房地產(chǎn)企業(yè)三種融資方式的優(yōu)缺點比較.docx

1、房地產(chǎn)企業(yè)三種融資方式的優(yōu)缺點比較一般來說，較常見的對外融資渠道主要有三個：銀行貸款、債券融資、股票融資三種融資方式。( 一)銀行貸款一直以來，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少有 60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。優(yōu)點：企業(yè)利用銀行貸款融資，在貸款獲準(zhǔn)后，即以客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，用于貸款的提取、歸還和結(jié)存核算。銀行貸款融資的管理比較簡單， 但最初申請比較復(fù)雜， 需要企業(yè)有詳盡的可行性研究報告及財務(wù)報表。由于銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。銀行貸款融資風(fēng)險較小，一般

2、不涉及稅務(wù)問題。但銀行作為企業(yè)，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。 (5) 銀行貸款融資不涉及企業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但一旦銀行因企業(yè)無力償還而停止貸款，則可能使企業(yè)陷入困境，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。缺點： 1、對于開發(fā)商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。 以工商銀行為例， 需要滿足以下條件 企業(yè)開發(fā)資質(zhì)， 要求三級以上 , 如果是項目公司申請開發(fā)貸款， 控股股東具有三級以上開發(fā)資質(zhì)也滿足要求； 國有土地使用權(quán)作為抵押或企業(yè)擔(dān)保。 抵押價值一般為評估額的 5 折以內(nèi)，并且開發(fā)項目已取得四證，多數(shù)銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理； 企業(yè)注冊資金 3000 萬以上，行內(nèi)評級 A+級以上，

3、近三年累計開發(fā)面積 20 萬平米以上。2、對銀行而言： 呆壞賬風(fēng)險。 銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風(fēng)險，而只能將風(fēng)險集中在自己身上； 成本增加風(fēng)險。 我國還沒有發(fā)達(dá)的評估市場和評級市場。3、對政府而言，如果大量的房地產(chǎn)融資都是源于銀行系統(tǒng)，必然會增加對房地產(chǎn)調(diào)控的癱瘓。( 二)債券融資房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一個組成部分。 目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難。房地產(chǎn)債券融資是加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑之一。 債券作為一種債務(wù)憑證，可以聚集一部分閑置資金， 集中用于住房建設(shè)， 開展房地產(chǎn)債券緩解房地產(chǎn)融資對銀行的壓力，活躍我國的企業(yè)債券市場。優(yōu)點： 籌集的資金使用期限較長( 與貸款相比

4、 ) ； 對企業(yè)原有股東的股權(quán)沒有影響； 發(fā)行債券的成本要低于普通股； 發(fā)債融資具有財務(wù)杠桿作用； 籌資范圍廣、金額大、對象廣泛； 對投資人來說，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險較低。缺點： 對投資人來說，無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營決策； 對發(fā)行人來說，發(fā)行程序比銀行貸款復(fù)雜； 對發(fā)行人來說，財務(wù)成本比發(fā)行股票大。( 三)房地產(chǎn)股票融資優(yōu)點 : 籌資量大。股票融資與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。融資能力強(qiáng)。由于股票的預(yù)期收益較高， 并可一定程度地抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金。 已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實際情況，通過配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。資

5、金使用年限長。發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對資金使用方式的安排， 而且普通股股權(quán)籌資沒有固定的股利負(fù)擔(dān)。改善企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)。 自有資本在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務(wù)結(jié)構(gòu)和實力的重要指標(biāo)。 上市融資可以提高公司自有資本比率， 改善其財務(wù)結(jié)構(gòu)業(yè)，從而提高公司的經(jīng)營安全程度和競爭力， 進(jìn)而增強(qiáng)公司通過其他方式融資的能力。分散風(fēng)險。 公司股票上市以后， 會有更多的投資者認(rèn)購公司股份， 公司股份的分散自然有利于原有股東承擔(dān)風(fēng)險的分散。有利于企業(yè)股份制改造。 根據(jù)規(guī)定，推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)， 必須明晰產(chǎn)權(quán)、建立健全規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)、 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)

6、結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。 在激烈的市場競爭面前， 房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著改制的巨大壓力， 以上市為契機(jī)， 可以為尚未實行股份制的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑建立現(xiàn)代企業(yè)制度的可靠保證。提高公司的價值。 股票上市以后， 公司股份流動性大大增強(qiáng)， 其價值必然顯著提高，從而提高公司價值進(jìn)而提高股東財富。同時，公司股價有市價可循，便于公司總體價值的確定， 有利于公司采取措施提高其總體價值進(jìn)而實現(xiàn)股東財富的最大化。提高公司知名度。 股票上市的公司更易為社會公眾所熟悉， 而且往往被認(rèn)為經(jīng)營優(yōu)良，這將給公司帶來良好的聲譽，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷售。特別地，由于股市具有的社會公眾效應(yīng)，上市后能夠有效地宣傳公司的品牌，提高公司的知名度。這將有

7、助于全國性的品牌的形成， 培養(yǎng)客戶的認(rèn)同感、形成穩(wěn)定的客戶消費群體。便于公司進(jìn)行并購 ( 資產(chǎn)重組 ) 股票上市后更容易為們所接受， 為公司提供了一個進(jìn)行并購的有力工具。 公司的兼并與收購將變得相對容易， 從而有利于公司日后迅速擴(kuò)張，做強(qiáng)做大。缺點：融資成本高。首先，從投資角度來說，股票投資風(fēng)險較高，相應(yīng)的必然要求有較高的投資報酬率； 其次，股票股利的是從公司稅后利潤支付， 不像債務(wù)利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費用也是比較高的。削弱原有股東的控制權(quán)。 上市公司后， 董事局有其他代表， 會減弱大股東的控制。股票代表著股東對公司的所有權(quán)。公司上市融資，股票向社會公眾出售，也就是公司的部分控制權(quán)從原有股東向社會公眾轉(zhuǎn)移， 這是對原有股東控制權(quán)的削弱。在某些情況下，甚至可能導(dǎo)致原有股東對公司控制權(quán)的喪失。增加公司相關(guān)義務(wù)。 需遵守上市的有關(guān)的法規(guī)與受監(jiān)督。 上市公司還有信息披露的義務(wù)，公司必須對自身財務(wù)狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關(guān)聯(lián)交易等等按時向社會公眾進(jìn)行披露。 這