模版施工總承包合同范本通用條款審查技巧

1、cheng施工總承包合同條款審查技巧施工總承包合同的糾紛來源于合同條款， 合同條款的約定需要準確、清晰的 描述，合同條款的約定需要盡可能覆蓋所有履行過程中的問題。 本文通過以房地 產(chǎn)開發(fā)公司的角度，總結部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考， 并在今 后的工作中加強合同評審的力度、重視性和嚴肅性，提高合同條款精度。施工總承包合同是施工結算的最終依據(jù)，也是工程糾紛的源頭，合同不規(guī) 范或者合同文字性描述的含義存在分歧都是導致合同履行過程中的糾紛的原因。 另外，中國文字的一字多義性，甚至語氣不同表達意思就截然不同的性質(zhì)， 使我 們在合同訂立過程中應該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個條款，才能有

2、效控制糾紛的風險。這一點，從某些項目業(yè)主對合同要求也能從側面感覺到他們 對此的深刻體會，也就是通常他們要求合同越厚越好的道理。同樣對于我們的施 工單位更為重要。雖然從法律角度，甲乙雙方是平等的，但是在實際上乙方往往 處于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受損失的幾率要大得多。此外，合同 風險往往來源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來源于我們在訂立合同的時 候的疏忽大意及礙于面子的妥協(xié)，也包含部分懶惰心理以及對合同評審的不重視 性和不嚴肅性。實際上，甲乙雙方都希望能夠把施工過程中可能存在的問題的處 理方式都約定好，避免將來的糾紛，它是一把雙刃劍，很難預測對哪一方的傷害。在此，我僅以房地產(chǎn)開發(fā)公

3、司的角度，在定額取費結算前提下總結了部分條 款，以供大家參考，使我們有所啟示。一、措施費方面1、合同條款必須明確甲方分包項目隊伍水電費問題等費用的計取方式，以 及甲方的四通一平的標準。2、現(xiàn)場監(jiān)理、甲方辦公區(qū)以及分包單位的臨設辦公費用及地點的提供和費 用計取方式。3、措施費的規(guī)定：馬蹬筋的分布及形式，模板支設方式、塔吊、腳手架等 措施費的計取必須依據(jù)相應經(jīng)甲方認可的措施方案， 且方案與實際發(fā)生一致，此 方案才生效。避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本。 或者建議根據(jù)投標方案一次性包死，施工過程中無論何種原因造成的措施費的增 減均不得調(diào)整?？傊祟愘M用最好落實到能精確計算

4、的地步。4、明確由于為避免不可抗力所采取的預防措施的提前發(fā)生費用的計取。5、明確甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式。二、配合費方面1、合同條款應規(guī)定總包方不得再收取甲方分包項目分包方的不合理費用及違約責任。原因為施工中由業(yè)主方分包的項目，通常都是甲方在招標完后確定的， 并給予總包方一定的總包管理配合費。但是在總包管理中若總包方惡意再收取分 包方費用時，由于分包方的合同價款為競爭價，因此會造成分包方偷工減料，降低質(zhì)量。2、合同條款必須明確總包配合管理費的內(nèi)容。應在招投標時施工單位列明 項目及費用。3、關于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務內(nèi)容，以及對 外政府部門上繳的保險、招標

5、交易費等的問題的由誰承擔的問題。三、材料調(diào)差方面1、明確信息價的最終調(diào)差依據(jù)。是以投標時季度信息價為結算依據(jù)還是以 施工過程中加權季度信息價為結算依據(jù)。以及由于雙方原因造成工期拖延時該調(diào)差部分的處理方式。2、應明確材料認價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認價，盡量避免 認價的材料發(fā)生，最好是把信息價與市場價的差額體現(xiàn)在讓利上。四、變更簽證方面1、合同條款應規(guī)定現(xiàn)場簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明確應由經(jīng)辦人、主管、項目負責人共同簽字后才能生效。這樣規(guī)范后有利于管理, 有利于結算。避免因甲方個別人員給公司造成的損失。2、合同條款必須明確土方、商砼運距應有簽證，無簽證視同未發(fā)生，且必

6、 須在事前經(jīng)甲方確認，事后的責任由施工方承擔。3、明確簽證零星用工的計算方法，變更、拆除工程等應按規(guī)定執(zhí)行定額。 避免乙方因定額價格低而出現(xiàn)雙方的分歧，并規(guī)定違約責任。4、明確簽證變更的項目為合同的工程內(nèi)容的一部分，乙方不得拒絕工程內(nèi) 容中的變更簽證項目。5、應規(guī)定發(fā)生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責任。五、工期方面1、明確總包單位對總工期負全責，因甲方分包項目延誤工期的處理方法。2、明確合同工期嚴格規(guī)定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業(yè)工 期。工期拖延違約責任以最后一個單位單項工程完開始計取。3、因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關鍵工期上的延誤，必須 經(jīng)監(jiān)理甲方認可的書面簽

7、證方可作為索賠依據(jù)。4、因工期延誤外的索賠（如材料漲價等）的處理方式，應由責任方承擔。5、明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。六、質(zhì)保金方面1、明確質(zhì)保金返還的年限，質(zhì)保金的結算方式。質(zhì)保金在質(zhì)保期滿無息返 還，質(zhì)保期間發(fā)生的甲方維修費用的規(guī)定。2、質(zhì)保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。3、大型設備的各配件質(zhì)保期的規(guī)定。4、質(zhì)量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。七、不可抗力方面1、關于現(xiàn)場一周連續(xù)停電不超過及超過 8小時的停電問題所涉及的費用及 損失計取方式。2、應明確不可抗力發(fā)生后施工方應積極采取措施進行把損失降到最低的責 任。3、因甲

8、方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。4、不可抗力的范圍界限，比如火災等人為因素的是否屬于不可抗力。5、為了避免此類風險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關于此費用的計取。若不計取發(fā)生的損失由甲方承擔， 若甲方給予計取后乙方未上險損失由 乙方承擔。此類問題都應在合同中加以明確。八、其他方面1、必須表明給物業(yè)公司移交的有關事宜，比如最好明確施工單位必須配合 甲方順利移交給物業(yè)公司的義務。2、對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包干固定價形式，避免陰陽合 同引起的糾紛后處于被動。3、注意優(yōu)先受償權的問題及仲裁機構的確定，盡量規(guī)定到公司熟悉的所在地處理。4、違約費用的利息問題計取

9、方法。5、規(guī)定上報預算的偏差大的問題的處理方式。必須能達到工程量計算與預算 對應的程度。6、應明確結算審核由甲方出具的還是審核機構出具的為準。7、合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發(fā)生。 在合同中最好明確不計取此類間接 費用?？傊?，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、 國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。（2） 2004第14號關于審理建筑工程施工合同糾

10、紛案件適用法律問題的解釋將五種合同依法認定為無效：（一）承包人未取得建設施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；（二）沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的； （三 建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的； （四）承包人非法轉包建 設工程的；（五）承包人違法分包建設工程的。因此，對于承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中， 律師 修改施工合同時，合同雙方在前期大多經(jīng)過了相互摸底階段， 但仍需要從具體合 同特點角度予以分析。2、注意工程承包范圍的審查整體比較簡潔；注明與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致；包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工

11、程、暖通工 程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預埋管、盒、箱殼部分）等等。3、注意標明開工日期的成立標志項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）；施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。4、注意審查組成合同文件的順序首先需標注：在前者優(yōu)先；其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。5、注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權限的設置對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、 合同效力等重大變更的工程師指令， 可以約 定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認可后生效。

12、一、明確工程師授權范圍；二、對于超越工程師授權范圍的，由發(fā)包方確認。6、注意審查對安全文明施工的約定 一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如: 因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔一切損失。7、注意審查對于工期順延的約定 一、 工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、 設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延, 約定標準作為認定是否構成工期順延的依據(jù)；二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認可、監(jiān)理認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復的, 視為認可

13、。） 8注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前 小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修 等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工?！钡?。（2）通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節(jié)點 的驗收要求。9、注意審查合同價款的確定方式一般有三種方式：（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如：“鋼材價格的市場變化（8%）”注意風險費用的計算方法：（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容， 承包人無論何種原因沒有列入 單價或總價款中的工

14、程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在 總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分， 不再 對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）（2）采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法：招標范圍以內(nèi)的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應 下浮率下浮。（3）采用成本加酬金合同。采用不多10、注意審查工程進度款支付方式（1）方式：節(jié)點形象進度，按比例；工程量，按比例。（2）按照節(jié)點付款的約定，承

15、發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。律師審查的 是綜合工程進度和款項支付的配套， 前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金 投入的持續(xù)和科學等。11、注意審查關于工程變更的約定未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設計的批準的規(guī)劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后日內(nèi)，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準， 書面報告經(jīng)發(fā)包人確認并加蓋公章后，方可作為調(diào)整合同價款的有效簽證，在工程 結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供 由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知

16、書，否則不視為設計變更。施工期間變更調(diào)整單項元以內(nèi)不予計取， 元 以上單項的變更于竣工決算時調(diào)整。12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定此階段的程序設置：（1）驗收過程；（四主體加質(zhì)檢站）（2）工程交付；（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）（4）竣工結算。（時間、視為條款） 重點是關于驗收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資 料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后， 在 約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認可結算資料。13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函

17、生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。（3）對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日 起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定（4）對于優(yōu)先受償權的約定;（5）對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結算發(fā)生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責任如何， 都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應責任。（留置權）（6）對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問

18、題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門（7）對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。（9）關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違 法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工 程總標價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使 發(fā)包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經(jīng)濟、名譽賠償責任。 但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。

19、（10）對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔14、關于合同生效時間、地點效力的約定審查簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地 15、關于爭議解決途徑、地點的約定審查 訴訟和仲裁的選擇;工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方16、其他注意點:質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu) 材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認定與罰則 保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。農(nóng)民工工資支付的承諾。關于公章使用和款項支付。（1）項目部公章：設定權限；（2）款項：轉賬、一個帳戶。專業(yè)工程分包合同審核審查要點（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套

20、、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調(diào)、特殊墻面地面等等）1、注意審查分包人資質(zhì)2、注意審查分包人的責任范圍分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負責。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對建設單位承擔連帶責任?？偘贤瑮l款： 指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。3、注意審查發(fā)包、總包、分包人的關系約定分包人、發(fā)包人、承包人之間的關系明確在分包條件下：（1）發(fā)包人與分包人是本分包合同主要權利義務的承擔者。發(fā)包人負有支付分 包工程價款義務和取得分包工程的權利； 分包人負有按時、保質(zhì)交付分包工程的 義務和享有獲得分包工程價款的權利。（2）承包人與分包人之間是總

21、分包關系，承包人負有協(xié)調(diào)總包工程與分包工程 關系、配合分包工程施工、進行工程現(xiàn)場安全、文明、消防等管理義務，享有獲 取總包管理費、總包配合費的權利；分包人負有服從總包管理、支付總包配合費 的義務，享有取得承包人配合施工的權利。（3）發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發(fā)包人負 有支付總包管理費的義務，承包人負有以有經(jīng)驗的承包人身份積極配合發(fā)包人管 理分包工程的義務。4、分包工程的工程量確認經(jīng)工程師確認的計量憑證是發(fā)包人與分包人進行工程價款結算時計算工程量的依據(jù)。5、審查對于工程量變更的約定工程變更（1）分包人應根據(jù)以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行 變更： 發(fā)

22、包人作出的變更指令。 工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權限作出的變更指令。（2）分包人應在工程變更確定后14天內(nèi)向發(fā)包人、工程師提出變更分包工 程價款的報告，發(fā)包人、工程師應在收到變更報告的 14天內(nèi)予以確認，分包人 根據(jù)確認結果調(diào)整合同價款。（3）分包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向承包人提出變更分包工程價款的 報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。 發(fā)包人、工程師無正當理由逾期未 予確認或未提出修改意見的，視為該變更報告內(nèi)容已被確認。6、注意審查竣工驗收的專業(yè)技術要求（1）發(fā)包人應當在分包工程竣工驗收后 24小時內(nèi)簽署竣工驗收報告。工程 竣工驗收后分包人應在專用條款約定的時間內(nèi)按照本合同

23、協(xié)議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調(diào)整內(nèi)容，完成工程竣工決算報 告，向發(fā)包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。 承包人收到 竣工決算報告和決算資料后，應專用條款約定的時間內(nèi)完成初步審核， 將初審意 見提交發(fā)包人或工程師。發(fā)包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料 以及承包人的初審意見后，應在專用條款約定的時間內(nèi)進行確認。（2）分包人未在專用條款約定的時間內(nèi)提交分包工程決算的，發(fā)包人要求 移交分包工程，分包人應當移交。發(fā)包人或工程師未在專用條款約定的時間內(nèi)完 成工程決算的審核確認，從期限屆滿的第二天起計算利息。 發(fā)包人或工程師超過 約定期限達三個月仍未完成審核確認的， 該期限屆滿，視為分包工程決算已被確 認。（3）經(jīng)發(fā)包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發(fā)包 人與分包人進行工程結算、支付工程結算價款的依據(jù)。（4）結算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。（5）分包工程竣工驗收后，分包人應繼續(xù)負責分包工程的保護和維修，承 擔相關費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應根據(jù)承包人的 指令移交分包工程。7、注意審查合同價款與支付的內(nèi)容確定方式:(1) 單價固定合同最終