鄭州怡佳花園前期物業(yè)管理招標(biāo)文件

1、鄭州怡佳花園前期物業(yè)管理招標(biāo)文件河南怡佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年月日招標(biāo)文件目錄第一章 招標(biāo)項(xiàng)目簡介第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況第二節(jié) 項(xiàng)目保修有關(guān)規(guī)定第二章 投標(biāo)人須知第一節(jié) 投標(biāo)人須知表第二節(jié) 招標(biāo)說明第三節(jié) 招標(biāo)內(nèi)容第四節(jié) 招標(biāo)文件第五節(jié) 投標(biāo)文件的編制第六節(jié) 投標(biāo)文件的數(shù)量和要求第七節(jié) 投標(biāo)文件的遞交第八節(jié) 投標(biāo)保證及投標(biāo)單位法定代表人證明材料第九節(jié) 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)第十節(jié) 合同簽訂第十一節(jié) 投訴處理附件附件一 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)附件二 評(píng)委評(píng)分表附件三 法定代表人授權(quán)書（格式）附件四 投標(biāo)文件封面（格式）附近五 前期物業(yè)管理委托合同（示范文本）附件六 建設(shè)項(xiàng)目總平面圖第一章 招標(biāo)項(xiàng)目簡介第一節(jié) 項(xiàng)目基本

2、情況招標(biāo)人名稱：河南怡佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司招標(biāo)項(xiàng)目名稱：“鄭州怡佳花園” 小區(qū)（“經(jīng)三名筑”）招標(biāo)項(xiàng)目地址：北三環(huán)以北，中州大道以西招標(biāo)項(xiàng)目區(qū)域至：東為中州大道，西為經(jīng)三路，北為桑園路，南為北環(huán)路招標(biāo)項(xiàng)目建筑面積：113235招標(biāo)項(xiàng)目建筑類型： 高 層招標(biāo)項(xiàng)目施工單位：河南科興建設(shè)有限公司、河南華宸工程建設(shè)有限公司、浙江廣揚(yáng)建設(shè)集團(tuán)有限公司一、項(xiàng)目總占地面積 25708.77 平方米，小區(qū)總建筑面積：113235.82 平方米，容積率：3.46，建筑密度：17.68% ，綠化率：35.00% 。建筑比例為： 多層 平方米 幢占 ，小高層 平方米 幢占 ，高層 104940.81平方米 8 幢占

3、 92.67 ，聯(lián)體別墅 平方米 幢占 ，單體別墅 平方米 幢占 ，商業(yè)用房 8295.01 平方米 套占 7.33 ，地面車庫（位） 平方米 60 間（個(gè)），地下汽車位 12870.97 平方米 590 個(gè)，公建配套665.87 平方米。二、項(xiàng)目建設(shè)、交付計(jì)劃：小區(qū)一次規(guī)劃， 二 期實(shí)施，建設(shè)施工期預(yù)計(jì)自2007年6月起至2010年6月止。首期交付預(yù)期為 2009 年 6 月，交付面積 98290.34平方米 7幢，其中：多層 平方米 幢，高層 平方米 幢，商業(yè)用房5409.57平方米，地面車庫（位） 平方米60間（個(gè)），公建配套665.87平方米，綠化7567.54平方米，設(shè)施設(shè)備： 1套

4、 ；二期交付預(yù)期為2010年6月，交付面積14945.485平方米 1幢，其中：多層 平方米 幢，高層 12060平方米 1 幢，商業(yè)用房2885.445平方米，地面車庫（位） 平方米 間（個(gè)），公建配套 平方米，綠化 1080 平方米，設(shè)施設(shè)備： 1套 ；第 期交付預(yù)期為三、按照國家、省和市有關(guān)規(guī)定，新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)配置必要的物業(yè)管理配套設(shè)施。招標(biāo)人承諾在本小區(qū)內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房，物業(yè)用房總建筑面積為453.6平方米。物業(yè)管理用房的配置要求是：1、應(yīng)設(shè)置在住宅區(qū)中心區(qū)域或住宅區(qū)出入口附近；2、應(yīng)具備水、電、通訊等使用功能并達(dá)到簡裝修水平；3、未配備電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房位置不超過第三樓層；

5、4、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。具體配置為：3樓一層中東戶3面積為87.38平方米；3樓一層?xùn)|戶4面積為114.22平方米；9樓四層面積為252平方米。交付使用期為：3樓2009年6月；9樓2010年6月物業(yè)管理配套設(shè)施的所有權(quán)依法屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。四、小區(qū)住宅面積：83468.86平方米（其中陽臺(tái)6823.8，純住宅57629.2，SOHO商住19015.86）具體為：1、1#、6#樓 11242.31；2#、7#樓 11633.305；3#樓8182.725；8#樓7519.4

6、35；5樓11007.735；9樓11007.735五、小區(qū)住宅層數(shù)具體為：1、1#、6#樓 32層；2#、7#樓 32層；3#、8#樓 22層；5#、9#樓 20層。六、小區(qū)住宅戶數(shù)： 1193 戶具體為：1、1#、6#樓 各120戶；2#、7#樓各127戶；3#樓87戶;8#樓80戶；5#、9#樓各266戶。七、小區(qū)架空層面積：297.58 平方米具體為：1、2#、7#樓各78.18平方米；3#、8#樓各70.61平方米。八、小區(qū)地下室面積： 7637.53 平方米具體為：1、1#樓988.01；2#樓1062.58；3#樓1035.81；5#樓1172.355；6#樓818.98；7#樓

7、756.76；8#樓750.73；9#樓1052.305。九、小區(qū)汽車庫、汽車位：650 間（個(gè)）具體為： 1、室內(nèi) 590個(gè)2、室外60個(gè)十、小區(qū)摩托車、自行車室內(nèi)公共車位： 平方米 個(gè)(自行車位 個(gè)/戶，摩托車位 個(gè)/戶計(jì)算)具體為：1、地下一層設(shè)置自行車庫。十一、小區(qū)各類公共配套、設(shè)施總面積：665.87 平方米具體為：1、8#樓設(shè)置公共配套設(shè)施，面積為665.87十二、小區(qū)交通組織具體為：1、設(shè) 2個(gè)出入口，主入口在北環(huán)路 ，次入口在 桑園路 。十三：小區(qū)物業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)具體為：1、公共部分（入戶門廳、大堂、走道、電梯前室、樓梯間）地面為花崗巖地面，外墻與頂面刷白色涂料；住戶內(nèi)業(yè)主自行裝修

8、。2、外墻貼面磚，部分涂料；外面采用現(xiàn)澆混凝土大模內(nèi)置聚苯板外墻外保溫體系，厚度為60mm。3、外立面窗采用彩鋁中空玻璃窗；入戶門采用復(fù)合保溫防盜門。4、配電間、弱電設(shè)備間防水等級(jí)為一級(jí)，其余地下室防水等級(jí)為二級(jí)；地下室底板防水采用結(jié)構(gòu)自防水外貼二層3厚SBS改性瀝青防水卷材。十四、小區(qū)住宅結(jié)構(gòu)概況具體為：1、結(jié)構(gòu)均為鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，抗震設(shè)防類別為丙類；抗震等級(jí)：剪力墻為二級(jí)，構(gòu)造為一級(jí)。2、小區(qū)共8棟樓，1、2、6、7樓為地下二層，地上32層；3、8樓為地下二層，地上22層；5、9為地下二層，地上20層。3、基礎(chǔ)形式為樁筏，樁基為預(yù)應(yīng)力混凝土管樁。十五、小區(qū)消防概況具體

9、為：1、設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，每層均設(shè)室內(nèi)消火栓并配置手提式干粉滅火器。2、消防水泵房設(shè)在7樓東側(cè)地下車庫內(nèi)，濕式報(bào)警閥設(shè)在水泵房、地下車庫內(nèi)。3、初期火災(zāi)用水由1樓屋頂消防水箱供給，消防水箱有效容積為V18m3。4、室外生活給水管網(wǎng)與消防管網(wǎng)合用，并成環(huán)狀布置，室外設(shè)消火栓，其間距不大于120m，噴淋系統(tǒng)設(shè)三套地下式水泵接合器。消火栓系統(tǒng)高低區(qū)分別設(shè)二套水泵接合器。5、設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。地下車庫設(shè)四個(gè)防火分區(qū)。十六、小區(qū)電氣概況具體為：1、專變：由城市電網(wǎng)引入一路10KV高壓線路，供居民用電。2、公變：由城市電網(wǎng)引入一路10KV高壓線路，供商業(yè)、物業(yè)、景觀、小區(qū)照明等公共類

10、用電。3、其他：在地下室設(shè)置高壓配電室兩個(gè)，變配電室四個(gè)，工作電源由該地下室變電站低壓側(cè)引入，備用電源由地下室應(yīng)急發(fā)電機(jī)（400KVA）房引來。十七、小區(qū)供水、排污概況具體為：1、整個(gè)小區(qū)采用兩路市政給水供給，供小區(qū)生活及消防用水。7樓東側(cè)室外設(shè)一座V576m3的地下蓄水池供消防用水；地下2層及地上5層由市政給水管網(wǎng)直接供水，5層以上由生活變頻增壓給水設(shè)備供水。2、地下室排水由污水泵提升后排出，生活污水系統(tǒng)采用單立管伸頂通氣系統(tǒng)排至室外，底層單獨(dú)排水。小區(qū)內(nèi)設(shè)置化糞池，處理后排入市政管道。十八、小區(qū)電梯配置概況具體為：1、品牌為通力電梯，速度為2米/秒。2、共18部：1、2、3、6、7樓各2部

11、，5、9樓各3部。每棟樓兼做一部消防電梯，共8部消防電梯。十九、小區(qū)智能配套概況具體為：1、 可視對(duì)講，視頻安防監(jiān)控，入侵報(bào)警系統(tǒng)，2、 出入口控制，停車場管理系。二十、小區(qū)景觀、綠化工程具體為：1、小區(qū)設(shè)置景觀、綠化工程，面積為8647.54m2。2、設(shè)置中央景觀區(qū)，內(nèi)有水池及噴泉；設(shè)置南生態(tài)入口；小區(qū)內(nèi)種植各種喬木、花卉、草坪、綠地。二十一、小區(qū)公用照明系統(tǒng)具體為：設(shè)置小區(qū)內(nèi)公用的配電箱，供景觀及夜間照明使用；景觀照明燈均為時(shí)控半夜燈、光控全夜燈，并可實(shí)現(xiàn)自動(dòng)控制與手動(dòng)控制。二十二、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收要求：1、建設(shè)工程全部施工完畢，并竣工驗(yàn)收合格；2、供水、供電、供熱、道路、

12、綠化和衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)備建設(shè)完畢，能夠正常使用；3、電梯取得準(zhǔn)用證、二次供水和消防設(shè)施取得合格證書。第二節(jié) 項(xiàng)目保修有關(guān)規(guī)定一、建設(shè)工程的保修范圍和保修期限根據(jù)國家規(guī)定執(zhí)行。保修的期限按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。二、招標(biāo)人對(duì)建設(shè)項(xiàng)目承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量保修責(zé)任，保修期限從招標(biāo)人向中標(biāo)人首次移交物業(yè)之日起計(jì)算。保修范圍與保修期限由招標(biāo)人與施工單位明確。 三、在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，招標(biāo)人履行應(yīng)負(fù)的保修義務(wù)，維修的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由責(zé)任方承擔(dān)，并由責(zé)任方對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，招標(biāo)人不承擔(dān)責(zé)任。四、超過規(guī)定的保修期限，各項(xiàng)

13、建設(shè)工程及安裝設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，并按照有關(guān)規(guī)定或合同約定，在專項(xiàng)維修基金或物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中支出費(fèi)用。五、招標(biāo)人按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。六、房屋質(zhì)量保證及房屋使用說明：第二章 投標(biāo)人須知第一節(jié) 投標(biāo)人須知表序號(hào)內(nèi) 容1招標(biāo)項(xiàng)目名稱： “鄭州怡佳花園”（“經(jīng)三名筑”）2招標(biāo)人：河南怡佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司招標(biāo)人地址：鄭州市經(jīng)三路北段85號(hào)注協(xié)大廈17樓 聯(lián)系人：李中賢 聯(lián)系電話：6013550613523089715傳真：0371-601355023招標(biāo)文件成本費(fèi)：暫不收費(fèi)4投標(biāo)保證金：

14、暫不收取5答疑會(huì)時(shí)間：報(bào)名時(shí)間截止后的第一個(gè)工作日會(huì)議組織：由市房管局物業(yè)處統(tǒng)一組織會(huì)議地點(diǎn)：招標(biāo)方項(xiàng)目現(xiàn)場投標(biāo)書截止時(shí)間：正式開標(biāo)時(shí)間之前投標(biāo)書遞交至：鄭東新區(qū)聯(lián)合大廈711房間市房管局物業(yè)處投標(biāo)文件正本份數(shù)：1份投標(biāo)文件副本份數(shù)：4份8開標(biāo)時(shí)間： 開標(biāo)地點(diǎn)：另行通知中標(biāo)公示地點(diǎn)：鄭州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)9簽訂合同時(shí)間、地點(diǎn)：由招標(biāo)人通知第二節(jié) 招標(biāo)說明一、招標(biāo)說明1、本次招標(biāo)采取公開招標(biāo)的方式。2、本次招標(biāo)不設(shè)標(biāo)底。3、本次招標(biāo)的內(nèi)容、要求等以形成書面文字的招標(biāo)文件為準(zhǔn)，投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件中未明確、述及的自行做出的推論、解釋和結(jié)論等，招標(biāo)人不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。4、本次招標(biāo)合格的投標(biāo)人超過7名的，將采用

15、抽簽的辦法決定7名投標(biāo)人參加投標(biāo)。允許招標(biāo)人推薦1名合格的投標(biāo)人。合格的投標(biāo)人未超過3名的，招標(biāo)人應(yīng)重新招標(biāo)。5、如果投標(biāo)人沒有按照招標(biāo)文件要求提交全部材料，或者沒有對(duì)招標(biāo)文件做出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)（所謂實(shí)質(zhì)性響應(yīng)是指符合招標(biāo)文件的所有要求、條件），潛在的投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)由投標(biāo)人承擔(dān)。6、招標(biāo)人和投標(biāo)人在招、投標(biāo)活動(dòng)中負(fù)有遵守法律法規(guī)、接受市房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理、履行合同約定等各項(xiàng)義務(wù)。二、合格的投標(biāo)人 1、具有獨(dú)立法人資格、資信良好，且有房產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的 三 級(jí)（含 三 級(jí)）以上資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2、必須通過房產(chǎn)行政主管部門的資格預(yù)審。3、有欺詐、違約、違規(guī)等不良行為記錄及符合建設(shè)部物業(yè)服務(wù)企

16、業(yè)資質(zhì)管理辦法第十一條規(guī)定內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不允許參加投標(biāo)。三、投標(biāo)費(fèi)用投標(biāo)人應(yīng)自費(fèi)支付投標(biāo)過程中發(fā)生的一切費(fèi)用，無論投標(biāo)結(jié)果如何，招標(biāo)人均不負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。四、現(xiàn)場考察和答疑 投標(biāo)人應(yīng)按照投標(biāo)人須知中規(guī)定的日期安排赴現(xiàn)場考察，以便了解現(xiàn)場實(shí)際情況，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場進(jìn)行答疑。第三節(jié) 招標(biāo)內(nèi)容一、招標(biāo)范圍建設(shè)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)。二、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)（一）公共服務(wù)。1、接待和值守要求。（1）白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修。有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。2、服務(wù)時(shí)限要求。（1）急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，24小時(shí)

17、內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修20分鐘到位修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受3日限制）。（二）房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理1、巡檢、裝修管理要求。1.1.每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)； 1.2每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作； 1.3在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問題的部位重

18、點(diǎn)檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等； 1.4每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢修1次； 1.5業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 1.6巡檢有記錄； 1.7 巡檢將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；1.8按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事

19、項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 2、房屋油漆粉飾要求。（1）根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)特別約定的情況決定。3、房屋建筑物外立面清洗要求。（1）每年至少需要請(qǐng)專業(yè)清洗公司做一次清洗。4、給水設(shè)施要求。（1）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、排水設(shè)施要求。（1）區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。6、供配電系統(tǒng)要求。（1）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍

20、的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。7、弱電系統(tǒng)要求。（1）操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；（2）工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；（3）有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；（4）對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；（5）工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；（6）分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成

21、日、月報(bào)表。8、避雷接地系統(tǒng)要求。（1）每年雨季來臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固9、電梯運(yùn)行與管理要求。（1） 安裝、維修、保養(yǎng)人員和電梯司機(jī)均應(yīng)持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括：崗位安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)制度、崗位責(zé)任制度、交接班制度、設(shè)備檔案管理制度、安全使用管理制度和詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃電梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行，如遇故障電話聯(lián)系值班室，并公布呼叫電話或房號(hào)。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客。（2）安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明

22、顯位置張貼電梯安全使用許可證，注明：注冊(cè)登記及檢驗(yàn)合格標(biāo)志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應(yīng)的應(yīng)急報(bào)警、投訴電話號(hào)碼。（3）與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護(hù)保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護(hù)保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護(hù)保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報(bào)送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準(zhǔn)后，方可自行維護(hù)保養(yǎng)。（4）電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次，進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對(duì)小區(qū)所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；年度檢測由維

23、修保養(yǎng)企業(yè)的注冊(cè)安全檢測員實(shí)施并簽署檢測報(bào)告；每臺(tái)電梯每隔2-3年必須進(jìn)行1次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)，負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注冊(cè)安全檢測員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告。試驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。 （5）確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。 （6）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。 （7）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警

24、信號(hào)45分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。10、共用空調(diào)系統(tǒng)要求。（1）物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)小區(qū)共用空調(diào)系統(tǒng)及其配套設(shè)施的操作與維護(hù)的，應(yīng)保持設(shè)備完好，運(yùn)轉(zhuǎn)正常；（2）保持主機(jī)房及主機(jī)清潔，至少每周清潔1次，要求主機(jī)和控制柜表面無污漬；（3）根據(jù)運(yùn)行及設(shè)備狀況，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進(jìn)行清潔、保養(yǎng)和維護(hù)；（4）每年清潔2次出風(fēng)口機(jī)，每年全面檢查2次主機(jī)房消防設(shè)備，保持消防設(shè)備完好，控制柜內(nèi)線路每年吸塵2次；（5）空調(diào)維護(hù)及運(yùn)行時(shí)每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。11、道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施要求。（1）加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

25、，按照合同約定實(shí)施；（2）保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；（3）設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；（4）按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；（5）停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計(jì)劃；（6）停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。（三）清潔管理1、共用樓道保潔要求。 每周打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，每周清潔1次樓梯扶手；每周擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓。2、電梯及電梯廳保潔要求。（1）對(duì)樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)

26、行一周一次清掃。3、傳達(dá)室共用衛(wèi)生間保潔要求。（1）每日清掃1次。4、停車場、共用車庫或車棚保潔要求。（1）廣場、停車場等每日清掃1次。5、道路保潔要求。（1）住宅區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次。6、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱保潔要求。（1）標(biāo)識(shí)、宣傳牌每周擦拭1次，雕塑每2個(gè)月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1次業(yè)主（使用人）信報(bào)箱，擦拭后信報(bào)箱干凈無灰塵、無污跡。7、綠化帶保潔要求。（1）每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時(shí)。8、休閑、娛

27、樂、健身設(shè)施保潔要求。（2）每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物。8、休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔要求。（1）每周清潔3次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告處理。 9、門衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭保潔要求。（1）門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍜?次，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃及窗臺(tái)，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每2個(gè)月擦拭1次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。1

28、0、垃圾桶、果皮箱要求。（1）保持垃圾桶清潔、無異味。（2）、合理設(shè)置果皮箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。11、垃圾收集與處理要求。（1）垃圾每日清運(yùn)2次，垃圾袋裝化，設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理。12、衛(wèi)生消殺要求。按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。（四）園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理1、草坪要求。（1）綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時(shí)清運(yùn)。2、園林樹木要求。（1）花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整

29、形，保持觀賞效果。3、花壇要求。（1）在花壇開花期間，每周剪殘枝、花57次，保持清晰的圖案和適宜的高度；宿根花卉管理及時(shí)，花期長，花色正，缺株率在8%以下； (2)有輕微病蟲害及人為損害，處理后對(duì)花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉；株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美。 4、人工湖、噴水池要求。（1）每周清潔1次，人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對(duì)噴水池水面漂浮物打撈清潔1次；每2個(gè)月對(duì)水池清潔1次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等）；目視池水清澈，水面無雜

30、物，池邊無污跡。 5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品要求。每半年清潔1次，細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每3年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。（五）安全防范1、人員組織要求。（1）專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、細(xì)致，能對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)做出正確反應(yīng)； (2)思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護(hù)衛(wèi)工作，無犯罪記錄； (3)定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力； (4)當(dāng)班時(shí)佩戴明顯標(biāo)志，盡忠職守，當(dāng)班期間不從事與安全護(hù)衛(wèi)工作無關(guān)的活動(dòng)；（5）交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。2、門衛(wèi)要求。 (1)相對(duì)封閉：做到小區(qū)出入口全天

31、有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施； (2)維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； (3)看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、花、草、樹木、果實(shí)等； (4)維護(hù)小區(qū)公共秩序，協(xié)助相關(guān)部門做好小區(qū)安全防范工作，保證24小時(shí)晝夜巡邏、值班。做到有計(jì)劃、有記錄； （5）對(duì)小區(qū)可疑人員進(jìn)行盤查，做好防火、防盜及車輛管理； (6)發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。 (7) 物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的失竊事件承擔(dān)賠償則任，每起案件最低賠償一萬。 3、巡邏要求。（1）小區(qū)內(nèi)按規(guī)定路線巡邏，每1小

32、時(shí)巡查1次。（六）其他緊急事故反應(yīng)、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等要求。(1)對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（2）搜集相關(guān)資料，建立業(yè)主檔案。（3）、對(duì)技術(shù)資料進(jìn)行分類管理。(4)公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)； (5)應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行科學(xué)管理； (6)員工應(yīng)具有政府要求的相應(yīng)資格證書，統(tǒng)一著裝，持證上崗； (7)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)60%，住戶的滿意率不低于80%。滿意率調(diào)查采用

33、書面征詢意見的形式。如業(yè)主向甲方投訴，經(jīng)甲乙雙方核實(shí)確認(rèn)為有效投訴的將列入住戶不滿意記錄中。三、前期物業(yè)管理服務(wù)的其它說明1、物業(yè)管理前期介入的時(shí)間和服務(wù)要求：（1）正式交房之日前四個(gè)月進(jìn)入管理2、招標(biāo)人應(yīng)按計(jì)劃向中標(biāo)人移交招標(biāo)項(xiàng)目，若招標(biāo)人延誤移交的，應(yīng)按實(shí)貼補(bǔ)中標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目交接已投入的費(fèi)用；若招標(biāo)人提前移交的，應(yīng)提前書面通知中標(biāo)人。3、招標(biāo)人委托管理前期物業(yè)管理服務(wù)期限為：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)在前期物業(yè)管理服務(wù)階段未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意不得調(diào)整。在前期物業(yè)管理服務(wù)期限內(nèi)已成立業(yè)主委員會(huì)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)管理委托合同自行終止，招標(biāo)人不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。4、對(duì)

34、小區(qū)內(nèi)屬全體業(yè)主共有的房屋、設(shè)施和設(shè)備，不再收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。5、除招標(biāo)人投資建設(shè)的各項(xiàng)配套設(shè)施、設(shè)備外，由投標(biāo)人在投標(biāo)中提出所需增設(shè)的，將被視為投標(biāo)承諾，中標(biāo)后需在承諾期內(nèi)予以實(shí)施。6、招標(biāo)人在招標(biāo)項(xiàng)目移交前一次性提供給中標(biāo)人的項(xiàng)目開辦費(fèi)根據(jù)相關(guān)的費(fèi)用測算由招標(biāo)人與中標(biāo)人在合同中約定，用于購買辦公用品（如電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、電話、辦公桌、櫥柜等）。所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該小區(qū)全體業(yè)主共同所有。7、中標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)人的需要進(jìn)行物業(yè)管理提前介入。提前介入涉及的工作范圍、責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用由招標(biāo)人與中標(biāo)人協(xié)商約定。8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、給排水設(shè)施和綠化的養(yǎng)護(hù)，公共衛(wèi)生設(shè)施的管理和生活

35、垃圾的清運(yùn)責(zé)任：9、前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)由下列構(gòu)成：(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)、管理發(fā)生的費(fèi)用；(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；(8)物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；(9)合理利潤；(10)法定稅費(fèi)。四、資金來源小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)的收入來源主要有：（一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的測算，投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件確定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求并參考相關(guān)政府文件要求執(zhí)行。（二）已售物業(yè)的

36、管理服務(wù)費(fèi)由中標(biāo)人根據(jù)投標(biāo)報(bào)價(jià)按照售房合同或房產(chǎn)測繪部門實(shí)測的建筑面積向物業(yè)買受人收取。招標(biāo)人應(yīng)在商品房買賣合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中向業(yè)主明確前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)中標(biāo)價(jià)。業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，其管理服務(wù)費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與中標(biāo)人在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。（三）未售或開發(fā)建設(shè)單位未按時(shí)交付買受人的物業(yè)，其管理服務(wù)費(fèi)由中標(biāo)人按規(guī)定向招標(biāo)人全額收取。（四）小區(qū)車輛停放服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以參考鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）中的指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。停車位已售部分的服務(wù)費(fèi)由中標(biāo)人向業(yè)主收取，招標(biāo)人應(yīng)在停車位銷售合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中向業(yè)主明確汽車位管理服務(wù)費(fèi)的收取方式和標(biāo)準(zhǔn)。未售部分

37、的服務(wù)費(fèi)由中標(biāo)人向招標(biāo)人全額收取。具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，但屬于出租使用的停車位，收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)由該車位的產(chǎn)權(quán)人和使用人在合同中進(jìn)行約定。（五）特約服務(wù)費(fèi)等。（六）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采?。喊芍瞥杲鹬破渌?）方式。第四節(jié) 招標(biāo)文件一、招標(biāo)文件的內(nèi)容招標(biāo)文件包括招標(biāo)書以及招標(biāo)人以補(bǔ)遺方式發(fā)布的對(duì)招標(biāo)書的補(bǔ)充、修改、答復(fù)等書面文件。二、招標(biāo)文件的澄清投標(biāo)人應(yīng)認(rèn)真閱讀招標(biāo)文件中所述內(nèi)容，如發(fā)現(xiàn)有遺漏、錯(cuò)誤、詞義含糊等情況，應(yīng)在答疑會(huì)召開前以書面形式咨詢招標(biāo)人，招標(biāo)人將在答疑會(huì)上答復(fù)所有咨詢的問題，并以書面形式經(jīng)招、投標(biāo)方確認(rèn)后送交全部投標(biāo)人，但不指明提問人。招、投標(biāo)人之間就招投標(biāo)事宜來往的事項(xiàng)均應(yīng)形成書面形式，

38、任何口頭形式的提問及答復(fù)一律無效。三、招標(biāo)文件的修改1、在投標(biāo)截止時(shí)間前15天，招標(biāo)人均可對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行修改。2、招標(biāo)文件的修改將以書面形式告知所有已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人，并對(duì)其具有約束力。投標(biāo)人應(yīng)在接到修改通知后立即給招標(biāo)人以回執(zhí)。3、招標(biāo)文件的修改內(nèi)容同時(shí)報(bào)市房地產(chǎn)主管部門備案。第五節(jié) 投標(biāo)文件的編制一、投標(biāo)文件的文字正式投標(biāo)文件及有關(guān)招投標(biāo)事宜的來往件、函均應(yīng)使用簡體中文。投標(biāo)人提交的證明文件等材料為非簡體中文的，其內(nèi)容應(yīng)有翻譯整理成規(guī)定的投標(biāo)文字，且須公證。二、投標(biāo)文件的組成投標(biāo)人遞交的投標(biāo)文件由“商務(wù)標(biāo)”和“技術(shù)標(biāo)”兩部分組成，應(yīng)包含：投標(biāo)書及其附件、投標(biāo)報(bào)價(jià)、相關(guān)證明、提出的服務(wù)管

39、理方案和承諾等按招標(biāo)文件要求所提供的各類材料。（一）“商務(wù)標(biāo)”內(nèi)容1、招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)表，并加蓋投標(biāo)人企業(yè)公章。投標(biāo)文件中的報(bào)價(jià)表： （元/月平方米）名 稱投標(biāo)報(bào)價(jià)高層 住 宅SOHO 商 業(yè)（投標(biāo)報(bào)價(jià)表中的名稱可根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)類型填寫）2、招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)的收、支測算。3、擬定的接管招標(biāo)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人姓名、簡歷、從業(yè)資格證書、身份證等材料。投標(biāo)人應(yīng)承諾中標(biāo)后項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則不作人事變動(dòng)，如確需變動(dòng)的需征得招標(biāo)人同意并報(bào)房產(chǎn)行政主管部門。4、投標(biāo)人企業(yè)概況、業(yè)績、信譽(yù)、管理經(jīng)驗(yàn)、成果和企業(yè)發(fā)展方向等的綜合說明。5、投標(biāo)人企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、管理項(xiàng)目獲各級(jí)優(yōu)秀稱號(hào)的

40、證明（房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)文件、榮譽(yù)證書等）材料，上述材料如提供復(fù)印件的須加蓋投標(biāo)人企業(yè)公章，原件備查。6、投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)為最具競爭力的一次性報(bào)價(jià)。報(bào)價(jià)要切合招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和要求，開標(biāo)后不得更改。7、投標(biāo)時(shí)需提供的其他材料。（二）“技術(shù)標(biāo)”內(nèi)容1、制訂招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想、策劃。應(yīng)述及內(nèi)容：(1)項(xiàng)目整體分析;(2)項(xiàng)目管理服務(wù)的模式和特點(diǎn)；(3)項(xiàng)目管理服務(wù)的設(shè)想與計(jì)劃。2、制訂招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)組織機(jī)構(gòu)及人員管理、培訓(xùn)等工作的方案、計(jì)劃。應(yīng)述及內(nèi)容：(1)管理機(jī)制：項(xiàng)目管理組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、崗位責(zé)任制、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制、信息反饋及處理機(jī)制等；

41、(2)人員管理：各類崗位管理服務(wù)人員的配置數(shù)量、資格要求、考核辦法、薪酬福利等；(3)人員培訓(xùn)：培訓(xùn)的內(nèi)容、計(jì)劃、目標(biāo)等。3、制訂招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)規(guī)章、制度、措施。應(yīng)述及內(nèi)容： (1)公眾服務(wù)管理規(guī)章制度：物業(yè)移（交）接方案、入住服務(wù)管理計(jì)劃、安全防范制度、衛(wèi)生清潔制度、裝修監(jiān)管措施等；(2)檔案管理規(guī)章制度：各項(xiàng)建設(shè)資料、住戶檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、設(shè)備運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄、其他管理服務(wù)活動(dòng)記錄等的接收、建立、保管等方案措施；(3)公建配套管理規(guī)章制度：物業(yè)管理服務(wù)配套用房、商業(yè)用房、車輛停放場所等的使用、出租、養(yǎng)護(hù)等方案措施；(4)房屋、設(shè)施、設(shè)備管理規(guī)章制

42、度：房屋修繕養(yǎng)護(hù)、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、綠化種植保養(yǎng)、景觀設(shè)置保護(hù)等的計(jì)劃、方案、要求、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果等。4、制訂招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)物資配備標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量等及物品、耗材等的使用方案、措施。應(yīng)述及內(nèi)容：(1)物資配備：辦公用品、交通工具、通訊設(shè)備、工作器械、安全設(shè)施設(shè)備等的配置標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、要求等。(2)各類物資、器械、耗材等的使用、管理的計(jì)劃、方案。5、制訂招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)其他方案、設(shè)想。應(yīng)述及內(nèi)容：(1)業(yè)主委員會(huì)的建立；(2)便民服務(wù)措施；(3)業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約的制訂；(4)增收節(jié)支方案等；可述及內(nèi)容：(1)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的創(chuàng)建；(2)社區(qū)文化活動(dòng)；(3)高科技的管理手段等。上述五項(xiàng)

43、應(yīng)逐章編寫，不得增加、刪減。第六節(jié) 投標(biāo)文件的格式一、投標(biāo)文件的數(shù)量投標(biāo)人應(yīng)提交5套投標(biāo)文件（1份正本，4份副本）。每份投標(biāo)文件須在文件袋上清楚地標(biāo)明“正本或副本”字樣，正本是指投標(biāo)人按招標(biāo)文件要求所提交的全部文件和資料。正本和副本如有不符，以正本為準(zhǔn)。二、投標(biāo)文件的要求1、投標(biāo)文件及相關(guān)附件和補(bǔ)充文件應(yīng)打印，并由投標(biāo)單位的法定代表人或經(jīng)法定代表人授權(quán)的代理人親筆署名，加蓋法人單位公章和法定代表人印章。授權(quán)代理的須將書面出具的“授權(quán)委托書”附在“商務(wù)標(biāo)”內(nèi)。2、投標(biāo)文件的字?jǐn)?shù)應(yīng)控制在5萬字左右。3、投標(biāo)文件應(yīng)無涂改和行、字間的插入。4、投標(biāo)文件的“商務(wù)標(biāo)”為明標(biāo)，依次按封面、目錄、序言（概要）

44、、內(nèi)容、附件的格式順序編制裝訂，其封面按附件規(guī)定編制。5、投標(biāo)文件的“技術(shù)標(biāo)”為暗標(biāo)，其封面格式按附件規(guī)定編制，文本格式按下列要求執(zhí)行。（1）在“技術(shù)標(biāo)”中（包括各類表格）：不得出現(xiàn)投標(biāo)報(bào)價(jià)、目錄、前言、結(jié)束語、概要、小結(jié)、附件等內(nèi)容；不得出現(xiàn)投標(biāo)人企業(yè)名稱、標(biāo)記及其他能顯示或暗示投標(biāo)人身份的文字、圖案、記號(hào)及裝飾；不得出現(xiàn)頁腳、頁眉、頁碼。（2）“技術(shù)標(biāo)”的文本格式還應(yīng)符合的要求：首行縮進(jìn)兩個(gè)漢字字符；紙張：白色A4紙，文本中不得使用彩色紙或白紙分隔；封面：白色A4紙，內(nèi)容按附件規(guī)定格式排列。商務(wù)標(biāo)封面可采用其他紙張，技術(shù)標(biāo)封面只能采用白色A4紙；封底：白色A4紙一張；字體：全部使用宋體，不

45、得做加粗、傾斜、下劃線、加色彩等裝飾；正文用12號(hào)字，一級(jí)標(biāo)題用18號(hào)字(如“第一章”)，二級(jí)標(biāo)題用14號(hào)字（如“1.1”），二級(jí)以下標(biāo)題均用12號(hào)字，標(biāo)題依次為：“第一章”“1.1”“1.1.1”“1.1.1.1”;“第二章”“2.1”“2.1.1”“2.1.1.1”“第n章”“n.1”“n.1.1”“n.1.1.1”）,最后層次可用1.，2.，3.，或1、，2、，3、，;（1），（2）、，（3）、，; 1)，2)，3)，等。打?。簡蚊娲蛴?；字間距：標(biāo)準(zhǔn)；行間距：單倍行距；第七節(jié) 投標(biāo)文件的遞交一、投標(biāo)文件的密封和印記1、投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)文件按“商務(wù)標(biāo)”和“技術(shù)標(biāo)”分開裝訂，“商務(wù)標(biāo)”部分由投

46、標(biāo)人自行密封，封條與文件袋的接縫處加蓋投標(biāo)人法人單位公章，并在文件袋上注明正本或副本?！凹夹g(shù)標(biāo)”部分由投標(biāo)人制作完成后，統(tǒng)一由市房管局物業(yè)處負(fù)責(zé)密封。2、“商務(wù)標(biāo)”投標(biāo)文件封面應(yīng)寫明招標(biāo)人名稱、招標(biāo)項(xiàng)目名稱及投標(biāo)人名稱、地址和郵編，并加蓋投標(biāo)人法人單位公章及法定代表人印章，“技術(shù)標(biāo)”投標(biāo)文件封面由市物業(yè)處注明序號(hào)，不顯示投標(biāo)人的任何有關(guān)信息。3、投標(biāo)文件沒有按規(guī)定密封的，將被拒絕并退還投標(biāo)人。二、投標(biāo)文件的截止時(shí)間投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)及時(shí)遞交投標(biāo)文件。如果由于招標(biāo)人修改招標(biāo)文件而導(dǎo)致投標(biāo)延誤的，招標(biāo)人可適當(dāng)順延投標(biāo)文件遞交的截止日期和開標(biāo)日期，招、投標(biāo)雙方的權(quán)利、義務(wù)將按順延

47、后的截止日期為準(zhǔn)履行。三、遲到的投標(biāo)文件在規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間之后遞交的任何投標(biāo)文件，將被拒絕并原封退還投標(biāo)人。四、投標(biāo)文件的修改、撤銷投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間以前，可以通過書面形式提出修改或撤銷已提交的投標(biāo)文件。投標(biāo)文件的修改內(nèi)容應(yīng)按照遞交投標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定編制、密封和標(biāo)記。在投標(biāo)截止日至中標(biāo)公示截止日期間，投標(biāo)人不得撤銷或修改投標(biāo)書。五、投標(biāo)文件的處理1、中標(biāo)人的投標(biāo)文件將作為前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同的有效組成部分，不予退還。2、未中標(biāo)人的投標(biāo)文件予以退還。3、前期物業(yè)管理委托合同訂立前，中標(biāo)人的投標(biāo)文件由招投標(biāo)機(jī)構(gòu)保存，未經(jīng)中標(biāo)人同意不得向除招標(biāo)人外的第三方公開，否則由公開方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第八

48、節(jié) 投標(biāo)保證及投標(biāo)單位法定代表人證明材料一、投標(biāo)保證1、投標(biāo)人有下列情況者，由市房地產(chǎn)主管部門，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良信用檔案： 投標(biāo)人在投標(biāo)截止日至中標(biāo)公示日期間隨意撤銷投標(biāo)、修改投標(biāo)文件的； 中標(biāo)人無故放棄中標(biāo)或者不按照投標(biāo)承諾與招標(biāo)人訂立合同的； 投標(biāo)人以串標(biāo)、提供虛假材料、影響投標(biāo)評(píng)審等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的。二、投標(biāo)單位法定代表人證明材料1、法定代表人證明書及身份證復(fù)印件。如法定代表人不到開評(píng)標(biāo)現(xiàn)場的，代理人需出示法定代表人授權(quán)證明。2、授權(quán)代理人身份證復(fù)印件（原件核對(duì)）以上材料缺少的，將被拒絕參加投標(biāo)。第九節(jié) 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)一、 一般規(guī)定1、投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提交投標(biāo)文件，保證所提供

49、的材料內(nèi)容是真實(shí)的，并對(duì)招標(biāo)文件作出了實(shí)質(zhì)性響應(yīng)。否則將被拒絕參加投標(biāo)。2、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)時(shí)每個(gè)投標(biāo)單位限23人參加，投標(biāo)單位法定代表人以及擬任該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須參加。如果法定代表人因故不能參加，其授權(quán)代理人應(yīng)帶身份證和委托證明參加。投標(biāo)單位法定代表人或授權(quán)代理人不參加的視作自動(dòng)放棄。3、評(píng)標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容或?qū)ν悊栴}表述不一致等可以書面形式要求投標(biāo)人作必要的書面澄清、說明，但不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。4、投標(biāo)人可以承諾優(yōu)于招標(biāo)文件中規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，但不能低于或少于招標(biāo)文件中規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。開標(biāo)后提出的任何附加優(yōu)惠條件，不作為評(píng)

50、標(biāo)依據(jù)。5、評(píng)標(biāo)小組成員、招標(biāo)人和有關(guān)工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審、比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)相關(guān)的其他情況。二、評(píng)標(biāo)小組的確定1、由招投標(biāo)機(jī)構(gòu)工作人員會(huì)同招標(biāo)人在專家評(píng)委庫中隨機(jī)抽取評(píng)委4名，招標(biāo)人代表1名組成評(píng)標(biāo)小組負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)。如果招標(biāo)人有推薦投標(biāo)企業(yè)的，招標(biāo)人代表不參加評(píng)標(biāo)小組，評(píng)標(biāo)小組專家全部在專家評(píng)委庫中隨機(jī)抽取。成員名單在評(píng)標(biāo)現(xiàn)場公布，并經(jīng)投標(biāo)人簽字確認(rèn)。2、如抽取的評(píng)委因有利害關(guān)系需要回避的、因故不能參加評(píng)標(biāo)的或者其他特殊情況需要補(bǔ)抽的，可以補(bǔ)充抽取專家評(píng)委。三、評(píng)標(biāo)原則評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，根據(jù)投標(biāo)文件、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)審和比較。評(píng)標(biāo)

51、實(shí)行積分制，按照得分由高到低的原則，排定中標(biāo)候選人順序。四、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)程序（一）開標(biāo)：1、投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，并簽字確認(rèn)。2、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)工作人員當(dāng)眾拆封投標(biāo)文件，宣讀按時(shí)送達(dá)投標(biāo)文件的投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其它主要內(nèi)容。3、投標(biāo)人如認(rèn)為有評(píng)委需要回避的，由招投標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)所提回避理由的真實(shí)性、合理性作出有效判定，并由投標(biāo)人現(xiàn)場簽署要求回避的書面材料。（二）評(píng)標(biāo)1、招標(biāo)人向評(píng)標(biāo)小組提供所需的重要信息和數(shù)據(jù)。2、由招投標(biāo)機(jī)構(gòu)工作人員查驗(yàn)投標(biāo)文件內(nèi)容是否完整，文件簽署是否符合要求，裝訂是否規(guī)范，編排是否合理，資格證明材料是否完備。經(jīng)查驗(yàn)合格的投標(biāo)文件提交評(píng)標(biāo)小組評(píng)審。3

52、、評(píng)標(biāo)小組根據(jù)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法連續(xù)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審、比較。4、評(píng)標(biāo)小組在評(píng)審過程中對(duì)投標(biāo)文件做出合格或廢標(biāo)的決定。5、當(dāng)投標(biāo)文件被否決后有效投標(biāo)不足3名，導(dǎo)致投標(biāo)明顯缺乏競爭的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。6、評(píng)標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場答辯?，F(xiàn)場答辯中需要投標(biāo)人澄清、說明的問題，經(jīng)投標(biāo)人書面確認(rèn)后，作為投標(biāo)文件的有效補(bǔ)充。7、評(píng)標(biāo)小組推薦限定1至3名的中標(biāo)候選人，并標(biāo)明排列順序。8、評(píng)標(biāo)小組全體成員對(duì)填寫的表格及評(píng)標(biāo)報(bào)告簽字確認(rèn)，對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)論持有異議的評(píng)標(biāo)小組成員可以書面方式闡述不同意見和理由。五、廢標(biāo)的界定1、投標(biāo)文件沒有投標(biāo)人印章或者沒有法定代表人簽章授權(quán)委托的。2、投標(biāo)文件載明的物業(yè)管理目標(biāo)、內(nèi)

53、容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理措施明顯不能滿足招標(biāo)文件要求的。3、投標(biāo)報(bào)價(jià)項(xiàng)目、計(jì)算、報(bào)價(jià)方法不符合招標(biāo)文件要求，影響到對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)評(píng)審比較的；或者同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項(xiàng)目投標(biāo)人以明顯偏離同城市物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本價(jià)競標(biāo)的。4、投標(biāo)文件內(nèi)容超出招標(biāo)文件要求，附加了招標(biāo)人不能接受條件的。5、未按照招標(biāo)文件要求編制投標(biāo)文件的。6、發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以其他弄虛作假方式投標(biāo)，或者以行賄手段謀取中標(biāo)的。7、明顯不符合國家、省和市有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)的。8、其他明顯不符合招標(biāo)文件要求的。9、對(duì)存在如錯(cuò)別字、行間距不準(zhǔn)確等個(gè)別細(xì)微偏差但在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件要求的投標(biāo)文件，由評(píng)標(biāo)小組確認(rèn)其可否繼續(xù)參與投標(biāo)評(píng)審的有效性。

54、對(duì)仍可繼續(xù)參與評(píng)審的投標(biāo)文件進(jìn)行相應(yīng)的扣分處理。10、如某投標(biāo)人的技術(shù)標(biāo)或商務(wù)標(biāo)被評(píng)標(biāo)小組（含五分之四）以上成員評(píng)判為明顯低于招標(biāo)文件要求，且評(píng)判依據(jù)充分有效的。第十節(jié) 合同簽訂1、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，不得在評(píng)標(biāo)小組推薦的中標(biāo)候選人以外確定中標(biāo)人。排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)、因不可抗力原因提出不能履行合同、經(jīng)有關(guān)部門審定不具備中標(biāo)資格的，招標(biāo)人可以按排名順序另行確定中標(biāo)人。2、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知書起30日內(nèi)與招標(biāo)人訂立前期物業(yè)管理委托合同，中標(biāo)通知書將作為合同的有效組成部分。3、招標(biāo)人與中標(biāo)人不按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立合同的，或者招標(biāo)人與中標(biāo)人訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容協(xié)議的，由房地產(chǎn)行政主管部門按國家、省和市有關(guān)規(guī)定處理。4、招標(biāo)人無正當(dāng)理由拖延或拒絕與中標(biāo)人簽訂合同，造成中標(biāo)人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。5、中標(biāo)人無正當(dāng)理由拖延或拒絕與招標(biāo)人訂立合同的，將被取消中標(biāo)資格。給招標(biāo)人造成損失的，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行賠償。6、中標(biāo)人應(yīng)按中標(biāo)通知書指定的時(shí)間、地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂前期物業(yè)管理委托合同，該合同應(yīng)連同有關(guān)中標(biāo)備案材料一起報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件及招、投標(biāo)人之間涉及招投標(biāo)事