武漢徐東鐵機(jī)項目簡略提案87P

1、 武漢位于中國中部，是湖北省省會和政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心，同時也是長江中游的商貿(mào)金融中心，數(shù)度被評為“21世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝弧?得中的地理優(yōu)勢，被不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家譽(yù)為“中國經(jīng)濟(jì)地理的中心”。交通四通八達(dá)，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海、西抵重慶、南下廣州、北上京城，距離均在1000公里左右。*武漢是華中地區(qū)最大的工商業(yè)城市，也是國家重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)城市，擁有鋼鐵、汽車、光電子、化工、冶金、紡織、造船、制造、醫(yī)藥等完整的工業(yè)體系。*現(xiàn)已發(fā)展為中國中部地區(qū)最大的城市和內(nèi)外貿(mào)商埠和工業(yè)、金融、商業(yè)、科學(xué)、文化教育中心*隨著長江沿岸的開放開發(fā)，武漢將建設(shè)成為集現(xiàn)代化鋼鐵、汽車、商貿(mào)金融和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

2、為一體的國際性城市。 根據(jù)城市圈五個“一體化”的定位，構(gòu)建以武漢為中心，與周邊8城市的“一小時交通圈”，將形成緊密的“一小時經(jīng)濟(jì)圈” （武漢一小時經(jīng)濟(jì)圈圖說）。 隨著城市圈的擴(kuò)大發(fā)展，武漢在體制機(jī)制上與國際市場進(jìn)行接軌，成為中國總部發(fā)展的領(lǐng)軍人物。同時隨著交通不斷的發(fā)展，地鐵與高鐵的加入，對于武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常有力巨大的推動性。隨著城市圈的擴(kuò)展，政府交通方面巨大的投入，以及政策的支持，給武漢商業(yè)繁榮帶來必然性。濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的城市規(guī)劃，將促進(jìn)武漢商貿(mào)業(yè)大發(fā)展，帶動住房需求。城市規(guī)劃發(fā)展契機(jī)城市規(guī)劃發(fā)展契機(jī)10/22/2021城市規(guī)劃發(fā)展契機(jī)城市規(guī)劃發(fā)展契機(jī)完善的城市軌道交通規(guī)劃，將緩解

3、城市擁堵，節(jié)省武漢市民大量通勤時間，積極帶動武漢經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，縮小區(qū)域價值的差異。 在固定資產(chǎn)投資方面持續(xù)保持25%以上速度高速增長，說明武漢市正處于一個高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。社會固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計社會固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局網(wǎng)站單位：億元單位：億元27.46%28.3425.630.7529.9733.2625.06 近幾年武漢市國民經(jīng)濟(jì)保持武漢市國民經(jīng)濟(jì)保持15%15%以上的速度快速增長，以上的速度快速增長，據(jù)初步統(tǒng)計武漢2010年gdp達(dá)5515億元。武漢歷年生產(chǎn)總值及增幅武漢歷年生產(chǎn)總值及增幅16.318.9115.5721.2726.0415.1420.94數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)

4、計局網(wǎng)站武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 武漢市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大體穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所減緩，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。表明城市工商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，初步顯現(xiàn)向商貿(mào)化城市轉(zhuǎn)型勢頭。城市工商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，初步顯現(xiàn)向商貿(mào)化城市轉(zhuǎn)型勢頭。 數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局網(wǎng)站武漢市人民生活概況武漢市人民生活概況 武漢居民的月收入和消費(fèi)支出穩(wěn)步上升，武漢整體經(jīng)濟(jì)水平上升，居民消費(fèi)能力提升。但食品消費(fèi)性支出占比幾乎維持在40%，表明武漢市民生活并未能獲得很大改善。居民月消費(fèi)支出居民月消費(fèi)支出消費(fèi)支出（元）城市居民月人均可支配收入1733元，比上年增長13%人均月消費(fèi)支出1191元，增長12.5%城市居民月可支配收入城市居民月

5、可支配收入城市居民月可支配收入（元）數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計局網(wǎng)站 碼頭文化帶來的特質(zhì)，具有開放意識，過客心態(tài)，自我心態(tài)，人口流動性大，小吃業(yè)興旺，飲食文化、閑暇文化、生活自我。 精明理智，求自身經(jīng)濟(jì)效益最大精明理智，求自身經(jīng)濟(jì)效益最大“俗”中有情“俗”中有雅“俗”中有韻親民、道德的約束、固定的人際網(wǎng)絡(luò)高校文化與“光谷文化”。閑暇文化以俗為時尚就是武漢市民文化的特點(diǎn)以俗為時尚就是武漢市民文化的特點(diǎn)武漢整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健。武漢市工商業(yè)發(fā)展迅猛，城市化發(fā)展穩(wěn)健。8+1城市規(guī)劃利好，城市范圍擴(kuò)大增容，將積極帶動武漢工商業(yè)的發(fā)展，帶動住房需求。軌道交通的規(guī)劃建設(shè)將積極帶動武漢經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，縮小各區(qū)域的價值差

6、異。武漢市人均收入穩(wěn)步提高，但受食品價格上漲影響，武漢市民消費(fèi)能力并未獲得很大提升。武漢市民的以自我為中心，追求實(shí)惠和自身利益最大化的文化習(xí)慣，延緩了武漢的發(fā)展。10/22/2021武漢武漢2010年土地市場情況年土地市場情況2010年全年共掛牌171宗土地，成交168宗，成交率高達(dá)98.25%，招標(biāo)8宗土地，合計成交176宗土地，總成交土地面積1449.27公頃，成交總樓面面積超過4000萬平方米，容積率水平為2.85。土地成交總金額為779.84億元，平均樓面地價1888.13元/平方米，平均每宗土地超過4.43億。2010年全年地方財政收入超過800億元，財政收入與土地成交比為10:9.

7、7，土地成交異?；钴S，為歷年以來放量最大的一年。按土地用途來看，住宅、商業(yè)混合用地累計成交498.7公頃，占全部成交的34.41%，居首位；純住宅用地累計成交460.46公頃，占全部成交的31.77%。大量的土地成交，結(jié)合政府對土地閑置、囤積的清查，大量的土地成交，結(jié)合政府對土地閑置、囤積的清查，預(yù)計在預(yù)計在2011201120132013年之間，年之間，武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭壓力巨大。武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭壓力巨大。資料來源：大楚網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)容積率容積率 辦公辦公 工業(yè)工業(yè) 公用公用 商業(yè)商業(yè) 住宅住宅 住宅、公用住宅、公用 住宅、商業(yè)住宅、

8、商業(yè) 合計合計 小于小于1 1 0 00 060.0560.0559.8259.820 00 00 0119.87119.871-1.51-1.5（不含（不含1.51.5） 0 00 00 076.2476.2412.9212.920 00.930.9390.0990.091.5-21.5-2（不含（不含2 2） 0 014.9114.910 031.6231.6273.7173.710 069.7369.73189.97189.972-32-3（不含（不含3 3） 0 00 00 095.295.2128.21128.217.057.0572.9272.92303.38303.383-53-

9、5（不含（不含5 5） 1.491.490 00 029.6329.63119.5119.538.6238.62146.04146.04335.28335.285 5以上以上 0.430.430 00 048.0348.03120.07120.0733.0633.06209.08209.08410.67410.671.921.9214.9114.9160.0560.05340.54340.54454.41454.4178.7378.73498.7498.71449.261449.26容積率統(tǒng)計表容積率統(tǒng)計表（單位：公頃）（單位：公頃）武漢武漢20102010年土地市場情況年土地市場情況純住宅用

10、地、“住宅、公用”與“住宅、商業(yè)”呈現(xiàn)明顯的高密度化結(jié)構(gòu)，土地資源緊缺是推動容積率走高的主要因素，在不影響設(shè)計、工程施工的前提下，高密度化還將持續(xù)。在不影響設(shè)計、工程施工的前提下，高密度化還將持續(xù)。資料來源：大楚網(wǎng)區(qū)域區(qū)域成交樓面面積成交樓面面積（平方米）（平方米）成交土地面積成交土地面積（公頃）（公頃）平均平均容積率容積率成交樓面面積成交樓面面積占比占比成交土地面積成交土地面積占比占比主城區(qū)主城區(qū)江漢區(qū)江漢區(qū) 5495636123.314.4613.29%8.51%洪山區(qū)洪山區(qū) 5286689160.83.2912.78%11.09%漢陽區(qū)漢陽區(qū)6009899196.23.0614.53%1

11、3.54%武昌區(qū)武昌區(qū)434644480.475.410.51%5.55%橋口區(qū)橋口區(qū) 230749070.073.295.58%4.83%江岸區(qū)江岸區(qū) 215506758.573.685.21%4.04%青山區(qū)青山區(qū) 715653.342.140.17%0.23%近郊區(qū)近郊區(qū)江夏區(qū)江夏區(qū) 3333960155.542.148.06%10.73%蔡甸區(qū)蔡甸區(qū) 1620776190.80.853.92%13.16%東湖開發(fā)區(qū)東湖開發(fā)區(qū) 130956269.871.873.17%4.82%東西湖區(qū)東西湖區(qū) 260310284.583.086.29%5.84%漢南區(qū)漢南區(qū) 3589778135.83

12、2.648.68%9.37%黃陂區(qū)黃陂區(qū) 269058495.692.816.50%6.60%新洲區(qū)新洲區(qū) 54251824.422.221.31%1.68%總計總計 41363070413630701449.491449.492.852.85100.00%100.00%100.00%100.00%武漢武漢2010年土地市場情況年土地市場情況土地供應(yīng)分析土地供應(yīng)分析7個傳統(tǒng)主城區(qū)土地供應(yīng)區(qū)域總量（按成交樓面面積計算）占總供應(yīng)量62.07%，武昌區(qū)供應(yīng)量較大，且容積率最高，表明大部分住宅附帶商業(yè)配套。表明大部分住宅附帶商業(yè)配套。資料來源：大楚網(wǎng)武漢武漢2010年商品房成交情況年商品房成交情況商品

13、房成交量走勢分析商品房成交量走勢分析成交量的放大反映出真實(shí)需求的擴(kuò)大，成交量的放大反映出真實(shí)需求的擴(kuò)大，也說明2004年-2010年三個臺階的房價上漲具備市場基礎(chǔ)，未來武漢新房房價還將有上漲空間。年度年度 年度銷售量年度銷售量（萬套）（萬套） 階梯水平線階梯水平線 2004年 5.25.32005年 5.45.32006年 8.392007年 9.792008年 6.86.82009年 10.410.82010年 11.210.8資料來源：大楚網(wǎng)武漢武漢2010年商品房成交情況年商品房成交情況商品房成交量價走勢分析商品房成交量價走勢分析從備案價格分析，武漢新房住宅2010年全年均價震蕩走高（其

14、中7月、8月是由于經(jīng)濟(jì)適用房集中備案、武重職工住房谷尚居項目出現(xiàn)備案均價大幅下滑）及全年各月度成交量穩(wěn)定，表明武漢新房市場存在較大的需求空間武漢新房市場存在較大的需求空間。商品房月度成交價格走勢商品房月度成交價格走勢資料來源：大楚網(wǎng)武漢武漢20102010年商品房成交情況年商品房成交情況不同面積商品房成交情況不同面積商品房成交情況從2010年全年不同面積商品住房量數(shù)據(jù)看，90-12090-120平方米占比接近平方米占比接近40%40%，是武漢，是武漢商品住房的成交主體商品住房的成交主體，表明市場承接能力尚可。資料來源：大楚網(wǎng)2009-20112009-2011年政策解析年政策解析2009-02

15、-102009-05-212009-05-252009-05-272009-10-162009-12-92009-12-142009-12-172010-1-102010-3-182010-4-142010-4-18金融政策稅收政策行政手段國務(wù)院宣布保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例20%其它30%。國務(wù)院總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值管理。國務(wù)院將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2的恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。四大國有商業(yè)銀行房貸政策購房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠。發(fā)改委擬研究開征物業(yè)稅。住建部發(fā)布可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。國務(wù)院發(fā)

16、布“國四條”以遏制部分城市房價過快上漲勢頭。五部委將開發(fā)商拿地的首付比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。國務(wù)院規(guī)定二套房貸款首付比例不得低于40%。國務(wù)院強(qiáng)令除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78戶不以房地產(chǎn)為主的央企進(jìn)行重組。國務(wù)院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，另外，對購買首套住房且套型面積在90平米以上的家庭，貸款首會比例不得低于30%。國務(wù)院發(fā)布可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)房購買第三配套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。房地產(chǎn)相關(guān)政策經(jīng)09年上半年的

17、寬松政策后，從09年下半年至今多為從緊住房政策。一方面通過金融政策、限購令等對抑制市場需求；一方面通過行政及稅收政策對發(fā)展商企業(yè)進(jìn)行約束。一系列的政策相繼出臺，將對房地產(chǎn)市場起到強(qiáng)烈的影響。一系列的政策相繼出臺，將對房地產(chǎn)市場起到強(qiáng)烈的影響。2010-6-30武房規(guī)（2010）2號。關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品房預(yù)售管理工作的通知。新國八條。2011-1-26房產(chǎn)稅。近期信貸政策調(diào)整影響近期信貸政策調(diào)整影響銀行針對房貸的相關(guān)調(diào)整，對武漢房地產(chǎn)市場剛性需求客戶群體起到了直接抑制性作用，預(yù)計未來成交量將呈現(xiàn)更為明顯的下跌，銷售壓力和競爭壓力同步加劇。銷售壓力和競爭壓力同步加劇。江城半數(shù)銀行停貸

18、江城半數(shù)銀行停貸 部分銀行部分銀行“一貸一貸”提至四成提至四成 據(jù)記者調(diào)查，在武漢各商業(yè)銀行，無法申請房貸的銀行已增加為：民生、興業(yè)、農(nóng)行、浦發(fā)等銀行。 信貸方面，銀監(jiān)會可能于5月出臺新規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范并收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，以防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險在信托業(yè)蔓延；個人首套房貸也可能將首付提高至五成。 雖然沒有收到正式文件，但部分銀行已自行上調(diào)首付比例至四成。建行個貸人士稱，目前首套房首付三成很難獲得貸款，在該行申請首套房貸，至少要四成首付。“已經(jīng)有消息說首付要五成，未來首付比例還有可能上調(diào)?！痹搨€貸人士表示。 業(yè)內(nèi)人士表示，如果房價繼續(xù)上漲，政府可能會直接將首套房的首付比率上調(diào)至50%，但想要短期內(nèi)實(shí)

19、施這一政策有難度。 資料來源：武漢商報（5月4日）2011年武漢商品房走勢年武漢商品房走勢20112011年年1-51-5月武漢商品住宅走勢分析月武漢商品住宅走勢分析通過2011年大楚網(wǎng)統(tǒng)計顯示，至新國八條及其他政策相應(yīng)出臺實(shí)施，武漢房地產(chǎn)武漢房地產(chǎn)市場成交價量出現(xiàn)市場成交價量出現(xiàn)“三連跌三連跌”現(xiàn)象，但剛性需求小面積住房明顯上升現(xiàn)象，但剛性需求小面積住房明顯上升。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)成交量說明：成交量說明：4月，武漢商品住房賣出6597套，比上月減少32.59%，比去年同期減少52.62%。其中，90以下的商品住房銷量明顯增加，共賣出2783套，占商品住房總銷售量的42.19%，較上月上升了7個

20、百分點(diǎn)。武漢武漢2011年商品住房新房供求分析年商品住房新房供求分析20102010年在售新房庫存統(tǒng)計年在售新房庫存統(tǒng)計我們通過對比庫存量和區(qū)域每月平均去化數(shù)據(jù)（月度平均銷量），可以發(fā)現(xiàn)，共有洪山區(qū)、青山區(qū)、漢陽區(qū)、硚口區(qū)4個區(qū)去化周期超過1年，區(qū)域銷售壓力比較明區(qū)域銷售壓力比較明顯顯。在售新房住宅庫存量在售新房住宅庫存量 20102010年月度平均銷量年月度平均銷量 去化周期（月）去化周期（月） 江岸區(qū)江岸區(qū)漢區(qū)江漢區(qū) 81848239硚口區(qū)硚口區(qū) 586543813漢陽區(qū)漢陽區(qū) 739154813青山區(qū)青山區(qū) 12086917洪山區(qū)洪山區(qū) 1657068024武昌

21、區(qū)武昌區(qū) 830570911東湖高新東湖高新 955115566黃陂區(qū)黃陂區(qū) 867211357江夏區(qū)江夏區(qū) 64307628經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 8882503東西湖東西湖 10547101410數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)武漢武漢2011年商品住房新房供求分析年商品住房新房供求分析婚房需求統(tǒng)計婚房需求統(tǒng)計我們將男性22歲-32歲，女性20-30歲定義為適婚年齡， 20112011年年-2012-2012年，適婚人口還將有所增年，適婚人口還將有所增加，婚房需求還將進(jìn)一步擴(kuò)大。加，婚房需求還將進(jìn)一步擴(kuò)大。自2015年到2019年，適婚人口將加速回落，將直接導(dǎo)致新房住宅需求大幅萎縮，樓市將進(jìn)入

22、平臺整理階段。年年 男男 女女 當(dāng)年適婚男女合計當(dāng)年適婚男女合計 環(huán)比環(huán)比 20047034226932751396697200572380772447014482773.69%200676071876622615269445.43%200780549482224616277406.60%200886265887702617396846.88%200993382493157318653977.23%2010100011096430719644175.31%2011106063597927720399123.84%2012109535896905620644141.20%201311090739

23、404552049528-0.72%201410972059056422002847-2.28%201510658718587111924582-3.91%201610288877294631758350-8.64%20179772326417051618937-7.93%20188298265532061383032-14.57%20197306704651131195783-13.54%數(shù)據(jù)來源：武漢市民政局全國商品住房需求調(diào)查分析全國商品住房需求調(diào)查分析qq友住房需求調(diào)查統(tǒng)計友住房需求調(diào)查統(tǒng)計通過2010年底千萬q友調(diào)查統(tǒng)計顯示，剛性需求中適婚年齡住房需求是目前房地產(chǎn)市場的需求主體（婚房

24、、基本住房需求，占比達(dá)66.67%）。數(shù)據(jù)來源：大楚網(wǎng) 2010年武漢土地市場成交活躍，城區(qū)存量房去化周期長，未來住宅市場競爭壓力巨大； 2010年住宅價格在政策調(diào)控下震蕩高走，表明武漢市房地產(chǎn)住宅需求擴(kuò)大，住宅價格仍有上漲空間。 土地資源稀缺限制，住宅用地容積率將持續(xù)高密度化，武昌區(qū)平均容積率最高，表明各住宅項目配套生活商業(yè)，供應(yīng)量和競爭壓力較大。 調(diào)控政策接踵而出，預(yù)計房地產(chǎn)住宅市場將會經(jīng)歷一個較長調(diào)控周期；且受政策影響，房地產(chǎn)住宅市場呈現(xiàn)價量齊跌現(xiàn)象，將加劇未來的銷售和競爭壓力。 銀行信貸政策調(diào)整，抑制了大部分的剛性需求客戶群體入市，結(jié)合限購令的實(shí)施將促進(jìn)房屋租賃市場的發(fā)展，為將來的住宅

25、售價提升奠定一定的基礎(chǔ)。 120平方米以下面積的住宅是武漢市商品房成交主體，解決基本住房和婚房是市場需求主體。 武漢未來2年住宅需求持續(xù)擴(kuò)張，但2015年起新房住宅需求萎縮，市場將進(jìn)入調(diào)整期。受訪客戶數(shù)量統(tǒng)計受訪客戶數(shù)量統(tǒng)計區(qū)域區(qū)域江漢路江漢路步行街步行街漢正街漢正街武廣武廣商圈商圈王家灣王家灣商圈商圈中南商中南商圈圈街道口街道口商圈商圈徐東徐東商圈商圈光谷光谷商圈商圈江夏江夏老城老城合計合計有效問卷有效問卷94981312814322352023192292021無效問卷無效問卷96587927442285014398按受訪商圈分類按受訪商圈分類武昌：54%江夏：11%漢口：23%漢陽：13

26、% 調(diào)查綜述： 本次市場調(diào)研共分9個區(qū)域，問卷總量為2419份，各區(qū)域調(diào)研比例相對平均，武昌各區(qū)域調(diào)研相對偏多，主要考慮本項目區(qū)域未來的住宅客戶群體的構(gòu)成及本項目的輻射能力。 說明：無效問卷之確定：整份問卷空置答案超過3題，且電話抽查與問卷不符的。問卷總量（商業(yè)、住宅問卷總量（商業(yè)、住宅2 2份問卷合計份問卷合計1 1份）份）市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析按居住區(qū)域分類：按居住區(qū)域分類：武昌1068武昌451漢口521江漢區(qū)261洪山356江岸區(qū)121青山43硚口102東湖54東西湖37江夏164漢陽167漢陽區(qū)117遠(yuǎn)城45新洲13沌口19黃陂25蔡甸31漢南7受訪客戶分類統(tǒng)計受訪客戶分類

27、統(tǒng)計考慮項目的地理位置因素，本次市場調(diào)研的重心以武昌為主。市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析受訪客戶身份統(tǒng)計：受訪客戶身份統(tǒng)計： 本次采訪男女比例相對均等，受訪群眾以普通工人、私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)為主，均擁有一定的消費(fèi)能力，可以起到代表的作用。對數(shù)據(jù)的可參考性，提供了保障。受訪客戶分類統(tǒng)計受訪客戶分類統(tǒng)計市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析受訪客戶經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計：受訪客戶經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計： 如圖所示：此次調(diào)研對象的家庭平均月收入水平基本維持在1500-6000元之間，6000元以上的收入占比僅為12%。整體家庭收入水平以中低收入為主，整體家庭收入水平以中低收入為主，其中以其中以1500-35001500-3

28、500元占比最大元占比最大，約54%。受訪客戶經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計：受訪客戶經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計：市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析住宅客戶群體分析住宅客戶群體分析受訪客戶置業(yè)關(guān)注因素統(tǒng)計：受訪客戶置業(yè)關(guān)注因素統(tǒng)計：如圖所示：影響武漢市民購買住宅的主要因素是價格、交通，其次才是區(qū)域位置，對風(fēng)水影響不太重視。 基于價格的考慮以中低樓層住宅為武漢市民的置業(yè)首選。市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析受訪客戶住房情況統(tǒng)計受訪客戶住房情況統(tǒng)計從采訪統(tǒng)計的住房情況分析，武漢目前的房地產(chǎn)住宅市場存在較大的租賃需求，說明普通住房存在較大的發(fā)展空間。市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析受訪群眾基本住房需求統(tǒng)計受訪群眾基本住房需求統(tǒng)計受訪

29、群眾在解決基本住房面積方面主要選擇70平方米左右的二房為主，認(rèn)為最容易接受的總價在50萬以內(nèi)，其中接受總價20-40萬之間的占60%以上。市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析左岸美鄰成交統(tǒng)計左岸美鄰成交統(tǒng)計面積面積房型房型套數(shù)套數(shù)比例比例59.92/63.4959.92/63.491 1* *1 1* *1 1232317%17%84842 2* *1 1* *1 1272720%20%91913 3* *1 1* *1 1363627%27%1241243 3* *2 2* *2 212129%9%1201203 3* *2 2* *2 210107.5%7.5%

30、97973 3* *2 2* *1 1181813.5%13.5%1291293 3* *2 2* *2 25 54%4%1061063 3* *2 2* *1 13 32%2%在售項目銷售統(tǒng)計分析在售項目銷售統(tǒng)計分析通過以上2個項目來電、來訪及成交統(tǒng)計，目前武漢市場需求以2房和3房2廳1衛(wèi)為主，且同樣戶型以小面積成交為主，表明武漢市民住房消費(fèi)需求以功能型低總價住宅為主。 武漢市民普通工薪階層收入水平較低，承接能力有限； 價格、交通、區(qū)位、戶型是武漢市民置業(yè)的四大關(guān)注要素； 武漢市民解決基本住房需求以70平方米左右二房為主； 武漢住宅市場在售項目以2房及3房2廳1衛(wèi)最受客戶親睞，且在相同戶型中

31、小面積更容易實(shí)現(xiàn)銷售。10/22/202110/22/2021區(qū)域內(nèi)供應(yīng)競爭分析區(qū)域內(nèi)供應(yīng)競爭分析1-2年新增供應(yīng) 250萬m21-2年新增供應(yīng) 181.50萬m2 區(qū)域內(nèi)土地成交活躍，未來區(qū)域內(nèi)土地成交活躍，未來1-21-2年內(nèi)商業(yè)、住宅均將集中放量，競年內(nèi)商業(yè)、住宅均將集中放量，競爭壓力加劇。同時，隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的減少，區(qū)域價值及樓價都將爭壓力加劇。同時，隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的減少，區(qū)域價值及樓價都將獲得提升。獲得提升。未來供應(yīng)未來供應(yīng)608608萬萬mm2 2中環(huán)線內(nèi)競爭區(qū)域價格區(qū)間差異不大，均維持在中環(huán)線內(nèi)競爭區(qū)域價格區(qū)間差異不大，均維持在8400-120008400-12000元之

32、間；元之間；各區(qū)域內(nèi)單個樓盤項目由于地理位置、規(guī)模配套、園林及戶型規(guī)劃設(shè)計、各區(qū)域內(nèi)單個樓盤項目由于地理位置、規(guī)模配套、園林及戶型規(guī)劃設(shè)計、景觀、開發(fā)品牌等因素的不同，存在一定的價格差異。景觀、開發(fā)品牌等因素的不同，存在一定的價格差異。競爭區(qū)域價格分析競爭區(qū)域價格分析開發(fā)商開發(fā)商湖北福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司湖北福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司位 置武昌區(qū)徐東大街28號汪家墩規(guī) 模590000平方米產(chǎn)品形式寫字樓、商業(yè)、高層戶 型一期：兩室兩廳91.77-93.05 兩室兩廳95.36-95.42 兩室兩廳95.26-95.42 兩室兩廳91.49-93.01 三室兩廳126.08 三室兩廳136.11寫字樓：

33、自由組合135-860價 格在售35-85平精裝小戶型，均價12000元/平；住宅毛坯房源均價10000元/平；商業(yè)：2億元整體出售。福星惠譽(yù)國際城福星惠譽(yù)國際城區(qū)域在售項目分析區(qū)域在售項目分析競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解1 1、無公共生活陽臺、無公共生活陽臺戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：1 1、二改三，實(shí)惠；、二改三，實(shí)惠；2 2、交通面積過多、交通面積過多91m91m2 295m95m2 293m93m2 2戶型問題：戶型問題：福星惠譽(yù)國際城福星惠譽(yù)國際城陽臺改陽臺改房間房間陽臺改陽臺改房間房間交通過道交通過道交通過道交通過道無生活陽臺無生活陽臺無生活陽臺無生活陽臺無生活陽臺無生活陽臺布局不規(guī)則

34、，布局不規(guī)則，交通過道多。交通過道多。10/22/2021開發(fā)商開發(fā)商寶業(yè)集團(tuán)湖北省建工房地產(chǎn)開發(fā)寶業(yè)集團(tuán)湖北省建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有限公司位置武昌徐東大街徐東路23號規(guī)模31000平方米產(chǎn)品形式高層戶型一室兩廳73.43二室兩廳79.8289.89價格目前均價9800元/賣點(diǎn)戶型寶業(yè)徐東雅苑寶業(yè)徐東雅苑區(qū)域在售項目分析區(qū)域在售項目分析競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解寶業(yè)徐東雅苑寶業(yè)徐東雅苑89.89m89.89m2 273.43m73.43m2 2無公共生活陽臺，采光差無公共生活陽臺，采光差戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：一房變二房，二房變?nèi)?，?shí)惠一房變二房，二房變?nèi)?，?shí)惠戶型問題：戶型問題：10

35、/22/2021開發(fā)商開發(fā)商武漢山水美城置業(yè)有限公司武漢山水美城置業(yè)有限公司位置武昌區(qū)徐東大街1號規(guī)模75983平方米（2期約44000平）產(chǎn)品形式高層平面、復(fù)式、lfot、c-house戶型二房變五房 85 二房變?nèi)?90-92三房二廳二衛(wèi) 118128價格均價10800元/，總價額外優(yōu)惠6000元賣點(diǎn)品牌、地段、戶型優(yōu)活城優(yōu)活城區(qū)域在售項目分析區(qū)域在售項目分析競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解優(yōu)活城優(yōu)活城戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：二房變?nèi)炕蛩姆慷孔內(nèi)炕蛩姆? 2衛(wèi)衛(wèi)85m85m2 285m85m2 210/22/2021開發(fā)商開發(fā)商武漢國浩置業(yè)有限公司武漢國浩置業(yè)有限公司位置武昌區(qū)友誼大道

36、與才茂街交匯處規(guī)模200000平方米產(chǎn)品形式高層商住、公寓、寫字樓戶型三期主推： 55精裝二房 價格均價13000元/賣點(diǎn)品牌、規(guī)模、園林、戶型萬科金域華府萬科金域華府區(qū)域在售項目分析區(qū)域在售項目分析競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解萬科金域華府萬科金域華府戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：緊湊型經(jīng)濟(jì)小二房緊湊型經(jīng)濟(jì)小二房戶型劣勢：戶型劣勢：無陽臺，開放式廚房。無陽臺，開放式廚房。55m55m2 210/22/2021開發(fā)商開發(fā)商武漢市柴林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢市柴林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置武昌區(qū)友誼大道與才盛街交匯處規(guī)模132110平方米產(chǎn)品形式多層、小高層、高層戶型87-90二房改三房115-122三房二廳

37、170四房+1工人房價格均價9000元/賣點(diǎn)規(guī)模、園林、戶型保利才盛景苑保利才盛景苑區(qū)域在售項目分析區(qū)域在售項目分析競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解保利才盛景苑保利才盛景苑戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：二房雙陽臺設(shè)計、中庭花園設(shè)計可改三房；二房雙陽臺設(shè)計、中庭花園設(shè)計可改三房；四房加設(shè)工人房，主臥套房設(shè)計、雙陽臺設(shè)計。四房加設(shè)工人房，主臥套房設(shè)計、雙陽臺設(shè)計。戶型劣勢：戶型劣勢：二房公共區(qū)域不方正；二房公共區(qū)域不方正；四房景觀陽臺設(shè)置在主臥。四房景觀陽臺設(shè)置在主臥。87m87m2 2170m170m2 2競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：分區(qū)合理，雙陽臺設(shè)計分區(qū)合理，雙陽臺設(shè)計戶型劣勢

38、：戶型劣勢：走到空間浪費(fèi)走到空間浪費(fèi)保利才盛景苑保利才盛景苑119m119m2 2115m115m2 210/22/2021開發(fā)商開發(fā)商武漢愛家房地產(chǎn)有限公司武漢愛家房地產(chǎn)有限公司位置武昌徐東武情四干道臨28號規(guī)模700000平方米產(chǎn)品形式高層戶型一房一廳 47-53二房二廳 68-112三房二廳 116-138價格均價9800元/，起價8900元/賣點(diǎn)規(guī)模愛華國際華城愛華國際華城區(qū)域在售項目分析區(qū)域在售項目分析競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：戶型緊湊，分區(qū)合理戶型緊湊，分區(qū)合理戶型劣勢：戶型劣勢：陽臺設(shè)立在主臥陽臺設(shè)立在主臥愛家國際華城愛家國際華城68m68m2 278m

39、78m2 210/22/2021開發(fā)商開發(fā)商武漢道博物業(yè)發(fā)展有限公司武漢道博物業(yè)發(fā)展有限公司位置武昌區(qū)中北路148號規(guī)模189400平方米（二期133000平）產(chǎn)品形式小高層、高層、超高層、花園洋房戶型118-138 三房二廳139-240 四房二廳價格待定賣點(diǎn)規(guī)模、園林、環(huán)境、戶型東湖東湖1 1號號區(qū)域在售項目分析區(qū)域在售項目分析競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：雙陽臺設(shè)計，中庭花園設(shè)計雙陽臺設(shè)計，中庭花園設(shè)計戶型劣勢：戶型劣勢：客廳不方正客廳不方正東湖東湖1 1號號118m118m2 2129m129m2 210/22/2021開發(fā)商開發(fā)商武漢復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢復(fù)

40、地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置武昌區(qū)武昌中北路147號規(guī)模1300000平方米產(chǎn)品形式多層、小高層、高層戶型三房二廳 97（實(shí)得105）四房二廳 128（實(shí)得150）價格均價13000元/賣點(diǎn)品牌、規(guī)模、園林、戶型東湖國際東湖國際區(qū)域在售項目分析區(qū)域在售項目分析競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：二房變?nèi)?，功能齊全二房變?nèi)?，功能齊全戶型劣勢：戶型劣勢：分區(qū)不合理，走道面積浪費(fèi)分區(qū)不合理，走道面積浪費(fèi)東湖國際東湖國際97m97m2 297m97m2 2競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：三房變四房，雙陽臺設(shè)計，落地飄窗設(shè)計三房變四房，雙陽臺設(shè)計，落地飄窗設(shè)計戶型劣勢

41、：戶型劣勢：客廳無景觀陽臺客廳無景觀陽臺東湖國際東湖國際128m128m2 210/22/2021開發(fā)商開發(fā)商武漢九坤房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司位置武昌區(qū)徐東秦園路規(guī)模44507平方米產(chǎn)品形式多層、小高層、高層戶型二房二廳 65 87三房二廳 100110價格待定賣點(diǎn)戶型秦南都匯秦南都匯區(qū)域在售項目分析區(qū)域在售項目分析戶型優(yōu)勢：戶型優(yōu)勢：戶型方正，分區(qū)合理戶型方正，分區(qū)合理戶型問題：戶型問題：朝向東南、西北，存在少許西曬問題。朝向東南、西北，存在少許西曬問題。79.96m79.96m2 282.16m82.16m2 2100m100m2 2競爭對手戶型了解競爭對手戶型了解秦南都匯秦南都匯 區(qū)域范圍內(nèi)供

42、應(yīng)集中放量，市場競爭壓力巨大； 考慮客戶承接能力與銷售關(guān)系，區(qū)域內(nèi)大部分住宅項目戶型設(shè)計均以小面積、功能型、附加價值贈送為賣點(diǎn)，進(jìn)行市場競爭。10/22/2021可借助機(jī)會目標(biāo)客戶鎖定大環(huán)境下競爭政策影響客戶需求宏觀市場項目收益實(shí)現(xiàn)點(diǎn)政策影響客戶需求宏觀市場政策輔助心理需求功能需求性價比值小面積住宅功能型戶型設(shè)計、附加價值體現(xiàn)低起點(diǎn)價格，無貸款需求項目競爭的最佳機(jī)會點(diǎn)：用付首期的錢買一套房，不受政策限制!準(zhǔn)入門檻客戶類型客戶類型活動（活動（a a）興趣動機(jī)（興趣動機(jī)（i i ）觀點(diǎn)（觀點(diǎn)（oo）房型需求房型需求基本住房需求基本住房需求個人與社會生活尋求穩(wěn)定，貪圖便宜有屬于自己的房子，小點(diǎn)都沒關(guān)

43、系，不用租房住。單身公寓、一房一廳為主或二房需求婚房置業(yè)需求婚房置業(yè)需求2人生活2人世界，溫馨的家注重家庭發(fā)展功能需求，生活便利。二房及三房家庭居住需求家庭居住需求家庭生活，朋友間互相往來改善生活環(huán)境生活配套齊全三房或以上投資置業(yè)需求投資置業(yè)需求到處尋找項目投資輕松賺取良好的回報投資成本低，投資回報有保障單身公寓、一房為主，少量二房。aioaio因素因素+ +房型需求分析房型需求分析本項目主要面對剛性需求及長期投資客戶，其房型需求主要集中在二房、三房為主。客戶群體有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的剛需客戶經(jīng)濟(jì)能力有限的剛需客戶投資型客戶已經(jīng)置業(yè)還未置業(yè)，選擇對比中尋找可以承受的住宅尋找低投入高回報的物業(yè)性價比低總價低總價市場售價模擬參考市場售價模擬參考戶型戶型面積面積（mm2 2）單價單價（元（元/m/m2 2）總價總價（萬元）（萬元）首付首付3 3成成（萬元）（萬元）首付首付4 4層層（萬元）（萬元）1房1廳1衛(wèi)561050058.8