主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、1、總建筑面積簡(jiǎn)介：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 簡(jiǎn)單的說：就是建筑物各層的水平投影面積的總和。 計(jì)算方法在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是： (1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。 (2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 (3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面

2、積計(jì)算。 (4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。 (5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 (6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。 (7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 (8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 (9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)

3、算建筑面積。 (10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。2、建筑占地面積建筑占地面積有幾種計(jì)算方式: 1 ，建筑占地的地下(埋在地中)看不見部份，2，豎直墻的外圍地面肉眼看見部份，3，整個(gè)建筑物豎直向地面投影范圍部份。到目前為止，到底采用那種方案較為實(shí)用，較為真實(shí)地在實(shí)際中運(yùn)用，在學(xué)術(shù)界引起爭(zhēng)議，在民間也引岀不少答案，變成持久性爭(zhēng)議的話題。一般來說，采用整個(gè)建筑物豎直向地面投影范圍部份的計(jì)算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度，一些規(guī)劃師還是按照首層建筑占地面積來計(jì)算，這樣飄窗凸窗等可以不計(jì)入占地面積。是指建筑物

4、的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。3、建筑密度求助編輯百科名片是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集規(guī)格建筑密度=建筑物的基底面積總和/規(guī)劃建設(shè)用地面積。1比如一塊地為10000平方米，其中 建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑 密度一般不會(huì)超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣 場(chǎng)、停車場(chǎng)等。 建筑密度與建筑容積率考量的對(duì)象不同

5、，相對(duì)于同一建筑地塊，建筑密度的 考量對(duì)象是建筑物的面積占用率，建筑容積率的考量對(duì)象是建筑物的使用空間。 標(biāo)準(zhǔn)居住建筑密度指標(biāo)，取決于包括院落的組織，綠地所占的比率，氣候、防火、防震、地形條件等對(duì)住宅建筑布置的要求，以及建筑層數(shù)、層高、房屋間距和排列方式等各項(xiàng)因素。在一般情況下，平均建筑層數(shù)愈高，建筑密度愈低。根據(jù)1980年中國(guó)國(guó)家基本建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)暫行規(guī)定,新建居住區(qū)的居住建筑密度是：4層樓區(qū)一般為26%左右，5層樓區(qū)一般為23%左右，6層樓區(qū)不高于20%。 4、容積率容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)

6、于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。簡(jiǎn)介容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑面積毛密度。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。 容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。1 計(jì)算公式容積率=地上總建筑面積規(guī)劃用地面積 上面 這

7、個(gè)公式的出處有：北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知（市規(guī)發(fā)2006851號(hào)，2006年7月10日） 但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009化工企業(yè)總圖運(yùn)輸設(shè)計(jì)規(guī)范， 容積率=（廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積）廠區(qū)占地面積 當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算( ？容積率各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。 容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。 綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。1 相關(guān)

8、規(guī)定容積率一般是由政府規(guī)定的。 現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為 獨(dú)立別墅為0.20.5, 聯(lián)排別墅為0.40.7, 6層以下多層住宅為0.81.2, 11層小高層住宅為1.52.0, 18層高層住宅為1.82.5, 19層以上住宅為2.44.5, 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。 并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。1 建筑特點(diǎn)(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容

9、積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。 (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=CH，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。 (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。 房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi) 樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率 因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。 (四)容積率存

10、在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。25、總用地面積總用地面積：開發(fā)商辦理土地使用手續(xù)時(shí)，經(jīng)指界測(cè)量確定并辦理手續(xù)的面積，就是紅線內(nèi)的土地面積總和。包括建設(shè)用地面積、代征道路面積和代征綠化面積。6、綠地率綠地率（ratio of green space/greening rate）描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地

11、，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。計(jì)算公式城市綠地率=（城市各類綠地總面積城市總面積）100%。 綠地率與綠化率的區(qū)分什么是綠化率？什么是綠化覆蓋率？開發(fā)商平時(shí)在售樓書上印制的有關(guān)綠化的指標(biāo)究竟是綠化率還是綠化覆蓋率？地下停車場(chǎng)上、化糞池等上面的綠化算不算綠化率？開發(fā)商做的屋頂綠化算不算綠化率許多購(gòu)房者對(duì)此并不了解，他們想弄清楚綠地率和綠化覆蓋率究竟是怎么回事？ 有關(guān)專家對(duì)此解釋說，綠地率和綠化覆蓋率是兩個(gè)不同概念的用語(yǔ)，綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，但綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總

12、和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相同的。 在計(jì)算綠地率時(shí)，對(duì)綠地的要求非常嚴(yán)格。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在涉及計(jì)算時(shí)也要求距建筑外墻15米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。此外，還有幾種情況也不能計(jì)入綠地率的綠化面積，如地下車庫(kù)、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所

13、以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化”中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國(guó)家的技術(shù)規(guī)范，也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府相關(guān)部門在最初項(xiàng)目規(guī)劃要求的就是綠地率這一指標(biāo)。因此，買房除了對(duì)地稅、戶型設(shè)計(jì)的挑選外，還要關(guān)注“三率”，即容積率、綠化率、房屋使用率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例；而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此，綠化率較高，建筑密度較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比例決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)。 綠化覆蓋率可以在小區(qū)綠得廣。像地下車庫(kù)這樣大面積的底下

14、設(shè)施，它的地表雖然種不了樹，但可以種草；像距建筑外墻15米這樣的范圍，雖然不算正式綠地，但若能種一些草，總比地磚鋪砌更吸引人.在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，計(jì)算綠化覆蓋率所指的綠地，簡(jiǎn)單地說，就是有塊草皮便可以計(jì)入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時(shí)候，有些開發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。 綠地率是綠化用地占總土地面積的比例，在通常的情況下，許多開發(fā)商都是在售樓書上印制出“綠化率”一詞，其實(shí)這是不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，國(guó)家有關(guān)園林綠化用語(yǔ)根本就沒有這個(gè)用語(yǔ)，準(zhǔn)確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說法7、用地面積建設(shè)項(xiàng)目報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國(guó)土資源行政主管

15、部門測(cè)量確定的建設(shè)用地土地面積（準(zhǔn)確界限由土地供應(yīng)圖標(biāo)明），共由兩個(gè)部分組成： 一、代征地面積（即由建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主隨同其他建設(shè)用地一起辦理征地手續(xù)，并由業(yè)主承擔(dān)一應(yīng)費(fèi)用，但建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主必須無償?shù)亟唤o城市公共建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)，作為公共建設(shè)用地的那部分土地稱為代征地。對(duì)這部分土地，雖然是業(yè)主出資、業(yè)主征用，但是土地使用權(quán)不屬于業(yè)主，業(yè)主的土地證上面也不體現(xiàn)，其財(cái)產(chǎn)權(quán)歸城建部門即政府所有。這部分土地的用途是規(guī)劃已經(jīng)確定的公共道路、活動(dòng)場(chǎng)所、綠化及城市景觀區(qū)的建設(shè)，緊鄰項(xiàng)目建設(shè)用地。）。 二、建設(shè)項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e（在這部分土地內(nèi)才可以建設(shè)項(xiàng)目需要的工程內(nèi)容）。業(yè)主只對(duì)第二部分土地?fù)碛胸?cái)產(chǎn)權(quán)。 以上兩部分其

16、實(shí)是同一宗地不同用途的劃分而已。在建設(shè)項(xiàng)目確定以前，控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)確定（不然也無法辦理用地規(guī)劃許可），從控制性詳細(xì)規(guī)劃圖項(xiàng)目業(yè)主清楚知道自己征用的土地含有多少代征地、什么用途等等。8、建筑系數(shù)“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率 建筑系數(shù)計(jì)算公式計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。 與建筑密度的區(qū)別建筑密度 建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面

17、積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。 建筑系數(shù) 建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+露天堆場(chǎng)占地面積 ）項(xiàng)目占地面積100%9、計(jì)容建筑面積計(jì)容建筑面積=小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和（m²）。 1. 所謂計(jì)容面積，就是計(jì)算容積率面積，一般情況下： 計(jì)算容積率面積= 規(guī)劃條件容積率X規(guī)劃建筑用地面積 注:規(guī)劃建筑用地面積應(yīng)等于或小于總地圖用地面積,建成后項(xiàng)目容積率也只能等于或小于規(guī)劃條件容積率 2. 總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積 3. 地上建筑面積= 計(jì)容積率地上建筑面積+不計(jì)容積率地上建筑面積 一般情況下可以出售的總建筑面積指的就是計(jì)容積率地上建筑面積,還包括可以申報(bào)產(chǎn)權(quán)的部份地下