大連開發(fā)區(qū)市場(chǎng)報(bào)告

1、開發(fā)區(qū)宏觀狀況Part 2開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析 Part 2.1區(qū) 域 規(guī) 劃開發(fā)區(qū)行政區(qū)域：大連開發(fā)區(qū)地處遼東半島東南端，北依大黑山（大和尚山），與金州區(qū)接壤；南瀕黃海，與長山列島隔海相望；東與金州區(qū)登沙河鎮(zhèn)相連；西接金州蜂腰部與甘井子區(qū)大連灣街道毗鄰。下轄馬橋子、大孤山、海青島、灣里、董家溝、金滿6個(gè)街道，代行管理得勝、大李家和新港。大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展沿革1984-9-25國務(wù)院正式批準(zhǔn)興建大連開發(fā)區(qū)1984-10-15大連開發(fā)區(qū)開工建設(shè)2004年金石灘國家旅游度假區(qū)合并到大連開發(fā)區(qū)2005年大連出口加工區(qū)合并到大連開發(fā)區(qū)2008年雙D港合并到大連開發(fā)區(qū)2010-4-9大連新市區(qū)管理體制

2、改革實(shí)施意見實(shí)施，開發(fā)區(qū)9個(gè)街道一并規(guī)劃為金州新區(qū)組團(tuán)開發(fā)區(qū)擁有得天獨(dú)厚的自然條件，三面環(huán)海，北依大黑山自然風(fēng)景區(qū)，發(fā)展?jié)摿o限區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃利好大連市城市總體規(guī)劃將小窯灣定位為大連市副中心、新市區(qū)的公共活動(dòng)中心，為未來大連主城區(qū)的功能轉(zhuǎn)移，具有十分重要的意義，本案毗鄰小窯灣，未來發(fā)展機(jī)遇巨大。大連主城區(qū)大連新市區(qū)張世坤：“用10年左右的時(shí)間把小窯灣建設(shè)成為大連未來新市區(qū)的中心區(qū)，定位為類似于“日本東京灣”、“美國曼哈頓”的大連國際商務(wù)區(qū)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃居住人口12萬人，就業(yè)人口32萬人，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上的CBD即將在這里崛起”。政策推動(dòng)使開發(fā)區(qū)和諧發(fā)展，未來將建成遼寧快速發(fā)展的重要增長極

3、區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃小窯灣加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，呈現(xiàn)出項(xiàng)目向園區(qū)集中、人口向建成區(qū)聚集、產(chǎn)業(yè)向集群發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)小窯灣國際商務(wù)區(qū)：是新市區(qū)的中心區(qū)、企業(yè)總部聚集區(qū)、國際物流中心重要樞紐、區(qū)域性金融中心聚集高地、生態(tài)宜居新城。規(guī)劃面積15平方公里，建筑規(guī)模1500萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口30萬人，居住人口12萬人。區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)圖：小窯灣國際商務(wù)區(qū)圖：區(qū)域產(chǎn)業(yè)利好英特爾芯片項(xiàng)目處于區(qū)域龍頭地位，引領(lǐng)區(qū)域進(jìn)入高速發(fā)展?fàn)顟B(tài) 英特爾大連芯片廠是英特爾在全球設(shè)立的第八個(gè)、亞洲設(shè)立的第一個(gè)300毫米晶圓廠； 項(xiàng)目占地4平方公里。月產(chǎn)5.2萬片300毫米晶片，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值將達(dá)200億元人民幣； 英特爾項(xiàng)目現(xiàn)在屬于前期

4、項(xiàng)目引進(jìn)階段，先期投資額為25億美金，總共投資額度達(dá)到60億美金； 項(xiàng)目已于2007年開工建設(shè)，2010年10月25日正式投產(chǎn)；本案位于董家溝區(qū)域，距離英特爾項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)軌道交通、高速公路加強(qiáng)開發(fā)區(qū)與母城大連的聯(lián)系，區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)完善快軌3號(hào)線，使大連市內(nèi)到開發(fā)區(qū)僅需30分鐘，此外有大連火車站開發(fā)區(qū)公交、大連大學(xué)大連火車站等小型客車，來往大連市內(nèi)非常方便；沈大高速、疏港高速、丹大高速，加強(qiáng)開發(fā)區(qū)與整個(gè)遼寧乃至整個(gè)東北的聯(lián)系；區(qū)內(nèi)環(huán)路1-8路，已經(jīng)形成完善的交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域交通區(qū)域交通快軌三號(hào)線疏港高速丹大高速沈大高速跨海大橋及海底隧道的規(guī)劃，將使開發(fā)區(qū)與大連核心CBD的距離縮

5、短在車程15分鐘之內(nèi)，開發(fā)區(qū)將正式邁入大連主城區(qū)行列區(qū)域交通區(qū)域交通n 一橋飛架南北，天塹變通途。政府公布，將提前啟動(dòng)跨海大橋工程建設(shè)，由開發(fā)區(qū)政府承擔(dān)主要資金，橋長約18公里，由大連CBD東港區(qū)至開發(fā)區(qū)麗嬌灣海岸；n 跨海大橋建成后，由大連中山區(qū)人民路至開發(fā)區(qū)核心區(qū)車程僅15余分鐘，至本項(xiàng)目不到半個(gè)小時(shí)，與人民路至西安路時(shí)間相當(dāng)，將使新老城區(qū)完全共融。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 Part 2.2開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增速明顯，全局地位日益提升，房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭高漲大連開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增勢(shì)明顯，GDP持續(xù)保持20%左右的增長速度，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的牽動(dòng)力越來越強(qiáng)。房地產(chǎn)投資占比亦逐漸增高；繼天津開發(fā)區(qū)之后，大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)

6、區(qū)是全國第二個(gè)GDP突破200億元大關(guān)的開發(fā)區(qū)，被譽(yù)為“神州第一開發(fā)區(qū)”。（數(shù)據(jù)來源：大連市政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)GDPGDP20.93%21.89%22.46%21.60%22.68%26.75%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0100020003000400050006000200520062007200820092010GDP增長情況示意圖增長情況示意圖大連開發(fā)區(qū)占比71.3135.6201.7262.3406.912.80%35.20%48.70%30%40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.

7、00%05010015020025030035040045020052006200720082009開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資額年度走勢(shì)開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資額年度走勢(shì)金額增長率450562.5703.1833.17999.818.63152.655104.54.10%5.50%7.50%7%10.50%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%02004006008001000120020052006200720082009億元億元開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資占開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資占GDP比重示意圖比重示意圖GDP房地產(chǎn)投資額房地房投資額占GDP比重隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的前行，開發(fā)區(qū)人口數(shù)也在

8、穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)的基石；開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成是開發(fā)區(qū)流動(dòng)人口增速大于戶籍人口的內(nèi)在原因，在很長的時(shí)間內(nèi)剛需都是開發(fā)區(qū)客戶購買置業(yè)的主流需求；開發(fā)區(qū)人的年齡構(gòu)成呈現(xiàn)年輕化特點(diǎn)，老齡化趨勢(shì)發(fā)展緩慢；開發(fā)區(qū)從業(yè)人員平均工資穩(wěn)定增長，居民的生活水平穩(wěn)步提高。居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)。（數(shù)據(jù)來源：大連市政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升帶動(dòng)區(qū)域人口持續(xù)大量涌入，催生的居住需求為近年房地產(chǎn)快速發(fā)展提供有利支撐開發(fā)區(qū)人口開發(fā)區(qū)人口18.320.821.2322.8323.9524.7425.119.5922.4524.8627.2429.5831.8834.1637.8943.2546.0950.0753

9、.5356.6259.260102030405060702003200420052006200720082009開發(fā)區(qū)人口構(gòu)成及變化趨勢(shì)開發(fā)區(qū)人口構(gòu)成及變化趨勢(shì)戶籍人口流動(dòng)人口人口總數(shù)（萬人）167761793518836208562273525242273910500010000150002000025000300002003200420052006200720082009近年來開發(fā)區(qū)從業(yè)人員平均工資增長情況近年來開發(fā)區(qū)從業(yè)人員平均工資增長情況單位從業(yè)人員平均工資（元）開發(fā)區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)為輔。工業(yè)增加值和利潤占大連全行業(yè)比重80%以上；第二產(chǎn)業(yè)，帶來大量產(chǎn)業(yè)人口，人口年齡集

10、中在20-35歲之間的青壯年人群，催生龐大的剛性居住需求。區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展齊頭并進(jìn)，是千億產(chǎn)業(yè)聚集地、人口承載地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶動(dòng)需求增加（數(shù)據(jù)來源：大連市政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)4.56.58.910.110.310.115151.6188.3226.8278.1354.7450.5633.586.5105.4131.9161.9197.5242.5353.501002003004005006007002003200420052006200720082009開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比圖開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比圖第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（億元）第一產(chǎn)業(yè)2.17%2.42%2.24%

11、1.83%1.44%第二產(chǎn)業(yè)62.72%61.70%61.79%63.06%64.07%第三產(chǎn)業(yè)35.11%35.88%35.97%35.11%34.49%200520062007200820090.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%開發(fā)區(qū)三大產(chǎn)業(yè)占比增幅開發(fā)區(qū)三大產(chǎn)業(yè)占比增幅開發(fā)區(qū)宏觀狀況分析開發(fā)區(qū)宏觀狀況分析國家進(jìn)一步擴(kuò)大東部沿海開放、加快環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)和振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的全面實(shí)施，為開發(fā)區(qū)新一輪發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，新一輪產(chǎn)業(yè)人口擴(kuò)張也為項(xiàng)目提供了新的客群基數(shù)。新市區(qū)已成為大連的價(jià)格洼地，一方面承接著大連眾多低端置業(yè)需求，另

12、一方面因就業(yè)帶動(dòng)居住及區(qū)域良好的宜居性、發(fā)展性，引導(dǎo)大量客群向內(nèi)流入。產(chǎn)業(yè)與周邊區(qū)域形成互補(bǔ)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，中高低端的人口分布也為房地產(chǎn)快速發(fā)展提供了有利保障。開發(fā)區(qū)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、開發(fā)建設(shè)日趨成熟，所帶來的城市吸納力為本案的房產(chǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的“基礎(chǔ)” 。1 12 23 34 4大連開發(fā)區(qū)建設(shè)目標(biāo)：以現(xiàn)代工業(yè)為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)為主導(dǎo)，以口岸經(jīng)濟(jì)為依托，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的智能化、生態(tài)型、綜合性的大連市現(xiàn)代化副中心。5 5開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)分析Part 3開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)板塊劃分Part 3.1開發(fā)區(qū)板塊劃分為西山板塊、東部板塊、中心板塊、金石灘板塊及濱海板塊，其中中高端項(xiàng)目多集中于濱海區(qū)域

13、，本案位于開發(fā)區(qū)東部板塊，具有良好的政府規(guī)劃支撐，發(fā)展前景廣闊，但居住氛圍的建立尚需一定的建設(shè)周期n南部濱海板塊與大連市主城區(qū)互動(dòng)明顯，同時(shí)城市性及資源性突出，成為區(qū)域高端客群聚集地；n中心板塊價(jià)值繼續(xù)鞏固及攀升，為城市發(fā)展一流區(qū)位，承載新區(qū)內(nèi)中高端客群集聚，并吸引大連主城區(qū)中高端產(chǎn)業(yè)人群及投資客群流入，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)東北客群吸引；n金石灘板塊具備良好的臨海生態(tài)資源和主題性娛樂休閑資源，城市性逐漸加強(qiáng)，吸納城市遠(yuǎn)期自住及投資客群；n西山、東部板塊為城市普通價(jià)值區(qū)域，吸納低級(jí)剛需、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及城市化人群。區(qū)域板塊劃分區(qū)域板塊劃分本案東部板塊：驅(qū)動(dòng)因素：資源、品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目類型：剛需小戶型客戶屬性：

14、多為自住平均價(jià)格：6000-8000元/平中心板塊：驅(qū)動(dòng)因素：商圈及交通配套項(xiàng)目類型：小戶型客戶屬性：自住、投資平均價(jià)格：7000-8500元/平金石灘板塊：驅(qū)動(dòng)因素：山海資源項(xiàng)目類型：多為別墅、洋房客戶屬性：度假、養(yǎng)老平均價(jià)格：8000-12000元/平濱海板塊：驅(qū)動(dòng)因素：依托濱海資源、品質(zhì)項(xiàng)目類型：品牌開發(fā)商品質(zhì)大盤客戶屬性：自住、養(yǎng)老、投資平均價(jià)格：7000-9000元/平西山板塊：驅(qū)動(dòng)因素：依托交通及商圈項(xiàng)目類型：在售項(xiàng)目較少客戶屬性：自住、投資平均價(jià)格：8000-9000元/平開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析Part 3.2供需分析供需分析整體上看，開發(fā)區(qū)供銷比值基本平衡，保持在70%左右

15、。2012年區(qū)域受大盤集中釋放的沖擊及目前市場(chǎng)觀望氛圍的影響，開發(fā)區(qū)當(dāng)前市場(chǎng)成交放緩（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部）n2011年史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策影響區(qū)域成交，但是年度市場(chǎng)消化仍舊破百，折射出區(qū)域置業(yè)需求旺盛；n進(jìn)入2012年，區(qū)域大盤集中釋放，整體供應(yīng)量大幅度上揚(yáng)，但受市場(chǎng)觀望氛圍影響，成交放緩，當(dāng)前供銷比僅為51.8%;n從目前市場(chǎng)情況及政策有所松動(dòng)來看，2013年區(qū)域供應(yīng)量仍將有所增加，整體市場(chǎng)供應(yīng)將步入高峰期，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。183.48135.76139.29202.96218.49242.6132.2458.01101.19129.51114.52125.6572.1%42.

16、7%72.6%63.8%52.4%51.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%0501001502002503002007年2008年2009年2010年2011年2012年開發(fā)區(qū)區(qū)域近年供銷比走勢(shì)圖開發(fā)區(qū)區(qū)域近年供銷比走勢(shì)圖可售量成交量供銷比供需分析供需分析區(qū)域供應(yīng)量仍將主要集結(jié)在濱海及中心區(qū)域，而本案所在的東部區(qū)域，在售項(xiàng)目性價(jià)比較高，供銷比相對(duì)較高（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部）n開發(fā)區(qū)當(dāng)前供應(yīng)量集中在濱海及中心兩個(gè)傳統(tǒng)板塊，未來兩年開發(fā)區(qū)的存量和潛在供應(yīng)量也多聚集在此，同時(shí)這些潛在供應(yīng)相對(duì)高端，尤其是濱海片區(qū)，高端項(xiàng)目云集，未來競(jìng)爭(zhēng)

17、將呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)；n西山片區(qū)處于舊城區(qū)改造階段，目前在售房源最少，雖均為現(xiàn)房銷售，但產(chǎn)品品質(zhì)一般，消化前景并不樂觀；n本案所屬的東部板塊作為全區(qū)價(jià)格底線區(qū)域，承接大量剛性需求，供銷比居首，市場(chǎng)前景較好。80.753.2762.2111.5834.8246.7522.2138.254.4214.0257.93%41.70%61.48%38.15%40.26%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%0102030405060708090濱海中心東部西山金石灘12年區(qū)域細(xì)分板塊供銷比示意圖年區(qū)域細(xì)分板塊供銷比示意圖可售量成交量供銷比存量及潛在量分

18、析存量及潛在量分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部）n開發(fā)區(qū)目前剩余供應(yīng)量及存量累計(jì)約442.82萬平方米，潛在供應(yīng)量更是在高位徘徊。其中存量的39.84%集中于東部板塊，19.65%集中在濱海板塊；n當(dāng)前區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)量達(dá)1014.61萬平方米，按照最好的市場(chǎng)情形預(yù)測(cè)，該體量也足夠消化六至七年，尤其是濱海板塊及中心板塊的潛在供應(yīng)量分別高達(dá)395.79萬平方米及277.45萬平方米，可見未來區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力之大； n東部板塊目前潛在供應(yīng)量高達(dá)147.04萬平方米，現(xiàn)階段區(qū)域開發(fā)勢(shì)頭正勁，隨著小窯灣土地放量的增加，板塊面對(duì)開發(fā)區(qū)整體大環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)壓力的同時(shí)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力亦逐步加大。開發(fā)區(qū)目前潛在

19、供應(yīng)量近1000萬平米（已知數(shù)據(jù)），主要集中于濱海板塊及中心板塊，東部板塊隨著小窯灣土地放量的增加，潛在供應(yīng)量也接近150萬平剩余量33.9428.817.1726.2220.78116.92存量64.0428.1810129.8493.84325.90潛在供應(yīng)量395.79277.4584.4147.04109.931014.61濱海中心西山東部金石灘開發(fā)區(qū)整體33.9428.817.1726.2220.78116.9264.0428.1810129.8493.84325.90395.79277.4584.4147.04109.931014.6101503004506007509001050

20、1200開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)存量及潛在量示意圖開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)存量及潛在量示意圖萬67417007745886328565786901000200030004000500060007000800090002007年2008年2009年2010年2011年2012年開發(fā)區(qū)區(qū)域年度成交均價(jià)圖開發(fā)區(qū)區(qū)域年度成交均價(jià)圖價(jià)格分析價(jià)格分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部）n2012年，開發(fā)區(qū)住宅均價(jià)為7869元/平方米，環(huán)比回落8.12%。主要是受政策影響下區(qū)域引領(lǐng)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整以及部分項(xiàng)目低價(jià)入市的雙重的影響；n區(qū)域自2007年以來，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，一路上揚(yáng)，2010年濱海及金石灘板塊高端項(xiàng)目大體量入市更使區(qū)域價(jià)格

21、出現(xiàn)跳漲。2011年以來，受政策影響及東部部分項(xiàng)目低價(jià)入市的雙重影響，區(qū)域整體價(jià)格受到牽制；n開發(fā)區(qū)目前在售項(xiàng)目高、中、低檔分布均衡，濱海板塊由于品牌開發(fā)商的品質(zhì)大盤的入住，一直引領(lǐng)著區(qū)域樓市的價(jià)格及成交走勢(shì)，東部板塊一直是區(qū)域的價(jià)格洼地，吸引大批剛性需求客戶前往置業(yè)。開發(fā)區(qū)近年價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)中有升，2012年在政策影響下，區(qū)域引領(lǐng)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整，同時(shí)部分項(xiàng)目低價(jià)入市，共同拉低了區(qū)域的整體成交均價(jià)元/52%47%67%49%51%8%26%10%16%17%29%3%13%17%7%11%24%10%18%25%西山金石灘東部中心濱海開發(fā)區(qū)各板塊客群來源占比開發(fā)區(qū)各板塊客群來源占比開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)厥袃?nèi)四

22、區(qū)金州及北三市東北三省及其它外區(qū)域人在開發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)：n來源：大連市內(nèi)、金州、北三市n職業(yè)描述：咨詢行業(yè)、IT、房地產(chǎn)、媒體、政府等n置業(yè)目的：居家或投資、養(yǎng)老，認(rèn)同區(qū)域的自然環(huán)境n價(jià)值取向：關(guān)注人文氛圍、教育資源、交通狀況、升值前景n置業(yè)特征：實(shí)用、喜歡創(chuàng)新、對(duì)單價(jià)和總價(jià)都敏感。5+2鐘擺式休閑，享受生活本區(qū)域人群：n來源：主要來自開發(fā)區(qū)內(nèi)n職業(yè)描述：企業(yè)中層以上員工及部分外企普通員工n置業(yè)目的：婚房、學(xué)區(qū)改善性、過渡置業(yè)或投資n價(jià)值取向：關(guān)注人文氛圍、通行便利、居住環(huán)境、升值前景n置業(yè)特征：理性、對(duì)總價(jià)和產(chǎn)品品質(zhì)敏感外地人群：n來源：主要東三省、內(nèi)蒙、北京等.以東三省客群為主，有親朋好友在開

23、發(fā)區(qū)工作或做生意，認(rèn)同區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，尤其是海景資源，在自然的愉悅中享受健康的生活n置業(yè)目的：以度假、投資或養(yǎng)老為主，兼顧投資、“93”候鳥式休閑地緣性客群是開發(fā)區(qū)樓市的購買主力，外地客群同樣具有相當(dāng)?shù)谋壤?，該類客群多與開發(fā)區(qū)有著千絲萬縷的聯(lián)系，同時(shí)隨著區(qū)域功能的提升，大連市內(nèi)客群外遷的速度也在逐步加速客群分析客群分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部）57%14%11%18%區(qū)域客群來源示意圖區(qū)域客群來源示意圖開發(fā)區(qū)金州及北三市大連市內(nèi)東北三省開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)品分析Part 3.3高層、小高層是區(qū)域目前主要建筑形態(tài)，建筑風(fēng)格多采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和園林景觀已逐漸受到發(fā)展商的重視產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目

24、名稱開盤時(shí)間建筑風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)容積率色系外墻用材建筑布局景觀設(shè)計(jì)建筑單位華潤海中國2008.8ART-DECO小高層、 高層 2.8米色涂料+面磚+石材內(nèi)部組團(tuán)式新加坡柏景中國建筑第三工程局紅星海世界觀2008.11法式別墅、多層、高層1.37黃色+灰色涂料+真石漆內(nèi)部組團(tuán)式美國Sasaki事務(wù)所中建六局第三建筑萬國公館2010.1歐式高層3.8黃色石材+真石漆行列式美國貝爾高林 中國建筑一局和平道2010.8現(xiàn)代簡(jiǎn)約+現(xiàn)代小高層、 高層 2.26灰色?；u行列式日本綜合計(jì)劃研究所大連阿爾濱集團(tuán)奧泰藍(lán)籌海2010.4現(xiàn)代簡(jiǎn)約多層、小高層、高層1.7粉色面磚行列式豪張思大連悅泰建筑工程公司丹田20

25、10.10ART-DECO多層 、小高層 、高層 1.6灰色+米色石材+真石漆資源與布局的結(jié)合豪張思大連悅泰建筑工程公司遠(yuǎn)洋時(shí)代城2010.12西班牙多層 、小高層、 高層 1.8黃色石材+面磚行列式大連建筑設(shè)計(jì)院遼寧三建東北明珠2009.3歐式高層5黃色石材+面磚圍合式大連金廣建設(shè)城潤萬家2009.4現(xiàn)代簡(jiǎn)約小高層、 高層 2.3黃色+灰色涂料+面磚行列式大連昊坤建筑開建陽光馨苑2009.8現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層6.1白色石材+面磚散點(diǎn)式大連市建筑設(shè)計(jì)院大連開建集團(tuán)北歐假日三期2007.9現(xiàn)代簡(jiǎn)約小高層、 高層 4.5黃色+米色面磚散點(diǎn)式北京新大地公司江蘇南通三建集團(tuán)金灣又一城2008.5西班牙小高層 、高層 2.24米