商業(yè)選址基礎(chǔ)

1、新傳承商學(xué)院商業(yè)選址基礎(chǔ)我們今天分享的事選址的一個(gè) 基礎(chǔ)知識(shí)，主要有四個(gè)內(nèi)容，第一個(gè)是商業(yè)選址的基礎(chǔ)知識(shí)，第二個(gè)是街店選址的技巧，第三個(gè)是百貨選址的技巧，第四個(gè)是購(gòu)物中心選擇的技巧。實(shí)體零售最重要的就是人流，人流來(lái)自于哪里，我們要選一個(gè)更好的位置，我們應(yīng)該怎么去判別，怎么繼續(xù)呢簡(jiǎn)單的基礎(chǔ)知識(shí)，商圈，每個(gè)城市都會(huì)有自己獨(dú)特的商圈。在物業(yè)圈里面就會(huì)進(jìn)入到一個(gè)店鋪圈，假設(shè)一點(diǎn)為中心以外的一個(gè)小范圍內(nèi)是百貨中心里的店的一個(gè)運(yùn)動(dòng)區(qū)域，就可以看到這個(gè)店鋪周邊的氛圍是怎么樣的，然后才選出我們的應(yīng)該把店鋪開(kāi)在哪里。接下來(lái)我們可以看一下選址商圈考慮的因素：包括品牌的一個(gè)定位，消費(fèi)群體、店鋪的位置，我們把渠道、消

2、費(fèi)者偏好和集客都這三個(gè)主要的因素主要放在一個(gè)商城里去考慮這才能找到適合我們開(kāi)店的地方。在主要開(kāi)店的類型里面就有三個(gè)：街店、百貨中心和購(gòu)物中心，這一組數(shù)字可以看到三個(gè)主要店鋪類型的銷售占比最大的是百貨公司。這個(gè)是以阿迪為例的。街店是差別最大的店鋪類型，也就是說(shuō)最多的店鋪數(shù)量產(chǎn)出最小的生意，我們也可以看到未來(lái)購(gòu)物中心是一個(gè)很高的增長(zhǎng)點(diǎn)，所以看到市場(chǎng)更多的店鋪是集中開(kāi)在了購(gòu)物中心。整個(gè)店鋪考慮的一個(gè)比較關(guān)鍵的幾個(gè)因素，我們可見(jiàn)的人流，我們根據(jù)人流走向及分布區(qū)的在各方面領(lǐng)先于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手這個(gè)位置人流，這是我們首要考慮的關(guān)鍵因素。第二個(gè)因素是產(chǎn)品的容量，我們要要有足夠的產(chǎn)品展示的空間，好的展示面才能把這個(gè)店

3、鋪?zhàn)龅母?，讓我們可以參考了一些信息，就是一個(gè)面積可不可以擴(kuò)充店內(nèi)的人流走向問(wèn)題，還有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的選位。門面招牌的可見(jiàn)，進(jìn)店外人流走向空間的可利用性。還有一些基本的條件就是我們要熟悉自己的店鋪，一些內(nèi)在的因素。錦囊一大家可能聽(tīng)了一堆關(guān)于整個(gè)商圈考核，我們?cè)鯓尤ヅ袆e一個(gè)商圈。進(jìn)了一堆的信息以后可能會(huì)再問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，到底我們應(yīng)該怎樣去判別我們的商城。如果對(duì)于我們熟悉的城市我們可能很容易說(shuō)出來(lái)，哎呀這個(gè)商城怎么樣那個(gè)商城怎么樣，但是當(dāng)我們要攻占一個(gè)新的城市，開(kāi)發(fā)一個(gè)不熟悉的城市的時(shí)候，我們到底有什么方法可以找到這個(gè)我們想要的商城。大家能夠看到，這個(gè)工具是隨時(shí)可以用的，任何時(shí)間任何地點(diǎn)拿起手機(jī)就可以打開(kāi)，

4、就是一個(gè)百度地圖，連上網(wǎng)絡(luò)打開(kāi)百度地圖，你就可以選擇你想要看哪個(gè)城市。然后搜索商場(chǎng)的集中地，就是最多商業(yè)區(qū)集中的地方，然后你把這個(gè)地方再去搜索一些相關(guān)信息，你就可以查找到你想要的信息。比如你要定位一個(gè)你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，然后找到這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的網(wǎng)上信息，你就可以看到他在哪了開(kāi)什么店。店鋪選址的第一步一定要對(duì)商圈由了解，要不然你開(kāi)的店找一個(gè)不合適的商圈，就會(huì)天天惆悵，為什么生意不好，為什么有人流但是沒(méi)有進(jìn)店率，因?yàn)槟闶紫纫獙?duì)癥，對(duì)商圈有一個(gè)理解這是第一步，你才能知道自己應(yīng)該開(kāi)在哪里，應(yīng)該怎么去開(kāi)店?，F(xiàn)在我教一下大家去做街店的選址，大家可以看到街店的的選址基本有五大要點(diǎn)，第一個(gè)是商圈的結(jié)構(gòu)的分析，第二個(gè)是

5、教會(huì)大家選擇理想的位置，第三個(gè)是整個(gè)街道，第四個(gè)就是店面形象的建立，第五個(gè)是店內(nèi)結(jié)構(gòu)的情況，所以店鋪的選擇從外到里所有因素都要考慮進(jìn)去。我們看一下這幅圖就可以看到整個(gè)商圈結(jié)構(gòu)的分析，首先是商圈內(nèi)部，幾個(gè)元素的分布也直接決定了街店位置的一個(gè)優(yōu)劣。我們看一下商圈、街店和購(gòu)物中心做一個(gè)主導(dǎo)的元素。百貨公司往往決定了該商圈的一個(gè)高消費(fèi)人群的聚焦點(diǎn)，為什么會(huì)這樣說(shuō)，以廣州為例，廣百友誼這種高消費(fèi)群內(nèi)，人群會(huì)到這邊消費(fèi)，因?yàn)闀?huì)有一些消費(fèi)卡之類的東西在里面，所以整個(gè)單價(jià)比較高，但現(xiàn)在這種情況逐步轉(zhuǎn)移為最好的購(gòu)物中心。大家可以看到右邊這個(gè)三角形，最底層是一個(gè)商圈形成的歷史過(guò)程，這個(gè)是營(yíng)銷因素里面最強(qiáng)的，然后一

6、直往上走就是越來(lái)越弱，包括他的建基面積占地面積這個(gè)比例，還有交通線路是否發(fā)達(dá)，是否人群容易去到這個(gè)地方。然后第四個(gè)功能的一個(gè)分布就是品牌功能。他到底是一個(gè)賣什么東西的商人，還是一個(gè)職位代表一個(gè)商城，還是以高檔消費(fèi)為代表的一個(gè)商城，這功能分布品牌的就是吸引人流，但這個(gè)是對(duì)整個(gè)商城營(yíng)銷最弱的，因?yàn)椴缓米屩蜁?huì)好的品牌去聚集。這里就可以看到關(guān)于街店幾個(gè)理想的位置的選擇，第一首選的就是主要的商業(yè)街的一個(gè)路口轉(zhuǎn)角位置，這里對(duì)幾個(gè)方向過(guò)來(lái)的人流直接包攬視覺(jué)陳列效果，所以那些人多車到這個(gè)地方來(lái)，然后這些地方一般的租金也會(huì)高，其實(shí)簡(jiǎn)單反過(guò)來(lái)理解就是租金高的地方肯定就是人流最密集的一個(gè)地方。上面有一個(gè)選址小技巧

7、就是你要選擇一個(gè)商城是購(gòu)物中心為主導(dǎo)的商城。，你要做一個(gè)街店一定必須有顯眼的門面和相當(dāng)?shù)拿娣e，要不然的話，人流會(huì)被購(gòu)物中心吸進(jìn)去，如果這樣的話，你寧愿把店開(kāi)到購(gòu)物中心里面一樓臨街的位置。下面我們來(lái)說(shuō)說(shuō)真?zhèn)€街店一個(gè)街鋪的選擇，也是從很多店鋪失敗的和成功的經(jīng)驗(yàn)里總結(jié)出來(lái)的一些寶貴知識(shí)。這個(gè)ppt里面可以看得到街店的影響因素。我們站在店鋪門外，其實(shí)基本上就可以看到街道對(duì)店鋪影響因素，可以影響到人流的走向，人流進(jìn)店的方式。首先第一個(gè)是陰陽(yáng)面，就是說(shuō)如果一個(gè)街道是中間有南的話，那肯定人流會(huì)匯聚到一邊，那要選擇人流聚的那邊，然后街道人行道的寬窄有很大的影響，我們有很多下線城市的一些確定就是門口可以停放摩托

8、車汽車，對(duì)店鋪的也會(huì)影響到。下面我們來(lái)看一下整個(gè)店面的形象建議，因?yàn)槲覀冇觅F的租金選一個(gè)好的地方，那接下來(lái)就是要把這個(gè)店鋪的形象展示出來(lái)。首先我們要十分了解我們店鋪的設(shè)計(jì)。第二個(gè)要看店鋪的門頭，因?yàn)殚T頭是最吸引路人去看到的，所以一定要盡量的大、宏偉然后漂亮這個(gè)是我們要考慮的事情。如果能把二樓三樓擴(kuò)大門面的話，那這個(gè)效果使我們要考慮的事情，兩個(gè)門柱要怎么做，然后門柱間要考慮整個(gè)距離這一頁(yè)ppt可以看得到對(duì)這類結(jié)構(gòu)要非常熟悉，就是我們的店鋪放在什么樣的店內(nèi)結(jié)構(gòu)里面有更大的優(yōu)勢(shì)，選店的時(shí)候不能光看表面，還要把店面結(jié)構(gòu)考慮進(jìn)去，包括們的寬度包括店面的深度，天花板的高度結(jié)構(gòu)柱，還有承力墻?？紤]下空調(diào)的位

9、置風(fēng)管位置，這些信息都要了解清楚。要不然我們以為找到一個(gè)便宜的好位置，實(shí)際店內(nèi)面積沒(méi)有用起來(lái)的話是浪費(fèi)的。這里做一個(gè)簡(jiǎn)單的例子分享就是在廣州的北京路整個(gè)商圈標(biāo)出四個(gè)點(diǎn)出來(lái)，從分析上來(lái)講這個(gè)點(diǎn)是開(kāi)店的好位置，也是商家你爭(zhēng)我?jiàn)Z的必爭(zhēng)之地，也可以看到這個(gè)分析思路怎么樣，人流從地鐵怎么走到北京路的主要商圈，還有車在哪里停從哪里走，然后主要的百貨公司在哪里，購(gòu)物中心在哪里，我們就圍繞這個(gè)中心來(lái)去把店鋪拿下，這樣才是一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)，每個(gè)商圈都做這種簡(jiǎn)單的商圈分析這個(gè)對(duì)大家拓展是非常有利的。錦囊二大家會(huì)覺(jué)得信息量比較大我們所有的店鋪選址方案都是圍繞人流方向來(lái)制定，第一個(gè)就是蹲點(diǎn)觀察。開(kāi)一個(gè)店的成本是非常高的

10、，蹲點(diǎn)的時(shí)間要足夠長(zhǎng)，可以是一個(gè)月，幾個(gè)月也可以，而且不能早上去一次就算了，你一定要早上去中午去下午去把整個(gè)人流做一個(gè)記錄和觀察，你要知道什么人走向那里。你希望是女生進(jìn)來(lái)就看女生走過(guò)的狀況怎么樣，希望男生進(jìn)來(lái)就看男生的狀況。第二個(gè)要考慮的信息就是參考競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，跟你們店鋪或者品牌定位比較接近的一個(gè)。不一定是直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，只是一個(gè)參考對(duì)手，把這個(gè)品牌找出來(lái)，然后幫助我們對(duì)于一些陌生的城市在一個(gè)，首先能夠確定定位。方式方法可以從中學(xué)到或者直接開(kāi)到旁邊就比較容易。第三個(gè)要點(diǎn)就是百貨公司的選址技巧，要考慮五個(gè)點(diǎn)。第一點(diǎn)是樓層的結(jié)構(gòu)，因?yàn)榘儇浌揪褪堑曛械?，如果樓層分布有?wèn)題，進(jìn)去的話也會(huì)出現(xiàn)不好的現(xiàn)象

11、，所以先了解樓層結(jié)構(gòu)怎么樣，結(jié)構(gòu)如何，那個(gè)樓層是做什么，賣什么東西的。第二個(gè)是人流走向，電梯手扶梯、樓梯等等這種把人流搬到上面的方式方法，第三個(gè)要考慮我們?cè)趺丛诘陜?nèi)爭(zhēng)取最好的店鋪形象。第四個(gè)考慮產(chǎn)品的容量和展示。第五個(gè)最佳位置選擇。選址人員每次去百貨公司肯定要走手扶梯，從一樓繞一個(gè)圈上手扶梯，再繞一個(gè)圈一直往上走，把整棟樓都走完了，然后對(duì)每個(gè)樓層的分布品牌落位我都有一個(gè)比較好的理解和了解。再去管轄的一個(gè)店鋪或者去要洽談的店鋪。不然你對(duì)這個(gè)場(chǎng)內(nèi)沒(méi)了解的話，基本去了也白去。百貨公司的選址技巧里面第二個(gè)要點(diǎn)也是我們一直強(qiáng)調(diào)的判斷人流的走向，我們要看扶梯走向是單向的還是剪刀梯，是否會(huì)交換人流，。百貨公

12、司就是租了一個(gè)大的場(chǎng)。樓層怎么區(qū)分看通道的走向一看就知道。他們自己百貨公司的規(guī)劃的人是有功利性在里面。我們要從這個(gè)因素里面判斷整層樓的中心位置，集合品牌分布人流走向判斷人流的聚焦點(diǎn)。商場(chǎng)有個(gè)劣勢(shì)的地方就是他是從別人的整體里分割一塊出來(lái)做的，所以位置有可能是靠墻的也有可能是中島的位置，但是我們要考慮越接近這種獨(dú)立的狀態(tài)越好，所以我們會(huì)看到很多品牌會(huì)選擇靠墻的那一塊去做店面展示。在店面形象里面基本上要考慮其他三個(gè)因素就是我們要面向人流通道，人流看到我們的logo，然后第二是獨(dú)立完成的門店形象，第三還要要有足夠大的門前通道。接下來(lái)要考慮產(chǎn)品容量，充分的產(chǎn)品容量是理想店面的一個(gè)必要條件。沒(méi)有足夠的產(chǎn)品

13、就沒(méi)有理想的銷售。充足的產(chǎn)品容量就等于足夠的使用面積，柱子和柱子、墻與墻之間的距離也不能浪費(fèi)，還有背墻的位置要合理的長(zhǎng)寬比例。一個(gè)店鋪不能太長(zhǎng)，然后深度不夠，這樣會(huì)留不住客人，如果門面太窄，深入太長(zhǎng)的話會(huì)比較少，這些都是不合適的。選擇理想位置選擇的三個(gè)要點(diǎn)首先就是吸收人流的樓層的中心位置，這是首選的，然后第二個(gè)是完成宏偉的店面形象，第三個(gè)是要有足夠的產(chǎn)品容量，把這三個(gè)要點(diǎn)都做好記錄和準(zhǔn)備然后才去洽談，拿下最有優(yōu)勢(shì)的一個(gè)位置，判斷出來(lái)最好的地方在哪里，這樣對(duì)于談判來(lái)說(shuō)才會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。對(duì)于第一個(gè)要素人流方向比較好判斷，第二點(diǎn)要有充分的店鋪展示，對(duì)于好的品牌商場(chǎng)也會(huì)優(yōu)先考慮的，因?yàn)槟銢](méi)有好的品牌展示的

14、話，人們也不會(huì)去你的店鋪里面去。第三點(diǎn)足夠的產(chǎn)品容量其實(shí)和商場(chǎng)的需求沖突的，因?yàn)樗麄兓旧暇褪敲娣e越低越少，產(chǎn)生越大的銷售，然后這個(gè)跟我們就會(huì)有一個(gè)矛盾，所以要和商場(chǎng)達(dá)成一致。這個(gè)圖是廣州北京路廣百的六樓的運(yùn)動(dòng)區(qū)域的路徑圖，人流是有所下降的，阿迪的銷售一直不理想，然后通過(guò)很多方式調(diào)到了新的位置，整個(gè)展示面都提出來(lái)了，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)百分之五十。這個(gè)也需要大家蹲點(diǎn)思考，不然沒(méi)有辦法從一個(gè)壞的位置換到一個(gè)好的位置。大家來(lái)看另一個(gè)案例，這個(gè)是談判初期空了一個(gè)位置，比較靠后一些，如果根據(jù)平面圖是判斷，覺(jué)得好像是還可以的一個(gè)位置，但是到了現(xiàn)場(chǎng)去看發(fā)現(xiàn)整個(gè)店鋪背過(guò)人流的主入口。到現(xiàn)場(chǎng)就可以看到更多信息，然后

15、到那邊看到最終的這個(gè)指向才是整個(gè)百貨區(qū)的主要入口，然后通過(guò)一些技巧把它拿下來(lái)了，這個(gè)需要我們注意。這是第三個(gè)案例，因?yàn)樵诎儇泤^(qū)選址的話需要注意的話技巧更多，因?yàn)榘儇浌緯?huì)找一個(gè)不太好的位置推薦給你，說(shuō)一些好的話，讓你覺(jué)得這個(gè)位置挺好。這個(gè)時(shí)候一定不要相信，一定要到現(xiàn)場(chǎng)去看看。就像圖中這個(gè)位置看起來(lái)好像也不錯(cuò)，但是到現(xiàn)場(chǎng)看基本上是會(huì)被柱子擋住的，然后是一個(gè)不好的位置，所以商場(chǎng)選店一定要到現(xiàn)場(chǎng)。第四個(gè)內(nèi)容就是購(gòu)物中心的選址技巧，第一個(gè)也是考慮人流的分類，是單一入口還是多個(gè)入口，是多個(gè)人流入口還是無(wú)法確定的人流入口，這個(gè)大家考慮的。第二個(gè)是靠近主人流入口的店鋪還是做一些選擇臨街的店鋪都是有不同的考慮

16、的，要確保最大限度的吸引人流。人流在主入口靠近的時(shí)候，他肯定流動(dòng)性非常非常大，你要不就買一些比較容易拿走，或者價(jià)比較低的還是另外一些什么東西，坐著吃東西的，要不然人就很容易走過(guò)你的店鋪，這個(gè)是需要考慮的。這里面很多案例都是以阿迪舉例的，我們也可以應(yīng)用到我們的餐飲中去。這三個(gè)圖片就是分別是三個(gè)不同類型的購(gòu)物中心選址的位置，大家可以認(rèn)真看一下，這三個(gè)圖片萬(wàn)達(dá)對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的設(shè)置是非常好，劣勢(shì)就是萬(wàn)達(dá)百貨沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)。選址的關(guān)鍵點(diǎn)是你會(huì)選址，你能找出最好的地方，這只是第一步，關(guān)鍵點(diǎn)是你怎么把他拿下來(lái)，要掌握整個(gè)主動(dòng)權(quán)，必須與業(yè)主商場(chǎng)，購(gòu)物中心管理者建立一個(gè)比較牢固的關(guān)系，而這個(gè)關(guān)系，一定要比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更加深入。要去把這個(gè)關(guān)系打入。你可以把你的品牌或者