XX房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究

1、XX房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究專業(yè)：工程管理學(xué)生：XX 指導(dǎo)教師：XX摘 要隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我們居民的經(jīng)濟(jì)收入和文化水平都在不斷提升，市民的消費(fèi)水平以及購買能力也在穩(wěn)步增長，住房需求作為中國的一種傳統(tǒng)需求，其市場也將隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的提升而備受青睞。隨著需求的增加，依照市場規(guī)律，供給也會(huì)隨之跟上，房地產(chǎn)市場的熱潮會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)，但是作為一個(gè)理性的投資者，就應(yīng)該杜絕盲目投資，貿(mào)然跟進(jìn)?？墒乾F(xiàn)時(shí)我國房地產(chǎn)行業(yè)中就存在著很多急功近利的投資者，只看到房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)，沒有看到房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，沒有任何依據(jù)就盲目的投資，結(jié)果使得項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，很多中途因?yàn)檫@因?yàn)槟堑脑蚨鴮?dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)開

2、發(fā)下去。這不僅不利于投資者本身的利益，也不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在經(jīng)過很多實(shí)際案例的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要一環(huán)項(xiàng)目前期策劃與可行性研究也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的火熱而備受人們重視。本文以廣漢市東升國府房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為載體，參考多種資料書籍，運(yùn)用科學(xué)的方法，從項(xiàng)目背景、市場調(diào)研、經(jīng)濟(jì)分析以及風(fēng)險(xiǎn)管理等多方面對房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與可行性研究做進(jìn)行分析闡述，以求為以后的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策提供一個(gè)可參考借鑒的樣本。關(guān)鍵詞：市場調(diào)研 前期策劃 可行性研究XX government planning and real estate projects in prefeasibility study

3、Major:Project ManagementStudent: XX Instructor: XXAbstractWith the continued development of our economy, our residents and cultural level of income are rising, peoples consumption level and purchasing power is steadily increasing, housing demand as Chinas demand for a traditional, its market as a wh

4、ole will also beimprove the economic environment has become widely accepted.As demand increases, in accordance with laws of the market, supply will follow to keep up with the real estate market boom will continue to follow, but as a rational investor, you should put an end to blind investment, hasty

5、 action.However, the real estate industry in China now there are a lot of quick success to investors, only to see the real estate industrys high returns, have not seen the real estate industrys high risk, there is no basis to blind investment, the result that increased investment risk, because this

6、way because many of the reasons which led to the development project can not continue to go on.This is not conducive to the interests of investors themselves, is not conducive to the stable development of the entire real estate industry.After many lessons learned from actual cases, the real estate d

7、evelopment as an important part of project planning and pre-feasibility study along with the hot real estate industry has attracted the attention of people.In this paper,the ROC governmentGuanghanDongshengreal estate development projectsas the carrier, referencebooks,a variety ofmaterials, the use o

8、fscientific methods,from the projectbackground, market research, economic analysisand risk managementand other aspects ofreal estate developmentto dopre-planning and feasibility studiesWereanalyzed and discussed,in order todevelopreal estate projects for the futurecan bea reference fordecision-makin

9、gto provide asample.Key words：Market Research EarlyPlanning Feasibility study目 錄第1章 XX國府房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目簡介11.1項(xiàng)目名稱11.2項(xiàng)目地塊位置及周邊概況11.3項(xiàng)目編制依據(jù)2第2章 項(xiàng)目背景22.1廣漢基本情況22.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境22.2.1廣漢GDP32.2.2廣漢財(cái)政收入32.2.3廣漢固定資產(chǎn)投資3第3章 廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)研33.1廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀43.2廣漢市歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢圖43.3廣漢主要同類型樓盤信息及項(xiàng)目價(jià)格定位43.4消費(fèi)者需求分析53.4.1是否考慮在廣漢買房53.4.2能夠接受的房屋

10、總價(jià)63.4.3期望的住房面積63.4.4計(jì)劃購買的住宅層數(shù)73.5項(xiàng)目SWOT分析83.5.1項(xiàng)目優(yōu)勢83.5.2項(xiàng)目劣勢83.5.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)83.5.4項(xiàng)目威脅9第四章 項(xiàng)目定位94.1目標(biāo)客戶群體定位94.2產(chǎn)品定位94.3建筑風(fēng)格定位94.4戶型定位9第5章 項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)105.1開發(fā)思路105.2開發(fā)周期10第6章 財(cái)務(wù)分析116.1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)116.1.1規(guī)劃要求116.1.2項(xiàng)目情況116.2 項(xiàng)目總投資估算116.2.1項(xiàng)目開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用116.2.2開發(fā)費(fèi)用126.2.3預(yù)計(jì)收入126.2.4銷售稅金136.2.5項(xiàng)目總投資136.3融資方案及經(jīng)營計(jì)劃136.4

11、財(cái)務(wù)盈利能力分析146.4.1土地增值稅146.4.2項(xiàng)目利潤156.4.3主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)156.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論17第7章 項(xiàng)目不確定性分析177.1盈虧平衡分析177.2敏感性分析177.3風(fēng)險(xiǎn)分析187.3.1政策風(fēng)險(xiǎn)187.3.2工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)187.3.3通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)19第8章 結(jié)論19參考文獻(xiàn)：19致謝20第1章 東升國府房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目簡介1.1項(xiàng)目名稱廣漢市“東升國府”房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目1.2項(xiàng)目地塊位置及周邊概況本項(xiàng)目地塊位于廣漢市經(jīng)開區(qū)，地處108國道與成綿高速之間，深圳路以南，中山大道以西。其中中山大道為廣漢市的交通要道，從地塊位置沿中山大道北行約2公里便到廣漢市中心城區(qū)。宗

12、地附近有四川省通園制藥有限公司、德力鐵道科技公司、廣漢市廣友石油機(jī)械公司等企業(yè)，臨近廣漢市醫(yī)療保險(xiǎn)局、宏華外國語學(xué)校、廣漢三星堆客運(yùn)站。本地塊周邊有雒城一號、御景星城、上美年華、東嘉苑、威光家園、吐哈石油苑、天工家園、廣油苑等住宅小區(qū)。其中御景星城尾期、上美年華正在熱銷中，雒城一號大型住宅小區(qū)與本項(xiàng)目地塊僅有一街之隔并且一期正在熱銷中。圖1：地塊位置1信息來源：百度地圖圖2：地塊位置2圖片來源：百度地圖1.3項(xiàng)目編制依據(jù)1、國家與之相關(guān)的政策、法規(guī)2、廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010試行版）3、廣漢市國土資源局、廣漢市規(guī)劃管理局信息4、市場調(diào)研數(shù)據(jù)、資料及整理結(jié)果第2章 項(xiàng)目背景2.1廣漢

13、基本情況廣漢位于“天府之國”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都經(jīng)濟(jì)圈的重要部分，也是成都以北的重鎮(zhèn)，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的說法。廣漢南臨省會(huì)成都市區(qū)25公里，北距德陽市區(qū)19公里。108國道、成綿高速公路和寶成鐵路穿境而過，交通發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。廣漢幅員面積為538平方公里，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?0萬，城市人口20萬1。2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.2.1廣漢GDP今年1季度，廣漢市經(jīng)濟(jì)在去年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值48.8億元，增速17%，在德陽6個(gè)縣（市、區(qū)）中排位第一。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.2億元，增長2.5%；第二產(chǎn)

14、業(yè)增加值31.5億元，增長22.6%，其中：工業(yè)增加值30.1億元，增長23.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值14.1億元，增長9.6%。工業(yè)在廣漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中繼續(xù)起支撐作用，1季度工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到79.7%，拉動(dòng)GDP增長13.5個(gè)百分點(diǎn)2。廣漢經(jīng)濟(jì)正處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，說明本項(xiàng)目有一個(gè)較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，GDP上升，說明廣漢居民收入提升，購買力也就相應(yīng)的提升，那么本項(xiàng)目的消費(fèi)者購買力也相應(yīng)提高，這對于項(xiàng)目十分有利。2.2.2廣漢財(cái)政收入據(jù)廣漢市統(tǒng)計(jì)局提供：2011年全市地方財(cái)政收入呈現(xiàn)快速增長的良好態(tài)勢。一季度全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成2.3億元，增長48.32%，增速比上年提高41.13個(gè)百

15、分點(diǎn)。其中，稅收性收入完成1.9億元，增長42.17%，增速比上年提高25.01個(gè)百分點(diǎn)。稅收收入占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到50.96%，比上年提高21.1個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化3。廣漢財(cái)政收入增長速度很快，態(tài)勢良好，這反映出了廣漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定形勢。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于減小項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，這對于本項(xiàng)目來說是很好的投資環(huán)境。2.2.3廣漢固定資產(chǎn)投資一季度，廣漢市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資萬元，同比增長14.1%。其中：基本建設(shè)完成投資96985萬元，同比減少13.28%；更新改造完成投資61392萬元，同比增長44.48%；房地產(chǎn)投資完成29378萬元，同比增長335.49%。一季度施工

16、項(xiàng)目共123個(gè)，其中新開工13個(gè)，計(jì)劃總投資33766萬元4。廣漢固定投資增加明顯，房地產(chǎn)投資同比增長更是達(dá)到了335.49%，廣漢房地產(chǎn)投資處于一片熱火朝天的景象，這對于本項(xiàng)目來說，有利有弊，利在于形勢良好，弊在于競爭激烈。第3章 廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)研房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)5。所以項(xiàng)目開發(fā)需要詳細(xì)的市場調(diào)研， 房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)地收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測6，得出項(xiàng)目市場各方面的數(shù)據(jù)資料，為整個(gè)項(xiàng)目的策劃提供依據(jù)。3.1廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀一季度，廣漢市房地

17、產(chǎn)開發(fā)投資完成2.9億元，同比增長2倍；商品房施工面積93.4萬平方米，同比增長78.3%，商品房銷售面積14.5萬平方米，同比增長54.4%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額4.9億元，同比增長92.4%7。3.2廣漢市歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢圖圖3：廣漢歷年房價(jià)走勢圖數(shù)據(jù)來源：從圖中可以看出廣漢市近幾年來房價(jià)逐漸高漲，由2005年的1746元/到2010年的3076元/。這反映出廣漢房地產(chǎn)市場具有的投資潛力，值得投資者考慮在廣漢投資。3.3廣漢主要同類型樓盤信息及項(xiàng)目價(jià)格定位表1：雒城一號基本情況表序號指標(biāo)雒城一號逸品城奧園景帝帝國御景星城（尾盤）上美年華1物業(yè)類別大型社區(qū)中型社區(qū)中型社區(qū)大型社區(qū)大型社區(qū)2樓盤

18、位置廣漢市中山大道與珠海路交匯處廣漢市中山大道西二段廣漢市南昌路68號廣漢柳州路南三段（皇家花園對面）四川省廣漢市中山大道南段3均價(jià)3300元/ 3600元/ 2990元/ 3400元/ 2800元/ 4開盤時(shí)間2010-12-252011-4-302010-03-302009-01-012009-10-185樓盤形態(tài)高層、多層高層、多層小高層、高層多層、小高層、高層多層6占地面積43333.32666427997.2335007建筑面積8000071920.88綠化率35%45%36%40.6%30%9容積率3.132.233.12.992.16信息來源：德陽生活資訊網(wǎng)房產(chǎn)版以上樓盤平均價(jià)格

19、=3218元/,平均綠化率=37.32%,平均容積率=2.72。從時(shí)間上來看，雒城一號、逸品城奧園、景帝帝國這三個(gè)社區(qū)與本項(xiàng)目最為接近；從規(guī)模上來看，逸品城奧園、景帝帝國這兩個(gè)社區(qū)與本項(xiàng)目最為類似；從項(xiàng)目所在位置上來看，雒城一號，上美年華這兩個(gè)社區(qū)與本項(xiàng)目最為接近，都處于中山大道南段。本項(xiàng)目綠化率=45%，容積率=3.07，參考以上樓盤信息，以及廣漢市歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢，初步確定東升國府大型社區(qū)的均價(jià)為3200元/。3.4消費(fèi)者需求分析由于本項(xiàng)目開發(fā)的需要，我們在廣漢城區(qū)做了一次關(guān)于廣漢居民對住房需求的統(tǒng)計(jì)調(diào)查。統(tǒng)計(jì)調(diào)查是根據(jù)統(tǒng)計(jì)的目的與要求，以科學(xué)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法有組織、有計(jì)劃地收集有關(guān)總體的

20、統(tǒng)計(jì)資料的過程8。本次調(diào)查以問卷形式向300位消費(fèi)者提問，最后共收回有效問卷236份。通過分類整理與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們對廣漢市居民購買住房的需求有了一定的了解，并且將在一定程度上將此次問卷調(diào)查結(jié)論作為設(shè)計(jì)的參考依據(jù)。3.4.1是否考慮在廣漢買房圖4：購房意向圖圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制此項(xiàng)調(diào)查是為了了解廣漢消費(fèi)者數(shù)量以及潛在消費(fèi)者數(shù)量的多少，今年來廣漢市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)也越來越繁榮，再加上廣漢優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，很多人都愿意選擇在廣漢購房，其比例高達(dá)44.25%，由此可見廣漢消費(fèi)者市場前景樂觀。3.4.2能夠接受的房屋總價(jià)圖5：可接受房屋總價(jià)圖圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制此項(xiàng)調(diào)查是在了解廣漢居民的

21、經(jīng)濟(jì)能力，也是從開發(fā)商的財(cái)務(wù)以及資金運(yùn)作方面做市場調(diào)查，可以為項(xiàng)目房屋總價(jià)定位提供一定的依據(jù)。由調(diào)查可見，廣漢市居民能夠接受的房屋總價(jià)主要在40-60萬這個(gè)區(qū)間，其比例達(dá)到39.15%，其次是20萬-40萬，比例為28.97%。3.4.3期望的住房面積圖6：戶型面積圖圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制此項(xiàng)調(diào)查主要是為項(xiàng)目戶型面積設(shè)計(jì)提供一定的依據(jù)。由上圖可知，廣漢市居民對住房面積的需求有接近70%集中在120-140這個(gè)區(qū)間，其中120-140這個(gè)區(qū)間更是達(dá)到了40.69%的高需求，其次便是140以上的大戶型，再次就為100平方米以下的小戶型。隨著廣漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及居民收入的提高，人們越來越開始注重

22、生活品質(zhì)，都開始喜歡面積較大，寬敞舒適的大戶型房屋。3.4.4計(jì)劃購買的住宅層數(shù)圖7：樓層圖圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制由圖可知，廣漢市居民對房屋層數(shù)的要求主要為高層和多層，其中高層的比例為35.27%，多層的比例為29.95%。對于在一個(gè)固定面積的社區(qū)，高層在建筑密度上有優(yōu)勢，多層在容積率上有優(yōu)勢，此圖數(shù)據(jù)為項(xiàng)目在建筑密度和容積率上面協(xié)調(diào)取舍提供了一定依據(jù)。3.4.5偏向選擇的戶型圖8：戶型意向調(diào)查圖圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制此項(xiàng)調(diào)查是為了為項(xiàng)目開發(fā)戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提供參考依據(jù)。由餅狀圖可知，大多數(shù)居民選擇了三室二廳的戶型，其比例高達(dá)62.49%。其次便是四房二廳，比例為10.54%，然后為二房二

23、廳，比例為9.81%。3.5項(xiàng)目SWOT分析對項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，可以清楚的看出項(xiàng)目的優(yōu)勢，劣勢以及機(jī)會(huì)和威脅。SWOT分別是指：優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opportunity）和威脅（Threat）9。3.5.1項(xiàng)目優(yōu)勢1本項(xiàng)目地塊占地52.51畝，規(guī)模大，便于聚集人氣。2本項(xiàng)目土地成本較低，成本優(yōu)勢比較明顯。 3本項(xiàng)目緊靠廣漢市交通主干道中山大道，并且緊鄰108國道與成綿高速，交通便利。4本項(xiàng)目規(guī)劃中有一塊2400的公共開發(fā)廣場，這為整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)提高了價(jià)值。5本項(xiàng)目綠地率高達(dá)45%，采用綠色環(huán)保與環(huán)境和諧理念開發(fā)，適應(yīng)市場發(fā)展趨勢。6本項(xiàng)目緊鄰三星堆客

24、運(yùn)站，人流量大，人氣高。7本項(xiàng)目地處廣漢市經(jīng)開區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，本地塊具有很好的升值空間。8本項(xiàng)目隨著成都經(jīng)濟(jì)圈的擴(kuò)大，其價(jià)值將有很高的上升空間。3.5.2項(xiàng)目劣勢1本項(xiàng)目所在地段離中心城區(qū)有一段距離，地理位置有些偏。2本項(xiàng)目所在地段目前開發(fā)不夠充分，周邊環(huán)境有待完善。3.5.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)1近期內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場形勢良好，市場前景樂觀。2廣漢市經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景良好，人口及收入水平都不斷增長，有利于本項(xiàng)目開發(fā)。3本項(xiàng)目綠色環(huán)保的生態(tài)理念符合可持續(xù)發(fā)展觀念，符合現(xiàn)代人們的生活理念。3.5.4項(xiàng)目威脅1新國八條等國家宏觀調(diào)控政策加大了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這對投資類客戶產(chǎn)生消極影響，并且

25、這還使得很多房地產(chǎn)消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)，不利于本項(xiàng)目的銷售。2本項(xiàng)目附近的雒城一號是一個(gè)高品質(zhì)的大型社區(qū)，對本項(xiàng)目威脅較大。第四章 項(xiàng)目定位市場定位是項(xiàng)目策劃的核心、本源，是項(xiàng)目全程策劃的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，是在項(xiàng)目策劃初期就必須首先明確10。作為項(xiàng)目前期開發(fā)，必須要對項(xiàng)目的定位明確，為項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)指明方向。4.1目標(biāo)客戶群體定位本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體為在廣漢有固定工作，收入較高的公司領(lǐng)導(dǎo)階層的人物。他們有較好的工作，有足夠的資金，并且對于住房有著較高的要求。本項(xiàng)目獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念以及低密度高綠化的建筑指標(biāo)，將會(huì)是吸引這類用戶的一大亮點(diǎn)。同時(shí)項(xiàng)目還針對一部分對固定資產(chǎn)有投資欲望的人，這部分人都有一

26、般都有閑錢在手中，本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，上升空間大，這對投資者有著致命的吸引力。4.2產(chǎn)品定位本項(xiàng)目位于廣漢經(jīng)開區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以及市政規(guī)劃的要求，這里必將成為廣漢的一個(gè)繁榮地段。同時(shí)在整個(gè)國家大好經(jīng)濟(jì)勢態(tài)的環(huán)境下，廣漢經(jīng)濟(jì)也處于一種高度發(fā)展的勢態(tài)。加上對本項(xiàng)目周邊環(huán)境的調(diào)查和附近樓盤的等眾多因素的分析，將本項(xiàng)目定義為：借廣漢優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢，融和三星堆文化的氛圍，結(jié)合廣漢舒適的生活環(huán)境，將本項(xiàng)目打造成為一個(gè)建筑品質(zhì)優(yōu)良、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善、品牌優(yōu)勢明顯的高檔住宅社區(qū)。4.3建筑風(fēng)格定位本項(xiàng)目采用簡單明快的建筑風(fēng)格，簡潔大方，但不會(huì)讓人覺得乏味。并且整個(gè)社區(qū)的布局簡潔，以幾何韻律

27、美充滿整個(gè)小區(qū)，讓整個(gè)社區(qū)充滿一種高品位的格調(diào)，加上小區(qū)的高綠化率、低密度的整體風(fēng)格，會(huì)讓業(yè)主住進(jìn)小區(qū)感覺到一種愜意、舒適、安心的感覺、讓業(yè)主感覺到住進(jìn)東升國府就是一種享受生活的狀態(tài)。4.4戶型定位結(jié)合消費(fèi)者房地產(chǎn)需求的調(diào)研，本項(xiàng)目適應(yīng)市場需求，將戶型擬定為二室二廳、三室二廳、四室二廳三種戶型，其面積分別為98、137、165，所占總面積百分比分別為11.1%、70.1%、18.8%，戶數(shù)所占百分比分別為15.4%、69.2%、15.4%?，F(xiàn)將東升國府?dāng)M定戶型面積及套數(shù)配比歸納于下表：表2：東升國府?dāng)M定戶型面積及套型配比戶型二室二廳三室二廳四室二廳戶型面積（平方米）98137165面積比例11

28、.1%70.1%18.8%戶型套數(shù)（套）8368套數(shù)比例15.4%69.2%15.4%數(shù)據(jù)來源：據(jù)建施平面圖計(jì)算所得第5章 項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)為整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際實(shí)施過程，整個(gè)過程中應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目實(shí)體質(zhì)量，工程進(jìn)度，以及投資控制做好現(xiàn)場監(jiān)督。整個(gè)建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)用科學(xué)的方法管理整個(gè)項(xiàng)目，在項(xiàng)目管理中，主動(dòng)控制和被動(dòng)控制為常用的兩種類型，其中主動(dòng)控制就是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性，并擬定和采取各項(xiàng)預(yù)防性措施，以使計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。被動(dòng)控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計(jì)劃運(yùn)行時(shí)，管理人員對計(jì)劃值的事實(shí)進(jìn)行跟蹤，將系統(tǒng)輸出的信息進(jìn)行加工和整理，再傳遞給控制部門，使控制人員從中發(fā)現(xiàn)問題，找出偏差，尋求并確定解決問題和

29、糾正偏差的方案，然后再送回給計(jì)劃實(shí)施系統(tǒng)付諸實(shí)施，使得計(jì)劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正11。5.1開發(fā)思路本項(xiàng)目計(jì)劃分兩期開發(fā)，一期計(jì)劃開發(fā)住宅面積45455.03，地下停車場9000，地塊東北角中山大道與深圳路交匯處公共開放廣場2400，社區(qū)內(nèi)配套綠地，花園共計(jì)9451.8，以及相應(yīng)的配套設(shè)施。二期開發(fā)住宅面積53152.38，地上停車位30個(gè)，社區(qū)內(nèi)配套綠地6301.2，以及相應(yīng)的配套設(shè)施5.2開發(fā)周期本項(xiàng)目的擬開發(fā)周期為4年，2011年4月至2011年7月為前期工作時(shí)間，包括擬建項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等，2011年7月至2012年10月為項(xiàng)目一期建造時(shí)間，20

30、12年4月-2012年10月為項(xiàng)目一期預(yù)售時(shí)間，2012年10月-2013年7月為項(xiàng)目一期正式銷售時(shí)間；2013年7月-2014年7月為項(xiàng)目二期建造時(shí)間，2013年10月-2014年7月為項(xiàng)目二期預(yù)售時(shí)間，2014年7月-2015年4月為項(xiàng)目二期銷售時(shí)間，到2015年4月底項(xiàng)目銷售完畢。項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)進(jìn)度橫道圖見下圖：圖9：項(xiàng)目進(jìn)度橫道圖圖片來源：依據(jù)開發(fā)計(jì)劃自行繪制第6章 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析是前期策劃與可行性研究中最重要的部分之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應(yīng)激烈的市場競爭并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須合理地安排其產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的投入產(chǎn)出12，財(cái)務(wù)分析可以為此提供中重要確切的數(shù)據(jù)參數(shù)，也為項(xiàng)目開發(fā)指明方

31、向。6.1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6.1.1規(guī)劃要求本項(xiàng)目所在地凈用地面積52.51畝，該宗地要求：2.5容積率4.0，建筑密度40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)15層，綠地率25%。6.1.2項(xiàng)目指標(biāo)6.1.2項(xiàng)目情況規(guī)劃要求可以保障城市規(guī)劃的實(shí)施，促進(jìn)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展13，所以項(xiàng)目要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求來建設(shè)。本項(xiàng)目總用地35006.67m2，總建筑面積10767.41 m2，其中地上建筑面積98607.41，地下建筑面積9000，建筑基底面積6588.9。擬建的東升國府大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，層高3.0，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，容積率為3.07，建筑密度為18.82%

32、，均符合指標(biāo)要求，綠地率45%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。6.2 項(xiàng)目總投資估算6.2.1項(xiàng)目開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費(fèi)和各種稅費(fèi)9。（1）項(xiàng)目開發(fā)成本表3：成本表編號項(xiàng)目金額（萬元）1土地費(fèi)用2106.71.1土地出讓金2100.41.2契稅（出讓金0.3%）6.32前期費(fèi)用577.62.1規(guī)劃勘測費(fèi)4002.2規(guī)劃放樣費(fèi)102.3招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi)0.3%）47.62.4三通一平費(fèi)用1203建安工程費(fèi)15865.043.1建安費(fèi)（1300元/）15065.043.2環(huán)境工程3003.3

33、水電工程5004基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3904.1道路工程及室外工程2804.2用電增容費(fèi)904.3電訊設(shè)施費(fèi)205公共配套費(fèi)508.655.1小區(qū)配套費(fèi)3505.2質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)1%）158.656不可預(yù)見費(fèi)583.447合計(jì)20031.42數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出（2）開發(fā)費(fèi)用表4：開發(fā)費(fèi)用表編號項(xiàng)目金額（萬元）1管理費(fèi)用2402銷售推廣費(fèi)（銷售收入3%）1009.773財(cái)務(wù)費(fèi)用12004合計(jì)2449.77數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出6.2.2預(yù)計(jì)收入項(xiàng)目計(jì)預(yù)計(jì)一期銷售住宅面積53125.38，平均價(jià)格3200元/，銷售收入17008.76萬元，停車位200個(gè)，5萬/每個(gè)，銷售收入1000萬；二期銷售住宅

34、面積45455.03，平均價(jià)格3300元/，銷售收入15000.16萬元，車位130個(gè)，5萬/每個(gè)，銷售收入650萬元。數(shù)據(jù)歸納入下： 表5：銷售計(jì)劃表銷售期數(shù)第一期第二期銷售計(jì)劃住宅（棟）54停車位（個(gè)）200130銷售面積住宅（）53152.3845455.03停車位（）60003900數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出表6：銷售收入表物業(yè)類別銷售指標(biāo)合計(jì)銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（）98607.4153152.3845455.03銷售均價(jià)（元/）32003300銷售收入（萬元）32008.9217008.7615000.16停車位銷售個(gè)數(shù)（個(gè)）200130銷售價(jià)格（萬元/個(gè)）55銷售收入（

35、萬元計(jì)銷售收入（萬元）33658.9218008.7615650.16數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出6.2.3銷售稅金除土地費(fèi)用，建筑安裝工程成本、公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等之外，與房地產(chǎn)投資開發(fā)有關(guān)的稅費(fèi)，也是影響開發(fā)商或投資商實(shí)際可獲取的純收入的重要因素14。所以相關(guān)稅費(fèi)也是項(xiàng)目評估必須要考慮的一個(gè)重要因素，現(xiàn)將相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算如下：表7：營業(yè)稅及附加表序號項(xiàng)目計(jì)算期合計(jì)計(jì)算依據(jù)一期二期1銷售收入18008.7615650.1633658.922營業(yè)稅金及附加986.89857.631844.52(2.1)-（2.4）之和2.1營業(yè)稅900.44782.511682.9

36、5（1）5%2.2城市維護(hù)建設(shè)稅63.0354.78117.81（1）0.35%2.3教育稅附加1815.6533.65（1）0.10%2.4印花稅5.44.710.1（1）0.03%數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出6.2.4項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為項(xiàng)目開發(fā)成本與項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用及項(xiàng)目流轉(zhuǎn)稅之和，總共為：20031.42+2449.77+1844.52=24325.71萬元6.3融資方案及經(jīng)營計(jì)劃東升國府大型社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)分兩期開發(fā)并銷售。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。無論是中短期的房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是長期的置業(yè)投資，都有巨大的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得足夠的資金支持、是否擁有暢通的融資渠道，

37、決定了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展、一個(gè)項(xiàng)目能否順利運(yùn)作，也影響著房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康地發(fā)展14。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)投資24325.71萬元，這是一筆很大的資金投入，如果要企業(yè)自行承擔(dān)，不僅風(fēng)險(xiǎn)太大，而且根本不可能?？紤]到項(xiàng)目實(shí)際情況，以及分析計(jì)算，本項(xiàng)目擬定分兩期開發(fā)，用項(xiàng)目一起獲得的收益來帶動(dòng)項(xiàng)目二期的運(yùn)作，這不僅可以為企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于本項(xiàng)目的進(jìn)行。對于本項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金為10000萬，用于土地拍買費(fèi)用，前期工程和一期建安工程隨進(jìn)度所必須支付的費(fèi)用，所需支出總共為9442.1萬元，項(xiàng)目初期結(jié)余約550萬元，項(xiàng)目進(jìn)行到第二年初，需要繼續(xù)跟進(jìn)一起投資4046.61萬元，此時(shí)，整個(gè)項(xiàng)

38、目便出現(xiàn)了大約3500萬的缺口，加上項(xiàng)目流轉(zhuǎn)所必須的流動(dòng)資金，項(xiàng)目擬定在第一年年末以拍買所得的土地使用權(quán)以及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及前期建設(shè)成果向銀行貸款4000萬元，貸款年利率為7%，貸款期限為3年。以后資金運(yùn)作隨著項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行可以順利進(jìn)行。具體安排如下：1項(xiàng)目初期項(xiàng)目開始時(shí)，需要支付地價(jià)、一期建設(shè)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用共計(jì)9442.1萬元，企業(yè)自有資金為10000萬元，此時(shí)項(xiàng)目結(jié)余約550萬元。2第一年需要支付項(xiàng)目一期剩余建設(shè)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用，共計(jì)4046.1萬元，一期結(jié)余550萬元，運(yùn)用相關(guān)抵押向自銀行貸款4000萬元，貸款3年，年利率7%，每年年末還息，第四年年末一次付清當(dāng)年本息。此時(shí)項(xiàng)

39、目結(jié)余萬元。3第二年需要支付二期投入建設(shè)費(fèi)用7193.98萬元，第一年利息280萬元，上年項(xiàng)目結(jié)余500萬元，本年一期銷售收入16207.88萬元，本期結(jié)余9233.9萬元4第三年需要支付項(xiàng)目二期建設(shè)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用1798.5萬元，本年貸款利息280萬元，上年結(jié)余9233.9萬元，本年銷售收入6260.06萬元，本年結(jié)余13415.46萬元。5第四年需要支付貸款本息和4280萬元，上年結(jié)余13415.46萬元，本年銷售收入9390.1萬元，本年結(jié)余18525.56萬元。6.4財(cái)務(wù)盈利能力分析6.4.1土地增值稅土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計(jì)征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地

40、、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益14。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售金額為33658.92萬元，擬定投資24325.71萬元，其它應(yīng)扣除項(xiàng)目為項(xiàng)目開發(fā)成本的20%，為20031.4220%=4006.28萬元，應(yīng)扣除總額為24325.71+4006.28=28331.99萬元。增值額為33658.92-24325.71-4006.28=5326.93萬元，增值率為5326.9328331.99100%=18.8%。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的15，免征土地增值稅。本項(xiàng)目增值率為18.8%，土地增值率未超過扣除金額的20%，不需要交納土地增值稅。所以本項(xiàng)

41、目不需要交納土地增值稅。6.4.2項(xiàng)目利潤項(xiàng)目總計(jì)銷售收入33658.92萬元，其中一期收入18008.96萬元，二期收入15650.16萬元。項(xiàng)目銷售稅金及附加=銷售收入5.48%=1844.52萬元。項(xiàng)目總投資成本費(fèi)用=22481.19萬元。項(xiàng)目利潤總額=33658.92-1844.52-22481.19=9333.21萬元。項(xiàng)目所得稅=9333.2133%=30976萬元。稅后利潤=9333.21-3079.96=6253.25萬元。表8：利潤表序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期計(jì)算依據(jù)第一期第二期1銷售收入（萬元）33658.9218008.7615650.162銷售稅金及附加（萬元）1844.529

42、86.89857.633總成本費(fèi)用（萬元）22481.1913488.718992.484利潤總額（萬元）9333.213533.165800.051-2-35所得稅（萬元）3079.961165.941914.02433%6稅后利潤（萬元）6253.252367.223886.034-5數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出6.4.3主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為了正確判斷項(xiàng)目盈利能力和償還能力，需要預(yù)計(jì)項(xiàng)目的經(jīng)營狀況，將項(xiàng)目壽命周期內(nèi)每年的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量及兩者之間的差額列成表格，這種表格稱為現(xiàn)金流量表。它是分析、預(yù)測項(xiàng)目效益的重要的動(dòng)態(tài)報(bào)表16。通過項(xiàng)目有關(guān)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的全部資金活動(dòng)的分析，指導(dǎo)項(xiàng)目管理活動(dòng)

43、，有效控制項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)17，繼而讓項(xiàng)目開發(fā)管理更科學(xué)合理。現(xiàn)將現(xiàn)金流量表計(jì)算如下：表9：現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123451現(xiàn)金流入33658.9216207.888843.458607.591.1銷售收入33658.9216207.888843.458607.592現(xiàn)金流出24325.719442.14046.618082.172283.12471.72.1建設(shè)投資22481.199442.14046.617193.981798.52.2銷售稅金及附加1844.52888.19484.62471.73所得稅前凈現(xiàn)金流量-9442.1-4046.618125.716560.338135.88

44、4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-9442.1-13448.71-53631197.339333.21所得稅3079.96532.111312.841235.01所得稅后凈現(xiàn)金流量-9442.1-4046.617593.65247.496900.88累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-9442.1-13448.71-5895.11-647.636253.26數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出（1）靜態(tài)回收期靜態(tài)回收期Pt是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目方案的凈收益回收項(xiàng)目全部投入資金所需要的時(shí)間18。稅前：Pt=3-1+5363/6560.33=2.82年稅后：Pt=4-1+647.63/6900.88=3.09年（

45、2）內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率指項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為零（或收益現(xiàn)值等于費(fèi)用現(xiàn)值即B/C=1）時(shí)的折現(xiàn)率18。稅前：取i1=21%NPV1=-9442.1+（-4046.61）/1.21+8125.71/1.21+6560.33/1.21+8135.88/1.214=262.15萬元由于NPV10，提高折現(xiàn)率，令i2=23%NPV2=-9442.1+（-4046.61）/1.23+8125.71/1.23+6560.33/1.23+8135.88/1.234=-281.12萬元由于NPV20，所以21%IRR123%應(yīng)用線性插值公式有：IRR1= i1+ (i2-i1)NPV1/( NPV1- NPV2)=

46、21.97%稅后：取i1=15%NPV1=-9442.1+（-4046.61）/1.15+7593.6/1.15+5247.49/1.15+6900.84/1.154=176.87萬元由于NPV10，提高折現(xiàn)率，令i2=17%NPV2=-9442.1+（-4046.61）/1.17+7593.6/1.17+5247.49/1.17+6900.84/1.174=-394.48萬元由于NPV20，所以15%IRR217%應(yīng)用線性插值公式有：IRR2= i1+ (i2-i1)NPV1/( NPV1- NPV2)=15.62%由以上計(jì)算可知，本項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率IRR1ic=10%，稅后內(nèi)部收益率IR

47、R2ic=10%，說明本項(xiàng)目可行。（3）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值NPV是指將項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量（或凈效益費(fèi)用流量），按某個(gè)給定的折現(xiàn)率，折算到計(jì)算期期初（第零期）的現(xiàn)值代數(shù)和18?；鶞?zhǔn)收益率ic=10%稅前：NPV=-9442.1+（-4046.61）/1.1+8125.71/1.1+6560.33/1.1+8135.88/1.14=4080.41萬元稅后：NPV=-9442.1+（-4046.61）/1.1+7593.6/1.1+5247.49/1.1+6900.84/1.14=1810.78萬元由計(jì)算可知，稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都大于零，說名本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。6.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論通過上述

48、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)，可以得知，東升國府大型社區(qū)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。第7章 項(xiàng)目不確定性分析在建項(xiàng)目和投資方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，所研究的問題都是發(fā)生在未來，所引用的數(shù)據(jù)是根據(jù)假設(shè)和現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行預(yù)測和估算的，加之時(shí)間的推移，條件的變化和一些未考慮因素的影響，從而使項(xiàng)目評價(jià)不可避免地帶有不確定性，使投資項(xiàng)目的決策存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)。如果在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中僅根據(jù)一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所作的確定性評價(jià)取舍項(xiàng)目，可能會(huì)導(dǎo)致決策的失誤19。所以本章對項(xiàng)目主要不確定性因素進(jìn)行分析，以此來作為本項(xiàng)目評價(jià)的一個(gè)重要指標(biāo)，也讓決策依據(jù)有更強(qiáng)的可靠性，從而更有利于本項(xiàng)目的評價(jià)與開發(fā)取舍。7.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是研

49、究項(xiàng)目投產(chǎn)后正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、利潤三者之間的平衡關(guān)系。對于一個(gè)工程項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)稱為盈虧平衡點(diǎn)（BEP，Break-Even-Point）18。現(xiàn)對本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行分析，具體過程如下：項(xiàng)目商品房均價(jià)=32008.9210000/98607.41=3246元項(xiàng)目總成本=20031.42萬元銷售費(fèi)用=銷售收入3%令銷售量為Y時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，此時(shí)有：3246Y（1-3%）=20031.4210000解得：X=63619.68銷售率=63619.68/98607.41100%=65%說明本項(xiàng)目的銷售率為65%時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目達(dá)

50、到盈虧平衡。此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開發(fā)。7.2敏感性分析敏感性分析是通過分析、預(yù)測各種不確定性因素發(fā)生變化時(shí)對建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響較大的因素（敏感因素）18。此處采用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為投資利潤率，不確定因素為商品房價(jià)格、項(xiàng)目總成本和項(xiàng)目總投資三種。表10：敏感性分析表項(xiàng)目面積（）單價(jià)（元）銷售收入（萬元）總成本（萬元）所得稅（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元)投資利潤率（%）敏感度系數(shù)編號123456789基本方案9860732463365820031308024325625325.71價(jià)格因素變動(dòng)+15%9860737333845920031466424325947038

51、.93+0.29+5%9860734083525820031360824325732530.11+0.29-5%9860730843250720031255224325518121.3+0.29-15%9860727592885720031149524325303612.48+0.29成本因素變動(dòng)+15%9860732463365823036208827330424015.51-0.38+5%9860732463365821033274925327558222.04-0.35-5%9860732463365819029341023323692429.69-0.32-15%98607324633

52、65817026407121320826638.77-0.30投資變動(dòng)因素+15%9860732463365817026187927974381513.64-0.32+5%9860732463365817026268525541545121.34-0.29-5%9860732463365817026349123109708830.67-0.26-15%9860732463365817026429720676874242.19-0.23信息來源：自行計(jì)算得出由表14可以看出：成本因素為最敏感因素，只要成本增長（或降低）1%，投資利潤率便可以降低（或增長）38%。所以在開發(fā)本項(xiàng)目時(shí)要慎重對待項(xiàng)目成本管理，必須建立一套完善、可行的成本控制體系20，以使項(xiàng)目取得最優(yōu)收益。7.3風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)一詞包含了兩方面的內(nèi)涵：以使指風(fēng)險(xiǎn)意味著出現(xiàn)了損失，或者是未實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)；二是指這