資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險現(xiàn)狀的思考

1、目 錄一、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的概述 1（一）概念1（二）特點1二、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的成因及表現(xiàn) 2（一）資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的成因21、法規(guī)、制度和有關(guān)政策的不完善、不配套或相互矛盾 22、對資產(chǎn)評估理論及方法的研究嚴重滯后 23、資產(chǎn)評估人員的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)不高 24、過多的行政干預(yù) 2（二）資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的表現(xiàn)21、評估過程中信息數(shù)據(jù)資料的使用風險 22、評估技術(shù)的運用風險 33、資產(chǎn)評估報告披露的風險 4三、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的防范 5（一）完善法規(guī)、制度和有關(guān)政策5（二）加快對資產(chǎn)評估估理論及方法的研究5（三）提高資產(chǎn)評估人員的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)6（四）增強資產(chǎn)評估的

2、獨立性8（五）降低評估過程中信息數(shù)據(jù)資料的使用風險8（六）降低評估技術(shù)的運用風險 10（七）降低資產(chǎn)評估報告披露的風險 10主要參考文獻11致 謝12 對我國資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險現(xiàn)狀的思考摘 要社會主義的偉大實踐和經(jīng)濟的全球化催生了我國的資產(chǎn)評估行業(yè)，由于評估行業(yè)是立足于公眾利益、滿足市場需求、服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展的重要手段，因此法律制度的完善程度、理論方法的研究進程、職業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力會從不同角度影響評估的方法和質(zhì)量，同時成為執(zhí)業(yè)風險的誘因。本文從簡單介紹資產(chǎn)評估的概念和特點引出執(zhí)業(yè)風險在該領(lǐng)域的表現(xiàn)，結(jié)合案例加以解釋說明使用風險、運用風險、披露風險，提出在當前環(huán)境下解決這些問題的對策，以及提高風險防范

3、能力的途徑，旨在加強資產(chǎn)評估行業(yè)的自律管理，規(guī)范資產(chǎn)評估機構(gòu)和注冊會計師的執(zhí)業(yè)行為，合理界定職業(yè)責任，維護資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)機構(gòu)和相關(guān)方的合法權(quán)益。(紅字是摘要的核心內(nèi)容主要介紹論文內(nèi)容、研究方法和目的)關(guān)鍵詞資產(chǎn)評估；執(zhí)業(yè)風險；風險防范資產(chǎn)評估是資本市場重要的中介服務(wù)之一，伴隨著我國證券市場的發(fā)展，在維護股東權(quán)益、規(guī)范資本市場發(fā)展、防止國有資產(chǎn)流失等方面均發(fā)揮了積極作用。新會計準則實施后，隨著公允價值的應(yīng)用，在資產(chǎn)評估結(jié)果對資本市場會計信息質(zhì)量的影響不斷增強的同時，其自身的的風險也在日益加強，而資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險涵蓋面的廣泛使其成為該行業(yè)風險的最主要方面1。本文擬通過對資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的理論分析，探

4、討風險成因，運用案例指出其存在的問題，并就問題提出相應(yīng)的解決辦法。一、資產(chǎn)評估風險的概述（一）概念從廣義上來說，資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險是發(fā)生在經(jīng)濟領(lǐng)域中的一種特定風險，它是指與資產(chǎn)評估有關(guān)的單位或個人因資產(chǎn)評估事項所引起的遭受損失的可能性，這就涵蓋了包括資產(chǎn)評估立法、資產(chǎn)評估管理、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)和評估結(jié)果使用等在內(nèi)的各種資產(chǎn)評估風險。而且，資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險是與資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員聯(lián)系最為直接的資產(chǎn)評估風險，因此我們可以把它作為一種狹義的資產(chǎn)評估風險來理解，即評估人員在執(zhí)業(yè)的過程中，未能達到資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)標準和執(zhí)業(yè)道德規(guī)范的要求而導(dǎo)致資產(chǎn)評估過程和結(jié)果不合理，從而使資產(chǎn)評估委托方及其評估結(jié)果使用者的權(quán)益受到

5、影響，評估人員由此而承擔的經(jīng)濟和法律責任而導(dǎo)致的風險叫做資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)風險2。（二）特點資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險作為風險的一種，既有一般風險的普遍特點，又有其自身的特殊性：1、客觀性資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的客觀性是從宏觀范圍來講的，由于進行資產(chǎn)評估受條件和環(huán)境的局限和約束，以及資產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)、能力和道德水平方面的制約，只要展開資產(chǎn)評估工作就有遭受損失的可能性，可以說，這種風險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，人們只能認識和控制資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)風險，只能通過努力工作最大限度地降低其發(fā)生的概率和減少損失的程度，而不能完全消除資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險2。 2、滯后性資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的滯后性是指資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險往往是在風險產(chǎn)生

6、后的若干時間后才表現(xiàn)出來，因此具有一定的隱蔽性和滯后性。資產(chǎn)評估報告及其結(jié)果的提出與資產(chǎn)評估報告及其結(jié)果的使用通常需要經(jīng)歷一段時間，而這種時滯正是導(dǎo)致滯后性的重要原因，更加值得注意的是，這種滯后性和隱蔽性往往容易使人放松警惕。二、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的成因及表現(xiàn)（一）資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的成因1、法規(guī)、制度和有關(guān)政策的不完善、不配套或相互矛盾在成熟的市場經(jīng)濟條件下，資產(chǎn)評估未必要經(jīng)過立法，資產(chǎn)評估行業(yè)自律在維護資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)環(huán)境方面起著至關(guān)重要的作用。而像我國這樣處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的國家，在市場環(huán)境尚未對資產(chǎn)評估形成有效約束的情況下，各種制度、法規(guī)和政策都在不斷地調(diào)整改革和完善中，在某些時期，各種制度、法規(guī)和

7、政策難免有不協(xié)調(diào)甚至是沖突的時候。到目前為止，我國尚未有資產(chǎn)評估法，已經(jīng)出臺的與資產(chǎn)評估有關(guān)的行政法規(guī)也不配套，這就使得評估人員和機構(gòu)面臨制度、法規(guī)和政策不配套或沖突帶來的風險。2、對資產(chǎn)評估理論及方法的研究嚴重滯后要制定一部科學(xué)合理的資產(chǎn)評估準則體系就需要理論的指導(dǎo)。在正常的情況下，我國的資產(chǎn)評估也應(yīng)經(jīng)歷一個“實踐（要求）執(zhí)業(yè)標準（要求）理論指導(dǎo)”的一個從下到上的需求過程。但是我國的資產(chǎn)評估工作，由于法定評估的色彩更為濃重，對于資產(chǎn)評估理論指導(dǎo)的需求并不強烈，大概只經(jīng)歷了“實踐（要求）執(zhí)業(yè)標準”這樣一個過程并且對這個“執(zhí)業(yè)標準”的要求也不高，因此，理論缺乏超前性增加了執(zhí)業(yè)風險。3、資產(chǎn)評估人

8、員的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)不高從總體上講，我國有相當部分的評估人員的素質(zhì)和水平達不到資產(chǎn)評估規(guī)范執(zhí)業(yè)的要求。其具體表現(xiàn)在：相當數(shù)量的資產(chǎn)評估人員對資產(chǎn)評估以及資產(chǎn)評估相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)執(zhí)業(yè)標準理解不透，導(dǎo)致模仿執(zhí)業(yè)多于自覺執(zhí)業(yè)。資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)環(huán)境的某些缺陷，市場發(fā)育程度的欠缺，加之資產(chǎn)評估人員能力和素質(zhì)的局限，使得相關(guān)人員在執(zhí)業(yè)的過程中，在對資產(chǎn)評估項目風險的判斷方面，在收集資產(chǎn)評估信息資料以及對收集的信息資料的使用方面，在撰寫資產(chǎn)評估報告避免報告使用人誤解、誤用評估結(jié)果方面，以及在資產(chǎn)評估報告中進行自我保護方面都有不同程度的不足2。4、過多的行政干預(yù)由于資產(chǎn)評估管理中的行政干預(yù)過度，導(dǎo)

9、致資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員把更多的注意力用于行政部門的管理要求方面，而不是市場和資產(chǎn)評估規(guī)律方面。這具體表現(xiàn)在有相當數(shù)量的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員忽視理論學(xué)習(xí)，忽視資產(chǎn)評估規(guī)律的研究，過分的依賴政府的文件、規(guī)定、法定程序和確認標準等。行政過度干預(yù)還表現(xiàn)在，在國有資產(chǎn)的評估中，特別是國有企業(yè)改制評估中，在具有中國資產(chǎn)評估特色的口號下，政府經(jīng)常有硬性指標或直接或間接地影響資產(chǎn)評估人員和機構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為，這也使得評估人員模糊了對資產(chǎn)評估的正確理解和正確認識，使得資產(chǎn)評估行業(yè)制定全國統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)標準，以及執(zhí)行資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)標準變的更加困難。 （二）資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的表現(xiàn)1、評估過程中信息數(shù)據(jù)資料的使用風險使用評估過程中的信

10、息數(shù)據(jù)資料包括收集和選取，但是市場發(fā)育不成熟，市場主體的不完善，或是法規(guī)、制度、體制方面的缺陷，都會使得資產(chǎn)評估所需的信息資料匱乏、信息不對稱和信息失真，從而導(dǎo)致執(zhí)業(yè)風險。具體表現(xiàn)可以用下面這則案例說明。2007年8月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會對a會計師事務(wù)所、b會計師事務(wù)所、c房地產(chǎn)評估有限公司、d資產(chǎn)評估有限公司四家評估機構(gòu)分別出具sd商務(wù)大廈（1-4層）資產(chǎn)評估報告進行專家論證，在信息資料的取值方面3，發(fā)現(xiàn)如下問題：（1）a會計師事務(wù)所和d資產(chǎn)評估有限責任公司案例取值差異過大，具體情況如表1。表1： a與d取值比較a會計師事務(wù)所d資產(chǎn)評估有限責任公司比較結(jié)果（a/d%）案 例（一層）修正后成交價

11、(元/m2)修正后結(jié)果(元/m2）案 例（一層）修正后成交價(元/m2)修正后結(jié)果(元/m2）修正后成交價(元/m2)修正后結(jié)果(元/m2）××商務(wù)大廈16,00016,320××大廈10,0008,479160%192%××綜合商業(yè)樓20,00018,450××大廈12,1009,645165%191%××綜合商業(yè)樓20,00018,000××購物廣場12,00010,563167%170%均 價18,66717,600均 價11,3679,562164%184%不同的評估

12、人員對案例的選取和取值通常會有不同，但是高達160%以上的差異率顯然超出了正常的差異范圍。（2）b會計師事務(wù)所和c房地產(chǎn)評估有限公司對案例的選取和取值雷同，具體情況如表2。表2： b與c取值比較b會計師事務(wù)所c房地產(chǎn)評估有限公司案 例（一層）修正后成交價(元/m2)修正后結(jié)果(元/m2）案 例 （一層）修正后成交價(元/m2)修正后結(jié)果(元/m2）××藝術(shù)城9,72311,242××藝術(shù)城9,72311,242××大廈8,50010,201××大廈8,50010,201××大廈5,5009,88

13、5××大廈5,5009,885均價7,90810,443均價7,90810,443評估基準日2004年10月31日評估基準日2004年12月7日可見，b會計師事務(wù)所和c房地產(chǎn)評估有限公司在評估基準日相差一個多月的情況下，對案例的選取和取值完全一樣，頗顯異常。而且××大廈修正后成交價為5500元，但修正后的結(jié)果為9885元，綜合調(diào)整幅度近80%，有違房地產(chǎn)估價規(guī)范中有關(guān)于綜合調(diào)整不得超過30%的規(guī)定。2、評估技術(shù)的運用風險對同一評估項目采用不同的方法途徑會得出不同的結(jié)論，但是整個社會在資產(chǎn)評估基本理念、基本理論、基本技術(shù)方法的相對薄弱和不成熟，導(dǎo)致了評估人

14、員和機構(gòu)自身的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險。仍然拿上面的案例來說，四個公司采取的方法及其結(jié)果如表3。表3： 四個公司取值及方法比較項目a會計師事務(wù)所b會計師事務(wù)所c房地產(chǎn)評估有限公司d資產(chǎn)評估有限責任公司市場法結(jié)果177,882,300138,391,600135,214,10090,443,300收益法結(jié)果46,181,561總面積1,386,8121,325,3371,238,9321,239,932綜合單價12,82710,44210,9147,300評估基準日2004.4.22004.10.312004.12.72004.12.7在四家評估機構(gòu)中，只有d資產(chǎn)評估有限責任公司同時采用了兩種方法，相對

15、于其他三份報告相對規(guī)范些。該報告評估結(jié)果選用市場法評估值60%的權(quán)重，收益法40%的權(quán)重，評估的結(jié)果為72,738,627元。由于兩種方法評估值相差較大，該報告采用的這種平均方法缺乏合理性。3、資產(chǎn)評估報告披露的風險資產(chǎn)評估報告披露與資產(chǎn)評估結(jié)果使用不當風險是緊密相連的。資產(chǎn)評估結(jié)果使用不當風險是指資產(chǎn)評估報告及評估結(jié)果是公允的，但是使用人由于對資產(chǎn)評估報告結(jié)果使用不當造成損失給評估機構(gòu)和評估人員所帶來的風險。從形成的原因來看，分為主、客觀兩種，主觀原因是指評估報告使用人明知道如何正確使用評估報告，但卻采用了非正確的使用方法濫用評估報告和評估結(jié)果；客觀原因是指評估報告使用人由于不清楚如何正確使

16、用評估報告及評估結(jié)果而造成的誤用。關(guān)于本案例的背景差異，a、b、c、d四方在評估報告給出的解釋見表4。表4： 四個公司的評估目的項目a會計師事務(wù)所b會計師事務(wù)所c房地產(chǎn)評估有限公司d資產(chǎn)評估有限責任公司評估目的為××建設(shè)有限公司了解委估房產(chǎn)價值提供參考依據(jù)為委托方提供價值資訊參考依據(jù)為委托方以委托項目房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)受檢察院的委托，為其了解sd商務(wù)大廈相關(guān)房產(chǎn)價值提供參考由此可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于評估目的的表述方面，對于委托方了解委托房產(chǎn)市場價值后的真實目的，四份評估報告都沒有明確表述。同時，由前面的幾張表可以看出，a會計師事務(wù)所、b會計師事務(wù)所、c房地產(chǎn)評估有限公司的評

17、估報告對評估過程、參數(shù)的選取缺乏詳細的披露，而d資產(chǎn)評估有限責任公司對于市場法和收益法的結(jié)果存在的較大差異也沒有做出合理的解釋。三、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的防范（一）完善法規(guī)、制度和有關(guān)政策從當前的形勢和行業(yè)的現(xiàn)狀來看，資產(chǎn)評估建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，涉及到行業(yè)內(nèi)部的治理和行業(yè)外部環(huán)境的構(gòu)建。我認為，提高資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險防范能力建設(shè)應(yīng)從治理經(jīng)濟環(huán)境、加強行業(yè)和評估機構(gòu)的內(nèi)部監(jiān)管、強化監(jiān)督制度等方面著手。 1、構(gòu)建高水準的社會道德環(huán)境和法律環(huán)境構(gòu)建誠實守信的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)道德，必須要有一個良好的社會道德環(huán)境。構(gòu)建優(yōu)化的道德環(huán)境，需要法律和紀律的指引和保證。在優(yōu)化道德環(huán)境的構(gòu)建中，只有“自律”與“他律”相結(jié)合

18、，通過二者的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，才能構(gòu)建一個適合和促進我國資產(chǎn)評估道德建設(shè)所需要的道德環(huán)境。因此健全法律、制度建設(shè)，充分發(fā)揮懲罰機制對資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的約束力，是我國資產(chǎn)評估道德建設(shè)的制度保障。為此，應(yīng)做到：一要加快資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)道德管理新的立法工作，如加快資產(chǎn)評估師個人信用制度的立法、出臺關(guān)于評估數(shù)據(jù)保密范圍的法律規(guī)范。二要健全和完善對資產(chǎn)評估師懲罰的法律機制。2、營造良好的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)環(huán)境從完善和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的角度看，各級政府及其有關(guān)部門應(yīng)當率先誠信，并著重整頓市場經(jīng)濟秩序。政府及相關(guān)管理部門首要的任務(wù)是應(yīng)加強評估市場的建設(shè)和規(guī)范，杜絕評估中無理由的行政干預(yù)，打破地區(qū)壟斷，通過經(jīng)濟和法律手段，對

19、不正當競爭采取積極有效的措施加以制止，這樣才能為評估創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。特別是要盡快統(tǒng)一資產(chǎn)評估市場，給資產(chǎn)評估師行業(yè)營造一個寬松、良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境，以引導(dǎo)注冊資產(chǎn)評估師行業(yè)的職業(yè)道德建設(shè)健康發(fā)展。3、加強稽查和監(jiān)管，強化各方面的監(jiān)督控制行業(yè)管理部門要充實業(yè)務(wù)監(jiān)管的力量，健全業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，制訂規(guī)范行業(yè)執(zhí)業(yè)行為的具體措施，對檢查發(fā)現(xiàn)的重大違法違規(guī)行為，要在調(diào)查核實的基礎(chǔ)上，依法嚴肅處理。資產(chǎn)評估師協(xié)會應(yīng)設(shè)立專門的職業(yè)道德管理部門，定期對評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估師的職業(yè)道德情況進行檢查，并且建立職業(yè)道德檔案，加強對職業(yè)道德的監(jiān)管的同時，加大對違法違規(guī)和嚴重違反職業(yè)道德行為的處罰力度。應(yīng)建立及時有效的客戶反

20、饋投訴體系，如公開設(shè)立投訴站或者在網(wǎng)上開通投訴專欄，保證客戶和其他社會成員能及時安全地對評估人員的職業(yè)道德進行監(jiān)督，幫助評估機構(gòu)建立有效的內(nèi)部質(zhì)量控制機制4。（二）加快對資產(chǎn)評估估理論及方法的研究首先，加強評估基礎(chǔ)理論研究和學(xué)科建設(shè)，深入研究并創(chuàng)新評估技術(shù)方法，有效指導(dǎo)評估實踐，科學(xué)制定評估準則和規(guī)范。與會計師、律師相比，評估基礎(chǔ)理論的研究隊伍、研究成果、學(xué)科建設(shè)顯得落后。深入開展評估基礎(chǔ)理論研究是一項長期任務(wù)。緊密結(jié)合評估實務(wù)進行專題研究，對于防范評估風險，制定評估準則規(guī)范和相關(guān)法規(guī)具有重大的現(xiàn)實意義。其次，正確定位評估功能，在業(yè)內(nèi)外廣泛宣傳評估的固有功能。新形勢下，強化評估師的價值定位，正

21、確理解評估功能重要性，使客戶正確聽取和使用評估專家意見。（三）提高資產(chǎn)評估人員的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)加強資產(chǎn)評估行業(yè)的職業(yè)道德建設(shè)是一項十分緊迫和重要的任務(wù)。資產(chǎn)評估師職業(yè)道德建設(shè)屬于意識形態(tài)范疇，加強注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德建設(shè)，提高注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德水平迫在眉睫。評估項目團隊的短邊效應(yīng)風險即評估項目團隊中每一位評估人員的疏忽、故意、執(zhí)業(yè)能力水平限制均會構(gòu)成項目的風險。事實證明，涉訴的評估機構(gòu)往往是某一項目出現(xiàn)問題，評估項目往往是某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，某一環(huán)節(jié)的問題往往出在某一評估人員身上（木桶理論），而某人的故意、過錯、疏忽和水平等方面最終導(dǎo)致了風險的產(chǎn)生。即使不存在上述情況，某一評

22、估人員的主觀認知偏差，也會形成項目的風險5。資產(chǎn)評估人員是行業(yè)的操作者，他們的執(zhí)業(yè)能力從一定程度上決定了風險的高低，因此提高執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)能夠在很大程度上防范風險的產(chǎn)生。 1、對評估人員進行培訓(xùn)對評估人員的培訓(xùn)是提高資產(chǎn)評估職業(yè)人員素質(zhì)和水平的重要手段。針對我國資產(chǎn)評估隊伍總體執(zhí)業(yè)水平不高的現(xiàn)實，切實提高評估人員的的基礎(chǔ)理論水平和執(zhí)業(yè)能力，加強評估人員培訓(xùn)工作，提高培訓(xùn)質(zhì)量的針對性，對防范資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險具有重要的基礎(chǔ)作用6。一般來說，對于不同的評估人員，由于分工職能的不同，培訓(xùn)的內(nèi)容和需要達到的要求也有所不同。（1）對評估機構(gòu)負責人的培訓(xùn)培訓(xùn)評估機構(gòu)負責人需要掌握全面

23、的評估業(yè)務(wù)技術(shù)和管理評估機構(gòu)日常事務(wù)方面的技能，以及組織領(lǐng)導(dǎo)才能。因此，應(yīng)對機構(gòu)負責人進行以下幾方面的培訓(xùn)：有關(guān)資產(chǎn)評估法律法規(guī)、資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范、資產(chǎn)評估職業(yè)道德、資產(chǎn)評估前沿問題及組織管理和相關(guān)知識。（2）對評估項目負責人的培訓(xùn)評估項目負責人應(yīng)具備資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)知識及相關(guān)的行業(yè)知識，能夠參與評估項目的洽談，制定資產(chǎn)評估方案，確定評估程序，控制和協(xié)調(diào)項目的組織實施，解決評估中的復(fù)雜問題。因此，應(yīng)對項目負責人進行以下幾方面的培訓(xùn)：有關(guān)資產(chǎn)評估法律法規(guī)、資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范、資產(chǎn)評估職業(yè)道德、資產(chǎn)評估前沿問題及組織管理和相關(guān)知識。（3）對一般執(zhí)業(yè)人員的培訓(xùn)一般執(zhí)業(yè)人員應(yīng)能準確履行資產(chǎn)評估方案和程序，

24、掌握評估方法、參數(shù)確定、指標設(shè)置、評估報告起草和計算機應(yīng)用等一般專業(yè)方面的知識。要培養(yǎng)形成上述素質(zhì)，應(yīng)對一般執(zhí)業(yè)人員進行以下幾方面的培訓(xùn)：有關(guān)資產(chǎn)評估法律法規(guī)、資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范、資產(chǎn)評估職業(yè)道德、資產(chǎn)評估前沿問題及組織管理和相關(guān)知識。2、加強評估人員的風險意識評估工作是由評估人員具體操作的，評估風險的大小很大程度取決于評估人員。因此，加強評估師隊伍建設(shè)是十分重要的。首先，評估人員應(yīng)自覺遵守職業(yè)道德，堅持獨立、客觀、公正的職業(yè)原則，站在第三方的立場上，不與任何一方發(fā)生利益關(guān)系，敢于拒絕委托人的不合理要求，嚴格按照評估的目的，遵循法定的標準和操作規(guī)范，獨立地進行評估價值估算和判斷。其次，評估員必須

25、掌握必備的知識、專業(yè)技術(shù)和方法。再次，在執(zhí)業(yè)的過程中，要牢固樹立質(zhì)量意識和風險意識，在評估具體操作中，嚴格按照規(guī)范意見操作，認真撰寫工作底稿和評估報告，對評估中特別事項要發(fā)表重大說明，讓所有出具的評估報告經(jīng)得起時間考驗，防止將來可能發(fā)生的風險7。3、提高評估人員的執(zhí)業(yè)道德評估師在實踐中則要努力做到以下幾點：一是要堅持正確的政治方向。評估師要注意培養(yǎng)和提高自己的政治理論水平和把握政策的能力，能夠根據(jù)評估項目的不同情況，較好地把黨在各個時期的路線、方針、政策與國家法律、法規(guī)統(tǒng)一起來，貫徹落實到評估實踐中去；二是要樹立良好的價值觀與人生觀。要本著對所從事職業(yè)的投入與熱愛，以及對社會負責、對委托方負責

26、的態(tài)度，堅持“獨立、客觀、公正”的執(zhí)業(yè)原則，認真遵循評估準則與職業(yè)道德，保證評估工作質(zhì)量，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使自己逐步成為集社會價值和個人價值于一體的完整的評估人8。（1）加強職業(yè)道德的宣傳、引導(dǎo)和教育 資產(chǎn)評估師職業(yè)道德作為一種意識形態(tài)，主要依靠正確的指引。因此，應(yīng)注重職業(yè)道德的宣傳教育，比如大力開展形式多樣的行業(yè)宣傳活動，利用媒體對職業(yè)道德教育的傳播力和影響力，提高社會公眾對它的了解和認識，通過樹立正反兩方面的典型，廣泛進行職業(yè)道德的宣傳和輿論的引導(dǎo)，使得資產(chǎn)評估師能樹立起自豪感、自信感尤其是責任感。另外，提高資產(chǎn)評估師的職業(yè)道德素質(zhì)，教育是基礎(chǔ)。我認為，加強對資產(chǎn)評估師的職業(yè)道德教

27、育應(yīng)從以下兩方面入手：一是在注冊資產(chǎn)評估師考試中增加有關(guān)職業(yè)道德的內(nèi)容，二是加強職業(yè)道德的后續(xù)教育。在資產(chǎn)評估師的教育和繼續(xù)教育課程中，應(yīng)重視職業(yè)品德教育，使之明確資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的原則，明白哪些是違反職業(yè)道德的行為，哪些是值得提倡的行為，同時應(yīng)加強敬業(yè)精神、勤業(yè)精神、責任意識、風險意識的培養(yǎng)和教育，不斷提高評估人員的職業(yè)品德素質(zhì)。 （2）完善資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范，增強其可操作性 最近幾年出臺的對資產(chǎn)評估師職業(yè)道德相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)定多是原則性的，因此，應(yīng)加緊制定實施資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的具體準則，完善我國資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范體系，尤其在可操作性方面下功夫，并注意其嚴肅性和約束性，以規(guī)范評估

28、機構(gòu)和資產(chǎn)評估師的行為，讓他們明確應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯了應(yīng)受到什么樣的處罰，使行業(yè)自律落到實處，從根本上提高評估行業(yè)的信譽。 （3）引入資產(chǎn)評估師信用保險制度 在道德環(huán)境相對良好、信用監(jiān)管體系相對完善的條件下，即使大部分資產(chǎn)評估師的信用理念都比較好，也不等于資產(chǎn)評估師的背信行為不會發(fā)生。在資產(chǎn)評估師的信用風險無法消除的情況下，信用管理與保險業(yè)相結(jié)合將成為構(gòu)建資產(chǎn)評估師職業(yè)道德的最后一道防線，以減少資產(chǎn)評估師的失信評估所帶來的損失和防止其進一步擴散。在西方國家，進行信用保險是評估機構(gòu)一項極為重要的保護措施，盡管保險不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時評估機構(gòu)發(fā)生

29、的財務(wù)損失。借鑒西方國家的成功經(jīng)驗，我國也應(yīng)該盡快建立健全資產(chǎn)評估師信用保險制度。在加快促進我國保險業(yè)健康發(fā)展的同時，建立一個與保險配套的發(fā)達的個人信用評價體系，不斷增強資產(chǎn)評估師的信用意識，為建立良好的資產(chǎn)評估師信用保險制度創(chuàng)造條件 4。建立一個完善的資產(chǎn)評估信用保險體系要注意以下三點：（1）建立健全法律制度，減少法律“真空”，比如更加嚴謹?shù)慕缍ā斑^失”的標準，讓保險賠償有法可依；（2）建立信用分級制度，分級制度的建立可以是來自于被評估方對于服務(wù)的評價，也可以是保險公司根據(jù)連續(xù)幾年沒有過失的評估單位和個人的記錄，這樣就增加了信用的透明度；（3）實行雙向保險，具體說明如下：評估方向保險公司繳納

30、一定的保險費用，這類似于計提職業(yè)風險基金，其中可以劃分繳納等級，不同的等級負有不同的賠償責任，當評估方由于過失導(dǎo)致被評估方遭受損失時，就可以由保險公司出面減少評估方的財務(wù)負擔，同時使被評估方得到相應(yīng)的補償；但是當被評估方因?qū)l約履行不當?shù)仍蛟斐蓪υu估機構(gòu)的損失時，保險公司應(yīng)當對評估機構(gòu)進行相應(yīng)的補償。這樣其實無形中形成了三方的制約，保險公司會對評估機構(gòu)的參保提高警惕性，使得評估機構(gòu)增強自身實力，被評估方和評估機構(gòu)也因為牽扯進保險實務(wù)而更加仔細的了解對方的情況，這使得執(zhí)業(yè)風險大大減低。（四）增強資產(chǎn)評估的獨立性借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合中國具體實際，今后資產(chǎn)評估業(yè)的取向應(yīng)該是政府監(jiān)督下的行業(yè)自律和行業(yè)

31、自我管理模式。因此，有兩項工作是當務(wù)之急，一是要盡量減少政府部門對評估事業(yè)的多頭管理以及行政干預(yù)，確保評估機構(gòu)及人員的獨立性，還資產(chǎn)評估業(yè)本來面目，使之真正成為客觀、公正、獨立的社會中介服務(wù)機構(gòu)，堅決落實評估機構(gòu)和行政管理部門分離的要求，從制度上和體制上解決資產(chǎn)評估業(yè)中存在的嚴重缺陷，發(fā)揮資產(chǎn)評估在社會主義市場經(jīng)濟中的應(yīng)有作用。二是要強化行業(yè)協(xié)會職能，改革管理方式，建立起具有高度權(quán)威和高超管理能力的行業(yè)自律性管理機構(gòu)。行業(yè)協(xié)會的管理是在為管理對象提供服務(wù)基礎(chǔ)上的管理，和一般行政部門的直接管理有著很大的區(qū)別。資產(chǎn)評估協(xié)會必須強化服務(wù)意識，明確自身職責，科學(xué)定位，準確把握行業(yè)發(fā)展趨勢，依托社會需要

32、，高效開展行業(yè)服務(wù)和管理。（五）降低評估過程中信息數(shù)據(jù)資料的使用風險1、收集和選擇過程中，判斷信息資料相對合理性如果評估人員和機構(gòu)無法直接辨認這些信息資料的合理性，按信息資料來源渠道的可靠性來判斷信息資料的相對合理性是一種比較經(jīng)濟和明智的選擇。按信息資料的來源渠道的可靠性來劃分，有來自官方的資料，如國民經(jīng)濟的增長速度；有來自相關(guān)專業(yè)機構(gòu)的，如專業(yè)技術(shù)鑒定報告；最后評估機構(gòu)和人員自己收集的資料，如通過市場詢問得到的價格等。其中，官方的信息資料可靠性最高，委托方及專業(yè)機構(gòu)提供的其次，最后是評估人員自己收集的資料。按對資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的影響程度劃分，資產(chǎn)評估所需要的資料可以分為實時性信息資料和分析性

33、信息材料。所謂事實性信息材料，是指與資產(chǎn)評估直接相關(guān)的、已經(jīng)發(fā)生了的事實或事項，如果這些信息資料失真，將直接導(dǎo)致資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風險的產(chǎn)生；所謂分析性信息資料，是指那些與資產(chǎn)評估高度相關(guān)，已經(jīng)發(fā)生或尚未發(fā)生的事項，如果這些信息資料出現(xiàn)失真，他們會通過間接的方式造成資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)風險。如前面的案例中的d資產(chǎn)評估有限公司的收益法中，計算參數(shù)如表5。表5： d資產(chǎn)評估有限公司計算參數(shù)項目客觀租金年凈收益（元/m2）市價（元/m2）回報率1層60497.369562.005.2%2-4層32245.196907.003.55%在d資產(chǎn)評估有限公司的報表中，該公司采用的還原率是由評估師確定的7%，這就是前面

34、提到的評估人員自己收集的資料和分析性的材料，正因為這種信息把握的不夠準確，造成了收益法和市場法的較大差異。因此，分清楚信息來源的可靠性是一種基礎(chǔ)的防范方法，另外，在信息收集過程中，如果無法收集到足夠的事實性信息和分析性信息，評估人員和機構(gòu)應(yīng)該拒絕接受評估項目的委托，如果對所收集到的信息資料的真實性和可靠性沒有足夠的把握時，評估人員和機構(gòu)也應(yīng)該拒絕接受評估項目的委托，以避免資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)風險。2、強化信息資料分析過程的原則就本質(zhì)上來說，資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的信息分析過程，就是將所收集到的信息資料進行篩選、核實、分析、驗證，選擇資產(chǎn)評估參數(shù)的過程。在這個過程中，評估人員必須堅持獨立性、驗證性、相關(guān)性

35、、邏輯性和合理性2的原則進行分析。（1）在信息資料分析過程中堅持獨立性原則主要是指評估人員應(yīng)客觀、獨立地分析、判斷所收集的信息資料的真實性和合理性，不應(yīng)不采取任何核實手段就輕信他人或者資產(chǎn)評估當事人的一面之詞，而采用這些資料。（2）在信息資料分析中堅持驗證性原則主要是指評估人員應(yīng)對擬采用的信息資料進行驗證。由于資產(chǎn)評估所需的信息資料的來源是多渠道的，不排除一部分信息資料提供者出于利益上的考慮，有保留的提供信息，使得所提供的信息具有某種傾向性和不完整性。對一部分信息渠道提供的信息進行驗證，是規(guī)避資產(chǎn)評估風險的重要手段。（3）在信息資料分析過程中堅持相關(guān)性原則主要是指評估人員應(yīng)對擬采用的信息資料與

36、評估項目的評估目的、評估假設(shè)前提、評估結(jié)果的價值基礎(chǔ)和價值類型等是否相關(guān)進行分析。真實的信息資料并不一定都是有用的信息資料，只有真實的而且相關(guān)的信息資料才能作為經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)用于資產(chǎn)評估中。（4）在信息資料分析過程中堅持邏輯性和合理性原則主要是指評估人員應(yīng)對擬采用的信息資料之間的邏輯關(guān)系和合理性進行分析，以保證資產(chǎn)評估所使用的信息資料之間不存在矛盾或者沖突。在資產(chǎn)評估過程中要使用大量的信息資料，這些資料不僅要真實、相關(guān)，而且還要保證這些資料之間的邏輯聯(lián)系。對資產(chǎn)評估中所使用的信息資料進行真實性、相關(guān)性和邏輯性的分析，是保證信息資料被合理使用的重要方面。（六）降低評估技術(shù)的運用風險運用合理的分析技

37、術(shù)也是保證信息分析過程和結(jié)果科學(xué)、合理的重要手段之一。在資產(chǎn)評估信息資料的分析過程中，會涉及對信息資料的來源、背景、深度、廣度和可行度分析，會涉及對宏觀經(jīng)濟、行業(yè)經(jīng)濟、市場狀況、競爭狀況、財務(wù)數(shù)據(jù)、工程技術(shù)等方面的分析。為避免信息資料分析過程中出現(xiàn)的重大誤差，利用和借用合理的分析工具和技術(shù)是十分必要的。其中，財務(wù)分析技術(shù)、統(tǒng)計分析技術(shù)和經(jīng)濟管理技術(shù)是資產(chǎn)評估信息資料分析過程中經(jīng)常使用的分析技術(shù)。而評估過程的規(guī)范化從根本上為運用合理技術(shù)提供了保證。目前，我國出臺了很多相關(guān)的規(guī)定，使得資產(chǎn)評估工作邁上了更加規(guī)范的臺階，比如，資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見規(guī)定：“要根據(jù)評估方法的使用條件、評估目的、評估對象選

38、用一種或者幾種方法分別評估，將所得出的結(jié)果進行分析比較，得出公允的結(jié)果”。具體來說“條件允許時，可按照現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法、重置成本法的順序選用評估方法，也可以以一種方法為主，采用其他方法驗證”。除此之外，房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定：“對同一估價對象宜選擇兩種以上的估價方法進行估價，根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍，若必須取舍的，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由”。同時規(guī)定“對不同估價方法估算出來的結(jié)果，應(yīng)進行比較分析，當這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因”3。那么，在上述的案例中，d資產(chǎn)評估有限公司采用了市場法和收益法，但兩種方法結(jié)果的差異比較大，未經(jīng)比較分析結(jié)果差異的原因就采用了簡單的加權(quán)平均得出最終結(jié)論，缺乏應(yīng)有的分析和調(diào)整。如果該公司能夠嚴格按照法律條文的規(guī)定來規(guī)范資產(chǎn)評估的過程，就可以減少這種風險。（七）降低資產(chǎn)評估報告披露的風險評估人員要嚴格按照獨立、客觀、公正的原則把有關(guān)評估基準日、評估內(nèi)容、評估標準和方法以及評估結(jié)果等重要內(nèi)容寫入評估報告，使評估報告符合評估協(xié)議書中約定的項目、內(nèi)容和要求，做到方法精準、措辭恰當、