2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)損害造成的損失分析考試試題

1、2015 年房地產(chǎn)估價師 :我國土地利用現(xiàn)狀考試試卷 本卷共分為 2大題 40小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題 （在每個小題列出的四個選項中只有一個是符合題目要求的，請 將其代碼填寫在題干后的括號內(nèi)。 錯選、多選或未選均無分。 本大題共 20 小題， 每小題 2 分，共 40分。 ）1、已知某筆貸款的年利率為 6%，借貸雙方約定按月計息， 該筆貸款的實際利率 是（）。A0.5%B6%C6.16%D6.19%2、拍賣操作中的程序、規(guī)則、方法及技巧的總稱是。A：拍賣實踐B：拍賣過程C：拍賣實務(wù)D：拍賣行為E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、城市分區(qū)規(guī)劃由 _審批。

2、A市規(guī)劃行政主管部門 B市人民政府 C市人大常委會 D省人大常委會4、工程造價控制是 _控制。A部分管理B自我調(diào)解C全過程動態(tài) D總價絕對5、根據(jù)信托合同，信托機構(gòu)依據(jù)其管理經(jīng)營的實際業(yè)績確定 _。A委托財產(chǎn)總值D信托范圍C信托收益D信托信用等級，6、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀 發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是模式。A：選擇專業(yè)化B：產(chǎn)品專業(yè)化 C：大量定制 D：單一市場集中化E：借款合同7、根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法 ，不動產(chǎn)登記費按收取。 （2009 年試題 ） A：面積B：套C：成交價格D：件E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、關(guān)于房地產(chǎn)估價的

3、特點或本質(zhì)的說法，正確的是。 A：房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值 B：房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價 C：房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見 D：房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、根據(jù)當前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使 用面積 35 元，出租率為 90，運營費用占租金的 30，報酬率為 10，可供 出租的使用面積為 38000 ，運營期為 47 年，則該寫字樓的未來總價值可估計 為。A：8579 萬元B： 8653 萬元C：8760 萬元D：9941 萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、商

4、業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的。A：負債業(yè)務(wù)B：資產(chǎn)業(yè)務(wù)C：中間業(yè)務(wù)D：代理業(yè)務(wù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、某工業(yè)用地總面積為 3000 ，容積率為 0.5，樓面地價為 1000 元?，F(xiàn) 按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為 4.0，相應(yīng)的樓面地價為 1500 元。 該改變用途理論上應(yīng)補地價為萬元。A：500B：525C：600D：1650E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、某市住房置業(yè)擔(dān)保公司實有資本 6000 萬元，擔(dān)保貸款余額的總額不得超過 _萬元。A60 000B120 000C150 000D180 00013、一般情況下，小型項目詳細可行性研究費占項目總投資的 _。A

5、1%3%B0.2%0.8%C0.25%1.5%D0.2%1.0%14、以工序為研究對象編制的工程建設(shè)定額是。A：預(yù)算定額B：概算定額C：施工定額D：概算指標E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某種有價證券的持有者不僅可憑該證券以股息、 紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益 的分配，又能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價，這種證券是。（2007年試題 ）A：股份B：股單C：股票D：公司債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、目前，在我國征收土地實行級審批制度。A：一B：兩C：三D：四E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章17、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是 （2007年試題 ）A：設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其

6、更好地進行管 理物業(yè)B：知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間 間隔較長C：百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè) 額之外的部分D：營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高E：借款合同18、征地補償費應(yīng)合理使用，耕地占用稅用于，土地復(fù)墾費、土地荒蕪費用于土 地的調(diào)整與治理。A：集體財政B：國家財政C：土地開發(fā)與農(nóng)業(yè)發(fā)展D：土地管理部門的業(yè)務(wù)開支E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某市去年住宅的實際銷售量為 500 萬，預(yù)測銷售量為 450 萬，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是萬。 （2005年試題 ）A：

7、450B：475C：490D：500E：借款合同20、投標截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時間 _。A認標B評標C開標D驗標 二、多項選擇題（在每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分，本大題共 20 小 題，每小題 3 分，共 60 分。 ）1、某基金允許持有人中購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據(jù)基金證券能 否贖回劃分，這種基金屬于 _基金。A契約型B公司型C封閉型D開放型2、下列關(guān)于城市規(guī)劃的表述中，正確的是 _。A城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市 性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向， 合理利用

8、城市土地， 協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜 合部署和具體安排B城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū) 內(nèi)的各項土地利用和建設(shè)活動，都必須按照城市規(guī)劃進行C城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需 要實行規(guī)劃控制的區(qū)域D城市規(guī)劃管理是對批準的城市規(guī)劃進行管理，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè) 進行統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實施E城市規(guī)劃管理不具有政府行政職能3、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度成為一項法定制度，是從 _開始。A我國開始實行房地產(chǎn)估價從業(yè)人員持證上崗 B1995 年城市房地產(chǎn)管理法頒布實施 C1998年建設(shè)部發(fā)布房地產(chǎn)估價師注冊管理

9、辦法 D2003 年國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知4、下列關(guān)于經(jīng)濟學(xué)中成本分析的表述中，正確的有 _。A邊際成本包括短期邊際成本和長期邊際成本 B長期總成本可以分為固定成本與可變成本 C平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“ U”形 D短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時收支相抵 E收益等于成本是廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則5、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時， 若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算， 則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是 _。A待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期 B待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期6、

10、以下不屬于普通商品住宅開發(fā)商競爭者的是 _開發(fā)商。A經(jīng)濟適用房B自建住宅C高檔別墅D聯(lián)建住宅7、標準差亦稱均方差，是指分布數(shù)列中各單位標志值與其平均數(shù)的。 A：平方的離差的算術(shù)平均數(shù)的平方根 B：離差的平方的算術(shù)平均數(shù)的立方根 C：離差的平方的算術(shù)平均數(shù)的平方根D：離差的立方的算術(shù)平均數(shù)的平方根 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、根據(jù)，可將合同分為典型合同和非典型合同。 A：法律是否設(shè)有規(guī)范并賦予一個特定名稱 B：合同當事人是否互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù) C：合同當事人是否為從合同中得到的利益支付代價 D：法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為 150

11、00 ，規(guī)劃容積率為 3，預(yù)計開發(fā)完成 后可供銷售的面積為總建筑面積的 80%，項目的總固定成本為 8000 萬元，預(yù)計 項目的單位變動成本為 4500 元/，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達到 盈虧平衡的平均銷售單價為 _元 /。A5377.78B6277.78C6722.22D7847.2210、張某購買了一間總價值為 100 萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為 7.5%，期限為 10 年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為 20 萬元，運營費用為經(jīng)營收入的 30%，則在貸款 期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是 _。A8.17%B13.62%C14.

12、00%D23.33%11、居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為 _。 A住宅用地B公共服務(wù)設(shè)施用地C道路用地D綠化用地E軍事用地12、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定， 在內(nèi)地的投資不能超過其 全部投資的 10%，這是基于的考慮結(jié)果。A：內(nèi)地政策B：占領(lǐng)世界投資市場C：風(fēng)險轉(zhuǎn)移D：投資組合E：借款合同13、某在建工程土地使用權(quán)年限 40 年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建 成后的建筑面積為 15000m2，年凈收益為 480 萬元，自開工到建成的開發(fā)期為 3 年，估計該項目至建成還需 1.5 年，已知報酬率為 8%，折現(xiàn)率為 12%，該項目 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為 _萬元

13、A4023.04B4074.10C4768.50D5652.0914、設(shè)計方案評價原則主要有。A：經(jīng)濟合理性與技術(shù)先進性相結(jié)合的原則B：充分考慮近期效益的原則C：充分考慮遠期效益的原則D：近期與遠期效益相結(jié)合的原則E：考慮項目全壽命費用的原則15、商品房的建筑面積由組成。A：套內(nèi)建筑面積B：套外建筑面積C：套內(nèi)使用面積D：套外使用面積E：分攤的共有建筑面積16、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是 _。A投資利潤率B投資回報率C貸款利率D成本利潤率17、影響財務(wù)凈現(xiàn)值指標計算結(jié)果的主要因素包括（） 。A凈現(xiàn)金流量B貸款利率C基準收益率D開發(fā)經(jīng)營周期18、已知年利率為 14%，則按季度計息時的實際年利率為（） 。A12.55%B