區(qū)段徵收課件

1、區(qū)段徵收課件區(qū)區(qū) 段段 徵徵 收收區(qū)段徵收課件區(qū)段徵收意義區(qū)段徵收意義 乃基於特定目的事業(yè)之需要，而將某一特定區(qū)域範圍乃基於特定目的事業(yè)之需要，而將某一特定區(qū)域範圍內(nèi)之土地，全部徵收，重新整理規(guī)劃後，再支配使用，內(nèi)之土地，全部徵收，重新整理規(guī)劃後，再支配使用，故此徵收乃是徵收區(qū)域之擴張，以利整體規(guī)劃、整理、故此徵收乃是徵收區(qū)域之擴張，以利整體規(guī)劃、整理、重建或發(fā)展。重建或發(fā)展。 區(qū)段徵收係指政府為興辦特定目的事業(yè)之需要，依法區(qū)段徵收係指政府為興辦特定目的事業(yè)之需要，依法將某一劃定範圍內(nèi)之私有土地全部予以徵收，並重新將某一劃定範圍內(nèi)之私有土地全部予以徵收，並重新加以整理規(guī)劃開發(fā)後，除公共設施需用

2、之土地由政府加以整理規(guī)劃開發(fā)後，除公共設施需用之土地由政府直接支配使用外，其餘可建築土地部分由原土地所有直接支配使用外，其餘可建築土地部分由原土地所有權人領回抵價地或已領取現(xiàn)金補償?shù)貎r者優(yōu)先買回土權人領回抵價地或已領取現(xiàn)金補償?shù)貎r者優(yōu)先買回土地，部分供作開發(fā)目的之使用，以促進地該地區(qū)土地地，部分供作開發(fā)目的之使用，以促進地該地區(qū)土地利用，並達到地利共享之終極目標。利用，並達到地利共享之終極目標。 區(qū)段徵收課件區(qū)段徵收土地分配模式區(qū)段徵收土地分配模式抵價地抵價地土地儲備土地儲備可出售土地可出售土地公共設施公共設施10-20%40-50%40%區(qū)段徵收課件抵價地意義抵價地意義 基於土地徵收條例第三

3、十九條及第四十條之規(guī)定，基於土地徵收條例第三十九條及第四十條之規(guī)定，可將抵價地定義為：區(qū)段徵收範圍內(nèi)之私有土地可將抵價地定義為：區(qū)段徵收範圍內(nèi)之私有土地所有權人，於國家依法實施區(qū)段徵收時，得於徵收所有權人，於國家依法實施區(qū)段徵收時，得於徵收公告期間內(nèi)就其應領徵收補償?shù)貎r之全部或一部，公告期間內(nèi)就其應領徵收補償?shù)貎r之全部或一部，向該管直轄市或縣（市）主管機關提出申請，由各向該管直轄市或縣（市）主管機關提出申請，由各該機關依其應領徵收補償?shù)貎r與區(qū)段徵收補償?shù)貎r該機關依其應領徵收補償?shù)貎r與區(qū)段徵收補償?shù)貎r總額比例計算其應領權利價值，並以徵收後經(jīng)規(guī)劃總額比例計算其應領權利價值，並以徵收後經(jīng)規(guī)劃整理供原

4、土地所有權人或其權利繼受人選擇領回之整理供原土地所有權人或其權利繼受人選擇領回之街廓範圍內(nèi)之土地，以折算抵付其應領徵收補償?shù)亟掷爣鷥?nèi)之土地，以折算抵付其應領徵收補償?shù)貎r。價。 區(qū)段徵收課件抵價地之計算式抵價地之計算式1. 1. 私地主全數(shù)領取抵價地面積私地主全數(shù)領取抵價地面積 = = 私有地面積私有地面積 * * 發(fā)還抵發(fā)還抵價地比例價地比例2. 2. 可供申領抵價地總地價可供申領抵價地總地價 = = 實際留供地主申領之各使實際留供地主申領之各使用分區(qū)土地面積用分區(qū)土地面積 * * 售價售價3. 3. 預估申領抵價地總地價預估申領抵價地總地價 = = 私有土地私有土地 * * 抵價地發(fā)還比抵

5、價地發(fā)還比例例 * * 平均土地單價平均土地單價4. 4. 依預估私有土地地主申領抵價地之人數(shù)比例計算各依預估私有土地地主申領抵價地之人數(shù)比例計算各地區(qū)預估申領之面積地區(qū)預估申領之面積5. 5. 依前述方式計算被申領各土地使用分區(qū)抵價地之地依前述方式計算被申領各土地使用分區(qū)抵價地之地價，並假設被申領之優(yōu)先順序，以求出預估被申領價，並假設被申領之優(yōu)先順序，以求出預估被申領各土地使用分區(qū)抵價地之面積各土地使用分區(qū)抵價地之面積區(qū)段徵收課件抵價地比例原則抵價地比例原則行政院行政院 8686年年1 1月月4 4日臺內(nèi)字第日臺內(nèi)字第 00353 00353 號函示各級主管機關號函示各級主管機關依平均地權條

6、例第依平均地權條例第5353條規(guī)定施行區(qū)段徵收時，得考量下條規(guī)定施行區(qū)段徵收時，得考量下列情形訂定抵價地比例：列情形訂定抵價地比例：1. 1. 開發(fā)目的及地區(qū)特性開發(fā)目的及地區(qū)特性2. 2. 都市規(guī)劃品質(zhì)及公共設施比例都市規(guī)劃品質(zhì)及公共設施比例3. 3. 土地所有權人受益程度土地所有權人受益程度4. 4. 開發(fā)成本及財務計畫開發(fā)成本及財務計畫5. 5. 已辦過農(nóng)地重劃或曾以其他土地開發(fā)方式辦理之地區(qū)已辦過農(nóng)地重劃或曾以其他土地開發(fā)方式辦理之地區(qū)6. 6. 已有合法既成社區(qū)、聚落或建物密集地區(qū)已有合法既成社區(qū)、聚落或建物密集地區(qū)區(qū)段徵收課件抵價地比例規(guī)定抵價地比例規(guī)定1. 1. 土地徵收條例：徵

7、收總面積土地徵收條例：徵收總面積40-50%40-50%，農(nóng)地重劃地區(qū)不得少，農(nóng)地重劃地區(qū)不得少 於於45%45%。2. 2. 平均地權條例：徵收總面積平均地權條例：徵收總面積40-50%40-50%。3. 3. 新市鎮(zhèn)開發(fā)條例：農(nóng)地重劃地區(qū)按重劃前之面積計算，或新市鎮(zhèn)開發(fā)條例：農(nóng)地重劃地區(qū)按重劃前之面積計算，或 以當?shù)剞k理農(nóng)地重劃地主分擔農(nóng)、水路用地面積比例之平以當?shù)剞k理農(nóng)地重劃地主分擔農(nóng)、水路用地面積比例之平 均值為基準計算。均值為基準計算。4. 4. 促進產(chǎn)業(yè)升級條例：按徵收私有土地總面積扣除公共設施促進產(chǎn)業(yè)升級條例：按徵收私有土地總面積扣除公共設施 用地後之用地後之50%50%計算。計

8、算。5. 5. 國民住宅條例：國民住宅條例：區(qū)段徵收開發(fā)完成後可供建築使用土地總區(qū)段徵收開發(fā)完成後可供建築使用土地總 面積面積 50% 50% 個別原土地所有權人被徵收之土地面積個別原土地所有權人被徵收之土地面積 / / 區(qū)區(qū) 段徵收土地總面積。段徵收土地總面積。 6. 6. 都市更新條例：由主管機關考量實際情形定之。都市更新條例：由主管機關考量實際情形定之。區(qū)段徵收課件抵價地分配街廓抵價地分配街廓 依平均地權條例施行細則第七十一條規(guī)定：依平均地權條例施行細則第七十一條規(guī)定：抵價地之位置及最小單位建築面積，由徵抵價地之位置及最小單位建築面積，由徵收機關依徵收之目的及地方實際情形規(guī)劃收機關依徵收

9、之目的及地方實際情形規(guī)劃之。因此，抵價地分配街廓之規(guī)劃，係採之。因此，抵價地分配街廓之規(guī)劃，係採全區(qū)可建築土地皆開放選擇分配，抑或選全區(qū)可建築土地皆開放選擇分配，抑或選定部分街廓開放選擇分配，則需參酌徵收定部分街廓開放選擇分配，則需參酌徵收機關意見及地方特性始可為之。機關意見及地方特性始可為之。 區(qū)段徵收課件抵價地最小配地面積規(guī)定抵價地最小配地面積規(guī)定 依土地徵收條例第四十四條第二項之規(guī)定，土地所有依土地徵收條例第四十四條第二項之規(guī)定，土地所有權人依規(guī)定算出之抵價地權利價值，若以預計抵價地權人依規(guī)定算出之抵價地權利價值，若以預計抵價地分配街廓單位地價計算，領回之面積不足最小建築單分配街廓單位地

10、價計算，領回之面積不足最小建築單位面積者，應於規(guī)定期間內(nèi)提出申請合併，未於規(guī)定位面積者，應於規(guī)定期間內(nèi)提出申請合併，未於規(guī)定期間內(nèi)申請者，該管直轄市或縣（市）主管機關應於期間內(nèi)申請者，該管直轄市或縣（市）主管機關應於規(guī)定期間屆滿之日起三十日內(nèi)，按原徵收地價補償費規(guī)定期間屆滿之日起三十日內(nèi)，按原徵收地價補償費發(fā)給現(xiàn)金補償；而最小建築單位面積則由需用土地人發(fā)給現(xiàn)金補償；而最小建築單位面積則由需用土地人依各該直轄市或?。ㄊ校┗愕厥褂霉苤埔?guī)則及各該依各該直轄市或省（市）畸零地使用管制規(guī)則及各該都市計畫所規(guī)定之建築面寬、前後側(cè)院寬度、退縮建都市計畫所規(guī)定之建築面寬、前後側(cè)院寬度、退縮建築等土地使用分區(qū)

11、管制或都市設計等規(guī)定訂定之，並築等土地使用分區(qū)管制或都市設計等規(guī)定訂定之，並得依各該街廓使用分區(qū)之不同而分別予以劃設。得依各該街廓使用分區(qū)之不同而分別予以劃設。 區(qū)段徵收課件抵價地及優(yōu)先買回土地之分配程序抵價地及優(yōu)先買回土地之分配程序1. 1. 評定區(qū)段徵收後各路街之路線價或區(qū)段價。評定區(qū)段徵收後各路街之路線價或區(qū)段價。2. 2. 計算預計抵價地之總面積。計算預計抵價地之總面積。 3. 3. 規(guī)劃選定抵價地及優(yōu)先買回土地之分配街廓。規(guī)劃選定抵價地及優(yōu)先買回土地之分配街廓。4. 4. 計算各街廓面積、評定之單位地價及預計抵價地之總地價。計算各街廓面積、評定之單位地價及預計抵價地之總地價。5. 5

12、. 計算原土地所有權人應領抵價地或優(yōu)先買回土地之權利價計算原土地所有權人應領抵價地或優(yōu)先買回土地之權利價 值。值。6. 6. 依據(jù)原土地所有權人自行選擇街廓或公開抽籤方式辦理分依據(jù)原土地所有權人自行選擇街廓或公開抽籤方式辦理分配。配。7. 7. 分配抵價地之各街廓，應依區(qū)段徵收之目的及地方實際情分配抵價地之各街廓，應依區(qū)段徵收之目的及地方實際情 形分別訂定最小分配面積，並反算最小分配面積所需權利形分別訂定最小分配面積，並反算最小分配面積所需權利 價值，供原土地所有權人選擇分配街廓之參考。價值，供原土地所有權人選擇分配街廓之參考。 區(qū)段徵收課件區(qū)段徵收配餘地處理區(qū)段徵收配餘地處理（一）（一）無償

13、登記無償?shù)怯洠旱缆?、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、：道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、 廣場、停車場、體育場所及國民學校等九項公共設廣場、停車場、體育場所及國民學校等九項公共設 施用地，無償?shù)怯洖楫數(shù)刂陛犑杏小⒖h（市）有或施用地，無償?shù)怯洖楫數(shù)刂陛犑杏?、縣（市）有或 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、市）有；前項以外之公共設施用地，得由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、市）有；前項以外之公共設施用地，得由 主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載明有償主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載明有償 或無償撥供需地機關或讓售供公營事業(yè)機構(gòu)使用?；驘o償撥供需地機關或讓售供公營事業(yè)機構(gòu)使用。 惟如該事業(yè)得許民營者，其用地應予標售、標租或惟如該事業(yè)得許民

14、營者，其用地應予標售、標租或 設定地上權方式辦理。設定地上權方式辦理。 （二）（二）有償撥用：有償撥用：國民住宅用地、安置原住戶或經(jīng)行政院國民住宅用地、安置原住戶或經(jīng)行政院 專案核準所需土地，得以讓售方式處理之。專案核準所需土地，得以讓售方式處理之。 （三）其餘可建築土地：得予標售、標租或設定地上權。（三）其餘可建築土地：得予標售、標租或設定地上權。 區(qū)段徵收課件區(qū)段徵收開發(fā)成本項目區(qū)段徵收開發(fā)成本項目 地價補償費地價補償費 公共設施費用公共設施費用 貨款利息貨款利息 區(qū)段徵收後政府可無償取得之公共設施區(qū)段徵收後政府可無償取得之公共設施面積面積 曾辦理過農(nóng)地重劃或以其他方式辦理之曾辦理過農(nóng)地重

15、劃或以其他方式辦理之土地面積土地面積區(qū)段徵收課件區(qū)段徵收土地分配程序區(qū)段徵收土地分配程序（一）區(qū)段徵收後地價查估與分配區(qū)塊劃分（一）區(qū)段徵收後地價查估與分配區(qū)塊劃分 （二）地價評定作業(yè)（二）地價評定作業(yè) （三）區(qū)段徵收後土地分配試算及辦理土地分配設（三）區(qū)段徵收後土地分配試算及辦理土地分配設計計 （四）土地分配作業(yè)要點（草案）研擬（四）土地分配作業(yè)要點（草案）研擬 （五）協(xié)助辦理召開抵價地分配作業(yè)說明會（五）協(xié)助辦理召開抵價地分配作業(yè)說明會 （六）抽籤戶基本資料建置、校核（六）抽籤戶基本資料建置、校核 （七）抵價地抽籤、土地分配作業(yè)研擬（七）抵價地抽籤、土地分配作業(yè)研擬 （八）抵價地抽籤及土地

16、分配作業(yè)（八）抵價地抽籤及土地分配作業(yè) （九）分配結(jié)果公告（九）分配結(jié)果公告 （十）優(yōu)先買回土地作業(yè)（十）優(yōu)先買回土地作業(yè) 區(qū)段徵收課件區(qū)段徵收出售土地定價程序區(qū)段徵收出售土地定價程序（一）（一）需用土地人先預計區(qū)段徵收開發(fā)總成本，並決需用土地人先預計區(qū)段徵收開發(fā)總成本，並決 定抵價地及配餘地之處理原則。定抵價地及配餘地之處理原則。 （二）（二）將開發(fā)總成本與抵價地、配餘地之處理等相關將開發(fā)總成本與抵價地、配餘地之處理等相關 資料交由各該直轄市或縣（市）主管機關再由資料交由各該直轄市或縣（市）主管機關再由 各該直轄市或縣（市）主管機關依資料及相關各該直轄市或縣（市）主管機關依資料及相關 規(guī)定評

17、定區(qū)段徵收後抵價地與配餘地之地價。規(guī)定評定區(qū)段徵收後抵價地與配餘地之地價。 （三）（三）將上述抵價地與配餘地之地價報經(jīng)地價評議委將上述抵價地與配餘地之地價報經(jīng)地價評議委 員會評定後，便可作為領回抵價地及需用土地員會評定後，便可作為領回抵價地及需用土地 人處分具收益性之配餘地時的計價基準。人處分具收益性之配餘地時的計價基準。 區(qū)段徵收課件區(qū)段徵收出售土地定價模式區(qū)段徵收出售土地定價模式可標、讓售可標、讓售土地之價格土地之價格區(qū)段徵收開發(fā)總費用區(qū)段徵收開發(fā)總費用可標、讓售土地之總面積可標、讓售土地之總面積=區(qū)段徵收課件影響土地所有權人選擇的因素影響土地所有權人選擇的因素（一）公告現(xiàn)值（一）公告現(xiàn)值

18、（二）不動產(chǎn)景氣繁榮（二）不動產(chǎn)景氣繁榮（三）土地市場存量（三）土地市場存量（四）土地細分與共有（四）土地細分與共有（五）地主屬性（五）地主屬性 -1. 1. 所得水準所得水準2. 2. 職業(yè)職業(yè)3. 3. 年齡年齡4. 4. 價值觀：祖產(chǎn)價值觀：祖產(chǎn)區(qū)段徵收課件影響土地所有權人選擇的因素影響土地所有權人選擇的因素項目項目領取抵價地領取抵價地領取補償金領取補償金公告現(xiàn)值公告現(xiàn)值愈低愈低愈高愈高不動產(chǎn)景氣不動產(chǎn)景氣繁榮繁榮蕭條蕭條土地市場存量土地市場存量少少多多土地持分土地持分大、自有大、自有小、共有小、共有所得水準所得水準不一定不一定不一定不一定職業(yè)職業(yè)不一定不一定不一定不一定年齡年齡不一定不

19、一定不一定不一定價值觀價值觀祖產(chǎn)祖產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)濟區(qū)段徵收課件影響區(qū)段徵收財務計畫的因素影響區(qū)段徵收財務計畫的因素（一）公共設施比例（一）公共設施比例 ( A )( A ) A = f ( A = f ( 土地使用機能、街廓規(guī)模土地使用機能、街廓規(guī)模 ) )（二）領取補償金的人數(shù)與面積（二）領取補償金的人數(shù)與面積 ( B )( B ) B = f ( B = f ( 公告現(xiàn)值、社經(jīng)背景、法令規(guī)定公告現(xiàn)值、社經(jīng)背景、法令規(guī)定 ) )（三）貸款利息（三）貸款利息 ( C )( C ) C = f ( C = f ( 補償金的多寡、貸款時間補償金的多寡、貸款時間 ) )（四）行政費用（四）行政費用 ( D

20、 )( D )（五）土地市場價格（五）土地市場價格 ( P )( P ) P = f ( P = f ( 區(qū)位、市場景氣、土地使用分區(qū)管制、區(qū)位、市場景氣、土地使用分區(qū)管制、 公共設施品質(zhì)、存量公共設施品質(zhì)、存量 ) )區(qū)段徵收課件影響因素影響因素影響效果影響效果公共設施比例公共設施比例財務成本愈大財務成本愈大領取補償金的人數(shù)與面積領取補償金的人數(shù)與面積財務成本愈大財務成本愈大貸款利息貸款利息財務成本愈大財務成本愈大行政費用行政費用愈多愈多財務成本愈大財務成本愈大土地市場價格土地市場價格愈高愈高財務收入愈多財務收入愈多區(qū)段徵收課件影響區(qū)段徵收土地標售的因素影響區(qū)段徵收土地標售的因素（一）市場景

21、氣（一）市場景氣（二）標售底價（二）標售底價（三）標售面積（三）標售面積（四）標售總價（四）標售總價區(qū)段徵收課件案例分析案例分析一、淡海新市鎮(zhèn)一、淡海新市鎮(zhèn)二、板橋二、板橋（浮洲地區(qū)浮洲地區(qū)）區(qū)段徵收課件淡海新市鎮(zhèn)淡海新市鎮(zhèn)區(qū)段徵收課件淡海新市鎮(zhèn)淡海新市鎮(zhèn)土地使用分區(qū)種別土地使用分區(qū)種別面積面積(m(m2 2) )寬度寬度(m)(m)住住宅宅區(qū)區(qū)第二種住宅區(qū)第二種住宅區(qū)6606601717第三種住宅區(qū)第三種住宅區(qū)8808802020第四種住宅區(qū)第四種住宅區(qū)1,2001,20022.522.5第五種住宅區(qū)第五種住宅區(qū)1,3201,3202525第六種住宅區(qū)第六種住宅區(qū)1,3201,3202525

22、商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)第二種中心商業(yè)區(qū)第二種中心商業(yè)區(qū)7,5007,50057.557.5第三種中心商業(yè)區(qū)第三種中心商業(yè)區(qū)15,00015,000100100第一種海濱商業(yè)區(qū)第一種海濱商業(yè)區(qū)12,50012,5007575第二種海濱商業(yè)區(qū)第二種海濱商業(yè)區(qū)25,00025,000100100鄰里商業(yè)區(qū)鄰里商業(yè)區(qū)2,0002,0003030淡海新市鎮(zhèn)綜合示範社區(qū)最小基地面積規(guī)定淡海新市鎮(zhèn)綜合示範社區(qū)最小基地面積規(guī)定區(qū)段徵收課件淡海新市鎮(zhèn)淡海新市鎮(zhèn)（一）（一）（二）（二）建築退縮空間分為一般街廓建築退縮空間及臨河濱建築退縮空間分為一般街廓建築退縮空間及臨河濱退縮空間兩類型，其主要分成建築退縮退縮空間兩類型，其

23、主要分成建築退縮12公尺、建築退公尺、建築退縮縮10公尺、建築退縮公尺、建築退縮6公尺三種公尺三種 。第一之一種住宅區(qū)、第三種住宅區(qū)、部份第五種住宅區(qū)、第一之一種住宅區(qū)、第三種住宅區(qū)、部份第五種住宅區(qū)、醫(yī)療專用區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)、遊憩區(qū)及公共設施用地等均應醫(yī)療專用區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)、遊憩區(qū)及公共設施用地等均應全街廓整體規(guī)劃開發(fā)。全街廓整體規(guī)劃開發(fā)。 1. 1. 全街廓整體規(guī)劃開發(fā)全街廓整體規(guī)劃開發(fā)2. 2. 分配之抵價地分配之抵價地劃設住五之建築基地作為發(fā)還原地主之抵價地，其面積大劃設住五之建築基地作為發(fā)還原地主之抵價地，其面積大小須符合本區(qū)最小基地規(guī)模小須符合本區(qū)最小基地規(guī)模1320m1320m2

24、2，最小基地寬度，最小基地寬度25m25m。 區(qū)段徵收課件淡海新市鎮(zhèn)淡海新市鎮(zhèn)項目項目領抵價地領抵價地領現(xiàn)金領現(xiàn)金小計小計面積級距面積級距(m2)(m2)人數(shù)人數(shù)人數(shù)人數(shù)%土地面積土地面積(m(m2 2) )土地面積土地面積%人數(shù)人數(shù)人數(shù)人數(shù)%土地面積土地面積(m(m2 2) )土地面積土地面積%人數(shù)人數(shù)面積面積(m(m2 2) )100100001000032321.901.90680,473.16680,473.1631.2831.283 35.455.4574,966.6874,966.6876.2876.283535755,439.83755,439.83總計總計1,6831,6831

25、00.00100.002,175,467.752,175,467.75100.00100.005555100.00100.0098,282.6498,282.64100.00100.001,7381,7382,273,750.392,273,750.39最大值最大值85,993.9785,993.9738,393.4238,393.42最小值最小值0.06250.06250.10.1區(qū)段徵收課件淡海新市鎮(zhèn)淡海新市鎮(zhèn)項目項目領抵價地領抵價地領現(xiàn)金領現(xiàn)金小計小計面積級距面積級距(m2)(m2)人人數(shù)數(shù)人數(shù)人數(shù)%土地面積土地面積(m(m2 2) )土地面積土地面積%人人數(shù)數(shù)人數(shù)人數(shù)%土地面積土地面積

26、(m(m2 2) )土地面土地面積積%人數(shù)人數(shù)面積面積(m(m2 2) )10010000100007 74.054.0592,500.1592,500.1524.7124.718 80.010.0190,551.2490,551.2414.2114.211515183,051.38183,051.38總計總計173173100.00100.00374,271.16374,271.16100.00100.006546541.001.00637,274.55637,274.55100.00100.008278271,011,545.701,011,545.70最大值最大值16,082.08271

27、6,082.082714,079.514,079.5最小值最小值13.381213.38120.250.25區(qū)段徵收課件淡海新市鎮(zhèn)淡海新市鎮(zhèn)（一）（一） 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 年度 1 區(qū)住宅區(qū)平均區(qū)段價 1 區(qū)商業(yè)區(qū)平均區(qū)段價 2 區(qū)住宅區(qū)平均區(qū)段價 單位：元/ m2 圖例 淡海新市鎮(zhèn)第一期第一區(qū)二區(qū)歷年區(qū)段地價變動 淡海新市鎮(zhèn)第一期第一、二區(qū)歷年區(qū)段地價變動圖淡海新市鎮(zhèn)第一期第一、二區(qū)歷年區(qū)段地價變動圖 區(qū)段徵收課件淡海新市鎮(zhèn)淡海新市鎮(zhèn)（二）（二）民國民國82年第一區(qū)區(qū)段徵

28、收的開發(fā)，不動產(chǎn)景氣循環(huán)期的期望，可能是影年第一區(qū)區(qū)段徵收的開發(fā)，不動產(chǎn)景氣循環(huán)期的期望，可能是影響原土地所有權人決策的主要因素，所以領取抵價地補償?shù)谋壤哌_響原土地所有權人決策的主要因素，所以領取抵價地補償?shù)谋壤哌_96.84%。民國。民國85年第二區(qū)區(qū)段徵收辦理期間正處不動產(chǎn)景氣蕭條期，可年第二區(qū)區(qū)段徵收辦理期間正處不動產(chǎn)景氣蕭條期，可能是導致領取現(xiàn)金補償比例偏高的因素。能是導致領取現(xiàn)金補償比例偏高的因素。 （三）（三）開發(fā)之始，淡海新市鎮(zhèn)可開發(fā)土地供給量為零，地主保有土地期望高。開發(fā)之始，淡海新市鎮(zhèn)可開發(fā)土地供給量為零，地主保有土地期望高。第二區(qū)區(qū)段徵收的辦理，使得可發(fā)展用地累積量達到第

29、二區(qū)區(qū)段徵收的辦理，使得可發(fā)展用地累積量達到244.95公頃。公頃。 （四）土地細分（四）土地細分擁有土地面積小於擁有土地面積小於100平方公尺之地主人數(shù)計算之，第一區(qū)高達平方公尺之地主人數(shù)計算之，第一區(qū)高達45.85%，第二區(qū)也有第二區(qū)也有32.77%的比例；第一區(qū)小地主領取抵價地與領取現(xiàn)金比例分的比例；第一區(qū)小地主領取抵價地與領取現(xiàn)金比例分別為別為96%和和4%；第二區(qū)小地主領取抵價地和現(xiàn)金比例分別為；第二區(qū)小地主領取抵價地和現(xiàn)金比例分別為8%和和92%。小地主究竟傾向領取抵價地或現(xiàn)金不易歸納。小地主究竟傾向領取抵價地或現(xiàn)金不易歸納。 區(qū)段徵收課件（一）（一）（二）利息負擔沈重（二）利息負

30、擔沈重項次項次經(jīng)費項目經(jīng)費項目金額金額( (億元億元) )百分比百分比(%)(%)1 1行政作業(yè)費行政作業(yè)費4.044.041.291.292 2土地及地上物拆遷補償費土地及地上物拆遷補償費197.38197.3863.1863.183 3公共設施建設費公共設施建設費29.5729.579.469.464 4補助費補助費0.050.050.020.025 5住宅建設費住宅建設費16.7216.725.355.356 6利息及其他費用利息及其他費用64.6764.6720.7020.70合計合計312.42312.42100.00100.00淡海新市鎮(zhèn)預算支用情況一覽表淡海新市鎮(zhèn)預算支用情況一覽

31、表 區(qū)段徵收課件（三）（三）淡海新市鎮(zhèn)內(nèi)的土地細分多強調(diào)大街廓基地型態(tài)，致區(qū)內(nèi)可分配之土淡海新市鎮(zhèn)內(nèi)的土地細分多強調(diào)大街廓基地型態(tài)，致區(qū)內(nèi)可分配之土地街廓深度過深，劃設分配線後深度仍為地街廓深度過深，劃設分配線後深度仍為50-10050-100公尺，影響地主領回公尺，影響地主領回土地時，土地型態(tài)形成狹長型基地，這種深度過長的基地將會影響地土地時，土地型態(tài)形成狹長型基地，這種深度過長的基地將會影響地主未來土地開發(fā)利用，此狀況將進一步造成地主領取抵價地與否之意主未來土地開發(fā)利用，此狀況將進一步造成地主領取抵價地與否之意願。以本區(qū)住一之一為例，其最小建築面積為願。以本區(qū)住一之一為例，其最小建築面積為

32、250m250m2 2，最小寬度為，最小寬度為1212公公尺，分配街廓深度為尺，分配街廓深度為5050公尺時，其最小分配面積為公尺時，其最小分配面積為600m600m2 2，將形成申領，將形成申領抵價地所有權人分配土地的困難。抵價地所有權人分配土地的困難。 1. 1. 土地細分影響土地型態(tài)土地細分影響土地型態(tài) 以第一期第一區(qū)為例，區(qū)內(nèi)擁有土地面積小於一百平方公尺者就有將以第一期第一區(qū)為例，區(qū)內(nèi)擁有土地面積小於一百平方公尺者就有將近近800800人，若依綜合示範社區(qū)內(nèi)住二所要求最小基地開發(fā)規(guī)模人，若依綜合示範社區(qū)內(nèi)住二所要求最小基地開發(fā)規(guī)模660660平方平方公尺，則需要有公尺，則需要有1616

33、位地主進行土地整合的工作始得以土地開發(fā)。對於位地主進行土地整合的工作始得以土地開發(fā)。對於小地主而言，領取抵價地之後又需要進行土地整合，這之中將會有龐小地主而言，領取抵價地之後又需要進行土地整合，這之中將會有龐大的交易成本出現(xiàn)，因而將會改變地主原本領取抵價地的偏好，而改大的交易成本出現(xiàn)，因而將會改變地主原本領取抵價地的偏好，而改領取補償金。領取補償金。2. 2. 小地主過多影響開發(fā)小地主過多影響開發(fā) 區(qū)段徵收課件（四）（四）（1 1）開發(fā)總成本開發(fā)總成本（2 2）市場價格）市場價格（3 3）區(qū)段徵收後評定之地價）區(qū)段徵收後評定之地價（4 4）其他因素：）其他因素：基地位置、地勢、交通、道路寬度、

34、基地位置、地勢、交通、道路寬度、 公共設施、預期發(fā)展條件、各標售公共設施、預期發(fā)展條件、各標售 土地之使用分區(qū)、管制要點、鄰近土地之使用分區(qū)、管制要點、鄰近 公共設施情形如捷運、公車及其他公共設施情形如捷運、公車及其他 影響地價等因素影響地價等因素。1. 1. 標售土地底價定價考慮因素標售土地底價定價考慮因素 區(qū)段徵收課件（四）（四）2. 2. 標售總金額過高，降低需求標售總金額過高，降低需求基地基本條件基地基本條件 估定標售底價估定標售底價 使用分區(qū)使用分區(qū)基地面積基地面積單價單價總計（元）總計（元） 坪坪 元元/ / 元元/ /坪坪 第二種中心商業(yè)區(qū)第二種中心商業(yè)區(qū) 12,603.50 1

35、2,603.50 3,813 3,813 56,500 56,500 186,777 186,777 712,097,750 712,097,750 第二種中心商業(yè)區(qū)第二種中心商業(yè)區(qū) 12,603.65 12,603.65 3,813 3,813 56,780 56,780 187,702 187,702 715,635,226 715,635,226 第二之一種中心商業(yè)區(qū)第二之一種中心商業(yè)區(qū) 26,035.01 26,035.01 7,876 7,876 62,080 62,080 205,212 205,212 1,616,253,421 1,616,253,421 第二之一種中心商業(yè)區(qū)第

36、二之一種中心商業(yè)區(qū) 8,014.37 8,014.37 2,424 2,424 61,440 61,440 203,137 203,137 492,402,893 492,402,893 第二之一種中心商業(yè)區(qū)第二之一種中心商業(yè)區(qū) 8,037.15 8,037.15 2,431 2,431 59,360 59,360 196,251 196,251 477,085,224 477,085,224 第三種中心商業(yè)區(qū)第三種中心商業(yè)區(qū) 18,508.16 18,508.16 5,599 5,599 61,920 61,920 204,694 204,694 1,146,025,267 1,146,02

37、5,267 第三種中心商業(yè)區(qū)第三種中心商業(yè)區(qū) 18,445.58 18,445.58 5,580 5,580 61,920 61,920 204,694 204,694 1,142,150,314 1,142,150,314 第三種中心商業(yè)區(qū)第三種中心商業(yè)區(qū) 26,425.00 26,425.00 7,994 7,994 61,120 61,120 202,050 202,050 1,615,096,000 1,615,096,000 第三種中心商業(yè)區(qū)第三種中心商業(yè)區(qū) 26,424.66 26,424.66 7,993 7,993 61,120 61,120 202,050 202,050 1

38、,615,075,219 1,615,075,219 第三種中心商業(yè)區(qū)第三種中心商業(yè)區(qū) 15,000.00 15,000.00 4,538 4,538 62,450 62,450 206,446 206,446 936,750,000 936,750,000 第三種中心商業(yè)區(qū)第三種中心商業(yè)區(qū) 15,981.71 15,981.71 4,834 4,834 62,043 62,043 205,100 205,100 991,551,630 991,551,630 第三種中心商業(yè)區(qū)第三種中心商業(yè)區(qū) 23,404.17 23,404.17 7,080 7,080 62,880 62,880 207,

39、868 207,868 1,471,654,210 1,471,654,210 第三之一種中心商業(yè)區(qū)第三之一種中心商業(yè)區(qū) 15,002.13 15,002.13 4,538 4,538 66,080 66,080 218,446 218,446 991,340,750 991,340,750 第三之一種中心商業(yè)區(qū)第三之一種中心商業(yè)區(qū) 15,000.00 15,000.00 4,538 4,538 66,080 66,080 218,446 218,446 991,200,000 991,200,000 第三之一種中心商業(yè)區(qū)第三之一種中心商業(yè)區(qū) 15,567.79 15,567.79 4,709

40、 4,709 66,080 66,080 218,446 218,446 1,028,719,563 1,028,719,563 第三之一種中心商業(yè)區(qū)第三之一種中心商業(yè)區(qū) 15,000.00 15,000.00 4,538 4,538 66,450 66,450 219,669 219,669 996,750,000 996,750,000 第三之一種中心商業(yè)區(qū)第三之一種中心商業(yè)區(qū) 16,360.41 16,360.41 4,949 4,949 66,968 66,968 221,380 221,380 1,095,616,555 1,095,616,555 第三之一種中心商業(yè)區(qū)第三之一種中心

41、商業(yè)區(qū) 15,000.00 15,000.00 4,538 4,538 66,720 66,720 220,562 220,562 1,000,800,000 1,000,800,000 第三之一種中心商業(yè)區(qū)第三之一種中心商業(yè)區(qū) 15,383.23 15,383.23 4,653 4,653 66,720 66,720 220,562 220,562 1,026,369,106 1,026,369,106 區(qū)段徵收課件區(qū)段徵收課件（一）基地屬性（一）基地屬性板橋板橋（浮洲地區(qū)浮洲地區(qū)）區(qū)段徵收公私有土地面積表區(qū)段徵收公私有土地面積表 項目項目面積面積( (公頃公頃) )百分比百分比(%)(%)

42、公有地公有地66.9466.9446.9846.98私有地私有地75.5475.5453.0253.02開發(fā)總面積開發(fā)總面積142.48142.48100.00100.00區(qū)段徵收課件（二）財務模擬（二）財務模擬板橋板橋（浮洲地區(qū)浮洲地區(qū)）區(qū)段徵收財務模擬表區(qū)段徵收財務模擬表申領抵價地比例申領抵價地比例申領抵價地面積申領抵價地面積可標讓售土地面積可標讓售土地面積開發(fā)總經(jīng)費開發(fā)總經(jīng)費標讓售土地價格標讓售土地價格( (元元/ /坪坪) )0%0%0.000.0079.5179.5182,361,332,80082,361,332,800342,433342,43310%10%3.023.0276.

43、4976.4977,981,448,06077,981,448,060337,031337,03120%20%6.046.0473.4773.4773,601,563,32073,601,563,320331,185331,18530%30%9.069.0670.4570.4569,221,678,58069,221,678,580324,837324,83740%40%12.0912.0967.4267.4264,841,793,84064,841,793,840317,920317,92050%50%15.1115.1164.4064.4056,027,190,90056,027,190,

44、900287,590287,59060%60%18.1318.1361.3861.3856,082,024,36056,082,024,360302,043302,04370%70%21.1521.1558.3658.3651,702,139,62051,702,139,620292,871292,87180%80%24.1724.1755.3455.3447,322,254,88047,322,254,880282,698282,69890%90%27.1927.1952.3252.3242,942,370,14042,942,370,140271,350271,350100%100%30.

45、2230.2249.2949.2938,562,485,40038,562,485,400258,610258,610區(qū)段徵收課件（三）財務可行性評估（三）財務可行性評估 目前復值房地產(chǎn)景地低迷，並參採本區(qū)公告現(xiàn)值已近趨目前復值房地產(chǎn)景地低迷，並參採本區(qū)公告現(xiàn)值已近趨市價及考量財務負擔，僅調(diào)整地價加成補償費用，減輕部市價及考量財務負擔，僅調(diào)整地價加成補償費用，減輕部分財務負擔。依目前財務負擔計約分財務負擔。依目前財務負擔計約560560億，評估每坪可標讓億，評估每坪可標讓售土地約售土地約28.728.7萬，就整體財務負擔仍舊無法平衡。萬，就整體財務負擔仍舊無法平衡。 本案經(jīng)估算，其財務缺口約有

46、本案經(jīng)估算，其財務缺口約有8787億（如未獲補助加計億（如未獲補助加計利息將達約利息將達約110110億）億） ，倘中央獲補助或協(xié)助解決新登錄公有，倘中央獲補助或協(xié)助解決新登錄公有土地全部無償撥用，則整體財務將降為土地全部無償撥用，則整體財務將降為450450億，每坪可標讓億，每坪可標讓售約售約23.123.1萬，財務勉可平衡，如無解決方案，於財務負擔無萬，財務勉可平衡，如無解決方案，於財務負擔無法平衡下，恐影響開發(fā)計畫。法平衡下，恐影響開發(fā)計畫。 區(qū)段徵收課件（四）開發(fā)面臨課題（四）開發(fā)面臨課題1. 1. 建物多屬密集聚落，第二、三級產(chǎn)業(yè)工廠林立多為違章工廠，夾雜於建物多屬密集聚落，第二、三

47、級產(chǎn)業(yè)工廠林立多為違章工廠，夾雜於 住宅區(qū)內(nèi)，辦理開發(fā)時阻力大。住宅區(qū)內(nèi)，辦理開發(fā)時阻力大。 2. 2. 容積率、建蔽率較鄰近板橋地區(qū)低，易造成抗爭，建請?zhí)岣呤琼棙藴?。容積率、建蔽率較鄰近板橋地區(qū)低，易造成抗爭，建請?zhí)岣呤琼棙藴省?3. 3. 新登錄地需有償撥用及土地徵收條例規(guī)定劃為九項公共設施用地之公新登錄地需有償撥用及土地徵收條例規(guī)定劃為九項公共設施用地之公 有土地，如徵收前未作九項公共設施仍須有償撥用，增加財務負擔。有土地，如徵收前未作九項公共設施仍須有償撥用，增加財務負擔。 4. 4. 計畫區(qū)目前人口數(shù)五萬多人，區(qū)段徵收範圍計畫區(qū)目前人口數(shù)五萬多人，區(qū)段徵收範圍(142.48(142.48公頃公頃) )內(nèi)仍需負擔再內(nèi)仍需負擔再 發(fā)展區(qū)發(fā)展區(qū)( (約約61.5261.52公頃公頃) )公共設施，亦使計畫區(qū)公共設施比例高。公共設施，亦使計畫區(qū)公共設施比例高。 5. 5. 本計畫案排除區(qū)段徵收面積達本計畫案排除區(qū)段徵收面積達135.5135.5公頃，再發(fā)展區(qū)、排除區(qū)段徵收區(qū)公頃，再發(fā)展區(qū)、排除區(qū)段徵收區(qū) 極多，形成區(qū)段徵收街廓分散，規(guī)劃及施工難度較高增加工程經(jīng)費。極多，形成區(qū)段徵收街