資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的思考

1、目 錄一、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的概述 1（一）概念1（二）特點(diǎn)1二、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的成因及表現(xiàn) 2（一）資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的成因21、法規(guī)、制度和有關(guān)政策的不完善、不配套或相互矛盾 22、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論及方法的研究嚴(yán)重滯后 23、資產(chǎn)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)不高 24、過(guò)多的行政干預(yù) 2（二）資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)21、評(píng)估過(guò)程中信息數(shù)據(jù)資料的使用風(fēng)險(xiǎn) 22、評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn) 33、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的風(fēng)險(xiǎn) 4三、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范 5（一）完善法規(guī)、制度和有關(guān)政策5（二）加快對(duì)資產(chǎn)評(píng)估估理論及方法的研究5（三）提高資產(chǎn)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)6（四）增強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估的

2、獨(dú)立性8（五）降低評(píng)估過(guò)程中信息數(shù)據(jù)資料的使用風(fēng)險(xiǎn)8（六）降低評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn) 10（七）降低資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的風(fēng)險(xiǎn) 10主要參考文獻(xiàn)11致 謝12 對(duì)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的思考摘 要社會(huì)主義的偉大實(shí)踐和經(jīng)濟(jì)的全球化催生了我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，由于評(píng)估行業(yè)是立足于公眾利益、滿足市場(chǎng)需求、服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，因此法律制度的完善程度、理論方法的研究進(jìn)程、職業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力會(huì)從不同角度影響評(píng)估的方法和質(zhì)量，同時(shí)成為執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的誘因。本文從簡(jiǎn)單介紹資產(chǎn)評(píng)估的概念和特點(diǎn)引出執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在該領(lǐng)域的表現(xiàn)，結(jié)合案例加以解釋說(shuō)明使用風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)、披露風(fēng)險(xiǎn)，提出在當(dāng)前環(huán)境下解決這些問(wèn)題的對(duì)策，以及提高風(fēng)險(xiǎn)防范

3、能力的途徑，旨在加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的自律管理，規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的執(zhí)業(yè)行為，合理界定職業(yè)責(zé)任，維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和相關(guān)方的合法權(quán)益。(紅字是摘要的核心內(nèi)容主要介紹論文內(nèi)容、研究方法和目的)關(guān)鍵詞資產(chǎn)評(píng)估；執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)評(píng)估是資本市場(chǎng)重要的中介服務(wù)之一，伴隨著我國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展，在維護(hù)股東權(quán)益、規(guī)范資本市場(chǎng)發(fā)展、防止國(guó)有資產(chǎn)流失等方面均發(fā)揮了積極作用。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，隨著公允價(jià)值的應(yīng)用，在資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果對(duì)資本市場(chǎng)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響不斷增強(qiáng)的同時(shí)，其自身的的風(fēng)險(xiǎn)也在日益加強(qiáng)，而資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)涵蓋面的廣泛使其成為該行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最主要方面1。本文擬通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的理論分析，探

4、討風(fēng)險(xiǎn)成因，運(yùn)用案例指出其存在的問(wèn)題，并就問(wèn)題提出相應(yīng)的解決辦法。一、資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的概述（一）概念從廣義上來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是發(fā)生在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的一種特定風(fēng)險(xiǎn)，它是指與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的單位或個(gè)人因資產(chǎn)評(píng)估事項(xiàng)所引起的遭受損失的可能性，這就涵蓋了包括資產(chǎn)評(píng)估立法、資產(chǎn)評(píng)估管理、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)和評(píng)估結(jié)果使用等在內(nèi)的各種資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。而且，資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員聯(lián)系最為直接的資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，因此我們可以把它作為一種狹義的資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)來(lái)理解，即評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)的過(guò)程中，未能達(dá)到資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)道德規(guī)范的要求而導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程和結(jié)果不合理，從而使資產(chǎn)評(píng)估委托方及其評(píng)估結(jié)果使用者的權(quán)益受到

5、影響，評(píng)估人員由此而承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)叫做資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)2。（二）特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)的一種，既有一般風(fēng)險(xiǎn)的普遍特點(diǎn)，又有其自身的特殊性：1、客觀性資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性是從宏觀范圍來(lái)講的，由于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估受條件和環(huán)境的局限和約束，以及資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)、能力和道德水平方面的制約，只要展開資產(chǎn)評(píng)估工作就有遭受損失的可能性，可以說(shuō)，這種風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，人們只能認(rèn)識(shí)和控制資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，只能通過(guò)努力工作最大限度地降低其發(fā)生的概率和減少損失的程度，而不能完全消除資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)2。 2、滯后性資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的滯后性是指資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)往往是在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生

6、后的若干時(shí)間后才表現(xiàn)出來(lái)，因此具有一定的隱蔽性和滯后性。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其結(jié)果的提出與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其結(jié)果的使用通常需要經(jīng)歷一段時(shí)間，而這種時(shí)滯正是導(dǎo)致滯后性的重要原因，更加值得注意的是，這種滯后性和隱蔽性往往容易使人放松警惕。二、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的成因及表現(xiàn)（一）資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的成因1、法規(guī)、制度和有關(guān)政策的不完善、不配套或相互矛盾在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資產(chǎn)評(píng)估未必要經(jīng)過(guò)立法，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律在維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)環(huán)境方面起著至關(guān)重要的作用。而像我國(guó)這樣處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國(guó)家，在市場(chǎng)環(huán)境尚未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估形成有效約束的情況下，各種制度、法規(guī)和政策都在不斷地調(diào)整改革和完善中，在某些時(shí)期，各種制度、法規(guī)和

7、政策難免有不協(xié)調(diào)甚至是沖突的時(shí)候。到目前為止，我國(guó)尚未有資產(chǎn)評(píng)估法，已經(jīng)出臺(tái)的與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的行政法規(guī)也不配套，這就使得評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)面臨制度、法規(guī)和政策不配套或沖突帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。2、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論及方法的研究嚴(yán)重滯后要制定一部科學(xué)合理的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系就需要理論的指導(dǎo)。在正常的情況下，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估也應(yīng)經(jīng)歷一個(gè)“實(shí)踐（要求）執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（要求）理論指導(dǎo)”的一個(gè)從下到上的需求過(guò)程。但是我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估工作，由于法定評(píng)估的色彩更為濃重，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估理論指導(dǎo)的需求并不強(qiáng)烈，大概只經(jīng)歷了“實(shí)踐（要求）執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”這樣一個(gè)過(guò)程并且對(duì)這個(gè)“執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”的要求也不高，因此，理論缺乏超前性增加了執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。3、資產(chǎn)評(píng)估人

8、員的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)不高從總體上講，我國(guó)有相當(dāng)部分的評(píng)估人員的素質(zhì)和水平達(dá)不到資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范執(zhí)業(yè)的要求。其具體表現(xiàn)在：相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估以及資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)理解不透，導(dǎo)致模仿執(zhí)業(yè)多于自覺(jué)執(zhí)業(yè)。資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)環(huán)境的某些缺陷，市場(chǎng)發(fā)育程度的欠缺，加之資產(chǎn)評(píng)估人員能力和素質(zhì)的局限，使得相關(guān)人員在執(zhí)業(yè)的過(guò)程中，在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的判斷方面，在收集資產(chǎn)評(píng)估信息資料以及對(duì)收集的信息資料的使用方面，在撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告避免報(bào)告使用人誤解、誤用評(píng)估結(jié)果方面，以及在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行自我保護(hù)方面都有不同程度的不足2。4、過(guò)多的行政干預(yù)由于資產(chǎn)評(píng)估管理中的行政干預(yù)過(guò)度，導(dǎo)

9、致資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員把更多的注意力用于行政部門的管理要求方面，而不是市場(chǎng)和資產(chǎn)評(píng)估規(guī)律方面。這具體表現(xiàn)在有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員忽視理論學(xué)習(xí)，忽視資產(chǎn)評(píng)估規(guī)律的研究，過(guò)分的依賴政府的文件、規(guī)定、法定程序和確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)等。行政過(guò)度干預(yù)還表現(xiàn)在，在國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估中，特別是國(guó)有企業(yè)改制評(píng)估中，在具有中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估特色的口號(hào)下，政府經(jīng)常有硬性指標(biāo)或直接或間接地影響資產(chǎn)評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為，這也使得評(píng)估人員模糊了對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的正確理解和正確認(rèn)識(shí)，使得資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)制定全國(guó)統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)變的更加困難。 （二）資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)1、評(píng)估過(guò)程中信息數(shù)據(jù)資料的使用風(fēng)險(xiǎn)使用評(píng)估過(guò)程中的信

10、息數(shù)據(jù)資料包括收集和選取，但是市場(chǎng)發(fā)育不成熟，市場(chǎng)主體的不完善，或是法規(guī)、制度、體制方面的缺陷，都會(huì)使得資產(chǎn)評(píng)估所需的信息資料匱乏、信息不對(duì)稱和信息失真，從而導(dǎo)致執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)可以用下面這則案例說(shuō)明。2007年8月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)對(duì)a會(huì)計(jì)師事務(wù)所、b會(huì)計(jì)師事務(wù)所、c房地產(chǎn)評(píng)估有限公司、d資產(chǎn)評(píng)估有限公司四家評(píng)估機(jī)構(gòu)分別出具sd商務(wù)大廈（1-4層）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行專家論證，在信息資料的取值方面3，發(fā)現(xiàn)如下問(wèn)題：（1）a會(huì)計(jì)師事務(wù)所和d資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司案例取值差異過(guò)大，具體情況如表1。表1： a與d取值比較a會(huì)計(jì)師事務(wù)所d資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司比較結(jié)果（a/d%）案 例（一層）修正后成交價(jià)

11、(元/m2)修正后結(jié)果(元/m2）案 例（一層）修正后成交價(jià)(元/m2)修正后結(jié)果(元/m2）修正后成交價(jià)(元/m2)修正后結(jié)果(元/m2）××商務(wù)大廈16,00016,320××大廈10,0008,479160%192%××綜合商業(yè)樓20,00018,450××大廈12,1009,645165%191%××綜合商業(yè)樓20,00018,000××購(gòu)物廣場(chǎng)12,00010,563167%170%均 價(jià)18,66717,600均 價(jià)11,3679,562164%184%不同的評(píng)估

12、人員對(duì)案例的選取和取值通常會(huì)有不同，但是高達(dá)160%以上的差異率顯然超出了正常的差異范圍。（2）b會(huì)計(jì)師事務(wù)所和c房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)案例的選取和取值雷同，具體情況如表2。表2： b與c取值比較b會(huì)計(jì)師事務(wù)所c房地產(chǎn)評(píng)估有限公司案 例（一層）修正后成交價(jià)(元/m2)修正后結(jié)果(元/m2）案 例 （一層）修正后成交價(jià)(元/m2)修正后結(jié)果(元/m2）××藝術(shù)城9,72311,242××藝術(shù)城9,72311,242××大廈8,50010,201××大廈8,50010,201××大廈5,5009,88

13、5××大廈5,5009,885均價(jià)7,90810,443均價(jià)7,90810,443評(píng)估基準(zhǔn)日2004年10月31日評(píng)估基準(zhǔn)日2004年12月7日可見，b會(huì)計(jì)師事務(wù)所和c房地產(chǎn)評(píng)估有限公司在評(píng)估基準(zhǔn)日相差一個(gè)多月的情況下，對(duì)案例的選取和取值完全一樣，頗顯異常。而且××大廈修正后成交價(jià)為5500元，但修正后的結(jié)果為9885元，綜合調(diào)整幅度近80%，有違房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中有關(guān)于綜合調(diào)整不得超過(guò)30%的規(guī)定。2、評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)同一評(píng)估項(xiàng)目采用不同的方法途徑會(huì)得出不同的結(jié)論，但是整個(gè)社會(huì)在資產(chǎn)評(píng)估基本理念、基本理論、基本技術(shù)方法的相對(duì)薄弱和不成熟，導(dǎo)致了評(píng)估人

14、員和機(jī)構(gòu)自身的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。仍然拿上面的案例來(lái)說(shuō)，四個(gè)公司采取的方法及其結(jié)果如表3。表3： 四個(gè)公司取值及方法比較項(xiàng)目a會(huì)計(jì)師事務(wù)所b會(huì)計(jì)師事務(wù)所c房地產(chǎn)評(píng)估有限公司d資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司市場(chǎng)法結(jié)果177,882,300138,391,600135,214,10090,443,300收益法結(jié)果46,181,561總面積1,386,8121,325,3371,238,9321,239,932綜合單價(jià)12,82710,44210,9147,300評(píng)估基準(zhǔn)日2004.4.22004.10.312004.12.72004.12.7在四家評(píng)估機(jī)構(gòu)中，只有d資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司同時(shí)采用了兩種方法，相對(duì)

15、于其他三份報(bào)告相對(duì)規(guī)范些。該報(bào)告評(píng)估結(jié)果選用市場(chǎng)法評(píng)估值60%的權(quán)重，收益法40%的權(quán)重，評(píng)估的結(jié)果為72,738,627元。由于兩種方法評(píng)估值相差較大，該報(bào)告采用的這種平均方法缺乏合理性。3、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露與資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果使用不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)是緊密相連的。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果使用不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)是指資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)果是公允的，但是使用人由于對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告結(jié)果使用不當(dāng)造成損失給評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。從形成的原因來(lái)看，分為主、客觀兩種，主觀原因是指評(píng)估報(bào)告使用人明知道如何正確使用評(píng)估報(bào)告，但卻采用了非正確的使用方法濫用評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)果；客觀原因是指評(píng)估報(bào)告使用人由于不清楚如何正確使

16、用評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)果而造成的誤用。關(guān)于本案例的背景差異，a、b、c、d四方在評(píng)估報(bào)告給出的解釋見表4。表4： 四個(gè)公司的評(píng)估目的項(xiàng)目a會(huì)計(jì)師事務(wù)所b會(huì)計(jì)師事務(wù)所c房地產(chǎn)評(píng)估有限公司d資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)估目的為××建設(shè)有限公司了解委估房產(chǎn)價(jià)值提供參考依據(jù)為委托方提供價(jià)值資訊參考依據(jù)為委托方以委托項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)受檢察院的委托，為其了解sd商務(wù)大廈相關(guān)房產(chǎn)價(jià)值提供參考由此可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于評(píng)估目的的表述方面，對(duì)于委托方了解委托房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值后的真實(shí)目的，四份評(píng)估報(bào)告都沒(méi)有明確表述。同時(shí)，由前面的幾張表可以看出，a會(huì)計(jì)師事務(wù)所、b會(huì)計(jì)師事務(wù)所、c房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)

17、估報(bào)告對(duì)評(píng)估過(guò)程、參數(shù)的選取缺乏詳細(xì)的披露，而d資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)于市場(chǎng)法和收益法的結(jié)果存在的較大差異也沒(méi)有做出合理的解釋。三、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范（一）完善法規(guī)、制度和有關(guān)政策從當(dāng)前的形勢(shì)和行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，資產(chǎn)評(píng)估建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到行業(yè)內(nèi)部的治理和行業(yè)外部環(huán)境的構(gòu)建。我認(rèn)為，提高資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力建設(shè)應(yīng)從治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、加強(qiáng)行業(yè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部監(jiān)管、強(qiáng)化監(jiān)督制度等方面著手。 1、構(gòu)建高水準(zhǔn)的社會(huì)道德環(huán)境和法律環(huán)境構(gòu)建誠(chéng)實(shí)守信的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)道德，必須要有一個(gè)良好的社會(huì)道德環(huán)境。構(gòu)建優(yōu)化的道德環(huán)境，需要法律和紀(jì)律的指引和保證。在優(yōu)化道德環(huán)境的構(gòu)建中，只有“自律”與“他律”相結(jié)合

18、，通過(guò)二者的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，才能構(gòu)建一個(gè)適合和促進(jìn)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估道德建設(shè)所需要的道德環(huán)境。因此健全法律、制度建設(shè)，充分發(fā)揮懲罰機(jī)制對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德的約束力，是我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估道德建設(shè)的制度保障。為此，應(yīng)做到：一要加快資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)道德管理新的立法工作，如加快資產(chǎn)評(píng)估師個(gè)人信用制度的立法、出臺(tái)關(guān)于評(píng)估數(shù)據(jù)保密范圍的法律規(guī)范。二要健全和完善對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師懲罰的法律機(jī)制。2、營(yíng)造良好的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)環(huán)境從完善和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的角度看，各級(jí)政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)率先誠(chéng)信，并著重整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。政府及相關(guān)管理部門首要的任務(wù)是應(yīng)加強(qiáng)評(píng)估市場(chǎng)的建設(shè)和規(guī)范，杜絕評(píng)估中無(wú)理由的行政干預(yù)，打破地區(qū)壟斷，通過(guò)經(jīng)濟(jì)和法律手段，對(duì)

19、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)采取積極有效的措施加以制止，這樣才能為評(píng)估創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。特別是要盡快統(tǒng)一資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，給資產(chǎn)評(píng)估師行業(yè)營(yíng)造一個(gè)寬松、良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境，以引導(dǎo)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師行業(yè)的職業(yè)道德建設(shè)健康發(fā)展。3、加強(qiáng)稽查和監(jiān)管，強(qiáng)化各方面的監(jiān)督控制行業(yè)管理部門要充實(shí)業(yè)務(wù)監(jiān)管的力量，健全業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，制訂規(guī)范行業(yè)執(zhí)業(yè)行為的具體措施，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的重大違法違規(guī)行為，要在調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，依法嚴(yán)肅處理。資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)應(yīng)設(shè)立專門的職業(yè)道德管理部門，定期對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)道德情況進(jìn)行檢查，并且建立職業(yè)道德檔案，加強(qiáng)對(duì)職業(yè)道德的監(jiān)管的同時(shí)，加大對(duì)違法違規(guī)和嚴(yán)重違反職業(yè)道德行為的處罰力度。應(yīng)建立及時(shí)有效的客戶反

20、饋投訴體系，如公開設(shè)立投訴站或者在網(wǎng)上開通投訴專欄，保證客戶和其他社會(huì)成員能及時(shí)安全地對(duì)評(píng)估人員的職業(yè)道德進(jìn)行監(jiān)督，幫助評(píng)估機(jī)構(gòu)建立有效的內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制4。（二）加快對(duì)資產(chǎn)評(píng)估估理論及方法的研究首先，加強(qiáng)評(píng)估基礎(chǔ)理論研究和學(xué)科建設(shè)，深入研究并創(chuàng)新評(píng)估技術(shù)方法，有效指導(dǎo)評(píng)估實(shí)踐，科學(xué)制定評(píng)估準(zhǔn)則和規(guī)范。與會(huì)計(jì)師、律師相比，評(píng)估基礎(chǔ)理論的研究隊(duì)伍、研究成果、學(xué)科建設(shè)顯得落后。深入開展評(píng)估基礎(chǔ)理論研究是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。緊密結(jié)合評(píng)估實(shí)務(wù)進(jìn)行專題研究，對(duì)于防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，制定評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)范和相關(guān)法規(guī)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。其次，正確定位評(píng)估功能，在業(yè)內(nèi)外廣泛宣傳評(píng)估的固有功能。新形勢(shì)下，強(qiáng)化評(píng)估師的價(jià)值定位，正

21、確理解評(píng)估功能重要性，使客戶正確聽取和使用評(píng)估專家意見。（三）提高資產(chǎn)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的職業(yè)道德建設(shè)是一項(xiàng)十分緊迫和重要的任務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德建設(shè)屬于意識(shí)形態(tài)范疇，加強(qiáng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德建設(shè)，提高注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德水平迫在眉睫。評(píng)估項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的短邊效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)即評(píng)估項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中每一位評(píng)估人員的疏忽、故意、執(zhí)業(yè)能力水平限制均會(huì)構(gòu)成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)證明，涉訴的評(píng)估機(jī)構(gòu)往往是某一項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，評(píng)估項(xiàng)目往往是某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，某一環(huán)節(jié)的問(wèn)題往往出在某一評(píng)估人員身上（木桶理論），而某人的故意、過(guò)錯(cuò)、疏忽和水平等方面最終導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。即使不存在上述情況，某一評(píng)

22、估人員的主觀認(rèn)知偏差，也會(huì)形成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)5。資產(chǎn)評(píng)估人員是行業(yè)的操作者，他們的執(zhí)業(yè)能力從一定程度上決定了風(fēng)險(xiǎn)的高低，因此提高執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)能夠在很大程度上防范風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 1、對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)對(duì)評(píng)估人員的培訓(xùn)是提高資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)人員素質(zhì)和水平的重要手段。針對(duì)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍總體執(zhí)業(yè)水平不高的現(xiàn)實(shí)，切實(shí)提高評(píng)估人員的的基礎(chǔ)理論水平和執(zhí)業(yè)能力，加強(qiáng)評(píng)估人員培訓(xùn)工作，提高培訓(xùn)質(zhì)量的針對(duì)性，對(duì)防范資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具有重要的基礎(chǔ)作用6。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于不同的評(píng)估人員，由于分工職能的不同，培訓(xùn)的內(nèi)容和需要達(dá)到的要求也有所不同。（1）對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)培訓(xùn)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人需要掌握全面

23、的評(píng)估業(yè)務(wù)技術(shù)和管理評(píng)估機(jī)構(gòu)日常事務(wù)方面的技能，以及組織領(lǐng)導(dǎo)才能。因此，應(yīng)對(duì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人進(jìn)行以下幾方面的培訓(xùn)：有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德、資產(chǎn)評(píng)估前沿問(wèn)題及組織管理和相關(guān)知識(shí)。（2）對(duì)評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)具備資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)的行業(yè)知識(shí)，能夠參與評(píng)估項(xiàng)目的洽談，制定資產(chǎn)評(píng)估方案，確定評(píng)估程序，控制和協(xié)調(diào)項(xiàng)目的組織實(shí)施，解決評(píng)估中的復(fù)雜問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行以下幾方面的培訓(xùn)：有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德、資產(chǎn)評(píng)估前沿問(wèn)題及組織管理和相關(guān)知識(shí)。（3）對(duì)一般執(zhí)業(yè)人員的培訓(xùn)一般執(zhí)業(yè)人員應(yīng)能準(zhǔn)確履行資產(chǎn)評(píng)估方案和程序，

24、掌握評(píng)估方法、參數(shù)確定、指標(biāo)設(shè)置、評(píng)估報(bào)告起草和計(jì)算機(jī)應(yīng)用等一般專業(yè)方面的知識(shí)。要培養(yǎng)形成上述素質(zhì)，應(yīng)對(duì)一般執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行以下幾方面的培訓(xùn)：有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德、資產(chǎn)評(píng)估前沿問(wèn)題及組織管理和相關(guān)知識(shí)。2、加強(qiáng)評(píng)估人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)評(píng)估工作是由評(píng)估人員具體操作的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的大小很大程度取決于評(píng)估人員。因此，加強(qiáng)評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)是十分重要的。首先，評(píng)估人員應(yīng)自覺(jué)遵守職業(yè)道德，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的職業(yè)原則，站在第三方的立場(chǎng)上，不與任何一方發(fā)生利益關(guān)系，敢于拒絕委托人的不合理要求，嚴(yán)格按照評(píng)估的目的，遵循法定的標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，獨(dú)立地進(jìn)行評(píng)估價(jià)值估算和判斷。其次，評(píng)估員必須

25、掌握必備的知識(shí)、專業(yè)技術(shù)和方法。再次，在執(zhí)業(yè)的過(guò)程中，要牢固樹立質(zhì)量意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在評(píng)估具體操作中，嚴(yán)格按照規(guī)范意見操作，認(rèn)真撰寫工作底稿和評(píng)估報(bào)告，對(duì)評(píng)估中特別事項(xiàng)要發(fā)表重大說(shuō)明，讓所有出具的評(píng)估報(bào)告經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)，防止將來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)7。3、提高評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)道德評(píng)估師在實(shí)踐中則要努力做到以下幾點(diǎn)：一是要堅(jiān)持正確的政治方向。評(píng)估師要注意培養(yǎng)和提高自己的政治理論水平和把握政策的能力，能夠根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的不同情況，較好地把黨在各個(gè)時(shí)期的路線、方針、政策與國(guó)家法律、法規(guī)統(tǒng)一起來(lái)，貫徹落實(shí)到評(píng)估實(shí)踐中去；二是要樹立良好的價(jià)值觀與人生觀。要本著對(duì)所從事職業(yè)的投入與熱愛(ài)，以及對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)委托方負(fù)責(zé)

26、的態(tài)度，堅(jiān)持“獨(dú)立、客觀、公正”的執(zhí)業(yè)原則，認(rèn)真遵循評(píng)估準(zhǔn)則與職業(yè)道德，保證評(píng)估工作質(zhì)量，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使自己逐步成為集社會(huì)價(jià)值和個(gè)人價(jià)值于一體的完整的評(píng)估人8。（1）加強(qiáng)職業(yè)道德的宣傳、引導(dǎo)和教育 資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德作為一種意識(shí)形態(tài)，主要依靠正確的指引。因此，應(yīng)注重職業(yè)道德的宣傳教育，比如大力開展形式多樣的行業(yè)宣傳活動(dòng)，利用媒體對(duì)職業(yè)道德教育的傳播力和影響力，提高社會(huì)公眾對(duì)它的了解和認(rèn)識(shí)，通過(guò)樹立正反兩方面的典型，廣泛進(jìn)行職業(yè)道德的宣傳和輿論的引導(dǎo)，使得資產(chǎn)評(píng)估師能樹立起自豪感、自信感尤其是責(zé)任感。另外，提高資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)道德素質(zhì)，教育是基礎(chǔ)。我認(rèn)為，加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)道德教

27、育應(yīng)從以下兩方面入手：一是在注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試中增加有關(guān)職業(yè)道德的內(nèi)容，二是加強(qiáng)職業(yè)道德的后續(xù)教育。在資產(chǎn)評(píng)估師的教育和繼續(xù)教育課程中，應(yīng)重視職業(yè)品德教育，使之明確資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德的原則，明白哪些是違反職業(yè)道德的行為，哪些是值得提倡的行為，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)敬業(yè)精神、勤業(yè)精神、責(zé)任意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培養(yǎng)和教育，不斷提高評(píng)估人員的職業(yè)品德素質(zhì)。 （2）完善資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德規(guī)范，增強(qiáng)其可操作性 最近幾年出臺(tái)的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)定多是原則性的，因此，應(yīng)加緊制定實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德的具體準(zhǔn)則，完善我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德規(guī)范體系，尤其在可操作性方面下功夫，并注意其嚴(yán)肅性和約束性，以規(guī)范評(píng)估

28、機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估師的行為，讓他們明確應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯(cuò)了應(yīng)受到什么樣的處罰，使行業(yè)自律落到實(shí)處，從根本上提高評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)。 （3）引入資產(chǎn)評(píng)估師信用保險(xiǎn)制度 在道德環(huán)境相對(duì)良好、信用監(jiān)管體系相對(duì)完善的條件下，即使大部分資產(chǎn)評(píng)估師的信用理念都比較好，也不等于資產(chǎn)評(píng)估師的背信行為不會(huì)發(fā)生。在資產(chǎn)評(píng)估師的信用風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法消除的情況下，信用管理與保險(xiǎn)業(yè)相結(jié)合將成為構(gòu)建資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德的最后一道防線，以減少資產(chǎn)評(píng)估師的失信評(píng)估所帶來(lái)的損失和防止其進(jìn)一步擴(kuò)散。在西方國(guó)家，進(jìn)行信用保險(xiǎn)是評(píng)估機(jī)構(gòu)一項(xiàng)極為重要的保護(hù)措施，盡管保險(xiǎn)不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)生

29、的財(cái)務(wù)損失。借鑒西方國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)也應(yīng)該盡快建立健全資產(chǎn)評(píng)估師信用保險(xiǎn)制度。在加快促進(jìn)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，建立一個(gè)與保險(xiǎn)配套的發(fā)達(dá)的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系，不斷增強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的信用意識(shí)，為建立良好的資產(chǎn)評(píng)估師信用保險(xiǎn)制度創(chuàng)造條件 4。建立一個(gè)完善的資產(chǎn)評(píng)估信用保險(xiǎn)體系要注意以下三點(diǎn)：（1）建立健全法律制度，減少法律“真空”，比如更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕缍ā斑^(guò)失”的標(biāo)準(zhǔn)，讓保險(xiǎn)賠償有法可依；（2）建立信用分級(jí)制度，分級(jí)制度的建立可以是來(lái)自于被評(píng)估方對(duì)于服務(wù)的評(píng)價(jià)，也可以是保險(xiǎn)公司根據(jù)連續(xù)幾年沒(méi)有過(guò)失的評(píng)估單位和個(gè)人的記錄，這樣就增加了信用的透明度；（3）實(shí)行雙向保險(xiǎn)，具體說(shuō)明如下：評(píng)估方向保險(xiǎn)公司繳納

30、一定的保險(xiǎn)費(fèi)用，這類似于計(jì)提職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金，其中可以劃分繳納等級(jí)，不同的等級(jí)負(fù)有不同的賠償責(zé)任，當(dāng)評(píng)估方由于過(guò)失導(dǎo)致被評(píng)估方遭受損失時(shí)，就可以由保險(xiǎn)公司出面減少評(píng)估方的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)使被評(píng)估方得到相應(yīng)的補(bǔ)償；但是當(dāng)被評(píng)估方因?qū)l約履行不當(dāng)?shù)仍蛟斐蓪?duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的損失時(shí)，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。這樣其實(shí)無(wú)形中形成了三方的制約，保險(xiǎn)公司會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的參保提高警惕性，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)增強(qiáng)自身實(shí)力，被評(píng)估方和評(píng)估機(jī)構(gòu)也因?yàn)闋砍哆M(jìn)保險(xiǎn)實(shí)務(wù)而更加仔細(xì)的了解對(duì)方的情況，這使得執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大大減低。（四）增強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估的獨(dú)立性借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)具體實(shí)際，今后資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的取向應(yīng)該是政府監(jiān)督下的行業(yè)自律和行業(yè)

31、自我管理模式。因此，有兩項(xiàng)工作是當(dāng)務(wù)之急，一是要盡量減少政府部門對(duì)評(píng)估事業(yè)的多頭管理以及行政干預(yù)，確保評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員的獨(dú)立性，還資產(chǎn)評(píng)估業(yè)本來(lái)面目，使之真正成為客觀、公正、獨(dú)立的社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決落實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)和行政管理部門分離的要求，從制度上和體制上解決資產(chǎn)評(píng)估業(yè)中存在的嚴(yán)重缺陷，發(fā)揮資產(chǎn)評(píng)估在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的應(yīng)有作用。二是要強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)職能，改革管理方式，建立起具有高度權(quán)威和高超管理能力的行業(yè)自律性管理機(jī)構(gòu)。行業(yè)協(xié)會(huì)的管理是在為管理對(duì)象提供服務(wù)基礎(chǔ)上的管理，和一般行政部門的直接管理有著很大的區(qū)別。資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)必須強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，明確自身職責(zé)，科學(xué)定位，準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，依托社會(huì)需要

32、，高效開展行業(yè)服務(wù)和管理。（五）降低評(píng)估過(guò)程中信息數(shù)據(jù)資料的使用風(fēng)險(xiǎn)1、收集和選擇過(guò)程中，判斷信息資料相對(duì)合理性如果評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)無(wú)法直接辨認(rèn)這些信息資料的合理性，按信息資料來(lái)源渠道的可靠性來(lái)判斷信息資料的相對(duì)合理性是一種比較經(jīng)濟(jì)和明智的選擇。按信息資料的來(lái)源渠道的可靠性來(lái)劃分，有來(lái)自官方的資料，如國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度；有來(lái)自相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的，如專業(yè)技術(shù)鑒定報(bào)告；最后評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員自己收集的資料，如通過(guò)市場(chǎng)詢問(wèn)得到的價(jià)格等。其中，官方的信息資料可靠性最高，委托方及專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的其次，最后是評(píng)估人員自己收集的資料。按對(duì)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的影響程度劃分，資產(chǎn)評(píng)估所需要的資料可以分為實(shí)時(shí)性信息資料和分析性

33、信息材料。所謂事實(shí)性信息材料，是指與資產(chǎn)評(píng)估直接相關(guān)的、已經(jīng)發(fā)生了的事實(shí)或事項(xiàng)，如果這些信息資料失真，將直接導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生；所謂分析性信息資料，是指那些與資產(chǎn)評(píng)估高度相關(guān)，已經(jīng)發(fā)生或尚未發(fā)生的事項(xiàng)，如果這些信息資料出現(xiàn)失真，他們會(huì)通過(guò)間接的方式造成資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如前面的案例中的d資產(chǎn)評(píng)估有限公司的收益法中，計(jì)算參數(shù)如表5。表5： d資產(chǎn)評(píng)估有限公司計(jì)算參數(shù)項(xiàng)目客觀租金年凈收益（元/m2）市價(jià)（元/m2）回報(bào)率1層60497.369562.005.2%2-4層32245.196907.003.55%在d資產(chǎn)評(píng)估有限公司的報(bào)表中，該公司采用的還原率是由評(píng)估師確定的7%，這就是前面

34、提到的評(píng)估人員自己收集的資料和分析性的材料，正因?yàn)檫@種信息把握的不夠準(zhǔn)確，造成了收益法和市場(chǎng)法的較大差異。因此，分清楚信息來(lái)源的可靠性是一種基礎(chǔ)的防范方法，另外，在信息收集過(guò)程中，如果無(wú)法收集到足夠的事實(shí)性信息和分析性信息，評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)應(yīng)該拒絕接受評(píng)估項(xiàng)目的委托，如果對(duì)所收集到的信息資料的真實(shí)性和可靠性沒(méi)有足夠的把握時(shí)，評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)也應(yīng)該拒絕接受評(píng)估項(xiàng)目的委托，以避免資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。2、強(qiáng)化信息資料分析過(guò)程的原則就本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中的信息分析過(guò)程，就是將所收集到的信息資料進(jìn)行篩選、核實(shí)、分析、驗(yàn)證，選擇資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，評(píng)估人員必須堅(jiān)持獨(dú)立性、驗(yàn)證性、相關(guān)性

35、、邏輯性和合理性2的原則進(jìn)行分析。（1）在信息資料分析過(guò)程中堅(jiān)持獨(dú)立性原則主要是指評(píng)估人員應(yīng)客觀、獨(dú)立地分析、判斷所收集的信息資料的真實(shí)性和合理性，不應(yīng)不采取任何核實(shí)手段就輕信他人或者資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人的一面之詞，而采用這些資料。（2）在信息資料分析中堅(jiān)持驗(yàn)證性原則主要是指評(píng)估人員應(yīng)對(duì)擬采用的信息資料進(jìn)行驗(yàn)證。由于資產(chǎn)評(píng)估所需的信息資料的來(lái)源是多渠道的，不排除一部分信息資料提供者出于利益上的考慮，有保留的提供信息，使得所提供的信息具有某種傾向性和不完整性。對(duì)一部分信息渠道提供的信息進(jìn)行驗(yàn)證，是規(guī)避資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。（3）在信息資料分析過(guò)程中堅(jiān)持相關(guān)性原則主要是指評(píng)估人員應(yīng)對(duì)擬采用的信息資料與

36、評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)前提、評(píng)估結(jié)果的價(jià)值基礎(chǔ)和價(jià)值類型等是否相關(guān)進(jìn)行分析。真實(shí)的信息資料并不一定都是有用的信息資料，只有真實(shí)的而且相關(guān)的信息資料才能作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)用于資產(chǎn)評(píng)估中。（4）在信息資料分析過(guò)程中堅(jiān)持邏輯性和合理性原則主要是指評(píng)估人員應(yīng)對(duì)擬采用的信息資料之間的邏輯關(guān)系和合理性進(jìn)行分析，以保證資產(chǎn)評(píng)估所使用的信息資料之間不存在矛盾或者沖突。在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中要使用大量的信息資料，這些資料不僅要真實(shí)、相關(guān)，而且還要保證這些資料之間的邏輯聯(lián)系。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中所使用的信息資料進(jìn)行真實(shí)性、相關(guān)性和邏輯性的分析，是保證信息資料被合理使用的重要方面。（六）降低評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用合理的分析技

37、術(shù)也是保證信息分析過(guò)程和結(jié)果科學(xué)、合理的重要手段之一。在資產(chǎn)評(píng)估信息資料的分析過(guò)程中，會(huì)涉及對(duì)信息資料的來(lái)源、背景、深度、廣度和可行度分析，會(huì)涉及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、工程技術(shù)等方面的分析。為避免信息資料分析過(guò)程中出現(xiàn)的重大誤差，利用和借用合理的分析工具和技術(shù)是十分必要的。其中，財(cái)務(wù)分析技術(shù)、統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理技術(shù)是資產(chǎn)評(píng)估信息資料分析過(guò)程中經(jīng)常使用的分析技術(shù)。而評(píng)估過(guò)程的規(guī)范化從根本上為運(yùn)用合理技術(shù)提供了保證。目前，我國(guó)出臺(tái)了很多相關(guān)的規(guī)定，使得資產(chǎn)評(píng)估工作邁上了更加規(guī)范的臺(tái)階，比如，資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見規(guī)定：“要根據(jù)評(píng)估方法的使用條件、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象選

38、用一種或者幾種方法分別評(píng)估，將所得出的結(jié)果進(jìn)行分析比較，得出公允的結(jié)果”。具體來(lái)說(shuō)“條件允許時(shí)，可按照現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法、重置成本法的順序選用評(píng)估方法，也可以以一種方法為主，采用其他方法驗(yàn)證”。除此之外，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定：“對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選擇兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍，若必須取舍的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由”。同時(shí)規(guī)定“對(duì)不同估價(jià)方法估算出來(lái)的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析，當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因”3。那么，在上述的案例中，d資產(chǎn)評(píng)估有限公司采用了市場(chǎng)法和收益法，但兩種方法結(jié)果的差異比較大，未經(jīng)比較分析結(jié)果差異的原因就采用了簡(jiǎn)單的加權(quán)平均得出最終結(jié)論，缺乏應(yīng)有的分析和調(diào)整。如果該公司能夠嚴(yán)格按照法律條文的規(guī)定來(lái)規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程，就可以減少這種風(fēng)險(xiǎn)。（七）降低資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員要嚴(yán)格按照獨(dú)立、客觀、公正的原則把有關(guān)評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估內(nèi)容、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法以及評(píng)估結(jié)果等重要內(nèi)容寫入評(píng)估報(bào)告，使評(píng)估報(bào)告符合評(píng)估協(xié)議書中約定的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，做到方法精準(zhǔn)、措辭恰當(dāng)、