房地產(chǎn)通縣東北部項(xiàng)目分析吳

1、資料收集于網(wǎng)絡(luò)，如果對(duì)大家有用的話麻煩評(píng)價(jià)一下通縣東北部項(xiàng)目分析一、區(qū)域概況近幾年由于北京東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、CBD商圈的形成，尤其北京市將 通縣定為重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的衛(wèi)星城之一，使通縣受到了非常大的影響，加快了通縣 地區(qū)的建設(shè)發(fā)展速度。通縣東北部地區(qū)區(qū)域范圍為： 北起叢林莊地區(qū)；東至潞邑地區(qū)，。此區(qū)域以前 是北京的農(nóng)村，人文環(huán)境較差，文化水平、人均收入偏低；商業(yè)、交通很不發(fā)達(dá)， 但受通縣整體發(fā)展的影響，近年來(lái)有了一定的改觀，區(qū)域內(nèi)目前已有多條線路可 直達(dá)市區(qū)，如846、924、388、930,人們出行比較便利，但道路情況較差，大 多路面較窄，且維修保養(yǎng)不當(dāng)；在居住方面，此區(qū)域的房地產(chǎn)啟動(dòng)較早

2、，在1995 年，華龍小區(qū)、富河園就開(kāi)始銷(xiāo)售，有部分市區(qū)人口在此落戶，使此地區(qū)的整體 人口素質(zhì)有所提高；但由于此地區(qū)的市政配套建設(shè)速度較慢， 所以有一定規(guī)模的 房地產(chǎn)項(xiàng)目到目前仍然比較少。區(qū)域市場(chǎng)分析9此區(qū)域內(nèi)大小十余個(gè)項(xiàng)目，有普通住宅，也有高檔別墅；此次調(diào)研了其中個(gè)有 頗具代表性的項(xiàng)目。因?yàn)榇藚^(qū)域的項(xiàng)目分布比較分散，有一定的地區(qū)差異，可分成三個(gè)部分，區(qū)域內(nèi)的南區(qū)、所以將以上項(xiàng)目按地域劃分（項(xiàng)目聚集地）西區(qū)、北區(qū)。1、北部地區(qū)北區(qū)屬于區(qū)域內(nèi)較偏僻的地帶，道路狹窄、坎坷不平，只有一條公交線，無(wú)任何市政配套設(shè)施，常住人口較少，屬待開(kāi)發(fā)地段。在此的項(xiàng)目有天潤(rùn)別墅與和林莊 小區(qū)。兩項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是同一家

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（鑫華房地產(chǎn)） ，建筑規(guī)模比較 大，一個(gè)是別墅、一個(gè)是多層住宅，價(jià)格在通縣來(lái)講是最低的，天潤(rùn)別墅.的起價(jià)為3000元/平方米、叢林莊小區(qū)的起價(jià)為1380元/平方米。兩項(xiàng)目的戶型 種類(lèi)比較單一，叢林莊小區(qū)在售的僅一種戶型， 格局的設(shè)計(jì)陳舊，而且樓的密度 較大，尤其是天潤(rùn)別墅，每棟別墅的間距很??；兩項(xiàng)目雖然社區(qū)規(guī)模大，但目前 社區(qū)的配套設(shè)施較少，生活、娛樂(lè)條件較差，今年年底會(huì)建成文化公園與文化廣 場(chǎng)，可以使兩項(xiàng)目增加一些配套設(shè)施。兩項(xiàng)目?jī)H僅能夠滿足購(gòu)房群體的最低居住要求，唯一的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低。項(xiàng)目調(diào)查表.項(xiàng)目名叢林莊小天潤(rùn)別北京鑫華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公發(fā)展北京鑫華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公代理通洲縣城東公通

4、洲縣城東地理位公1萬(wàn)建筑規(guī)8棟萬(wàn)4別多規(guī)劃類(lèi)花園、網(wǎng)球場(chǎng)、文化廣文化公配套情獨(dú)420總6價(jià)格（平方米起1380聯(lián)300總1600均5一次9優(yōu)惠比一期現(xiàn)房二50工期情余50年現(xiàn)交房19991996 開(kāi)盤(pán)日期95% 獨(dú)棟80%聯(lián)排35%銷(xiāo)售進(jìn)度4 m2 2000 潛在供應(yīng)量萬(wàn)m2獨(dú)棟三居106339-800聯(lián)排（唯一的戶型）戶型配比（平方米）180-246獨(dú)棟339主力戶型（平方米）三居 106聯(lián)排18640% 30% 園林綠化毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯路牌、北青媒體選擇小塊廣告市區(qū)內(nèi)人群、追求生活品質(zhì)拆遷戶、單位集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)客群分析8959104189599809銷(xiāo)售熱線2、南部地區(qū)南區(qū)是最靠近縣城的地區(qū)，建

5、設(shè)發(fā)展的速度比北區(qū)要快，道路平整、路 面比北區(qū)要寬闊一些，有幾條公交線路可直達(dá)市區(qū)與縣城，市政配套較完善，人們出行、購(gòu)物、娛樂(lè)較方便，近年來(lái)有一些城市居民落戶在此。由于此地區(qū)建設(shè) 開(kāi)發(fā)正在進(jìn)行中，所以衛(wèi)生環(huán)境較差，還有待于改觀。在南區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，在南區(qū)南部的華龍小區(qū)為此區(qū)域內(nèi)的代表項(xiàng) 目，該小區(qū)的總建筑面積32萬(wàn)平方米，共53棟樓，皆為多層建筑，樓體設(shè)計(jì)風(fēng) 格比較時(shí)尚，尤其二期采用的是德式風(fēng)格，外墻是鮮艷的涂料，戶型種類(lèi)多，大. 多為南北朝向，戶型格局也比較合理，但房屋的使用率比較低。小區(qū)的配套完善， 有學(xué)校、超市、醫(yī)院、公交車(chē)站，均價(jià)為 2100元/平方米，此小區(qū)的居民大多為 市區(qū)人口

6、。新潮嘉園雖然總建筑規(guī)模要大于華龍小區(qū)，但目前僅開(kāi)發(fā)了10萬(wàn)平米，大部分尚未開(kāi)發(fā)（包括其社區(qū)配套），且一期開(kāi)發(fā)的幾棟樓無(wú)特色，在售的 二期共四棟樓，推出了精裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)，均價(jià)才 2160元/平方米，有一定的價(jià) 格優(yōu)勢(shì)，隨著開(kāi)發(fā)面積的增加，社區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，社區(qū)配套的逐步完善，此項(xiàng)目 發(fā)展前景比較樂(lè)觀。與兩者相比，上路苑較遜色的多，由于此項(xiàng)目屬南區(qū)的北部， 所以與北區(qū)項(xiàng)目比較相近，價(jià)格低（起價(jià) 1530元/平方米），總建筑規(guī)模30萬(wàn)平 方米，戶型種類(lèi)較少，格局陳舊，社區(qū)無(wú)配套，居住人口素質(zhì)較低?？梢钥闯瞿媳眱蓞^(qū)域的發(fā)展走勢(shì)是由南向北的。隨著其南部新華大街的發(fā)展，此區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?，再有珠?/p>

7、集 團(tuán)在此大片征地，要在通縣建成“城中之城”，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展。項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱(chēng)華龍小區(qū)上潞園新潮嘉園發(fā)展商北京民望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北京海濤房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)北京鵬程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司公司公司代理商個(gè)人華龍實(shí)業(yè)無(wú)地理位置北關(guān)環(huán)島向東北關(guān)環(huán)島向東潞邑地區(qū)，北關(guān)環(huán)島 向東建筑規(guī)模953棟樓棟樓47 萬(wàn) m28 萬(wàn) itf 32 萬(wàn) itf規(guī)劃類(lèi)型多層多層多層配套情況無(wú)小學(xué)、7萬(wàn)平米綠地、醫(yī)院、超市超市、銀行、郵局、 幼兒園、翔程公園(30000 m2)價(jià)格（元/平方米）起價(jià)1850起價(jià)起價(jià) 1740 1530最iWj價(jià)2200最局價(jià)1950均價(jià)2160優(yōu)惠比例無(wú)98 一次性折折一次性98工期情況

8、一期現(xiàn)房、二期有一現(xiàn)房一期現(xiàn)房、二期10棟未完工月入住開(kāi)盤(pán)日期2000 年 19952000年年銷(xiāo)售進(jìn)度90% 一期90% 一期 80%二期30% 50% 二期5潛在供應(yīng)量 m2 4000萬(wàn)itf萬(wàn)itf 30一居57-60 一居 54戶型配比（平方米）59 一居二居二居 73-93 60-90 88-89二居81三居96-122三居.三居129四居167主力戶型（平方米） 園林綠化二居 80 30%二居 73 30%二居8840%裝修標(biāo)準(zhǔn)媒體選擇毛坯房北青、晚報(bào)毛坯房小宣傳單精裝分欄廣告客群分析（分欄廣告）拆遷戶、 市區(qū)內(nèi)的居民生活水平較低的人拆遷戶、市區(qū)內(nèi)的居 民銷(xiāo)售熱線895902168

9、9593383895962223、西部地區(qū)西部地區(qū)顯然已經(jīng)與通縣的發(fā)展速度同步，寬闊的道路、多條可直達(dá)市 區(qū)的公交線路，完善的市政配套設(shè)施，整潔的周邊環(huán)境，溫玉河與潮白河穿流其 問(wèn)更是一種說(shuō)不出的美妙感覺(jué)。西潞苑、富河園、楓露花園、楓露皇苑屬于西區(qū)，都屬于有一定知名度的項(xiàng)目，住宅中西潞苑的建筑規(guī)模最大，總建筑面積 32萬(wàn)平方米，但社區(qū)配套 不夠完善，只有一個(gè)超市，此項(xiàng)目建筑形式為多層，戶型種類(lèi)齊全，格局新穎， 格較低，均價(jià)2200元/平方米，屬于大型居住區(qū)。楓露花園與西潞苑比較相似， 只不過(guò)社區(qū)偏小，總建筑面積10萬(wàn)平方米。富河園可以算這一地區(qū)的精品，坐 落于北關(guān)環(huán)島西北角，位置優(yōu)越；外觀華麗

10、，樓體設(shè)計(jì)新穎，外墻采用華麗的涂 料，社區(qū)內(nèi)有多層樓，也有高層塔樓，分為四期建設(shè)，有完善的配套，四期設(shè)有 會(huì)所，多種戶型可供選擇，均價(jià) 2800/平方米的價(jià)格偏高，期房是其弊端。此區(qū)域的發(fā)展前景不言而喻，是東北部房地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，無(wú)論從位置、 交通、環(huán)境都具有先天優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱(chēng)民望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展商楓露花園楓露皇苑北 東五龍新村開(kāi)西潞苑北京正圓房 地產(chǎn)富河園北京開(kāi)原房地產(chǎn)代理商公司發(fā)公司期信達(dá)行 代3、無(wú)4理開(kāi)發(fā)公司個(gè)人開(kāi)發(fā)公司無(wú)北關(guān)環(huán)島東北地理位 置東潞苑西側(cè)、北關(guān)環(huán)島正北北關(guān)環(huán)島西北角2（東潞苑地區(qū)）建筑規(guī) 模7棟樓一、二期公里158東共32萬(wàn) m 一期17 萬(wàn) itf10萬(wàn)it

11、f 三、四期97棟1020萬(wàn)叭二期萬(wàn)itf 萬(wàn)m28規(guī)劃類(lèi)型配套情況 超市、小學(xué)、幼多層別墅運(yùn)河文化廣 場(chǎng)、多層超市多層四期有會(huì)所兒園、醫(yī)院.網(wǎng)球、足球場(chǎng)、平方價(jià)格（元/泳池精裝起價(jià)17808500 均價(jià) 2200二期 2650-2980米）6000-7000毛坯最高2150三期均價(jià)3000優(yōu)惠比例無(wú)未定折95折98工期情況現(xiàn)房一、二期現(xiàn)房三一期現(xiàn)房、二期一期現(xiàn)房期在建、四期未建2003年1月入住二期年底三、四期在建開(kāi)盤(pán)日期銷(xiāo)售進(jìn)度1995 2000 90% 一、二期1998 80% 一期 100%1995 100% 一期三、四期未開(kāi)盤(pán)二期 40%95%二期三、四期未 開(kāi)盤(pán)6萬(wàn)itf itf

12、3000 棟10潛在供應(yīng)量 萬(wàn)m2 280戶型配比（平方 米）二居88-89三居125173.16-541.88三居92-12985-114二居114三居主力戶型（平方125三居250二居 73-79180五居103二居米）園林綠化30%40%30%30%裝修標(biāo)準(zhǔn)媒體 選擇客群分析初裝小塊廣告 市區(qū)內(nèi)人群毛坯北青市區(qū) 內(nèi)的成功人毛坯小塊廣告 市區(qū)內(nèi)年輕人、毛坯北青通欄 市區(qū)內(nèi)百領(lǐng)士打工族銷(xiāo)售熱線65811127895987516952209565680596三、項(xiàng)目分析從調(diào)研表可以看出，西潞苑、叢林莊小區(qū)、新潮嘉園和華龍小區(qū)總建筑面積 都超過(guò)了 30萬(wàn)平方米，但三項(xiàng)目是在1998年以前就開(kāi)始銷(xiāo)

13、售了，到目前至少分 為三期開(kāi)發(fā)的，每一期平均只開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平方米左右，其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模每一 期大概也是10萬(wàn)平方米左右，這與開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有一定的關(guān)系，說(shuō)明了這些項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)商具有一定的實(shí)力，并且對(duì)此區(qū)域的發(fā)展前景看好。1、配套設(shè)施由于此區(qū)域內(nèi)的多數(shù)項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)模較大，并因其所處的地理位置，周邊 生活配套設(shè)施不夠完善，所以社區(qū)內(nèi)的配套是必不可少的，大多項(xiàng)目在社區(qū)內(nèi)有 超市、菜市場(chǎng)，還有的項(xiàng)目有學(xué)校、幼兒園，華龍小區(qū)修建了7萬(wàn)平方米的社區(qū)公園。2、建筑形式分析此區(qū)域的住宅項(xiàng)目全部為多層樓，大多是南北朝向的，沒(méi)有電梯。別墅項(xiàng)目則分為獨(dú)棟和聯(lián)排兩種， 整體規(guī)劃得不好，外觀參差不齊，密度 較大。.3、戶

14、型及面積分析此區(qū)域住宅的戶型種類(lèi)比較齊全，大多項(xiàng)目都具有一居到三居的多種戶型。 一居的面積主要集中在5060 m2;二居的面積主要集中在70-90 m2;三居的面 積主要集中在90110褶?？梢钥闯龃藚^(qū)域的戶型以小面積為主，比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 戶內(nèi)的布局大多是兩廳一衛(wèi)（二居、三居）、南北都有陽(yáng)臺(tái)，與在此區(qū)域購(gòu)房群 體的消費(fèi)觀念、經(jīng)濟(jì)收入相吻合。而且由于是多層，所以房屋的使用率較高，房 屋的使用面積都超過(guò)了 75%住宅的戶室比例為：一居占戶型總量的 10%二居 占50% 三居以上的占40%區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目雖然很少，但戶型種類(lèi)及戶型面積卻非常齊全。 天潤(rùn)別 墅的獨(dú)棟建筑與聯(lián)排建筑共有七、八種戶型，從1

15、80 nf 800 nf的戶型一應(yīng)俱全。 楓露皇苑四期工程，建造別墅 255棟，從173 nf 550 （一、二期）300褶以 上（三、四期）共十余種戶型，并配有400 itf以上的私家花園，可滿足滿足消費(fèi) 者的不同品位。4、價(jià)格分析經(jīng)過(guò)調(diào)查，此區(qū)域的住宅均價(jià)在 2000/itf,大多是以位置定價(jià)的，最北邊 的叢林莊小區(qū)均價(jià)僅1600/褶，最南邊的富河園小區(qū)均價(jià) 2800/褶。由于房屋的 總價(jià)較低，打折的幅度不大，一般為98折，只有西潞苑小區(qū)可以達(dá)到95折。房 價(jià)低、總價(jià)低并且都可以做貸款（七成二十年，二居的月供大約1000元/月），對(duì)一般平民百姓來(lái)說(shuō)是比較容易接受的。別墅的價(jià)格也是因位置而定

16、的，天潤(rùn)別墅的位置較偏僻，均價(jià)僅3500/ m2 ； 楓露皇苑的位置及交通條件比較好，均價(jià) 6500/褶。5、市場(chǎng)供應(yīng)量分析此區(qū)域目前在建的新項(xiàng)目不多，但在售的項(xiàng)目基本上都有后期建設(shè)， 僅這次調(diào)查 項(xiàng)目的后期供應(yīng)量就有26萬(wàn)褶。6、銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)售率分析根據(jù)調(diào)查可以看出，此區(qū)域項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期最短的是楓露花園（銷(xiāo)售率90%）和上潞園（80%,二項(xiàng)目都是從2000年開(kāi)始銷(xiāo)售的，楓露花園銷(xiāo)售了9萬(wàn)褶，上潞園銷(xiāo)售了 7萬(wàn)褶，平均每年銷(xiāo)售4萬(wàn)或5萬(wàn)平方米，華龍小區(qū)（90%是最早 銷(xiāo)售的（ 1995年），目前共銷(xiāo)售了 30萬(wàn)褶，平均年銷(xiāo)售4萬(wàn)nf,其它的項(xiàng)目雖 然銷(xiāo)售周期不同，但平均年銷(xiāo)售面積與前兩項(xiàng)目基本相同，萬(wàn)褶。由于此區(qū)域的項(xiàng)目7）稍好一點(diǎn)，大概每年能夠銷(xiāo)售90%叢林莊小區(qū)（面對(duì)的消費(fèi)群體是大眾百姓， 所以房屋銷(xiāo)售非常有市場(chǎng)， 開(kāi)發(fā)面積如果不是很大，基本上是蓋完樓就可以賣(mài)掉，所以大多現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的銷(xiāo)售率很高。7、廣告宣傳分析此區(qū)域項(xiàng)目的宣傳方式比較一致， 每個(gè)項(xiàng)目都有路牌 （從縣城一直指到項(xiàng)目所在地） ；由于房?jī)r(jià)低，廣告投入也不大，一般只在報(bào)紙上打很小一塊廣告（分欄廣告） ，還有的在市區(qū)內(nèi)設(shè)有售樓部，發(fā)小宣傳單。4、 地區(qū)優(yōu)勢(shì)分析此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)可以總結(jié)出以下結(jié)論： 價(jià)格