深圳波托菲諾價(jià)格方案別墅價(jià)格報(bào)告

1、謹(jǐn)呈：深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司波托菲諾別墅價(jià)格報(bào)告 世聯(lián)華僑城波托菲諾項(xiàng)目組2004年12月目 錄第一部分 目標(biāo)設(shè)定第二部分 項(xiàng)目介紹第三部分 價(jià)格區(qū)間的確定第四部分 價(jià)目表的形成附件 中國(guó)別墅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀研究第一部分 目標(biāo)設(shè)定 1實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化（內(nèi)部調(diào)差實(shí)行精確致導(dǎo)原則）；2 為本項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品和發(fā)展商外區(qū)域產(chǎn)品起到價(jià)格拉動(dòng)作用；3 通過價(jià)格效應(yīng)擴(kuò)大華僑城地產(chǎn)品牌影響力，打造全國(guó)頂級(jí)物業(yè)發(fā)展商形象。第二部分 項(xiàng)目介紹 1號(hào)別墅用地2號(hào)別墅用地波托菲諾別墅項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)華僑城燕棲湖南岸荔枝林以北，北面隔湖眺望“波托菲諾純水岸”，南岸毗鄰茂密的荔枝林，地勢(shì)南高北低，結(jié)合起伏茂密的荔枝林，自

2、然地理?xiàng)l件獨(dú)特優(yōu)越。該別墅用地規(guī)劃總占地面積31460.2平方米，具體的規(guī)劃指標(biāo)為：規(guī)劃指標(biāo)1號(hào)地2號(hào)地總用地面積15905平方米15555.2平方米建筑容積率0.300.33建筑覆蓋率17%17%建筑層數(shù)3層3層建筑面積4730.7平方米5098.96平方米車位2個(gè)2個(gè) 1、2號(hào)地共計(jì)建造高檔別墅23套，其中1號(hào)地11套，2號(hào)地12套，六種不同戶型，面積從370平方米-560平方米不等，各戶均帶私家泳池、花園，贈(zèng)送面積普遍高達(dá)2.55左右。優(yōu)越的地理環(huán)境、便捷的交通、成熟的街區(qū)生活配套、聞名全國(guó)的人文環(huán)境、知名的開發(fā)商品牌造就了多個(gè)“深圳唯一”。這些唯一都為波托菲諾別墅定價(jià)起到了重要的支撐作

3、用。第三部分 價(jià)格區(qū)間的確定1 對(duì)比項(xiàng)目選擇波托菲諾別墅目前共推出23套，成為繼2001年波托菲諾系列產(chǎn)品推出以來最頂級(jí)的產(chǎn)品，也是深圳市場(chǎng)上目前唯一的城區(qū)別墅，具備地理位置、人文環(huán)境、物業(yè)配套等多方面的唯一性。因此，若按照傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法，通過同區(qū)域類似產(chǎn)品的多因素打分、比較、修正的方法較難推導(dǎo)出本項(xiàng)目的價(jià)格，故本項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間的確定擬通過深圳別墅市場(chǎng)典型個(gè)案結(jié)合全國(guó)重點(diǎn)城市類似產(chǎn)品相比較的方法，綜合溢價(jià)因素進(jìn)行價(jià)格修正，最終得出項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間。1.1 產(chǎn)品界定全國(guó)別墅市場(chǎng)上存在大致三種別墅形態(tài)：獨(dú)棟別墅、town house、花園洋房。產(chǎn)品形態(tài)如下表所示：名稱別名建筑形式面積（平方米）層數(shù)車

4、位獨(dú) 棟別 墅別墅約200-10002-31-3個(gè)私家車位別墅邊緣產(chǎn)品town house聯(lián)排別墅約200-5002-41-2個(gè)私家車位花園洋房類th約200左右2-5底層有1-2個(gè)私家車位本項(xiàng)目屬于獨(dú)棟別墅形態(tài)，故在類比產(chǎn)品選擇上一律選擇全國(guó)重點(diǎn)城市的獨(dú)棟別墅價(jià)格作為比較、參考對(duì)象。1.2 比較城市界定目前，我國(guó)的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、京津塘地區(qū)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，而北京、上海、廣州、深圳等幾大區(qū)域的重點(diǎn)城市，無論是在城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面均走在了全國(guó)前列，搜房網(wǎng)對(duì)全國(guó)各大城市綜合指數(shù)及房地產(chǎn)指數(shù)的最新排名如下：類別城市指數(shù)住宅辦公用房商服用房城市指數(shù)升降指數(shù)升

5、降指數(shù)升降指數(shù)升降北京115459447144952160-3上海116423113226123713深圳131912996161955034300廣州96336194160512578-2天津670265283272888935重慶54143546855-49680 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告北京、上海、廣州將作為本項(xiàng)目全國(guó)對(duì)比城市。1.3 對(duì)比產(chǎn)品鎖定鎖定原則：產(chǎn)品類型一致、產(chǎn)品檔次類似、選取對(duì)比城市類似。鎖定比較項(xiàng)目：城市項(xiàng)目項(xiàng)目概況北京西山美廬物業(yè)類型：別墅 裝修狀況：毛坯 建筑類別：獨(dú)棟別墅物業(yè)地址：海淀香山南路99號(hào)（五環(huán)路杏石口橋）均價(jià)：20000元/平方米紫玉山莊物業(yè)類型：別

6、墅 裝修狀況：毛坯建筑類別：獨(dú)棟、連排別墅物業(yè)地址：朝陽(yáng)紫玉東路1號(hào)(亞運(yùn)村正北一公里處)均價(jià)：24000元/平方米上海湯臣高爾夫別墅八期物業(yè)類型：別墅 裝修狀況：毛坯建筑類別：獨(dú)棟別墅物業(yè)地址：浦東龍東大道1號(hào)均價(jià)：25000元/平方米紫都上海晶園物業(yè)類型：別墅 裝修狀況：毛坯建筑類別：獨(dú)棟別墅 物業(yè)地址：松江佘山國(guó)家旅游度假區(qū)佘北公路泗陳公路口均價(jià)：18000元/平方米廣州珠江別墅物業(yè)類型：別墅 裝修狀況：全裝修坯物業(yè)地址：天河珠江公園西側(cè)獵德路與花城大道交匯處均價(jià)：22000元/平方米珊瑚灣畔物業(yè)類型：別墅 裝修狀況：全裝修建筑類別：獨(dú)棟別墅 物業(yè)地址：番禺大石均價(jià)：18000元/平方米

7、深圳觀瀾高爾夫物業(yè)類型：別墅 裝修狀況：毛坯建筑類別：獨(dú)棟別墅 物業(yè)地址：寶安觀瀾鎮(zhèn)高爾夫大道均價(jià)：28000元/平方米天琴灣物業(yè)類型：別墅 裝修狀況：毛坯建筑類別：獨(dú)棟別墅 物業(yè)地址：鹽田鹽壩高速及鹽梅路之間均價(jià)：28000元/平方米數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)別墅中國(guó)&世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)2價(jià)格區(qū)間推導(dǎo)模型建立傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法估算房地產(chǎn)價(jià)格通?；趨^(qū)域相關(guān)性、產(chǎn)品同質(zhì)性、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)性原則，選取市場(chǎng)上的可替代產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格多因素修正而得出待估房地產(chǎn)價(jià)格。本項(xiàng)目由于是獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，區(qū)域市場(chǎng)可比對(duì)象少，產(chǎn)品差異化大，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)性小，不宜采用市場(chǎng)比較法。因此，本項(xiàng)目擬采取靜態(tài)基準(zhǔn)加結(jié)合動(dòng)態(tài)溢價(jià)因素修正的方法得出本項(xiàng)目的價(jià)

8、格區(qū)間。價(jià)格區(qū)間動(dòng)態(tài)估算模型：動(dòng)態(tài)價(jià)格區(qū)間=（靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格+城市房地產(chǎn)溢價(jià)+區(qū)域溢價(jià)+產(chǎn)品溢價(jià)）價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)1/88 2.1靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格pn取所選比較對(duì)象均價(jià)作為靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格，如下表：城市項(xiàng)目pn靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）北京西山美廬20000紫玉山莊24000上海湯臣高爾夫別墅八期25000紫都上海晶園18000廣州珠江別墅22000珊瑚灣畔18000深圳天琴灣28000觀瀾高爾夫28000 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)別墅中國(guó)&世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)2.2城市住宅指數(shù)溢價(jià)r1城市住宅指數(shù)是一套以價(jià)格指數(shù)形式來反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前高層狀況的指標(biāo)體系,是體現(xiàn)不同時(shí)期住宅市場(chǎng)變化趨勢(shì)和變化

9、程度的相對(duì)數(shù)量指標(biāo)。該指數(shù)能在一定程度上反映出當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)供求變化和貨幣購(gòu)買力所引起的價(jià)格變化。故在此通過四大城市的住宅指數(shù)對(duì)比，得出深圳市整體住宅市場(chǎng)價(jià)格較其它對(duì)比城市的溢價(jià)系數(shù)。深圳住宅指數(shù)各城市住宅指數(shù)城市住宅溢價(jià)指數(shù) = 1住宅指數(shù)比值r1值：北京11151.1596410.16上海11261.1483130.15深圳129310.00廣州9641.3412860.34 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告 2.3片區(qū)價(jià)值溢價(jià)指數(shù)r2深圳華僑城片區(qū)因優(yōu)越的地理位置、成熟的配套、獨(dú)特的人文環(huán)境而使該片區(qū)同檔次的房?jī)r(jià)普遍高于深圳市整體水平。其余對(duì)比項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值處于該城市的上游水平，在當(dāng)?shù)?/p>

10、城市的區(qū)域價(jià)值地位和華僑城區(qū)域基本一致。為此，采用如下的方法測(cè)算華僑城片區(qū)溢價(jià)系數(shù)，來衡量華僑城片區(qū)與其他不同片區(qū)之間的片區(qū)價(jià)值差異。華僑城片區(qū)均價(jià)深圳中心區(qū)均價(jià)對(duì)比項(xiàng)目所在片區(qū)均價(jià) 區(qū)域溢價(jià)系數(shù) = 1對(duì)比項(xiàng)目所在城市中心區(qū)均價(jià) 城市中心區(qū)項(xiàng)目所在片區(qū)/r2值區(qū)域均價(jià)（元/m）項(xiàng)目片區(qū)均價(jià)（元/ m）北京市中心區(qū)9977西山美廬頤和園北35930.36 1.54 紫玉山莊亞運(yùn)村51150.51 0.78 上海黃埔區(qū)5390湯臣高爾夫別墅八期花木北蔡地區(qū)33000.61 0.49 紫都上海晶園青浦34700.64 0.42 廣州東山區(qū)10536珠江別墅天河區(qū)64280.61 0.50 珊瑚灣畔

11、番禺區(qū)30210.29 2.19 深圳福田區(qū)7300觀瀾高爾夫?qū)毎?3000.45 1.02 天琴灣葵涌28000.38 1.38 本項(xiàng)目華僑城片區(qū)66700.91 0.00 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)網(wǎng)上地圖 2.4產(chǎn)品溢價(jià)指數(shù)r3別墅的價(jià)值評(píng)判最大因素是景觀，對(duì)于產(chǎn)品溢價(jià)主要影響因素為景觀，其它如物管、配套、朝向等對(duì)產(chǎn)品溢價(jià)有一些影響，但通過綜合比較和意向客戶訪談發(fā)現(xiàn)：這些可比性不強(qiáng)，客戶不敏感，所以在此不列入對(duì)比范圍。本項(xiàng)目分?jǐn)?shù)對(duì)比項(xiàng)目分?jǐn)?shù)產(chǎn)品溢價(jià)指數(shù) = 1項(xiàng)目景觀溢價(jià)值r3西山美廬5-0.20東山墅4.1-0.02湯臣高爾夫別墅八期30.33紫都上海晶園40.00珠江別墅3.80.05珊瑚灣畔

12、4.8-0.17天琴灣4.8-0.17觀瀾高爾夫5-0.20本項(xiàng)目402.5價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)測(cè)算k別墅項(xiàng)目由于其特殊性，價(jià)格區(qū)間的跨度遠(yuǎn)大于普通住宅。對(duì)北京、上海、廣州、深圳四城市的重點(diǎn)別墅項(xiàng)目考察發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州別墅項(xiàng)目的價(jià)格浮動(dòng)范圍均較深圳市有較大差距。因此，為測(cè)算出符合本項(xiàng)目的合理價(jià)格區(qū)間，就對(duì)本地別墅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，用市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)法得出項(xiàng)目合理的價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)。項(xiàng)目最低價(jià)最高價(jià)價(jià)差（一）均價(jià)（二）（一）/（二）銀谷別墅二期104001480044001100040%名商園145002300085001700050%頤園158002200062001900033%城市山谷一期106001500

13、044001150038%新世界倚山花園130001800050001500033%觀瀾高爾夫大宅2400037000130003000043%項(xiàng)目最低價(jià)最高價(jià)價(jià)差（一）均價(jià)（二）（一）/（二）算術(shù)平均值40%k值20% 3價(jià)格區(qū)間合成綜合以上對(duì)各項(xiàng)目靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)、溢價(jià)因素、價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)等的分析得出的數(shù)據(jù)，可測(cè)算出本項(xiàng)目?jī)r(jià)格模糊區(qū)間。模型參數(shù)表：參數(shù)估算指標(biāo)pn對(duì)比項(xiàng)目靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)（平均單價(jià)）r1城市住宅指數(shù)溢價(jià)r2片區(qū)價(jià)值溢價(jià)指數(shù)r3產(chǎn)品溢價(jià)指數(shù)k價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)價(jià)格區(qū)間合成表：項(xiàng)目最低價(jià)最高價(jià)價(jià)差（一）均價(jià)（二）（一）/（二）城市項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)(pn）城市住宅溢價(jià)指數(shù)（r1）片區(qū)價(jià)值溢價(jià)指數(shù)（r2）自

14、然資源指數(shù)（r3）價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)（k）最低價(jià)最高價(jià)上海湯臣高爾夫別墅八期25000-0.12 0.49 0.3 0.801.234114 51171 紫都上海晶園180000.42 020437 30656 廣州珠江別墅220000.61 0.50 037094 55641 珊瑚灣畔180002.19 -0.1543727 65591 北京西山美廬200000.06 1.54 -0.23835457532紫玉山莊240000.78 -0.02 33750 50625 深圳觀瀾高爾夫大宅2800001.02 -0.17 41542 62313 天琴灣280001.38 -0.20 48880 73

15、320 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間37237 55856綜上，本項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間為：32737元/平方米55856元/平方米（面積單位為建筑面積）第四部分 價(jià)目表的形成1影響價(jià)格的因素及權(quán)重確定1.1景觀/私密性本項(xiàng)目由于地理位置原因造成的各別墅間景觀差異較大，臨湖的別墅不僅能享受開闊的燕棲湖景觀、原生態(tài)小島，還能隔岸欣賞充滿意大利風(fēng)情的th建筑、高品質(zhì)酒店丹桂軒，自然景觀和人文景觀盡收眼底。景觀和私密對(duì)于別墅客戶是最有影響的因素，通過2004年8月的別墅意向客戶訪談也有力證明，所以景觀和私密的系數(shù)設(shè)定為0.5。而越往南排列的別墅隨著燕棲湖景觀的逐漸消失，景觀差異就凸顯出來。按照整體景觀的遞減順序，本項(xiàng)目的

16、景觀等級(jí)可劃分為5級(jí)。 4級(jí) 2級(jí)1級(jí)2級(jí) 3級(jí) 3級(jí) 2級(jí)1級(jí)2級(jí) 5級(jí)由于景觀的差異性是本項(xiàng)目賣點(diǎn)和價(jià)值提升的集中體現(xiàn)，景觀的差異將最大程度的決定各別墅的價(jià)位，因此在考慮中給予最高的權(quán)重。與純水岸th隔岸相望的別墅私密性無疑較差，而處在島內(nèi)腹地的別墅由于昭示性不及臨湖別墅，私密性增強(qiáng)。但臨島內(nèi)行車道的別墅又由于小區(qū)車行路線的干擾，私密性也較差。總體而言，島內(nèi)別墅是南北兩端私密性差，中間別墅私密性相對(duì)提高。純水岸th車行路線1.2戶型優(yōu)質(zhì)系數(shù)本項(xiàng)目戶型建筑面積從370-550平方米不等，贈(zèng)送面積分別為戶內(nèi)可擴(kuò)展面積和地下室面積，贈(zèng)送面積系數(shù)區(qū)間為1.23-2.55。可額外享受的面積亦是本項(xiàng)目

17、價(jià)值提升的關(guān)鍵。1.3 花園面積花園對(duì)于獨(dú)棟別墅客戶是區(qū)別于其他建筑類型的重大因素，而且在2004年8月對(duì)于本項(xiàng)目意向客戶的調(diào)查中，幾乎所有的客戶都提到具體的花園面積，各戶花園面積區(qū)間為290-780平方米，各戶可以享受贈(zèng)送一半或者大于建筑面積一倍的花園。所以，在價(jià)格形成因素中，花園面積大小和花園的完整性對(duì)于價(jià)格的影響不可或缺。綜合以上因素權(quán)重，以1分制，得出對(duì)別墅價(jià)格影響因素的權(quán)重表：影響因素景觀/私密性系數(shù)戶型優(yōu)質(zhì)系數(shù)花園面積系數(shù)花園完整系數(shù)權(quán)重0.50.20.20.1 2各影響因素打分的確定1.1景觀/私密性 以10分為標(biāo)準(zhǔn)，綜合現(xiàn)場(chǎng)考察、經(jīng)驗(yàn)值判斷和銷售代表訪談，具體評(píng)分系數(shù)情況如下：

18、 棟號(hào)景觀/私密性系數(shù)排序得分條件11.8 21 臨荔枝林，靠島入口，看農(nóng)民房，花園朝路口，臨兩條路22.9 17 臨荔枝林，靠島入口，看農(nóng)民房，花園朝北，私密稍好33.9 10 臨荔枝林和水，私密較好，視線開闊46.6 7 臨荔枝林和水，私密非常好，視線開闊57.2 5 臨水，臨島端頭，樹林掩隱，有私家碼頭，臨公共花園，私密稍差610.0 1 臨水，島端頭，三面環(huán)水，遠(yuǎn)眺近瞻皆適宜，樹林掩隱，有私家碼頭77.9 3 臨水，臨島端頭，樹林掩隱，有私家碼頭84.6 9 稍臨水，花園朝南，視線開闊93.9 10 稍臨水，花園朝南，視線開闊103.3 14 臨荔枝林，花園朝南，事先開闊112.6 1

19、8 臨荔枝林，臨路口，噪音干擾，私密較差122.4 20 臨荔枝林，臨路口，噪音干擾，私密較差，三路交界133.3 14 臨荔枝林，花園景觀面開闊，私密稍好143.9 10 臨荔枝林，將臨水，花園景觀面開闊，私密稍好155.3 8 臨荔枝林，將臨水，花園景觀面開闊，私密稍好167.0 6 臨水，水灣，有私家碼頭，花園景觀面開闊，私密好179.2 2 臨水，島端頭，三面環(huán)水，遠(yuǎn)眺（會(huì)所景稍遜）近瞻皆適宜，樹林掩隱，有私家碼頭187.6 4 臨水，水灣，視線開揚(yáng)，臨島端頭，樹林掩隱，有私家碼頭193.9 10 臨水，視線開揚(yáng)，私密較好203.3 14 臨水，私密稍好，視野開闊，水面開闊212.6

20、18 臨荔枝林，私密稍好，視野開闊，可見水面221.3 22 臨荔枝林，少私密，東南面大土坡遮擋光線230.0 23 臨荔枝林，岔路口，無私密，東南面大土坡遮擋光線1.2戶型優(yōu)質(zhì)系數(shù)本項(xiàng)目共七種戶型結(jié)構(gòu)，分別是：戶型編號(hào)房型建筑面積（m）贈(zèng)送面積（m）（地下車庫(kù)）贈(zèng)送面積（m）（可拓展面積）a五房二廳五衛(wèi)+工人房368.26150.86132.87b1六房四廳五衛(wèi)+工人房454.72178.7945.35b2六房四廳五衛(wèi)+工人房454.75179.545.35c七房四廳六衛(wèi)+工人房413.18180.4469.65d七房四廳五衛(wèi)+工人房454.54210.43167.17e1六房四廳五衛(wèi)+工人

21、房433221.4273.48e2七房四廳六衛(wèi)+工人房548.01219.5194.49戶型優(yōu)質(zhì)系數(shù)評(píng)分如下：計(jì)價(jià)面積=優(yōu)質(zhì)的戶內(nèi)使用面積戶型優(yōu)質(zhì)比=計(jì)價(jià)面積/可售建筑面積優(yōu)質(zhì)系數(shù)為戶型優(yōu)質(zhì)比的十分制打分附送面積權(quán)重 0.5 0.8棟號(hào)戶型可售建筑面積n地下室面積n1可拓展面積n2戶內(nèi)計(jì)價(jià)面積n3戶型優(yōu)質(zhì)比n3/n戶型優(yōu)質(zhì)系數(shù)1vb2454.75179.545.35五房四廳四衛(wèi)一工人房89.7536.28580.781.28 0.0 2va2368.26150.86132.87五房四廳四衛(wèi)一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 3vc2413.18180.4469.65七房

22、四廳五衛(wèi)一工人房90.2255.72559.121.35 3.1 4vd2454.54210.43167.17七房四廳五衛(wèi)一工人房105.22133.74693.4911.53 10.0 5ve1433221.4273.48七房五廳五衛(wèi)一工人房110.7158.784602.4941.39 4.6 6ve2548.01219.5194.49八房五廳七衛(wèi)一工人房109.7675.592733.3571.34 2.5 7vd1454.54210.43167.17七房四廳五衛(wèi)一工人房105.22133.74693.4911.53 10.0 8va1368.26150.86132.87五房四廳四衛(wèi)一工

23、人房75.43106.3549.9861.49 8.7 9vc1413.18180.4469.65七房四廳五衛(wèi)一工人房90.2255.72559.121.35 3.1 10va1368.26150.86132.87五房四廳四衛(wèi)一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 11vb1454.72178.7945.35六房四廳五衛(wèi)一工人房89.39536.28580.3951.28 0.0 12vb2454.75179.545.35五房四廳四衛(wèi)一工人房89.7536.28580.781.28 0.0 13va2368.26150.86132.87五房四廳四衛(wèi)一工人房75.43106.

24、3549.9861.49 8.7 14vc2413.18180.4469.65七房四廳五衛(wèi)一工人房90.2255.72559.121.35 3.1 15vd2454.54210.43167.17七房四廳五衛(wèi)一工人房105.22133.74693.4911.53 10.0 16ve1433221.4273.48七房五廳五衛(wèi)一工人房110.7158.784602.4941.39 4.6 17ve2548.01219.5194.49八房五廳七衛(wèi)一工人房109.7675.592733.3571.34 2.5 18vd1454.54210.43167.17七房四廳五衛(wèi)一工人房105.22133.7469

25、3.4911.53 10.0 19va1368.26150.86132.87五房四廳四衛(wèi)一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 20vc1413.18180.4469.65七房四廳五衛(wèi)一工人房90.2255.72559.121.35 3.1 21va1368.26150.86132.87五房四廳四衛(wèi)一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 22va1368.26150.86132.87五房四廳四衛(wèi)一工人房75.43106.3549.9861.49 8.7 23vb1454.72178.7945.35六房四廳五衛(wèi)一工人房89.39536.28580.3951

26、.28 0.0 1.3 花園面積花園面積系數(shù)設(shè)定為0.2花園完整系數(shù)設(shè)定為0.1具體系數(shù)評(píng)分列表： 號(hào)島 號(hào)島棟號(hào)建筑面積花園面積比率花園面積系數(shù)花園完整系數(shù)棟號(hào)建筑面積花園面積比率花園面積系數(shù)花園完整系數(shù)1454.86301.39 7.1 1.1 12454.755701.25 6.0 1.1 2368.33600.98 2.0 1.0 13368.264001.09 2.8 0.9 3413.23570.86 1.9 1.0 14413.183200.77 1.2 0.9 4454.54681.03 4.1 1.0 15454.545151.13 5.0 1.0 54335501.27 5

27、.6 1.1 164335251.21 5.1 1.1 65486801.24 8.1 1.1 17454.546651.46 7.8 1.1 7454.57801.72 10.0 1.1 18454.546751.49 8.0 1.1 8368.33600.98 2.0 0.9 19368.262900.79 0.7 0.9 9413.24201.02 3.1 0.9 20413.183370.82 1.6 0.9 10368.33650.99 2.1 0.9 21368.263300.90 1.4 0.9 11454.77201.58 8.9 1.1 22368.262550.69 0.0

28、 0.9 23454.723350.74 1.5 1.0 3 價(jià)目表的形成1.1平面價(jià)差49147842637912810138331626418259985769278334665749968652601912691122701518716992843753897232498301.2均價(jià)范圍項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間已在第三部分推導(dǎo)得出，價(jià)格范圍在37237元-55856元范圍內(nèi)浮動(dòng)都屬于合理范圍本項(xiàng)目所處的同質(zhì)樓盤競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目名稱同質(zhì)項(xiàng)目差異性競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)信息市場(chǎng)結(jié)構(gòu)波托菲諾純水岸別墅無市場(chǎng)唯一，差異大資源稀缺品牌優(yōu)勢(shì)不夠充分壟斷競(jìng)爭(zhēng)按照前面對(duì)全國(guó)別墅市場(chǎng)的整體分析，推導(dǎo)出市場(chǎng)均價(jià)理論上應(yīng)在45

29、000元/平方米左右浮動(dòng)。結(jié)合發(fā)展商需求、客戶對(duì)別墅價(jià)位的心理預(yù)期以及世聯(lián)對(duì)當(dāng)前別墅市場(chǎng)的判斷，擬按照實(shí)收均價(jià)48000元/平方米、45000元/平方米、43000元/平方米、40000元/平方米，進(jìn)行價(jià)目表試算，以判斷價(jià)格可接受的彈性區(qū)間，在銷售策略中將再次對(duì)項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)確定進(jìn)行詳細(xì)闡述。1.3價(jià)格表形成實(shí)收均價(jià)40000元/平方米價(jià)目表實(shí)收均價(jià)43000元/平方米價(jià)目表實(shí)收均價(jià)45000元/平方米價(jià)目表實(shí)收均價(jià)48000價(jià)元/平方米目表均價(jià)40000元均價(jià)43000元均價(jià)45000元均價(jià)48000元棟號(hào)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)135320 16,061,909 38320 17,4

30、26,159 40320 18,335,659 43320 19,699,909 238249 14,085,572 41249 15,190,352 43249 15,926,872 46249 17,031,652 336786 15,199,182 39786 16,438,722 41786 17,265,082 44786 18,504,622 444240 20,108,753 47240 21,472,373 49240 22,381,453 52240 23,745,073 543217 18,713,005 46217 20,012,005 48217 20,878,005

31、51217 22,177,005 646671 25,575,946 49671 27,219,976 51671 28,315,996 54671 29,960,026 748666 22,120,525 51666 23,484,145 53666 24,393,225 56666 25,756,845 840264 14,827,678 43264 15,932,458 45264 16,668,978 48264 17,773,758 937334 15,425,744 40334 16,665,284 42334 17,491,644 45334 18,731,184 1038741

32、 14,266,797 41741 15,371,577 43741 16,108,097 46741 17,212,877 1137064 16,853,814 40064 18,217,974 42064 19,127,414 45064 20,491,574 1235403 16,099,406 38403 17,463,656 40403 18,373,156 43403 19,737,406 1339059 14,383,858 42059 15,488,638 44059 16,225,158 47059 17,329,938 1436426 15,050,486 39426 16,290,026 41426 17,116,386 44426 18,355,926 1543098 19,589,847 46098 20,953,467 48098 21,862,547 51098 23,226,167 1642676 18,478,861 45676 19,777,861 47676 20,643,861 50676 21,942,861 1745593 24,985,567 48593 26,629,597 50593 27,725,617 53593 29,369,647 1847398 21,544,476 50398 22,908,