最新仲量聯(lián)行利通廣場物業(yè)管理服務投標文件資料

1、精品文檔利通廣場前期物業(yè)管理服務招 標 文 件（初稿）廣東利通置業(yè)投資有限公司2010 年 4 月目錄第一部分投標邀請 1一招標項目的簡要說明 1二項目開工和竣工交付使用時間 1三投標方資格要求 1四招標書的發(fā)放 1五投標地點 2六投標截止時間 2七開標時間、地點 2八聯(lián)系方式 2第二部分招標項目要求 3一物業(yè)管理內容 3二物業(yè)管理總目標 3三物業(yè)管理標準 4四有關說明和要求 10第三部分投標方須知 12一總則說明 12二招標文件 12三投標文件的編寫 13四投標報價 17五投標文件的份數和簽署 . 17六投標文件遞交的要求和無效 17七開標和評標 18八中標方的確定及物業(yè)服務合同的簽訂 20

2、第四部分其它事項 21第五部分物業(yè)管理服務合同參考格式 22第六部分 投標文件部分格式 31格式 1投標函 31格式 2 法定代表人授權書 32格式 3報價一覽表 33第一部分投標邀請按照國務院物業(yè)管理條例和廣州市國土資源和房屋管局廣州市物業(yè)管理招標投標程 序、關于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標活動的通知的規(guī)定，現(xiàn)決定對利通廣場的前期 物業(yè)管理服務進行公開招標。茲邀請合格投標方以密封標書的方式前來投標。一. 招標項目的簡要說明本項目，即利通廣場項目位于廣州珠江新城B2-4地塊。本項目規(guī)劃設計的物業(yè)類型為：商務辦公樓。本項目總用地面積 9916平方米。用地構成為：建筑用地8155平方米，道路用地1

3、761平方米。本項目總建筑面積159500平方米。其中，地下總建筑面積 37602平方米，地上總建筑 面積121898平方米。本項目共計建筑物 1幢；建筑結構為鋼框架混凝土筒體結構。本項目的建筑密度為 23% ;綜合容積率12 ;綠化率為20%。本項目規(guī)劃建設機動車停車位838個，其中地上停車位 0個，地下停車位838個。二. 項目開工和竣工交付使用時間本項目于2007年9月開工建設，共分1期開發(fā)建設。整個建設項目計劃于 2011年6 月全部建成竣工并交付使用。三. 投標方資格要求1. 在中華人民共和國境內注冊的具備獨立法人資格、能在國內合法經營和提供相應服務的外資企業(yè)；2. 具有中華人民共和

4、國建設部標準核發(fā)的一級物業(yè)管理資質證書的物業(yè)管理服務企業(yè)；3. 投標方必須在廣州市范圍內設有獨立的分支機構（具有工商行政管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照）；4. 本項目不接受聯(lián)合體投標。四. 招標書的發(fā)放投標單位應于2010年X月X日下午14:00時至17:00時至廣州市體育西路 1-3號峰源 大廈17樓廣東利通置業(yè)投資有限公司辦公室領取招標書。五投標地點廣州市體育西路 1-3 號峰源大廈 17 樓廣東利通置業(yè)投資有限公司辦公室。六投標截止時間2010年X月X日下午17:00時前，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標文件不接受。七 開標時間、地點1 .開標時間：2010年X月X日上午9:30時2. 開標地點：廣

5、州市體育西路 1-3 號峰源大廈 17 樓 廣東利通置業(yè)投資有限公司辦 公室。八 聯(lián)系方式招標方：廣東利通置業(yè)投資有限公司地 址：廣州市體育西路 1-3 號峰源大廈 17 樓郵 編： 510620電 話： 020- 85586988-803傳 真： 020- 85583788聯(lián)系人：石弘華廣東利通置業(yè)投資有限公司2010 年 月 日第二部分 招標項目要求物業(yè)管理內容1. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內房屋建筑本體（含室外非機電設備設施）的維修、管理。2. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內機電設備設施 （包括空調、 給排水、強弱電、 消防、室內外照明、 電梯等各專業(yè)的整個系統(tǒng)及發(fā)電機組、擦窗機等）的運行管理、維修、保養(yǎng)。3.

6、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內智能化、綜合布線系統(tǒng)的管理和維護保養(yǎng)。4. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內所屬其它配套設施的管理和維護保養(yǎng)。5. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、 石材護理、定期消殺、外墻清洗、 生活垃 圾收集及清運。6. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內綠化管理， 樓內公共區(qū)域的綠化及花卉擺放、 每年重大節(jié)日慶典 （元旦、春節(jié)、五一、國慶、中秋、圣誕）的花草擺放及節(jié)日景觀布置。7. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內 24 小時保安保潔及公共秩序管理。8. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內交通、車輛行駛和停放管理，停車場收費管理。9. 物業(yè)相關檔案資料管理。10. 本物業(yè)的物業(yè)管理費、停車費等代收，代業(yè)主催繳本物業(yè)租戶租金。11. 接待、咨詢服務與

7、對空置寫字樓的招商工作。12. 業(yè)主與中標企業(yè)在物業(yè)管理委托合同中另有約定的其它事項。13. 屬于物業(yè)管理的其它工作事項。物業(yè)管理總目標1. 依法、科學、規(guī)范管理，達到細微、周到、真誠、規(guī)范的服務要求，建設現(xiàn)代化、 人性化管理服務體系。全面導入和推行 ISO9001 ：2000 質量管理體系。 2. 定 期 （每年至少一次） 向租戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見書， 對合理的建議要及時 采納、認真整改，努力提高客戶滿意度，確保租戶滿意率在92以上。3. 加強與業(yè)主的溝通與協(xié)作， 自覺接受業(yè)主的監(jiān)督， 廣泛聽取、 接受業(yè)主的建議和意 見，支持和配合業(yè)主發(fā)展業(yè)務， 在確保物業(yè)保值增值的前提下， 協(xié)助

8、業(yè)主提高物業(yè) 出租率。4. 規(guī)范和完善 24 小時值班制度， 對業(yè)主和租戶對物業(yè)管理服務的報修、 求助、 建議、 問詢、 質疑、投訴等各類情況的反饋時間，在正常工作日不超過半小時；非正常工作時間不超過 1 小時，并視輕重緩急及時處理，建立配套的回訪制度和記錄。5. 本物業(yè)各類標識統(tǒng)一、規(guī)范、完備、科學，無安全隱患。6. 制定完善的培訓計劃和考核制度，切實提高員工整體素質。物業(yè)管理標準1. 基礎管理1) 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定等各項公眾制度完善。2) 按 國家物業(yè)管理示范項目標準制訂各項具體實施方案，并經業(yè)主同意。3) 健全各項管理制度、 各崗位工作標準， 并制定具體的落實措施和考核辦法

9、。4) 管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗； 員工統(tǒng)一著裝， 配帶標志， 工作規(guī)范， 作風謹慎。5) 充分應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。 在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面嚴格按有關規(guī)定執(zhí)行，每月向 業(yè)主報告物業(yè)管理服務費用收支情況。6) 房屋及其公用設施設備檔案資料管理完善，分類成冊，查閱方便。7) 建立用戶檔案，查閱方便。8) 建 立 24 小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及 時處理，有回訪制度和記錄。9) 定期向用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改， 滿意率達

10、 95% 以上。10) 建議并落實維修服務承諾制度，零修急修及時率達100% ，返修率不高于1% ，并有回訪記錄。2. 房屋本體管理與維修養(yǎng)護1) 項 目標志明晰，大堂布置合理、優(yōu)雅，與項目建筑風格和使用功能匹配，并設立必要的指引標志，入駐項目各單位名錄標識在大堂內顯著位置。2) 無違反規(guī)劃亂搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。3）項 目外觀完好、 整潔；外墻建材貼面無脫落； 玻璃幕墻清潔明亮、 無破損；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。4）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患 或破損。5）分體空調安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。6）房屋裝飾裝修符合規(guī)定， 不

11、得發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他 人利益的現(xiàn)象。7）定期進行房屋主體查勘， 監(jiān)視項目沉降現(xiàn)象， 確保房屋主體及公用設施安 全。8）檢查房屋結構，混凝土結構（柱、梁、板）無鋼筋外露、無裂縫，鋼結構 件無銹蝕、無變形。9）樓地面平整完好，無空鼓、無碎裂、無隆起、無缺棱（角）無下沉。10）屋面防水層完好，無裂縫、無滲（漏） ，隔熱層無毀壞。11 ） 天花吊頂龍骨牢固，天花平整、無裂紋、無缺棱掉角。12） 天窗安裝牢固、開關靈活，五金配件齊全，門牌設置齊全、美觀、合理。13） 樓梯扶手安裝牢固，油漆色則均勻，表面平滑不扎手，無裂紋、脫漆、無 銹蝕。3. 公共設備管理1）綜合要求（ 1） 制定設

12、備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運 行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。（ 2） 設備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán) 境符合設備要求。（ 3） 配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。（ 4） 設備良好，運行正常，不得有重大管理責任事故。2）供電系統(tǒng)（ 1） 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知 用戶。（2）制定臨時用電管理措施與停電應急措施，并嚴格執(zhí)行。（3）備用應急發(fā)電機可隨時起用。（4）合理輪換使用變壓器， 減少空載損耗， 節(jié)約費用， 延長使用壽命。（5）建立 24 小時值班制度，發(fā)生故障及時排除。（6）用電設備、照明、指

13、示、顯示燈要完好，電氣線路符合設計、施 工技術要求，路線滿足負荷，并保證用電安全，確保發(fā)配電設備 安全運行。3）智能化系統(tǒng)（1）保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知 用戶。（2）按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各系統(tǒng)正常工作。（3）智能化設施設備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。（4）BA 系統(tǒng)按規(guī)范操作，確保系統(tǒng)各模塊運行正常，緊急情況需要 有應急處理程序。（5）閉路監(jiān)控系統(tǒng)，屏幕整潔，接線緊固，按鈕、旋鈕正常，圖像清 晰；攝像機焦距準確、 位置合理， 云臺控制正常， 錄像保存完整。（6）可視對講系統(tǒng)，每個門點出入控制正常，信息保存完整。（7）防盜報警系統(tǒng)，系統(tǒng)軟件、主機

14、工作正常，報警準確及時，備件 完好。（8）停車場收費系統(tǒng)，系統(tǒng)及硬件完好。4）消防系統(tǒng)（1）消防監(jiān)控中心 24 小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損， 可隨時啟用。（2）消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種 問題。（3）組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育， 明確各區(qū)域防火責任 人。（ 4） 訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引 路標志完好，緊急疏散通道暢通。（ 5） 無火災安全隱患。系統(tǒng)須由有資質單位進行維修保養(yǎng)。（ 6） 定期檢查和試驗 FAS 自動報警系統(tǒng)，確保系統(tǒng)運行正常。（ 7） 定期檢查和測試各種消防設備，確定各閥門、指示燈、儀器儀表 指示

15、符合規(guī)定，各設備運行正常。（8） 定期對備用 UPS 電源進行自動切換試驗。（ 9） 檢查和測試火災事故廣播、氣體滅火系統(tǒng)，確保系統(tǒng)完好。5）電梯系統(tǒng)（ 1） 消防監(jiān)控中心 24 小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損， 可隨時起用。（ 2） 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。（ 3） 電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。（ 4 ） 轎箱、井道、機房保持清潔。（ 5） 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。（ 6） 運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內到場維修。（ 7） 運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施。6）給排水系統(tǒng)（ 1） 完善

16、項目用水、供水、排水管理制度，安排合理的用水和節(jié)水計 劃。（ 2） 設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏。（ 3） 按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛(wèi) 生許可證、稅制化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱 清潔衛(wèi)生，無二次污染。（ 4） 高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污 染隱患。（ 5） 泵房有管理規(guī)定和操作維修規(guī)程。（6） 排水系統(tǒng)通暢， 汛期道路無積水， 地下室、 車庫、設備房無積水、 浸泡發(fā)生。（ 7） 遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛 水、長時間停水現(xiàn)象。（ 8） 制定事故應急處理方案。7）空調系統(tǒng)（ 1）

17、 中央空調系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴 漏水現(xiàn)象。（ 2） 中央空調系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內到達現(xiàn)場 維修。（ 3） 制定中央空調發(fā)生故障應急處理方案。（ 4） 按規(guī)定監(jiān)控冷凍主機運行狀態(tài)，保存好運行記錄，各項運行指標 正常。（ 5） 水泵運轉無異聲、無震動，溫升正常。（ 6） 冷卻塔內無雜物、水位正常，風機皮帶松緊合適。（7） 新風機組運行無異聲、 無震動， 各緊固件無松動， 皮帶松緊合適。（ 8） 風機盤管無積水、濾網保持清潔。（ 9） 各設備表面整潔，無浮塵、脫落漆、銹蝕等。8）共享設施管理（ 1） 共享配套服務設施完好，無隨意改變用途。（ 2） 共享

18、管線統(tǒng)一下地或入公共管理，無架空管線，無礙觀瞻。（ 3） 道路、樓道、大堂等公共照明完好。（ 4） 項目范圍內的道路通暢，路面平坦。4. 保安及車輛管理1）項目基本實行半封閉式管理。2）有 專業(yè)保安隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉項目的環(huán)境，文明執(zhí)勤、訓練有素、語言規(guī)范、認真負責。3) 結合項目特點， 制定安全防范措施， 建立和完善各種安全應急和管理制度。4) 進出項目各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。5 )項目外停車有專人疏導，管理有序，排列整齊。6 )室內停車場管理嚴格，出入資料有記錄，按規(guī)定放行。7) 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場

19、地整潔。8) 危機人身安全處設有明顯標志和防范措施。9) 建立三級防火責任制度和消防工作領導小組。10) 建立健全安全日、周、月、季、年檢制度，確保項目安全。11 ) 建立義務消防隊，定期進行消防演習，提高防火自救能力。5. 環(huán)境衛(wèi)生管理1) 環(huán)衛(wèi)設備完備，設有垃圾箱、垃圾中轉站。2) 清 潔衛(wèi)生實行責任制， 有專職的清潔人員和明確的責任范圍， 實行標準化24 小時保潔。3) 公共清潔人員著裝應整潔，形象好，適合高端辦公環(huán)境需要。4) 垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。5) 項目共享部位共享設施設備無蟻害。6) 項 目共享部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺公

20、共玻璃窗等保持潔凈；項目內共享場地無紙屑、煙頭等廢 棄物。7) 餐 飲場地管理有序，符合衛(wèi)生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。8) 項目內排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染。9) 大 理石面應進行晶面處理等養(yǎng)護技術， 確保石材表面光潔、 明亮、無污跡。10 ) 大理石墻面無灰塵、污跡，用紙巾擦試 50CM 無明顯灰塵；其它墻面無污 跡，目視無明顯灰塵。11 ) 電梯轎廂須用清潔劑擦拭，上蠟，保持清潔、光亮、無手印、無污跡。12) 垃圾箱(簍、桶)外表干凈、無臭味、無積水，垃圾不能超過該容器的2/3 ；煙灰缸保持清潔、無污漬，煙蒂不得超過 3 個。13 ) 衛(wèi)生間地、臺面無積

21、水、無污漬、無雜物、無灰塵，金屬、玻璃光亮，無 水跡、無灰塵、無銹斑，保持空氣清新。14) 地毯保持干凈、整潔，無破損、無污漬、無變形。15) 垃圾房按規(guī)定噴藥消殺，防止蚊蟲滋生、不產生異味。16) 玻璃幕墻進行定期清洗(每年 3 次)，保持玻璃清潔明亮、無垃圾灰塵堆 積。6. 綠化花卉管理1) 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。2) 室外植物，造型美觀、無枯枝黃葉，土壤不板結、無雜草。3) 室內景觀植物長勢良好、健康、造型美觀，枝葉無灰塵、無枯枝黃葉。4) 花卉長勢健康、色澤艷麗、無病蟲害、無枯枝黃葉。7. 精神文明建設1) 加強宣傳，使用戶能自覺維護公眾利益，遵

22、守項目的各項管理規(guī)定。2) 適當開展健康向上的活動，增強業(yè)主、管理公司、租戶之間的溝通、建設 和諧辦公商務環(huán)境。8. 接待、咨詢服務與對空置寫字樓的招商管理1) 設立 24 小時服務熱線，接待客戶咨詢、投訴、報修等。2) 以多種方式與客戶進行溝通，接待客戶的咨詢，投訴以及求助；對重要客戶提出個性化特色接待工作方案，并實施相關接待工作。3) 向業(yè)主提出行之有效的招商建議并協(xié)助執(zhí)行， 對空置的寫字樓進行相關招 商以及客戶跟進工作。9. 管理效益1) 物業(yè)管理服務費用收繳率 98% 以上。2) 提供方便用戶的特約服務。3) 合理安排、嚴格控制開支，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，為用戶提供一個優(yōu)良辦 公商務環(huán)境

23、。四 有關說明和要求1. 合約期限自合同簽訂之日至項目竣工正常運行后的 2 個自然年度。合約前期物業(yè) 未交付使用期間， 承包商須提供前期管理服務， 物業(yè)交付使用后， 以全委托的方式 提供物業(yè)管理服務。 若乙方在本服務管理期完全滿足招標文件的要求和投標文件的 承諾，在同等條件下，具有本服務合同下一年度的簽約優(yōu)先權。2. 根據有關法規(guī)條例的規(guī)定， 本項目的物業(yè)管理處必須設立財務專用賬戶； 按有關法 規(guī)條例和招標文件收費標準的規(guī)定收支物業(yè)管理費， 獨立核算， 接受業(yè)主監(jiān)督， 帳 務具體管理辦法由招標方和中標方在物業(yè)管理合同約定。3. 中標方應在每月 10 日前向招標方交付所代收的物業(yè)管理費，中標方代

24、收的物業(yè)管 理費經招標方核算后， 抵扣招標方應向中標方支付的物業(yè)管理費， 多出部分歸招標 方所有，不足部分由招標方補給中標方。4. 物業(yè)管理處須于每年 11 月份提交下一個年度的財務預算，經招標方批準后執(zhí)行。 原則上費用開支不能超過預算，對不可預見開支應報招標方審批。5. 本項目的物業(yè)管理費使用范圍：1) 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取得福利費等；2) 物業(yè)公用部位、公有設施設備的日常運作、維護費用；3) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用(含公共衛(wèi)生間廁紙、洗手液等物料) ；4) 消殺及除四害費用；5) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用(含節(jié)日花卉擺設) ；6) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；7) 行政

25、辦公費用；8) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費用；9) 物業(yè)公用部位、共享設施設備及公眾責任保險費用，包括：財產一切保險(含玻璃破碎) 、公眾責任保險、停車場責任保險、機器損壞保險等；10 ) 公用部位水電費；11 ) 法定稅費；12) 物業(yè)管理酬金；13 ) 經招標方同意的其它費用及不可預見費用。第三部分 投標方須知總則說明1. 適用范圍1)本招標文件僅適用于本項目的物業(yè)管理服務。2. 定義1) 招標方：第一部分所指的組織本次招標的招標機構。2)投標方：向招標方提交投標文件的物業(yè)管理企業(yè)。3) 評 標委員會：評標委員會是依照中華人民共和國招投標法等法規(guī)組建的專門負責本次招標的評標工作的臨時性機構

26、。4) 日期：指公歷日。5) 招標文件：指由招標方發(fā)出的本招標文件，包括全部章節(jié)和附件。6) 投標文件：指投標方根據本招標文件向招標方提交的全部文件。7) 服務：指符合本招標文件要求的物業(yè)管理服務。8) 合同：指由本次招標所產生的合同或合約文件。9) 招 標文件中的標題或題名僅起引導作用， 而不應視為對招標文件內容的理解和解釋。10) 招標文件中所規(guī)定的 “書面形式 ”，是指任何手寫的、 打印的或印刷的通訊， 包括電報和傳真發(fā)送。3. 投標費用1)無 論投標過程中的做法和結果如何， 投標方自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。招標文件1.招標文件的構成1) 要求提供的服務、招標過程、合同條件在

27、招標文件中均有說明。招標文件包括：第一篇投標邀請第二篇招標項目要求第三篇投標方須知第四篇其它事項第五篇物業(yè)管理服務合同格式第六篇投標文件格式2 )投標方應審閱招標文件中所有須知、格式、條款和規(guī)格。投標方未按招標文件要求提供全部資料或提交的投標文件未對招標文件作出實質性響應， 那么投標方將承擔其風險并有可能導致投標文件被拒絕。2. 招標文件的澄清本招標文件如有疑問，請于 年 月 日 12:00 (北京時間)前將問題按投標邀請書 中載明的郵政地址以書面函件形式 (加蓋投標方法人公章) 交至招標方， 超出上述 截止時間提出的任何疑問，招標方可不予答復。所有問題將于 年 月 日 17:00 (北京時間

28、) 前，將不標明查詢來源的書面答疑文件發(fā)至已購買招標文件的每一投 標方。答疑文件為招標文件的組成部分。3. 招標文件的修改1) 在 投標截止日期前任何時候， 無論何故， 招標方可主動地或在答復投標方提出澄清的問題時對招標文件進行修改。2) 招標文件的修改將以書面函件形式通知所有投標方，并對其具有約束力。對方應立即以書面函件的形式確認已收到該修改。3) 為使投標方在準備投標文件時有合理的時間考慮招標文件的修改， 招標方可酌情推遲本項目投標截止日期。 招標方在招標文件要求提交投標文件的 截止時間三日前，將變更時間書面通知所有招標文件收受人。三 投標文件的編寫1. 投標語言及度量衡單位1) 投標方的

29、投標文件以及投標方與招標方就有關投標的所有往來函電均應使用中文。2)投標文件使用的度量衡單位采用中華人民共和國法定計量單位。2. 投標文件的格式1)投標方必須按招標文件的現(xiàn)定及格式要求準確、完整地填寫和提供資料，并保證所提供的全部資料的真實性。3. 投標文件的組成投標方編寫的投標文件應包括但不限于下列部分:1）經濟部分（1）投標報價表；（2）分類報價明細表；（3）物業(yè)管理費預算編制要求：骨口. 序號標題內容要求1編制說明投標方認為需要說明的與編制原則相關的事項。對總報價的簡單分析。2物業(yè)管理費物業(yè)管理費預算匯總表。2.1人工費用可包括：支付全體職工的勞動報酬、 福利、 培訓及按國家規(guī)定繳納的各

30、種社會保險 等。需按組織機構排序逐項列出。所有崗位、人數應與組織機構中崗位、人數對應。2.2行政費用可包括員工服裝費、文具用品費、電話費、接待費、辦公設備維護以及行政管理方案中所涉及的物料消耗費用等。2.3工程費用可包括建筑、設備、設施管理方案中所涉 及的維護、保養(yǎng)及物料工具消耗費用等。2.4保安費用可包括保安管理方案中所涉及的行政管理及物料消耗費用等。2.5環(huán)境費用可包括環(huán)境綠化、保潔管理方案中所涉及 的人員費用及物料消耗費用等。骨口. 序號標題內容要求2.6服務費用可包括服務管理方案中所涉及的物料消耗 費用等。2.7外包費用國家強制檢測的收費內容；委托第三方提 供服務的項目所產生的費用等。

31、2.8保險費用法規(guī)規(guī)定要求為物業(yè)公用部位、共享設施設備及公眾責任所購買的保險費用。2.9其它費用其它需要列明的費用。(4) 開辦費編制要求:骨口. 序號標題內容要求1編制說明投標方認為需要說明的與編制原則相關 的事項。對總報價的簡單分析。2開辦費開辦費預算匯總表。2.1辦公設備可包括辦公電腦、物業(yè)管理軟件、電腦 局域網、打印機、復印機、傳真機、掃 描儀、投影機、相機、員工更衣柜、辦 公桌椅、檔案資料柜、保險柜、白板、 卡鐘、電話機、文具等2.2辦公室裝修可包括至內間隔、規(guī)章/規(guī)程裝裱等2.3安全設備可包括對講機、手電筒、應急藥箱、消防阻燃安全繩、消防用具、防毒自救面具、反光路障、鐵馬圍欄作業(yè)警

32、示牌等2.4員工裝備可包括客服、工程、保安、行政等人員制服的訂做、雨衣、雨傘、水鞋、絕緣鞋、熒光交通衣等2.5工程維修可包括電焊機、吸水吸塵器、風速儀、骨口. 序號標題內容要求工具紅外測溫儀、電鉆、電鋸、萬用表、沖擊鉆、電工刀、工具袋、維修材料、潛水泵等2.6清潔綠化支出可包括不銹鋼垃圾箱、外圍垃圾箱、地 毯、大垃圾桶、清潔開荒費、傘袋機2.7員工費用可包括員工招聘費用、員工工資、各種福利費用、員工上崗前培訓費用等2.8保險費用可包括財產一切險、公眾責任險、停車場責任險等2.9資料印刷可包括員工手冊、商戶手冊、裝修指南、工作表格等2.10其它不可預見費用其它需要列明的費用2）商務技術部分（1）

33、投標函（蓋公章）；（2）法定代表人證明書（或授權書） （蓋公章）；（4）資格證明文件（復印件，蓋公章）：營業(yè)執(zhí)照副本國稅、地稅登記證副本物業(yè)管理資質證書國際認證機構認證（4）投標人基本情況；（5）公司注冊資金；（6）對物業(yè)管理內容、目標和標準的響應程度文件；（7）物業(yè)管理服務總體模式與配套措施；（8）駐場服務機構設立方案、運作流程；（9）駐場總經理人選及資質經驗和主管人員任職標準;（ 10） 公司本部支持本項目的主要管理人員資質和經驗；（ 11） 管理規(guī)章制度；（ 12） 服務計劃和實施方案（包括但不限于清潔、保安、工程、綠化、 商務、行政等服務） ；（13） 投標人近 3 年來在廣東省境內的

34、寫字樓物業(yè)管理服務業(yè)績表 （要 求提供合同中具備項目名稱、合同有效期及雙方簽章頁作為附 件）。其中，目前仍在提供管理服務的單體面積超 10 平方米的寫 字樓項目需單列；（ 14） 企業(yè) 2007 年和 2008 年的財務報表， 以及會計師事務所出具的審 計報告復印件；（ 15） 投標方認為有必要說明的其它資料。四 投標報價1. 本項目投標文件報價包括三大部分， 分別為寫字樓管理費收費標準測算報價、 開辦 費預算報價以及物業(yè)管理酬金報價：1）寫字樓管理費收費標準，以元 / 月為單位進行報價，需提供詳細測算依據；2）物業(yè)管理酬金報價， 以自合同簽訂之日至項目竣工正常運行后的 2 個自然年度作為周期

35、，并以萬元 / 月為單位進行報價；3）物業(yè)管理開辦費預算報價，以萬元為單位進行報價。2. 報價僅限用人民幣填報，報價均包含各報價需提供詳細計算依據。3. 報價包含履行合同所有相關服務所需的服務費用報價均包含所有的稅費。五 投標文件的份數和簽署1. 投標文件分為正本 1 份、副本 5 份、相應的電子文件 1 份（光盤， WORD 格式）， 并明確寫明 “正本 ”副“本 ”。正本和副本如有不一致之處，以正本為準。2. 投標文件須打印并由投標方法定代表人簽署和加蓋公章。3. 電報、電話、傳真形式的投標概不接受。六 投標文件遞交的要求和無效1. 投標文件的密封投標方應將投標文件密封， 并標明投標方的名

36、稱、 地址、投標項目名稱及正本或副 本。2. 投標文件的修改和撤銷1) 投標方在投標截止時間之前可書面通知招標方補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標方在投標截止時間之后送達的補充或者修改的內容無效。2) 投標方對投標文件修改或補充的書面材料應按招標文件的規(guī)定進行編寫、 密封、標注和遞交，并注明 修改或補充投標文件”字樣。3. 投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：1) 未密封的；2) 未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；3) 未能按照招標文件要求編制的；4) 逾期送達的；5) 附有招標方不能接受條件的。七. 開標和評標1. 開標的方法與程序1) 招

37、標方在約定的時間和地點公開開標，開標由招標方主持，投標方代表參加。2) 開標時，招標方對投標文件的密封情況進行當眾核驗，經確認無誤后，由 招標工作人員當眾拆封，宣讀投標方名稱、投標價格和投標文件的其它主 要內容。2. 評委組成根據廣州市相關規(guī)定，本次利通廣場前期物業(yè)管理服務公司招標的評標評委組成 為：招標方指派1人，由招標方從市物業(yè)管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方 式確定物業(yè)管理專家成員 2人，由街道、居委會各派 1人。3. 評標會議程安排時間內容8:30 9:30接收投標文件，陳述順序抽簽。時間內容9:30 10:00會議開始，主持人介紹本次招標的情況、評標評分標準及細 則等，推選主任，評

38、委熟悉評審辦法。10:00 10:20投標方確認投標文件的密封是否完好，拆封所有投標方的投 標文件，宣讀投標方的報價，對投標方進行符合性審查及經10:20 10:40第一陳述人陳述投標文件相關內容， 評委進行技術商務評分。11:00 11:20第二陳述人陳述投標文件相關內容， 評委進行技術商務評分。11:20 11:40第三陳述人陳述投標文件相關內容， 評委進行技術商務評分。11 : 40 12:00第四陳述人陳述投標文件相關內容， 評委進行技術商務評分。12:00 12:20匯總經濟評分和技術商務評分，得出各投標方總分。12:20 12:30評委在評審報告上簽子，評審結束。4. 評標指標及分

39、值設置。本次評標采用綜合評分方法。評表以招標文件規(guī)定的條件為依據，評分比重如下:評分項目商務技術評分經濟評分權重60%40%5. 評標標準和評標辦法1）商務技術標評定（滿分 60分）骨口. 序號項目分值1對物業(yè)管理內容、總目標和標準的響應程度102物業(yè)管理服務總體模式與配套措施53駐場服務機構設立方案、運作流程104公司本部及駐場管理服務人員的配置方案105各項管理規(guī)章制度56各項服務計劃和實施方案107企業(yè)綜合實力102）經濟標評定（滿分 40 分）經濟標滿分為 40 分；其中， 寫字樓管理費收費標準報價滿分 10 分，物業(yè) 管理酬金報價滿分 20 分，開辦費預算報價滿分 10 分。（ 1）

40、 綜合評分的計算綜合評分 = 商務技術評分 經濟評分 將綜合評分由高到低順序排列，得分相同的，按投標報價由低到 高順序排列； 得分且投標報價相同的， 按服務指標優(yōu)劣順序排列。八 中標方的確定及物業(yè)服務合同的簽訂1. 中標方的確定1 ）招標方在評標會后 10 日內確定中標方。2）招標方在確定中標方之日起 3 日內以書面形式向中標方發(fā)出中標通知書。中標通知書一經發(fā)出即發(fā)生法律效力。3）招標方在向中標方發(fā)出中標通知書的同時， 將中標結果通知所有未中標的投標方。2. 物業(yè)管理服務合同的簽訂1）中標方按中標通知書指定的時間、 地點與招標方參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業(yè)服務合同。2）招標文

41、件、中標通知書、中標方的投標文件及其澄清文件，均為簽訂物業(yè)服務合同的依據。3. 履約保證金1 ）中標方在與招標方簽訂合同時， 應按照合同條款的規(guī)定， 向招標方（買方）提交履約保證金（合同總價的 2% ），其格式為招標文件中所提供的或其 它招標方（買方）接受的格式。2）在合同有效期內，若中標方沒有違約行為，其履約保證金在合同期滿后10 個工作日內由招標方無息退還。第四部分 其它事項一 投標方請認真審閱招標文件中的各項要求，對投標價格及承諾慎重填報。如投標方編 制的投標文件不能響應和滿足本招標文件的各項要求，責任有投標方自負，其投標文 件將被招標方拒絕、被視為無效投標文件或按項扣分。二 對惡意投標

42、、中標后不按合同要求提供服務的投標方，招標方保留通報批評、索賠、 罰款和停止管理資格的權利。三 不論投標結果如何，投標方的投標文件均不退還，且不對未中標單位作任何解釋。投 標方在投標過程中產生的一切費用，不管投標結果如何，均由投標方承擔。四 投標方應表明對招標方在投標邀請書、招標文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應 表明投標文件連同招標方的中標通知書均具有法律約束力；應表明投標報價的有效期 自投標截止日后 60 天內有效。精品文檔第五部分物業(yè)管理服務合同參考格式一. 定義1. 業(yè)主或稱甲方：2. 承包商或稱乙方：經招標程序成功被委任的中標方二. 整體工作及變動1. 承包商須按照工作服務范圍及合

43、約特殊條款按業(yè)主要求完成合約規(guī)定的工作，直至 業(yè)主表示滿意為止。2. 業(yè)主可在合約期間的任何時間以書面直接通知承包商更改、修正、刪除、補充或其它方面變更任何工作，以及/或者改變合約期；而在適用情況下，承包商應執(zhí)行上 述的變動及受到同樣的條款束縛，有如上述的變動已規(guī)定在工作服務范圍內。3. 因產生變動而使合約價格上升或扣減， 此差異在適用情況下將根據工作項目報價表 所述的比率決定。若當上述工作項目報價表并沒有包含比率時、或情況不適用時， 在取得業(yè)主書面同意情況下，此差異應以當時視為合理的金額為準。三. 轉讓1. 若沒有業(yè)主書面同意，承包商不得將合約、或任何部份的股份、或其中的利益轉讓。 承包商應

44、親自履行合約。四工作質素1. 承包商應按照工作服務范圍規(guī)定， 及按提供予承包商的任何繪圖及明細項目所有條 款及條文，完成工作。2. 依照工作服務范圍提及所有用于以完成永久工作的物料，須是新物料，品牌及類型 須由業(yè)主預先批準。五. 檢驗、驗收及監(jiān)督1. 承包商須于提供服務期間由總辦事處提供一名具有有關的工作經驗及能勝任工作的總監(jiān)，此總監(jiān)須具權力接受及執(zhí)行由業(yè)主發(fā)出的命令。2. 所有合約指定的工作服務將定期接受查檢，除非由業(yè)主定期簽發(fā)滿意紙，證明承包商已按照工作服務范圍內的嚴格規(guī)定執(zhí)行及完成工作，否則將不會視為已滿意驗收承包商的服務。六. 拒收1 在不影響業(yè)主任何法定權利下， 業(yè)主可拒收任何未能嚴

45、格符合工作服務范圍內的所 有或部份工作。2 承包商接獲業(yè)主書面通知， 表示拒收任何工作后， 須于二十四小時內作出必要的更 正行動，改正上述部份工作或部份被拒收的工作。七 安全、健康及環(huán)境保護1 承 包商須遵守所有法例及法定的安全及健康規(guī)例及守則， 以及應指導其職員同樣遵 守之。承包商亦應符合業(yè)主的安全管理系統(tǒng)的要求。2 承包商須遵守所有法例及法定的環(huán)境保護要求。 同時， 在重要防污方面， 承包商應 符合業(yè)主的環(huán)境保護管理系統(tǒng)；以及在改善環(huán)境任務不斷努力。八 付款須知1 在物業(yè)建成及交付使用前， 承包商應向業(yè)主或按業(yè)主指示提交繳費通知書， 以及符 合下列要求；1) 繳費通知書應具有詳細合約編號、

46、繳款細節(jié)、費用及總額。2) 繳費通知書應送達業(yè)主指定的合約經理或按業(yè)主指示的方式送達。 在物業(yè)建成及交付使用后， 承包商須按業(yè)主指示制定每年的人手安排及收支預 算， 經業(yè)主書面批核有關預算后， 除有其它合約條款要求外， 承包商可根據每 月之預算開支從管理費內支付有關的物業(yè)管理開支。 但業(yè)主仍會不時檢討承包 商的服務標準是否滿意及達到合約要求， 以決定是否需要扣除承包商的服務酬 金。九 違約責任1 若承包商沒有履行或嚴重違反本合約規(guī)定的條款， 并且在業(yè)主給予書面提醒后一個 月內，既沒有合理解釋又沒有采取適當的補救工作， 則業(yè)主有權以兩個月書面通知 承包商終止本合約而無須作任何補償， 且業(yè)主有權保

47、留追究承包商經濟賠償責任的 權利。2 在本合約的服務期內， 任何一方在無法律依據或無本同約規(guī)定的原因下提前終止本 合約，必須以不少于兩個月書面通知對方。3 如果業(yè)主委員會在本合約期限內成立，取代業(yè)主在本項目物業(yè)管理的權利和責任， 則業(yè)主有權以兩個月書面通知終止本合約而無須作任何補償。4 承包商對于因履行本合約而獲得的業(yè)主和或業(yè)主關聯(lián)公司的經營狀況信息、商業(yè)秘密及客戶資料須予以嚴格保密， 不論該經營狀況信息或商業(yè)秘密是承包商從業(yè)主 直接獲得還是通過進行物業(yè)管理而獲得。 此保密義務于本合約因任何原因終止后一 年內繼續(xù)有效。5.本合約終止時，承包商必須將屬于與本項目管理的全部文件、函件、圖紙、已簽署

48、的合約文本、 財務記錄移交業(yè)主或業(yè)主委托代理人， 并于本合約終止后的六個月內 積極回復業(yè)主提出關于上述記錄的任何疑問。十. 損毀責任或賠償1. 業(yè)主及其雇員、代理人將不需對下列各方面或有關方面負上法律責任，即：1） 不論因任何原因（不論是否因業(yè)主或其雇員、代理人的疏忽），引致承包商的 財產或其雇員、代理人的財產有任何損失。2）承包商、 其雇員或代理人受傷或死亡 （但因業(yè)主或其雇員或代理人的疏忽引致 者除外）。2. 承包商應全面賠償予業(yè)主或其雇員、 代理人因承包商或任何其雇員、 代理人疏忽而 導致第三者蒙受任何損失或損毀、或引致任何受傷或死亡。3. 承包商應全面賠償予業(yè)主以下?lián)p失，即因本身或其雇

49、員、其分判商或代理人疏忽， 導致業(yè)主的財產或其雇員或代理人的財產有任何損失或損毀， 或業(yè)主任何雇員或代 理人受傷。十一. 保險及賠償政策1. 承包商應得業(yè)主批準后 （業(yè)主不應不合理地拒予批準） 向具有名聲的保險公司購買 一份足以承保雇員賠償及第三者申索的有效保險單，并在本合約繼續(xù)時延續(xù)該保 單。如業(yè)主提出要求， 承包商應在合約期內把保單及當時的保金收條交給業(yè)主保管。2. 倘若承包商未能根據合約投購有關的保險或任何其它保險的要求，在此情形下， 業(yè)主可投購此保險及繳付該項或繳付因此購買多項的保費。 業(yè)主可按以上所述從當時 或日后應繳付予該承包商的金額中隨時扣減有關保費金額， 或視該保費為一債款向

50、該承包商收取。3. 承包商的任何雇員或代理人， 如在合約期間因本合約而引至受傷或死亡， 無論日后 是否有人提出賠償申索， 承包商應于事發(fā)七個工作天內給予業(yè)主有關受傷或死亡的書面通知。十二 破產1 倘若承包商于任何時間被裁定破產； 或法庭向其頒發(fā)接管令或財產管理令； 或承包 商將進行清盤處置或根據當時生效的破產條例作出和解安排； 或進行或準備進行任 何財產轉讓、或以債權人的利益作出和解安排。2 倘若承包商公司是一家公司， 承包商通過決議把公司清盤、 或法庭頒令其清盤、 清 結資產、或由呈請人提出申請把公司清盤、或債權證持有人委任接管人或經理人； 或情況發(fā)展，法庭或債權證持有人可委任接管人或經理人

51、。但業(yè)主在以上情形可終止合約，不會損害或影響業(yè)主已有或其后享有的權利、訴訟 或補救方法。十三 饋贈及賄賂1 如承包商、其雇員或代理人就本合約或與業(yè)主簽訂的其它合約被裁定違反防止賄賂 條例、 或此條例下任何附屬條例、或任何相類法例，業(yè)主可即時終止本合約，承包 商無權要求任何賠償。2 承包商應負責因終止合約而引致業(yè)主的所有損失。十四 利益沖突如承包商發(fā)覺與業(yè)主可能有任何利益沖突，應立刻知會業(yè)主。就本條而言，利益沖突 包括但不限于以下情形，即承包商本人、其股東、實益擁有人及或董事或其中任何人 的親屬為業(yè)主的雇員。十五 條款可予分割 本合約的每一項條款規(guī)定，應理解為獨立于其它條款規(guī)定；即是說，如本合約

52、的任何 條款規(guī)定，或本合約的任何條款對任何個人、商號、公司或其它情形是否適用，被判 定為無效不可強制執(zhí)行，也不影響本合約的其它條款規(guī)定，或本合約的其它條款規(guī)定 對任何個人、商號、公司或其它情形是否適用，即其它條款規(guī)定仍然繼續(xù)全面有效。十六 爭議解決業(yè)主與承包商雙方均應以最大誠意履行本合約內雙方應盡之責任和義務。雙方對于本 合約所產生的爭議，經協(xié)商而無效后，可提請廣州市仲裁委員會仲裁，仲裁裁決是終 局的，對雙方均有約朿力。十七.合約期限本合約期限為 叁年，合約前期物業(yè)未交付使用，承包商須提供前期管理顧問服務，物 業(yè)交付使用后，以全委托的方式提供物業(yè)管理服務。任何一方欲續(xù)訂合約，必須在期 滿前三個

53、月書面通知對方。十八.合同特殊條款以下的19及20項為是次招標物業(yè)管理服務合同有關甲、乙雙方的特殊條款。十九.物業(yè)管理服務期限1 .服務管理期限為3年。自2010年5月1日0:00時起至2013年4月30日24:00時止。若乙方在本服務管理期完全滿足招標文件的要求和投標文件的承諾，在同等條件下，具有本服務合同下一年度的簽約優(yōu)先權。二十. 甲、乙雙方的權利和義務1 .甲方的權利1） 在有關的房屋買賣合同和房屋租賃合同中援引租賃條款、車庫條例、會所規(guī)則或管理公約，要求所有業(yè)主或物業(yè)使用人遵守租賃條款、車庫條例、會所規(guī)則或管理公約，并按租賃條款、車庫條例會所規(guī)則或管理公約之規(guī)定就物業(yè)之使用及管理指示

54、乙方制定及不時修改有關管理規(guī)則；2）制定管理規(guī)約并監(jiān)督業(yè)主和業(yè)戶遵守規(guī)約；3） 審定乙方制定的物業(yè)管理及服務標準方案；4） 審定乙方提交的管理費預算方案；5） 審定乙方每月提交的前期月度費用支出計劃；6） 審定乙方每年提交的管理費年度收支預算方案；7）審議乙方每年提交的物業(yè)管理工作計劃；8） 批準監(jiān)督乙方對管理費的使用及決算報告，查核及復制乙方就管理本項目物業(yè) 所備存的賬目，甲方可聘請中國注冊會計師審核管理費用賬目；9）審議乙方對物業(yè)管理服務的重大舉措；10）檢查監(jiān)督乙方的管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；11 ）追究乙方就因觸犯有關國家法律、法則、規(guī)例、附例或規(guī)則而引致的懲罰和 各種責任及就其所犯的疏忽或故意的失責而令甲方有所損失而要求乙方做出 十足的彌補及賠償；12）在本合同有效期內，甲方有權在本項目的宣傳推廣資料上說明由乙方全面負責 物業(yè)管理服務工作， 但事先必須與乙方協(xié)商有關內容和安排， 而且必須在原標 志的字體、排版方式、字體顏色及宣傳細則上取得乙方同意。2 甲方的義務1) 積極配合乙方履行本合同的條款， 包括(但不僅限于) 向乙方提供所需的數據 和資料， 協(xié)助乙方辦理與管理本項目有關的執(zhí)