利用邊際利潤分析優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的方法應(yīng)用

1、 利用邊際利潤分析優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的方法應(yīng)用摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)中，如何通過財(cái)務(wù)手段進(jìn)行分析判斷，在項(xiàng)目效益最佳的前提下選擇最佳的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。筆者通過總結(jié)歸納自身多年來的工作經(jīng)歷，進(jìn)而得出一系列相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，本文從邊際利潤指標(biāo)入手，總結(jié)出部分計(jì)算公式，進(jìn)而針對項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行分析、比較、優(yōu)選、并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的優(yōu)化，其中的觀點(diǎn)和例證以供讀者參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、邊際利潤、容積率、平衡點(diǎn)abstract: in the design of real estate development projects, based on years of working e

2、xperience, the author concludes some relevant experience on how to make analysis and judgment through the financial means, and select the best planning design under the optimal benefits. proceeded from the index of profit margins, the paper summarizes the part of the calculation formulas, and then m

3、akes an analysis, comparison, optimization for the project characteristics to guide the planning and design, finally achieving the optimization of project benefits, including views and cases for readers reference.key words: real estate development project; profit margins; plot ratio; balance point中圖

4、分類號：tu984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a文章編號：2095-2104（2012）我們在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案研究過程中，往往會(huì)設(shè)計(jì)出多套的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，如何能在多種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中優(yōu)選最佳方案，站在財(cái)務(wù)分析的角度是否有一些規(guī)律可循，常令我深思。經(jīng)過多個(gè)項(xiàng)目的諸多方案比較分析后，發(fā)現(xiàn)邊際利潤指標(biāo)在我們做項(xiàng)目分析中具有重要的作用，于是利用邊際利潤的比較衍生出一系列的演算推導(dǎo)分析過程，通過該演算分析可提前獲知何種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在項(xiàng)目效益方面最優(yōu)，并可反過來應(yīng)用于對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)和調(diào)整，現(xiàn)將所分析并總結(jié)的方法與大家共同分享。首先，我們得了解一下什么是“邊際利潤”，房地產(chǎn)開發(fā)中所指的“邊際利潤”也稱邊際貢

5、獻(xiàn)，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入與相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)變動(dòng)成本之間的差額。即公式：邊際利潤(m)=銷售收入(s)-變動(dòng)成本(v)。反映增加銷售量所能為企業(yè)增加的收益狀況。單位邊際利潤是指銷售單價(jià)扣除單位變動(dòng)成本后的差值，反映每增加一單位的銷量所帶來的利潤增量。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益測算中，決定項(xiàng)目效益的因素有銷售收入、銷售稅費(fèi)、銷售成本、期間費(fèi)用等。其中，銷售成本中有一部分是不隨銷售的建筑面積的變化而變化的，如項(xiàng)目的土地成本、期間費(fèi)用等，另一部分是隨銷售的建筑面積的變化而變化的，如項(xiàng)目建筑成本等，建筑面積越多其建筑成本也就越多，建筑成本主要有以下幾大項(xiàng)：開發(fā)前期費(fèi)用、政府繳費(fèi)、主體建安工程成本、配套設(shè)施

6、費(fèi)等。之后，我們還要了解一些開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的幾個(gè)常用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，他們反映整個(gè)規(guī)劃方案的總體情況，這些經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)包括：容積率、綠地率、建筑密度、總用地面積、規(guī)劃用地面積、建筑基地面積、道路面積、建筑面積、平均層數(shù)等等。其中的容積率指標(biāo)十分重要，容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積與用地面積的比率。是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，通俗地講就是一塊地能開發(fā)建設(shè)多少面積的建筑，該項(xiàng)指標(biāo)的高低可反映出不同的建筑形式。一般而言, 各類居住用地控制性詳細(xì)規(guī)劃容積率通用大致區(qū)間為：雙拼型別墅為0.4至0.5，聯(lián)排型別墅為0.6至0.8，疊拼型別墅為0.8至1.0（3-4層

7、），花園洋房為1.0至1.2（4-5層），多層住宅為1.2至2.0（6-7層），小高層住宅為1.6至2.2（8-11層），中高層住宅為2.2至2.8（12-18層），高層住宅為2.8至4.5（19-33層）。各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要區(qū)別是方案的建筑面積，而建筑面積的變化直接影響項(xiàng)目的變動(dòng)成本，所以在各方案比較中，要比較受建筑面積影響的銷售收入和變動(dòng)成本，因此就可利用邊際利潤去分析規(guī)劃建筑方案的優(yōu)劣。因此，由以上所介紹的財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，我們推導(dǎo)出以下的計(jì)算公式：比較方案單位邊際利潤=容積率比原方案單位邊際利潤平衡點(diǎn)單位邊際利潤=單位邊際利潤差容積率比（1-容積率比）其中：單位邊際利潤差=比較方案單

8、位邊際利潤原方案單位邊際利潤容積率比=原方案容積率比較方案容積率單位邊際利潤=銷售單價(jià)（1-銷售稅費(fèi)率）-單位變動(dòng)成本通過上述公式還可推導(dǎo)出一些衍生公式：平衡點(diǎn)銷售單價(jià)=（平衡點(diǎn)單位邊際利潤+比較方案變動(dòng)成本）（17.1%）其中：7.1%的構(gòu)成主要是房屋在銷售環(huán)節(jié)所需繳納的稅費(fèi)率，其中包括營業(yè)稅率按銷售收入的5%、城市維護(hù)建設(shè)稅率按營業(yè)稅的7%、教育費(fèi)附加費(fèi)率按營業(yè)稅的3%、地方教育費(fèi)率按營業(yè)稅的2%、土地增值稅的預(yù)征稅率按銷售收入的1.5%等。平衡點(diǎn)銷售單價(jià)所反映的是在兩種不同容積率的規(guī)劃方案中在相同利潤情況下的銷售價(jià)格，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目的擬定銷售價(jià)格高于平衡點(diǎn)銷售單價(jià)時(shí)，應(yīng)采用容積率高的方案，項(xiàng)

9、目利潤較高；當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目的擬定售價(jià)低于平衡點(diǎn)銷售單價(jià)時(shí)，則采用容積率低的方案，項(xiàng)目利潤較高。下面用兩個(gè)例證說明其應(yīng)用：例證一，如一個(gè)項(xiàng)目地塊狹長，北側(cè)臨河堤或較寬的公路等，建筑設(shè)計(jì)高度多少都不涉及北側(cè)擋光的問題，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中我們可以設(shè)計(jì)各類層數(shù)的樓宇。在這種情形下，要比較多種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在同樣利潤的前提下的銷售價(jià)格，進(jìn)而與市場價(jià)格比較，尋找出等利潤但低于市場價(jià)格的方案為最佳方案。假設(shè)就該項(xiàng)目地塊，比較一個(gè)都為15層的規(guī)劃方案和一個(gè)都為8層的規(guī)劃方案，15層樓的單位變動(dòng)成本暫定為2300元/，8層樓的單位變動(dòng)成本暫定為1800元/，設(shè)定其規(guī)劃的建筑基底面積相同，層高相同，假設(shè)8層樓的市場銷售單價(jià)為3800元/，求在保證項(xiàng)目利潤額一致的前提下，15層樓的單位售價(jià)為多少？計(jì)算過程如下：由于地塊的基底面積相同，其容積率比就是層數(shù)之比，套入上面