博思堂蘇州市中海酒店式公寓——市場定位報告

1、目錄第一部分、蘇州市小戶型公寓市場簡析、小戶型公寓類型二、小戶型公寓市場發(fā)展概況 三、蘇州市小戶型公寓市場分析第二部分、酒店式公寓市場分析一、酒店式公寓分布區(qū)域分析 二、酒店式公寓價格分析 三、酒店式公寓戶型分析 四、酒店式公寓客戶分析 五、影響酒店式公寓銷售的因素分析 六、投資酒店式公寓應注意的幾個方面 七、酒店式公寓個案分析第三部分、項目定位分析、項目分析二、項目產(chǎn)品定位分析 三、項目目標客戶定位分析 四、項目價格定位分析第四部分、項目開發(fā)建議第一部分、蘇州市小戶型公寓市場簡析一、小戶型公寓類型1、小戶型公寓的界定。小戶型公寓的界定主要有兩種標準： 一種是兩居室以下 （包含兩 居室）的單位

2、統(tǒng)稱為小戶型，另一種則是以面積來界定的，一般三居 室在 100 平方米以下， 2 居室在 80 平方米以下， 1 居室在 60 平方米 以下的即稱為小戶型公寓。目前業(yè)界大部分以面積為界定標準的。2 、小戶型公寓的類型。小戶型公寓根據(jù)其經(jīng)營管理方式以及所提供的服務內(nèi)容的不同 又氛圍四種類型：服務式公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式商 務公寓。下面分別對這四種類型的小戶型公寓進行簡要分析。? 服務式公寓服務式公寓是有較好的服務質(zhì)量與物業(yè)管理的公寓。般為開發(fā)商投資建設，以出售產(chǎn)權(quán)、 盡快回籠資金為主要目的的房地產(chǎn)短線投 資項目。服務式公寓更靠近于一般公寓， 它可以提供類似酒店的軟硬 件服務。? 酒

3、店式公寓酒店式公寓是能夠提供酒店水準服務與管理的高檔公寓。 目前國 內(nèi)的情形是酒店式公寓一般依托于 4 5 星級酒店而存在，在酒店 管理機構(gòu)的統(tǒng)一管理下經(jīng)營。? 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店是由 時權(quán)酒店 (TIME SHAR)E演變而來。由消費者 或個人投資者買斷旅店旅游設施的部分產(chǎn)權(quán)， 即發(fā)展商將酒店的每間 客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者， 投資者委托酒店經(jīng)營管理公司進 行管理，酒店管理公司定期給予投資者一定數(shù)額的投資回報和年終分 紅以及一定期限的免費入住權(quán)。? 酒店式商務公寓酒店式商務公寓則既有先進的商務設施和齊全的商務功能， 同時 又能提供高檔、細致、周全的酒店式服務?？梢哉f，它是 soho

4、和酒 店式公寓的組合體。在為“商”服務方面，硬件設施完全能滿足不同 客戶群體的不同商務需求。在為“住”服務方面，酒店式商務公寓能 夠為客戶提供清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣、代購物品等比酒店更 周全細致的高檔、貼身、繁瑣的 50 多種服務。二、小戶型公寓市場發(fā)展概況 1、蘇州市場逐步成熟，市場進一步細分一年多來， 蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速， 激烈的市場競爭也使得市 場進一步成熟和細分， 小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)， 而其市場效應與其說是房 地產(chǎn)市場細分的結(jié)果， 不如說是房地產(chǎn)開發(fā)者為了應變千變?nèi)f化的客 戶要求所采用的一種應變手段。2、項目區(qū)域位置優(yōu)越，升值潛力大結(jié)合本埠以及外地的一些小戶型產(chǎn)品， 可以發(fā)現(xiàn)這

5、些個案的區(qū)位 優(yōu)勢十分明顯，這些案盤大多地處城市 CBD或 CLD，而作為區(qū)域中心 位置的案盤，其產(chǎn)品本身所擁有的市場升值潛力是巨大的。3、戶型面積小、總價低，容易被接受小戶型產(chǎn)品以其較低的總價、 首付以及月還款的確對購房者有較 強的親和力，容易被購房者接受，另外，較好的平面規(guī)劃即做到小而 全的戶型設計也是吸引客源的有利手段。4、投資回報率高小戶型產(chǎn)品的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。 對于投資 型客戶來說， 最關(guān)心的就是投資回報率， 由于小戶型產(chǎn)品可以用相對 低的投入獲得相對較高的投資回報， 往往易受投資客青睞。5、消費理念的更新和轉(zhuǎn)變，也是小戶型產(chǎn)品的市場契機蘇州人已經(jīng)越來越多的接受了

6、一生多次購房（梯度換房） ，適時 投資消費的投資理念。 相對于投資型客戶， 自住型客戶看中的就是將 其作為一個過渡性的產(chǎn)品。若干年后，有了更大、更舒適的房子后， 小戶型產(chǎn)品或租或售， 也能得到較好的投資回報率。6、小戶型產(chǎn)品多采用全裝修，符合一部分客源口味因為小戶型產(chǎn)品所面對的客源大部分是年輕的白領(lǐng)辦公一族， 他 們對住房的要求也較高， 精裝修小戶型產(chǎn)品也正合適他們的口味， 居 住、辦公、待客均不失客戶身份。7、客源層面較廣，市場接受度高小戶型產(chǎn)品需求客源層面廣， 能滿足不同層面客源的居住以及投 資需求。因其較低的總價和完善生活配套也能夠被多數(shù)客源接受。 市 場反映好，接受度高。8、市場品牌效

7、應提升明顯作為房產(chǎn)開發(fā)商， 小戶型產(chǎn)品的開發(fā)往往因其相對于大戶型較小的利潤空間， 設計上也多占用隔斷及配套設施。 對小戶型產(chǎn)品的開發(fā) 有一定的抗性。三、蘇州市小戶型公寓市場分析 1、小戶型公寓市場供應情況? 目前在蘇州市場上已經(jīng)出現(xiàn)的小戶型公寓類項目有 25 個，吳中區(qū)有一個，是“蘇州凱悅” ；市區(qū)有 14個，分別是“時代晶華” 、中心廣場”、“玄妙廣場”、“協(xié)和金盛廣場”、“粵海廣場”、“都市 e 站”、“賽風夢想家”、“自由之邑”、“相皇國際”、“摩登 99”、錦地星座”、“茉莉花大酒店”、“新五洲大酒店”和“伯恩國際酒店”；園區(qū)有 3 個，分別是“春之交響” 、“正興水岸人家”和白領(lǐng)公寓

8、”；新區(qū)有 7 個，分別是“嘉業(yè)陽光假日” 、“獅山麗晶”、“風華苑”、“獅山峰匯” 、“青庭國際公寓” 、“匯豪國際”、御庭國際公寓”、等。沒有正式公開的小戶型項目有一個是位于市區(qū)觀前街的“潤億皇朝” 。? 這些項目之中，產(chǎn)權(quán)式酒店有四家，分別是“茉莉花大酒店”新五洲大酒店”、“伯恩國際酒店” 和“相皇國際”。? 同時，在這些項目之中套型比較大的有 2 家，分別是“御庭國際公寓”和“白領(lǐng)公寓” 。表 1 ：小戶型公寓供應數(shù)量分析小戶型公寓分區(qū)域數(shù)量分布說明：從上圖可以看出：目前蘇州市場上已開的小戶型公寓以市區(qū)為最多，有 14 家之多，接下來是新區(qū)有 7 家，然后是園區(qū)和吳中區(qū)。成因：市區(qū)的小

9、戶型的出現(xiàn)是由于市區(qū)兩大商圈的集聚效應以及市區(qū)房價的不斷上漲，加之土地資源稀缺，房源緊張，房屋總價偏高。因目前市場上一般住宅物業(yè)已經(jīng)達到了相對飽和的狀態(tài)， 所以，低總價、首付低的小戶型就有了市場存在的機會。表 2 ：已售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積 m2建筑面積 均價元 /m2蘇州凱悅吳中區(qū)東吳南路 153 號230004600時代晶華金閶區(qū)金門路、石路交叉口340005900中心廣場金閶區(qū)石路商業(yè)圈內(nèi)約 100006080協(xié)和金盛廣場金閶區(qū)金山路 88 號325645500都市 e 站金閶區(qū)干將路與閶胥路交界處435005500賽風夢想家金閶區(qū)金閶閶胥路 302號 324

10、號60006000粵海廣場平江區(qū)平江喬司空巷 22 號900006000正興水岸人家園區(qū)婁跨大橋與 312 國道交匯處400002200白領(lǐng)公寓園區(qū)園區(qū)工業(yè)園區(qū)星漢街 168 號454837000風華苑園區(qū)東環(huán)路與機場路交界處340003500春之交響園區(qū)蘇惠路與星海路交界處800007100獅山麗晶新區(qū)新區(qū)新區(qū)商業(yè)街東、國新大酒店西180006000獅山峰匯新區(qū)新區(qū)獅山路 89 號250006000嘉業(yè)陽光假日新區(qū)玉山路和金楓路的交叉口37 萬（200 套）4000資料來源：蘇州博思堂研展部）注：以上均價為實際銷售實現(xiàn)的均價。說明： ? 從上表的數(shù)據(jù)可以看出，已售完的小戶型公寓市區(qū)占到了 6

11、 個，22平均售價達 5860元/m ；園區(qū)占到了 4 個，平均售價達 4950元/m ；新區(qū)有 3 個，平均售價達 5333元/ m2；吳中區(qū)有 1 個，平均售價達 4600 元/ m 2。? 從價格上來看，市區(qū)是最高的，吳中區(qū)則為最低。? 同時，從供應的量體來看，市區(qū)也是最多，接下來是園區(qū)和新區(qū)。表 3 ：在售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積2 m建筑面積平均售價元 /m2自由之邑 （ 二期）金閶區(qū)金閶區(qū)閶胥路 70 號460005575金閶區(qū)蘇州市閶胥路 345 號茉莉花大酒店3421612000摩登 99滄浪區(qū)人民路 28 號289326900相皇國際滄浪區(qū)十全街與相王弄

12、交叉口的西南角240008000錦地星座 （ 二期）平江區(qū)干將路 938 號近樂橋400008500（一期）;11800（二期）伯恩國際酒店平江區(qū)蘇 州 市平 江區(qū) 喬司 空巷27-33 號200009500青庭國際公寓新區(qū)獅山路 43 號12萬9250匯豪國際新區(qū)新區(qū)獅山路和濱河路交叉口386987500御庭國際公寓 新區(qū) 新區(qū)長江路 318 號243008300資料來源：蘇州博思堂市場研展部）說明： ? 目前市場上在售的小戶型公寓主要集中在新區(qū)和市區(qū)，其中市區(qū)有 6 個，平均售價達 8395 元/m2；新區(qū)有 3 個。平均售價達 8350元/ m2 。? 從價格上來看， 市區(qū)比新區(qū)稍高一點

13、， 但是兩者十分接近。? 從供應的量體來看，目前市區(qū)的量體最大，新區(qū)其次。表 4 ：未售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積2 m建筑面積 平均售價元 /m2玄妙廣場平江區(qū)干將路 818 號8300010000潤億皇朝平江區(qū)喬司空巷近人民路18000約 10000新五洲大飯店金閶區(qū)廣濟路近石路7750資料來源：蘇州博思堂研展部）說明： ? 目前市場上即將推出的小戶型公寓主要集中在市區(qū)，有 3 個，平均售價達 9250 元/m2。? 從價格上來看，這個價格比目前在售的小戶型公寓要上升不少，這其中有地段因素也有產(chǎn)品本身品質(zhì)的因素存在。2、小戶型公寓市場需求情況 ? 從目前整體市場來看，小

14、戶型公寓相對其它物業(yè)而言，要好銷得多。? 小戶型公寓物業(yè)之所以旺銷，主要源于小戶型物業(yè)有低總價，地段好，物業(yè)管理服務比較專業(yè)、到位等。從市區(qū)的自由之邑一期快速售馨，到二期持續(xù)熱銷，再到新區(qū)獅山峰匯和匯豪國際的旺銷，不難看出，目前消費者對于小戶型物業(yè)接受度總體而言比較高的。? 值得一提的是，目前的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)相對于傳統(tǒng)的酒店公寓物業(yè)來看，銷售形勢不容樂觀。位于觀前街的伯恩國際四星級產(chǎn)權(quán)式酒店目前已經(jīng)撤掉了代理商上海中原，之前所達到的銷售率也僅為 30%。而茉莉花大酒店的大套型房源遲遲賣不出去，也是產(chǎn)權(quán)式酒店市場接受度低的表現(xiàn)。表 5：2004年 10月在售小戶型公寓項目銷售率統(tǒng)計表：物業(yè)區(qū)域總

15、建筑面積 建筑面積平均售價銷售率統(tǒng)計m2元 /m2自由之邑 （二期） 金閶區(qū)460005575一期 100%，二期85%茉莉花大酒店金閶區(qū)3421612000約 75%摩登 99滄浪區(qū)289326900一期 100%相皇國際滄浪區(qū)24000800085%伯恩國際酒店平江區(qū)20000950030%-40%青庭國際公寓新區(qū)12 萬925098%匯豪國際新區(qū)38698750080%御庭國際公寓新區(qū)243008300熱銷中資料來源：蘇州博思堂研展部)說明: ? 目前在售的小戶型公寓中可以看出 , 消費者對于小戶型的價格作為首要考量因素，總價較高的小戶型公寓比較難銷 , 同時對于開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的

16、經(jīng)營資質(zhì)也提出了比較高的要求。3、小戶型公寓二手市場情況表 6 ：各區(qū)小戶型公寓二手房報價：所屬區(qū)域物業(yè)名稱房型面積 ()價格（萬）發(fā)布時間金閭區(qū)石路廣場 -石路步行街1室1廳1衛(wèi)45392004-9-16金閭區(qū)石路廣場 -石路步行街1室1廳1衛(wèi)4539.22004-7-10金閭區(qū)石路廣場 -石路步行街1室1廳1衛(wèi)4538.62004-6-18新區(qū)匯豪國際-獅山路 58號1室1廳1衛(wèi)77.7866.62004-7-27新區(qū)獅山峰匯一室一廳39.829.82004-7-3新區(qū)獅山峰匯一室一廳40302004-6-27新區(qū)獅山峰匯一室一廳40262004-06-03吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳36312

17、004-8-20吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳47292004-8-16吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳47292004-8-8吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳45282004-3-16吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳40.2302004-3-14吳中區(qū)蘇州凱悅兩室一廳48282004-3-14園區(qū)師惠樂章一室半一廳47372004-5-15資料來源：蘇州博思堂研展部）說明：? 整體而言，目前蘇州市場上的二手小戶型物業(yè)供應量不大，可售房源較少。? 二手小戶型物業(yè)的叫價普遍比較高，相對于當初銷售價格有一定程度的上升，從價格上升的速度來看，新區(qū)和市區(qū)上升比較快。園區(qū)和吳中區(qū)的價格上升較慢。第二部分、酒店式公寓市場分析一、酒店式公寓的分

18、布區(qū)域分析從分布區(qū)域來看， 酒店式公寓主要集中在城市的 CBD區(qū)域、對外聯(lián)系的口岸區(qū)域和有獨特景觀資源的區(qū)域。 如上海的浦東、 深圳的羅湖口岸周邊、大小梅沙等。 “地段第一”在酒店式公寓上體現(xiàn)得淋漓盡致。良好的地段不僅僅意味著靠近中心區(qū)，還意味著交通便利、周邊設施齊全、環(huán)境優(yōu)雅等。二、酒店式公寓的價格分析從價格來看， 酒店式公寓的價格比較高。 由于對日后的租金有較高的預期，酒店式公寓的銷售價格一般都較同區(qū)域的普通公寓和住宅高；從租金水平來看，酒店式公寓的租金比同檔次的酒店租金要低，但比普通公寓的租金高。三、酒店式公寓的戶型分析從戶型結(jié)構(gòu)來看， 酒店式公寓的戶型都中規(guī)中矩， 鮮有獨到之處，但功能

19、齊全、空間布局合理、對起居室和主臥的面積、衛(wèi)生間的數(shù)量都有較高的要求。四、酒店式公寓客戶分析小戶型公寓需求者大致可以分為兩類： 投資型和自住型 。1、投資型需求者： 比鄰商務區(qū)域的小戶型，商務流動人口眾多，具有一定的投資價值，周邊的租金通常會比較高，加上小戶型要以 用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被本地 或外地的投資者所青睞。2、自住型需求者： 具體包括單身族和年輕夫婦。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶?己獨立的空間， 但收入不允許他們在住房上有過多的投入。新興而立族。這部分人 30 歲出頭，事業(yè)初成，是公司白領(lǐng)或小公 司經(jīng)營者，收入中等，面積“一步到位”困難，小戶型公

20、寓能方便其創(chuàng)業(yè)與工作兼顧。外來人口，長期在外的高級打工者。他們總是租房或搬家，有些客戶還享有比較高的租房補貼，他們可以充分利用這一筆租房補貼來置業(yè)。中年事業(yè)有成者，這部分人手頭往往有一定的積蓄，多考慮為下一代買房置業(yè)。中老年客戶， 這部分人往往喜歡自己獨處， 手頭也有一定的積蓄，通常會為自己安度晚年而購房。從蘇州市區(qū)的自由之邑和新區(qū)的匯豪國際銷售情況來看， 目前蘇 州小戶型的客源以自住為主，自由之邑的自住比例達到了 65%，而匯 豪國際也有將近 50%的客戶選擇自住。 同時，在購房者的區(qū)域構(gòu)成中， 小戶型公寓首先吸引的是本地區(qū)的客源， 外部地區(qū)客源占小部分。 自 由之邑的本地客源約占 62%，

21、匯豪國際的本地客源也占到了 60%左右。外地客源也購買了大量的小戶型公寓， 從長遠的市場形勢來看， 隨著 蘇州經(jīng)濟的發(fā)展和各類外資、 合資企業(yè)的大量進入， 蘇州的小戶型公 寓市場前景看好，將有更多的消費者青睞小戶型公寓。五、影響酒店式公寓銷售的因素分析1、租金過高 。由于酒店式公寓的租金制定大多參照酒店客房的 租金，對租金有較高的預期， 但這樣的租金水平往往又脫離了大部分 租客所能承受的租金，縮小了客戶層面，租賃壓力增大。2、市場供應量急劇增加導致供過于求 。由于早期開發(fā)的酒店式 公寓銷售價格高、開發(fā)利潤豐厚，導致部分項目盲目跟風開發(fā)，于是 在短短 2-3 年的時間內(nèi)酒店式公寓項目急劇增加，

22、但原本就比較稀少 的酒店式公寓的客戶增長速度卻相對緩慢， 當供求增加比例差距較大 時，供求之間的矛盾也隨著產(chǎn)生了。于是空置出現(xiàn)、租金降低、回報 率降低，投資客紛紛撤出的情況隨之出現(xiàn)了。3、服務質(zhì)量不高 。由于許多名義上的酒店式公寓項目只是在對 外宣傳上引用了酒店式服務的說法， 但在實際的服務過程中卻遠沒有 達到酒店式服務的水平， 導致服務水平不高、 客戶所享受的服務不值 所收取的租金的情況，結(jié)果是經(jīng)營的時間越長，租客越少、經(jīng)營狀況 越差。4、租賃市場與銷售市場之間的相互影響導致購買客戶信心減弱。由 于早期開發(fā)的酒店式公寓的租金降低、 空置率上升導致投資客戶對投 資回報率的信心降低，致使投資客戶

23、轉(zhuǎn)向。六、投資酒店式公寓應注重的幾個方面 1、地段因素。 由于酒店式公寓的目標客戶大部分是商務人士，講求商務往來、娛樂休閑和出行的便利，因此地理位置非常重要； 2、服務水平。 從深圳、上海等地經(jīng)營較早的酒店式公寓來看，項目所提供的物業(yè)服務水平直接影響到其租金水平和出租率，服務水平高的項目租金水平和出租率都有保障，投資回報率自然也有保障。因此考量酒店式公寓品質(zhì)的一個很重要的因素是所聘請的酒店管理公司的水平和知名度。3、硬件配置。 酒店式公寓的硬件配置直接關(guān)系到項目的檔次和品質(zhì)，也決定了入住客戶的層次和項目的銷售價格，對項目的銷售和租賃都有著重要的影響，因此選擇酒店式公寓一定要注重其硬件配置。4、

24、經(jīng)營推廣。 酒店式公寓的經(jīng)營推廣在后期的經(jīng)營過程中顯得尤為重要，所謂酒香也怕巷子深，好的產(chǎn)品也要經(jīng)過推廣擴大知名度，提升項目影響力，利于后期的經(jīng)營。5、整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢。 房地產(chǎn)投資前景跟整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢息息相關(guān)，經(jīng)濟形勢好，利于投資，經(jīng)濟形勢不明朗時則要謹慎投資。七、酒店式公寓個案分析案名蘇州凱悅規(guī)劃形態(tài)高層區(qū)域吳中區(qū)面積范圍39.42 92.25 M2；發(fā)展商蘇州鴻興房地產(chǎn)有限公司主力面積45M2；代理商臺灣太略環(huán)球投資咨詢公單價范圍37835412 元/M2工地位置東吳南路以西平均單價4600 元/M基地面積4000 M2主力總價16.8 41.5 萬/ 套建筑面積23000M2車庫

25、單價3 元 /M2/ 月（暫定）銷售率100%工程進度已交房規(guī)劃戶數(shù)384 戶交房時間2003年 10月 31日23000 平方環(huán)境分析： 本案位于吳中區(qū)西南部，東吳南路以西。本案區(qū)位優(yōu)勢不明顯，周邊生 活機能不完善。作為蘇州首個酒店式公寓產(chǎn)品，居住要求完善和各項功能配套的附 加，使得其更具備了投資理財?shù)膬r值。品質(zhì)生活的提供，對單身白領(lǐng)來說無疑有一 種強有力的誘惑。產(chǎn)品分析： 本案位于吳中區(qū)，是由兩棟爛尾樓改造完成，總建筑面積為米，總戶數(shù) 384 戶，面積范圍從 39.4292.25 平方米，設計兩梯十二戶，提供全 裝修，產(chǎn)證同時可辦，車位只租不賣，價格未定，頂樓作為觀景樓處理，1、2 樓是商

26、鋪， 3 樓作為物業(yè)管理和辦公用房。本案設計通煤氣，但部分廚房沒有設計通風。 企劃訴求分析 ：本案在 2002 年底房交會、電視廣告、 姑蘇晚報等報紙標題欄廣 告、夾報等形式對外進行宣傳。媒體運用較全面，但其品牌形象以及樓書制作等方 面都還欠缺。僅以宣傳單片的形式宣傳案盤形象值得商榷。銷售分析： 本案售樓處原是香格里拉別墅售樓處，屬于外接待。外墻以通體玻璃為 主，較氣派、大氣。裝修較簡潔，無特別之處，貼有銷控表和周邊酒店的住宿標準。 人員素質(zhì)較高以女士居多。樣板房在實地現(xiàn)正在裝修。建議其售樓處可設在人流量 相對較多的市中心。客源分析： 本案相當一部分的客戶是由買發(fā)展商曾開發(fā)過的香格里拉別墅的客

27、戶介 紹過來的，對本地段有一定的認同度，年輕人作為小戶型住宅的話是不太會考慮的， 因為地段的原因離上班的地方有一段距離。本區(qū)的客源還不認同這一類的產(chǎn)品。有 持綠卡或護照的客源有一些。去化分析： 本案于 2002 年底開盤，目前房源剩余不多，約有 15%，發(fā)展商可能考慮 作價格上浮。利多： 蘇州首個單身公寓，填補了市場空缺。全裝修住房，適合年輕白領(lǐng)階層 的口味。建成后的完善配套以及高標準管理體系，對客戶也是一大吸引。利空： 本案交通位置較偏。爛尾樓改造項目，形象不好。 本案企劃力度有所欠缺，影響去化。一梯十二戶的設計，顯得比較擁擠。戶型設計不佳，功能設計不齊全。區(qū)域干將路上、市雅區(qū)戈爾酒店對面規(guī)

28、規(guī)劃劃形形態(tài)態(tài)商鋪、小高戶層型公寓案名時玄代妙晶廣華場發(fā)展商蘇州蘇盛州豐歐房瑞開公司主力力面面積積M2；代理商上海海三富福陽單單價價范范圍圍53506450 元/M2工地位置工地位置基地面積石路國際商城南側(cè)干將路邊上闊巷和2 宮巷中間2200 M2平均單價 平均單價 主力總價公寓5：901000元0/0M元2 /M2商鋪20：24500萬00/元套/M2綠銷 化售 率387.0400萬M2M22-.-4- 萬 M2單費價3出-4租元/M2100%基本完工環(huán)規(guī)境劃分戶析數(shù)： 本案地處石路1商60業(yè)戶繁華地段，北面即交為房石時路間國際商城，周邊有1環(huán)場5境、分酒30店析1、等：601、游5產(chǎn)品位于

29、干梯將。范圍人年流量大、等公交線路經(jīng)過，交通區(qū)位十分便利。3、6、11、另外，超市、銀行、商品處、分于酒蘇析店州：等市生本活商案配業(yè)為層套段中爛為心非。尾百有常，樓貨完購改公善物2造3司、。、工及飲3程2管食，、理、46服規(guī)娛、劃務樂6為部0便、，酒利6店8。5式路單公1身交8層公車為寓通單，過，每公層共2交1通戶50地05區(qū)年7、03建平月筑方大物米產(chǎn)多。證、精辦建裝好筑修。密并車度提位大供只；大租附件不近家賣無具，住。價宅單格小價區(qū)在。2 公小開戶，型但住其通宅采和版用商廣企小本產(chǎn)產(chǎn)戶無品品劃型較構(gòu)訴分成求析：小區(qū)于出域戶位型租動，宅為分單使作磚析其。：價混范仍本案三應層圍用局置。，使其仍

30、然倍部受體20七有關(guān)6003層注：0年0電。3種視6月5類專析。，蘇為州無日廚報身，每公公層寓共，2交1通戶19發(fā)，達三2、3部層交電為通梯塔， 小價區(qū)在。 53506450 之間。 小未區(qū)定。商方鋪式。比較保守，基商車鋪告庫。等不。出但售其，優(yōu)只秀用的房形式，銷企售劃分訴析求：分析本：售樓處設在石路商圈內(nèi)，物業(yè)的一樓，雖不顯眼，但石路可保證人流 量企條，劃，突訴十出因本分求本案分產(chǎn)惹品析人處于注：是目市爛。小尾售區(qū)樓樓改，商人建的業(yè)員，利態(tài)用已度造價很熱值好高七情，樓，臨左銷近售右流，交程通橫規(guī)幅主從干范。本道，產(chǎn) 客銷條源采，售分分十用析析分電：視惹、人蘇本報注州案目紙主本、。地推網(wǎng)售的商

31、絡樓投鋪等人，資多員但客種態(tài)因有媒度一其體很些優(yōu)熱傳越，播情主的手，區(qū)要段銷域是造售位已勢流經(jīng)置程，接，影規(guī)使受范響得了。潛小這在樣戶 客前積銷源售在已分經(jīng)分5析0析基：本：7去4蘇本化州案完，本主畢總推地。價的商在投鋪資，28但客有因42一其萬些優(yōu)，越對的主年區(qū)要輕域是人已位有置經(jīng)一，接定使受的了得抗這小性樣戶 去利化處多分市：析中：心， 2各00種3配年套4設月施1齊1全日，開市盤政，工開程盤完采備取，發(fā)可號充碼分形利式用，市客中戶心須商排業(yè)隊區(qū)領(lǐng)。取 到利內(nèi)利空六多聘樓，：請盤月：小實面推中力旬積出小較已時面戶，南全強型部專市戶，業(yè)場型去總，化代競價完轉(zhuǎn)爭理相角公尚畢對扇司未，低激形從進

32、。行戶烈去。型全化精狀程用首裝預策況先修劃定去可房，方化以，為式看完免出產(chǎn)畢預去品。定，客東從推一戶開西批向裝客市盤向修去戶到場之現(xiàn)化，奠憂定在趨有。緩良利的。提好這基一升段礎(chǔ)知名強。班引空高導間，峰布接或局節(jié)受上假度不需日能提易做高造到成戶單交戶層通朝樓擁南面擠，戶，采出數(shù)光行較通右近售流交，通橫程到下的拉兩。性戶。型新產(chǎn)蘇品州空人前或熱蘇銷州，本目地客中戶心須商排業(yè)隊區(qū)領(lǐng)。取號牌。強名銷度期。利利空空在市：中心爛處施在尾工樓商、改業(yè)建造繁設，華成區(qū)對本樓，高盤生，活利風效樓空困果：盤難雖不。良處爛。市。尾主樓交要改層交造住通，宅干對道在樓旁市盤樓盤處于中心鬧市噪音污染大，與高檔住宅不相匹配

33、。 樓盤區(qū)有商鋪，人群組成復雜，人數(shù)多，不利于物業(yè)管理。樓商、要業(yè)改建交造繁設通華，成干區(qū)對本道樓，旁高盤生場，形中于需損上一。定下引班空高導間，峰布接或局度需區(qū)域金閶區(qū)規(guī)劃形態(tài)商鋪，小戶型案名中心廣場面積范圍發(fā)展商金閶商業(yè)房地產(chǎn)公司主力面積3870M2；38M2；代理商單價范圍54806680 元/M2工地位置石路商業(yè)圈平均單價6080元/ M2基地面積主力總價2040 萬元 / 戶建筑面積約 10000M2車庫單價綠化率物管費未定銷售率80%工程進度已竣工規(guī)劃戶數(shù)230 戶交房時間已交房3、6、11、環(huán)境分析： 本案地處石路商業(yè)繁華地段，西面即為石路國際商城，周邊有15、301、601、游

34、 5 等公交線路經(jīng)過，交通區(qū)位十分便利。另外，超市、銀行、商 場、酒店等生活配套非常完善。產(chǎn)品分析：本案也為爛尾樓改造工程， 規(guī)劃為酒店式單身公寓， 1 3 層為商鋪及管 理服務部， 4 6層為單身公寓。面積范圍在 3870平方米。精裝修并提供全套家具 與家電。單價在 54806680 之間。車位只租不賣，價格未定。企劃訴求分析 ：本案開盤非常低調(diào)，在其品牌形象包裝等方面都很欠缺，有任何宣 傳單片及樓書，僅在售樓處有幾塊看板。本案在開盤后按開盤前所作的登記順序進 行通知，每天只通知 50 人，按順序挑選，先登記的人先選擇。銷售分析： 該售樓處設在銷售樓盤的一樓，沒有任何橫幅，并不顯眼，但由于位

35、于 石路中心商業(yè)圈，故人流量尚可，但售樓人員態(tài)度很冷淡，銷售流程非常不規(guī)范。 且開盤之后可馬上簽訂合同?？驮捶治觯?本案相當一部分的客戶是由開發(fā)展商介紹過來的，對本地段有一定的認 同度，還有一些在石路附近做生意的經(jīng)營者，蘇州本地的投資客也較多。但總體感 覺內(nèi)部去化較多。去化分析： 本案于 2003年 5月底開盤， 6月初正式開始銷售，至 6月9號為至，已 訂房 78 戶，去化了 33%。利多： 小戶型，面積相對較小。精裝修房，免去客戶裝修之憂。 處在商業(yè)繁華區(qū)，生活機能極佳。投資潛力巨大。 開發(fā)商內(nèi)部去化較多。利空： 本案開發(fā)商推行“強勢銷售” ，服務人員態(tài)度較差。爛尾樓改造項目，形 象不好。

36、本案包裝力度不足，影響去化。住宅每層樓戶數(shù)在 7780 戶左右，且 每層只有三個樓梯一個電梯，顯得非常擁擠。戶型設計不佳，有些房型甚至沒有 一個窗戶，通風效果很差。區(qū)域案名新區(qū)獅山麗晶發(fā)展商代理商工地位置基地面積建筑面積綠化率銷售率規(guī)劃戶數(shù)蘇州市商品房經(jīng)營公司蘇州良英房地產(chǎn)投資顧問有限公司獅山路 35 號18000 M2100%432 戶規(guī)劃形態(tài) 面積范圍 主力面積單價范圍平均單價主力總價車庫單價物管費工程進度交房時間高層2940M233M2均價 6000 元/M21930 萬元 / 戶 只租不賣34元/ M 2（暫定）外立面及內(nèi)裝飾預計 04 年下半年環(huán)境分析： 本案位于獅山路上，地處新區(qū)中

37、心地段，旁邊緊鄰新區(qū)商業(yè)街，中國銀 行、建設銀行等各大銀行近在咫尺，周邊有 68、601、3 路等公交線路經(jīng)過，交通十 分便利。產(chǎn)品分析： 本案不是爛尾樓改造工程，而是新建工程，定位為酒店式商務中心。 其 中 13 層為商鋪， 420 層為單身公寓，沒有會所。面積范圍在 2940平方米。精 裝修并提供全套家具與家電。三梯 24戶。因其是商用房，所以使用年限是 40 年， 且貸款年限和貸款金額都按照商用房標準，包括水、電、煤的費用也是按照商用房 的標準。企劃訴求分析 ：本案開盤非常突然，僅在房展會上做了一下宣傳，因此在其品牌形 象包裝等方面有一定的不足，僅在本案大樓掛了一幅巨大的宣傳幅，非常醒目

38、。在 DM方面，突出強調(diào)了三個賣點：酒店式商務中心、總價低、地理位置優(yōu)越。銷售分析 ：該售樓處設在銷售樓盤的旁邊，本案于 6月 14日開盤，現(xiàn)只接受預定， 按順序排號登記，已拿到預售許可證。 7 月中旬可以開始簽約?？驮捶治觯?由于本案的地段相當優(yōu)越， 因此客戶認可度較高， 其中 70%以上的購房者 為蘇州本地的投資客，另外一部分客戶購房是為了自住與投資。去化分析： 本案于 2003年6月 14日開盤，現(xiàn)只接受預定，據(jù)銷售員介紹現(xiàn)預定率 已達 95%以上。利多： 小戶型，面積在 2940 平方米，總價低。 精裝修房，提供所有家具和家電，可馬上“拎包入住“。 處在新區(qū)中心地段，投資潛力巨大。本案

39、為酒店式商務中心，可作為辦公場所利空： 現(xiàn)只有地下車庫，且停車位只有 14 個，車位嚴重不足。 本案沒有會所。暫時沒有樣板房，客戶不能直接感受其“裝修風格” 。住宅過道太長，影響通風，且只有朝南和朝北兩種朝向可選擇。 本案房型單一，客戶選擇余地小。區(qū)域金閶區(qū)規(guī)劃形態(tài)高層案名協(xié)和金盛廣場面積范圍40136M2發(fā)展商蘇州協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積代理商上海江陽上海巴巴單價范圍51005900元/ M2工地位置金山路 88 號平均單價5500元/M2基地面積38740 平方米主力總價建筑面積32564 平方米車庫單價500 元/ 月（只租）綠化率物管費3 元 / M2 月（自用）6 元 / M2

40、 月（轉(zhuǎn)租）銷售率100%工程進度已竣工交房時間03年 8月 1日入住規(guī)劃戶數(shù)190 多戶, 君怡15、6011-6 層為1 部。面環(huán)境分析： 本案地處石路商業(yè)繁華地段，旁邊為金閶區(qū)區(qū)政府，周邊有石路國際商城 大酒店等大型商業(yè)設施 ,購物,休閑，娛樂極為便利。公共交通發(fā)達 ,有 3、6、45、 路等多路公交車經(jīng)過 , 出行便捷。產(chǎn)品分析： 本案共 27層高，且為早先的遺留物業(yè)，現(xiàn)定位為商住樓偏辦公。其中 商場， 7-24 層作為寫字樓和酒店式公寓， 25-27 層為餐廳。共有電梯 4 部，貨梯 積范圍在 40-136 平方米，另有一套位于 9 樓的最大戶型 160 平方米。開發(fā)商提供簡裝修，

41、無家具與家電。價格在 51005900元/ M2 之間，車庫只租不賣價格為 500元/ 月。因其是 商用房，所以使用年限是 40 年，且貸款年限和貸款金額都按照商用房標準，其中包括水、 電、煤的費用也是按照辦公房標準。企劃訴求分析 ：本案于 6月 22日開盤，之前僅在蘇州日報、姑蘇晚報上打過廣告，因此在 產(chǎn)品宣傳方面有一定的不足。在樓書制作方面也較為簡單，僅突出了以下幾個賣點：優(yōu)越 的地理位置、完善的物業(yè)管理、自住辦公兩用。銷售分析：該售樓處設在本案的一樓， 于6月 22日開盤，并采取“低開高走”的銷售手法， 開盤之后已上調(diào)了一次價格，但幅度不大?，F(xiàn)在可以馬上簽約，也可先交付定金但不退， 8

42、月 1 日就可交房入住。小戶型已銷售一空?？驮捶治觯?由于本案的地段相當優(yōu)越，且可以自住、辦公兩用，因此客戶認可度較高。蘇 州本地的客戶居多。去化分析：本案于 2003年6月22日開盤，據(jù)銷售員介紹現(xiàn)已銷售 50%以上。其中 40 M2 左 右的小戶型僅余下一套 24 層朝北的房間。利多： 地處石路商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越。本案為商住樓，自住、公辦皆可。 面積小、單價低，總價不高。交房時間早， 8月 1日起即可入住利空： 現(xiàn)停車位只有 19 個，車位嚴重不足。本案只能在交行和工行貸款，選擇余地 小。樣板房裝修質(zhì)量不高， 僅為簡裝修。 房型設計無特色， 且廚房面積過大 （近 9 平方），較為浪費。得

43、房率不高，為 70%左右。區(qū)域金閶區(qū)規(guī)劃形態(tài)高層案名都市 e 站（富達大廈）面積范圍3555M2發(fā)展商富達置業(yè)發(fā)展有限公司主力面積代理商蘇州信中利代理公司單價范圍均價 5500元/ M2工地位置干將路與閶胥路交界處平均單價5500 元/M2基地面積6500 M2主力總價建筑面積43500 M2車庫單價綠化率31%物管費2.5 元/ 平方米/ 月銷售率100%工程進度外立面規(guī)劃戶數(shù)536 戶交房時間初步預定 04 年下半年68、601、9、環(huán)境分析： 本按位于干將路與閶胥路的交界處，地理位置相當優(yōu)越，31、89 路等主要交通路線從其經(jīng)過。緊鄰石路商圈，周邊規(guī)劃較多。 產(chǎn)品分析： 本案為兩幢 25

44、 層的高樓，且屬爛尾樓改造工程，現(xiàn)定位為酒店式公寓， 其中 1-4 層為商場， 5 層作為會所， 6-25 層為住宅。面積控制在 35-55 平方米。暫 定提供簡裝修，只裝修廚房與衛(wèi)生間，無家具與家電。均價在 5500 元/ M2 左右， 所有房型均為一室一廳。另外， 14 層有 2 部電梯、一部消防電梯、 2個樓梯。 5 25層為二部電梯、一個樓梯，無貨梯。每層戶數(shù)分別為 13 戶、17 戶，頂層也住人。 企劃訴求分析 ：本案之前僅在房展會上做過宣傳， DM設計較為簡單。現(xiàn)不做任何宣 傳，較為低調(diào)。銷售分析： 該售樓處設在本案的一樓，初步定為 2003年 8 月底開盤，據(jù)接線員介紹 可能會采

45、取“按登記順序定房”的方法?，F(xiàn)尚未領(lǐng)取“預售許可證” 。去化分析： 實現(xiàn) 100%利多： 緊鄰石路商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越，交通路線發(fā)達。 面積小、單價低。周邊規(guī)劃多，有升值潛力。利空： 本案是“爛尾樓”改造工程 緊鄰主干道，灰塵多，噪聲大。 房型較少，僅有一種一室一廳，選擇余地小。電梯設計較少。區(qū)域園區(qū)規(guī)劃形態(tài)高層案名風華苑（二期）面積范圍50167M2發(fā)展商蘇州聯(lián)發(fā)房地產(chǎn)公司主力面積代理商單價范圍52 M2； 89M23200元/ M2 起價工地位置東環(huán)路與機場路交界處平均單價3500 元/M2基地面積12400M2主力總價建筑面積34000M 2車庫單價6.5 萬元 / 個綠化率35%以上物

46、管費1元/ M2 月（暫定）銷售率100%工程進度已竣工規(guī)劃戶數(shù)220 多戶、小戶型 32戶交房時間04年 6月交房環(huán)境分析： 本案位于蘇州園區(qū)東環(huán)路 688 號，東環(huán)路東、機場路口，交通便利。周 邊配套設施齊全，超市、學校、醫(yī)院等近在咫尺。產(chǎn)品分析：本案二期為一幢 25層的高樓，其中1-2 層為商鋪，3-25層為住宅。37 層住宅為 2梯4戶，825層為2梯6戶。商鋪共 3000多平方米 ，價格為 4800元/ M2 ，12層必須一起出售。住宅面積設計為 50 M2 有32戶、90 M2 有 32戶、 143 M2 有 10戶、167 M2 有60多戶，價格在 3200元/ M2 起價。車位

47、有 8090個，只 賣不租，價格為 6.5 萬元/ 個。企劃訴求分析： 本案在電視報、電視臺的“住在蘇州”節(jié)目上打過廣告，還參加了 園區(qū)房展會?，F(xiàn)在暫時沒有樓書。銷售分析： 本案現(xiàn)在還尚領(lǐng)取“預售許可證”因此還沒有開盤，僅進行登記，預計 于 8 月底開盤。據(jù)銷售員介紹，開盤時可能會采取“按登記順序定房”的方法?？驮捶治觯?由于本案位于園區(qū)與市區(qū)交界處，地段相當優(yōu)越，而且面積相當適中， 因此客戶認可度較高。 據(jù)銷售員介紹，購房者主要以園區(qū)白領(lǐng)為主，以自住為主， 年齡在 2545 歲之間的人居多，也有不少老年人購買小戶型自住。去化分析： 本案現(xiàn)只進行登記，據(jù)銷售員介紹現(xiàn)登記率已達100%以上。其中

48、 50M2交通便利。周邊配套設施齊全。面積適中，且有小面積房型，適合年青人和老年人居住。 價格優(yōu)勢， 3200元/ M2 起價，園區(qū)最低?？墒褂脠@區(qū)公積金進行購房。 地處東環(huán)路與機場路交界口，周圍噪聲大、灰塵多、空氣質(zhì)量 售樓人員服務態(tài)度一般。車庫數(shù)量不多，且僅為車位。左右的小戶型已登記了 300 多人， 90M2左右的登記了 600700多人。利空：不高。利多：區(qū)域園區(qū)規(guī)劃形態(tài)3 幢高層（ 1 幢小戶型）案名春之交響（師惠樂章三期）面積范圍4675M2發(fā)展商蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn) 有限公司主力面積60 M2代理商蘇州良英房地產(chǎn)投資顧問 有限公司單價范圍68007800元/ M2工地位置蘇惠路

49、與星海路交界處平均單價7100 元/M2 （小戶型）4900元/M2 （大戶型毛坯 房）基地面積42300M2主力總價建筑面積80000M2車庫單價綠化率60%物管費1.5 元/ M2 月銷售率100%工程進度已交房規(guī)劃戶數(shù)280 多戶（小戶型）交房時間04年 4月交房環(huán)境分析： 本案位于蘇州園區(qū) CBD中心地段，北有中央公園，南有師惠坊商業(yè)街， 且鄰近星海中學、職業(yè)學院。 26 路、 46路、 47路均從本案附近經(jīng)過。 產(chǎn)品分析：本案為師惠樂章三期， 共有3幢高層住宅， 2幢25層居東，一幢 15層居 中，為小戶型。其中面積在 4475 M2 之間，每層為 4梯 14戶，且為全裝修房，具 體

50、裝修標準未定。每戶都為 4.8 米的挑高戶型。企劃訴求分析 ：本案現(xiàn)在尚未開盤，僅進行小訂。但之前進行了大量的宣傳，還參 加了園區(qū)房展會，反映了開發(fā)商善于造勢的手法。銷售分析： 本案 2002年8月 28日開始簽約，并會采取“按小定順序定房”的方法。 去化分析： 本案目前的銷售率達到了 100%。利多： 房型較為特別，每戶層高為 4.8 米，空間利用率高。 開發(fā)商善于運用商業(yè)手段，在產(chǎn)品宣傳方面較為成功。 地理位置好，位于園區(qū)中心地段?？墒褂脠@區(qū)公積金進行購房。利空： 價格較高，單價為 68007800元/ M2 沒有“樣板房”，客戶不能直觀感受到裝修效果。 現(xiàn)居住在其它區(qū)域的客戶對園區(qū)的地段

51、不一定接受。區(qū)域新區(qū)規(guī)劃形態(tài)一期以高層和小高層為 主案名嘉業(yè)陽光假日面積范圍35.43 157M2發(fā)展商蘇州嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積代理商無（越洋企劃全案策劃）單價范圍工地位置玉山路和金楓路的交叉口平均單價毛坯 4000 元/M2基地面積375 畝主力總價建筑面積37 萬余平方米車庫單價綠化率近 38%物管費未確定銷售率100%工程進度主體工程規(guī)劃戶數(shù)約 2500 戶（一期小戶型約200 多戶）交房時間預計明年年底環(huán)境分析： 本案位于蘇州新區(qū)中心的蘇州樂園的西南方向，東臨新升新苑住宅小區(qū)， 西靠金楓路，距離木瀆很近，北依玉山路，南近蘇州自來水廠。小區(qū)內(nèi)有兩條河道 貫穿南北、東西，緊鄰獅山

52、的風景。公交路線以 68、601、30 路這幾條為主，交通 較為方便。產(chǎn)品分析： 本案的規(guī)劃有高層、小高層、躍層、聯(lián)排別墅，一期主要是高層和小高 層的建筑，共有 8 幢住宅及一個主題商業(yè)會所的建筑群。在一期中，小戶型的住宅 僅有一幢，面積分為四種，面積范圍在 3569 M2 之間，戶數(shù)約在 200多戶。初步 定價，毛坯房約為 4000 元/ M2 ， ，小戶型均為裝修房，由于裝修方案未定，因此 價格也未定，每層的電梯配比由于規(guī)劃有所變動而未能最終確定?？驮捶治觯?從來客的預約登記看，登記小戶型的不多，主要是登記 100 M2 左右至110 M2 以下的客戶偏多，客源主要有市區(qū)和新區(qū)的為主。去化分析：利多： 面積配比廣，適合各個不同的客戶需要， 小戶型是裝修出售，生活方便，并有陽臺設計。 緊鄰風景區(qū)，環(huán)境較好。利空： 地理位置太偏，對住戶的日