房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題探討

1、. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題探討李 燃（安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理工程系，安徽 合肥）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目前存在的主要問題融資壓力大、渠道單一房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長，風(fēng) 險(xiǎn) 高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)

2、計(jì)，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款 占，企 業(yè) 自 籌 占，定 金 及 預(yù) 收款占。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。忽視全面成本管理全面成本管理就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行全員、全過程和全方位成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，其 成本管理就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn) 企 業(yè) 利 潤最大化。而房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，有

3、些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部門收集成本一線的資料極其有限，造成成本管理偏離預(yù)算，從而不能達(dá)到有效 控 制 成 本 的 目的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：按 期 償 債 風(fēng) 險(xiǎn)，大 多 數(shù) 房 產(chǎn) 企 業(yè)的開發(fā)資金由自有資金、預(yù)售款、銀行借款和經(jīng)營性欠款四部分組成，。一旦企業(yè)未能有效預(yù)測(cè)并控制風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大。利率波動(dòng)

4、風(fēng)險(xiǎn)，利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響非常大。從年月至年月，央行已先后次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來極大的損失。再籌資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保證將降低，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房

5、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率；適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行股、股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程；加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如證券法、擔(dān)保法、保險(xiǎn)法等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如產(chǎn)業(yè)基金法及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式對(duì)于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)

6、較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一條良好渠道。建立成本管理體系加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)行事前管理在企業(yè)內(nèi)部樹立全員全過程的成本管理的意識(shí)，要讓每位員工明白成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑，企業(yè)的任何活動(dòng)都可能發(fā)生成本，每個(gè)員工都有成本控制的責(zé)任，使他們理解成本控制需要大家協(xié)力才能完成。運(yùn)用目標(biāo)成本管理法，在成本發(fā)生之前，對(duì)可能發(fā)生的成本投資估算、設(shè)計(jì)概算和工程預(yù)算，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的

7、調(diào)整，提前預(yù)測(cè)可能發(fā)生的各種成本超支的情況，從成本控制的源頭上控制成本，有效杜絕成本超支的現(xiàn)象發(fā)生。建立成本管理責(zé)任體系成本管理責(zé)任制度幫助企業(yè)各個(gè)部門明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過程，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作，一般成本責(zé)任體系包括以下幾方面的內(nèi)容：責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售客服等職能部門確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門；責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍；考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本

8、理性；評(píng)價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。完善資金管理系統(tǒng)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資金管理納入全面預(yù)算管理體系通過與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與動(dòng)態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；通過對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。建立結(jié)算中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。在資金使用過 程 中，企 業(yè) 要 統(tǒng) 籌 安 排 、合 理 調(diào) 度 、把 資 金 用活。房地產(chǎn)公司應(yīng)建立結(jié)算

9、中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)，以起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。通過合理調(diào)度，充分發(fā)揮貨幣的時(shí)間價(jià)值，把原來分散的資金集中起來，有利于用活資金。此外，對(duì)預(yù)付賬款要嚴(yán)格審查。加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出和轉(zhuǎn)移，據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真進(jìn)行審核，及時(shí)登記賬簿，并按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，定期清查，發(fā)現(xiàn)帳實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)責(zé)任。如果是對(duì)外發(fā)包的工程，尤其要做好相關(guān)建筑材料的采購管理。在不影響建筑質(zhì)量的情況下，盡量降低采購價(jià)格。鑒于采購行為的特殊性，為了防止在采購行為中的營私舞弊行為，采購行為需要經(jīng)過企業(yè)的審核。參考文獻(xiàn)王偉，趙占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng) 險(xiǎn) 分 析 與對(duì)策價(jià)值工程，陸曉欣對(duì)房地產(chǎn)成本費(fèi)用控制的思考開發(fā)與建設(shè)，沈曉晴現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究財(cái)經(jīng)縱橫，本文系安徽 建 筑 工 業(yè) 學(xué) 院年 碩 博 科研啟動(dòng)項(xiàng)目（）資助。作者簡(jiǎn)介：李燃（） ，男，講 師，管 理 學(xué)碩士，研究