑面積差別很大，按轉(zhuǎn)讓的建筑面積分?jǐn)傒^為合理。如果建筑面積差別很大，按轉(zhuǎn)讓的建筑面積分?jǐn)傒^為合理。 五、代收費(fèi)用扣除的有關(guān)規(guī)定五、代收費(fèi)用扣除的有關(guān)規(guī)定縣及縣以上政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，縣及縣以上政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可按下列規(guī)定辦理：可按下列規(guī)定辦理：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用本單位的有效收費(fèi)憑證，代收費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用本單位的有效收費(fèi)憑證，代收費(fèi)

50、用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)允許扣除，但不能作收入。代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)允許扣除，但不能作為加計(jì)為加計(jì)20%的基數(shù)。的基數(shù)。2.如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用收費(fèi)單位的有效收費(fèi)憑證，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用收費(fèi)單位的有效收費(fèi)憑證，代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)之中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，收代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)之中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，收費(fèi)項(xiàng)目不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。其代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目費(fèi)項(xiàng)目不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。其代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除。金額時(shí)不允許扣除。六、關(guān)于拆遷安置土

51、地增值稅計(jì)算問(wèn)題六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建造的用于安置拆遷戶的回遷安置（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建造的用于安置拆遷戶的回遷安置房，視同銷售處理，確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房，視同銷售處理，確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入銷售收入。補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入銷售收入。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋價(jià)值（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋價(jià)

52、值可按當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開(kāi)發(fā)成本?？砂串?dāng)期市場(chǎng)價(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。據(jù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。七、適用稅率七、適用稅率土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率 八、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法八、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算方法（一）收入額的確定（一）收入額的確定（二）扣除項(xiàng)目金額的確定（二）扣除項(xiàng)目金額的確定1. .支付的地價(jià)款支付的地價(jià)款2. .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3. .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（1）能認(rèn)定利息的：利息（）能認(rèn)定利息的：利

53、息（12）5以內(nèi)以內(nèi)（2）不能認(rèn)定利息的：（）不能認(rèn)定利息的：（12）10以內(nèi)以內(nèi)4、稅金、稅金（1）營(yíng)業(yè)稅：銷售收入）營(yíng)業(yè)稅：銷售收入5（2）城建稅：營(yíng)業(yè)稅）城建稅：營(yíng)業(yè)稅（7、5、1）（3）教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅）教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅3（4）印花稅（房地產(chǎn)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除）印花稅（房地產(chǎn)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5）：）：銷售收入銷售收入0.55、加扣費(fèi)用（僅限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的、加扣費(fèi)用（僅限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情形）情形）加扣費(fèi)用（加扣費(fèi)用（12）20扣除項(xiàng)目金額合計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)15（三）增值額（三）增值額增值額收入總額扣除項(xiàng)目金額增值額收入總額扣除項(xiàng)目金額（

54、四）增值率（四）增值率增值率增值額增值率增值額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額100（五）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅（五）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅 應(yīng)納土地增值稅稅額應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額增值額稅率稅率-扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額扣除率扣除率 九、出售舊房及建筑物的計(jì)算方法九、出售舊房及建筑物的計(jì)算方法增值額增值額= =收入額收入額- -評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格- -地價(jià)款及費(fèi)用地價(jià)款及費(fèi)用- -轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)

55、乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)乇緝r(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)確認(rèn)。關(guān)確認(rèn)。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%5%計(jì)算。對(duì)納稅人計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)予以扣除

56、，但不作為加計(jì)5%5%的的基數(shù)?；鶖?shù)。 對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)個(gè)月但超過(guò)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。個(gè)月的，可以視同為一年。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)

57、估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。除。對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。n 十、優(yōu)惠政策十、優(yōu)惠政策 納稅人建造納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額目金額20%20%的（含的（含20%20%），免征土地增值稅。但增值額超過(guò)），免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額

58、20%20%的，應(yīng)對(duì)其的，應(yīng)對(duì)其全部增值額全部增值額計(jì)稅（包括未超計(jì)稅（包括未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%20%的部分）。的部分）。 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府確定個(gè)人個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的減免稅規(guī)定轉(zhuǎn)讓住房的減免稅規(guī)定 個(gè)人個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增

59、值稅。 對(duì)對(duì)個(gè)人個(gè)人之間互換之間互換自有居住用房地產(chǎn)自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅。核實(shí)，免征土地增值稅。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知國(guó)稅發(fā)200931號(hào)頒布實(shí)施以后，稅收新政堵住了房地產(chǎn)行業(yè)的一些稅收漏洞，但也提供了新的可供籌劃的涉稅空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)新的政策，適當(dāng)調(diào)整開(kāi)發(fā)、銷售的策略，在不違反稅法的基礎(chǔ)上減輕稅負(fù)。運(yùn)用會(huì)計(jì)的技術(shù)和方法，對(duì)計(jì)稅現(xiàn)狀分析研究，規(guī)避土地增值稅仍有可行的籌劃空間，其土地增值稅節(jié)稅空間和經(jīng)濟(jì)效益還是比較可觀的。 第四節(jié)第四節(jié) 稅收籌劃稅收籌劃1.1.房地產(chǎn)的代建房行為房地產(chǎn)的代建

60、房行為思路：思路：稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。一、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅2.2.合作建房合作建房 稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的