深圳龍崗同樂商圈商業(yè)市場調(diào)研報告

1、龍崗同樂商圈商業(yè)市場調(diào)研報告龍崗同樂商圈商業(yè)市場調(diào)研報告2014年1月18日目錄第一部分第一部分 區(qū)域市場環(huán)境分析區(qū)域市場環(huán)境分析第二部分第二部分 項目商圈分析、消費分析項目商圈分析、消費分析 、市場份額；、市場份額；第三部分第三部分 競爭對手分析競爭對手分析第四部分第四部分 居民消費習慣及消費取向分析（消費者問卷調(diào)查部分）居民消費習慣及消費取向分析（消費者問卷調(diào)查部分）第五部分第五部分 主要行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及未來發(fā)展分析主要行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及未來發(fā)展分析 第六部分第六部分 項目所在商圈內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀及租金分析項目所在商圈內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀及租金分析第七部分第七部分 項目擴大經(jīng)營的可行性分析項目擴大經(jīng)營的可行性分

2、析- -顧客需求、商家需求、收益分析顧客需求、商家需求、收益分析第八部分第八部分 項目改造方案分析項目改造方案分析第一部分區(qū)域市場環(huán)境分析第一部分區(qū)域市場環(huán)境分析區(qū)域位置及區(qū)域位置及概況概況l龍崗街道辦轄區(qū)面積為62.79平方公里，現(xiàn)有常住人口約22萬人，登記在冊的流動人口18萬人 ；l龍崗街道下轄9個社區(qū)，包括新生、南約、同樂、龍東、盛平、平南等社區(qū)。龍崗街道概況龍崗街道概況龍崗區(qū)概況龍崗區(qū)概況l 龍崗區(qū)位于深圳市東部，東臨大亞灣、大鵬灣，南連羅湖區(qū)、鹽田區(qū)及香港，西接寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市，擁有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、儲備豐富的土地資源、風光旖旎的黃金海岸和歷史悠久的客家文化，是改革開放的

3、熱土和投資置業(yè)的理想之地。同樂社區(qū)概況同樂社區(qū)概況l同樂是龍崗街道下轄的一個社區(qū)，機荷高速、深汕高速、龍崗出入口不到五分鐘路程,交通便利, 地理位置優(yōu)越。l社區(qū)功能目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，周邊工業(yè)廠房眾多,主要以大型家具生產(chǎn)企業(yè)為主.企業(yè)約100多家；l在此工作及生活的人員超過10萬，大部分在同樂工作的人員都居住在附近，因此周邊商業(yè)設(shè)施、商務(wù)酒店、休閑公園、醫(yī)院、一級幼兒園學校等公共設(shè)施齊全。項目所處位置項目所處位置宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 龍崗街道2012年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值195億元，社會消費品零售總額60.4億元，同比增長8.7%；社會固定資產(chǎn)投資總額96.7億元，同比增長12.2%；外貿(mào)出口總額22

4、億美元。* 以上按地區(qū)生產(chǎn)總值排序商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢小型為主小型為主中低檔次中低檔次同樂片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)基本集中在中低檔的格局上，基本上無連鎖品牌門店，只是滿足居民的基本生活需求.同樂片區(qū)商業(yè)在形態(tài)上，以小門店為主，大賣場為輔；在空間上，以人人購物廣場為中心；在模式上，以傳統(tǒng)的個體經(jīng)營或家庭經(jīng)營的小門店為主，連鎖型商業(yè)較少。2014年開始，隨著龍崗區(qū)城市化進程的推進，城市不斷向周邊擴張，不少原本處在城市邊緣的老工業(yè)廠房將逐步搬遷,舊城改造的步伐將一步步加快，工業(yè)區(qū)將被住宅區(qū)逐步取代，同時隨著未來地鐵12號線的開通,將有越來越多的在龍崗中心甚至深圳市區(qū)工作的人入住，將加

5、速該片區(qū)人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，對商業(yè)的需求將發(fā)生質(zhì)的變化；業(yè)態(tài)較為初級業(yè)態(tài)較為初級商業(yè)業(yè)態(tài)較為初級，以傳統(tǒng)個體經(jīng)營為主，滿足居民日常的基本生活必需品為主，存在著較多糧油批發(fā)、小士多店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，另外晚上及周末，路邊擺攤經(jīng)營較為普遍；第二部分第二部分 項目商圈分析、消費分析及市場份額項目商圈分析、消費分析及市場份額步行步行5 5分鐘商圈分鐘商圈 住宅住宅12346 81314105971211151617步行步行5 5分鐘商圈分鐘商圈居住家庭居住家庭 : 3950: 3950戶戶項目位置競爭對手位置住宅出口樓盤位置步行步行5 5分鐘商圈分鐘商圈 工廠分析工廠分析1234公交線路公交線路4條條公交線路公交

6、線路25條條步行步行5 5分鐘商圈分鐘商圈工廠宿舍人數(shù)工廠宿舍人數(shù) : 1474: 1474人人項目位置競爭對手位置廠區(qū)出口工廠位置步行步行5-105-10分鐘商圈分鐘商圈 住宅住宅步行步行5-10 5-10 分鐘商圈分鐘商圈居住家庭居住家庭 : 1519: 1519戶戶20182419222123252627萬匯百貨萬匯百貨1000 展豐萬佳展豐萬佳3500 項目位置競爭對手位置住宅出口樓盤位置步行步行5-105-10分鐘商圈分鐘商圈 工廠工廠公交線公交線路路4條條萬匯百貨萬匯百貨1000 裕興百貨裕興百貨4500 965107811121314公交線路公交線路1條條公交線路公交線路25條條

7、展豐萬佳展豐萬佳3500 步行步行5-105-10分鐘商圈分鐘商圈工廠宿舍人數(shù)工廠宿舍人數(shù) : 7096: 7096人人項目位置競爭對手位置廠區(qū)出口工廠位置步行步行10-1510-15分鐘商圈分鐘商圈 住宅住宅步行步行10-1510-15分鐘商圈分鐘商圈居住家庭居住家庭 : : 4,962戶戶萬匯百貨萬匯百貨1000 展豐萬佳展豐萬佳3500 28293031323433353637393840裕興百貨裕興百貨4600 41項目位置競爭對手位置住宅出口樓盤位置步行步行10-1510-15分鐘商圈分鐘商圈 工廠工廠萬匯百貨萬匯百貨1000 裕興百貨裕興百貨4600 展豐萬佳展豐萬佳3500 15

8、161718192021222324公交線路公交線路4條條25公交線路公交線路25條條公交線路公交線路1條條步行步行10-1510-15分鐘商圈分鐘商圈工廠宿舍人數(shù)工廠宿舍人數(shù) : 13: 13，930930人人項目位置競爭對手位置廠區(qū)出口工廠位置步行步行3030分鐘商圈分鐘商圈(1050-2100m)(1050-2100m) 住宅住宅( (嚇坑村和新布村嚇坑村和新布村) )236451萬順百貨萬順百貨3500 萬匯百貨萬匯百貨1000 裕興百貨裕興百貨3500 1050-2100m1050-2100m商圈商圈居住家庭居住家庭 : 5368: 5368戶戶項目位置競爭對手位置住宅出口樓盤位置1

9、079鑫隆百貨鑫隆百貨130 仟惠百貨仟惠百貨120 811廣場廣場1213141516富麗達百貨富麗達百貨300 展豐萬家展豐萬家3500 步行步行3030分鐘商圈分鐘商圈(1050-2100m)(1050-2100m) 住宅住宅( (水流田村和黃屋村水流田村和黃屋村) ) 步行步行30 30 分鐘商圈分鐘商圈居住家庭居住家庭 : 2880: 2880戶戶項目位置競爭對手位置住宅出口樓盤位置201718192122262728242325理家好理家好200 伊彩百貨伊彩百貨150 富佳華百貨富佳華百貨100 信品百貨信品百貨100 展豐百貨展豐百貨3500 鑫隆百貨鑫隆百貨130 仟惠百貨仟

10、惠百貨120 富麗達百貨富麗達百貨300 步行步行30min 30min 商圈商圈(1050-2100m)(1050-2100m) 住宅住宅( (老大坑老大坑) )步行步行30 30 分鐘商圈分鐘商圈居住家庭居住家庭 : 2467: 2467戶戶項目位置競爭對手位置住宅出口樓盤位置步行步行3030分鐘商圈分鐘商圈(1050-2100m)(1050-2100m) 工廠工廠( (嚇坑、新布村）嚇坑、新布村）1050-2100m1050-2100m商圈商圈工廠宿舍人數(shù)工廠宿舍人數(shù) : 4527: 4527人人萬匯百貨萬匯百貨1000 裕興百貨裕興百貨4600 1345678910公交線路公交線路3條

11、條公交線路公交線路3條條2萬順百貨萬順百貨3500 項目位置競爭對手位置廠區(qū)出口工廠位置步行步行3030分鐘商圈分鐘商圈(1050-2100m)(1050-2100m) 工廠（水田、老大坑）工廠（水田、老大坑）20111214161813151719212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515255565753545859理家好理家好200 展豐百貨展豐百貨3500 富麗達百貨富麗達百貨300 1050-2100m1050-2100m商圈商圈工廠宿舍人數(shù)工廠宿舍人數(shù) : 9991: 9991人人項目位置競爭對手位

12、置住宅出口樓盤位置3030分鐘以外（分鐘以外（2100m2100m以外）商圈以外）商圈 住宅（浪住宅（浪背）背）2100m2100m以外商圈以外商圈居住家庭居住家庭 : 1684: 1684戶戶303129萬順百貨萬順百貨3500 項目位置競爭對手位置住宅出口樓盤位置2100m2100m以外商圈以外商圈 工廠（浪背）工廠（浪背）60616263646566676870692100m2100m以外商圈以外商圈工廠宿舍人數(shù)工廠宿舍人數(shù) : 7768: 7768人人萬順百貨萬順百貨3500 公交線路公交線路3條條71項目位置競爭對手位置廠區(qū)出口工廠位置公交線路圖公交線路圖地鐵線路公交線路公交線路25

13、條條公交線路公交線路4條條萬匯百貨萬匯百貨1000 展豐萬佳展豐萬佳4500 裕興百貨百貨裕興百貨百貨1000 地鐵地鐵1212號線號線市場份額及銷售分析市場份額及銷售分析市場份額及銷售分析市場份額及銷售分析市場份額及銷售分析市場份額及銷售分析第三部分主要競爭對手分析第三部分主要競爭對手分析競爭對手分布競爭對手分布大型綜合性競爭對手大型綜合性競爭對手菜市場菜市場其他超市其他超市富麗達百貨富麗達百貨300 伊彩百貨伊彩百貨300 鑫隆百貨鑫隆百貨130 仟惠百貨仟惠百貨120 理家好理家好200 信品百貨信品百貨100 富佳華百貨富佳華百貨100 丁甲嶺農(nóng)貿(mào)綜合丁甲嶺農(nóng)貿(mào)綜合市場市場1200 裕

14、興百貨裕興百貨4600 萬匯百貨萬匯百貨1000 萬順百貨萬順百貨3500 家福百貨家福百貨400 興華隆百貨興華隆百貨1000 家家樂百貨家家樂百貨150 同樂綜合市場同樂綜合市場1800 福源百貨福源百貨80 維客佳維客佳70 上好佳百貨上好佳百貨400 益佳百貨益佳百貨180 捷龍百貨捷龍百貨160 港康港康60 展豐百貨展豐百貨3500 1400米米 1050米米 2500米米 1300米米 嘉眾超市嘉眾超市250 美宜佳美宜佳30 鑫佳百貨鑫佳百貨700 惠樂福超市惠樂福超市350 好益多便利店好益多便利店30 裕興百貨裕興百貨4600 萬匯百貨萬匯百貨1000 萬順百貨萬順百貨35

15、00 展豐百貨展豐百貨3500 1400米米 1050米米 2500米米 1300米米 競爭對手分析競爭對手分析 大型綜合性競爭對手大型綜合性競爭對手大型綜合性競爭對手大型綜合性競爭對手菜市場菜市場其他超市其他超市競爭對手分析競爭對手分析 大型綜合性競爭對手大型綜合性競爭對手丁甲嶺農(nóng)貿(mào)綜合丁甲嶺農(nóng)貿(mào)綜合市場市場1200 同樂綜合市場同樂綜合市場1800 競爭對手分析競爭對手分析 菜市場菜市場1050米米 1300米米 大型綜合性競爭對手大型綜合性競爭對手菜市場菜市場其他超市其他超市富麗達百貨富麗達百貨300 伊彩百貨伊彩百貨300 鑫隆百貨鑫隆百貨130 仟惠百貨仟惠百貨120 理家好理家好2

16、00 信品百貨信品百貨100 富佳華百貨富佳華百貨100 家福百貨家福百貨700 興華隆百貨興華隆百貨1000 家家樂百貨家家樂百貨150 福源百貨福源百貨80 維客佳維客佳70 上好佳百貨上好佳百貨400 益佳百貨益佳百貨180 捷龍百貨捷龍百貨160 港康港康60 競爭對手分析競爭對手分析 其他超市其他超市鑫佳百貨鑫佳百貨700 美宜佳美宜佳30 好益多便利店好益多便利店30 美佳超市美佳超市1000 嘉眾超市嘉眾超市250 惠樂福超市惠樂福超市350 大型綜合性競爭對手大型綜合性競爭對手菜市場菜市場其他超市其他超市其它競爭對手超市照片其它競爭對手超市照片家福百貨家福百貨400400興華隆

17、百貨興華隆百貨10001000福源超市福源超市8080家家樂百貨家家樂百貨15070維客佳維客佳好益多好益多3030捷龍百貨捷龍百貨160160益佳百貨益佳百貨180180港康港康6060上好佳百貨上好佳百貨 400400其它競爭對手超市照片其它競爭對手超市照片美宜佳美宜佳 3030鑫佳百貨鑫佳百貨700700競爭對手分析競爭對手分析其他超市其他超市展豐萬家展豐萬家12月月7日日16：30客流客流展豐萬家展豐萬家12月月7日日20：30客流客流展豐萬家展豐萬家12月月8日日17：30客流客流展豐萬家展豐萬家12月月8日日20：30客流客流展豐萬家展豐萬家1月月7日日18：00客流客流展豐萬家展

18、豐萬家1月月7日日20：30客流客流展豐萬家展豐萬家1月月8日日18：00客流客流展豐萬家展豐萬家1月月8日日20：00客流客流萬順百貨萬順百貨12月月7日日15：00客流客流萬順百貨萬順百貨12月月8日日17：20客流客流萬順百貨萬順百貨1月月7日日20：00客流客流萬順百貨萬順百貨1月月8日日16：15客流客流人人購物人人購物12月月8日日20：01客流客流人人購物人人購物12月月7日日19：01客流客流人人購物人人購物1月月7日日17：30客流客流人人購物人人購物1月月8日日17：30客流客流裕興百貨裕興百貨1月月15日日19：24客流客流裕興百貨裕興百貨1月月15日日16：00客流客流

19、裕興百貨裕興百貨1月月12日日11：24客流客流裕興百貨裕興百貨1月月12日日14：00客流客流主要競爭對手客流銷售預估主要競爭對手客流銷售預估第四部分居民消費習慣及消費取向分析第四部分居民消費習慣及消費取向分析 （顧客消費問卷調(diào)查）（顧客消費問卷調(diào)查）調(diào)研實施狀況調(diào)研實施狀況問卷收集地點：問卷收集地點：如右圖所示問問 卷卷 數(shù)數(shù)：總問卷數(shù) 700 張，有效問卷 650 張，其中： 1號區(qū)域：同樂社區(qū)及周邊284份 2號區(qū)域：新布村及周邊78份 3號區(qū)域：嚇吭及浪背片區(qū)108份 4號區(qū)域：樂園路及周邊180份1234受訪者年齡分布受訪者年齡分布各個片區(qū)的受訪者年齡，排第一位的都是20-30歲，

20、都超過40%甚至達到50%；同樂片區(qū)和嚇坑浪背片區(qū)的受訪者中排第二位的是30-40歲的居民，約占30%；40-55歲的以及20歲以下的比例不高，約在10%左右；而新布村和樂園路片區(qū)受訪者，排第二位的是20歲以下的顧客，分別占26%和21%，排第三位的是30-40歲的顧客，分別為20%和16%；受訪者職業(yè)狀況受訪者職業(yè)狀況每個片區(qū)打工人員的比例都超過40%，甚至超過50%，為各行業(yè)之首，排第二位的是個體戶，約20%左右甚至達到305；辦公室白領(lǐng)、工廠管理人員比例較低，嚇坑和浪背大約4%，其他區(qū)域大致在10%左右；其他人群（政府人員、企業(yè)老板等）比例極低；受訪者籍貫受訪者籍貫總體來說，除了嚇坑浪背

21、區(qū)域外，顧客籍貫在廣東省以外的比例最高，都超過一半，同樂片區(qū)甚至接近70%,排第二位的是廣東以內(nèi)的外地人，都在30%左右；深圳本地人和外籍及港澳臺人士的比例都很低；嚇坑浪背區(qū)域“廣東省以內(nèi)除深圳”的比例最高，超過50%，廣東以外的的比例約30%，深圳本地人約17%；受訪者家庭構(gòu)成受訪者家庭構(gòu)成在同樂及樂園路片區(qū)，兩口之家?guī)『⒌谋壤罡?，超過60%；其次為兩口之家，30%左右；還有少量單身，比例都較低；新布村和嚇坑、浪背片區(qū)，比例最高的則是單身人士，超過40%，兩口之家?guī)『⒌呐诺诙?，接?0%，但如果加上有老人、小孩的大家庭，有小孩子的家庭總數(shù)也接近40%；受訪者家庭收入受訪者家庭收入各個

22、片區(qū)收入2000-4000元的比例都最高，均超過50%甚至60%，這個收入水平是主流；在同樂片區(qū)，收入在4000-8000元的居民排第二位，超過20%，2000以下的居民排第三位；新布村片區(qū)，收入4000-8000和2000以下的比例相當，約15%；而樂園路片區(qū)、嚇坑浪背片區(qū)，收入2000以下的居民排名第二，超過30%，4000-8000的居民排第三，在10%左右；此外，高收入人群中，新布村片區(qū)有6%的受訪者收入在12000以上，同樂片區(qū)有5%受訪者收入在8000-12000，樂園路約3%的受訪者收入超過8000元，嚇坑浪背片區(qū)收入超過8000的只有2%；住房類型及出行方式住房類型及出行方式商

23、圈內(nèi)顧客和居民主要以租房住為主主要以租房住為主，比例占7成，住集體宿舍的比例16%，擁有自有物業(yè)的比例僅11%。居民常用常用的出行方式的出行方式為公交車為公交車，占38%，排位第二為步行，占21%，其次為地鐵，約占16%，騎自行車的受訪者由13%，開私家車的顧客約8%，打的士的約3%。步行顧客比例較高，大部分顧客傾向于在住所附近活動；片區(qū)內(nèi)私家車擁有率明顯偏低，不到10%，居民日常消費基本在家門口解決；最主要的消遣方式最主要的消遣方式總體來說將購物作為最主要的消遣方式的受訪者最多，同樂片區(qū)超過三分之一，嚇坑浪背區(qū)及新布村接近30%，樂園路也有22%；其次是選擇餐飲、電影和KTV的，雖然比例和排

24、名在不同幾個片區(qū)都各不相同，但比例都不高；比較特別的情況是在嚇坑浪背片區(qū)，選擇餐飲的比例達到28%，在新布村選擇溜冰的比例最高達到33%（新布村附近有一個溜冰場）；消費購物時最看重商家的哪些方面消費購物時最看重商家的哪些方面同樂片區(qū)及嚇坑浪背片區(qū)受訪者都將價格作為消費購物時關(guān)注的首要方面，占30%左右，排第二位的是商品質(zhì)量，也達到24%；在同樂片區(qū)排第三位的是品牌，而嚇坑浪背片區(qū)排第三位的是服務(wù)；選擇其他選項的比例都較低；新布村受訪者首選的是品牌，達到30%，選擇價格的略低，達到26%，其次是質(zhì)量和服務(wù)，分別為20%和16%；樂園路片區(qū)的受訪者選擇質(zhì)量的比例最高，達到31%，選擇價格的略低，達

25、到28%，其次是品牌和服務(wù)，分別為15%和13%；日常去超市購物消費頻率日常去超市購物消費頻率在同樂片區(qū)，每天去1次、1周2次、1周1次的比例都較為接近，在22-24%，其次為2天去1次的，約17%,最后是2周1次的，約占13%； 新布村片區(qū)，1周2次和1周1次的較接近，分別有28%和25%；2天去1次的也有22%；2周去1次的和每天去1次的只占14%和11%； 樂園路片區(qū)， 1周2次和1周1次的較為接近，分別有27%和24%；而2天去1次的，每天去1次的和2周才去1次的都差不多，分別占18%，15%和16%； 嚇坑浪背區(qū)域，1周去2次的最多，占44%，1周去1次和2天去1次的其次，比例都為1

26、9%，排第三的是2周去1次的，約14%，每天去1次的最少，約4%；每周在超市購物支出額度每周在超市購物支出額度同樂片區(qū)每周消費100-150的約為33%，比例最高，其次為消費50-100的約22%，消費150-200的、300以上的和消費低于50的比例相當，大約在12-14%；其他片區(qū)，消費50-100的比例最高，尤其是嚇坑浪背片區(qū)達到67%；新布村和樂園路排第二位的是消費100-150的，而嚇坑浪背片區(qū)排第二位的是消費低于50元的；從每周購物金額來看，同樂片區(qū)、新布村片區(qū)、樂園路片區(qū)及嚇坑浪背片區(qū)的受訪者，消費金額依次降低；首選（最多去）的超市首選（最多去）的超市同樂片區(qū)首選人人購物的顧客比

27、例占到絕對優(yōu)勢，達到89%，選擇其他超市的比例都很低，同樂片區(qū)選擇展豐萬家的顧客有4%；新布村顧客首選的商場也是人人購物廣場、但比例有所降低，為61%；排第二的是萬匯百貨，達到25%；其他的都較低；嚇坑及浪背的顧客首選的商場是萬順百貨，比例為46%，選擇人人購物的排第二達到32%；樂園路片區(qū)的顧客首選為展豐萬家，接近50%，選擇人人購物的排第二，為35%；人人購物在同樂片區(qū)及新布村具有絕對的統(tǒng)治地位，在嚇坑浪背、樂園路由于地域較遠，影響力有所降低，但也有一定比例的顧客選擇；是否常去人人購物是否常去人人購物同樂片區(qū)常去人人購物的顧客比例達到87%，新布村片區(qū)常去人人購物廣場的比例為62%，嚇坑及

28、浪背片區(qū)常去人人購物的比例為36%，樂園路片區(qū)的顧客常去人人購物的比例為35%；這一比例與上一問題中首選的購物商場的比例較為一致，充分說明了人人購物在不同片區(qū)的影響力；不常去人人購物的原因不常去人人購物的原因根據(jù)上一個問題，同樂片區(qū)不常去人人購物的顧客只有13%，而這部分顧客中選擇不常去的原因，最多的是“需要高品質(zhì)商品”，其次是覺得“遠，不方便”；新布村顧客不常去人人購物的只有38%，不常去的原因，首選是距離太遠不方便，其次是需要更高品質(zhì)的商品；嚇坑及浪背的顧客以及樂園路的顧客，不常去人人購物的原因，基本上選擇的都是距離太遠不方便，其他原因都很少；認為人人購物不足的方面認為人人購物不足的方面同

29、樂片區(qū)顧客，35%顧客認為商品選擇不豐富，28%顧客認為需提高商品品質(zhì)，排第三的認為規(guī)模需擴大，但只占12%，對服務(wù)、環(huán)境、檔次的意見很少；新布村顧客， 50%顧客認為商品選擇不豐富，34%顧客認為需提高商品品質(zhì)，排第三的認為環(huán)境不好，對其他方面的意見很少；嚇坑及浪背的顧客，27%的顧客認為需提高商品品質(zhì)，24%認為規(guī)模需擴大，認為環(huán)境不足的有18%,其他方面的意見較少；樂園路片區(qū)的顧客，29%顧客認為需提高商品品質(zhì)，商品選擇不豐富的有24%，19%顧客認為規(guī)模需擴大，其他選擇都較少；我們認為顧客的意見和建議可能很多，但不一定是影響其經(jīng)常購物的因素，不選擇某個商場的原因主要應(yīng)當參考上一個問題；

30、平時就餐地點平時就餐地點在家自己做飯的顧客比例最高，各個區(qū)域均排首位，比例在60%-70%；在單位食堂就餐和外出就餐的比例都不高，總體相差不大，大約都在10-20%；例外的是嚇坑及浪背片區(qū)，在單位就餐的比例明顯高過外出就餐的比例；外出就餐（日?；静惋嫵猓┐螖?shù)和人均消費金額外出就餐（日常基本餐飲除外）次數(shù)和人均消費金額受訪者外出就餐1周1次的比例最高，約31%；2周1次和1月1次的比例相當，約26-27%；1周2次和1周多次的比例較低，分別為6%和10%；外出就餐時人均消費額，選擇最多的是50元以內(nèi)，約30%；選擇50-80元的比例其次，有26%；選擇80-120元的占到24%；選擇120-

31、150元的，占到14%,，還有6%的受訪者選擇人均消費150元以上；可以看出受訪者日常外出就餐的消費能力偏低，以中低端餐飲、大排檔為主；比較喜歡的菜系類別和希望增加的餐飲類型比較喜歡的菜系類別和希望增加的餐飲類型喜歡粵菜和喜歡川湘菜的受訪者最多，比例較為接近，約34-35%；其次為選擇火鍋的受訪者，約18%；選擇其他的受訪者都較少；受訪者希望增加的餐飲類別，選擇最多的是川湘菜，比例為29%；其次希望增加的是粵菜和火鍋，比例都為21%；還有15%的受訪者希望增加日韓菜，11%的顧客希望增加東北菜；認為周邊缺乏且認為周邊缺乏且需要增設(shè)需要增設(shè)/引進的消費引進的消費項目項目同樂片區(qū)顧客，20%顧客希

32、望增加兒童用品，希望增加餐飲、電影院、美容的其次，在15-16%；其次為KTV、銀行、電玩，約10%,選擇健身、圖書的有8%；新布村顧客， 希望增加餐飲和電影院的最多，都是18%；選KTV的也有16%；選擇兒童用品和電玩的其次，有12%；選擇美容的有9%，其他都較少；嚇坑及浪背的顧客，希望增加餐飲的比例最高，有22%，其次為兒童用品、圖書、教育培訓、分別為15、14、13%；接下來是KTV和電影院，有12%；樂園路片區(qū)的顧客，22%希望增加電影院，排第二的是兒童用品，占13%，選擇餐飲和KTV的占12%，選擇健身和電玩的占10%，銀行和圖書有7-8%；最喜歡的娛樂活動最喜歡的娛樂活動總體來說，

33、選擇夜宵的比例最高，除了嚇坑浪背外，其他區(qū)域選擇夜宵的受訪者都排在第一位，嚇坑浪背區(qū)域夜宵則排在第二位； 其次是KTV，同樂和新布村選擇KTV的比例都是第二位，約15%，嚇坑浪背的顧客選擇KTV的比例排第一位；選擇電影院的也不少，嚇坑浪背的有18%，其他區(qū)大致都在10%左右。其次為選擇網(wǎng)吧和電玩的，大部分區(qū)域在10%上下；獲得信息的途徑獲得信息的途徑總體來說，除了嚇坑浪背區(qū)域外，其他區(qū)域受訪者選擇“手機短信”的顧客最多，超過三分之一；其次選擇”宣傳單頁“，”報紙廣告“和”戶外廣告“相差不大，大約都在20%左右；嚇坑浪背區(qū)域的受訪者選擇”戶外廣告 “的最多，超過50%；選擇宣傳單頁，報紙和短信的

34、比例大概都在15%；受訪者教育水平受訪者教育水平同樂片區(qū)、新布村片區(qū)及嚇坑浪背片區(qū)的受訪者，高中或中專的比例最高，大約40%左右；其次為初中，分別為29%、35%和36%；大專大學或以上的顧客以及小學的顧客比例都不高，大約在10-15%；樂園路片區(qū)受訪者中初中的比例最高，達到43%，高中及中專的也達到39%，大學的比例有15%；品牌意識分析品牌意識分析 我們在問卷調(diào)查中列舉了18個較為大眾化的品牌（A.麥當勞 B.必勝客 C. 海底撈 D. 許留山 E. Only F. 優(yōu)衣庫UNIQLO G 星巴克 H COSTA 咖啡I屈臣氏J千色店 K周大福 L謝瑞麟 M. Ole 超市 N.百麗 O.

35、 天美意 P安奈爾 Q.迪卡儂 R百安居 ）。受訪者對這些品牌認識5個以內(nèi)的，屬于品牌意識不強的，認識5-10個品牌的屬于有一定品牌意識，而認識超過10個品牌的屬于品牌意識較強的。項目所處商圈74%的顧客都屬于無品牌意識的消費者，有一定品牌意識的顧客只有20%；品牌意識較強的顧客只有6%；第五部分主要行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展分析第五部分主要行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展分析天順成鴨嘴魚餐廳源園海鮮酒樓食園味熬鴨粥商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析-餐飲餐飲音樂美食廣場商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析-餐飲餐飲動漫電玩城商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析

36、-娛樂娛樂同心溜冰場同 樂 商 務(wù) 酒 店商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析-娛樂娛樂母嬰百貨愛孕寶商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析-兒童用品兒童用品商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析-兒童用品兒童用品第六部分項目所在商圈商業(yè)現(xiàn)狀及租金分析第六部分項目所在商圈商業(yè)現(xiàn)狀及租金分析展豐萬家人人購物廣場萬順百貨萬匯百貨裕興百貨嚇坑浪背住宅區(qū)同樂新布村住宅區(qū)樂園路片區(qū)住宅區(qū)商業(yè)分商業(yè)分布狀況布狀況新布村新布村浪背村嚇坑村水流田小區(qū)同樂住區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比分析同樂住區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比分析同樂住區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積占比分析同樂住區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積占比分析嚇

37、吭及浪背居住區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比分析嚇吭及浪背居住區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比分析嚇吭及浪背居住區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積占比分析嚇吭及浪背居住區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積占比分析同樂樂園路片區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比分析同樂樂園路片區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量占比分析同樂樂園路片區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積占比分析同樂樂園路片區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積占比分析商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)分布及人均商業(yè)面積分析商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)分布及人均商業(yè)面積分析 根據(jù)市場調(diào)查，南嶺村現(xiàn)有商業(yè)總面積106,184 ，目前總?cè)丝?15,330人。 南嶺村人均商業(yè)面積為：存量商業(yè)面積106184115330人=0.92 /人 按照國際標準，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個比較合理的

38、參照值。同樂片區(qū)目前人均商業(yè)面積整體低于這一標準值； 但我們?nèi)匀徽J為目前的人均商業(yè)面積0.92 ，符合同樂片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀；主要原因如下： 1.片區(qū)內(nèi)夜市和路邊擺攤非常普遍，這部分商業(yè)面積未統(tǒng)計入總體商業(yè)體量之中； 2.片區(qū)內(nèi)未來2年由于功能的轉(zhuǎn)變，舊城改造及部分工廠搬遷，必然導致一段時間內(nèi)人口將處于下降之中； 3.考慮到同樂片區(qū)目前主要消費群體都是工廠工人，大部分工廠為員工提供食宿，同時人均消費能力較低。20182419222123252627萬匯百貨萬匯百貨1000 同樂社區(qū)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀同樂社區(qū)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 租金水平租金水平園新路，首層：60-120/（10-40 小鋪）20-70 /（50

39、-120 鋪位）同德路，首層：70-140/（10-40 小鋪）30-70 /（50-200 鋪位）項目位置競爭對手位置小區(qū)出口樓盤位置裕興百貨裕興百貨4600 展豐百貨展豐百貨3500 嚇坑村區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀嚇坑村區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 租金水平租金水平12345786嚇吭二路，首層：70-100/（10-40 小鋪）50-70 /（50-120 鋪位）嚇吭路，首層：40-50 /（50-120 鋪位）萬順百貨萬順百貨2400 家福百貨家福百貨400 項目位置競爭對手位置小區(qū)出口樓盤位置區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 租金水平租金水平展豐萬家展豐萬家3500 鑫隆百貨鑫隆百貨130 仟惠百貨仟惠百貨120 富麗

40、達百貨富麗達百貨300 民樂路，首層：80-120/（10-40 小鋪）60-80 /（50-120 鋪位）樂園路，首層：40-60/項目位置競爭對手位置小區(qū)出口樓盤位置第七部分項目擴大經(jīng)營的可行性分析第七部分項目擴大經(jīng)營的可行性分析-從顧客需求分析從顧客需求分析 市場占有率及顧客對商場的要求從人人購物廣場目前在商圈的市場占有率來看，我們認為商場5分鐘商圈內(nèi)市場占有率已經(jīng)接近 40 %, 5-10分鐘商圈的市場占有率在25-28%，這樣的市場占有率已經(jīng)達到很多知名大型連鎖超市的市場占有率；從顧客問卷調(diào)查結(jié)果看，在同樂片區(qū)，89%的顧客首選超市是人人購物，新布村首選人人購物的顧客比例超過60%，

41、嚇坑浪背區(qū)域首選人人購物的顧客也有32%，樂園路片區(qū)首選人人購物的有35%；在不選擇人人購物的這部分顧客中，對于不去人人購物的原因，除了同樂片區(qū)（人人購物周邊）外，其他區(qū)域的顧客不去的原因首先都是 “距離遠、不方便”；同樂片區(qū)不常去人人購物的顧客雖然有40%的顧客選擇了“需要更高檔次的商品”，還有10%不常去的顧客選擇了“檔次環(huán)境不好”，但考慮到同樂片區(qū)不常去人人購物的顧客比例極低（占總顧客的13%），所以我們認為同樂片區(qū)中只有約5%的顧客希望增加更高檔次的商品，約2%的顧客希望提高商場環(huán)境檔次；新布村顧客約16%希望增加高檔次商品，約2%的顧客希望提高環(huán)境檔次；嚇坑浪背區(qū)域和樂園路片區(qū)大部分

42、不去人人購物的顧客（分別占89%和75%），不去的原因都是因為“距離遠，不方便；結(jié)論：a 不常去人人購物的顧客，主要原因都是嫌距離遠，不方便，選擇提高商場環(huán)境和提高商品檔次的的比例并不高； b 從目前10分鐘以內(nèi)的市場占有率來看，比例已經(jīng)相當高，我們認為市場占有率進一步提高的難度較大；-從顧客的需求分析從顧客的需求分析 顧客對業(yè)態(tài)的需求從顧客希望增加的業(yè)態(tài)來看，同樂片區(qū)20%的受訪者希望增加 兒童用品，其次是餐飲、電影院、美容，大約占15%左右；其他幾個片區(qū)雖然不同業(yè)態(tài)排位各不相同，但總體上餐飲、兒童用品和電影院、KTV是顧客主要希望增加的商業(yè)業(yè)態(tài)；從受訪者最喜歡的娛樂活動來看：選擇夜宵的受訪

43、者最多，其次是KTV和電影院；片區(qū)內(nèi)顧客的消費層次較低，基本上是大眾化的消費，價格定位絕大多數(shù)是中低端；結(jié)論：片區(qū)內(nèi)的顧客有小孩的家庭較多，同樂片區(qū)內(nèi)兩口之家?guī)『⒌募彝ズ陀行『⒗先艘黄鹱〉募彝?，總的比例接?0%，對兒童用品的需求很大； 片區(qū)內(nèi)顧客的總體年齡偏低，顧客喜歡參加娛樂類的活動，顧客首選的娛樂方式主要是夜宵和餐飲； 我們認為，片區(qū)內(nèi)顧客對以下商業(yè)業(yè)態(tài)有需求：“兒童用品、兒童娛樂”，“大眾化的餐飲、夜宵”，“娛樂類的影院、KTV”；從商家需求來分析從商家需求來分析從兒童用品來看，由于商圈內(nèi)兒童較多，現(xiàn)有的兒童用品的經(jīng)營狀況也較為理想，經(jīng)過初步走訪，部分商家也有在同樂片區(qū)內(nèi)繼續(xù)開分店的計劃；餐飲行業(yè)：從對部分餐飲企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀來分析，具有一定規(guī)模和知名度的商家經(jīng)營狀況較好，但這類商家數(shù)量較少；考慮到同樂商圈屬于封閉型商圈，市場容量有限，大型餐飲很難再增加；而較為大眾化的中小型餐飲，有增加的可能；從娛樂類項目的來看，由于片區(qū)內(nèi)市場容量有限，現(xiàn)有的娛樂項目數(shù)量不多，且檔次較低，雖然符合顧客消費檔次，但經(jīng)營狀況一般，由于商圈內(nèi)總體消費力不大，商家繼續(xù)開分店的可能性不大；結(jié)論：從商家的經(jīng)營狀況來分析，對于經(jīng)營狀況良好的商業(yè)業(yè)態(tài)，商家才有可能繼續(xù)開發(fā)分店或擴大經(jīng)營； 我們認為兒童用品、兒童娛樂類商家，價格定