小議房地產(chǎn)估價(jià)的性質(zhì)與制度

1、小議房地產(chǎn)估價(jià)的性質(zhì)及制度最高人民法院分別于2001年11月16日、2002年2月22日出臺(tái)了人 民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定以及關(guān)于人民法院對(duì)外委托司法鑒定管 理規(guī)定的司法解釋。國(guó)家司法部自2000年以來陸續(xù)出臺(tái)了司法鑒定 機(jī)構(gòu)登記管理辦法、司法鑒定人管理辦法等規(guī)章及規(guī)范性文件。目前 已有黑龍江、重慶、吉林、深圳、四川等十幾個(gè)省市頒布了地方性的司 法鑒定管理?xiàng)l例。上述各個(gè)部門和機(jī)關(guān)分別出臺(tái)的地方性法規(guī)、部門規(guī) 章以及有關(guān)司法解釋，其目的均是為了規(guī)范司法鑒定活動(dòng)，并且在一定程 度上也起到了規(guī)范司法鑒定人和司法鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定活動(dòng)。但是，我們也 應(yīng)當(dāng)看到，上述地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及有關(guān)司法解釋相互

2、之間存在著 相當(dāng)多的矛盾和沖突，將司法鑒定當(dāng)中的房地產(chǎn)估價(jià)及一般的資產(chǎn)評(píng)估、 涉案物品的價(jià)格鑒定相混淆，并且在涉及司法鑒定中的房地產(chǎn)估價(jià)的機(jī)構(gòu) 管理、鑒定人的資格以及及現(xiàn)有管理體制的銜接方面均未有周詳?shù)目紤]及 制度設(shè)計(jì)。一、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的性質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類行業(yè)，城市房地產(chǎn)管理法規(guī) 定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度；國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn) 證制度。相應(yīng)地，建設(shè)部、國(guó)土資源部分別出臺(tái)了規(guī)章和一系列規(guī)范性文 件，實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試制度和注冊(cè)制度。但是，房地產(chǎn)估 價(jià)除了城市房地產(chǎn)管理法的兩條原則性規(guī)定之外，無法可依。有關(guān)房 地產(chǎn)估價(jià)的司法鑒定，各個(gè)部門、各個(gè)

3、省市更是各行其是，缺乏統(tǒng)一、規(guī) 范的管理。自2002年開始，最高人民法院按照關(guān)于人民法院對(duì)外委托 司法鑒定管理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定建立司法鑒定人名冊(cè)，兒乎及此同時(shí)，各 地的司法行政部門按照當(dāng)?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)的規(guī)定、司法部司法鑒定機(jī)構(gòu) 登記管理辦法和司法鑒定人管理辦法的有關(guān)規(guī)定陸續(xù)發(fā)布司法鑒定 人名冊(cè)。由此可以看出，我國(guó)在司法鑒定人的模式選擇上采取的是大陸法 系國(guó)家的鑒定權(quán)主義，即由國(guó)家有權(quán)部門核準(zhǔn)并頒發(fā)從事司法鑒定的資格 證書，并且建立司法鑒定人名冊(cè)。法院在特殊情況下才能從司法鑒定人名 冊(cè)以外選聘專家臨時(shí)從事司法鑒定。作為經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估 價(jià)司法鑒定也應(yīng)當(dāng)及其他各類鑒定一并納入司法鑒定人名

4、冊(cè)統(tǒng)一管理，只 是因其行業(yè)的行政管理可能涉及多個(gè)部門，而需要在管理體制上進(jìn)行創(chuàng) 新。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的定義：專業(yè)估價(jià)人員 根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并 在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合 理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判斷的活動(dòng)。對(duì)于司法鑒定的概念，一般認(rèn)為是 指司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)和公民、法人或其他組織的委托，指派司法 鑒定人對(duì)及訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的 活動(dòng)。由此，可以給房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定作如下定義：具備房地產(chǎn)估價(jià)司 法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)和公民、法人或其他組織

5、的 委托，指派具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)委托估價(jià)的房地產(chǎn)在估 價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)，房地產(chǎn) 估價(jià)師除遵循普通房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定 人應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定及涉案物品價(jià)格鑒定的關(guān)系據(jù)筆者掌握的資料，及涉案物品價(jià)格鑒定有關(guān)的規(guī)范性文件主要包 括：國(guó)家計(jì)委、最高人民法院、最高人民檢察院、公安部扣押、追繳、 沒收物品估價(jià)管理辦法；國(guó)家計(jì)委價(jià)格評(píng)估管理辦法；國(guó)家計(jì)委價(jià) 格評(píng)估機(jī)構(gòu)管理辦法；國(guó)家計(jì)委涉案物品價(jià)格鑒定復(fù)核裁定管理辦法; 國(guó)家計(jì)委涉案物品價(jià)格鑒定分級(jí)管理實(shí)施辦法。

6、全國(guó)各地有部分省市 針對(duì)涉案物品價(jià)格鑒定出臺(tái)了地方性法規(guī)。2000年前后國(guó)家推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)鑒 證類中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制，由于清理整頓辦公室最后未將涉案物品價(jià)格鑒定 納入經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)，繼續(xù)保留其事業(yè)單位性質(zhì)，各級(jí)物價(jià)部門按照 行政級(jí)別分別設(shè)立的價(jià)格鑒定中心得以保留而未進(jìn)行脫鉤改制。就現(xiàn)有的涉及涉案物品價(jià)格鑒定的地方性法規(guī)、其他規(guī)范性文件的有 關(guān)規(guī)定，以及各地價(jià)格鑒證中心的實(shí)際情況來看，涉案物品價(jià)格鑒定存在 以下幾個(gè)主要問題：1.未解決涉案物品價(jià)格鑒定的性質(zhì)和定位。2000年前 后經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制雖未涉及物品價(jià)格鑒定行業(yè)，各地物價(jià)部 門設(shè)立的價(jià)格鑒證中心得以繼續(xù)保留其事業(yè)單位性質(zhì)。但是，當(dāng)

7、時(shí)分管經(jīng) 濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的領(lǐng)導(dǎo)只是同意“暫時(shí)保留其事業(yè)單位性質(zhì)， 待條件成熟時(shí)再脫鉤改制納入中介機(jī)構(gòu)管理”。涉案物品價(jià)格鑒定，從本 質(zhì)上講，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)，并且應(yīng)歸屬于司法鑒定當(dāng)中。2 .對(duì)涉案物品價(jià)格鑒定進(jìn)行了任意擴(kuò)大的解釋。最初的涉案物品價(jià)格 鑒定，本來只涉及刑事案件，并且是就刑事案件當(dāng)中的動(dòng)產(chǎn)而言。計(jì)辦 19971808號(hào)扣押、追繳、沒收物品估價(jià)管理辦法第2條規(guī)定：“人 民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)各自管轄的刑事案件，對(duì)于價(jià)格不明或者 價(jià)格難以確定的扣押、追繳、沒收物品需要估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)委托指定的估價(jià) 機(jī)構(gòu)估價(jià)。案件移送時(shí)，應(yīng)當(dāng)附有扣押、追繳、沒收物品估價(jià)鑒定結(jié)論 書

8、?！睂?shí)際工作中，各級(jí)物價(jià)部門按照行政級(jí)別分別設(shè)立的價(jià)格鑒定中 心將涉案物品價(jià)格鑒定從刑事案件擴(kuò)大到民事案件和行政處罰，從歸屬于 動(dòng)產(chǎn)的“物品”擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)。3 .存在地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間的沖突。不但原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部、 國(guó)土資源部、財(cái)政部、司法部針對(duì)包括資產(chǎn)評(píng)估等經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)管 理出臺(tái)的部門規(guī)章之間和其他規(guī)范性文件之間存在矛盾和沖突，還存在地 方性法規(guī)之間的沖突、部門規(guī)章及地方性法規(guī)之間的沖突。舉四川省的現(xiàn) 實(shí)狀況為例，四川省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議審議通 過四川省涉案物品價(jià)格鑒定管理?xiàng)l例，四川省第九屆人民代表大會(huì)常 務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議審議通過四川省司法鑒

9、定管理?xiàng)l例。筆者認(rèn)為, 這兩個(gè)地方性法規(guī)是有一定沖突的，在涉案物品價(jià)格鑒定及司法資產(chǎn)評(píng)估 的范圍、從業(yè)主體、主管部門等諸多方面存在矛盾，并且有關(guān)涉案物品價(jià) 格鑒定及司法資產(chǎn)評(píng)估的地方性法規(guī)及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估的部門管理 規(guī)章有沖突。總之，涉案物品價(jià)格鑒定應(yīng)歸屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)，歸入司法鑒 定的類別當(dāng)中，它可以被房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定和司法資產(chǎn)評(píng)估所替代。即 使暫時(shí)不能取消涉案物品價(jià)格鑒定，也應(yīng)將其限制在刑事案件當(dāng)中涉及動(dòng) 產(chǎn)的價(jià)格鑒定。當(dāng)然，要從根本上理順房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定及涉案物品價(jià) 格鑒定之間的關(guān)系，消除及此相關(guān)的地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間的沖突， 有賴于全國(guó)人大盡快出臺(tái)司法鑒定法，通過立

10、法從根本上解決問題。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定及一般房地產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系廣義地講，資產(chǎn)評(píng)估包括了房地產(chǎn)估價(jià)，因?yàn)閺V義的資產(chǎn)肯定包括房 地產(chǎn)在內(nèi)。受制于個(gè)人的知識(shí)和能力的局限，同時(shí)以西方發(fā)達(dá)國(guó)家評(píng)估行 業(yè)的發(fā)展歷程來看，沒有可能通過考取一個(gè)評(píng)估資格就可以評(píng)估包括不動(dòng) 產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)在內(nèi)的各種資產(chǎn)的全能的評(píng)估師。結(jié)合城市房地產(chǎn) 管理法關(guān)于國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人 員資格認(rèn)證制度的規(guī)定，人事部、財(cái)政部組織考試的資產(chǎn)評(píng)估師資格，定 位在對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評(píng)估比較合適，人事部、建設(shè)部組織考試的房 地產(chǎn)估價(jià)師資格定位在對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。因此，雖然廣義的資產(chǎn)評(píng)估包 括了房地產(chǎn)

11、估價(jià)，但資產(chǎn)評(píng)估師專司對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評(píng)估，房地產(chǎn) 估價(jià)師專司對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定屬于第二類房地產(chǎn)估價(jià)，立足于為解 決房地產(chǎn)糾紛服務(wù)，不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn) 保險(xiǎn)所涉及的一般房地產(chǎn)估價(jià)，它對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師有更高的要求， 即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)和更好的職業(yè)道德操守，普通的估價(jià)師和資質(zhì)一 般的估價(jià)機(jī)構(gòu)不能勝任這一類的估價(jià)，因?yàn)槠涔帕Σ粔颉Ｒ虼?，有必?對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分等定級(jí)，實(shí)行執(zhí)業(yè)資格的二次準(zhǔn)入，以 確定資質(zhì)較好的估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)中的資深房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)估價(jià)司法 鑒定。而地方性法規(guī)和部門規(guī)章當(dāng)中的“司法資產(chǎn)評(píng)估”、“涉案物

12、品價(jià) 格鑒定”均不夠明確，司法鑒定的類別應(yīng)當(dāng)區(qū)分為房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定、 動(dòng)產(chǎn)評(píng)估司法鑒定、無形資產(chǎn)評(píng)估司法鑒定。人事部、原國(guó)家計(jì)委組織考 試的價(jià)格鑒證師資格，可按一定方式及資產(chǎn)評(píng)估師并軌，從現(xiàn)有的資產(chǎn)評(píng) 估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師當(dāng)中篩選出合格的機(jī)構(gòu)和人員，從事動(dòng)產(chǎn)評(píng)估司法鑒定和 無形資產(chǎn)評(píng)估司法鑒定。二、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定現(xiàn)實(shí)狀況房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定結(jié)論作為解決糾紛的法定證據(jù)，對(duì)訴訟、 仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。但由于我國(guó)至今尚無一部 專門規(guī)范司法鑒定活動(dòng)的法律，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定及其他類別的司法鑒 定一樣，存在著鑒定機(jī)構(gòu)設(shè)置分散、鑒定機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性、鑒定程序不規(guī) 范、多頭鑒定、重復(fù)

13、鑒定等現(xiàn)象，并已在一定程度上影響了司法的公正性。從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)和人員缺乏準(zhǔn)入制度現(xiàn)在從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)包括三類：一是具有獨(dú)立法人地 位的司法鑒定所，這類機(jī)構(gòu)是按照地方性法規(guī)司法鑒定管理?xiàng)l例組建 設(shè)立的。司法行政部門核準(zhǔn)該類鑒定機(jī)構(gòu)的目的在于規(guī)范和統(tǒng)一管理，但 存在的不足和局限也是比較突出的，比如及房地產(chǎn)估價(jià)的行業(yè)管理部門缺 乏協(xié)調(diào)，估價(jià)師可能存在跨機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，沒有充分利用行業(yè)管理部門對(duì)估價(jià) 機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的管理信息，等等。二是司法機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立的司法鑒定機(jī)構(gòu)。人民法院司法鑒定工作暫 行規(guī)定第4條規(guī)定：”凡需要進(jìn)行司法鑒定的案件，應(yīng)當(dāng)由人民法院司 法鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，或者由人民法院

14、司法鑒定機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對(duì)外委托鑒定?！钡?10條規(guī)定：“各級(jí)人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)，受理本院及下級(jí)人民法院委托 的司法鑒定。下級(jí)人民法院可逐級(jí)委托上級(jí)人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)鑒 定。”目前有大量的房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師掛靠在司法 機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立的司法鑒定機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，這除了帶來自審自鑒這種影響司法公 正的后果，還擾亂了中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)環(huán)境和管理秩序。三是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定。這第 三類從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)，要說沒有準(zhǔn)入也不一定準(zhǔn)確，只不 過不是按照客觀標(biāo)準(zhǔn)確定資質(zhì)較好的估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)中的資深房地產(chǎn)估價(jià)師 從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，而是由法官憑個(gè)人偏好來確定哪些機(jī)構(gòu)可以

15、準(zhǔn) 入，而對(duì)于評(píng)估人員卻完全沒有考慮準(zhǔn)入的問題，資產(chǎn)評(píng)估師可以從事房 地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，甚至連會(huì)計(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)員、助理會(huì)計(jì)師等也在從 事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定。應(yīng)當(dāng)說目前房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的狀況，不符合城市房地產(chǎn)管理法 關(guān)于國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn) 證制度的規(guī)定，急需管理部門的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，嚴(yán)格執(zhí)行城市房地產(chǎn)管理法 的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度尚未建立公檢法在各自的訴訟活動(dòng)當(dāng)中可以獨(dú)立地決定司法鑒定的事項(xiàng)，關(guān)于 司法鑒定啟動(dòng)的規(guī)定不夠明確，刑事訴訟法、民事訴訟法、行政訴 訟法有兒個(gè)條款涉及鑒定機(jī)構(gòu)以及鑒定的啟動(dòng)。刑事訴訟法第119 條規(guī)定：”為了查明案

16、情，需要解決案件中某些專門性問題的時(shí)候，應(yīng)當(dāng) 聘請(qǐng)有專門知識(shí)的人進(jìn)行鑒定”。行政訴訟法第35條規(guī)定：“在訴訟 過程中，人民法院認(rèn)為對(duì)專門性問題需要鑒定的，應(yīng)當(dāng)交由法定部門鑒定; 沒有法定鑒定部門的，由人民法院指定的鑒定部門鑒定”。民事訴訟法 第72條規(guī)定：“人民法院對(duì)專門性問題認(rèn)為需要鑒定的，應(yīng)當(dāng)交由法定 部門鑒定；沒有法定鑒定部門的，由人民法院指定的鑒定部門鑒定。鑒定 部門及其指定的鑒定人有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料，必要時(shí)可以 詢問當(dāng)事人、證人。鑒定部門和鑒定人應(yīng)當(dāng)提出書面鑒定結(jié)論，在鑒定書 上簽名或者蓋章。鑒定人鑒定的，應(yīng)當(dāng)由鑒定人所在單位加蓋印章，證明 鑒定人身份”。房地產(chǎn)估價(jià)司法

17、鑒定的啟動(dòng)制度包括鑒定的申請(qǐng)、鑒定的決定、合格 鑒定機(jī)構(gòu)的確定，以及鑒定的委托。從刑事、民事、行政三大訴訟法的有 關(guān)規(guī)定可以看出，現(xiàn)行的包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估在內(nèi)的司法鑒定的啟動(dòng)制度 可以說尚未建立。目前房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)方面存在以下主要問 題：1.鑒定機(jī)構(gòu)的選擇沒有依據(jù)尊重當(dāng)事人選擇和人民法院指定相結(jié)合的 原則。鑒定的委托主要表現(xiàn)為法院指定，在一定程度上，現(xiàn)行的做法剝奪 了當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。2 .沒能給當(dāng)事人提供分門別類的鑒定人名冊(cè)。應(yīng)當(dāng)說最高人民法院 關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定在民事訴訟案件中的司法鑒定啟動(dòng)方面有 長(zhǎng)足的進(jìn)步，該規(guī)定第25條：“當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定，應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提 出。符合

18、本規(guī)定第二十七條規(guī)定的情形，當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的除外。對(duì) 需要鑒定的事項(xiàng)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在人民法院指定的期限內(nèi)無正當(dāng) 理由不提出鑒定申請(qǐng)或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用或者拒不提供相關(guān)材料，致使對(duì) 案件爭(zhēng)議的事實(shí)無法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該事實(shí)承擔(dān)舉證不 能的法律后果?！钡牵嗣穹ㄔ簺]有給當(dāng)事人提供鑒定人名冊(cè)，當(dāng)事人 既不知道哪些事項(xiàng)可以申請(qǐng)司法鑒定，也不能參及鑒定機(jī)構(gòu)的選擇，卻可 能要承擔(dān)舉證不能的法律后果。3 .鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員是否具備房地產(chǎn)估價(jià)的鑒定資格不確定。雖 然若干規(guī)定在第27條規(guī)定了鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒 定資格的，當(dāng)事人可以對(duì)人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)

19、論申請(qǐng)重 新鑒定，但是沒有法律、法規(guī)對(duì)于從事房地產(chǎn)估價(jià)的鑒定資格加以明確規(guī) 定。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定結(jié)論的質(zhì)證、采信缺乏程序和標(biāo)準(zhǔn)盡管最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第59條規(guī)定了 “鑒定人應(yīng)當(dāng)出庭接受當(dāng)事人質(zhì)詢。鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經(jīng) 人民法院準(zhǔn)許，可以書面答復(fù)當(dāng)事人的質(zhì)詢”，但是房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定 還沒有形成鑒定人出庭制度。北京大學(xué)法學(xué)院教授陳瑞華認(rèn)為，鑒定人親 自出庭作證的比例不足5%.當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的審查標(biāo)準(zhǔn)不一。對(duì)于人 民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論，其效力及一方當(dāng)事人自行委托有 關(guān)部門作出的鑒定結(jié)論不一樣。若干規(guī)定第27條：”當(dāng)事人對(duì)人民法 院委托的鑒定部門作

20、出的鑒定結(jié)論有異議申請(qǐng)重新鑒定，提出證據(jù)證明存 在下列情形之一的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許：1.鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員不具備 相關(guān)的鑒定資格的；2.鑒定程序嚴(yán)重違法的；3.鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足的; 4.經(jīng)過質(zhì)證認(rèn)定不能作為證據(jù)使用的其他情形。對(duì)有缺陷的鑒定結(jié)論，可 以通過補(bǔ)充鑒定、重新質(zhì)證或者補(bǔ)充質(zhì)證等方法解決的，不予重新鑒定?！?而對(duì)于一方當(dāng)事人自行委托有關(guān)部門作出的鑒定結(jié)論，只要求“另一方當(dāng) 事人有證據(jù)足以反駁并申請(qǐng)重新鑒定的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許?！狈康禺a(chǎn)估價(jià)司法鑒定的管理部門不統(tǒng)一目前: 最高人民法院按照法釋20028號(hào)關(guān)于人民法院對(duì)外委托司 法鑒定管理規(guī)定的規(guī)定，已陸續(xù)受理、審查了十幾個(gè)省市的申請(qǐng)

21、進(jìn)入人 民法院司法鑒定人名冊(cè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)的申報(bào)材料，并已在人民法院報(bào)公 告。毫無疑問，最高人民法院的做法有越權(quán)嫌疑，把本來屬于行政權(quán)范疇 的事情攬?jiān)诜ㄔ簛碜?。因此，有部分省市的專家、律師?lián)名向全國(guó)人大提 出了對(duì)最高人民法院出臺(tái)的上述司法解釋進(jìn)行違憲審查?？傊?，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的管理及其他各類司法鑒定一樣，政出多 門，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的公信力大打折扣，急待統(tǒng)一和規(guī)范。三、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定制度創(chuàng)新房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定制度創(chuàng)新的目的，在于提高房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定 的公信力，確保房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的中立地位，體現(xiàn)追求司法公正的價(jià) 值目標(biāo)。提高房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的公信力，應(yīng)從三個(gè)方面著手：從事房 地

22、產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定人的能力、水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)；房地產(chǎn)估價(jià)司 法鑒定的啟動(dòng)制度公正，即程序公正，賦予當(dāng)事人應(yīng)有的司法鑒定啟動(dòng)權(quán); 建立房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定結(jié)論的質(zhì)證制度，包括鑒定人出庭接受質(zhì)證、質(zhì) 證的程序和標(biāo)準(zhǔn)。建立統(tǒng)一、協(xié)作的房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的管理體制房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定制度創(chuàng)新的第一步是改革目前的多頭管理的體 制，建立統(tǒng)一、協(xié)作的房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定管理體制。房地產(chǎn)估價(jià)作為經(jīng) 濟(jì)鑒證類行業(yè)，其司法鑒定的管理體制應(yīng)當(dāng)充分借助行業(yè)管理部門和學(xué)會(huì) 對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的管理信息和成果，實(shí)行估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師個(gè) 人的執(zhí)業(yè)資格二次準(zhǔn)入制度。二次準(zhǔn)入制度的具體做法包括：1.房地產(chǎn)估 價(jià)機(jī)構(gòu)的二次準(zhǔn)入

23、司法鑒定管理部門對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu) 實(shí)行注冊(cè)制度。申請(qǐng)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)估價(jià) 專業(yè)機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)在省會(huì)城市等大城市可限定在一 級(jí)資質(zhì)，在其他地區(qū)可限定在二級(jí)資質(zhì)以上。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或 者行業(yè)學(xué)會(huì)將符合申報(bào)條件的機(jī)構(gòu)推薦給省級(jí)以上司法鑒定管理部門，省 級(jí)司法鑒定管理部門對(duì)符合條件的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)注冊(cè)并頒發(fā)司法 鑒定許可證。司法鑒定管理部門對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)實(shí)行年檢制度。 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的年檢結(jié)束 后一個(gè)月內(nèi)，省級(jí)司法鑒定管理部門結(jié)合行業(yè)主管部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)的年 檢結(jié)果對(duì)從事房地產(chǎn)估

24、價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)辦理年檢。2.房地產(chǎn)估價(jià)師的二次準(zhǔn)入司法鑒定管理部門對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司 法鑒定的房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行考試注冊(cè)制度。申請(qǐng)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定 的鑒定人，應(yīng)當(dāng)是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)房地產(chǎn) 估價(jià)師，其個(gè)人應(yīng)當(dāng)具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，其作為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的 執(zhí)業(yè)年限在三年以上，由其所在機(jī)構(gòu)推薦，參加司法鑒定管理部門組織的 鑒定人全國(guó)統(tǒng)一資格考試合格的，頒發(fā)司法鑒定人資格證書。取得鑒定人 資格證書的房地產(chǎn)估價(jià)師，由鑒定機(jī)構(gòu)向省級(jí)司法鑒定管理部門申請(qǐng)注 冊(cè)，省級(jí)司法鑒定管理部門對(duì)符合注冊(cè)條件的申請(qǐng)人予以注冊(cè)并頒發(fā)鑒定 人執(zhí)業(yè)證。司法鑒定管理部門對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的

25、鑒定人實(shí)行年檢制 度。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或者行業(yè)學(xué)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師的年檢結(jié)束 后一個(gè)月內(nèi)，省級(jí)司法鑒定管理部門結(jié)合行業(yè)主管部門或者行業(yè)學(xué)會(huì)的年 檢結(jié)果對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定人辦理年檢。建立房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度，應(yīng)當(dāng)從程序上盡可能避免鑒定腐敗 的產(chǎn)生。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定雖然收取一定的費(fèi)用，但它畢竟是一種把科 學(xué)知識(shí)運(yùn)用到訴訟活動(dòng)中來的科學(xué)實(shí)證活動(dòng)，鑒定不應(yīng)當(dāng)淪為一種商業(yè)活 動(dòng)，鑒定人之間也不能相互競(jìng)爭(zhēng)去“攬活”。否則，有可能使房地產(chǎn)估價(jià) 司法鑒定喪失其對(duì)訴訟當(dāng)事人的證據(jù)效力和公信力。啟動(dòng)司法鑒定的權(quán)利究竟是賦予法院，還是賦予訴訟當(dāng)事人？在傳統(tǒng) 的

26、對(duì)抗制訴訟模式下，法官在訴訟中是消極中立的第三者，本身不負(fù)有查 明事實(shí)的積極義務(wù)，當(dāng)然也就沒有提出證據(jù)的責(zé)任。只有當(dāng)事人，才負(fù)有 提出證據(jù)并說服審判者的責(zé)任。鑒定結(jié)論是證據(jù)，鑒定人屬于證人，那么 由當(dāng)事人啟動(dòng)鑒定程序并提供鑒定人乃是訴訟的應(yīng)有之義。因此，便有 “當(dāng)事人啟動(dòng)制” 一說。然而，由當(dāng)事人委托鑒定的一個(gè)最大弊端就是容 易導(dǎo)致鑒定的濫用。鑒定人往往根據(jù)聘請(qǐng)他們的當(dāng)事人的需要出具鑒定結(jié) 論，鑒定結(jié)論一般都有利于委托人。這種做法的代價(jià)就是阻礙了司法公正 的實(shí)現(xiàn)。在傳統(tǒng)的大陸法系國(guó)家的糾問式訴訟模式下，法官在訴訟中不再是消 極中立的第三者，司法鑒定方面是實(shí)行鑒定權(quán)主義，法官主導(dǎo)司法鑒定的 啟動(dòng)

27、和司法鑒定人的選任。因此，便有“法官啟動(dòng)制”一說。法官啟動(dòng)制 有其優(yōu)點(diǎn)，一是鑒定人受法院委托，可以不受當(dāng)事人的影響而客觀地進(jìn)行 鑒定，二是可以減少不必要的重復(fù)鑒定，避免鑒定資源的浪費(fèi)，減輕當(dāng)事 人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但是，這種啟動(dòng)制度有其固有弊端：其一是在一定程度上 剝奪了當(dāng)事人的訴訟權(quán)利；鑒定人容易受法官的影響，容易導(dǎo)致鑒定腐敗, 此其二；其三是對(duì)鑒定結(jié)論的質(zhì)證可能流于形式，因?yàn)殍b定的啟動(dòng)和鑒定 人的選任系由法官?zèng)Q定，法官可能相信鑒定結(jié)論正確無誤。司法鑒定啟動(dòng)制度的最佳選擇是法官啟動(dòng)制及當(dāng)事人啟動(dòng)制的相互 借鑒和融合。在鑒定人的選任方面，在司法鑒定管理部門的鑒定人名冊(cè)內(nèi)， 實(shí)行尊重當(dāng)事人選擇和人民法

28、院指定相結(jié)合的原則。對(duì)于當(dāng)事人有舉證責(zé) 任的事項(xiàng)，當(dāng)事人申請(qǐng)司法鑒定的，人民法院應(yīng)當(dāng)首先尊重訴訟雙方當(dāng)事 人的選擇，人民法院應(yīng)當(dāng)委托訴訟雙方當(dāng)事人在鑒定人名冊(cè)內(nèi)協(xié)商一致選 擇的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定；訴訟雙方當(dāng)事人協(xié)商不一致的，或者人民法院依 職責(zé)決定委托司法鑒定的，人民法院應(yīng)當(dāng)在鑒定人名冊(cè)內(nèi)隨機(jī)選擇鑒定機(jī) 構(gòu)進(jìn)行鑒定。這種啟動(dòng)制度安排，既尊重了訴訟雙方當(dāng)事人的選擇，乂避 免了鑒定的濫用，使得鑒定人可以真正立足于客觀事實(shí)，運(yùn)用科學(xué)知識(shí)， 為法院發(fā)現(xiàn)客觀真實(shí)、進(jìn)行公正裁判服務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的程序制度房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的程序制度，包括房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的申請(qǐng)、 決定、委托、受理、實(shí)施、鑒定結(jié)論的出

29、具，以及鑒定人出庭作證。房地 產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的申請(qǐng)，是指附有舉證責(zé)任的當(dāng)事人申請(qǐng)司法鑒定，并預(yù) 交鑒定費(fèi)用，但申請(qǐng)不是司法鑒定的必經(jīng)程序。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的決 定權(quán)，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鑒定的情形很少, 并且對(duì)于不同意的決定應(yīng)給出書面說明，另外法官的決定權(quán)只是針對(duì)鑒定 事項(xiàng)是否需要鑒定的決定，而不是對(duì)于鑒定人選任的決定。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定機(jī)構(gòu)受理人民法院委托后，應(yīng)當(dāng)指派2名以上具 有相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格的鑒定人進(jìn)行鑒定，實(shí)行第一鑒定人主要負(fù)責(zé)制。房地產(chǎn) 估價(jià)司法鑒定的實(shí)施應(yīng)當(dāng)符合執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求，包括了解案情、現(xiàn) 場(chǎng)勘察、查閱資料和市場(chǎng)調(diào)查。鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)在委托書約定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)出 具包含鑒定結(jié)論的鑒定書，鑒定書應(yīng)當(dāng)有鑒定人的簽名和鑒定機(jī)構(gòu)的蓋 早。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的程序制度，應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)化鑒定人出庭作證的義 務(wù)。鑒定人出庭接受法官和訴訟當(dāng)事人的