浙江麗水市龍都麗園項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及招商計劃

1、1滿足并有區(qū)別傳統(tǒng)社區(qū)底2餐飲、休閑、生活、娛樂、服務、特定購物商業(yè)區(qū)域3紫金路中、長虹街芯特色聚集商業(yè)體4低劣配套環(huán)境下的商業(yè)升級目前的規(guī)劃方案是：商業(yè)、住宅綜合體，商業(yè)沿街分布的原則； 項目占地比較方正，沿街商業(yè)各部分價值不同；不同商業(yè)價值的區(qū)域所規(guī)劃的“商業(yè)強度”亦應不同 目前項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)以特色餐飲+ +休閑+ +少量居民生活類為主，缺失嚴重、且分布極不均衡。優(yōu) 點：聚集人氣、形成局部小規(guī)模、補充了住宅的外部配套、提升了項目整體形象及知名度缺 點：人氣聚集缺少延續(xù)性及時效性、商業(yè)形態(tài)單一性、住宅外部配套不足會逐步顯現(xiàn)、后期商業(yè)業(yè)態(tài)調整難度加大，購房者購買住宅及商鋪時會有所意愿局限.

2、.由此表可以得出項目商業(yè)銷售方面?zhèn)戎攸c在長虹街與地下（地下部分基本排除大面積銷售可能）。返租數(shù)量持續(xù)加大勢必造成招商工作將是重中之重。地下部分的招商更是重點突破對象。業(yè)態(tài)的范圍建議中高端特色餐飲類1休閑娛樂類2居民生活時尚零售類3城市生活服務類4商業(yè)、生活服務類5項目商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議紫金路（特色餐飲、娛樂休閑、金融服務、時尚零售類為主）長虹街（洗衣、美容、便利零售、通信、五金、副食類為主）下沉式地下室（早教、藝教、健身、網吧、餐飲類為主）其他類商業(yè)業(yè)態(tài)作為各區(qū)塊的輔助招商對象 生活配套需求帶動商業(yè)氛圍，餐飲娛樂休閑商業(yè)提升生活品質，時尚零售金融服務完善商業(yè)內容體現(xiàn)服務。最終形成住宅生活的舒心、

3、便捷，商業(yè)的多樣化發(fā)展，樹立紫金路中、長虹街芯的整體繁華。（地下商業(yè)含轉角部位定位：母嬰中高端用品市場，該部分商業(yè)盡量爭取大面積整體招商，產品亦進口、國產中、高端為主） 定位“特色綜合商業(yè)示范街區(qū)”招商策略 商業(yè)起點在于招商，重點在于銷售。招商工作的執(zhí)行直接關系到銷售及商業(yè)未來整體發(fā)展。 主力商鋪招商先行，銷售緊跟。招商先于銷售，之后兩者互動。 招商工作以銷售為重點進行，在招商的過程要把握類別內中、大優(yōu)質商家還需兼顧自營戶、投資戶，最終實現(xiàn)項目的商業(yè)整體運作目標。 招商與銷售全面互動的目的在于通過招商成功帶動銷售，從而將商鋪更好推向市場實現(xiàn)合理利潤。1 1類別中、大商戶招商提前確定，自營、投資

4、、散戶跟進 類別中、大商戶的提前確定是為了更好的保證招商工作的開展及今后招商的吸引力，同時也能有效提升項目商業(yè)整體形象和價值。 類別中、大商戶的確定可增加項目賣點、銷售價格與租金價格的提升空間，同時更好的增強投資戶、散戶的信心。增強信心 立足長遠 建議設置“龍都麗園”商業(yè)運營管理機構，體現(xiàn)公司立足長遠的決心。以高起點贏得各商家信心、信任。此外進行商業(yè)專門的管理和服務隊企業(yè)品牌提升、人員培養(yǎng)鍛煉、營銷體系的發(fā)展完善起到很好的作用。招商策略2 2形成項目商業(yè)內類別中、大商戶與自營、散戶、投資戶的相互施壓 對于商業(yè)招商，我們還是需要借助類別中、大商戶的力量，尤其是特色品牌商戶，形成對自營、投資商戶的

5、擠壓，造成一定氛圍。其次，紫金路、長虹街交叉口范圍和沿紫金路商鋪為我們招商重點首選目標。 紫金路整體商業(yè)分布極不均衡，業(yè)態(tài)凌亂，租金收益低，所以項目需要依托自身不錯的商鋪結構、面積、位置優(yōu)勢加上外部的配套、規(guī)劃配合招商整體推廣。招商策略3 31 11、立足營銷推廣基礎，收集意向客戶資料進行整理分析后實行一對一洽談，加強前期雙方的了解和溝通，確定客戶的心理、意愿，為下一步實質下單奠定基礎；2、項目商業(yè)結構、面積、位置等特點加上合理的銷售、租賃價格也可以使市場關注，部分商家會有主動上門咨詢的需求；3、對類別內中、大商戶進行區(qū)域內深入調研摸底，建立商戶信息手冊，選取有特色、規(guī)模、品牌號召力的重點突破

6、；4、根據(jù)需要對相鄰區(qū)域進行商業(yè)調研摸底；5、首先完成重點位置、重點商家的招商工作，爭取形成帶動其他商鋪。招商手法2 2類別內中、大商戶“三優(yōu)”優(yōu)先認租：類別中、大商戶優(yōu)先在我們給定的范圍內選鋪；優(yōu)先招商：在租金方面給予最大程度優(yōu)惠；優(yōu)化組合：給予充分的物業(yè)服務、給予廣告宣傳補貼、給予裝修補助，提振加強經營信心。招商手法3 招商節(jié)點招商準備區(qū)域調研摸底區(qū)域調研摸底01010202類別初步篩選類別初步篩選0303類別商戶洽談類別商戶洽談類別商戶銷售類別商戶銷售0404促進商戶購買、促進商戶購買、租賃租賃0505補充招商補充招商全面登記招商啟動招商推薦會正式銷售全面招商簽約1 1租金反推+市場租金

7、比較=租金初步定位租金反推法：銷售單價回報率12個月商鋪面積12個月（年租金）市場租金比較法：選取區(qū)域內、項目周邊、相鄰區(qū)域租金平均水平（精 確到/月）結合競爭態(tài)勢分析表，計算項目租金（年租）租金初步判定分析反推法商鋪年租+市場對比年租后，計算各占比率反推租金占比+市場對比租金占比=商鋪初步租金租金策略2 2 商鋪租金 項目周邊現(xiàn)在人氣不足，所處路段上下商業(yè)經營面積不大，麗水市商業(yè)整體租賃市場租金低（還有繼續(xù)走低可能）。形成了項目商業(yè)招商的難度，因此建議采取前期低租金+優(yōu)惠政策的方式實行。 1、銷售是前提，自營、投資戶是主體，招商情況的好壞直接影響自營、投資戶去衡量自營風險和投資價值，從而導致

8、一些散戶的進入； 2、基本所有商業(yè)業(yè)態(tài)前期招商收益不是以收取高租金為目的，而是靠各種政策、合理租金吸引入駐； 3、前期租金低、免租期長，后期租金增長的空間就大，商業(yè)租賃價格和銷售價格升值更明顯。租金策略3 3 租賃政策建議 一、 “免租期+裝修補貼+搬遷補助”組合優(yōu)惠免租期建議設置在6個月到12個月租賃商戶：交四年免一年（整個租期5年計）開業(yè)一個月后給予搬遷補助3000元/間開業(yè)六個月后給予裝修補貼5000元/間租金策略 二、租金分期 純租賃商戶將五年租金分期支付（分2期），享受搬遷補助及裝修補貼。其他租賃輔助政策: 1.貸款、工商、稅收等相關政策（公司盡力爭取）； 2.物業(yè)費根據(jù)租賃年限減額收取，商戶廣告費補貼； 3.商戶繳納“誠信經營保證金（租期內自行轉租經營不相符業(yè)態(tài)及延遲或不繳納物業(yè)費、水、電費）。租金策略招商流程1.人員分組任務分配（按業(yè)態(tài)類別分組）；2.客戶資料收集（展開調研摸底）；3.客戶預約、洽談、看商鋪（多次反復）；4.客戶填寫租賃意向書（了解真實意愿和需求）；