模塊2-3：制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案

1、模塊2-3 制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案項(xiàng)目二 早期介入與前期物業(yè)管理物業(yè)管理實(shí)操7/9/2021 早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分如下圖早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分如下圖所示所示：（：（與現(xiàn)實(shí)有差異與現(xiàn)實(shí)有差異）7/9/2021 就像買東西時(shí)，賣方要保證賣給顧客的東西是完好就像買東西時(shí)，賣方要保證賣給顧客的東西是完好的，資料是齊全的，開放商將項(xiàng)目交給物業(yè)公司管的，資料是齊全的，開放商將項(xiàng)目交給物業(yè)公司管理時(shí)，也要保證項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施是完好的，資理時(shí)，也要保證項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施是完好的，資料是齊備的。物業(yè)承接查驗(yàn)就是這樣一份工作！料是齊備的。物業(yè)承接查驗(yàn)就是這樣一份工作！ 交房時(shí)交房時(shí)-u 單元

2、門單元門 是壞的是壞的 交房時(shí)交房時(shí)-u 電梯電梯 是壞的是壞的 交房時(shí)交房時(shí)-u 小區(qū)小區(qū)垃圾配套垃圾配套設(shè)施不完設(shè)施不完善導(dǎo)致善導(dǎo)致- 交房時(shí)交房時(shí)-u 樹木樹木枯死，綠枯死，綠化空禿化空禿 交房時(shí)交房時(shí)-u 健身設(shè)施健身設(shè)施損壞、不完善損壞、不完善 交房時(shí)交房時(shí)-u 路面磚路面磚 破損缺失破損缺失 交房時(shí)交房時(shí)-u 水壓不夠，高層住戶經(jīng)常停水；水壓不夠，高層住戶經(jīng)常停水；u 電壓不穩(wěn)，經(jīng)常跳閘；電壓不穩(wěn)，經(jīng)常跳閘；u 小區(qū)監(jiān)控設(shè)施形同虛設(shè)；小區(qū)監(jiān)控設(shè)施形同虛設(shè)；u 夜晚路燈不亮夜晚路燈不亮- 如此種種，責(zé)任在誰？如此種種，責(zé)任在誰？ 目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套

3、設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問題，多數(shù)是在開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。 由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往無法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。 一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)一味偏重市場份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。 對業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉。承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)如何解決？如何解決？ 物業(yè)承接查驗(yàn)是什么？做什么？如何做？7/9/2021 本次課主要內(nèi)容本次課主要內(nèi)容1 1、物業(yè)承接查驗(yàn)的概念；、物業(yè)承接查驗(yàn)的概念；2 2、物業(yè)承接查驗(yàn)的、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容內(nèi)容；3 3、物業(yè)承接查驗(yàn)的、物業(yè)承接查驗(yàn)的工作規(guī)程工作規(guī)程；4 4、處理承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的方法。、處理承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的方法

4、。 本次課學(xué)習(xí)目標(biāo)本次課學(xué)習(xí)目標(biāo)1 1、了解物業(yè)承接查驗(yàn)的概念；、了解物業(yè)承接查驗(yàn)的概念；2 2、理解物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容；、理解物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容；3 3、初步理解物業(yè)承接查驗(yàn)的工作規(guī)程；初步理解物業(yè)承接查驗(yàn)的工作規(guī)程；4 4、會(huì)制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；會(huì)制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；5 5、提高表達(dá)與溝通能力，培養(yǎng)職業(yè)興趣和愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)協(xié)、提高表達(dá)與溝通能力，培養(yǎng)職業(yè)興趣和愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)協(xié)作、開拓創(chuàng)新的精神。作、開拓創(chuàng)新的精神。7/9/2021認(rèn)識任務(wù) 任務(wù)：任務(wù)：制定制定某小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)方案某小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)方案（新建物業(yè)）（新建物業(yè)）。 （一（一) )物業(yè)承接查驗(yàn)方案應(yīng)明確的內(nèi)容有：物業(yè)承接查

5、驗(yàn)方案應(yīng)明確的內(nèi)容有：小區(qū)概況；承接查小區(qū)概況；承接查驗(yàn)的依據(jù)；驗(yàn)的依據(jù)；準(zhǔn)備工作（人員安排、準(zhǔn)備工作（人員安排、計(jì)劃安排計(jì)劃安排、檢驗(yàn)設(shè)備及工具、檢驗(yàn)設(shè)備及工具、資料準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備等）；等）；承接查驗(yàn)的內(nèi)容（資料與現(xiàn)場）；承接查驗(yàn)遺承接查驗(yàn)的內(nèi)容（資料與現(xiàn)場）；承接查驗(yàn)遺留問題的處理；承接查驗(yàn)的注意事項(xiàng)；其他。要求留問題的處理；承接查驗(yàn)的注意事項(xiàng)；其他。要求上交上交WORD文字稿文字稿（有封面、目錄、正文）。（有封面、目錄、正文）。 （二）任務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)如下：（二）任務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)如下： 1 1、物業(yè)管理知識運(yùn)用恰當(dāng)，內(nèi)容完整規(guī)范；、物業(yè)管理知識運(yùn)用恰當(dāng)，內(nèi)容完整規(guī)范； 2 2、調(diào)研充分，資料豐富；

6、、調(diào)研充分，資料豐富； 3 3、對物業(yè)管理項(xiàng)目特點(diǎn)認(rèn)識深刻、到位；、對物業(yè)管理項(xiàng)目特點(diǎn)認(rèn)識深刻、到位； 4 4、物業(yè)承接查驗(yàn)方案合理、可行；、物業(yè)承接查驗(yàn)方案合理、可行； 5 5、小組成員具團(tuán)隊(duì)合作意識。、小組成員具團(tuán)隊(duì)合作意識。7/9/2021知識準(zhǔn)備 一、物業(yè)承接查驗(yàn)的概念一、物業(yè)承接查驗(yàn)的概念 物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新接管新接管項(xiàng)目的項(xiàng)目的共共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的檢查和驗(yàn)收活動(dòng)。進(jìn)行的檢查和驗(yàn)收活動(dòng)。 物業(yè)承接查驗(yàn)分為物業(yè)承接查驗(yàn)分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)更迭時(shí)的承接

7、查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)服兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過程中。向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過程中。 (1) 物業(yè)管理?xiàng)l例； (2) 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法； (3) 物業(yè)買賣合同； (4) 臨時(shí)管理規(guī)約； (5) 前期物業(yè)服務(wù)合同； (6) 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； (7) 建設(shè)單位移交的圖紙資料； (8) 建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范承接查驗(yàn)主要依據(jù)：承接查驗(yàn)主要依據(jù)：承接查驗(yàn)依據(jù)承接查驗(yàn)依據(jù)1、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例2、物業(yè)承接查驗(yàn)辦法物業(yè)承

8、接查驗(yàn)辦法 如何做？如何做？ 為了明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。 為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。2010年10月21日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了物業(yè)承接查驗(yàn)辦法，該辦法于2011年1月1日起施行。 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的

9、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。 根據(jù)辦法，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用1515日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。第十四條現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管

10、網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。 第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)

11、服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。 辦法明確，物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起1010日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。7/9/2021 二、新建物業(yè)承接查驗(yàn)二、新建物業(yè)承接查驗(yàn) ( (一）程序一）程序 確定物業(yè)承接查驗(yàn)

12、方案（確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案（工作指南：日期、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員、進(jìn)度等）移交有關(guān)圖紙資料移交有關(guān)圖紙資料（資料清單）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議（簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議（承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任）辦理物業(yè)交接手續(xù)（辦理物業(yè)交接手續(xù)（交接記錄）7/9/2021準(zhǔn)備工作一定要重視（四準(zhǔn)備） (1)(1)人員人員準(zhǔn)備準(zhǔn)備 物業(yè)企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)組成驗(yàn)物業(yè)企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、

13、特點(diǎn)組成驗(yàn)收小組，確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。（注意：要求技術(shù)收小組，確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。（注意：要求技術(shù)人員的專業(yè)水平較高，人員的專業(yè)水平較高，尤其是工程技術(shù)和設(shè)備設(shè)施的專業(yè)能尤其是工程技術(shù)和設(shè)備設(shè)施的專業(yè)能力力） (2)(2)計(jì)劃計(jì)劃準(zhǔn)備準(zhǔn)備 與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度日期、進(jìn)度安排；安排； 要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單物業(yè)詳細(xì)清單、建筑、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料； 派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承

14、接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。作。 7/9/2021準(zhǔn)備工作一定要重視（四準(zhǔn)備） (3)(3)資料資料準(zhǔn)備準(zhǔn)備 在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和工作流程和記錄表格記錄表格（物業(yè)資料查驗(yàn)移交表、物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)記錄表、設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)問題匯總表、物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗(yàn)問題處理跟蹤表、物業(yè)設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)最終遺留問題匯總表、物業(yè)項(xiàng)目移交表） (4) (4)設(shè)備、工具設(shè)備、工具準(zhǔn)備準(zhǔn)備 例如： 壓力表、溫度計(jì)、超聲波流量

15、計(jì)、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水曖工工具、梯子、安全帽、移動(dòng)照明燈等7/9/2021（二）主要內(nèi)容（二）主要內(nèi)容1 1、物業(yè)資料（圖紙、技術(shù)資料、使用說明）、物業(yè)資料（圖紙、技術(shù)資料、使用說明）2 2、物業(yè)共用部位（主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；共用部、物業(yè)共用部位（主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；公共衛(wèi)生間、位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；公共衛(wèi)生間、陽臺；公共走廊、樓道等）陽臺；公共走廊、樓道等）3 3、共用設(shè)施設(shè)備共用設(shè)施設(shè)備4 4、園林綠化工程、園林綠化工程5 5、其他（物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、其他（物業(yè)大門、值

16、班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動(dòng)中心社區(qū)活動(dòng)中心( (會(huì)所會(huì)所) )、停車場、停車場( (庫、棚庫、棚) )、游泳池、游泳池、運(yùn)動(dòng)場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂運(yùn)動(dòng)場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱、設(shè)施、信報(bào)箱、鑰匙鑰匙等。等。 ） 7/9/2021（三）查驗(yàn)的方法和重點(diǎn)（三）查驗(yàn)的方法和重點(diǎn) 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對核對（名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量和安裝位置）、觀察觀察、使用使用、檢測和、檢測和試驗(yàn)試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能

17、。 （四）承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理（四）承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理 1 1、現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成、現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 2 2、現(xiàn)場查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用、現(xiàn)場查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，設(shè)施設(shè)備的數(shù)

18、量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建書面通知建設(shè)單位設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)復(fù)驗(yàn)。 3 3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)企業(yè)共同確認(rèn)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議?，F(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。 （五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題 物業(yè)的承接查驗(yàn)是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對此應(yīng)高度重視，嚴(yán)把驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)。在驗(yàn)收過程中應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題（五）承接查

19、驗(yàn)應(yīng)注意的問題 2、驗(yàn)收立場要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要站在今后對物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的角度，更要站在向業(yè)主負(fù)責(zé)、維護(hù)業(yè)主利益的角度進(jìn)行嚴(yán)格的承接查驗(yàn)。（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題 3 、遺留問題要備案 對承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/施工單位限期整改。（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題 4 、特殊信息要收集( 1 )新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)將項(xiàng)目所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人員聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。( 2 )將建設(shè)單位施工未用完

20、的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。( 3 )凡項(xiàng)目采用非市面上常見的建材、設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓建設(shè)單位或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題 5 、保修事宜要落實(shí) 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修的，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)保修，建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用。6、管理配套要關(guān)注 驗(yàn)收時(shí)注意與物業(yè)管理服務(wù)密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好。包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房）、小區(qū)

21、標(biāo)識系統(tǒng)、車棚、停車位是否足夠，小區(qū)擺攤、開展社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座等設(shè)施做好與否。（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題 7、產(chǎn)權(quán)界定要證明 小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明，避免以后引起業(yè)主投訴糾紛。8、管理權(quán)限要清楚 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。（第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。）9、查驗(yàn)手續(xù)要齊全 承接查驗(yàn)符合要求后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與建設(shè)單位簽署簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的

22、問題（五）承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問題 10、 拒接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要拒絕接管未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，避免帶來損失。11、承接查驗(yàn)一定要明確接管日期，以劃清對物業(yè)存在問題的責(zé)任界限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中對接管后的物業(yè)所產(chǎn)生的問題負(fù)責(zé)。 物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。7/9/2021 三、管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)三、管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)主要內(nèi)容主要內(nèi)容1 1、物業(yè)資料情況（檢查涉及承接查驗(yàn)新

23、建物業(yè)的相關(guān)、物業(yè)資料情況（檢查涉及承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要資料外，還要對原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要對原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查）進(jìn)行檢查）2 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀3 3、各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況（如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水、各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況（如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、各類押金、電費(fèi)、各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等等賬務(wù)情況）等賬務(wù)情況） 4 4、其他內(nèi)容（物業(yè)管理用房；、其他內(nèi)容（物業(yè)管理用房；產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料設(shè)備、工具、材料；與水

24、、電、通信等單位的協(xié)議等；與水、電、通信等單位的協(xié)議等 ）7/9/2021 物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗(yàn)。而竣工驗(yàn)收是指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。 具體而言，物業(yè)承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收有以下三個(gè)不同。 1 、目的不同 工程竣工驗(yàn)收的目的是確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進(jìn)入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格。 物業(yè)承接?xùn)蓑?yàn)?zāi)康闹饕谟诜智甯鞣截?zé)任，維護(hù)各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進(jìn)行。補(bǔ)充：補(bǔ)充：承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別7/9/2021 2 、參與主體不同 工程竣工驗(yàn)收是建設(shè)單位將建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目交由政府行政主管部門或行業(yè)管理單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收并備案。 物業(yè)承接查驗(yàn)是前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在業(yè)主參與并接受行業(yè)主管部門監(jiān)督下進(jìn)行的。 3 、對象不同 工程竣工驗(yàn)收是對項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)。 物業(yè)承接查驗(yàn)是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗(yàn)。補(bǔ)充：補(bǔ)充：承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別承接查驗(yàn)