房屋租賃合同的訂立

1、房屋租賃合同的訂立一、房屋租賃合同訂立的形式和原則 合同形式有兩種，一是口頭形式，二是書面形式。一般來說，除即時(shí)清結(jié)的以外，都應(yīng)采用書面形式。城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。”房屋租賃合同是一種要式合同，雙方當(dāng)事人各自享有一定的權(quán)利和承擔(dān)一定的義務(wù)。如果不采用書面形式，則當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系難以規(guī)定清楚。而且，房屋租賃合同的必備條款較多，是口頭協(xié)議無法解決的。采用書面形式，也有利于糾紛的解決。訂立房屋租賃合同應(yīng)遵循的原則主要有主體要合法、條款要完備、手續(xù)要完善等。1主體應(yīng)合法這是房屋租賃合同成立的首要條件。房屋租賃的主體包括出租人和承租人，并不

2、是所有的人都可以成為房屋租賃的主體。這一點(diǎn)，在一些單行法規(guī)和地方性法規(guī)中有不同的規(guī)定。特別是對于住宅用房，由于國家為了解決居民居住問題，在住宅的開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理方面，給予了許多優(yōu)惠政策，為了能使這些優(yōu)惠政策真正用于解決居民住房問題，特別是解決住房困難戶的居住問題，規(guī)定承租人應(yīng)具備一定的條件是十分必要的。2條款應(yīng)完備當(dāng)事人應(yīng)將自己的要求通過條款充分具體地表達(dá)出來，除應(yīng)包括城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定的條款外，還應(yīng)包括其他合同法規(guī)定的條款。3手續(xù)要完善除應(yīng)符合一般合同的規(guī)定外，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)依法向房產(chǎn)管理部門登記備案。二、訂立房屋租賃合同應(yīng)注意的問題房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，在民事領(lǐng)域中，凡涉及不動(dòng)產(chǎn)作

3、為標(biāo)的的各種合同，在簽訂時(shí)手續(xù)都比較多，這一方面是為了便于對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理，另一方面也可以盡量減少糾紛。從實(shí)踐中看，因不動(dòng)產(chǎn)所引起的糾紛，不但解決起來復(fù)雜，而且判決難以執(zhí)行。所以，在簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)注意以下幾方面的問題，以減少糾紛，保證合同的順利履行：1承租方首先要明確出租人和出租房屋之間的關(guān)系要明確出租人是所有人還是占有人，還要搞清楚該房屋是不是共有，房屋產(chǎn)權(quán)有無其他糾葛。有的承租人，由于急于用房，還沒有弄清上述事實(shí)即草率簽訂合同，結(jié)果遭受了損失。例如，趙、趙兄弟二人共同繼承父母所留房產(chǎn)2間，趙在外地工作，趙也有自己的住房。趙在未與越商量的情況下便將這2間共有房屋出租給了高。高與趙簽約

4、后便對該房進(jìn)行了裝修，準(zhǔn)備居住。后趙知情后堅(jiān)決不同意出租該房。高以自己已和趙之弟趙簽訂了合同，并已出資進(jìn)行了裝修為由，要求繼續(xù)履行合同，雙方爭執(zhí)不下，起訴到法院，法院判決該租賃合同無效，高花去的裝修費(fèi)用由趙賠償80%，高自己也有過錯(cuò)，承擔(dān)20%。該案例中，高就是沒有搞清出租人和出租房屋之間的關(guān)系，貿(mào)然訂立合同，給自己造成了經(jīng)濟(jì)上的損失。確定出租人是不是房屋所有人的證明是房屋所有權(quán)證。在我國，不論是公有還有私有房屋，都必須到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)證就是國家保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。另外還要注意，在確認(rèn)房屋所有權(quán)證無誤后，還要調(diào)查清楚有無限制所有權(quán)行使的其他事實(shí)。所

5、謂所有人對其所有房屋有占有、使用、處分的權(quán)利是指完全意義上的所有權(quán)。若是有限所有權(quán)，則是不完全的所有權(quán)，這種所有權(quán)的取得附有某種專門的條件，在行使所有權(quán)時(shí)自然就會(huì)受該條件的限制。比如，李在市區(qū)有平房一間，其子結(jié)婚需房，但李無錢建房，便與宋達(dá)成協(xié)議，將李原有平房改建成二層樓房，全部改建費(fèi)用由宋一人承擔(dān)，樓房底層歸宋，先歸李居住，李死后，宋才能行使完全所有權(quán)。雙方到房屋管理部門領(lǐng)取了所有權(quán)證。在此案例中，盡管宋有房屋所有權(quán)證，但該所有權(quán)的取得受上述協(xié)議條件的限制，該協(xié)議受法律保護(hù)，所以，宋只有在協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)限制條件消失后，才能獲得完全意義上的所有權(quán)。在此之前，不能以有所有權(quán)憑證為借口與他人訂立

6、租賃合同。2承擔(dān)人還要搞清出租房屋的性質(zhì)現(xiàn)在城鎮(zhèn)中有相當(dāng)一部分房屋屬于單位補(bǔ)貼出售給職工的，對這些房屋行使所有權(quán)時(shí)，國家有專門規(guī)定。國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組1991年12月31日公布的關(guān)于全面推時(shí)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見中關(guān)于住房權(quán)屬問題規(guī)定，職工購買公有住房，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限處分權(quán)；可以繼承，可以在購房5年以后進(jìn)入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例分配。該住房在自用和自住時(shí)受法律保護(hù)；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房投放市場時(shí)，則受法律的約束，不得擅自高價(jià)出

7、租或出售。還有一種情況是由國家、單位、個(gè)人三方投資共建的房屋，分配給職工居住，職工并未取得房屋所有權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家，職工和單位之間只是租賃關(guān)系，職工無權(quán)處分房屋。現(xiàn)實(shí)中有許多人不明白其中的法律關(guān)系，以為建房時(shí)自己出了一部分錢，而且由單位分配給自己居住，便以為該房屋是自己所有的，在自己不使用時(shí)可以出賣或出租給他人。這是違法的，在這種法律關(guān)系中，職工是承租人，承租人無權(quán)出售所租用的房屋，如暫不使用，想出租時(shí)，從法理上講，也應(yīng)經(jīng)過出租人單位的同意，未經(jīng)單位同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的法律行為是無效的。實(shí)際上單位給職工分配的居住房屋是一種福利性的補(bǔ)貼，原則上只允許本單位職工居住，不許轉(zhuǎn)租本單位以外的

8、人。所以，承租人在房屋租賃中一定要注意房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，所有人、占有人所擁有的權(quán)利范圍不同。承租房屋時(shí)忽略這一點(diǎn)往往帶來不利后果。那么，本單位職工之間可不可以相互租賃單位分配的房屋呢?這方面法律沒有明文規(guī)定，這就要看地方政策、部門規(guī)定和單位內(nèi)部的有關(guān)規(guī)定。從我國目前有關(guān)房屋管理的政策、法律規(guī)定的精神來看，單位內(nèi)部職工相互租賃單位分配的房屋應(yīng)該是可以的，因?yàn)樵S多單位在分配房屋時(shí)首先考慮的是分房者的級別(這種做法是否妥當(dāng)，有待進(jìn)一步研究，但現(xiàn)實(shí)中確實(shí)是這樣的)。所以，有些級別較高的職工就能分到使用面積較大，或者間數(shù)較多的房屋，而實(shí)際上他又不需要這么多的房屋。對于那些級別較低，又需

9、房屋較多的職工來講，若經(jīng)濟(jì)條件允許，承租閑置的房屋對本人，對轉(zhuǎn)租人，對單位也沒什么不利。所以，類似這種情況，應(yīng)當(dāng)允許。但是，必須符合五個(gè)條件，一是租賃的房屋由承租人本人使用或者與其共同生活的未成年子女，或由承租人撫養(yǎng)的其他人使用。二是轉(zhuǎn)租人不能收取高于單位規(guī)定的租金。三是轉(zhuǎn)租人應(yīng)將自己收取的租金上繳單位一部分，具體上繳比例和辦法，由本單位房管部門確定。轉(zhuǎn)租人原來向本單位繳納的這部分房屋的租金，照常繳納，四是轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)其轉(zhuǎn)租房屋的部分維修責(zé)任，轉(zhuǎn)租人承擔(dān)維修責(zé)任的大小，以其實(shí)際收取的租金為限。五是這種租賃關(guān)系必須在本單位房管部門認(rèn)可的情況下才能建立，所簽合同應(yīng)由房管部門備案。若不符合這五個(gè)條件

10、，就是與我國的有關(guān)政策、法律精神相悖，其租賃行為不受法律保護(hù)。另外，從以上五個(gè)條件可以看到，轉(zhuǎn)租人通過這種轉(zhuǎn)租行為實(shí)際上得不到什么好處，因?yàn)檎卟还膭?lì)超過實(shí)際需要多占房的行為。3租賃房屋時(shí)，出租人和承租人雙方都應(yīng)注意該房屋是否已經(jīng)設(shè)押根據(jù)民法通則的規(guī)定，房屋所有人是可以以房產(chǎn)設(shè)立抵押的，對已經(jīng)設(shè)立抵押的房產(chǎn)，出租人應(yīng)該向承租人講明，承租人也應(yīng)該主動(dòng)打聽清楚該房有無設(shè)押的情況。如果房屋已經(jīng)設(shè)押，雙方訂立合同時(shí)就應(yīng)該將該事實(shí)寫入，作為對承租人租賃期間權(quán)力的一種限制。一旦出租人無力償還債務(wù)，需要處分該房屋時(shí)，承租人不能以租賃期間有排他權(quán)為由拒絕處分該設(shè)押房產(chǎn)。所以，承租人在租用以設(shè)押房產(chǎn)為標(biāo)的房屋時(shí)

11、，應(yīng)該清楚這一法律關(guān)系，在合同中應(yīng)寫清楚這方面的義務(wù)和后果由自己承擔(dān)。免得一旦這一法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)發(fā)生糾紛。4房屋租賃關(guān)系中若有一方是由房屋所在地縣以上房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)審批，并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)營公司，則其租賃活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)行1988年8月8日建設(shè)部、國家物價(jià)局、國家工商行政管理局聯(lián)合發(fā)出的(88)建房字第170號關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知中指出，從事房地產(chǎn)經(jīng)營的單位，必須按國家的有關(guān)規(guī)定，由所在地縣以上房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)按照審批權(quán)限進(jìn)行資質(zhì)審查，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)經(jīng)營。對無照經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)堅(jiān)決取締。對在房地產(chǎn)經(jīng)營市場交易中從事私下交易、偷

12、漏稅費(fèi)、擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以附加條件索取額外收入等非法活動(dòng)的單位和個(gè)人，由房地產(chǎn)部門、物價(jià)部門、工商行政管理機(jī)關(guān)分別依法查處，情節(jié)嚴(yán)重的交司法機(jī)關(guān)處理。同時(shí)還強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易的管理。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動(dòng)，其交易活動(dòng)應(yīng)通過交易所進(jìn)行。進(jìn)行房地產(chǎn)交易的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記、鑒證、評估、立契等過戶手續(xù)，按規(guī)定交納稅費(fèi)。5在我國，法人與公民之間發(fā)生的房屋租賃關(guān)系最為廣泛并有許多特殊性由于我國長期以來實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，公有房屋的出租形式也是主要以計(jì)劃分配這種行

13、政方式進(jìn)行，然后再按照民事法律的有關(guān)規(guī)定簽訂公有住宅租賃合同，來確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。所以，公有房屋租賃合同簽訂時(shí)，承租人憑房屋分配單位發(fā)給的房屋分配通知單，到房管部門辦理房屋租賃事宜，房管部門接到通知單后，經(jīng)核查屬實(shí)，按國家有關(guān)法律規(guī)定，對承租人登記造冊，與承租人共同簽署公有房屋租賃合同。私有房屋租賃關(guān)系主要發(fā)生在公民個(gè)人之間，它與公有房屋的出租有很大不同，它不存在計(jì)劃分配的問題，而是建立在自愿、平等、等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上，由出租人和承租人共同協(xié)商訂立房屋租賃合同。在要約和承諾的方式上也與公房租賃有很大差別，公房租賃中的要約和承諾實(shí)際上是一種形式，不具有民法意義的特點(diǎn)。而私房租賃中的這一程序則

14、顯得很重要，出租人和承租人雙方要經(jīng)過要約承諾，再要約再承諾的反復(fù)協(xié)商，最后達(dá)成一致意見，并以書面形式確定下來，最后送房管部門備案，私房租賃合同才算正式成立。6軍隊(duì)系統(tǒng)的用于非軍事設(shè)施的房地產(chǎn)，根據(jù)實(shí)際情況可以出租根據(jù)中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)要出租非軍事設(shè)施的房屋時(shí)，要對房屋承租人進(jìn)行嚴(yán)格審查，不得租賃給既無法人地位，又無經(jīng)濟(jì)保障的人員和民間組織。這樣規(guī)定是為了確保涉及軍隊(duì)租賃合同的履行質(zhì)量，避免軍隊(duì)因簽訂租賃合同的程序不嚴(yán)密而卷入糾紛，影響軍隊(duì)的正常生活。7關(guān)于國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位能否租用城市私有房屋的問題根據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)規(guī)定，這些機(jī)關(guān)、單位不得租用城市私有房屋

15、。1956年1月18日中共中央批準(zhǔn)中央書記處第二辦公室關(guān)于目前城市私有化房地產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見、1964年1月13日國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家房產(chǎn)管理局關(guān)于私有出租房屋社會(huì)主義改造問題的報(bào)告和1965年9月11日國務(wù)院財(cái)貿(mào)辦公室關(guān)于供銷合作社購買農(nóng)村生產(chǎn)隊(duì)、社員房產(chǎn)問題的答復(fù)這三個(gè)文件中，都強(qiáng)調(diào)了國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、團(tuán)體、企事業(yè)單位不經(jīng)批準(zhǔn)不得租用或購買私有房屋。1983年12月17日公布的城市私有房屋管理?xiàng)l例中也強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。這些單位若確屬工作需要承租私人房屋，必須經(jīng)過縣級以上政府和房屋主管部門的批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)，私自訂立房屋租賃協(xié)議是違法的，該協(xié)議無效。所以，這些單位承租私人房屋，一定不能漏

16、掉經(jīng)批準(zhǔn)這一程序，否則不但遭受損失，有關(guān)人員還要受到其他處分。8為加強(qiáng)對房屋的管理，承租人應(yīng)出具有關(guān)證明我國有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)中都規(guī)定了城市居民承租房屋時(shí)，必須具有房屋所在城鎮(zhèn)常住戶口；暫住人口承租房屋，必須持有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證；個(gè)體戶承租房屋，必須持有街道辦事處的證明；單位承租公房，必須具有市級主管部門或區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)的證明。這是承租房屋的必備手續(xù)，也是承租房屋的最基本的形式要件，缺少這一條件，房屋主管部門有權(quán)拒絕批準(zhǔn)房屋租賃合同。三、房屋租賃合同的主要條款簽訂房屋租賃合同，應(yīng)力求做到合同條款齊備，內(nèi)容明確、完整，雙方責(zé)、權(quán)、利清楚，這樣既可以預(yù)防、減少糾紛，又可以在糾紛發(fā)生后，有據(jù)

17、可查，便于處理。房屋租賃合同的主要條款包括以下幾個(gè)方面：1標(biāo)的房屋租賃合同的標(biāo)的是房屋，由于房屋是特定物，所以在合同中要詳細(xì)寫明房屋所處的位置、具體地址、門牌號碼、房屋建筑結(jié)構(gòu)、占地面積、使用面積、租賃間數(shù)、室內(nèi)原有設(shè)備的數(shù)量及新舊程序、附屬設(shè)備等。不能居住或不宜居住的廚房、廁所、浴室、走廊等輔助設(shè)備不能作為房屋租賃合同的獨(dú)立標(biāo)的，其租賃應(yīng)當(dāng)附屬于住房的租賃。城市樓房的地下室一般不能作為居住性房屋租賃合同的標(biāo)的。地下室的用途是貯藏或堆放生活用品，沒有經(jīng)過專門裝修并裝有專門設(shè)備的地下室不準(zhǔn)作為居住房屋出租。因?yàn)椋跊]有專門通風(fēng)設(shè)備的地方居住，對人的健康有影響，盡管承租人在某種不得已的情況下愿意承

18、租，出租人也不能置他人健康于不顧，將未經(jīng)專門裝修的地下室出租給他人居住。此外，在訂立房屋租賃合同時(shí)，有關(guān)附屬設(shè)備的使用，保管及水電、取暖費(fèi)的負(fù)擔(dān)等問題，都應(yīng)明確規(guī)定，以免在合同履行過程中發(fā)生糾紛。2數(shù)量房屋租賃的數(shù)量計(jì)算單位是平方米。它是收取房屋租金的依據(jù)，也是房屋交付或返還時(shí)的依據(jù)，還是房屋受到損害時(shí)請求賠償?shù)母鶕?jù)。公房租賃中，一般按總使用面積計(jì)算，私房租賃比較靈活，由雙方約定，一般按主使用面積計(jì)算，一些共用設(shè)備、建筑不包括在出租面積數(shù)量中，如共用走廊、廚房、衛(wèi)生間等。3租賃期限租賃與轉(zhuǎn)讓的最大區(qū)別就在于租賃是一種有期限的行為。多年來，我國公有住房實(shí)行無租賃期限的租賃，致使公有住房一旦分配出

19、去就難以收回來，一直不能形成良性循環(huán)。這是與市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)的。其實(shí)嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時(shí)明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用房的，同時(shí)要做好承租人的住房安置工作。在實(shí)踐中有一些未定租賃期限的租賃合同，對于這類租賃行為，最高人民法院關(guān)于貫

20、徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見中規(guī)定，未定租賃期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，承租人有條件搬遷的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其搬遷，如果承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。4租賃用途合同中應(yīng)明確房屋的用途，以使承租人能夠按照租賃房屋的使用性能正確合理地加以使用，避免使用不當(dāng)而使承租房屋受到損失。規(guī)定租賃用途的意義在于：明確租賃房屋的用途，要求出租人在履行交付義務(wù)時(shí)，除交付租賃房屋外，還應(yīng)將有關(guān)房屋使用的特殊要求，明確通知承租人，否則承租人不承擔(dān)使用不當(dāng)?shù)呢?zé)任。明確租賃房屋的用途，保證承租人按照承租房屋的性能、用途，正確合理地使用出租房屋，在此前提下，承租人對出租房屋的正常

21、磨損不承擔(dān)責(zé)任；如果承租人未按租賃房屋的用途合理使用出租房屋，給房屋造成損害，應(yīng)賠償因此給出租人造成的損失，出租人有權(quán)收回房屋并解除合同。明確租賃用途，要求承租人在承租房屋上添加新用途時(shí)，應(yīng)征得出租人同意，相應(yīng)的開支由雙方約定。只要承租人按合同約定的用途合理使用租賃房屋，租賃期滿，租賃房屋返還時(shí)的合理磨損，出租人不得要求賠償?？梢姡瑢ψ赓U用途的規(guī)定或約定，對于劃分責(zé)任有重要作用。房屋的用途，主要是指經(jīng)營還是自住，用途必須注明，承租人不能隨意改作他用，承租人不得利用租用的房屋從事違法犯罪活動(dòng)。5租賃價(jià)格租賃價(jià)格，也就是房屋租金，是承租人使用房屋而向出租人支付的報(bào)酬，體現(xiàn)了房屋租賃合同的有償性，因此這一條款是房屋租賃合同的重要條款之一。合同中應(yīng)注明租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，每月支付的金額。同時(shí)，應(yīng)規(guī)定租金的交付方法，是按月交還是按年交，以及交租金的具體日期。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核