《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)

1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范解讀李磊 山東正衡永立土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司第一部分 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范一、規(guī)范起草背景(一)相關(guān)文件對(duì)于出讓土地的地價(jià)評(píng)估、地價(jià)確定做出了規(guī)定1、關(guān)于印發(fā)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）的通知（國(guó)土資發(fā)2006114號(hào)）2、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定3、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定4、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 5、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 規(guī)定基本包括如下幾個(gè)方面：1、市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)組織對(duì)地塊評(píng)估；2、評(píng)估依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程；3、評(píng)估可由市、縣國(guó)土資源管理部

2、門(mén)或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，也可以委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的土地或不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行；4、應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策，綜合確定底價(jià)（標(biāo)底）、和投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金、起叫價(jià)、起始價(jià)等。(二)目前管理上仍存在的部分問(wèn)題：1、行政部門(mén)商量確定；2、不評(píng)估，直接按文件或系統(tǒng)確定底價(jià)；3、各種價(jià)格概念不清。出讓地價(jià)評(píng)估結(jié)果底價(jià)(三)出讓土地評(píng)估過(guò)程中面臨的困難1、規(guī)程規(guī)定不夠具體；2、行政干預(yù)多（部門(mén)內(nèi)、部門(mén)外）；3、新情況、新問(wèn)題不斷出現(xiàn)。(四)目前土地出讓的形勢(shì)出讓規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)2012年，全國(guó)土地出讓面積32.28萬(wàn)公頃，成交價(jià)款2.69萬(wàn)億元。2012年出讓土地底價(jià)總額與成交

3、溢價(jià)率關(guān)系圖(五)規(guī)范起草過(guò)程1、2011年預(yù)研究；2、2012年10月形成初稿，征求中估協(xié)技術(shù)審裁委員會(huì)意見(jiàn)；3、2012年12月，全國(guó)4個(gè)區(qū)片會(huì)上征求意見(jiàn)；4、部?jī)?nèi)所有相關(guān)司局征求意見(jiàn)；5、2013年4月印發(fā)。(六)規(guī)范的發(fā)布關(guān)于發(fā)布（國(guó)土資廳發(fā)201320號(hào)）二、通知的講解（一）通知對(duì)土地出讓程序的要求要進(jìn)一步健全國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的定價(jià)程序，地價(jià)需經(jīng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估，底價(jià)應(yīng)由集體決策。在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織對(duì)擬出讓宗地的地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，為確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。（二）通知對(duì)承擔(dān)單位、范圍的要求委托給土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)的，應(yīng)采用公開(kāi)方式。因改變土地使用條件、

4、發(fā)生土地增值等情況，需要補(bǔ)繳地價(jià)款的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)在確定補(bǔ)繳金額之前，也應(yīng)按照上述要求組織評(píng)估。（三）通知對(duì)評(píng)估活動(dòng)管理的要求出讓土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)由土地估價(jià)師完成，并且符合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和規(guī)范。市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)不應(yīng)干預(yù)評(píng)估活動(dòng)，由被委托方客觀、獨(dú)立、公正地出具土地估價(jià)報(bào)告。（四）通知對(duì)報(bào)告?zhèn)浒腹芾淼囊蟪鲎屚恋毓纼r(jià)報(bào)告，一律按照關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ▏?guó)土資廳發(fā)201235號(hào)）要求，由報(bào)告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號(hào)。*備案系統(tǒng)對(duì)保密有技術(shù)設(shè)置：報(bào)告出具方無(wú)法登錄“土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)將單位名稱(chēng)、單位性質(zhì)、土地估

5、價(jià)師姓名和資格證書(shū)號(hào)等情況，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)核實(shí)匯總后，報(bào)部土地利用管理司，按規(guī)定登錄。具體估價(jià)職能的事業(yè)單位應(yīng)具備以下條件：（1）國(guó)土資源管理部門(mén)下屬的事業(yè)單位；（2）具備土地估價(jià)職能；（3）2名以上土地估價(jià)師；（五）通知對(duì)底價(jià)確定的要求市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，應(yīng)以土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，集體決策確定土地出讓底價(jià)。從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提的各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)資金，不得計(jì)入出讓底價(jià)。對(duì)估價(jià)結(jié)果的采用情況及其理由，應(yīng)納入集體決策的記錄文件，存檔備查。起拍（始）價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的實(shí)際情

6、況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價(jià)，但成交價(jià)不能低于底價(jià)。（六）通知對(duì)于監(jiān)管和救急的要求省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)要加大監(jiān)督指導(dǎo)力度，定期組織土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)＜?，?duì)已備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行隨機(jī)抽查和評(píng)議，并向社會(huì)公布抽查評(píng)議結(jié)果。出讓方對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可申請(qǐng)省級(jí)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)或中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)進(jìn)行技術(shù)審裁，也可以另行組織評(píng)估。（七）通知對(duì)于規(guī)范完善的要求部將根據(jù)各地實(shí)際和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，適時(shí)修訂規(guī)范，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)可制訂本地實(shí)施細(xì)則。本文件的有效期為五年。三、技術(shù)規(guī)范的解讀(一)前言目的：規(guī)范出讓地價(jià)評(píng)估行為。依據(jù)：物權(quán)法、土地管理法、房地產(chǎn)管理法、國(guó)土資源部21號(hào)令、國(guó)土

7、資源部39號(hào)令。歸口管理：國(guó)土資源部。起草單位：利用司、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)。解釋權(quán)：國(guó)土資源部。(二)適用范圍在中華人民共和國(guó)境內(nèi)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評(píng)估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估。參照?qǐng)?zhí)行：1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃；2、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；3、國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)出讓?zhuān)?、土地他項(xiàng)權(quán)利出讓。(三)引用的標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范(四)依據(jù)1、物權(quán)法2、土地管理法3、房地產(chǎn)管理法4、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）5、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)

8、定（國(guó)土資源部令第39號(hào)）“第十條市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?！?、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第21 號(hào)）“第十一條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)集體決策合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)?！薄暗谖鍡l 協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和,有基

9、準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70。”“第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知（國(guó)發(fā)200115號(hào)）“要嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍。確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式的，方可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地的，必須做到在地

10、價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價(jià)格，協(xié)議結(jié)果向社會(huì)公開(kāi)。”“土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積率等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應(yīng)依法實(shí)行出讓等有償使用方式；對(duì)出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)?！?、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）“省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價(jià)格不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?！薄皩?duì)工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變?cè)猛镜那疤嵯?，提高土地利用率和增加容積率的，

11、原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費(fèi)?！薄敖?jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！?、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)20083號(hào)）“積極引導(dǎo)使用未利用地和廢棄地。除可以繼續(xù)劃撥使用的以外，經(jīng)依法批準(zhǔn)由原土地使用者自行開(kāi)發(fā)的，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地價(jià)款?！薄皩?duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對(duì)新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的

12、部分，不再增收土地價(jià)款?！?五)總則1、出讓地價(jià)評(píng)估定義本規(guī)范所稱(chēng)的土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，是指土地估價(jià)師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌?chǎng)價(jià)格水平，評(píng)估擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。2、出讓地價(jià)評(píng)估目的開(kāi)展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，目的是為出讓方通過(guò)集體決策確定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。3、評(píng)估原則價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素。審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。公開(kāi)市場(chǎng)原則：評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開(kāi)的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。4、評(píng)估方法（1）收益還原法

13、（2）市場(chǎng)比較法（3）剩余法（4）成本逼近法（5）公示地價(jià)系數(shù)修正法出讓地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場(chǎng)不發(fā)育等原因，無(wú)法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查情況說(shuō)明。5、評(píng)估程序（1）接受委托，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng)；（2）擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；（3）實(shí)地調(diào)查；（4）選定估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估；（5）確定估價(jià)結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議；（6）撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案?hào)；（7）提交估價(jià)報(bào)告；（8）估價(jià)資料歸檔。(六)評(píng)估方法的運(yùn)用(滿足規(guī)程要求)1、收益還原

14、法（1）確定土地收益，應(yīng)通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)案例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場(chǎng)的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較案例。用于測(cè)算收益水平的比較案例應(yīng)不少于3個(gè)。（2）確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)采用當(dāng)前市場(chǎng)的客觀費(fèi)用。（3）確定還原利率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。2、市場(chǎng)比較法比較案例的選擇要求：在綜合分析當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)歷年交易案例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的實(shí)際交易案例。原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易案例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易案例不足

15、3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場(chǎng)比較法。幅度控制：各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格相差不能超過(guò)40%。即 (高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格) /低比準(zhǔn)價(jià)格40%，對(duì)超過(guò)40%的，應(yīng)另選案例予以替換。案例不足無(wú)法替換的，應(yīng)對(duì)各案例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。各比較案例的修正幅度不能超過(guò)30%，即：（案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-案例價(jià)格）/案例價(jià)格30%。（容積率、年期修正除外）建設(shè)指標(biāo)的確定：在假設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評(píng)估。開(kāi)發(fā)周期的確定：一般不超過(guò)3年3、 剩余法開(kāi)發(fā)價(jià)值的確定：對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后擬用于出

16、售的項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來(lái)售價(jià)。開(kāi)發(fā)完成后用于出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，按照前述收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評(píng)估。利潤(rùn)率的確定：利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。利潤(rùn)率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)水平。4、成本逼近法維護(hù)地價(jià)形成機(jī)制：國(guó)家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提（安排）的各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。取得成本的確定：土地取得成本應(yīng)通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r

17、下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。開(kāi)發(fā)成本的確定：土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)通過(guò)調(diào)查所在區(qū)域同類(lèi)土地的客觀成本費(fèi)用水平確定。對(duì)擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類(lèi)土地普遍開(kāi)發(fā)費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。確定土地增值收益率或收益額，應(yīng)符合國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)土資廳函2009311號(hào)）的規(guī)定?！案鞯貒?guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織土地估價(jià)師協(xié)會(huì)或有關(guān)研究機(jī)構(gòu)，收集整理當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和近三年來(lái)已備案的土地估價(jià)報(bào)告等資料，綜合地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，開(kāi)展出讓土地使用權(quán)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差異測(cè)算和研究，科

18、學(xué)確定并公布當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛?。未?jīng)科學(xué)論證的土地增值收益率，不得直接在土地估價(jià)報(bào)告中使用。”5、公示地價(jià)系數(shù)修正法（1）采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。采用已完成更新但尚未向社會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)書(shū)面同意?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法路線價(jià)法（2）在已經(jīng)部署開(kāi)展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可按照國(guó)家制訂的相關(guān)評(píng)估指導(dǎo)辦法，運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行出讓地價(jià)評(píng)估。(七)幾種特殊情況的處理1、場(chǎng)地未通平或通平不完全生地評(píng)估。生地出讓評(píng)估，應(yīng)先評(píng)估熟地地價(jià)，再核減通平所需的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。生地價(jià)格=熟地價(jià)格（正常通平條件）-開(kāi)發(fā)費(fèi)用通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估。視開(kāi)發(fā)程度不同，根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開(kāi)發(fā)所需

19、的平均費(fèi)用水平，對(duì)熟地地價(jià)進(jìn)行逐項(xiàng)減價(jià)修正。例： “五通”地價(jià)=“五通一平”地價(jià)-平整費(fèi)用有地上建筑物的土地出讓評(píng)估。作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國(guó)有且無(wú)爭(zhēng)議。（權(quán)屬“凈”）對(duì)土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評(píng)估按出讓時(shí)的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。（不是按現(xiàn)狀建設(shè)條件）當(dāng)出讓時(shí)以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于現(xiàn)狀規(guī)劃條件下的凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊；整體出讓價(jià)格=地價(jià)+建筑物重置價(jià)-建筑物折舊額當(dāng)出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)減去場(chǎng)內(nèi)拆平工作費(fèi)用。整體出讓價(jià)格=地價(jià)（新條件）-場(chǎng)地平整費(fèi)用要結(jié)合

20、實(shí)際情況判斷2、采用特殊招拍掛方式出讓或協(xié)議出讓時(shí)（1）限地價(jià)、競(jìng)配建或房?jī)r(jià)。采用“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”方式出讓的，在評(píng)估時(shí)應(yīng)按本規(guī)范，評(píng)估出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格。出讓底價(jià)地價(jià)上限，采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式的，土地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)評(píng)估出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格，給出底價(jià)建議，以及根據(jù)市場(chǎng)情況建議采用的地價(jià)上限，并提出建議的起始價(jià)或起拍價(jià)，一般情況下應(yīng)符合：起始價(jià)出讓底價(jià)地價(jià)上限當(dāng)起始價(jià)地價(jià)上限出讓底價(jià)時(shí)，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價(jià)報(bào)告中明示。成交價(jià)地價(jià)上限+配建起始面積折算金額=底價(jià)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓的土地，在出讓評(píng)估

21、時(shí)，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉(zhuǎn)。對(duì)不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府按原售價(jià)回購(gòu)，或上市前需補(bǔ)繳土地收益的限價(jià)房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在采用剩余法評(píng)估時(shí)，按限定的房?jī)r(jià)取值。(2)協(xié)議出讓類(lèi)型1對(duì)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用，且可以不采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓的擬出讓土地，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估其在設(shè)定開(kāi)發(fā)建設(shè)條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格，并提出出讓底價(jià)的建議。同時(shí)，還應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中測(cè)算并對(duì)比說(shuō)明該建議出讓底價(jià)是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按擬出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%測(cè)算對(duì)比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外的，與新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅

22、費(fèi)之和進(jìn)行對(duì)比。建議出讓底價(jià)低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示。類(lèi)型2對(duì)劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)以協(xié)議出讓方式辦理出讓?zhuān)鲎寱r(shí)不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格，減去劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。協(xié)議出讓價(jià)格=正常市場(chǎng)價(jià)-劃撥土地使用權(quán)價(jià)格出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。協(xié)議出讓價(jià)格=正常市場(chǎng)價(jià)（新規(guī)劃條件）-劃撥土地使用權(quán)價(jià)格（原規(guī)劃條件）當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出

23、讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對(duì)比結(jié)果，并建議從高繳納土地收益。3、 其它特殊情況“三舊”改造。對(duì)舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造過(guò)程中，涉及的土地出讓評(píng)估，分為兩種類(lèi)型：（1）公開(kāi)出讓。無(wú)論是國(guó)有土地還是集體土地，采用公開(kāi)方式出讓的，均假設(shè)宗地為國(guó)有土地的凈地狀態(tài)，評(píng)估其在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格。（2）協(xié)議出讓。國(guó)有土地協(xié)議出讓自行改造的，參照規(guī)范6.2.2（2）?，F(xiàn)狀為集體土地自行改造的，應(yīng)按出讓時(shí)新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現(xiàn)狀下集體土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。出讓價(jià)

24、格=國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格（新條件）-集體土地使用權(quán)價(jià)格（現(xiàn)狀）已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款土地出讓后經(jīng)原出讓方批準(zhǔn)改變用途或容積率等土地使用條件的，在評(píng)估需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，評(píng)估期日應(yīng)以國(guó)土資源主管部門(mén)同意補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)為準(zhǔn)，同時(shí)還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）工業(yè)用地調(diào)整容積率。按照國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（2）用途、容積率等利用條件調(diào)整。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建設(shè)面積。應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（新總建設(shè)面積-原總建設(shè)面積）樓面地價(jià)樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià)；原容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià)；原容積率

25、下出讓時(shí)樓面地價(jià)進(jìn)行期日修正后在評(píng)估期日的樓面地價(jià)。調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（新用途樓面地價(jià)-舊用途樓面地價(jià)）總建筑面積新、舊用途樓面地價(jià)均為評(píng)估期日的正常市場(chǎng)價(jià)格。用途與容積率同時(shí)調(diào)整的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（新總建筑面積-原總建筑面積）新用途樓面地價(jià)+（新用途樓面地價(jià)-舊用途樓面地價(jià)）原總建筑面積新用途樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期日的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)，原容積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期日的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)。舊用途樓面地價(jià)，按評(píng)估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)確定。核定新增建筑面積，