東方家園產(chǎn)權(quán)式反租銷(xiāo)售方案.doc

1、東方家園產(chǎn)權(quán)式反租銷(xiāo)售方案目錄331.32.33.44.45.56.57891.92.103.114.125.14一、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售概念產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度， 社會(huì)游資開(kāi)始關(guān)注商業(yè)的高額回報(bào)率后所產(chǎn)生的一種銷(xiāo)售方式， 或是一些中、 小型開(kāi)發(fā)商涉入該行業(yè)， 其資金回收的要求緊迫，產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售就應(yīng)運(yùn)而生。二、反租銷(xiāo)售策略此前，由于市場(chǎng)很多的臨建為非正式商業(yè)物業(yè)， 或因物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人關(guān)系較為復(fù)雜，因此產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售基本不存在，主要方式為租賃。而目前在正式開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)中， 大部分商鋪產(chǎn)權(quán)清晰、 明確，但多為商業(yè)物業(yè)的附屬配套， 因此開(kāi)發(fā)商僅進(jìn)行單一銷(xiāo)售模式， 售價(jià)較高， 購(gòu)買(mǎi)群體主要為投資客戶(hù)，銷(xiāo)售周期

2、較長(zhǎng)，后期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、管理較為混亂。產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售付款方式主要為一次性付款和銀行按揭。 銀行按揭中由于產(chǎn)權(quán)商鋪往往是投資人， 與商戶(hù)經(jīng)營(yíng)非同一群體， 無(wú)論是從素質(zhì)還是資金要求上均有所不同，產(chǎn)權(quán)人多數(shù)不經(jīng)營(yíng)，但也有部分自營(yíng)戶(hù)，一般比例不超過(guò) 20%，對(duì)此，可以通過(guò)返租等方式、策略來(lái)處理這個(gè)矛盾，并因此延伸出多種模式。1. 反租銷(xiāo)售方式1) 虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。 則其回報(bào)是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來(lái)支撐返點(diǎn)，如北京“錦繡大地物流港”項(xiàng)目；2) 虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。 如“唐山遠(yuǎn)洋城”項(xiàng)目；3) 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。 獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商鋪，其把銷(xiāo)售定高，通過(guò)高價(jià)格將其較高回報(bào)率的返點(diǎn)通過(guò)不

3、同形式支付客戶(hù)，如北京王府井的“CEPA巨庫(kù)”項(xiàng)目；4) 真實(shí)產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。 如北京“國(guó)美第一城商業(yè)街”項(xiàng)目；以上反租銷(xiāo)售方式中所謂虛擬產(chǎn)權(quán)與真實(shí)產(chǎn)權(quán)區(qū)別首先在于客戶(hù)是否真正擁有所購(gòu)買(mǎi)商鋪的產(chǎn)權(quán)，真實(shí)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售是經(jīng)房地局測(cè)繪后的可售面積銷(xiāo)售給客戶(hù)，并簽署房管局正規(guī)的“買(mǎi)賣(mài)合同” ；其次是投資客戶(hù)所購(gòu)買(mǎi)的商鋪面積在后期投入使用中是否就是實(shí)際的商鋪經(jīng)營(yíng)面積。大部分反租銷(xiāo)售在物業(yè)前期的面積劃分上考慮到便于銷(xiāo)售的各種因素往往將商鋪產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪登記的較小，而后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)中客戶(hù)是不進(jìn)行參與及干涉的，同時(shí)因商家經(jīng)營(yíng)種類(lèi)不同， 此前客戶(hù)所購(gòu)買(mǎi)的商鋪產(chǎn)權(quán)面積達(dá)不到商鋪實(shí)際使用面積的標(biāo)準(zhǔn)， 因此，商鋪實(shí)際

4、經(jīng)營(yíng)面積很難與商鋪產(chǎn)權(quán)登記面積統(tǒng)一， 大部分開(kāi)發(fā)商做到真正意義上的真實(shí)產(chǎn)權(quán)鋪位反租銷(xiāo)售的較少。2. 反租銷(xiāo)售關(guān)鍵點(diǎn)1) 招商工作產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售返租，其關(guān)鍵看是否要有無(wú)真實(shí)的回報(bào)作為支撐，因此，商業(yè)項(xiàng)目的招商工作是其中最為重要的。先炒商、緩炒鋪，從商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值表現(xiàn)規(guī)律來(lái)看，只有商業(yè)繁榮了，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值才會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。合理的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)有前景的前提下去展開(kāi)。銷(xiāo)售只是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一種方法， 本項(xiàng)目如采用反租銷(xiāo)售方式，我司建議招商工作與銷(xiāo)售工作可同時(shí)展開(kāi)，成功的招商與東方家園的品牌效應(yīng)將對(duì)銷(xiāo)售工作起到推波助瀾的作用，而后期商業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)將作為給客戶(hù)反租的有力保障。2) 擔(dān)保公司無(wú)

5、論虛擬產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與真實(shí)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，采用反租方式就將決定擔(dān)保公司的重要性。目前，北京在售商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售方式大部分以單一產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為主，另外就是產(chǎn)權(quán)式反租銷(xiāo)售， 而反租方式中基本全部以真實(shí)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為主要策略。由于相關(guān)政策與法規(guī)影響，大部分開(kāi)發(fā)商都與擔(dān)保公司或銀行合作。主要目的通過(guò)擔(dān)保公司或銀行與開(kāi)發(fā)商共同審核后期商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況及資金收益情況，確保客戶(hù)的回報(bào)及相關(guān)權(quán)益。3. 反租銷(xiāo)售技巧1) 統(tǒng)一反租a) 方式：統(tǒng)一反租回報(bào)率，按月支付客戶(hù)回報(bào)。b) 目的：解決開(kāi)發(fā)商資金鏈需求，短期內(nèi)資金回籠。2) 一次性反租a) 方式：總款反租首付款反租b) 目的：降低客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商資金迅速回籠。利潤(rùn)較小，風(fēng)險(xiǎn)

6、較低，與單一產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售相似。4. 返租的正面作用及意義商鋪的返租對(duì)于經(jīng)營(yíng)者與投資者， 都有著非常重要的意義， 它平衡著雙方的利益關(guān)系，從而達(dá)到雙方的共贏。由此可見(jiàn)，返租之于經(jīng)營(yíng)者與投資者，發(fā)揮著明顯的杠桿作用。1) 返租之于經(jīng)營(yíng)者開(kāi)發(fā)商通過(guò)返租期，實(shí)施對(duì)經(jīng)營(yíng)者的租金優(yōu)惠，使得經(jīng)營(yíng)者在本項(xiàng)目市場(chǎng)培育期內(nèi)以較低的成本做生意。一個(gè)市場(chǎng)從最初的培育期到發(fā)展成成熟市場(chǎng)需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程， 開(kāi)發(fā)商通過(guò)返租期 “放水養(yǎng)魚(yú)”。在本項(xiàng)目市場(chǎng)的初期帶給商戶(hù)一個(gè)低成本經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)，從而降低了成本風(fēng)險(xiǎn)。2) 返租之于投資者投資者在返租期內(nèi)擁有穩(wěn)定的投資收益，同時(shí)由于經(jīng)營(yíng)成本低，經(jīng)營(yíng)者能夠順利度過(guò)市場(chǎng)培育期的難關(guān)，返租期滿(mǎn)后

7、投資者得到的將是一個(gè)成熟的建材家居市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商運(yùn)用返租這個(gè)杠桿，如果通過(guò)低租金招商，再利用口碑效應(yīng)，將迅速使東方家園品牌導(dǎo)入市場(chǎng)，提升知名度。由于“放水養(yǎng)魚(yú)” ，開(kāi)發(fā)商培育了市場(chǎng)，使之與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一起成長(zhǎng)，在商鋪的培值中，最大的獲利者同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最低者必然是投資者。3) 返租之于開(kāi)發(fā)商返租策略是以保障投資者較高的穩(wěn)定回報(bào)，以?xún)?yōu)惠的租金招商為基礎(chǔ)，或是真實(shí)的資金收益做支撐， 開(kāi)發(fā)商只是扮演了一個(gè) “中間調(diào)解人” 的角色，拿出投資者一小部分的資金用來(lái)培育市場(chǎng)，而大部分資金則用作滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)這個(gè)杠桿來(lái)平衡雙方的利益關(guān)系，達(dá)到雙方共贏的目的。開(kāi)發(fā)商通過(guò)這個(gè)過(guò)程實(shí)現(xiàn)投資者高回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者成本最大化降低，同時(shí)

8、實(shí)現(xiàn)自己資金快速回籠的利益，從根本上保證商業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。4) 如何把握返租的尺度房地產(chǎn)政策明文規(guī)定“預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。不得出現(xiàn)返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的內(nèi)容，不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容” ，其目的是為了規(guī)范開(kāi)發(fā)商違規(guī)的市場(chǎng)行為，如開(kāi)發(fā)商以返租作為商鋪提價(jià)的法碼達(dá)到融資的目的，或者以返租或包租的形式賣(mài)出物業(yè)后撤場(chǎng)，或者賣(mài)出物業(yè)后沒(méi)有經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致承擔(dān)不起返租的責(zé)任，部分開(kāi)發(fā)商甚至給投資者承諾的年回報(bào)率高達(dá) 12%，由于這種嚴(yán)重偏離市場(chǎng)規(guī)律的行為導(dǎo)致了高風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，這在一定程度上損害了投資者的利益，也打擊了投資的積極性。商

9、鋪銷(xiāo)售實(shí)行返租必須把握好尺度，在保證不違規(guī)的前提下，充分保障商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和投資者的利益。首先，返租必須建立在有實(shí)力龍頭商家整體承租、長(zhǎng)期簽約或其他招商成功的基礎(chǔ)上，使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有保障性；其次，返租所承諾的回報(bào)不能偏離市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，任何事物的存在都具有兩面性，返租也不例外，它在促進(jìn)市場(chǎng)完善和發(fā)展的同時(shí)也有可能成為少部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)的工具，但不能因此而否定它作為杠桿所發(fā)揮的作用，而應(yīng)該在政府有關(guān)規(guī)章制度的約束下發(fā)揮它的良性作用。5. 返租銷(xiāo)售的基本點(diǎn)與關(guān)系協(xié)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合， 有太多的參與者： 開(kāi)發(fā)商、商鋪投資者、租賃經(jīng)營(yíng)者及最終商品消費(fèi)者。 而從營(yíng)銷(xiāo)推廣模式上看， 也

10、從最初的買(mǎi)方與賣(mài)方的簡(jiǎn)單營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系，發(fā)展成為經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售兼顧，協(xié)調(diào)發(fā)展商、商鋪投資者、租賃經(jīng)營(yíng)者各方利益、 各種矛盾的綜合營(yíng)銷(xiāo)推廣模式， 從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、 商鋪投資者、租賃經(jīng)營(yíng)者之間的多贏局面。當(dāng)前市場(chǎng)中，由大型知名商家整體租賃再實(shí)現(xiàn)分割銷(xiāo)售的操作模式比較多。這種操作模式基本概念是： 商業(yè)項(xiàng)目由大型商家整體長(zhǎng)期租賃。 大型商家作為本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角色存在， 而商業(yè)裙樓再分割成各種不同單位銷(xiāo)售給小業(yè)主， 小業(yè)主則是作為商鋪的投資者而存在， 開(kāi)發(fā)商作為物業(yè)開(kāi)發(fā)者， 既是三者之間的組織者又是協(xié)調(diào)者，因而從整體上看，有以下兩個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)與兩個(gè)關(guān)系。1) 兩個(gè)基本點(diǎn)a) 開(kāi)發(fā)商與大型商家的租約必須與開(kāi)發(fā)商與投資

11、者簽定的委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議在時(shí)間上具備一致性。b) 購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商鋪前提是：投資者在租期內(nèi)的不能自行經(jīng)營(yíng)與自行出租，必須與開(kāi)發(fā)商簽定與租期相一致的委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，而開(kāi)發(fā)商則通過(guò)與大型商家的租賃協(xié)議保證投資者的租期收益。2) 兩個(gè)關(guān)系a) 開(kāi)發(fā)商與投資者的承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系。b) 大型商家與開(kāi)發(fā)商的承租方與出租方的關(guān)系。6. 反租銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)與回避應(yīng)該說(shuō)這種商鋪的營(yíng)銷(xiāo)模式比較好的解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。但作為一種投資，就必然有其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：1) 差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)東方家園雖然作為本項(xiàng)目的商業(yè)品牌， 但其管理、經(jīng)營(yíng)實(shí)際屬于開(kāi)發(fā)商自身，如果后期招商成功， 租金水平仍然不能脫離市場(chǎng)現(xiàn)狀， 目

12、前市場(chǎng)較低的租金現(xiàn)狀如果達(dá)不到承諾客戶(hù)的回報(bào)率， 而開(kāi)發(fā)商又要實(shí)現(xiàn)商鋪銷(xiāo)售， 必然提供一個(gè)使投資客戶(hù)認(rèn)同的回報(bào)率， 而這兩者之間將存在一定的差距， 因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金。因此，由于長(zhǎng)期的高回報(bào)，導(dǎo)致長(zhǎng)期補(bǔ)貼，使開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了一定的風(fēng)險(xiǎn)。而該方面的風(fēng)險(xiǎn)也可通過(guò)一定的方式來(lái)回避：a) 開(kāi)發(fā)商首先需判斷自身資金的使用效率，如果能將銷(xiāo)售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率。那么，對(duì)投資客戶(hù)的補(bǔ)貼就可通過(guò)回收資金良性循環(huán)產(chǎn)生的收益彌補(bǔ)。補(bǔ)貼僅僅作為一種資金成本而已。b) 在市場(chǎng)允許的合理范圍內(nèi)，東方家園通過(guò)有序的經(jīng)營(yíng)順利度過(guò)培育期逐漸走入成長(zhǎng)階段，那么品牌價(jià)值可得到一定

13、程度提高，從而帶動(dòng)租金價(jià)格的穩(wěn)定遞增，在一定程度上可適當(dāng)彌補(bǔ)回報(bào)的補(bǔ)貼。但遞增周期及比例必須非常理性，脫離了市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)值同樣不具備實(shí)現(xiàn)的可行性。2) 經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)東方家園后期的管理、 經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)， 也是最為重要的風(fēng)險(xiǎn)。 主要原因在于在長(zhǎng)期的合作期中， 由于經(jīng)營(yíng)管理不善， 從而無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)， 導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者不再支付租金。 而開(kāi)發(fā)商卻仍需兌現(xiàn)投資者的承諾回報(bào)， 這時(shí)所承擔(dān)的回報(bào)壓力就更加大了。由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也可通過(guò)以下的方式來(lái)回避：a) 必須要有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作東方家園后期的運(yùn)營(yíng)管理工作，這是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)，建議在銷(xiāo)售開(kāi)始的時(shí)候就提到臺(tái)前。b) 商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的職責(zé)分工，包括

14、運(yùn)營(yíng)思路和招商工作、廣告位的管理、推廣必須準(zhǔn)確、務(wù)實(shí)且專(zhuān)業(yè)，只有這樣才能增加投資者的信心。c) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在銷(xiāo)售之初即為招商做好準(zhǔn)備， 與銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)相互合作，銷(xiāo)售同時(shí)針對(duì)經(jīng)營(yíng)客戶(hù)做專(zhuān)業(yè)引導(dǎo)與講解，銷(xiāo)售公司隨時(shí)會(huì)為商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（招商部）源源不斷地輸送商業(yè)客戶(hù)資源。d) 開(kāi)發(fā)商要與各個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)做好戰(zhàn)略共同和橫向聯(lián)系。使其了解東方家園經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、規(guī)模及發(fā)展?jié)摿?，為后期除以建材家居為主的商業(yè)類(lèi)型吸引更多的配套商業(yè)奠定基礎(chǔ)。根據(jù)上述方式進(jìn)行東方家園的運(yùn)營(yíng)管理， 才能得到投資客戶(hù)與經(jīng)營(yíng)客戶(hù)的認(rèn)同與推薦，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力同時(shí)也會(huì)不斷增強(qiáng)， 充分迎合了市場(chǎng)需求與商家經(jīng)營(yíng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。 另外，居住在本社

15、區(qū)的業(yè)主及周邊居住人群大量的家庭消費(fèi)需求同時(shí)為東方家園的附屬商業(yè)配套提供源源不斷的生意機(jī)會(huì)。這樣，持續(xù)經(jīng)營(yíng)就有了良好的基礎(chǔ)，租金也就有了穩(wěn)定支付的保障。3) 返租期滿(mǎn)后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)分割銷(xiāo)售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷(xiāo)的主要問(wèn)題。雖然大型商家整體承租的銷(xiāo)售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾。但在返租期滿(mǎn)后又將如何解決這個(gè)問(wèn)題來(lái)保障眾多小業(yè)主的利益？大型商家繼續(xù)租用，恐怕難以應(yīng)對(duì)眾多的小業(yè)主， 大型商家不繼續(xù)租用， 也需將其統(tǒng)一規(guī)劃成一個(gè)商場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。開(kāi)發(fā)商在承租期滿(mǎn)后， 從項(xiàng)目本身營(yíng)銷(xiāo)的角度看， 其已經(jīng)完成了對(duì)業(yè)主的承諾。但為更好實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)值， 開(kāi)發(fā)商

16、需提前解決好這一問(wèn)題， 不要為將來(lái)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)留下后遺癥。a) 成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排商場(chǎng)未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，并按照小業(yè)主的投資額合理劃分比例關(guān)系，通過(guò)類(lèi)似“股權(quán)”的形式在實(shí)現(xiàn)整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權(quán)利。再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等。業(yè)主委員會(huì)在反租期滿(mǎn)后可通過(guò)自行運(yùn)作或另行委托專(zhuān)業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。b) 在項(xiàng)目前期分割規(guī)劃中，就充分考慮今后經(jīng)營(yíng)的需要合理組織人流走向通道，合理設(shè)置通道長(zhǎng)、寬。盡量保證鋪位的分割做到“分則好售，合則好用”的原則。這樣，即使返租期滿(mǎn)后，東方家園不再

17、經(jīng)營(yíng)，也可以通過(guò)商場(chǎng)本身布局，組織成立相應(yīng)主題商場(chǎng)對(duì)應(yīng)招商。大型商家整體承租后再分割銷(xiāo)售作為一種商鋪的營(yíng)銷(xiāo)模式，有其存在的合理性，它最大程度的解決了經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一與分散產(chǎn)權(quán)的矛盾。但同時(shí)也應(yīng)意識(shí)到其所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，只有在前期合理回避相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)獲利，還是小業(yè)主的投資收益，都將得到更有效的保障。三、反租銷(xiāo)售法律關(guān)系圖開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售投資者反租商業(yè)管理公司招商認(rèn)購(gòu)書(shū)商鋪買(mǎi)賣(mài)合同委托（反租）經(jīng)營(yíng)管理合同管理公約租賃合同書(shū)聯(lián)營(yíng)合同書(shū)管理公約經(jīng)營(yíng)者四、反租銷(xiāo)售工作流程圖銷(xiāo)售方案制定銷(xiāo)售定價(jià)、租金定價(jià)、回報(bào)率東方家園銷(xiāo)售面積分割正式銷(xiāo)售相關(guān)證件審批合格擔(dān)保公司確定商業(yè)管理公司確定，招商工作就緒東方家園經(jīng)

18、營(yíng)面積分割推廣策略制定，銷(xiāo)售道具制作銷(xiāo)售人員培訓(xùn)預(yù)熱期（客戶(hù)積累、 市場(chǎng)信息反饋）正式開(kāi)盤(pán)五、東方家園反租銷(xiāo)售回報(bào)分析1. 市場(chǎng)調(diào)研1) 遷安商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研市調(diào)內(nèi)容銷(xiāo)售單元 /銷(xiāo)售均價(jià) /項(xiàng)目位置項(xiàng)目現(xiàn)狀銷(xiāo)售方式面積（平米）租賃價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)遷安氣象局205/2 套現(xiàn)房銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售河畔人家297/7套僅剩 1套4800 元/ 對(duì)面40 年230/7套205 平米遷安液化氣210現(xiàn)房銷(xiāo)售4700-4900產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售麗水灣240共 15套一次付款優(yōu)惠東站元/ 297可售 5套4%、按揭 2%現(xiàn)代商城西共60套商產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售金水豪庭30-300業(yè)，可售 85000 元/ 側(cè)40 年套頤秀園黃臺(tái)山公園11

19、0現(xiàn)房4800 元/ 產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售北側(cè)已售完40 年時(shí)代花園天波對(duì)面194現(xiàn)房6000 元/ 產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售已售完40 年購(gòu)物中心現(xiàn)房130-150 元鴻舟商廈194明年 4月對(duì)外租賃對(duì)面/月/份開(kāi)業(yè)奧特富麗城老汽車(chē)站190明年 7月15500商場(chǎng)230份開(kāi)業(yè)鋪位發(fā)售2) 遷安商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析結(jié)合以上遷安商業(yè)市調(diào)表可以看出， 目前遷安在售的商業(yè)項(xiàng)目大部分以獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商鋪為主， 并且為沿街底商， 位置普遍較好， 周邊既有成熟的居住社區(qū)或有繁華的商業(yè)中心， 人氣較為旺盛， 未來(lái)商業(yè)氛圍發(fā)展前景被看好。 主力戶(hù)型主要為 200 或 300 平米的兩、三層商業(yè)樓， 而且大部分以現(xiàn)房進(jìn)行銷(xiāo)售， 銷(xiāo)售狀況良好。

20、盡管大部分商業(yè)項(xiàng)目的位置、 施工進(jìn)度等因素非常利于銷(xiāo)售， 但價(jià)格相對(duì)比較平穩(wěn)，基本維持在 5000 元/ 平方米左右的區(qū)間， 而且除奧特富麗城外全部為獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售模式， 購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)大部分為投資者， 此類(lèi)客戶(hù)群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力、 購(gòu)買(mǎi)條件較為理想，但相對(duì)市場(chǎng)大部分投資客群只占很小一部分比例。而商業(yè)租賃市場(chǎng)租金水平相對(duì)偏低，這與遷安整體商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況、租金水平有直接關(guān)系。 目前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)比較多樣化， 但大多為中小型個(gè)體商業(yè)， 經(jīng)營(yíng)者經(jīng)濟(jì)能力有限，成本較低，因此，租金過(guò)高情況下將導(dǎo)致成本增多，直接影響到他們的收益狀況與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。 同時(shí)，商業(yè)用房或商鋪開(kāi)發(fā)過(guò)量導(dǎo)致空置房面積增多，投資者則利用相互租金

21、擠壓來(lái)吸引經(jīng)營(yíng)者， 直接導(dǎo)致整體租賃市場(chǎng)租金水平始終維持現(xiàn)狀甚至出現(xiàn)下滑。目前遷安在售商業(yè)項(xiàng)目中租金最高、 售價(jià)最高的分別是鴻舟商廈與奧特富麗城，租金及售價(jià)分別達(dá)到 4.2 元/ 天/ 、 15500 元/ ，但銷(xiāo)售進(jìn)度及市場(chǎng)認(rèn)可度一般，租金及售價(jià)過(guò)高直接影響到大部分投資者與經(jīng)營(yíng)者持觀望態(tài)度。 而上述兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的共同點(diǎn)是非常相似的，首先就是位置地處市區(qū)繁華商業(yè)中心區(qū)，人氣旺盛；其次就是大型商場(chǎng)形式， 分割內(nèi)部面積后使之成為鋪位進(jìn)行租賃或銷(xiāo)售。以上商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析將為本項(xiàng)目制定整體銷(xiāo)售均價(jià)及租賃價(jià)格起到?jīng)Q定性的作用。2. 面積分割建議商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割， 對(duì)其今后的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非

22、常重要的影響。為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。1) 主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。 即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類(lèi)， 對(duì)分割有不同的要求， 這是前提。 因此本商業(yè)項(xiàng)目的建材家居定位是必須考慮的內(nèi)容。2) 人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說(shuō)，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思： 第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。 這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷(xiāo)售有非常重要的意義。商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)

23、設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒(méi)有， 必然會(huì)影響部分商鋪的人流量， 給銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。 而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在， 又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕?lái)走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。3) 科學(xué)利用的原則商鋪的分割， 必須遵循科學(xué)利用的原則。 即在滿(mǎn)足消防要求的前提下， 盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無(wú)的空余面積都應(yīng)該利用起來(lái)作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。 這是提高使用率， 降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備， 而又不能用來(lái)當(dāng)作商鋪銷(xiāo)售創(chuàng)造利潤(rùn)的面積。例如樓梯、道路

24、、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車(chē)場(chǎng)都屬于輔助功能區(qū)范圍。4) 利于銷(xiāo)售的原則反租銷(xiāo)售模式中商場(chǎng)內(nèi)部鋪位的分割主要以?xún)刹糠纸M成， 首先是按銷(xiāo)售面積進(jìn)行分割、其次是按經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行分割， 而按銷(xiāo)售面積進(jìn)行合理分割是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的基礎(chǔ)。 東方家園如采用反租銷(xiāo)售模式， 建議開(kāi)發(fā)商將東方家園內(nèi)部面積分割成較小單位的鋪位進(jìn)行銷(xiāo)售，主要原因有以下幾點(diǎn)：首先考慮目前商業(yè)項(xiàng)目投資市場(chǎng)認(rèn)可度較低，但投資者群體逐漸擴(kuò)大， 很多客戶(hù)已不滿(mǎn)足單一投資住宅項(xiàng)目， 主要因?yàn)橥顿Y成本較高、 風(fēng)險(xiǎn)較大，回報(bào)周期較長(zhǎng)，因此，這部分客戶(hù)群體已將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向其他新興的投資方式；其次就是大部分考慮投資商鋪的客戶(hù)因經(jīng)濟(jì)能力有限，

25、 位置好、總價(jià)高的獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商鋪回報(bào)率確實(shí)較高，但也只能望而止步；所以小面積、 低總價(jià)、回報(bào)穩(wěn)定且利率較高的鋪位投資成為他們的首選， 而目前遷安商業(yè)項(xiàng)目中類(lèi)似本項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式還屬于新興投資方式，面積決定總價(jià)，而總價(jià)決定投資人群，建議將本項(xiàng)目各樓層面積分割成多個(gè) 35 平方米左右的小鋪位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售， 同時(shí)在條件允許、 不脫離市場(chǎng)現(xiàn)狀的情況下適當(dāng)提升單價(jià)，將鋪位總價(jià)控制在 20 萬(wàn)以?xún)?nèi)。只有這樣，開(kāi)發(fā)商的資金鏈，承諾客戶(hù)的反租及投資者的利益才可以得到充分保障。而在后期經(jīng)營(yíng)中投資者是不干涉招商和運(yùn)營(yíng)的， 因此，在通過(guò)招商時(shí)對(duì)商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一業(yè)態(tài)劃分， 之后再根據(jù)上述幾點(diǎn)原則進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積分割， 以上

26、建議既是反租銷(xiāo)售中開(kāi)發(fā)商經(jīng)常使用的策略。3. 反租方式建議不要低利率的 3%，不要高風(fēng)險(xiǎn)的12%，只要安全創(chuàng)富的8%。1) 反租回報(bào)率a) 建議東方家園商業(yè)銷(xiāo)售反租回報(bào)率為投資者所購(gòu)鋪位總價(jià)的 8%作為開(kāi)發(fā)商支付給客戶(hù)的反租回報(bào)率。b) 簽訂銷(xiāo)售合同的同時(shí)簽訂十年期“委托（代租）經(jīng)營(yíng)合同” ，以法律形式將承諾落實(shí)到實(shí)處。購(gòu)鋪款全部到帳（一次性或銀行按揭放款后）當(dāng)月，即獲當(dāng)月租金。2) 擔(dān)保及支付方式a) 10 年包租 / 按月返利，建議前三年擔(dān)保公司或銀行擔(dān)保支付， 信用經(jīng)濟(jì)新標(biāo)準(zhǔn)。b) 前三年固定回報(bào)，建議采取銀行或擔(dān)保公司支付形式，每到返利的日期，由銀行直接將投資者應(yīng)得的回報(bào)匯入指定的帳戶(hù)

27、。以后七年，回報(bào)采取企業(yè)擔(dān)保形式。c) 開(kāi)發(fā)商承諾投資者的反租年限，既為“委托（代租）經(jīng)營(yíng)合同”有效期限最長(zhǎng)為十年。3) 回購(gòu)年限a) 開(kāi)發(fā)商自客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)鋪位 五年后可進(jìn)行回購(gòu)。b) 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)鋪位后五至十年內(nèi)為開(kāi)發(fā)商回購(gòu)期。c) 若投資者在第 10 年底將鋪位回售給開(kāi)發(fā)商，投資行為結(jié)束。如在十年后繼續(xù)持有，將有自營(yíng)、繼續(xù)包租（由業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)時(shí)東方家園經(jīng)營(yíng)狀況重新簽定“委托（代租）經(jīng)營(yíng)協(xié)議” ）、自己出租等菜單式多種選擇權(quán)利。4) 回購(gòu)方式a) 3 年原價(jià)回購(gòu) ，3 年增值回購(gòu) ，彈性投資進(jìn)退自如b) 開(kāi)發(fā)商承諾按照自愿原則自客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)鋪位后 五至七年內(nèi)無(wú)條件原價(jià)回購(gòu)，并一次性付清客

28、戶(hù)反租回報(bào)， “委托（代租）經(jīng)營(yíng)合同”自此失效。c) 開(kāi)發(fā)商自客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)鋪位后 八至十年內(nèi)以高于原價(jià) 5%進(jìn)行增值回購(gòu) ，并一次性付清客戶(hù)反租金額， “委托（代租）經(jīng)營(yíng)合同”自此失效。良好的退出機(jī)制，讓投資者進(jìn)退自如，無(wú)任何后顧之憂。5) 備注a) 如客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)鋪位后因個(gè)人原因申請(qǐng)退鋪，開(kāi)發(fā)商將根據(jù)原價(jià)回購(gòu)此鋪位，并支付客戶(hù)截止退鋪當(dāng)前反租回報(bào)。b) 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)鋪位后不得以任何原因轉(zhuǎn)讓、更名、私自經(jīng)營(yíng)或允許、委托第三方經(jīng)營(yíng)。4. 價(jià)格建議1) 定價(jià)原則在對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)的時(shí)候，我們遵循了以下三點(diǎn)原則：a) 租售結(jié)合的原則對(duì)于本項(xiàng)目我們認(rèn)為利用反租方式進(jìn)行的銷(xiāo)售價(jià)格，將采取市場(chǎng)比較法和租金反推法，即

29、通過(guò)現(xiàn)有市場(chǎng)的角度以及投資回報(bào)的角度進(jìn)行雙向論證，以制定出一個(gè)較為理想的銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間；同時(shí)針對(duì)經(jīng)營(yíng)者的租賃價(jià)格，我們將采取區(qū)域市場(chǎng)類(lèi)比以及同物業(yè)市場(chǎng)類(lèi)比來(lái)給出相關(guān)的租賃價(jià)格范疇。b) 未來(lái)增值的原則由于本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，而商業(yè)物業(yè)從開(kāi)業(yè)到商業(yè)價(jià)值提升還需要經(jīng)過(guò)一段市場(chǎng)培育期，租售價(jià)格的變化空間較大，因此我們將以目前的物業(yè)租售價(jià)格為準(zhǔn)， 考慮未來(lái) 10 年的商業(yè)物業(yè)升值因素， 對(duì)于價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和判斷，做出較為準(zhǔn)確的反租回報(bào)率、租金遞增率及回購(gòu)增值率。c) 風(fēng)險(xiǎn)最低的原則考慮到本商業(yè)雖然東方家園品牌進(jìn)駐，但由開(kāi)發(fā)商自營(yíng)，統(tǒng)一對(duì)外進(jìn)行招商，相比其他采用反租方式進(jìn)行銷(xiāo)售的大型商業(yè)項(xiàng)目難度較大，

30、畢竟其他商業(yè)項(xiàng)目依靠大商家整體承租進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，租金雖然較低，但整體有所保障。因此，如何制定合理的售價(jià)及租金，既能使開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低，又能保障投資者的回報(bào)權(quán)益，是最重要的原則之一。2) 定價(jià)方法在定價(jià)方法上我們將交叉應(yīng)用市場(chǎng)比較法和租金反推法兩種方法：a) 市場(chǎng)比較法由于商業(yè)物業(yè)因區(qū)位、業(yè)態(tài)、物業(yè)類(lèi)型、營(yíng)銷(xiāo)模式等相關(guān)因素的不同而差異較大，所以我們依據(jù)對(duì)于區(qū)域整體以及可比性項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的租金及售價(jià)的比較分析，而推出本項(xiàng)目的合理租售價(jià)格范圍；b) 租金反推法我們將與本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)的區(qū)域以及個(gè)案，利用年租金、售價(jià)和回報(bào)率之間的關(guān)系，對(duì)銷(xiāo)售與租賃價(jià)格進(jìn)行推導(dǎo)，以明確其本項(xiàng)目市場(chǎng)最低租金承受力。3)租賃價(jià)

31、格建議通過(guò)前期市場(chǎng)研究分析的結(jié)果，市中心鴻舟商廈的租金最高，達(dá)到 4.2 元/天 / ，而與東方家園同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的遷安建材市場(chǎng)租金僅為 0.6 元 / 天 / ，考慮鴻舟商廈的位置優(yōu)越，但屬于商場(chǎng)內(nèi)部商鋪銷(xiāo)售， 銷(xiāo)售性質(zhì)基本與東方家園一致，其租金水平可做參考。目前經(jīng)營(yíng)建材種類(lèi)的市場(chǎng)租金相對(duì)較低， 東方家園雖然有很先進(jìn)的管理模式及品牌做支撐，但市場(chǎng)的培育期不可忽略， 商戶(hù)首先還是將成本放在經(jīng)營(yíng)第一位，因此，東方家園的入市招商租金定價(jià)建議以目前建材市場(chǎng)租金水平為基礎(chǔ)制定。預(yù)計(jì)隨著商業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步改造成熟、知名度不斷提升以及其他配套商業(yè)的完備，本項(xiàng)目租金水平在未來(lái)將穩(wěn)步上升。最后考慮東方家園年租金初期

32、整體收入要不低于銷(xiāo)售反租回報(bào)率， 但又要結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，租金定價(jià)不宜過(guò)高。因此，利用租金反推法，我司建議東方家園在市場(chǎng)培育期內(nèi)的平均租金制定在：1.2 元/ 天/ 平方米表一：東方家園經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及租金狀況業(yè)態(tài)體量（平方米）平均租金（元 / 天/ 平方米）一層：東方家園配套商業(yè)31002.2（超市、餐飲、娛樂(lè)等）二層：東方家園26000.9（建材、家居、裝飾裝潢）三層：東方家園26000.9（建材、家居、裝飾裝潢）四層：東方家園22000.5（售后、辦公等）整體平均租金1.2元/ 天/ 平方米另外，隨東方家園進(jìn)入成長(zhǎng)期， 各項(xiàng)指標(biāo)已達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)， 建議前三年租金價(jià)格維持現(xiàn)狀。從第四年開(kāi)始按照以每年

33、12%的租金遞增率持續(xù)增長(zhǎng)，主要原因首先為前三年可以利用比較低的租金吸引經(jīng)營(yíng)者， 成功進(jìn)行招商； 其次憑借東方家園的品牌效應(yīng)與號(hào)召力， 三年經(jīng)營(yíng)期間， 經(jīng)濟(jì)效益及知名度都將有大幅度的提高。當(dāng)然，具體遞增比例與周期還需開(kāi)發(fā)商與商業(yè)管理公司協(xié)商而定， 以上遞增率僅供參考。4) 銷(xiāo)售價(jià)格建議根據(jù)遷安商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，目前在售項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格基本維持在5000元 / 平方米左右， 但大部分以獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商鋪為主， 位置普遍較好。而東方家園的優(yōu)勢(shì)在于所處地理位置未來(lái)極具發(fā)展與升值潛力、同時(shí)大型商業(yè)物業(yè)加盟作為品牌支持、另外開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的“福盛花苑”住宅項(xiàng)目在業(yè)界口碑效應(yīng)良好，并且本項(xiàng)目銷(xiāo)售為大型商場(chǎng)內(nèi)部分割鋪

34、位進(jìn)行銷(xiāo)售。綜合以上利好因素，東方家園整體銷(xiāo)售均價(jià)將以建立在開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上利用成本加成法進(jìn)行制定。但本項(xiàng)目如采用反租銷(xiāo)售又要考慮到各方面的風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)本身主要與開(kāi)發(fā)商的資金鏈有直接關(guān)系，一旦招商較為緩慢或后期經(jīng)營(yíng)不良，將最終導(dǎo)致小業(yè)主的反租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)。反觀本項(xiàng)目的租金定價(jià)， 如果在招商成功的情況下反租回報(bào)才可以實(shí)現(xiàn)，這樣才可以使投資者的信心逐漸增加，從而帶動(dòng)銷(xiāo)售，兩者之間的關(guān)系將是相輔相成的。如何使開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)降至最低，充分保障小業(yè)主的反租回報(bào)效益。我司建議在做好內(nèi)部面積分割的前提下，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商承諾給小業(yè)主的反租年限為十年的基礎(chǔ)上， 將大部分鋪位總價(jià)控制在 20 萬(wàn)以?xún)?nèi)，通過(guò)市場(chǎng)比較法與成

35、本加成法建議東方家園產(chǎn)權(quán)式鋪位的銷(xiāo)售均價(jià)制定在：5660 元/ 平方米表一：東方家園經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及售價(jià)狀況業(yè)態(tài)體量（平方米）平均售價(jià)（元 / 平方米）一層：東方家園配套商業(yè)31005980（超市、餐飲、娛樂(lè)等）二層：東方家園26005680（建材、家居、裝飾裝潢）三層：東方家園26005580（建材、家居、裝飾裝潢）四層：東方家園22005280（售后、辦公等）整體平均售價(jià)5660 元 / 平方米按照上述價(jià)格制定方法，才能最大限度降低開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)，得以充分保障小業(yè)主的反租回報(bào)效益。 （詳細(xì)反租回報(bào)計(jì)算方法見(jiàn)“回報(bào)分析” ）5. 回報(bào)分析1) 東方家園商業(yè)樓成本核算明細(xì)表項(xiàng)目成本（單位：萬(wàn)元）備注土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用（含拆遷）2100市政規(guī)費(fèi)（外網(wǎng)）300建安費(fèi)用2000園林綠化配套費(fèi)30管理費(fèi)用50廣告費(fèi)用20銷(xiāo)售費(fèi)用50營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)300按地方現(xiàn)行稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算前期設(shè)計(jì)費(fèi)用10東方家園加盟費(fèi)用50裝修展示費(fèi)用100按 80 元 / 平方米核算店內(nèi)設(shè)備（含）200按 200 元 / 平方米核算開(kāi)辦費(fèi)30系統(tǒng)授