物業(yè)管理師經營管理試題1下

1、 41下列哪項不屬于人工費（ ）。a社會保險費b加班費c通信費d工服洗滌費答案：c解析：c通信費屬于辦公費，見p189頁。42以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)，特別適合采用（）編制預算。a固定預算b滾動預算c彈性預算d零基預算答案：d解析：p197頁中下部，在我國，零基預算作為成本預算的一種編制方法，越來越多地應用于產出較難辨認的服務性部門費用預算的編制，如政府部門和以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)。43某物業(yè)管理企業(yè)，共有保安25人，保安人員人身保險費100元/人月，房租費60元/人月，保安系統(tǒng)費100元/人月，保安人員工資1500元/人月，保安用房30元/人月，該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出

2、為（ ）元。a7250b44750c290d1790答案：a解析：（100+60+100+30）25=7250元。44以下關于物業(yè)管理招標工作說法錯誤的是（ ）a公開招標一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)b邀請招標是目前廣泛采用的招標方式c招標文件是物業(yè)管理招投標工作能否成功完成的關鍵d標底是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最低限額的統(tǒng)一答案：d解析：p223頁中上部，所謂標底，就是招標項目的預期價格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最高限額的統(tǒng)一。45不屬于前期物業(yè)服務合同特征的是（ ）a由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂b前期物業(yè)服務合

3、同具有過渡性c前期物業(yè)服務合同是要式合同d前期物業(yè)服務合同期限的確定性答案：d解析：p210中間，通常，前期物業(yè)服務的期限是不確定的。這主要源于業(yè)主召開首次業(yè)主大會的時間不確定。物業(yè)管理條例規(guī)定：前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。46物業(yè)管理中涉及的財產保險主要是（ ） a家庭財產保險b企業(yè)財產保險c火災保險d責任保險答案：c解析：p236，從狹義來說，財產保險包括的主要險種為火災保險、企業(yè)財產保險、家庭財產保險、涉外財產保險等。物業(yè)管理中涉及的財產保險主要是物業(yè)的火險。47火災保險費率的計算方法有分類法和（

4、）兩種。a分層法b分部法c分項法d表定法答案：d解析：p237。48物業(yè)管理企業(yè)與工程承包商在簽合同時明確規(guī)定，在建造過程中發(fā)生的自然或人為的災害所導致的損失，均由承包商承擔，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，這屬于（ ）a風險回避b風險保留c風險抑制d風險轉移答案：d解析：p230中間。a風險回避的例子有在游泳池里不設跳臺（板）就可以避免跳臺（板）的風險。b風險保留的例子有物業(yè)管理企業(yè)一般不會對他所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔了窗戶玻璃偶爾損壞后的全部替換費用。c風險抑制的例子有建筑火災的危險可以用安裝滅火器、自動防火門、防火織物來控制。49物業(yè)管理企業(yè)績效評價是以（ ）作為具體評價對象。a盈利能力

5、b資產運營水平c償債能力d物業(yè)管理企業(yè)解析：p262頁下面，物業(yè)管理績效評價是指運用數理統(tǒng)計和運籌學等方法，采用特定的指標體系，依照統(tǒng)一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)（含物業(yè)資產管理項目）在一定經營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經營管理資源的效益和經營者的業(yè)績，做出客觀、公正和準確的綜合評判活動。50物業(yè)管理報告中最常見的類型，也是最為公開的報告指的是（ ）。a向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告b向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告c向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告d年度物業(yè)管理報告答案：a解析：p285中間，向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告是物業(yè)管理報告中最常見的類

6、型，也是最為公開的報告。51（ ）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應該成為企業(yè)較為合理的財務管理總體目標。a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤最大化d企業(yè)價值最大化答案：d解析：p247頁中間。52張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的總資產報酬率是（）。 a12.5%b4%c7.75%d6.58%答案：c解析：53某企業(yè)由會計報表可知，資產總計期初、期末數分別是1221100和1163150；負債合計期初、期末

7、數分別是451100和373150，凈利潤為130000，則該企業(yè)凈資產收益率為（ ）。a16.67%b10.65%c11.18%d36.84%答案：a解析：54（ ）以最終得分和“pr”加注評價類型及評價級別表示。a初步評價結果b基本評級結果c定性評價結果d綜合評價結果答案：d解析：p280中間，綜合評價結果是將基本評價結果與定性評價結果按照規(guī)定的方法進行擬合后的最終評價得分產生，以最終得分和 “pr”加注評價類型及評價級別表示，并據此編制評價報告。而初步評價結果、基本評價結果、定性評價結果分別依據基本指標、修正指標和評議指標計算得分產生，以實際得分表示。55物業(yè)資產保值率和升值率最大化是寫

8、字樓物業(yè)管理的（）a經營目標b服務目標c管理目標d宏觀目標答案：c解析：p309上面，從管理的角度，確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施，是做好房屋與設備維護工作。另外，服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化；經營目標：收益部分使用率最大化。56寫字樓物業(yè)服務企業(yè)在選擇租戶時，不太注重考察租戶的（）。 a.商業(yè)信譽和財務狀況 b.面積需求大小 c.租金支付方式 d.物業(yè)服務需求 答案：c解析：p314頁，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主選擇租戶時考慮的主要準則，是潛在租戶所經營業(yè)務的類型及其聲譽、財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內容。57某寫字樓的建筑面積為

9、8萬m2，可出租面積系數為80%，公用建筑面積系數為15%，則該寫字樓出租單元內建筑面積是（）萬m2。a5.2 b6.4 c6.8d7.6答案：a解析：可出租面積=出租單元內建筑面積+分攤公用建筑面積；880%=出租單元內建筑面積+815%；解得：出租單元內建筑面積=5.2萬m2。58下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。 a.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業(yè) b.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長 c.百分比租金的基數通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的部分d.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，

10、其百分比租金的百分比設置往往較高答案：d解析：p341頁，d正確的應是營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較低。59在零售商業(yè)物業(yè)內同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店，其理論依據是（ ）。a中心地理論b供給的外部效應理論c同類零售店聚集理論d需求的外部效應理論答案：c解析：p335頁，中心地理論解釋了為什么不同種類零售店能夠聚集在一起，即它們能夠聚集在一起的原因；同類零售店聚集理論解釋了為什么在零售商業(yè)物業(yè)內還同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店；需求的外部效應是當前零售商業(yè)物業(yè)理論中的研究熱點，它是指消費者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽好的主力店吸引到

11、零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時又光顧了其他零售店的現象。60（ ）是零售商業(yè)物業(yè)經營管理的核心內容？a現場管理b代收代繳c策略與運行管理d引入主力店答案：c解析：p332頁中間，策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經營管理的核心內容，這項工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時就開始進行，并在物業(yè)的生命周期內一直持續(xù)。二、多向選擇題（共40分，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）1對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據有（ ）。a建筑規(guī)模b經營商品的特點c商業(yè)輻射區(qū)域的范圍d. 周圍環(huán)境e服務人口的收入水平答案：abc分析：p3中下部。2以下屬于資產

12、管理職責的有（ ）a. 控制運營成本b. 客戶報告與現金管理c. 監(jiān)控物業(yè)績效d. 物業(yè)更新改造等主要開支決策e. 資本性支出計劃答案：cd分析：p11，a控制運營成本、e資本性支出計劃兩者屬于物業(yè)管理，b客戶報告與現金管理屬于組合投資管理。3房地產間接投資的形式主要有（ ）。a.投資房地產信托基金b.購買住房抵押支持證券c.購買房地產企業(yè)債券d.購買物業(yè)用于出租經營e.購買土地進行開發(fā)答案：abc解析：d.購買物業(yè)用于出租經營、e.購買土地進行開發(fā)都屬于房地產直接投資。4下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（）。a房地產同時具有經濟壽命和自然壽命b自然壽命一般要比經濟壽命長c如

13、果房地產維護善良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經濟壽命d房地產的經濟壽命與使用性質無關e房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產收入大于零的持續(xù)時間答案：abc解析：d房地產的經濟壽命與使用性質無關不對。因為國外的研究表明，房地產的經濟壽命與使用性質相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經濟壽命是25年。e房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產收入大于零的持續(xù)時間不對。正確的是房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，凈收

14、益大于零的持續(xù)時間。5下列關于資金時間價值的表述中，正確的有（ ）。a資金時間價值是資金的增值特性使然b利率是資金時間價值的一種標志c從消費者角度來看，資金時間價值體現為放棄即期消費應得到的補償d即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現金流量進行直接比較e資金時間價值的大小取決于通貨膨脹率的大小答案：abc解析：d不對，因為由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發(fā)生的現金流量；e也不對，因為影響資金時間價值的因素不只是通貨膨脹率，還包括投資利潤率、風險因素等。6收益性物業(yè)的運營費用包括（ ）等。a空置和收租損失b抵押貸款還本付息c房產稅和所得稅d為租戶提供服務的費用e物業(yè)管理費

15、用答案：de解析：收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為租客提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。因此，a空置和收租損失、b抵押貸款還本付息都不對，而c中房產稅對，但所得稅不對。7物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括（ ）a物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大b物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格c物業(yè)價格受供求因素的影響d物業(yè)價格形成的時間較長e物業(yè)價格受交易者個別因素的影響答案：abde解析：p76-77，c不對，不只是物業(yè)

16、價格受供求因素的影響，其他商品的價格也受供求因素的影響。8物業(yè)價格影響因素的表述，正確的有（ ）a人口數量與物業(yè)價格正相關b對保有物業(yè)課稅會導致物業(yè)價格上升c城市中、低收入水平的居民的收入增加，會促使物業(yè)價格下降d房價水平主要取決于地價水平e綜合來看，物業(yè)價格與利率負相關答案：ae解析：a的具體解釋見p88，當人口數量增加時，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲；而當人口數量減少時，對物業(yè)的需求就會減少，物業(yè)價格也就會下落。b不正確，具體解釋見p91下面，直接或間接地對保有物業(yè)課稅（如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅或城市物業(yè)稅），實際上是減少了利用物業(yè)的收益，因而會導致物業(yè)價格低落；相反，降低甚至

17、取消對保有物業(yè)課稅，會導致物業(yè)價格上升。c的具體解釋見p89-90，城市中等收入水平的居民的收入增加，會促使物業(yè)價格上升，而城市低收入水平的居民的收入增加，對物業(yè)的價格影響不大。d不對，說法太片面，具體見p90下部，在有較多土地供應者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平。在物業(yè)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來做出反應的。e的具體解釋見p91中上部，綜合來看，物業(yè)價格與利率負相關：利率上升，物業(yè)價格會下降

18、；利率下降，物業(yè)價格會上升。9編制物業(yè)經營管理計劃的基礎工作包括（ ）a區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析b房地產市場分析c構造物業(yè)管理方案d鄰里分析e物業(yè)現狀分析答案：abde解析：p145-147，編制物業(yè)經營管理計劃的基礎工作除了abde中提到的區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析、房地產市場分析、鄰里分析和物業(yè)現狀分析，還包括明確業(yè)主目標。10物業(yè)管理計劃的主要內容有（ ）a建筑物管理計劃b租賃計劃c財務收支計劃d物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃e企業(yè)盈利和發(fā)展計劃答案：abcd解析：p148-150。物業(yè)管理計劃主要內容就包括上面abcd提到的建筑物管理計劃、租賃計劃、財務收支計劃、物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計

19、劃。11租賃方案與策略涉及的主要工作內容有（ ）a確定可出租面積和租賃方式b編制租賃經營結算c定位目標市場d確定租金方案e明確廣告策略答案：acd解析：p162-164，b不對，正確的應是編制租賃經營預算，e不對，應是明確吸引租戶的策略。12下列哪些情況屬于人為終止合同的情況？（ ）a當事人協(xié)商一致的b租賃房屋發(fā)生了火災c承租人故意損壞房屋d承租人故意拖欠租金達3個月以上的e承租人將承租的房屋擅自轉租答案：ce解析：p173，a當事人協(xié)商一致的屬于自然終止合同；b租賃房屋發(fā)生了火災也屬于自然終止，因為自然終止中有這樣一條：因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的，火災就屬于這種情況；d不對，應該是

20、承租人故意拖欠租金達6個月以上的，才屬于人為終止合同。13物業(yè)管理企業(yè)的財務費用包括（ ）a利息凈支出b匯兌凈損失c金融機構手續(xù)費d審計費e稅金答案：abc解析：是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費以及公司籌資發(fā)生的其他財務費用。14按照成本計算依據的不同，成本可分為（ ）a可免成本b目標成本c定額成本d沉沒成本e可緩成本答案：bc解析：p186頁，按照成本計算依據的不同，成本可分為目標成本、計劃成本、定額成本、實際成本；題目中的a可免成本、d沉沒成本、e可緩成本是按照與決策的關系來劃分的。15成本預算編制的基本要求有（ ）a成本預算必須同其他預算相協(xié)調b成本預算要以成本計劃為基礎c成本預算應有相應的技術經濟措施保證d成本預算要全面權衡，提高員工工作效率e成本預算既要符合實際，又要適當留有余地答案：ace解析：p195頁，b不對，正確的是成本預算要以各項定額為基礎；d不對，正確的是成本預算要全面權衡，提高資金使用效益。16物業(yè)服務合同簽訂時要注意的要點包括（ ）a“宜粗不宜細”的原則b不應有無償無限期的承諾c明確界定違約責任與處理方式d物業(yè)管理企業(yè)要竭盡全