某地產(chǎn)開發(fā)公司年人力資源規(guī)劃

1、成都清源房屋開發(fā)有限公司人力資源規(guī)劃（2004）二四年六月編制說明該人力資源規(guī)劃是在一個房地產(chǎn)公司 （實(shí)際案例） 的基礎(chǔ)上進(jìn)行編制的，由于不便使用原房地產(chǎn)公司的名稱，所以采用化名。編制人員：任強(qiáng)海 尹強(qiáng) 安毅 周正 劉伯強(qiáng)各章節(jié)主筆如下：產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析： 任強(qiáng)海組織戰(zhàn)略分析： 劉伯強(qiáng)公司內(nèi)部分析： 周正人力資源需求分析及預(yù)測： 安毅人力資源供給分析及預(yù)測： 尹強(qiáng)人力資源規(guī)劃： 任強(qiáng)海、周正、安毅、尹強(qiáng)、劉伯強(qiáng)由于水平有限，還有很多不當(dāng)之處望石老師批評改正！2004-6-06成都清源房屋開發(fā)有限公司人力資源規(guī)劃（2004）背景:成都清源房屋開發(fā)有限公司是*創(chuàng)建的企業(yè)，于一九九四年初運(yùn)行。經(jīng)過九年

2、的努力，成功地開發(fā)了石人住宅，金城住宅、清源電梯商寓、清源商廈、翡翠家園及 坐落于風(fēng)景秀麗的都江堰市區(qū)的全流動水景社區(qū)麗水青城等房產(chǎn)項目。目前正開發(fā)的項目有四個，其中名士公館則是面積達(dá) 10萬平方米的大型高尚文化社區(qū)。另外還有 南門商業(yè)項目“金玉滿堂”和“騾馬市商貿(mào)大世界”等項目。一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析：（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2001年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，特別是美國受9 11恐怖襲擊之后，西方各資本 主義國家經(jīng)濟(jì)狀況更是加速下滑。 在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7%勺增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。 在北京申奧成功和中國成功加入 WTO國際 地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政

3、策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的 經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩 方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境， 整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。 2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP 1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1個百分點(diǎn)， 增幅達(dá)13.1%;實(shí)現(xiàn)全年財政收入145.4億

4、元，比上年增長22.5%,其中，地方財政 收入77.6億元，比上年增長了 32.1%。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好 的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)作為拉動國民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大動力， 對成都地方經(jīng)濟(jì)作用是相當(dāng)明顯的。2001 年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資 170.76億元，同 期增長32.2%;人均購房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長59.1%,其中住 房裝飾支出和家具材料支出比上年分別增長了 2.63倍和14倍。2002年隨著加入 WTO勺經(jīng)濟(jì)效應(yīng)擴(kuò)大和西部大開發(fā)力度進(jìn)一步加大，舊城改造和新區(qū)建設(shè)進(jìn)程的加快，東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和沙河整治政策進(jìn)一步落實(shí)，成都房地產(chǎn)業(yè)

5、將面臨更大的發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會。（二）宏觀政策環(huán)境自2001年以來全國房地產(chǎn)業(yè)界就開始了調(diào)整。從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部 門都按照市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑 施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從 而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝 劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。2001年4月4日國務(wù)院、建設(shè)部頒布的商品房銷售管理辦法旨在通過規(guī)范商 品房現(xiàn)售和預(yù)售行為，保障商品

6、房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。首先，明確了商品房 銷售的政府主管機(jī)關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件，以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的權(quán) 限和職責(zé)，對房地產(chǎn)的參與者和管理者進(jìn)行規(guī)范；其次，進(jìn)一步明確了商品房預(yù)售和 現(xiàn)售的條件，有效降低購買風(fēng)險；第三，對銷售途徑和手段進(jìn)行了規(guī)范和限制，對易 產(chǎn)生糾紛，損害消費(fèi)者利益的返本銷售、售后包租、分割拆零銷售等明令禁止；第四, 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售宣傳廣告進(jìn)行了規(guī)范，明確應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等相關(guān)規(guī)定，“廣告內(nèi) 容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確”，并提醒當(dāng)事人對“商品房銷售廣告和宣傳資料所 明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商

7、品房買賣合同中約定”，從銷售宣傳行為上進(jìn)行限制， 維護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)；第五，對商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容一一列舉，從合 同內(nèi)容和程序上進(jìn)行規(guī)范；第六，對商品房統(tǒng)計建筑面積的不同方式、相應(yīng)的計價方 式以及承諾規(guī)劃、設(shè)計與現(xiàn)實(shí)進(jìn)行規(guī)范，對允許的誤差和超出允許誤差的處理辦法進(jìn) 行明確；第七，對商品房長期存在的質(zhì)量糾紛進(jìn)行責(zé)權(quán)明確，規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、 保修責(zé)任等做出約定，保修期從交付之日計算?！比绱说鹊?，既降低了消費(fèi)者的購房 風(fēng)險，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障了房地產(chǎn)交易活動的健康、有序運(yùn)行，又刺激了 房地產(chǎn)市場的有效需

8、求。中國人民銀行于2001年6月26日發(fā)布的關(guān)于規(guī)范住宅金融業(yè)務(wù)的通知，一 方面“嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理” 。對住宅開發(fā) 項目的市場定位以及開發(fā)經(jīng)營的具體運(yùn)作提出了更加嚴(yán)格的要求， 從而間接提高了開發(fā)企業(yè)的入市和盈利門檻。另一方面，“強(qiáng)化個人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放零首付 個人住房貸款”，并“規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸 款的抵借比不得超過60%貸款期限最長不超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房”。從 而對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和個人的住房金融貸款進(jìn)行了限制，整頓和規(guī)范了住房金融的市場秩序和業(yè)務(wù)管理，防范了住房貸款風(fēng)險。同時建設(shè)部還修改了 7項房

9、地產(chǎn)市場 管理規(guī)定和辦法。就城市商品房預(yù)售管理、城市異產(chǎn)毗連房屋管理、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 管理、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理、城市房地產(chǎn)抵押管理、城市房屋權(quán)屬登記管理、房 地產(chǎn)估價師注冊管理等七方面，進(jìn)行了修改，從而進(jìn)一步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場各個環(huán) 節(jié)的管理規(guī)范。為貫徹國務(wù)院頒布的城市房屋拆遷管理條例，成都市人民政府正式出臺了成 都市城市房屋拆遷管理暫行辦法，并于2001年11月1日起實(shí)施。該辦法對其 適用范圍及管理部門以及拆遷補(bǔ)償金的 “?？顚Ｓ谩?、安置用房應(yīng)當(dāng)具備的公共交通、 入學(xué)、就醫(yī)、日常生活等條件等等均做出了明確規(guī)定。并對拆遷補(bǔ)償方式、各類房屋 的安置辦法、補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定等也有相應(yīng)規(guī)定。 強(qiáng)化了對

10、拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)和 對政府行政管理行為的約束，完善了一系列行為規(guī)則，以確保被拆遷房屋所有人和使 用人的權(quán)益。針對現(xiàn)行體制中存在的主要弊端，從體制、政府、市場、企業(yè)四者關(guān)系出發(fā)，本著完善成都市市場經(jīng)濟(jì)體制入手的目的，市政府出臺了關(guān)于加快投資體制改革的13個配套文件和關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項目的通知，改善成都市的投資環(huán)境，鼓勵投資者進(jìn)入成都市場，從而保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（三）成都市政府工程：（1）城市環(huán)境綜合整治2001年，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，圍繞“凈化、綠化、亮化、暢通”的總 目標(biāo)，在城區(qū)全 面實(shí)施了城市環(huán)境綜合整治工作。 整治工作從3月中旬起全面展開， 至12

11、月底基本結(jié)束，歷時9個月。重點(diǎn)對122條市容形象示范街、重點(diǎn)整治街道、主要出入城道路路段的臨街立面、 道路路面、戶外廣告、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、市容秩序、園林綠化、光彩工程、農(nóng)貿(mào)市場、機(jī)動 車停車場、建筑工地、閑置地塊、河道溝渠、臨街店鋪、暢通工程等進(jìn)行綜合整治。目前，經(jīng)過整治的街道基本形成了一街一景，一區(qū)一貌，既體現(xiàn)了歷史文化 名城的特色，又展現(xiàn)了現(xiàn)代城市的時代風(fēng)貌，使城市整體形象在較短的時間內(nèi)得到了明顯的提升。(2) 東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為構(gòu)筑成都市工業(yè)新高地，實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的跨越式和可持續(xù)發(fā)展，加快城市建設(shè)， 提升城市形象，成都市規(guī)劃局按照市場經(jīng)濟(jì)的要求，本著企業(yè)為主、政府引導(dǎo)：整體 規(guī)劃、成片開發(fā)；技術(shù)

12、進(jìn)步和產(chǎn)品升級換代等三大原則，于2001年9月28日公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，調(diào)整后的東郊將成為集物流配送、商業(yè)金融、居住 生活、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。城東一期改造規(guī)劃城市建設(shè)用地面積為107.40平方公里，預(yù)計市政設(shè)施改造和建設(shè)總投資228億元。結(jié)合城市軌道交通設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造良好的片區(qū)間交通條件， 改造后的沙河將形成“兩帶兩區(qū)六景點(diǎn)”的景觀結(jié)構(gòu)。片區(qū)結(jié)構(gòu)將轉(zhuǎn)變?yōu)槭兄行摹⒊?市副中心、片區(qū)中心、居住中心等四級中心組成的結(jié)構(gòu)模塊，改造后將形成將以沙河 為紐帶、向東放射道路為軸線，聯(lián)系各級中心的新格局。同時，在現(xiàn)在的工業(yè)區(qū)內(nèi)將 增加建設(shè)南路B線、沙板橋路、雙橋路東

13、延線、東大街東延線及機(jī)場路東延線等道路， 改造架空電力線路為地下敷設(shè)：改造所有鐵路專用線及平交道口。2002年是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造將進(jìn)入最關(guān)鍵的一年，東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將依據(jù)整體部署，整體推進(jìn)，并在重點(diǎn)地區(qū)實(shí)施重點(diǎn)突破。其具體的目 標(biāo)為：完成2001年啟動的7戶試點(diǎn)企業(yè)的搬遷改造，做到按時投產(chǎn)。新啟動 15戶企 業(yè)搬遷改造，全年完成搬遷改造投資 20億元以上。依法關(guān)閉企業(yè)2至3戶。結(jié)合沙 河整治工程，在搞好沙河兩岸企業(yè)拆遷的同時，規(guī)劃建立1至2個都市型工園區(qū)。(3) 沙河整治沙河是50年代為解決東郊企業(yè)供水問題而改建的，以供應(yīng)工業(yè)用水為主的專用 渠道。2001年啟動的沙河整治

14、工程共計需投入 80億元，其中沙河整治工程將需要投 入19-20億元，加上舊城改造及工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整資金投入將達(dá)200億以上。整治范圍為10.97平方公里，包括沙河22.22公里河道及10條支流流域范圍。2001年11月28日沙河整治拆遷工程正式動工，拆遷時間預(yù)計為一年，拆遷總面 積約162萬平方米。整個拆遷工程將分兩步進(jìn)行。第一階段： 2001年11月底至2002 年5月，完成上游水資源保護(hù)區(qū)范圍，即駟馬橋至源頭段 5.34公里，兩側(cè)各200米 范圍的拆遷。下游成渝高速路段至沙河與府河交匯口 5.6公里、兩側(cè)各50米范圍的 拆遷。第二階段：2002年3月至2002年11月。完成駟馬橋以下至成

15、渝高速路段11.28 公里、兩側(cè)各50米范圍的拆遷。2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)。預(yù)計用 3年-5年時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)域進(jìn)行全 面的綜合治理，包括載污工程、防洪及河堤整治工程、綠化景觀工程、道路及市政設(shè) 施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程、文化建設(shè)及光彩工程和拆遷改造工程等。（4）舊城改造為進(jìn)一步改善城市環(huán)境，市政府提出用3-5年時間完成舊城改造的決定，并已初 步完成有關(guān)舊城區(qū)改造的計劃，根據(jù)舊城改造滾動開發(fā)的特點(diǎn)，以“政策扶持、市場 運(yùn)作”為基礎(chǔ)原則，初步改造計劃將是：第一階段采取政府先行投入部分資金進(jìn)行舊 城改造，完成現(xiàn)有舊城改造量的20%待積累資金后再加大改造力度；在第二階段完成35%勺改造量； 第三階

16、段完成45%勺改造量。據(jù)統(tǒng)計，城區(qū)尚需改造的舊城危舊房達(dá)400萬平方米，拆遷戶數(shù)近10.5萬戶，需要投入拆遷費(fèi)用及城市道路建設(shè)資金達(dá) 152.94億元。（5）低洼棚戶區(qū)改造有關(guān)部門在全面調(diào)查的基礎(chǔ)上，提出了改造低洼棚戶區(qū)的時限要求，明確責(zé)任分 工，邀請人大代表共同商量如何加快改造步伐。在2001年初的市人代會上，王景云、楊盛書等20位人大代表再次提出了 4件關(guān)于加快城區(qū)多處低洼棚戶區(qū)改造的建議。 承辦的市房管局根據(jù)建議及時向市政府上報了 關(guān)于報送進(jìn)一步加快城區(qū)低洼棚戶區(qū) 危破房屋改造實(shí)施意見的請示，市長李春城、副市長王少雄等對此作出重要批示， 對此，低洼棚戶區(qū)改造拉開序幕。2001年11月7日

17、，成都市政府有關(guān)部門規(guī)劃在十五期間完成二環(huán)路內(nèi)的低洼棚 戶改造工程。目前成都市共有 73.9萬平方米的低洼棚戶區(qū)，其中錦江區(qū)和金牛區(qū)各 占39.7萬平方米和13.7萬平方米，武侯區(qū)占14萬平方米，青羊區(qū)和成華區(qū)各占 3 萬平方米和3.5萬平方米。而2002年將有10個低洼棚戶區(qū)啟動改造，共遷出 20多 萬平方米的舊城改造和新項目開發(fā)用地， 將在這些地區(qū)進(jìn)行低洼棚戶區(qū)改造建設(shè)項目 的建設(shè)，項目的定位大都以中低檔商品房為主，產(chǎn)品價格在2000-2300元/平方米，這將成為今年成都房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。（四）市場供給特征第一，總體供給規(guī)模擴(kuò)大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向合理。隨著房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的日益成熟，成都市作為整

18、個中國西部的投資熱土， 吸引了 越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)投資，商品住房投資增幅近兩年均在 30流右，在持續(xù)的消費(fèi) 需求支持下，全市商品住房供給規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)供銷兩旺的良性發(fā)展局面。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，成都市商品住房一直占據(jù)房地產(chǎn)市場的主體地位，占90流右，各物業(yè)類型牧業(yè)檔次和分布區(qū)域較為合適。第二，舊城改造和新區(qū)開發(fā)互動發(fā)展，城區(qū)市場正逐步向郊縣（區(qū)）市場拓展。在城區(qū)建設(shè)用地越來越少，開發(fā)成本越來越高的情況下，城郊結(jié)合部的市政配套、 交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，為新造城運(yùn)動打下基礎(chǔ)。而加大舊城改造力度是成都市今年的重 大舉措。除低洼棚戶區(qū)舊房改造工程順利實(shí)施外，沙河綜合整治工程、東郊工業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整、城市環(huán)境

19、綜合整治工程等重點(diǎn)工程的相繼實(shí)施，有效地推動了成都市城區(qū)商品 住房市場的發(fā)展。同時，隨著三環(huán)路的建成通車及繞城高速路、人民南路南延線、紅星路南沿線、 光華大道西沿線、羊市街西延線、老成渝路、成龍路、成洛路等重點(diǎn)市政工程的實(shí)施， 成熟的交通路網(wǎng)逐漸形成，加之轎車價格放開，轎車進(jìn)入普通家庭，交通不再是制約 房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。華陽、溫江、龍泉、新都等郊縣（區(qū)）市場供給地不斷加大， 并獲得了良好的市場反應(yīng)，如 2001年風(fēng)起的“ TOWNHOUSE其主要供給區(qū)域即是在 城郊各縣（市）。第三，二手房市場全面啟動。為滿足不同層次的住宅消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)梯級消費(fèi)，2001年市政府進(jìn)一步加大了二 手房的開放力

20、度，并在秋季房交會上首次開辟了二手房交易區(qū)，二手房的成交量達(dá)到 歷史最高水平。并開展了一系列二手房交易專題活動，成立了“成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié) 會”舉辦成都市“放心中介”聯(lián)合宣言簽署活動等。之后，又在房地產(chǎn)交易中心設(shè) 立了固定的二手房交易區(qū)，標(biāo)志著成都市二手房市場的全面啟動， 并向著規(guī)范化和專 業(yè)化發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民的收入、生活水平提高，改善居住條件和生活環(huán)境的要求 也越來越高。以舊換新，以小換大的“房屋置換”活動將越來越頻繁，為消化存量房, 促進(jìn)商品房市場的健康發(fā)展起到巨大的作用。第四，產(chǎn)品供給呈多?；途坊较虬l(fā)展。成都市商品住房除在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來越走向

21、市 場細(xì)分的多元化發(fā)展外，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等也日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)。同時， 高品質(zhì)而不是高檔次的精品住房越來越贏得消費(fèi)者的認(rèn)同，競爭的加劇也使開發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。（五）市場需求特征從對未來消費(fèi)者的調(diào)查和已實(shí)現(xiàn)的銷售狀況來看，2001年成都市商品住宅市場需 求主要呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：第一，消費(fèi)群體特征：從8月23日成都市房產(chǎn)管理局通過商報進(jìn)行的大型需求 問卷調(diào)查來看，成都市目前的商品房消費(fèi)群體中，35歲以下年收入10萬元以內(nèi)的青年消費(fèi)者占36.9%,而秋交會實(shí)際簽定合同消費(fèi)者年齡在 35歲以下的占57%表明中 低收入水平的年輕消費(fèi)者是目前成都市商品住房市場的主力消費(fèi)群體。

22、第二，需求特征：1、購房目的：多數(shù)消費(fèi)者均是出于成家立業(yè)、改善居住環(huán)境、孝敬父母、置業(yè) 投資目的而產(chǎn)生購房需求的，且改善居住環(huán)境和置業(yè)投資的比例有明顯上升。2、對現(xiàn)住房的不滿：多數(shù)消費(fèi)者對現(xiàn)有住房的物管、綠化、配套、房間布局等 不滿呼聲較高，具備較為強(qiáng)烈的二次置業(yè)需求。3、影響購房決策因素：價格、位置、戶型設(shè)計、綠化、配套、交通等均是影響消費(fèi)者購房決策的重要因素；4、 面積、價格的選擇：對住房價格的選擇則有90%以上選擇單價在3000元/平方 米以下，總價在30萬元以下的中低檔住宅。從簽定合同結(jié)果來看，70-150平方米、 2000-3500元/平方米的商品住宅均最受歡迎。5、房型、位置的選擇

23、：在成交物業(yè)類型上，電梯住宅越來越被消費(fèi)者接受。而 在位置的選擇上，二環(huán)外迎來了黃金時代，成交量呈現(xiàn)明顯的增長趨勢，成為商品房 住宅成交的主要區(qū)域。第三，需求整體呈增長趨勢：社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入水平的增加，直接帶來成都 市商品住房有效需求的增加。從商品房的銷售面積增長狀況可以看到，銷售量基本呈穩(wěn)步的上升趨勢。（資料來源：2001年成都市房地產(chǎn)市場分析及趨勢預(yù)測）據(jù)成都市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2003年1-6月全市（含郊區(qū)、市、縣）商品房施 工面積1758.44萬平方米，比去年同期增長27.0%,其中新開工面積566.77萬平方米， 同比增長33.3%；商品房竣工面積263.93萬平方米，同比增長

24、37.5%,其中住宅類竣 工面積244.60萬平方米，同比增長46.8%，辦公樓竣工面積3.10萬平方米，商業(yè)營 業(yè)房竣工面積11.6萬平方米；商品房竣工價值33.78億元，同比增長36.7億元，其 中住宅類竣工價值30.77億元，同比增長52.6%,辦公房竣工價值0.33億元，商業(yè)營 業(yè)房1.91億元。據(jù)成都市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全市（除崇州外）合計商品房銷售面積為623.16 萬平方米，銷售金額為149.96億元。其中，住宅的銷售面積為545.31萬平方米，銷 售金額為112.2億元。辦公用房銷售面積為7.32萬平方米，銷售金額為25865.66萬 元；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為 59.94萬

25、平方米，銷售金額為29.53億元。2003年1-6月五城區(qū)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，需求首次超過供給。市場供應(yīng)面積（批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積）為 350.64萬平方米，銷售面積為353.04 萬平方米，供銷比為0.993，供小于求這一狀況有力的證明了我市房地產(chǎn)消費(fèi)市場強(qiáng) 勁的需求動力，就全國目前的省會城市來看，供給小于需求的這種狀況很難出現(xiàn)，一 些城市的積壓商品房問題越來越嚴(yán)重，而我市的商品房供求關(guān)系第一次出現(xiàn)供小于 求，結(jié)合現(xiàn)今房地產(chǎn)界的討論焦點(diǎn)-“泡沫”問題，可以看出我市房地產(chǎn)業(yè)正處 于一個高速發(fā)展的安全通道中，開發(fā)商應(yīng)該抓住這一銷售良機(jī)積極的推廣自己的新項 目及積壓房，但是，按照正

26、常狀況，房地產(chǎn)市場的供給要稍大于需求才算合理，才能 保證消費(fèi)者的充分選擇面。二、組織戰(zhàn)略分析：（一）宗旨追求卓越、回報社會。（二）使命目標(biāo)創(chuàng)清源品牌、做百年老店。（三）公司理念忠：大家都要把公司作為安身之家，表里一致，巴心巴肝地忠誠企業(yè)，竭盡全力 維護(hù)和發(fā)展公司的利益。忠，表現(xiàn)為工作上的自覺性、投入性和創(chuàng)造性。獨(dú)到見解、 堅持原則、開拓進(jìn)取才是真正意義上的忠。禮:禮之用，和為貴。平和中庸，以柔克剛，終究受惠。禮的另一層含義有嚴(yán)格 的等級制度，有規(guī)矩才能成方圓。勤：古往今來，勤能補(bǔ)拙。腦勤，多思考；嘴勤，常請教；手勤，干活路；腳勤, 舍得跑。不斷充實(shí)自己，追上瞬息萬變的社會。大事要干，小事也要辦

27、，特別是對細(xì) 小勤務(wù)之事，要能撲下身子去干好。信：大丈夫信義為重。中華民族、民間最講究誠信為本。智巧詐偽可以獲一時之 利、成一時之事，但終究不如笨拙而誠實(shí)來得穩(wěn)當(dāng)、行得久遠(yuǎn)（四）主要業(yè)務(wù)公司業(yè)務(wù)涉及商住樓、寫字樓、營業(yè)大廳、高檔花園式住宅小區(qū)、博物館及旅游 景點(diǎn)的開發(fā)和建設(shè)。（五）公司的戰(zhàn)略選擇根據(jù)公司這幾年發(fā)展的情況來看，不能一直做市場的追隨者，要根據(jù)項目的實(shí)際 情況來做出選擇，主要還是差異化戰(zhàn)略。清源公司在做小區(qū)文化方面和博物館方面有 著自己的優(yōu)勢，我們要永遠(yuǎn)做自己最擅長的和有潛能比別人做得好的事情，堅持選擇差異化戰(zhàn)略。差異性戰(zhàn)略的人力資源需要：員工要求：工作說明書和任職資格比較寬泛，不太

28、注重職能的限制；培訓(xùn)開發(fā)：而注重對員工協(xié)作和對團(tuán)隊精神的培訓(xùn)；績效考評：主要以結(jié)果為基礎(chǔ)，兼顧對過程的考慮；薪酬體系：由于鼓勵創(chuàng)新，需要不斷招募具有新思想、新觀念的人進(jìn)入企業(yè)，因 此薪酬系統(tǒng)更傾向于外部的公平性。晉升體系：通過建立具有相對獨(dú)立的支持系統(tǒng)和決策權(quán)利的跨職能工作小組，完成超出職能范圍的工作任務(wù)并提供較為寬廣的職業(yè)通道。（六）公司的戰(zhàn)略規(guī)劃清源公司創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)。清源公司未來產(chǎn)業(yè)是文化旅游博物館產(chǎn)業(yè)。三、公司內(nèi)部分析：（一）現(xiàn)有人力資源盤點(diǎn)：公司現(xiàn)在有員工共52人，其中財務(wù)部6人，工程規(guī)劃部5人，行政部4人，工 程部18人，銷售部12人，總工辦4人，副總經(jīng)理3人。若按職稱高低的分布

29、來看： 初級職稱以下10人，主要為銷售人員和行政人員；初級職稱 12人，主要為現(xiàn)場工程 人員和銷售人員；中級職稱26人，主要為財務(wù)人員和工程人員；高級職稱 6人，主 要為副總及總工?，F(xiàn)有人力資源結(jié)構(gòu)初級職稱以高級職稱下48%-初級職稱以下 -I初級職稱1中級職稱咼級職稱（二）由于創(chuàng)業(yè)初期，公司里的很多員工都是經(jīng)過親戚朋友介紹過來的，在公司發(fā)展 到一定規(guī)模時這就成為公司發(fā)展的阻力，這就需要較大規(guī)模的從外面招聘新的員工， 另一方面要從制度上加以完善，保證公司戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。公司發(fā)展初期重技術(shù)，輕管理，導(dǎo)致公司里的管理人員的素質(zhì)不高。隨著公司的 進(jìn)一步壯大，專業(yè)的管理人才是不可缺少的。四、人力資源需

30、求分析及預(yù)測：根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃及公司這幾年的土地儲備，公司在未來幾年的開發(fā)量將大幅 度增加，年內(nèi)還要建自己的博物館。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范，整個的宏觀環(huán)境 相對穩(wěn)定，按照比例方法對人力資源需求進(jìn)行預(yù)測比較合適。我公司實(shí)行的是項目部制，即每個開發(fā)項目配有一定數(shù)目的工程人員和銷售人 員，一個負(fù)責(zé)副總經(jīng)理和一個總工負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)。隨著公司開發(fā)量的增加，項目的數(shù) 量也會增加，這樣人員的需求就會增大。一個項目工程部有6個工程人員，其中三個土建人員、一個給排水專業(yè)人員、一 個電力專業(yè)人員、一個內(nèi)業(yè)，工程部經(jīng)理由其中一人兼職。一個項目的銷售部有6個銷售人員，銷售主管由其中一人擔(dān)任，公司共三個項目， 其中

31、兩個開始銷售。（一）近兩年的人力資源需求分析：公司計劃同時上五個項目，其中一個是在安仁鎮(zhèn)的博物館，即需要增加12個工程人員，12個銷售人員。若在此過程中有員工提出離職，則執(zhí)行公司的臨時招聘計劃。（博物館項目不需要銷售人員）博物館的工作人員要開始儲備近兩年人力資源需求量（二）公司將來的需求分析：公司發(fā)展到一定的階段，文化旅游博物館產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)， 初步設(shè)想房地產(chǎn)業(yè)幾 乎是發(fā)展到頂峰，由于受到資金的限制，每年最多 6個項目。文化旅游產(chǎn)業(yè)將需要大 量的專業(yè)人才加盟，一個博物館和一個旅游景點(diǎn)即將開業(yè)是保守估計。 為公司的管理 水平上一個層次，公司計劃將引進(jìn)一批有經(jīng)驗(yàn)的高級管理人員。房地產(chǎn)項目上需要36

32、個工程人員，24個銷售人員，公司需要工程人員16人，分 別在概預(yù)算、規(guī)劃等崗位。博物館要10位管理人員，旅游景點(diǎn)要15位管理人員，此 外公司將引進(jìn)8位有管理經(jīng)驗(yàn)的高級管理人才擔(dān)當(dāng)主要的管理職務(wù)。人力資源需求量50 50 5 022114 AIUii83L IIII2115人力資源結(jié)構(gòu)1旅游景點(diǎn)管LJ博物館管理 人員10%高級管理人 員8%銷售中級職 稱3%理人員15%銷售初級職稱14%10%建筑初級職稱12%建筑中級職 稱一建筑高級職28%n建筑初級職稱 建筑中級職稱建筑高級職稱 二銷售初級職稱 口銷售中級職稱 高級管理人員 n博物館管理人員 .旅游景點(diǎn)管理人員五、人力資源供給分析及預(yù)測：“

33、2004年建筑及房地產(chǎn)行業(yè)人才市場發(fā)展趨勢”研究報告顯示，2004年建筑及房地產(chǎn)行業(yè)用人需求增長25%，空缺將達(dá)6萬人。2004年建筑及房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè) 緊缺的人才主要為六類，其中建筑師和規(guī)劃設(shè)計人員最缺，占了緊缺各類人才的37%, 專業(yè)工程師占19%，監(jiān)理工程師占15%，財務(wù)管理與投資人員占15%，電氣工程師 占7%,項目經(jīng)理占7%。建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量需求的是年齡在 25 - 40歲之間的成熟人才， 招聘成熟人才一般要求具有13年的工作經(jīng)驗(yàn)。成熟人才十大熱門專業(yè)是：工程造 價、項目經(jīng)理、設(shè)計師、電氣工程師、建筑師、暖通工程師、專業(yè)工長、銷售人員、 土建工程師、工程部經(jīng)理。據(jù)報告

34、分析，2004年建筑及房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)招聘大中專畢業(yè)生的十大熱門專業(yè)將 是建筑工程、建筑學(xué)、電氣工程技術(shù)、給排水工程、供暖通風(fēng)與空調(diào)、工程造價管理、 財務(wù)管理、企業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、管理工程。從歷年情況分析，十大熱門專 業(yè)需求人數(shù)將占行業(yè)對大中專畢業(yè)生需求總量的 80%。在學(xué)歷方面，大學(xué)本科畢業(yè)已 經(jīng)成為企業(yè)招聘大學(xué)畢業(yè)生的基本學(xué)歷要求?？偟膩碚f，目前由于大的就業(yè)形勢的影響，供求基本均衡，但是我公司所缺的專 業(yè)人員屬熱門專業(yè)，根據(jù)我公司的實(shí)際情況，如果不在薪酬體系上有所調(diào)整，在市場上招聘到很優(yōu)秀的人員比較困難。六、人力資源規(guī)劃：（一）招聘計劃內(nèi)部招聘計劃根據(jù)公司實(shí)行內(nèi)部招聘的經(jīng)驗(yàn)，公司計劃

35、只對部分職務(wù)實(shí)行內(nèi)部招聘：行政人員、 管理人員。內(nèi)部招聘程序：（1）由各部門提用人計劃（2）行政部對所需的職位進(jìn)行確認(rèn)（3）主管副總經(jīng)理審批（4）向公司內(nèi)部發(fā)布消息：招聘公告、會議通知等形式。（5）招聘負(fù)責(zé)人進(jìn)行面談（6）主管副總經(jīng)理審批（7）簽訂勞動合同外部招聘計劃1、招聘需求根據(jù)公司的職務(wù)設(shè)置與人員配置計劃以及公司的實(shí)際業(yè)務(wù)情況，由各部門提出用人需求計劃，到行政部歸口統(tǒng)計。行政部根據(jù)公司的實(shí)際情況與各部門進(jìn)行協(xié)商，然后報主管副總經(jīng)理審批。2、招聘方式行政人員：社會招聘和學(xué)校招聘初級工程人員、初級銷售人員：學(xué)校招聘中高級職稱工程人員：社會招聘高級管理人員：社會招聘3、招聘策略學(xué)校招聘主要通過

36、參加應(yīng)屆畢業(yè)生洽談會、在學(xué)校舉辦招聘講座、發(fā)布招聘張貼、 網(wǎng)上招聘等四種形式；社會招聘主要通過參加人才交流會、刊登招聘廣告、網(wǎng)上招聘等三種形式。4、招聘人事政策根據(jù)公司崗位職責(zé)需要，各部門提出自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，由行政部統(tǒng)一招聘。原則 上從2004年后新進(jìn)的員工必須具有全日制本科以上文憑，特殊情況需總經(jīng)理批準(zhǔn)。（二）選擇計劃公司采用面試的方式對人員進(jìn)行選擇，其中包括初步面試、專業(yè)面試等。選擇的 程序如下：被招聘者初步面試（由行政部負(fù)責(zé)）申請表和簡歷評價選擇測試（由相關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)）錄用面試（總經(jīng)理負(fù)責(zé)）證明材料和背景材料核實(shí)選擇決策體檢錄用（三）培訓(xùn)計劃人才的競爭，從某種意義來講，也是企業(yè)培訓(xùn)的競

37、爭；未來企業(yè)，獲得優(yōu)于競爭 對手的唯一途徑，就是擁有比競爭對手更快的學(xué)習(xí)能力，更高質(zhì)的創(chuàng)新能力。重視培 訓(xùn)、強(qiáng)調(diào)員工全面素質(zhì)的提升和對企業(yè)文化的認(rèn)同，把企業(yè)建成學(xué)習(xí)型組織，通過提 高企業(yè)核心競爭力，從而最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)與員工“雙贏”，是企業(yè)獲得發(fā)展的最根本手 段。我公司立足于建立科學(xué)的培訓(xùn)系統(tǒng)，為員工提供更多的培訓(xùn)與發(fā)展機(jī)遇。培訓(xùn)政策：由于業(yè)務(wù)需要、個人需要及人才儲備需要而對培訓(xùn)的需求，相關(guān)部門和個人均可提出申請，行政部根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行確認(rèn)。培訓(xùn)的費(fèi)用根據(jù)具體情況進(jìn)行確認(rèn)：個人培訓(xùn)的費(fèi)用自己承擔(dān)，公司根據(jù)培訓(xùn)的內(nèi)容和取得證書的情況適當(dāng)進(jìn)行獎勵。非公司指派，員工參加各類自修學(xué)習(xí)，獲得國家承認(rèn)大專文憑

38、一次性獎勵1000元，獲得本科文憑獎勵4000元，獲得碩士學(xué)位公司在其畢業(yè)后三年內(nèi)每年獎勵 4000 丿元。個人晉升技術(shù)職稱，公司視具體情況獎勵 500-1000元。業(yè)務(wù)培訓(xùn)的費(fèi)用由公司承擔(dān)。培訓(xùn)需求：各部門根據(jù)自己部門的業(yè)務(wù)開展及工作需要提出需求計劃，最終由主管副總經(jīng)理 確定。培訓(xùn)內(nèi)容：具體的培訓(xùn)內(nèi)容要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行確定。 注重對員工協(xié)作和對團(tuán)隊 精神的培訓(xùn)。培訓(xùn)形式：1. 上崗培訓(xùn)：新員工上崗前必須經(jīng)過兩周的崗前培訓(xùn)，掌握基本的崗位技能，培養(yǎng)同心協(xié)力的團(tuán)隊合作精神，了解公司企業(yè)文化；2. 內(nèi)部培訓(xùn)：各部門定期召開部門內(nèi)部管理研討會；部門互動式培訓(xùn)；崗位輪3. 外部培訓(xùn)：每位員工每年都有不

39、少于兩周的外部培訓(xùn)機(jī)會，特別是針對擬提拔干部，上崗前要接受一定的崗前培訓(xùn)；培訓(xùn)內(nèi)容包括專業(yè)技能培訓(xùn)、管理 培訓(xùn)等；培訓(xùn)供應(yīng)商可選擇專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或大學(xué)知名教授。4. 幫助員工制定個人職業(yè)規(guī)劃，使個人目標(biāo)與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)相一致。培訓(xùn)考核：內(nèi)部培訓(xùn)由行政部進(jìn)行考核、記載，外部培訓(xùn)若取得證書，行政部也要進(jìn)行記載。若不需要取得證書，行政部 要進(jìn)行考核、記載。（四）開發(fā)計劃根據(jù)公司這幾年發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，由于公司發(fā)展的速度加快，管理水平明顯跟不 上，公司將對公司現(xiàn)有的管理人員的能力進(jìn)行提升，具體的計劃如下：1. 從外面聘請相關(guān)的管理方面的專家進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)，主要的培訓(xùn)的內(nèi)容 有：人力資源管理、管理溝通、計算機(jī)技能、管理學(xué)等相關(guān)課程。2. 對于個別對公司貢獻(xiàn)較大的高層管理人員，將他們送到高校接受MBA教育。3. 加強(qiáng)和同行業(yè)兄弟公司的交流，經(jīng)常舉行經(jīng)驗(yàn)交流會。（五）績效計劃將公司每年發(fā)展規(guī)劃確定的目標(biāo)按職能層層分解、落實(shí)，責(zé)任到人，并以目標(biāo)為 尺度進(jìn)行績效考核。通過公開、公正、公平的途徑來定義和評估業(yè)績，將個人績效與