財(cái)信項(xiàng)目營(yíng)銷提案

1、財(cái)信項(xiàng)目營(yíng)銷提案由于時(shí)間緊迫和工作的側(cè)重，以下為本公司對(duì)該項(xiàng)目的略見。在該策劃案中如有不周全之處，敬請(qǐng)諒解。本案著重以文字分析為主，在以后的工作中我們將重點(diǎn)著手于項(xiàng)目各部份的整體包裝、推廣實(shí)際操作及人員的培訓(xùn)等工作內(nèi)容。 希望本報(bào)告能夠提供關(guān)于“財(cái)信項(xiàng)目”的若干核心思路和關(guān)鍵內(nèi)容。本報(bào)告： 力求對(duì)“財(cái)信項(xiàng)目”作全面，整體的認(rèn)識(shí)。 在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)連續(xù)地思考，包括細(xì)分，延伸，深化和整合。 盡量著眼于具有一定高度和扎實(shí)深度，并具有較強(qiáng)可實(shí)施及可操作性。一、國(guó)內(nèi)地下商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）國(guó)內(nèi)城市地下商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，城市地下空間開發(fā)利用在人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到1000美元左右時(shí)即進(jìn)入起步階段，達(dá)到1

2、000美元3000美元時(shí)屬于發(fā)展階段。目前我國(guó)一些大城市如北京、上海、深圳等地人均國(guó)民生產(chǎn)總值均已超過1000美元，開發(fā)城市地下空間時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。國(guó)內(nèi)一些城市政府已經(jīng)開始意識(shí)到地下開發(fā)的巨大潛力，政府牽頭的規(guī)劃論證研討消息不斷。政策協(xié)調(diào)是推動(dòng)地下開發(fā)的第一動(dòng)力相對(duì)各地政府日漸積極的態(tài)度，投資商雖然對(duì)未來城市地下空間發(fā)展非常樂觀，但大部分表示還要觀望。因?yàn)榈叵驴臻g開發(fā)工程造價(jià)高，一次性投入太大，資金回收期長(zhǎng)；而且開發(fā)效益主要體現(xiàn)在城市功能的總體提升上，如果沒有政府協(xié)調(diào)推動(dòng)和政策傾斜，投資商僅靠地下商用空間經(jīng)營(yíng)，在現(xiàn)有狀況下很難較快看到收益。地下設(shè)施造價(jià)一般比地面高三到四倍，但這只是比較建筑工程造

3、價(jià)的結(jié)果，而沒有考慮環(huán)境、能源、社會(huì)發(fā)展等多種因素。其實(shí)在一些寸土寸金的世界著名城市，地面建筑工程造價(jià)如果加上昂貴的地價(jià)，并不比地下建筑便宜。另外，雖然現(xiàn)在建造地鐵比高架路成本高，但是我們必須為高架路減少噪聲、治理廢氣不斷付出更多投資；而且高架路破壞了地面空間，臨近房地產(chǎn)等投資都會(huì)受到影響。有國(guó)外工程經(jīng)濟(jì)學(xué)家將這些因素折算成貨幣計(jì)算，結(jié)論是地下建筑比地面或高空建筑更省錢。建設(shè)部針對(duì)這種狀況，指出政府必須制定相應(yīng)經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策，鼓勵(lì)社會(huì)各方資金開發(fā)地下空間。消費(fèi)者心理接受程度及市政管網(wǎng)開發(fā)政策影響城市地下空間收益，目前國(guó)內(nèi)地下商城大都是改造原城市人防設(shè)施而成，經(jīng)營(yíng)條件簡(jiǎn)陋，環(huán)境較差，提到地下商城，

4、大部分消費(fèi)者會(huì)想到批發(fā)市場(chǎng)、低檔消費(fèi)，大名鼎鼎的上?！跋愀勖杲帧弊叩囊彩堑蜋n路線。招不來真名店，地下商鋪當(dāng)然賣不出好價(jià)錢。但許多大中型城市的人防發(fā)展伴隨城市地下交通的興起，也發(fā)展得如火如荼，成為繁榮城市商業(yè)、完善城市商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)地面商業(yè)的有益補(bǔ)充。（二）國(guó)內(nèi)人防商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 廣州流行前線概況：流行前線名店城位于中山三路25-27號(hào),地鐵(烈士陵園站)A出入口。地處市中心繁榮路段,東西連接農(nóng)林下路、北京路兩大商業(yè)繁榮區(qū),是商家必爭(zhēng)的黃金地。 流行前線名店城由政府牽頭,海印實(shí)業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)。為地下兩層建筑,建筑面積一萬二千平方米,總投資額達(dá)七千萬人民幣。其中,大小商鋪三百二十多間,停車場(chǎng)面積三千

5、三百平方米,車位一百二十多個(gè),是日前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、檔次最高的地鐵商城。 流行前線名店城集購(gòu)物、飲食、娛樂于一體,匯集了中國(guó)首家地鐵麥當(dāng)勞、中國(guó)首家全數(shù)碼電臺(tái)直播室、世界各地美食專門店、各名牌專賣店,流行商品偶像專門店,全城最大的南夢(mèng)宮電子游戲娛樂中心,搜羅有廣州特色的潮流專賣店等,更為前衛(wèi)潮流的潮流特區(qū)中已有鬼冢、流行音樂專賣店、極限運(yùn)動(dòng)專賣店的加盟甲殼蟲戶外用品等,他們都是極限運(yùn)動(dòng)行業(yè)的皎皎者,覆蓋攀巖、BMX、攀爬車、滑板、單排溜冰、冰上曲棍球等項(xiàng)目,有一呼百應(yīng)之實(shí)力.定位：流行前線的商業(yè)定位針對(duì)現(xiàn)代年青一族時(shí)興追求時(shí)尚、前衛(wèi)、另類的商品消費(fèi),流行前線名店城針對(duì)這一特點(diǎn),早已定位為吸引廣州

6、青年人消費(fèi)的主題商場(chǎng),并把服務(wù)對(duì)象鎖定在以具有雄厚消費(fèi)能力和潛在消費(fèi)能力的16-30歲年齡段為主的消費(fèi)者身上。流行前線所招進(jìn)場(chǎng)內(nèi)的商戶出售的商品都是各種切合年青人特性的潮流、時(shí)尚的商品,并極力營(yíng)造一種年輕、充滿活力的氛圍。 隨著節(jié)假日的增多,消費(fèi)者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費(fèi)模式,而是尋求一種獨(dú)特的、新鮮的、舒適的假日消費(fèi)方式和消費(fèi)場(chǎng)所。集飲食、娛樂、購(gòu)物于一體的流行前線名店城,就能向消費(fèi)者提供這樣一種消費(fèi)的空間,滿足消費(fèi)者對(duì)需求,并向消費(fèi)者提供大量的潮流資訊。 鐵地的開通,帶來了交通的便利,縮短了地域距離,同時(shí)也給流行前線帶來了無限的商機(jī)。流行前線名店城以經(jīng)營(yíng)各類高品質(zhì)、新潮、時(shí)尚、前衛(wèi)、另類

7、的商品而著稱,不僅吸引了本地大批追求時(shí)尚、前衛(wèi)的年青一族,還引來了廣州市以外的年青消費(fèi)一族。經(jīng)營(yíng)：流行前線名店城是一個(gè)中型購(gòu)物廣場(chǎng),內(nèi)分有名店廊、麗人坊、老鼠街、潮流特區(qū)等幾個(gè)小區(qū)。目前第一、第二期商鋪主要經(jīng)營(yíng)服裝、精品、飾物、化妝品、流行商品，開設(shè)麥當(dāng)勞、超市、娛樂中心、卡拉OK、酒城、Disco、南夢(mèng)宮游戲機(jī)中心,是一個(gè)多元化游樂、消閑場(chǎng)所。 【浙江杭州武林地下商城】概況: 總面積近10萬平方米，投資近10億元。相當(dāng)于四個(gè)杭州大廈購(gòu)物中心的面積。局部為三層，大部分為二層。規(guī)劃范圍確定為武林廣場(chǎng)東西通道、體育場(chǎng)路以北、環(huán)城北路以南之間。并有望在地下連接百大、國(guó)大、杭州大廈等大型建筑，成為連接

8、兩廣一河(西湖文化廣場(chǎng)、運(yùn)河、武林廣場(chǎng))的平臺(tái)。定位: 目前地下商城的市場(chǎng)定位還沒有完全確定，但可以肯定的是，除了設(shè)立購(gòu)物中心之外，要在這里強(qiáng)化休閑、娛樂、旅游等功能。如果人防法規(guī)許可，會(huì)將電影院線也吸收到這里來。廣場(chǎng)的目標(biāo)客戶群將設(shè)定在青少年時(shí)尚一族。如果考慮地鐵因素，地下商城還會(huì)將目標(biāo)客戶群定得更大一些，功能也會(huì)更為廣泛。 【上海市中心人民廣場(chǎng)地下商城】概況:位于上海市中心的人民廣場(chǎng),是上海最大的公共廣場(chǎng)，總面積約14萬平方米。廣場(chǎng)的地下是上海地鐵一號(hào)線人民廣場(chǎng)車站，與人民廣場(chǎng)地鐵站相連的是兩座現(xiàn)代化的商場(chǎng)香港名店街和迪美地下商場(chǎng)。一條東西向、長(zhǎng)600米、寬32米用花崗石鋪成的人民大道橫貫

9、于市府大廈前。大道南側(cè)的地下有三個(gè)大型的地下建筑：與地鐵人民廣場(chǎng)車站直接銜接的地下多功能商城；亞洲最大的城市型地下變電站；上海最大的面積達(dá)兩萬余平方米的地下停車場(chǎng)。 人民廣場(chǎng)的主體建筑現(xiàn)為七個(gè)市政大廈、上海大劇院、上海博物館、地鐵人民廣場(chǎng)車站、地下商城、亞洲最大城市型地下變電站和上海最大的地下停車庫(kù)，成為上海新形象、新風(fēng)貌的城市景觀。人民廣場(chǎng)地下商城：人民廣場(chǎng)東南端的草坪旁，乘自動(dòng)扶梯下到8米以下的下沉式廣場(chǎng)，步人地下商業(yè)街。這是條長(zhǎng)300米，寬36米的長(zhǎng)街，各家店鋪布置高雅，其中境外商店特別是香港名店占了約80，所以人們叫它香港名品街。地下商業(yè)街：與地下商場(chǎng)相通。地下商場(chǎng)氣勢(shì)宏偉，猶如地下宮

10、殿,面積達(dá)2.5萬平方米，當(dāng)中是一條長(zhǎng)150米、寬12米的地下大道，把商場(chǎng)一分為二。商場(chǎng)的中央廣場(chǎng)頂部有一直徑9米的圓形采光窗，宛如太陽直照地下宮殿。商城與地鐵相通，已成為人民廣場(chǎng)集旅游、購(gòu)物、觀光、休閑的又一景點(diǎn)。 【深圳地鐵商業(yè)鎖定年輕上班族】概況: 深圳地鐵有三種業(yè)態(tài)的商業(yè)資源，分別為站廳內(nèi)零星商鋪物業(yè)、站廳內(nèi)中型商場(chǎng)物業(yè)和與站廳相連地下商業(yè)街。 地鐵1號(hào)線東段線路由羅湖站世界之窗站，共15座車站；4號(hào)線南段線路由皇崗站少年宮站，共5座車站。零星商鋪基本分布在每個(gè)站廳，提供即時(shí)性消費(fèi)服務(wù)，設(shè)定業(yè)種為報(bào)刊、沖印、點(diǎn)心、零食等；中型商場(chǎng)物業(yè)分布在較大的地鐵站，有大劇院站、會(huì)展中心站和世界之窗

11、站，主要提供便利性的延伸服務(wù)，設(shè)定的商業(yè)模式為：便利店、書店、音像店、沖洗店、干洗店、旅行社、西餅店、飲品店和眼鏡店等，采取租賃的經(jīng)營(yíng)模式。與站廳相連地下商業(yè)街，位于崗廈站會(huì)展中心站區(qū)間，以及市民中心站地下一層，主要興建與地面商業(yè)配套或填補(bǔ)市場(chǎng)空白的主題性商場(chǎng)，將引進(jìn)發(fā)展商進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng): 深圳地鐵將與地鐵客運(yùn)服務(wù)相協(xié)同，為地鐵服務(wù)增值，服務(wù)規(guī)范、統(tǒng)一，達(dá)到簡(jiǎn)潔明快、親切醒目的形象效應(yīng)。地鐵商圈的特點(diǎn)是人流大、逗留時(shí)間短、顧客年紀(jì)輕、上班族較多，深圳地鐵也會(huì)適應(yīng)這一特點(diǎn)來確定商業(yè)運(yùn)作的方式。 【大連勝利地下商城】 【南京新街口正洪街地下商城】 【贛州火車站廣場(chǎng)地下商城】（三）重慶人防商業(yè)

12、發(fā)展背景20世紀(jì)九十年代之初，主城區(qū)幾大地下人防工事，“平戰(zhàn)結(jié)合”辦成了地下商場(chǎng)，開業(yè)之初生意格外紅火，人防系統(tǒng)把年收入在100萬以上的解放碑地下商場(chǎng)、沙坪壩地下商場(chǎng)、南坪地下商場(chǎng)、楊家坪地下商場(chǎng)和北碚地下商場(chǎng)稱為“五朵金花”。分析地下商場(chǎng)的紅火，主要原因是由于交通所致。過去各區(qū)域中心地區(qū)沒有人行過街天橋，行為過馬路和疏散以地通式為主，加上經(jīng)過地下人防空間既不遭日曬又不被雨淋，人們漸漸形成了過街購(gòu)物、休閑購(gòu)物的習(xí)慣。但隨著近幾年城市商場(chǎng)的迅速發(fā)展，一大批地面百貨商廈的陸續(xù)開業(yè)，地下商場(chǎng)處境十分尷尬，經(jīng)營(yíng)也陷入了困境。沙區(qū)目前的地下商場(chǎng)初期環(huán)境簡(jiǎn)陋，貨品單一。隨著三峽廣場(chǎng)的建設(shè)及其他人防工程的逐

13、步興建，人防工程逐步走向市場(chǎng)化、成熟化。人防工程也成為了構(gòu)筑沙區(qū)商業(yè)系統(tǒng)的一個(gè)重要組成部分。重慶市人防辦依據(jù)人民防空法和重慶市人民防空條例有關(guān)規(guī)定，在把人防建設(shè)納入城市和經(jīng)濟(jì)建設(shè)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)部分人防工程項(xiàng)目實(shí)行對(duì)外招商，積極推進(jìn)投資主體多元化。人防工程兼作商業(yè)用房，充分體現(xiàn)了平戰(zhàn)結(jié)合的方針，既為國(guó)家減輕了負(fù)擔(dān)，又為群眾提供了就業(yè)、致富的機(jī)會(huì)。由于重慶城市人口多，可用地面積少，而人防工程配有通風(fēng)、防水、防毒設(shè)施，戰(zhàn)時(shí)防空，平時(shí)可用作商業(yè)用途，同時(shí)政府又在規(guī)劃上提出從單一的廣場(chǎng)體系向系統(tǒng)化的步行空間發(fā)展，并局部形成上下兩層的復(fù)合型步行體系，用一個(gè)全面系統(tǒng)化，高度集成化的空間來滿足人們?cè)谶@一

14、區(qū)域的多方面的需求，形成多功能的城市步行系統(tǒng)。大力建設(shè)人防工程就是這樣一個(gè)兩面其美的解決之道。從根本上解決了創(chuàng)造多功能、復(fù)合型城市空間的問題。（四）重慶地下商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀由于重慶特殊的地理結(jié)構(gòu)，重慶市區(qū)域商業(yè)格局呈組團(tuán)式分布。正因?yàn)槿绱耍逯袇^(qū)外，各個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展有一定的相似性，對(duì)項(xiàng)目也有一定的參考價(jià)值。由于資金問題，重慶市的人防工程一直落后于全國(guó)水平。目前，重慶市人均人防面積僅0.3平方米，而國(guó)家規(guī)定的人均人防面積為0.5平方米。但人防商業(yè)正在重慶各大區(qū)域蓬勃興起，特別是楊家坪人防地下商場(chǎng)，總共推出了六期，已經(jīng)成為全國(guó)人防學(xué)習(xí)的樣板工程，另外，渝中區(qū)也在大力興建人防工程，力爭(zhēng)在五年內(nèi)打造一個(gè)

15、面積達(dá)5萬平方米的“地下解放碑”。（五）重慶地下商業(yè)優(yōu)勢(shì)分析 平戰(zhàn)結(jié)合的優(yōu)勢(shì)人防工程是我國(guó)國(guó)防的重要組成部分。由于人防工程配有通風(fēng)、防水、防毒設(shè)施，戰(zhàn)時(shí)可作為重要的防御工事，平時(shí)又可兼做商業(yè)用途。并且地下人防工程具有冬暖夏涼，遮風(fēng)避雨的特點(diǎn)，可為市民營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境。 解決城市商業(yè)用地不足的矛盾，擴(kuò)大商圈范圍，對(duì)現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)行補(bǔ)充由于城市人口多，可用地面積少，同時(shí)政府又在規(guī)劃上提出從單一的廣場(chǎng)體系向系統(tǒng)化的步行空間發(fā)展，并局部形成上下兩層的立體步行體系（地面商業(yè)步行街、集中式大賣場(chǎng)，地下人防商業(yè)街），用一個(gè)全面系統(tǒng)化，高度集成化的空間來滿足人們?cè)谶@一區(qū)域的多方面的需求，形成多功能的城市步行系統(tǒng)

16、。大力建設(shè)人防工程就是這樣一個(gè)兩面其美的解決之道。從根本上解決了創(chuàng)造多功能、復(fù)合型城市空間的問題。 解決目前存在的交通、消防問題。人防地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的形成，可以聯(lián)結(jié)現(xiàn)有地下商業(yè)，成為一個(gè)互聯(lián)互通的地下商城。其次可以承擔(dān)起重要的過街通道的市政職能，從根本上解決目前步行街入口段交通堵塞的狀況； 給中小投資者提供投資機(jī)會(huì)同解放碑一樣，各區(qū)地面商業(yè)幾乎被大型商場(chǎng)瓜分殆盡，中小投資者很難進(jìn)入。由于人防工程鋪面較小，總價(jià)較低，經(jīng)營(yíng)相對(duì)較容易，因此小鋪面分割的地下商場(chǎng)就給中小投資者的投資和經(jīng)營(yíng)提供了平臺(tái)，而中小型鋪面往往對(duì)一個(gè)商圈是有很強(qiáng)的補(bǔ)充作用的。 新的建設(shè)方式帶來諸多益處現(xiàn)階段人防工程的建設(shè)方式按照誰投

17、資、誰使用、誰受益的原則籌集資金，不但從根本上解決了人防工程資金難的問題，而且建成后，還將帶來巨大的商業(yè)價(jià)值。并且人防工程的地面部分也形成新的城市景觀及休閑娛樂場(chǎng)所，使廣大市民受益。（六）重慶人防商業(yè)項(xiàng)目分析金象世家商場(chǎng)：（大坪人防工程）基本數(shù)據(jù)：項(xiàng)目由重慶閩僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。位于大坪循環(huán)轉(zhuǎn)盤處，全長(zhǎng)200米，寬30米，共有鋪位495個(gè)。主通道寬度6米，次通道寬度2.5米。單鋪面積3-18，主力鋪位面積6-7。套內(nèi)均價(jià)25000元/，租金約為200-250元。提供五成十年按揭，一次性付款可享受97折優(yōu)惠。物業(yè)管理由楊家坪地下人防的物管公司重慶博朗商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。物業(yè)管理費(fèi)約為20

18、元/月。商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)分為男性天地、女性天地、數(shù)碼手機(jī)、時(shí)尚精品四個(gè)區(qū)。銷售方式：客戶認(rèn)購(gòu)直接交納2萬元認(rèn)購(gòu)金并簽定認(rèn)購(gòu)書，此認(rèn)購(gòu)金不退，2月左右統(tǒng)一簽定正式合同。銷售周期：2003年12月30日開盤，至2004年1月5日，共7天時(shí)間所有商鋪全部售罄，目前銷售中心已無鋪可售。但據(jù)了解，開發(fā)商約保留了40個(gè)鋪位，欲提價(jià)出售。推廣手段：該項(xiàng)目從開售除在大坪地區(qū)派發(fā)了約25000張DM單外，未在其他任何媒體作過任何形式的推廣。銷售現(xiàn)場(chǎng)道具只有噴繪的商場(chǎng)效果圖與項(xiàng)目介紹?？蛻艚M成：由于該項(xiàng)目未在其他區(qū)域作宣傳，因此成交客戶主要來自大坪周邊。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目有一定的特殊性，不具有普遍的代表意義。由于大坪

19、地區(qū)商業(yè)樓盤幾乎沒有，而本項(xiàng)目總價(jià)低，價(jià)格適中，位置較好，因此銷售非常理想。但從商業(yè)規(guī)劃來看，項(xiàng)目的商業(yè)分區(qū)彼此聯(lián)系與補(bǔ)充不夠，缺乏一定的合理性，且大坪地區(qū)人防經(jīng)營(yíng)氛圍尚未形成，因此需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。中環(huán)銀座：（解放碑人防工程）基本數(shù)據(jù)：由重慶天融物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，晟城房地產(chǎn)顧問有限公司代理銷售。一期占地面積1.2萬。一期120個(gè)鋪位，二期150個(gè)鋪位。主力鋪位面積10平方米。套內(nèi)面積價(jià)格35000-40000元/，總投資額在30-50萬左右。一次性付款享受92折優(yōu)惠。租金約為300-400元/月。物業(yè)管理費(fèi)5元/月。商業(yè)規(guī)劃：A組團(tuán)：文化休閑娛樂區(qū)，包括影音店，書店，水吧，酒吧，

20、工藝品店，影視廳，旅游工藝品專賣店，美容美發(fā)店等。B組團(tuán)：時(shí)尚消費(fèi)區(qū)，高中檔品牌專賣店，精品店，精品服飾，流行飾品，名表城，化妝品，品牌餐飲，皮具。C組團(tuán)：新銳流行前線，休閑類品牌服飾，流行飾品，品牌西餐，IT類產(chǎn)品。D組團(tuán)：綜合商業(yè)區(qū)，小百貨，快餐，咖啡廳，手機(jī)專賣區(qū)。銷售方式：客戶認(rèn)購(gòu)直接交納2萬元認(rèn)購(gòu)金并簽定認(rèn)購(gòu)書，此認(rèn)購(gòu)金不退，2月左右統(tǒng)一簽定正式合同。銷售周期：項(xiàng)目1月7日開盤，目前一期鋪面已全部售出，二期在1月12日開出，目前基本售完。推廣手段：以現(xiàn)場(chǎng)推廣為主，鋪以少量報(bào)紙廣告。賣場(chǎng)包裝較為簡(jiǎn)陋，缺乏專業(yè)公司的形象?？蛻艚M成：由于解放碑歷來在市民心中的黃金商業(yè)口岸形象，以及賣場(chǎng)周圍

21、巨大的人流量，客戶來自各個(gè)區(qū)域甚至外省的都較多。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：總的說來，中環(huán)銀座良好的地理位置加上合理的業(yè)態(tài)分布，為其銷售經(jīng)營(yíng)提供了基礎(chǔ)，而現(xiàn)在人防工程的發(fā)展也是一大趨勢(shì)，成為一種政府行為，所以前景看好。但解放碑商圈已經(jīng)較為飽和，加之投資成本大，未來預(yù)期發(fā)展空間較小。從項(xiàng)目本身來看，項(xiàng)目離地面7米，深度較大，難以吸引客戶進(jìn)入。佳儂商業(yè)街：（觀音橋人防工程）基本數(shù)據(jù)：項(xiàng)目由重慶市江北區(qū)人防辦/重慶太子房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)。項(xiàng)目位于江北建新西路，占地20000。共500多個(gè)鋪位。主力鋪位面積為6，總投資額在10-20萬。套內(nèi)單價(jià)為30000萬/，租金200-250元/月，一次性付款享受96折優(yōu)惠

22、。商業(yè)規(guī)劃：A區(qū)：流行前線館，包括影像店，書店，旅游用品商店，水吧等。B區(qū)：時(shí)尚服飾館，男女及青年時(shí)尚流行服飾為主，附以精品配飾。C區(qū)：家具精品館，以家居商品為主。D區(qū)：經(jīng)典時(shí)裝館，出售個(gè)性化商品及提供良好的服務(wù)。E區(qū)：休閑風(fēng)情美食館，佳儂美食廣場(chǎng)及風(fēng)情休閑吧。銷售周期：開售時(shí)間為2003年8月，目前銷售率約為60%。開盤初期進(jìn)行了大量的媒體推廣，也取得了較好的效果。目前宣傳處于停滯階段，銷售速度也逐漸放緩。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目周邊商業(yè)氣候已經(jīng)形成，隨著北京華聯(lián)商廈和銀太百貨的入駐，以及北城天街商業(yè)街和協(xié)信黃金海岸的開業(yè)，江北觀音橋商圈逐漸成型?？偟膩碚f，佳儂商業(yè)街憑著天時(shí)，地利，人和三的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)使

23、其前景看好，政府工程背景也是其強(qiáng)力信心保證；另外其業(yè)態(tài)比例分配較為合理，開盤以來，銷售情況較好，不過其價(jià)格偏高，也成為其主要的阻力。二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀現(xiàn)狀（一）重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)重慶市場(chǎng)最近五年房?jī)r(jià)走勢(shì)較好，從1999年到2003年，重慶市商品房銷售均價(jià)保持著一直上升的趨勢(shì)，五年來，商品房銷售均價(jià)由1999年的1076元/平方米上升到2003年的1731元/平方米，平均每年上漲130元/平方米，平均每年的上漲率約為10.8%。 而到了2004年初，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始高燒不止，房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)已經(jīng)引起消費(fèi)者的心理恐慌，造成了消費(fèi)者瘋狂搶購(gòu)的局面，而今年房?jī)r(jià)大幅上漲，主要由市場(chǎng)需求刺激、土地費(fèi)用攀

24、升、建筑安裝成本漲價(jià)、城市配套費(fèi)上漲、外地炒家進(jìn)入市場(chǎng)等原因造成。但市場(chǎng)泡沫依然存在，有效需求不足 2002年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7238元，月均收入僅為600元，另外，重慶市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額為5433元，到年重慶由于提高城市化率而新增的600萬城市人口中，到底有多少人有能力購(gòu)買房屋很值得懷疑。 下半年，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量大大增加，外地開發(fā)商紛紛逐鹿重慶市場(chǎng)，大盤不斷涌入，競(jìng)爭(zhēng)狀況不斷加劇，加之上半年已經(jīng)釋放了大量的購(gòu)買力，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，各大銀行對(duì)個(gè)人貸款紛紛收緊，市場(chǎng)開始回歸理性，目前市場(chǎng)呈現(xiàn)較為清淡平和的狀態(tài)。因此媒體廣告投放較上半年大幅增加，許多項(xiàng)目

25、開盤均以低價(jià)試探市場(chǎng)，表現(xiàn)出開發(fā)商普遍較為理智與謹(jǐn)慎的態(tài)度。19月主城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積927.41萬平方米，銷售面積925.17萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積基本持平。新推出面積能在較短時(shí)間內(nèi)及時(shí)消化，表明目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然旺盛，對(duì)商品房銷售有足夠的支撐，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)是健康的、協(xié)調(diào)的。19月主城區(qū)商品房銷售成交面積925.17萬平方米，成交金額214.01億元，分別比上年同期增長(zhǎng)20.8%、38.9%。其中，住宅商品房成交面積835.79萬平方米，成交金額178.46億元，分別同比增長(zhǎng)21.5%、41.2%。19月主城區(qū)商品房成交均價(jià)2313平方米，同比增長(zhǎng)14.9%；其中，住宅成交均

26、價(jià)2135元/平方米，同比增長(zhǎng)16.2%。從各季度均價(jià)看，13季度均價(jià)分別為2141元/平方米、2372元/平方米、2453元/平方米，在3季度成交面積與金額較2季度回調(diào)的情況下，價(jià)格反而略有上升，說明市場(chǎng)信心依然充足。全市商品房空置量與去年相比有較大幅度上升，供求總量與結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出。今年19月全市空置一年以上的商品房面積為319.46萬平方米，空置量比去年同期上升22.9%。其中住宅84.80萬平方米，比去年同期上升2.0%；辦公用房36.99萬平方米，比去年同期上升2.0%；辦公用房36.99萬平方米，比去年同期上升4.4%；商業(yè)用房150.01萬平方米，比去年同期上升30.9%；其

27、他（倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)等）47.66萬平方米，比去年同期上升77.6%。從以上特點(diǎn)可以看出，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)我市的房地產(chǎn)業(yè)影響不大，市場(chǎng)需求依然旺盛，但結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步突出，供求總量與結(jié)構(gòu)矛盾日益突出。 （二）重慶商業(yè)地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀名稱價(jià)格銷售率銷售策略泰古廣場(chǎng)套內(nèi)均價(jià)2.5-3萬放號(hào)150個(gè)總價(jià)5萬起，主力店部分年回報(bào)8%，返租5年，且一次性返兩年半。佳儂商業(yè)街2.5萬起價(jià)，最高6.98萬。600套余45套一次性96折，按揭99折。金沙國(guó)際建面均價(jià)2.9萬，其中一層均價(jià)4.2萬，二層均價(jià)2.9萬，三層均價(jià)2萬。70%左右該物業(yè)成功引入商社電器，其租期為12年，故在運(yùn)作過程中，采取產(chǎn)權(quán)式銷售方式，返租

28、年限為12年，具體為13年返5%，46年返7%， 78年返8%，910年返9%，1112年返10%。斌鑫世紀(jì)城套內(nèi)3-8萬，均價(jià)6.5萬。已售完代客戶招租。鼎盛新都會(huì)3-8，1-10萬的總投資額。40%3年原值回購(gòu)，12年增值20回購(gòu)，前三年6%，4-6年平均增長(zhǎng)率返7%，7-10年返8%，10年以后返10%，平均回報(bào)率8%茂業(yè)東方均價(jià)6萬/（套內(nèi)）。25%分零銷售，由茂業(yè)百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。該物業(yè)第一層為銷售單位，其余樓層由茂業(yè)百貨自己經(jīng)營(yíng)。中環(huán)銀座起價(jià)：3.3萬（套內(nèi)）均價(jià)：3.6萬（套內(nèi)）最 高 價(jià)：4.8萬（套內(nèi)）一期售罄分零銷售，可自己經(jīng)營(yíng)，亦可轉(zhuǎn)交商業(yè)公司委托轉(zhuǎn)租，客戶回報(bào)為實(shí)際租金

29、收益?；紡V場(chǎng)二樓套2.8萬，三樓套內(nèi)2.3萬。30%左右返租十年，前五年返8%，第六年開始每年遞增0.2%。陽光星座一樓2.5萬，二樓1.5萬建面。三樓0.8萬已售罄位于解放碑較場(chǎng)口，整體出售，共計(jì)2000。明瑜恒康街起價(jià)0.8萬建面2.6萬南橋寺，分零銷售，已招到觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。觀音橋步行街只需投入60鋪款，即獲得產(chǎn)權(quán)，即賣即獲得510年租金，產(chǎn)權(quán)式。嘉年華項(xiàng)目只售LG層，定位為“女人印象”，經(jīng)營(yíng)中高檔服飾，套內(nèi)6-15平米，單價(jià)3-4萬。還未開始銷售，目前處于咨詢登記期。分零銷售，可自己經(jīng)營(yíng)，亦可委托管理公司招租。分析：1、從6月25日開始計(jì)算，至今重慶幾大主城區(qū)商業(yè)物業(yè)放量近30萬平方

30、米，近20個(gè)項(xiàng)目；2、套內(nèi)面積銷售單價(jià)平均在：600060000元/；鋪位面積主要在312平方米；3、銷售策略采取產(chǎn)權(quán)式與分零式均有，但產(chǎn)權(quán)式放量達(dá)到總量的70以上；產(chǎn)權(quán)式總體銷售較差，分零式銷售較好；4、整體產(chǎn)權(quán)式策略采取有：一次性返兩年半租金，一年提前返一次租金；返租回報(bào)率在59之間均有；首付可以采取一次性返租租金抵扣，只需首付10；5、總價(jià)控制在518萬元之間占65以上。6、據(jù)了解，即將上馬銷售的商業(yè)項(xiàng)目非常多，在今年年底至明年初有一個(gè)井噴的過程，會(huì)極大的分流投資者，加之國(guó)家要采取措施限制投資性購(gòu)房：限制期房轉(zhuǎn)讓，商業(yè)銀行不得對(duì)期房發(fā)放轉(zhuǎn)按揭貸款；對(duì)持有時(shí)間不足5年的商品房，轉(zhuǎn)按揭貸款的

31、利率按一般商業(yè)貸款利率執(zhí)行；同時(shí)提高首付款比例；對(duì)高檔商品房，貸款條件和利率按目前的商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；對(duì)商業(yè)用房貸款，將首付款比例提高到60%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%等政策的出臺(tái)，使得投資及投機(jī)者投資成本增加，明年的商業(yè)地產(chǎn)態(tài)勢(shì)將非常嚴(yán)峻。三、區(qū)域市場(chǎng)的研究分析：（一）江北房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 舊城改造速度加快，開發(fā)逐步規(guī)?；眳^(qū)是重慶傳統(tǒng)主城區(qū)之一，中心區(qū)域的城市建設(shè)步伐很快，舊建筑因建設(shè)使用年限過久已陳舊，與城市形象不符，因此江北中心區(qū)域的舊城改造是房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點(diǎn)。本項(xiàng)目正屬于舊城改造范圍之列。2004年，江北區(qū)觀音橋片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)正式大規(guī)模啟動(dòng)，歐街建設(shè)加快、大商家的進(jìn)駐

32、（如華聯(lián)、茂業(yè)）、步行街的修建等等，預(yù)示著大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)即將全面拉開。從目前的開發(fā)項(xiàng)目來看，無論是舊城改造項(xiàng)目還是新城項(xiàng)目，已趨向于向更大規(guī)模的發(fā)展，單體項(xiàng)目漸呈下降趨勢(shì)。 購(gòu)買力以本區(qū)域?yàn)橹鳎鈪^(qū)域客戶購(gòu)買力持續(xù)上揚(yáng) 江北區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多被本區(qū)域的客戶消化，本區(qū)客戶為主力客戶群。而城市化進(jìn)程加快使各區(qū)域的人口發(fā)生自然遷徒，外區(qū)域客戶已占到30%或以上，成為有效次主力客戶，其中渝中區(qū)客戶群值得特別關(guān)注。 另一特征為，項(xiàng)目打造的產(chǎn)品品質(zhì)越高，區(qū)域抗性越小，越能吸引更多不同區(qū)域的客戶購(gòu)買。 產(chǎn)品類型細(xì)分化，商業(yè)和住宅項(xiàng)目各具特色，但商業(yè)運(yùn)作困境日益增大江北區(qū)的樓盤在重慶正處于快速發(fā)展階段，五黃

33、路大社區(qū)的建造大大提升整個(gè)區(qū)域的形象。在開發(fā)中，各種不同類型的產(chǎn)品：如純住宅小區(qū)、別墅、商業(yè)項(xiàng)目都有明確定位，在商業(yè)項(xiàng)目中運(yùn)作較好的是北城天街，皇冠自由城雖未開業(yè)但規(guī)劃也極有特色。從目前市場(chǎng)及未來市場(chǎng)看，項(xiàng)目的規(guī)劃需求趨勢(shì)已從全面型進(jìn)入了功能規(guī)劃更細(xì)分的狀況，而未來商業(yè)放量的增大，將使商業(yè)地產(chǎn)的壓力日益明顯。以下幾個(gè)項(xiàng)目可看出，金砂水岸因在北濱路上，有景觀優(yōu)勢(shì)，具備一定商業(yè)體量，陽光海岸以目前的地理位置商業(yè)難度定會(huì)較大。 價(jià)格上漲快，有待回落今年整個(gè)重慶主城區(qū)的售價(jià)全面上漲，江北區(qū)樓盤在兩年內(nèi)上漲了約1300元/，套內(nèi)均價(jià)現(xiàn)在3500元/左右，價(jià)格較其他區(qū)，如南岸區(qū)、九龍坡區(qū)等也無優(yōu)勢(shì)可言。

34、產(chǎn)品賣點(diǎn)鮮明，主題定位明確隨著競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的加烈，每個(gè)新建樓盤都有自身鮮明的特點(diǎn)和明晰的主題定位。有的以地段取勝，有的以環(huán)境取勝，有的以品質(zhì)取勝，通過分析可看出，江北區(qū)的樓盤要立于不敗之地，必定要在前期規(guī)劃上狠下功夫。（二）江北區(qū)商圈態(tài)勢(shì)分析多年以來，受交通條件限制，江北中心地帶的觀音橋成了人們過境的大通道，這里留不住消費(fèi)。同時(shí)，北部城區(qū)又是重慶主城高檔住宅區(qū)最為集中的區(qū)域，大批居民將解放碑作為購(gòu)物消費(fèi)的首選地。周末，人們成群結(jié)隊(duì)乘車“進(jìn)城”購(gòu)物，大家始終認(rèn)為觀音橋商業(yè)與北部城市發(fā)展難以匹配。隨著觀音橋步行街的落成開街的臨近，江北商業(yè)氛圍正在發(fā)生翻天覆地的變化。同時(shí)，商圈中的眾多開發(fā)商，都趁著步行

35、街開街前后紛紛推出自己的樓盤。由于人們看好該商圈未來發(fā)展的巨大潛力，不少商鋪、住宅成了購(gòu)房者投資置業(yè)追崇的對(duì)象。 三道防線“攔截過江消費(fèi)” 觀音橋商圈的巨大變化，來自于眾多商家對(duì)該區(qū)域的看好。據(jù)了解，除了原有的渝北商場(chǎng)、重百、世紀(jì)新都外，華聯(lián)商廈、茂業(yè)百貨、永輝超市等大型商業(yè)紛紛進(jìn)駐。餐飲、休閑設(shè)施也大量增多，金源不夜城、北城天街等也推出眾多相應(yīng)設(shè)施。 隨著各區(qū)域間商圈建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)，沙坪壩、南岸、九龍坡等商業(yè)中心地帶紛紛塑造區(qū)域中心商圈。比較之下，觀音橋商圈建設(shè)起步最晚，然而，該商圈建設(shè)的步子卻最大。江北區(qū)提出打造重慶主城區(qū)乃至中國(guó)西部面積最大，同時(shí)也是最具自然生態(tài)氣息的商業(yè)步行街，構(gòu)筑江北商圈

36、“攔截過江消費(fèi)”的防線。 江北政府還提出，觀音橋商圈的輻射范圍將面向“三北”區(qū)域，即江北區(qū)、渝北區(qū)以及北部新區(qū)。事實(shí)上，觀音橋商圈正在逐步發(fā)揮這種效能，商圈氛圍的日益濃厚，北部居民越來越開始認(rèn)同該商圈，來此區(qū)域購(gòu)物休閑的量越來越大。 江北商圈將通過三道防線來“攔截過江消費(fèi)”。第一道防線是紅旗河溝轉(zhuǎn)盤。三維世紀(jì)家、國(guó)美電器、建瑪特，三大商業(yè)巨頭，它們將完成對(duì)過江消費(fèi)的第一次阻擊。第二道防線是觀音橋商業(yè)步行街中心地帶，這里是商業(yè)購(gòu)物、金融、酒店餐飲、服務(wù)最為集中的區(qū)域。最后一道防線是扼守在觀音橋門戶的近3萬平方米的協(xié)信黃金海岸商業(yè)街、家樂福等。 打造西部最大的步行街 據(jù)了解，隨著觀音橋步行街建設(shè)步

37、伐的加快，大批開發(fā)商紛紛進(jìn)入該區(qū)域，并加快了開發(fā)的步伐。記者在江北區(qū)觀音橋商圈辦了解到，目前在該商圈新近落成和正掀起開發(fā)熱潮的規(guī)模樓盤多達(dá)十多家。其中包括北城天街、同創(chuàng)國(guó)際、盛天地、金源大飯店、東方時(shí)代廣場(chǎng)、英利大廈、嘉年華大廈、紅鼎國(guó)際名苑、信一金典、東海福苑、佳儂商業(yè)街等為數(shù)眾多的樓盤。 一批全新樓盤都將在觀音橋步行街開街前后推向市場(chǎng)，如嘉年華大廈、同聚遠(yuǎn)景、盛天地、佳儂商業(yè)街二期等。新項(xiàng)目的推出，將進(jìn)一步為該商圈營(yíng)造更濃的人氣。江北區(qū)將把觀音橋步行街打造成為西部最大的步行街，成為重慶商業(yè)靚點(diǎn)中的靚點(diǎn)。從去年開始，江北區(qū)在該商圈范圍拆遷了22萬平方米房屋，進(jìn)行商圈大規(guī)模改造。目前該商圈已發(fā)

38、生巨大變化，受到市民的強(qiáng)烈關(guān)注。輕軌三號(hào)線已正式開工，預(yù)計(jì)今年年底南北下穿道將完工，明年春節(jié)前整個(gè)步行街將正式竣工開街。他說，觀音橋商圈改造在交通上作了最大的努力，竣工后其交通能滿足2007年時(shí)的車輛運(yùn)行能力。 對(duì)未來前景紛紛看好 對(duì)觀音橋商圈之所以看好，在于該商圈是主城區(qū)建設(shè)的最后一個(gè)也是最大的一個(gè)商業(yè)步行街。剛開業(yè)不久的茂業(yè)百貨、永輝超市等處都呈現(xiàn)購(gòu)物者人流如潮的局面。 而進(jìn)入該商圈的開發(fā)企業(yè)也對(duì)此區(qū)域充滿了信心。 因?yàn)榻鄙倘τ捎谶^去發(fā)展滯后，其建設(shè)起步晚，但這也客觀上成就了它可以更高水準(zhǔn)地塑造規(guī)模商圈。同時(shí)，整個(gè)北部區(qū)域擁有著巨大的、無可限量的消費(fèi)客源。因此，大家對(duì)新推的商業(yè)物業(yè)十分看

39、好。 然而，觀音橋商圈全部建成后，商業(yè)面積將達(dá)到100萬平方米。那么，如此大的體量，會(huì)不會(huì)形成相互之間激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而有大批樓盤死掉的結(jié)果？ 觀音橋商圈推出的樓盤較多，這就需要做產(chǎn)品講究差異化，有自己的產(chǎn)品定位。一是要找自己競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)的市場(chǎng)空間，二是尋找別人還沒看到的市場(chǎng)空隙。比如，金源地下不夜城以及一些獨(dú)特定位的樓盤，就避開了別人的競(jìng)爭(zhēng)鋒芒。注重差異化競(jìng)爭(zhēng)，而且在產(chǎn)品硬件打造上，推出一流產(chǎn)品，吸引投資者和消費(fèi)者。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析財(cái)信項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)-Strength1、項(xiàng)目處于新建的步行街道內(nèi)，所具有的地理優(yōu)勢(shì)。2、所在地江北商業(yè)蓬勃發(fā)展，日趨成熟。3、如果對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃可吸引大量外來的人流。4

40、、新世紀(jì)百貨的入駐可吸引大量的人流。5、江北區(qū)具有較為超前的投資觀念及較強(qiáng)的購(gòu)買力。6、項(xiàng)目依托嘉陵廣場(chǎng)所具有的景觀和文化資源。劣勢(shì)-Weakness1、項(xiàng)目在地下，與投資者喜歡投資臨街鋪面的觀念相悖。2、重慶大部分地下商場(chǎng)的低檔次給人留下了不好的印象。3、區(qū)域性項(xiàng)目很難吸引到外區(qū)投資者。4、開發(fā)商不具備品牌知名度，很難獲得客戶的充分信任。機(jī)會(huì)點(diǎn)-Opportunity1、江北區(qū)商圈發(fā)展迅速。2、可借助新世紀(jì)百貨的知名度。3、江北區(qū)商業(yè)日趨成熟。4、項(xiàng)目周邊租金高企，且已無可租門面。5、政府的支持及大力提倡立體商業(yè)。SO策略1、利用鉆酷等作為地下廣場(chǎng)的成功推廣本項(xiàng)目。2、在營(yíng)銷推廣中迎合投資客

41、戶的要求。3、打造成熟商圈的成熟商業(yè)。4、利用項(xiàng)目的景觀資源及政府重視撥高項(xiàng)目高度。WO策略1、用項(xiàng)目合理的規(guī)劃吸引投資者，打消投資者的疑慮。2、規(guī)避老地下商場(chǎng)帶給投資者的不良印象。3、以足夠硬件支撐產(chǎn)品的價(jià)位。4、迅速建立項(xiàng)目品牌，提高知名度和美譽(yù)度。5、注重關(guān)系營(yíng)銷，利用消費(fèi)者的口碑效應(yīng)。威脅點(diǎn)-Threat1、國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控策略會(huì)使投資者更加謹(jǐn)慎。2、大量地下商業(yè)開業(yè)狀況不佳給項(xiàng)目帶來負(fù)面影響。3、預(yù)熱期較短，蓄客不足。4、地王等商業(yè)項(xiàng)目的失敗給消費(fèi)者帶來的心理陰影。5、市場(chǎng)承接能力是否充足。6、多種投資渠道分流投資戶。ST策略1、以大環(huán)境為契機(jī)，滲透各個(gè)區(qū)域，擴(kuò)大客戶層面。2、合

42、理利用好其它地下商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目有利和不利的影響。3、采取多種付款方式緩解客戶資金壓力，吸引更多投資者。4、在推廣中回避項(xiàng)目是地下商場(chǎng)的概念。5、塑造開發(fā)商知名度，在銷售中力求工程進(jìn)度的大力配合。WT策略1、把握有限的市場(chǎng)空檔期，擬定最佳的開盤時(shí)機(jī)，進(jìn)行及時(shí)的推廣。2、推廣上大力宣傳項(xiàng)目的投資概念。3、把握有限的客戶資源，組織有目標(biāo)的PR活動(dòng)。4、賦予項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)定位，使之在競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)樹一幟。通過以上SWOT分析，我們得出以下結(jié)論 目前項(xiàng)目最值得張揚(yáng)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處江北區(qū)成熟商業(yè)圈黃金位置的地理優(yōu)勢(shì)。結(jié)論：從規(guī)劃上及推廣上凸顯項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)。 目前項(xiàng)目最需要改變的劣勢(shì)是項(xiàng)目為地下商場(chǎng)，與投資者傳

43、統(tǒng)觀念相悖。結(jié)論：營(yíng)銷中回避這一事實(shí)，避重就輕，整合其他賣點(diǎn)。 目前項(xiàng)目最應(yīng)該把握的機(jī)會(huì)是新世紀(jì)百貨的知名度與進(jìn)駐讓客戶的投資信心增強(qiáng)。結(jié)論：項(xiàng)目可推出靈活多樣的付款方式，擴(kuò)大目標(biāo)目標(biāo)客戶的層面。 目前項(xiàng)目最應(yīng)該正視的挑戰(zhàn)是本年度巨大的供應(yīng)量已經(jīng)消化掉大量的客戶，市場(chǎng)是否還有足夠的承接能力。 結(jié)論：擴(kuò)大項(xiàng)目戰(zhàn)場(chǎng)，抓住有限的市場(chǎng)空檔期，將項(xiàng)目適時(shí)推向市場(chǎng)。五、項(xiàng)目定位（一） 項(xiàng)目區(qū)位分析（二） 項(xiàng)目市場(chǎng)位置（三）項(xiàng)目發(fā)展前景（四）產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位 定位原則在確定本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)時(shí)，面對(duì)項(xiàng)目所處的這一個(gè)商業(yè)發(fā)展異常成熟市場(chǎng)和商圈，我們首先要明確的是：定位就意味著有所放棄，有所犧牲，魚與熊掌不可兼得；從宏觀

44、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，在我國(guó)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，商品零售類別和結(jié)構(gòu)也發(fā)生了新的變化：消費(fèi)者文化需求提高，消費(fèi)心理個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化、流行化等趨勢(shì)日益明顯，商家必須為消費(fèi)者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營(yíng)和專業(yè)服務(wù)。未來商場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤(rùn)，體現(xiàn)商場(chǎng)自身應(yīng)有的價(jià)值。在江北區(qū)零售商業(yè)市場(chǎng)上，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為非常成熟和理性，同時(shí)又具有異常個(gè)性化的消費(fèi)趨勢(shì)，對(duì)于新鮮事物的接受程度很高，超前消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)。什么樣的消費(fèi)者造就了什么

45、樣的市場(chǎng)環(huán)境。面對(duì)這樣成熟的消費(fèi)群體和市場(chǎng)，本項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)確定的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)在何處？如何尋求項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的位置將是本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)的定位的考慮方向。出發(fā)點(diǎn)：需求區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)空白點(diǎn)落腳點(diǎn)：項(xiàng)目所在的區(qū)域商業(yè)特征項(xiàng)目所處的區(qū)域位置項(xiàng)目商業(yè)基本技術(shù)條件項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體的鎖定 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況，目前江北商圈的商業(yè)形態(tài)市場(chǎng)空白點(diǎn)為：超市大賣場(chǎng)、主題商場(chǎng)、購(gòu)物中心、便利店、餐飲娛樂； 項(xiàng)目所處的區(qū)域商業(yè)特征：以百貨店、專賣店為主導(dǎo)，專業(yè)店為輔助的商業(yè)格局，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈； 項(xiàng)目所處的區(qū)域位置：是一個(gè)步行街邊緣位置，目前人流量不大，周邊商業(yè)零散不成規(guī)模，居住人群較少。 本項(xiàng)目商業(yè)

46、基本技術(shù)條件： 從以上方面情況綜合分析：從江北區(qū)目前的商業(yè)空白點(diǎn)來看，結(jié)合項(xiàng)目的基本技術(shù)條件和所處的商業(yè)地理位置，可以判斷本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)定位不適合超市大賣場(chǎng)、購(gòu)物中心、便利店和餐飲娛樂，只能定位為：主題商場(chǎng)；根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目適合定位為一家主題商場(chǎng)，主題商場(chǎng)的“主題”如何確定將是接下來需要考慮的環(huán)節(jié)。主題商場(chǎng)，顧名思義就是專門針對(duì)某一特定的消費(fèi)人群或者是某一大類主題商品作為主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商場(chǎng)，針對(duì)于成都這一零售業(yè)異常發(fā)達(dá)成熟的市場(chǎng)，我們對(duì)于本項(xiàng)目的主題定位將根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的鎖定而確定；在對(duì)重慶市場(chǎng)的調(diào)查了解中，我們發(fā)現(xiàn)在眾多的消費(fèi)人群中有這樣一個(gè)群體：年齡層在2535歲之間，具有穩(wěn)定和較高的

47、收入，受教育程度高，生活講究品味，消費(fèi)講究一定環(huán)境和格調(diào)，個(gè)性化突出，崇尚時(shí)尚流行，奉行“生活中并不缺少美，而是缺少發(fā)現(xiàn)美的眼睛”的生活觀念，喜歡淘貨，有一定的消費(fèi)能力的人群；該人群大多出生于60年代末和70年代，經(jīng)歷了中國(guó)的政治和經(jīng)濟(jì)體制的變革，心理歷程具有一定特性，目前正處于事業(yè)的成長(zhǎng)期，該人群多數(shù)為女性，購(gòu)物頻率高，對(duì)于百貨公司千篇一律的布局和街邊專賣店的購(gòu)物環(huán)境均不滿意，喜歡個(gè)性化消費(fèi)。這一消費(fèi)群體在重慶市場(chǎng)消費(fèi)群體中占了很大比例，他（她）們活躍于城市的每個(gè)行業(yè)，多數(shù)為房地產(chǎn)、法律、商業(yè)、廣告、IT、服務(wù)、媒體、醫(yī)療、演藝界等行業(yè)的中堅(jiān)力量，觀念新進(jìn)，消費(fèi)意識(shí)成熟，工作節(jié)奏快，容易接受

48、新生事物；喜歡名牌商品，但不盲目追逐名牌， 不愿意做金錢的奴隸，講究?jī)?nèi)涵，注重品味。針對(duì)這一消費(fèi)群體的分析，目前重慶的商業(yè)市場(chǎng)上所存在的商業(yè)形態(tài)并不能完全滿足其消費(fèi)需求，這一消費(fèi)群體的高消費(fèi)需求和高消費(fèi)頻率為本項(xiàng)目的主題商業(yè)定位奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也為項(xiàng)目的主題特色化提出了更高的要求：突破傳統(tǒng)的商業(yè)定位和規(guī)劃，尋求嶄新的商業(yè)“靚點(diǎn)”！個(gè)性化消費(fèi)新空間結(jié)論：鑒于此，本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：個(gè)性化主題商場(chǎng) 定位思路：在北京，秀水市場(chǎng)（秀水街）已經(jīng)成為本地人及外地旅游者津津樂道的一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，雖然場(chǎng)地不大，并早已聲名鵲起。秀水街市場(chǎng)位于朝陽區(qū)秀水東街,毗鄰日壇使館區(qū)東南.市場(chǎng)現(xiàn)有攤棚410個(gè),從業(yè)人員近千人,年銷售額1億多元,主要經(jīng)營(yíng)具有旅游文化特色的外貿(mào)服裝,絲綢制品,旅游紀(jì)念品等,秀水街服裝市場(chǎng)是改革開放后北京誕生的聞名海內(nèi)外的商品市場(chǎng)之一，位于建國(guó)門以東“第一使館區(qū)”，北起美國(guó)駐華大使館，西鄰祁家園外交公寓，東接?xùn)|大橋居民區(qū)。在秀水街一里多長(zhǎng)的街面上，集中了250多個(gè)攤位，而大部分以經(jīng)營(yíng)服裝為主。因其附近有很多使館，又被譽(yù)為“使館街”。秀水街里許多