房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種分析房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)較重。 如表1所示:表1房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種征稅環(huán)節(jié)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)稅（建筑業(yè)）銷售收入3%印花稅交易合同價0.5 %?；?0.3 %。耕地占用稅耕地面積110元/平方米房地產(chǎn)交易營業(yè)稅（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃）銷售收入5%土地增值稅增值額四級超率累進(jìn)稅率契稅交易合同價3% 5%印花稅交易合同價0.5 %城鎮(zhèn)土地使用稅土地面積0.510元/平方米房地產(chǎn)占用房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值或租金收入1.2% 或 12%房地產(chǎn)所得企業(yè)所得稅企業(yè)收入25%個人所得稅個人收入20%1. 營業(yè)稅所謂營業(yè)稅，是指對有償提供應(yīng)

2、稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)收入額征收的一種稅。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，項(xiàng)目建設(shè)階段、房產(chǎn)銷售階段需要根據(jù)營業(yè)額繳納營業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)時，要按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額=營業(yè)額X稅率納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)時，如果采用的是預(yù)收款方式， 其納稅義務(wù)發(fā)生的時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)時， 應(yīng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；納稅人銷售、出租不動產(chǎn)時，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。2. 土地增值稅所謂土地增值稅，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得增值性收入

3、的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納土地增值稅=土地增值額x適用稅率速算扣除額x速算扣除率土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入-扣除項(xiàng)目金額其中，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入”即為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。“扣除項(xiàng)目”分為開發(fā)房產(chǎn)之前取得的土地價值、開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目需要發(fā)生的開發(fā)支出、開發(fā)費(fèi)用，此外還包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家規(guī)定土地開發(fā)成本和購置土地費(fèi)用兩項(xiàng)合計(jì)可以加計(jì)扣除20%用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入減去扣除項(xiàng)目金額可以得出土地增值額，增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例可以決定速算扣除率和適用的稅率，如表 2所示：表2 土地增值

4、稅稅率表:50%U下冊分30%010%5%50%15%60%35%嫌刃50%床趙過100%部分E未S噩分趙過200%出:分需要注意的是，國家規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)商建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時， 增值額未超過 扣除項(xiàng)目金額20%勺，免征土地增值稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長， 土地增值稅的計(jì)算又比較煩瑣， 為了簡化計(jì)算，有些地方 稅務(wù)局采取按期預(yù)征、匯算清繳的辦法，即按當(dāng)期取得的售房收入依照預(yù)征率計(jì)算征收， 項(xiàng) 目完工后清算，多退少補(bǔ)。根據(jù)2010年稅收調(diào)控政策，除了保障性住房之外， 東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%中 部和東北地區(qū)預(yù)征率不得低于 1.5%,西部地區(qū)預(yù)征率不得低于 1%對于無法查賬征收土

5、地增 值稅的企業(yè)，土地增值稅可以核定征收。3. 房產(chǎn)稅所謂房產(chǎn)稅，是指以房屋為征稅對象， 以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論內(nèi)外資企業(yè)，均需要根據(jù)不同情況繳納房產(chǎn)稅：如果是自用房產(chǎn)，需要依照房產(chǎn)原值一次性減除 10%到30%后的余值計(jì)算繳納， 具體減除幅度由省、自治區(qū)、直 轄市人民政府規(guī)定，適用稅率為1.2%;如果對房屋進(jìn)行出租， 需要按房產(chǎn)租金收入和稅率 12% 計(jì)算繳納。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)開發(fā)過程中，尚未實(shí)現(xiàn)房屋銷售，則不需繳納房產(chǎn)稅。對于個人按照市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫且按4%勺稅率征收。4. 契稅所謂契稅，是指在中華人民共和國境

6、內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時應(yīng)繳納的一種稅，承受的單位和個人為納稅人。除農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移外，無論是國有土地使用權(quán)出讓還是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為土地受讓者時，都要繳納契稅，適用稅率為3% 5%契稅由土地所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。5. 城鎮(zhèn)土地使用稅所謂城鎮(zhèn)土地使用稅，是指以市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用的土地為征稅對象， 以實(shí)際占用土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種 稅。城鎮(zhèn)土地使用稅由土地所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。各市、縣人民政府要結(jié)合本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地利用狀況和地價水平等，合理劃分本地區(qū)的土地等級， 在省、自治區(qū)、直

7、轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)制定每一等級土地的 具體適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)如需突破稅 額幅度上限、進(jìn)一步提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的，須報經(jīng)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)【2003】89號）文件規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，應(yīng)自房屋使用或交付之次月起計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。6. 耕地占用稅所謂耕地占用稅，是指對占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，依其占用耕地的面積征收的一種稅。耕地占用稅納稅人應(yīng)主

8、要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)占用耕地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、 養(yǎng)殖水面以及漁均要按照實(shí)際占用面積和規(guī)定的稅額繳業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)時, 納耕地占用稅。耕地占用稅的稅額規(guī)定如表 3所示:表3耕地占用稅稅額人均耕地占有面積每平方米稅額不超過1畝的地區(qū)10元至50元超過1畝但不超過2畝的地區(qū)8兀至40兀超過2畝但不超過3畝的地區(qū)6元至30元超過3畝的地區(qū)5元至25元7. 印花稅所謂印花稅，是指對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中簽立、領(lǐng)受的應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。現(xiàn)行印花稅只對 印花稅暫行條例 中列舉的憑證征稅， 沒有列舉的憑證不征稅。 正式列舉 的憑證分

9、為五類：經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常涉及的印花稅稅目如表4所示：表4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常涉及的印花稅稅目序號稅目范圍稅率納稅義務(wù)人1借款合同房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同0.05 %。立合同人2建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同房地產(chǎn)開發(fā)商與勘察、設(shè)計(jì)單位簽訂勘察設(shè)計(jì)合同0.5 %立合同人3建筑安裝合同房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑安裝單位簽訂建筑安裝合同0.3 %立合同人4產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商與購買方簽訂房產(chǎn)銷售合同0.5 %立合同人5財(cái)產(chǎn)租賃合同房地產(chǎn)開發(fā)商將未銷售商品房岀租1%o立合同人6權(quán)利許可證照及賬簿房地產(chǎn)開發(fā)商取得的工商營業(yè)執(zhí)照、商

10、標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證、記載資金以外的賬簿5元/個立據(jù)人及立賬簿人7營業(yè)賬簿中記載資金賬簿按實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額0.5 %。立賬簿人8. 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%（城區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（城區(qū)或者鎮(zhèn)以外的地區(qū)）征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%十繳教育費(fèi)附加。依據(jù)財(cái)政部關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問題的通知（財(cái)綜【2010】98號）規(guī)定,地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為單位和個人 （包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人）實(shí)際繳 納的增值稅、營業(yè)稅和消費(fèi)稅稅額的2%經(jīng)財(cái)

11、政部審批且征收標(biāo)準(zhǔn)低于 2%的省份，應(yīng)將地方 教育附加的征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為 2%9. 防洪費(fèi)防洪費(fèi)是堤圍防護(hù)建設(shè)費(fèi)的簡稱，是按照企業(yè)銷售收入的一定比例由地稅部門收取的專 門用來防洪（堤圍）建設(shè)的費(fèi)用。但也有例外，比如，天津市防洪費(fèi)是按照增值稅或者營業(yè)稅 的1%提取并每月申報繳納，河北省則是按照年?duì)I業(yè)收入一定比例征收河道工程修建維護(hù)管理 費(fèi)。10. 增值稅在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人為增值稅的納稅人， 應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。增值稅并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種，但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及銷售過程中出現(xiàn)的貨物銷售兼營行為、視同銷售行為、設(shè)備車輛抵債行為等一樣存

12、在增值稅納稅義務(wù)。對于一般房地產(chǎn)企業(yè)來說， 屬于增值稅一般納稅人的企業(yè)很少， 因此普遍適用小規(guī)模納 稅人管理。小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)和舊貨時，應(yīng)該按照下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1 + 3%）應(yīng)納稅額=銷售額X 2%11. 企業(yè)所得稅所謂企業(yè)所得稅，是指對在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入組織的生產(chǎn)經(jīng)營 所得和其他所得征收的所得稅，企業(yè)所得稅的適用稅率為25%對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。需要注意的是，對于企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)

13、品價格內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價格內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取、開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式主要有核實(shí)征收和核定征收兩 種，核定征收一般選擇核定應(yīng)稅所得率計(jì)算征收?！景咐咳A寶房地產(chǎn)華寶房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，面積為20萬平方米，交納土地出讓金6億元，并于2010年1月1日辦理了國有土地使用權(quán)證。華寶計(jì)劃在這塊地上建設(shè)40萬平方米的住宅，方案通過了征地部門和規(guī)劃部門的審批，于2010年6月1日開工建設(shè)，整個項(xiàng)目的建安成本7億元，管理費(fèi)用（不含各項(xiàng)稅金）、營銷 費(fèi)用等其他費(fèi)用共1億元。項(xiàng)目于2

14、011年9月1日竣工并實(shí)現(xiàn)銷售總收入 20億元。這個項(xiàng)目需要繳納哪些稅款？分別是多少？土地出讓階段：契稅契稅按土地出讓金總額的 4%繳納，即60000 X 4%= 2400 （萬元）建設(shè)施工階段：土地使用稅、印花稅在取得國有土地使用權(quán)至項(xiàng)目竣工銷售完畢期間，項(xiàng)目應(yīng)按每年3元/平方米繳納土地使用稅，即20X 3X 1.5 = 90 （萬元）按建筑安裝合同記載金額的 0.03%繳納印花稅，為70000X 0.03%= 21（萬元）銷售階段：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅營業(yè)稅應(yīng)按銷售收入的 5%敷納，即200000 X 5%= 10000 （萬元）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅

15、額的7呀口 3%繳納，共計(jì)10000 X 10%=1000 （萬元）印花稅按銷售總收入的 0.05%繳納，即200000 X 0.05%= 100 （萬元）清算階段：土地增值稅、企業(yè)所得稅本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目土地增值稅按總銷售收入減除扣除項(xiàng)目金額后的增值額計(jì)算?？傤~為18億元，其中，土地出讓金6億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為建安成本 7億元，房地 產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%即（6 + 7） X 10%= 1.3 （億元）。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 1.1億元，其中，營業(yè)稅為1億元，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為1000萬元。加計(jì)扣除額為土地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%即（6+ 7）X 20%= 2.6 （億元）土地增值額為20 - 18= 2 （億元），增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例為11%（2- 18X 100%）,未超過50% 稅率為30% 故土地增值