村級(jí)留用地相關(guān)信息及案例

1、杭州村級(jí)留用地解析杭州村級(jí)留用地解析p留用地概念留用地概念p獲取方式獲取方式p合作方式合作方式p杭州留用地情況杭州留用地情況p已操作項(xiàng)目（案例分析）已操作項(xiàng)目（案例分析）p留用地開發(fā)注意事項(xiàng)留用地開發(fā)注意事項(xiàng)p發(fā)展前景發(fā)展前景【留用地概念】 留用地房產(chǎn)”是指城市化過程中，為了保證撤村建居順利進(jìn)行，國務(wù)院推行的一個(gè)方法。國家在征用農(nóng)村土地并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，在其中留10%給當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)，鼓勵(lì)他們單獨(dú)或合作開發(fā)建設(shè)。土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，并實(shí)行依法出讓。房產(chǎn)具有“國有土地證”、“契證”、“房產(chǎn)證”大三證，但是不能分割轉(zhuǎn)讓。 留用地可用于發(fā)展除經(jīng)營性房地產(chǎn)外的所有二三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)、外來人員公寓、綜合大

2、樓等經(jīng)營性項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)廠房等，讓村集體經(jīng)濟(jì)組織通過發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”、“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)”不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。除鼓勵(lì)各村將留用地項(xiàng)目用于自主經(jīng)營和出租等外，對(duì)于村集體經(jīng)濟(jì)組織缺少經(jīng)濟(jì)的積累、實(shí)力有限的實(shí)際情況，暫行意見也允許留用地項(xiàng)目合作開發(fā)，通過合作開發(fā)推進(jìn)項(xiàng)目上馬，及早為村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民帶來現(xiàn)實(shí)的收益?！精@取方式獲取方式】目前杭州村留用地獲取流程為：1、村/社必須拿到核發(fā)指標(biāo)；2、憑核發(fā)指標(biāo)到市發(fā)改委立項(xiàng)；3、到市規(guī)劃局劃用地紅線；4、排隊(duì)等年度計(jì)劃用地指標(biāo)，拿到用地指標(biāo)后才可辦理用地手續(xù)。5、簽訂杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書，在繳納國有土地使用權(quán)出讓價(jià)款后依法申領(lǐng)國有土

3、地使用證。備注：備注： 以上報(bào)批及相關(guān)手續(xù)辦理常需數(shù)個(gè)月甚至更長的時(shí)間，以上報(bào)批及相關(guān)手續(xù)辦理常需數(shù)個(gè)月甚至更長的時(shí)間，一般應(yīng)配備專項(xiàng)工作人員負(fù)責(zé)相關(guān)報(bào)批工作，同時(shí)還需投入一般應(yīng)配備專項(xiàng)工作人員負(fù)責(zé)相關(guān)報(bào)批工作，同時(shí)還需投入相當(dāng)數(shù)量的資金及設(shè)計(jì)費(fèi)用（含前期費(fèi)用）。按西湖區(qū)專項(xiàng)相當(dāng)數(shù)量的資金及設(shè)計(jì)費(fèi)用（含前期費(fèi)用）。按西湖區(qū)專項(xiàng)調(diào)查顯示，按照現(xiàn)有政策，留用地調(diào)查顯示，按照現(xiàn)有政策，留用地“開發(fā)性安置開發(fā)性安置”和和“貨幣貨幣性安置性安置”的價(jià)格相差約的價(jià)格相差約4萬萬/畝。留用地的取得需要投入畝。留用地的取得需要投入30-90萬萬/畝，雖有可能部分返還土地出讓金，但加上有些地塊上的畝，雖有可能部

4、分返還土地出讓金，但加上有些地塊上的拆遷安置費(fèi)用，一般村留用地取得成本每畝需要幾十萬甚至拆遷安置費(fèi)用，一般村留用地取得成本每畝需要幾十萬甚至超過百萬元。超過百萬元?！竞献鞣绞健浚?）村自行開發(fā)這種開發(fā)模式只能整體轉(zhuǎn)讓，不能分割轉(zhuǎn)讓。也就是說，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)，然后整體出租給第三方經(jīng)營管理。村民可以通過每年固定的租金達(dá)到收益。（2）與外來方合作開發(fā)a：首先需要明確村集體經(jīng)濟(jì)組織與外來方的合作開發(fā)比例（村自留部分只能整體轉(zhuǎn)讓，不得分割轉(zhuǎn)讓），由村集體經(jīng)濟(jì)組織按比例與外來合作方成立項(xiàng)目公司參加競買，由村集體組織按照有關(guān)部門核定的成本回購。b：村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織依法申領(lǐng)留用地項(xiàng)目國有土地使用證后

5、方可進(jìn)行合作開發(fā)。其中，兩家合作開發(fā)的項(xiàng)目，外來合作方累計(jì)所占土地（股份）的比例不得超過49%；多家合作開發(fā)的項(xiàng)目，其中一家村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織所占土地（股份）必須超過外來合作方累計(jì)所占的比例。c：合作開發(fā)留用地項(xiàng)目需經(jīng)村民（或股民）會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民（或股民）代表同意。在召開村民（或股民）會(huì)議時(shí)，應(yīng)公布留用地合作開發(fā)作價(jià)出資（入股）的價(jià)格和比例等內(nèi)容，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、區(qū)政府（管委會(huì)）批準(zhǔn)同意。d：留用地項(xiàng)目的出資（入股）價(jià)格，應(yīng)以有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格，或以通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開交易的價(jià)格為準(zhǔn)。e：不論合作開發(fā)還是自行開發(fā)，竣工后均可將不超過49%部分按幢、按層轉(zhuǎn)

6、讓；剩余部分產(chǎn)權(quán)證必須做到村集體名下。（3）村放棄開發(fā)不設(shè)任何條件公開招拍掛出讓。村集體組織把留用地轉(zhuǎn)交給政府轉(zhuǎn)為建筑用地招拍掛，政府給予村集體組織出讓金返還【杭州村級(jí)留用地現(xiàn)狀】據(jù)了解，杭州10%自留地項(xiàng)目分布廣泛，主要集中在三墩、下沙、濱江、留下和余杭等區(qū)域。權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前規(guī)劃杭州留用地規(guī)模約11000畝，如果按容積率2.5計(jì)算，總建筑面積可達(dá)到1665萬平方米。 西湖區(qū)：共有留用地指標(biāo)5592.5457畝，已核發(fā)指標(biāo)3589.07畝，其中已完成立項(xiàng)的地塊74塊，共計(jì)1498.25畝，完成規(guī)劃定點(diǎn)1063.72畝。已完成地塊5個(gè)，在建地塊6個(gè)，各村社大多處于尋找合作伙伴以及立項(xiàng)階段。

7、丁橋：大型居住區(qū)一期規(guī)劃用地總面積為5491畝，建筑總面積為350萬平方米，建成總居住人口10萬人。在規(guī)劃中先行將314畝10%留用地先定位，全部落實(shí)到了區(qū)位條件較好的具體地塊。 江干區(qū)：共有10%留用地1260.982畝，除已落實(shí)用掉的135.5畝外，未用掉的資源將有1125.482畝(包括在談、未簽約項(xiàng)目)。 蔣村新區(qū)：2007年蔣村新區(qū)12個(gè)村(社區(qū))、893.7畝10%留用地全部安排在最好的地塊，擬建項(xiàng)目37個(gè)，目前已經(jīng)立項(xiàng)22個(gè)，總用地面積為535.5畝，建筑面積近74.6萬平方米，其中符合上報(bào)農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批條件的項(xiàng)目12個(gè)。另有未立項(xiàng)項(xiàng)目15個(gè)，面積291.45畝，建筑面積41.1萬平

8、方米。 蔣村新區(qū)中心商務(wù)區(qū)：該區(qū)域10%留用地約1000畝，目標(biāo)是打造成國內(nèi)外銀行、創(chuàng)投基金等各種金融服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚區(qū)，跨國公司總部、地區(qū)總部和辦事處聚集地，商務(wù)商住、酒店餐飲、休閑旅游、文化娛樂的配套服務(wù)區(qū)。 三墩：10%留用地項(xiàng)目一個(gè)主要聚集地，其中，劍橋公社和斯坦福平方為較典型的項(xiàng)目，不可以分割出售，但是可以出租，業(yè)主只有使用權(quán)。近年來，三墩鎮(zhèn)有10%留用地項(xiàng)目27個(gè)，用地面積742畝，建筑面積約100萬平方米。美達(dá)美達(dá)曉城天地曉城天地【美達(dá)美達(dá)曉城天地項(xiàng)目信息曉城天地項(xiàng)目信息】項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 美達(dá)美達(dá)曉城天地曉城天地物業(yè)類別商住/高層/精裝修開發(fā)商杭州鵬云置業(yè)有限公司地址金沙大道和銀沙

9、路交匯處西北面開盤-交房時(shí)間2012/6/302015/12/30樓盤特點(diǎn)樓盤特點(diǎn)自身配帶超市，數(shù)碼城等周邊圍繞很多大型商業(yè)綜合體，生活購物容 積 率3.6綠 化 率20占地面積30,446平米建筑面積161,444平米（地上面積為109605平方米，地下為49006平方米）均價(jià)75000元特價(jià)房：6800元戶型53-88（平層）關(guān)鍵詞精裝修精裝修 剛需房剛需房 不限購不限購 公園公園 人車分流人車分流備注備注：項(xiàng)自身配帶世紀(jì)聯(lián)系超市，頤高數(shù)碼城等周邊圍繞很多大型商業(yè)綜合體，生活購物非常方便；交通也十分便利:項(xiàng)目緊鄰地鐵1號(hào)線；距離市中心只有十五分鐘的距離；快速公交：b1、b1區(qū)間站點(diǎn)緊靠項(xiàng)目

10、金沙國際【金沙國際項(xiàng)目信息】項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金沙國際金沙國際物業(yè)類別寫字樓,酒店式公寓 開發(fā)商杭州銘福置業(yè)有限公司 地址幸福南路與德勝東路交匯東南側(cè) 開盤-交房時(shí)間2013/12-2016樓盤特點(diǎn)樓盤特點(diǎn)即辦公住宅于一體，符合現(xiàn)代人生活節(jié)奏緊鄰德勝快速路與地鐵1號(hào)線交通便利臨近金沙湖景觀，坐收一線湖景容 積 率4.7綠 化 率25占地面積2.3萬平方米建筑面積約15萬平方米均價(jià)7500元戶型關(guān)鍵詞交通便利，現(xiàn)代生活，一線湖景，辦公住宅為一體交通便利，現(xiàn)代生活，一線湖景，辦公住宅為一體備注：備注：作為金沙湖cbd的首席地標(biāo)，gec金沙國際規(guī)劃有四大成熟業(yè)態(tài)：定制級(jí)寫字樓(成長型企業(yè)騰飛平臺(tái))、私

11、屬星級(jí)酒店(地標(biāo)級(jí)的商務(wù)驅(qū)動(dòng)力)、精裝酒店式公寓(未來ceo行政官邸)、精品商業(yè)(世界級(jí)綜合體的重要配套)。中豪鳳起廣場(chǎng)中豪鳳起廣場(chǎng)【中豪鳳起廣場(chǎng)項(xiàng)目信息中豪鳳起廣場(chǎng)項(xiàng)目信息】項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱中豪鳳起廣場(chǎng)中豪鳳起廣場(chǎng)物業(yè)類別寫字樓開發(fā)商浙江中豪房屋建設(shè)開發(fā)有限公司地址江干 鳳起東路與秋濤北路交匯處開盤-交房時(shí)間2003/10/152005/6/30樓盤特點(diǎn)樓盤特點(diǎn)寫字樓，小高層容 積 率3.3綠 化 率20占地面積12332平方米建筑面積40722平方米均價(jià)10800戶型40方-關(guān)鍵詞備注適合辦公，周圍交通方便，附近有慶春廣場(chǎng)，樂購超市，鳳起花鳥市場(chǎng)，浙江農(nóng)大,華東家具廣場(chǎng)，邵逸夫醫(yī)院，青春醫(yī)

12、院，裝飾建材一條街，佳好佳居飾商城，中豪建材市場(chǎng)，南肖埠小學(xué)，南肖埠幼兒園，四季青小學(xué)?！玖粲玫亻_發(fā)注意事項(xiàng)留用地開發(fā)注意事項(xiàng)】1、開發(fā)貸款問題根據(jù)銀發(fā)2008214號(hào)中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，“嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款；對(duì)利用農(nóng)村集體土地開辦企業(yè)、興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)的，要嚴(yán)格審查貸款申請(qǐng)，對(duì)未取得合法用地手續(xù)，沒有落實(shí)有效擔(dān)保權(quán)利的，不得發(fā)放貸款?！边@對(duì)合作開發(fā)企業(yè)來說，必須提高自有資金比例并拓展其他融資渠

13、道。從杭州市部分銀行的執(zhí)行政策了解看：當(dāng)前杭州的留用地項(xiàng)目，需經(jīng)村民（或股民）會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，可從銀行方面獲取為期不超過二年的土地抵押貸款；后期如需再次貸款，仍需經(jīng)村民（或股民）會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民（或股民）代表同意方可申請(qǐng)，相關(guān)手續(xù)及流程極為復(fù)雜。2、產(chǎn)權(quán)分割政策問題值得注意的是，村留用地的產(chǎn)權(quán)分割政策不明確。雖然在杭政函2008183號(hào)、2005128號(hào)文件中有相應(yīng)的條文規(guī)定，但各方對(duì)政策理解不一，后期在辦理產(chǎn)權(quán)分割手續(xù)時(shí)遇到阻力極大，杭州當(dāng)前成功落實(shí)尚無先例。3、“長租代售”問題國家相關(guān)法律認(rèn)定二十年為租賃合同的最長租賃期，

14、二十年以上的合同屬于無效合同。一般村用地開發(fā)項(xiàng)目用地年限多為4050年，因此常以“長租代售”的方式進(jìn)行出售。具體操作方式主要有兩種：（1）4050年的使用期限采取“20年20年”（或“20年20年10年”）的租賃方式，即每一階段租賃到期時(shí)自動(dòng)續(xù)簽下一階段租賃期，以規(guī)避相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。（2）采取“租賃20年贈(zèng)送2030年”的方式，20年法定有效租賃期后，再免費(fèi)贈(zèng)送2030年的租期。4、客戶購房貸款問題由于客戶簽訂的是“長租”合同，因此在購買村留用地項(xiàng)目時(shí)無法申請(qǐng)住房公積金貸款和商業(yè)貸款，在實(shí)際操作中，通常以個(gè)人消費(fèi)貸款的形式辦理。根據(jù)當(dāng)前銀行相關(guān)政策，根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)值，最高可以獲得住房價(jià)值80的個(gè)

15、人消費(fèi)貸款額度；以商用房抵押最高可獲得房產(chǎn)價(jià)值65的貸款。貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率。從杭州部分留用地項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)看，目前客戶購房時(shí)，大多采取“首付五成，個(gè)人消費(fèi)貸款五成（10年期），且總貸款額不超過50萬”的方式。根據(jù)最新銀行調(diào)整利率：五年以上貸款利率自10月30日起由7.47下調(diào)到7.20%。而按財(cái)政部最新政策，客戶首次購買普通商品住宅，最低可享受首付二成、七折優(yōu)惠利率（5.04）。村留地項(xiàng)目主要面對(duì)中低端人群銷售，其單價(jià)較低，但五成的高首付及高出30的貸款利率，將帶來極大的銷售抗性。5、客戶后期轉(zhuǎn)讓問題客戶購置留用地物業(yè)后，由于簽訂的是長期租賃協(xié)議，只有使用權(quán)而無產(chǎn)權(quán)。因此在后期需轉(zhuǎn)讓時(shí)可能

16、會(huì)面臨困境。針對(duì)這方面的問題，目前的操作方式是在客戶簽訂的長期租賃協(xié)議中予以特別約定：由產(chǎn)權(quán)所有人、轉(zhuǎn)租人、承租人、物管公司四方共同簽字蓋章，中止前期客戶長期租賃協(xié)議，新的承租人重新簽訂一份租賃協(xié)議，無須任何稅費(fèi)。（注：部分項(xiàng)目的操作稍有不同，其租賃合同約定在房屋交付后的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓由客戶按照政府相關(guān)政策自行辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。）這個(gè)操作過程看似簡單，但其中又涉及到更麻煩的問題：（1）客戶只有物業(yè)使用權(quán)，無法享受物業(yè)升值。在轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時(shí)，由于后續(xù)租賃期相應(yīng)縮短，可能導(dǎo)致相關(guān)租金銳減。物業(yè)長租協(xié)議到期后，產(chǎn)權(quán)擁有方可無償收回房屋。（2）個(gè)人消費(fèi)貸款未還清之前可能無法轉(zhuǎn)讓，這意味著物業(yè)在10

17、年內(nèi)無法轉(zhuǎn)讓，長期持有的很可能導(dǎo)致最終“套牢”。（3）轉(zhuǎn)讓對(duì)象難尋。后期轉(zhuǎn)讓時(shí)，新客戶可能無法申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款，這意味著其必須一次性付清所有款項(xiàng)，這對(duì)新的“承租人”造成極大壓力。實(shí)際上，村留地物業(yè)更適合短期出租；但目前杭州公寓的出租年收益率僅24，從投資角度上看，很可能“得不償失”。6、物管公司問題由于客戶沒有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，無法成立業(yè)主委員會(huì)，因此只能接受開發(fā)公司或村集體組織（經(jīng)濟(jì)合作社或其他）制定的物管公司并承擔(dān)相應(yīng)的物管費(fèi)用，后期可能因物管服務(wù)問題產(chǎn)生糾紛。7、項(xiàng)目公司退出后遺留問題村留用地項(xiàng)目開發(fā)時(shí)多為村集體組織（經(jīng)濟(jì)合作社）與外來投資商合作開發(fā)，其項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開發(fā)完畢后即會(huì)退出。村留地產(chǎn)權(quán)問題比較復(fù)雜，因此會(huì)遺留下一系列問題，其中首要的是物業(yè)產(chǎn)權(quán)繼承問題。一般情況下，項(xiàng)目公司退出后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)由合作方中村集體組織（經(jīng)濟(jì)合作社）所