常州新世紀商城二期商業(yè)策劃報告

1、新世紀二期商業(yè)策劃報告新世紀二期商業(yè)策劃報告 new century, business planning report本報告核心關(guān)鍵詞：環(huán)境更本報告核心關(guān)鍵詞：環(huán)境更優(yōu)優(yōu)、配套更、配套更全全、品種更、品種更多多、體驗更、體驗更豐富豐富新世紀商城市場規(guī)劃（只代表本人觀點）目錄0102常州市概況及項目概況03新世紀商城定位04餐飲樓層分布設(shè)想常州新世紀商城市場規(guī)劃我比較贊成上海奇美公司的觀點，所以借其觀點一用；但其表述較為單一，未能全方位的闡述新世紀市場狀況；我將通過6個方面來判斷新世紀目前的市場狀況：一是價格帶坐標，二是舒適度坐標，三是年齡層坐標，四是商品豐富度坐標，五是客流量坐標，六是市場影

2、響力坐標。商場價格帶 低 高 高 低 消費價格 泰富 新世紀 商場舒適度 差 好高 低 商場舒適度購物中心商場環(huán)境商品檔次泰富 新世紀 購物中心百貨大樓 百貨大樓 常州新世紀商城市場定位規(guī)劃常州新世紀商城市場定位規(guī)劃圖一圖二百盛百盛商場消費客層 低 高 偏小 偏大 客群結(jié)構(gòu)泰富 新世紀 商品豐富度少 多高 低 商場豐富度購物中心商場品類商品時尚度泰富 新世紀 購物中心百貨大樓 百貨大樓 常州新世紀商城市場定位規(guī)劃常州新世紀商城市場定位規(guī)劃圖三圖四百盛百盛商場客流量 差 好 多少 客流量泰富 新世紀 市場影響力少 多高 低 市場影響力購物中心開店時間地理位置泰富 新世紀 購物中心百貨大樓 百貨大

3、樓 常州新世紀商城市場定位規(guī)劃常州新世紀商城市場定位規(guī)劃圖五圖六百盛百盛從上述的6種坐標圖分析來看，常州新世紀擁有4大優(yōu)勢，商場位置非常好，處于常州市核心商圈中心位置；周邊商業(yè)氛圍好，人流量很大；悠久的商業(yè)歷史，社會口碑佳，市場影響力大；商品品類相對豐富，客戶選擇余地多。但同時也存在3大劣勢，建筑硬件較差；商城配套差，停車設(shè)施不足；品類雖豐富，但強項品類缺乏競爭力，容易被替代。所以二期升級改造應(yīng)該強化自身的優(yōu)勢，降低劣勢，做到強項更強；屆時，還要應(yīng)對市場環(huán)境的變化，迎合消費者需求，將新世紀商城打造成為常州大眾消費，家庭消費，全天候消費的一站式綜合商城。在新世紀二期項目規(guī)劃中，尤其要注重豐富品類

4、、擴寬客層；加大配套、留住顧客。改造后的商場定位及規(guī)劃 低 高 低 消費價格、客層結(jié)構(gòu) 商品時尚度、品類豐富度泰富 新世紀 購物中心百貨大樓 百盛高 常州概況及項目概況常 州 概 況l常州全市戶籍人口約380萬人，常住人口約為550萬人，其中市區(qū)人口為250萬人。l常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個縣級市和武進、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個行政區(qū)，總面積4375平方公里。l市區(qū)形成“一城、七片”的結(jié)構(gòu)形態(tài)，主城區(qū)空間發(fā)展方向為“拓展南北，提升中心”，并形成“一體兩翼八組團”的空間結(jié)構(gòu)。l常州市的發(fā)展目標為：現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達、人民生活富裕的經(jīng)濟強市；歷史文脈彰顯、現(xiàn)代科教先進的文化名城；連東接西、承南啟北的區(qū)

5、域性樞紐城市；以人為本、人與自然和諧的生態(tài)城市。常 州 概 況l常州是一座有著2500多年歷史的文化古城（歷史上素有“龍城” 美稱），同時又是一座充滿現(xiàn)代氣息、經(jīng)濟較發(fā)達的新興工業(yè)城市。l常州有江蘇第二大機場常州奔牛機場，以及城市高架快速路網(wǎng)和籌建的輕軌1號線將使常州市的交通更為便捷。 l常州旅游業(yè)發(fā)展迅速，已構(gòu)筑并初具規(guī)模的景區(qū)有： 中華恐龍園、武進春秋淹城遺址公園、天寧禪寺、溧陽天目湖旅游度假區(qū)、武進橫山風景區(qū)、金壇茅山風景名勝區(qū)亞洲第一塔天寧禪寺春秋淹城遺址brt和高鐵中華恐龍園常 州 經(jīng) 濟左圖為中國十七個主要城市經(jīng)濟群的分布圖，常州市所屬的長三角市群則在排名中榮登首位，常州市位于該城

6、市經(jīng)濟群的核心位置，未來具有更加不可估量的發(fā)展前景。常州市商業(yè)圈主要集中在主干道延陵西路附近，其中南大街是最為特色的一條商業(yè)街，號稱龍城第一街。街的東面是南大街步行街，街的西面是萊蒙都會大型商業(yè)cbd。文化宮商圈有著高端的消費檔次，如常州購物中心、萊迪廣場和泰富廣場等。關(guān)河?xùn)|路商圈靠近火車站，大洋百貨成為該區(qū)域中唯一的綜合百貨商業(yè)業(yè)態(tài)。蘭陵路商圈集中了如常州電腦城、蘭陵蘇寧電器、佰易數(shù)碼店、九州服裝城等大型主題專業(yè)市場。常 州 商 圈南 大 街 商 業(yè) 圈 南大街商圈為常州最繁華商業(yè)圈，分別為萊蒙都會商業(yè)街、南大街步行街、泰富百貨，百貨大樓，新世紀商城、百盛構(gòu)成，南大街步行街的定位為中低檔，休

7、閑服飾與女裝占比較大，男裝較少，餐飲娛樂占總體量的15%-18%，店鋪經(jīng)營的產(chǎn)品檔次相對較低，世界主要知名品牌的專賣店極少，開業(yè)時間較早，有一定的人氣；萊蒙都會步行街與百貨大樓為一體，百貨大樓定位年輕時尚一族，萊蒙都會定位在中高檔；功能齊全，業(yè)態(tài)豐富，可滿足不同消費需求，街區(qū)定位中高檔，消費者目的消費較強，街區(qū)在周一至周五人氣較為冷清，周末人氣較旺；百盛為時尚中高檔百貨，開業(yè)半年，目前人氣很差。l 常州萊蒙都會文 化 宮 商 業(yè) 圈 文化宮商圈以常州購物中心、泰富廣場（已停業(yè)）、萬博百貨、時尚萊迪等大型百貨公司為主要核心。地處常州市中心城區(qū)，該商圈的總面積約1.5平方公里，2011年實現(xiàn)這一區(qū)

8、域消費品零售總額達約55億元，占全市總量的5%，日均商業(yè)客流在3-5萬人次，日租金在10-30元/日，是常州最貴的街區(qū)之一。文化宮商圈百貨商店經(jīng)營檔次幾乎都為中高檔，特色不明顯。購物空間的停留、觀賞和娛樂性較差，雖然交通非常便利，但停車位嚴重不足。亞細亞 影 城萊 蒙都 會萬博廣場萊 蒙酒吧街百 盛商 城泰 富百 貨南大街商業(yè)街江 南商 場新 世 紀 周 邊 商 業(yè)新世紀商城二期定位思路二期定位思路常州巨無霸，聚焦全客層的一站式綜合購物中心周邊環(huán)境與人群不拘于商城主流消費者，進一步拓寬消費群，面向全常州市場。進一步豐富品類和業(yè)態(tài)，不僅要保持和強化原有特色，更要搶占競爭對手的市場。競爭對手與市場

9、商場目標與體量將新世紀打造成為全客層，家庭式，全天候，一站式的綜合商城。目標人群分析目標人群分析時尚男女小白領(lǐng)、白領(lǐng)中產(chǎn)階級年輕態(tài)25-35歲18-25歲35-45歲45-55歲核心客群核心客群客層年齡段對應(yīng)人群55歲以上私營老板開發(fā)人群適當關(guān)注人群項目定位項目定位核心：都市大眾生活潮頭：前衛(wèi)享樂：全方位快樂 保持商城的核心競爭力，在核心品類和業(yè)務(wù)上需要進一步強化，不斷引進優(yōu)勢品類的標桿品牌，引領(lǐng)常州市場。 適當豐富時尚年輕品類，增加前衛(wèi)潮流標桿品牌,搶占常州年輕一代時尚市場。 多元化業(yè)態(tài)要豐富，寬度要寬，餐飲、文化、娛樂、健身養(yǎng)生等業(yè)態(tài)都要有一定的占比，這樣可以進一步擴寬商城客群，同時留住消

10、費者的腳步。餐飲樓層定位餐飲樓層定位設(shè)想及主力品設(shè)想及主力品牌規(guī)劃牌規(guī)劃情調(diào)書吧情調(diào)書吧夜店夜店游戲娛樂游戲娛樂美容美體美容美體ktvktv書城影像書城影像藝術(shù)展覽藝術(shù)展覽外語學(xué)校外語學(xué)校舞蹈培訓(xùn)舞蹈培訓(xùn)西點西點制作工坊制作工坊寵物用品寵物用品益智玩具益智玩具主題餐飲主題餐飲甜品果飲甜品果飲電影院電影院美發(fā)美甲美發(fā)美甲 特色淘寶特色淘寶男士俱男士俱樂部樂部汽車個性汽車個性裝飾裝飾時尚餐飲時尚餐飲健身運動健身運動時尚生活方式時尚生活方式基本生活方式的大業(yè)態(tài)提煉基本生活方式的大業(yè)態(tài)提煉多元大業(yè)態(tài)品類設(shè)想多元大業(yè)態(tài)品類設(shè)想b1a a樓樓樂活族 lohas多元大業(yè)態(tài)樓層分布設(shè)想多元大業(yè)態(tài)樓層分布設(shè)想910 11b19f都食客-偏向商務(wù)辦公、個人 simple dining多元大業(yè)態(tài)樓層分布設(shè)想多元大業(yè)態(tài)樓層分布設(shè)想910 11b110f料理王-異域風情、偏向宴請聚會 c