寶山區(qū)凇南鎮(zhèn)商業(yè)地塊項目可行性報告

1、-寶山區(qū)凇南鎮(zhèn)商業(yè)地塊可行性研究報告一、項目基本情況介紹1、項目位置本案地理位置位于上海寶山區(qū)，基地位置為于寶山區(qū)凇南鎮(zhèn)板塊：東靠逸仙路，南靠長逸路，西臨凇南路，北對建配龍。地理位置寶山區(qū)位于上海市北郊，長江與黃浦江的交匯處東北瀕長江。遙對崇明縣；東臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔水相望；南與楊浦、虹口、北、普陀四區(qū)毗連；西與嘉定區(qū)接壤；西北與江蘇省太倉市為鄰。全區(qū)分為陸地、島嶼兩部分。長興、橫沙兩島自西向東橫臥于長江入?？?。全境東西長5615公里，南北寬 2308 公里。面積415.27平方公里（島嶼面積占26），面積415平方公里，常住人口約122.8萬。淞南鎮(zhèn)則位于區(qū)境南部。東沿黃浦江岸至閘北電廠

2、，與楊浦區(qū)接界；西至西泗塘河，與泗塘新 村街道相鄰；南接江灣機場，與高境鎮(zhèn)毗鄰；北有蘊藻浜，與楊行鎮(zhèn)、吳淞街道相望。鎮(zhèn)域面積 全鎮(zhèn)總面積13.65平方公里，其中市屬企業(yè)約占總面積的70%，本鎮(zhèn)可規(guī)劃面積4.25平方公里。 社會人口 淞南是一個以動遷導(dǎo)入人口為主的新興區(qū)域，現(xiàn)有16個居委會和2個籌備居委會，至2002年底，共有居民26329戶，常駐人口約80000人。 截止至2006年，常駐人口約150000人。經(jīng)濟發(fā)展 2002年全鎮(zhèn)經(jīng)濟保持快速度發(fā)展，全鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟實力進一步增強。 完成增加值7.63億元，同比增49.96% ；工業(yè)銷售產(chǎn)值11.44億元，同比增22.49%；社會消費品零售額2

3、.01億元，同比增55.18%；外貿(mào)出口拔交額1113萬美元，同比增38.90%；實現(xiàn)財政收入9178萬元（含區(qū)級），同比增56%。2、交通條件逸仙路上交通：輕軌3號線、51、51x、101、751、713凇南鎮(zhèn)內(nèi)交通：810、713、751、52、53、95交通運營表如下：51路寶昌路-同心路-大連西路-上農(nóng)新村-新華一村-大柏樹-紀(jì)念路-江灣鎮(zhèn)-場中路-三門路-高境廟-馬橋-何家灣路-嚴家宅-張行-張華浜-北張華浜-淞興路-同泰路-吳凇碼頭-水產(chǎn)路-雙城路-寶楊路-凇寶路-寶楊碼頭6:00-20:0052路花園路-大連西路-上農(nóng)新村-大柏樹-紀(jì)念路-江灣鎮(zhèn)-場中路-三門路-高鏡廟-馬橋-何

4、家灣路-西塘橋-同南路-長江南路-吳凇煤氣廠4:30-23:3053路寶山鎮(zhèn)-寶山醫(yī)院-牡丹江路-友誼路-寶楊路-七號門-水產(chǎn)路-海濱新村-泰和路-北張華濱-張華濱-華浜新村-吳凇煤氣廠-長江南路-三轉(zhuǎn)爐-江楊南路-泗塘新村-愛暉路-呼瑪路-通河路-共和新路4:30-23:3095路上?；疖囌?中興路-中山北路-閘北公園-廣中路-彭江路-五汽冠忠-走馬塘-彭浦新村-遵義醫(yī)院-紀(jì)江路-共江花苑-紀(jì)蘊路-通河新村-泗塘新村-江楊南路-三轉(zhuǎn)爐-上鋼一廠4:00-23:55101路鴻興路-同心路-大連西路-上農(nóng)新村-新華一村-大柏樹-紀(jì)念路-江灣鎮(zhèn)-場中路-三門路-高境廟-馬橋-何家灣路-嚴家宅-張行

5、-張華浜-北張華浜-泰和路-水產(chǎn)路4:00-24:00713路黃興路-國順路-國定路-五角場-政民路-邯鄲路-結(jié)核醫(yī)院-武川路-紀(jì)念路-江灣鎮(zhèn)-三門路-高鏡廟-馬橋-何家灣-西塘橋-淞肇路-長逸路-淞南新村6:00-23:00751路虹鎮(zhèn)老街-張家巷-臨平北路-四達路-大連西路-曲陽新村-大柏樹-紀(jì)念路-江灣鎮(zhèn)-場中路-三門路-高鏡廟-馬橋-何家灣-長逸路-凇南五村-凇南醫(yī)院-凇南鎮(zhèn)6:00-20:30810路呼瑪新村-愛暉路-泗塘新村-江楊南路-三轉(zhuǎn)爐-西塘橋-何家灣-高境廟-三門路-江灣鎮(zhèn)-大柏樹-玉田支路6:00-18:303、周邊環(huán)境附近商業(yè)設(shè)施：雖然依托淞南中心但是如果要買大件或是一

6、次性采購還是要乘車前往江灣鎮(zhèn)的華聯(lián)吉買盛。距離本案2公里以上。kfc聯(lián)華超市愛輝購物中心教育：淞南小學(xué)長江二中寶鋼工業(yè)技校寶山職校醫(yī)院： 凇南地段醫(yī)院   離本案距離:700米/步行時間:8分鐘  上鋼一廠職工醫(yī)院/  出租車起步費11 元生活配套：農(nóng)村商業(yè)銀行建設(shè)銀行工商銀行上海銀行凇南郵局泗溏農(nóng)貿(mào)市場凇南公園   離樓盤距離:600米/步行時間:10分鐘  免費公園寶江賓館凇南大酒店4、經(jīng)濟指標(biāo)用地性質(zhì)：商辦容積率：1.7產(chǎn)權(quán)：50年綠化率：30%車位配比：0.3/100

7、平米車位地上：10%車位地下：90%建筑密度：50%第二部分：項目發(fā)展背景1、宏觀市場分析上海宏觀經(jīng)濟背景根據(jù)統(tǒng)計資料，隨著世界經(jīng)濟的復(fù)蘇，大部分國家與地區(qū)的資產(chǎn)價格都大幅上漲。2006年上半年，英國的房價比其2000年年末上漲幅度超過100%；同期，美國的房價漲幅也超過60%；其他國家和地區(qū)的房價都有不同程度的上漲。跟隨著英國、美國等國家房價上漲的步伐，我國房價也于1999年末、2000年初開始上漲，在2004年漲幅達到高峰，最近漲幅有所緩和，這主要與宏觀調(diào)控有關(guān)。2006年5月17日以來，國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控文件及相關(guān)配套政策出臺后，房屋銷售價格指數(shù)由今年峰值5月份的105.8逐步下降

8、至9月的最低值105.3，10月份略有上升，為105.4?？傮w來看，房屋價格漲幅總體趨緩，顯現(xiàn)了宏觀調(diào)控的初步效果，但是形勢依然不容樂觀，剛性需求堅挺、土地成本上升，導(dǎo)致了少數(shù)城市房價漲幅仍然較高。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控的政策下，2006年上海的樓市幾經(jīng)大起大落，尤其是公寓房，受宏觀調(diào)控的影響最大，供、銷、價格各條曲線異常敏感，起伏不定。年終回顧時，我們發(fā)現(xiàn)，其實2006的上海樓市不斷地有一股股的暗流在催動著公寓住宅的價格曲線上揚。住宅市場分析：1.1 2007出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變  2006年上半年“國六條”之后國家陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房風(fēng)氣濃厚等問題制定了

9、相關(guān)的政策。顯而易見，在打擊投機炒房的同時，改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并加大對中低收入人群的住房保障，是這次宏觀調(diào)控希望著力解決的問題。假設(shè)現(xiàn)有政策措施被嚴格執(zhí)行的話，2007年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一些根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場也會迎來持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；畢竟政府的調(diào)控目的不在于打壓房地產(chǎn)市場，而是希望引導(dǎo)出一個房地產(chǎn)市場良好發(fā)展的局面。“90/70”是現(xiàn)期調(diào)控政策中最惹眼的一條，從總量上保證套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，導(dǎo)致中低檔住房供給徹底敲實；“去年下半年以后，因為原本設(shè)計的住房結(jié)構(gòu)不符合70%以上建小戶型的要求，很多項目一直陷入審批的停滯階段?！币晃?/p>

10、上海房地產(chǎn)界人士如是說。而1月9日建設(shè)部的“征求意見稿”出生24小時不到便夭折，充分說明了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)問題，房價的不斷高漲和之前的調(diào)控政策在某種程度上的失靈，關(guān)于90/70的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)被提升到一個社會問題的高度；也表明了政府調(diào)整住房結(jié)構(gòu)問題的決心。與此同時，同樣被人們關(guān)注、與住房結(jié)構(gòu)相關(guān)的政策內(nèi)容另有一條即關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。前期的廉租房和經(jīng)濟適用房供給的短缺，造成了一部分中低收入家庭被擠進購買商品房的隊伍，這也促成了商品房的需求過旺、價格上揚；“一套房子在造就一個百萬富翁的同時也毀滅了一個百萬

11、富翁”，受結(jié)婚、拆遷等剛性需求的影響，一部分中低收入的家庭不得不在價格不斷上漲的商品房房源中尋求空間；這樣的情況久而久之就很容易會把住房問題推向一個前所未有的亟待解決的社會問題的高度。 1.2倡導(dǎo)“梯級住房消費”“2007年是個政策落實年?！卑l(fā)展中、小套型低價位房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢在必行。在這里筆者不得不提到另一個問題房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不僅要服務(wù)于推動中小套型、中低價位住房的建設(shè)和消費，增加其在商品住房供應(yīng)中的比例；同時，也要繼續(xù)實施有區(qū)別的信貸政策，在首付款比例等方面，充分發(fā)揮信貸政策對引導(dǎo)居民合理住房消費的作用，積極支持居民購買自住住房消費貸款，嚴格限制投機性購房貸款，控制投

12、資性購房貸款；積極支持居民購買中小套型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，限制購買大套型、高價位商品住房的貸款。相比較歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數(shù)青年剛剛參加工作便去買產(chǎn)權(quán)房。比較流行的住房是先租房的“梯級住房消費”模式；而在我國，20-29歲年輕住房私有化的比率為78%，年輕人剛畢業(yè)，拿什么來買房？自然是家庭的積蓄。因此中國人傳統(tǒng)的觀念對房價飚升的影響也有其因素。其實，在“國六條”中，“合理引導(dǎo)住房消費需求和消費模式”，已經(jīng)開始成為國家政策調(diào)控的手段之一；“國六條”甚至提出，要“積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難?！边@不能不說是政府在旗幟鮮明地倡導(dǎo)“梯級住

13、房消費”概念。商業(yè)市場分析：2006年上海商業(yè)市場，無論是一手銷售，還是二手租賃和銷售，都表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，供需兩旺，租售價格整體呈現(xiàn)增長的趨勢。但是也不能忽視目前上海商業(yè)市場中突顯的一些問題，譬如供應(yīng)結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)的不平衡等。1.  一手商業(yè)市場1.1  2006年新增出售大型商業(yè)項目2006年新增供應(yīng)面積在3萬平方米以上的大型商業(yè)項目主要有6個，主要集中在4、7、12四個月份上市，其中大分物業(yè)分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角場商圈。而萬達商業(yè)廣場供應(yīng)面積為208,650平方米，為所有新增供應(yīng)項目中面積最大的。 2006年新增出售大型商業(yè)項目列表月份項目名稱

14、地址供應(yīng)量（平方米）1月東晶國際商業(yè)街浦東大道900-988號80,0004月新干線松江泗磚路1弄55,894興力達國際廣場真光路1326號159,9805月七浦聯(lián)富商業(yè)廣場河南北路99號47,5776月上海曹安國際商城曹安路1833號49,0417月萬達商業(yè)廣場邯鄲路萬達展示中心208,65012月中邦金座康沈路686號康橋文化中心一樓50,0001.2  新增物業(yè)供不應(yīng)求，物業(yè)售價上漲 2006年商業(yè)物業(yè)全年新增供應(yīng)面積約為91.96萬平方米，截止到年底全市可售商業(yè)面積為243.74萬平方米，全年去化面積為183.62萬平方米，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。除7月份外，市場中可售商業(yè)物業(yè)的

15、面積每月均呈現(xiàn)量減。其中，4月份上市的普陀區(qū)綜合商辦物業(yè)興力達國際廣場，其商業(yè)面積為159,980平方米；7月份上市的五角場萬達商業(yè)廣場商業(yè)面積為208,650平方米。這兩艘商業(yè)航母拉高了4月份和7月份的整體供應(yīng)量。同樣在4月份，由于所推出的興力達國際廣場被整體收購，因此本月去化面積也達到了全年的高峰，共實現(xiàn)銷售31萬平方米左右。圖1：2006年商業(yè)物業(yè)供求情況表1.3  商業(yè)物業(yè)價格全年走勢上揚 2006年1月份上海商業(yè)物業(yè)銷售均價為8,720元/平方米，到了12月份銷售均價達到11,022元/平方米，上漲了將近26.4%左右，歸根結(jié)底還是由于宏觀調(diào)控政策對住宅市場造成的影響，使得

16、投資住宅物業(yè)在短期內(nèi)已經(jīng)無利可圖，故投資者選擇受調(diào)控影響較小的商業(yè)物業(yè)進行投資。4月份由于興力達國際廣場的整體收購，且其收購價格價格較高，從而大大提升了該月的商業(yè)市場的銷售均價。2006年上海商業(yè)市場的銷售價格基本保持振蕩中上升的勢頭。圖2：2006年商業(yè)銷售價格走勢2.  二手商業(yè)市場2.1  商業(yè)物業(yè)租金水平價格小幅上揚 2006年上海市各類商鋪租金價格趨穩(wěn)，其中市級、區(qū)級商圈租金價格堅挺。12月份市級商圈平均租金達到45.89元/平方米·天，而1月份平均租金僅為38元/平方米·天，全年租金水平增長了20.76%；12月份區(qū)級商圈平均租金達到了18.

17、32元/平方米·天，而1月份平均租金為13元/平方米·天，全年租金水平增長了40.92%；居民消費圈商鋪由于新增供應(yīng)較多，從而使得這些區(qū)域的商鋪租金出現(xiàn)較大幅度的回落，降幅達到了30.17%；郊區(qū)商圈平均租金最為穩(wěn)定，其全年漲幅在4%之內(nèi)。2006年上海商業(yè)租金水平的走勢表明，市級商圈和區(qū)級商圈對于集中型商業(yè)的需求是很大的，但是由于市中心區(qū)域土地資源有限，故此難以滿足這些需求，2007年這些區(qū)域的商鋪租金仍將繼續(xù)上漲。而居民消費圈由于新增供應(yīng)日益增多，從而出現(xiàn)供過于求的局面，從而拉低該區(qū)域的租金水平。租金水平的走勢表明，上海商業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是非常不平衡的，局部地區(qū)供不應(yīng)求，但

18、另外一些區(qū)域卻供過于求，這一情況將大大制約居民消費圈內(nèi)新增商業(yè)的銷售過程。上海市房地產(chǎn)市場調(diào)控 2006年上海土地與商品房市場調(diào)控回顧2006年上海房地產(chǎn)市場就如同樹欲靜而風(fēng)不止，在經(jīng)歷了2005年宏觀調(diào)控后的上海房地產(chǎn)欲平穩(wěn)過渡，但2006年政策風(fēng)潮亦是襲卷而來，不過雖然今年政策是風(fēng)云四起，但對市場的實際影響有限1 政策市場風(fēng)云四起2006年政府綜合運用經(jīng)濟、法律、行政等多種手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場供求，從而達到平抑房價的目的，同時通過進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為，提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，使得房地產(chǎn)市場走向健康、和諧的發(fā)展道路。從政策目標(biāo)的號召力來看，與往年相比有過而無不及；從政策的可操作性

19、來看，諸多政策首度出臺，其執(zhí)行力如何還無從顯現(xiàn)；從影響市場的程度來看，更多心理預(yù)期的影響。階段政策名稱頒布日期實施日期頒布單位第一階段關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知2006.2.282006.3.1上海市公積金管理中心上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率2006.4.272006.4.28中國人民銀行第二階段溫家寶要求進一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的六項意見2006.5.17國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知2006.5.24國務(wù)院辦公廳關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見（15條細則）2006.5.24建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人

20、民銀行、稅務(wù)總局統(tǒng)計局、銀監(jiān)會上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.6個百分點2006.6.162006.7.5中國人民銀行關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見2006.7.6 建設(shè)部關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 2006.7.6建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、工商行政管理總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知2006.7.22中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見2006.7.24建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、國家工商行政管理總局和外匯管理局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 2006.7.182006.8.1國家稅務(wù)總局第三階

21、段上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.6個百分點2006.7.212006.8.15中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存款、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27個百分點。2006.8.182006.8.19中國人民銀行國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知2006.9.14國家稅務(wù)總局上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%2006.11.32005.11.15中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策的通知2006.11.72007.1.1財政部國土資源部中國人民銀行2006年政策一覽1土地市場驚濤駭浪土地作為房地產(chǎn)業(yè)的源頭正成為宏觀調(diào)控的重

22、中之重，“普通住房不得低于年度出讓總量的70%、提高土地相應(yīng)稅費等政策相繼出臺，表明政府運用行政及經(jīng)濟手段，進一步加強土地市場管理的信號，同時重申對閑置土地的調(diào)控力度、也表現(xiàn)出政府將政策落到實處的信心與決心。上海受國家土地宏觀調(diào)控的影響，土地在供應(yīng)、需求、價格等方面正相繼發(fā)生著變化2.1市場供應(yīng)2.1.1供應(yīng)總量大幅減少土地作為房地產(chǎn)的主要原料歷來屬于稀缺資源，沒有土地便沒有房地產(chǎn)產(chǎn)品，然而在土地如此重要的情況下，2006年上海土地市場最為顯著的特點便是土地供應(yīng)大幅減少，2006年1-11月新增經(jīng)營性項目土地出讓面積僅為1433萬平方米，同期減少了38%，其中住宅土地出讓同比更是減少了49.3

23、%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，今年中低價商品房與配套商品房土地供應(yīng)量遠遠少于去年是土地市場整體供應(yīng)銳減的主要原因。表2000-2006年土地市場交易量  單位：萬平方米  2000年2001年2002年2003年2004年20052006年1-11新增經(jīng)營性項目土地出讓面積874105020413520342029311433其中：商品住宅土地出讓面積/86517572795243121198852.1.2 住宅用地比例降，綜合用地比例升2006年1-11月累計土地出讓中，住宅用地、綜合用地、商業(yè)用地及辦公用地面積比例分別為61.8%、25.8%、8.61%及2.2%。而2005年累

24、計出讓土地中，住宅用地面積占75.4%；綜合用地面積占12.1%；商業(yè)用地面積占9.5%；辦公用地面積占0.6%。雖然今年住宅用地仍為出讓主力，但呈現(xiàn)出下降的跡象，而綜合性質(zhì)的土地則呈現(xiàn)出后來居上的態(tài)勢。從今年五次土地公告出讓結(jié)構(gòu)中也可看出，非居住類物業(yè)，商辦、金融、綜合等性質(zhì)物業(yè)出讓幅數(shù)占半壁江山。商辦及綜合類土地出讓比例的上升，與城市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)發(fā)展需求密切相關(guān)，一方面隨著郊區(qū)住宅物業(yè)的開發(fā)，其商業(yè)配套勢必需跟進，另一方面伴隨上海2010年“國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心框架的形成，城市中心區(qū)域改造擴建的步伐也正加大。（如虹口區(qū)四川北路和北外灘兩大區(qū)域在2005年底已開始進入全面改造階

25、段，今年有2幅商辦土地出讓：軌道交通10號線四川北路站地塊、軌道交通10號線天潼路站地塊等；副中心區(qū)域正加快建設(shè)發(fā)展的腳步（城市副中心之一，普陀區(qū)真如副中心地塊等）。2.1.3 郊區(qū)土地出讓總體平穩(wěn)2006年1-11月，郊區(qū)土地出讓幅數(shù)為98幅，占整體出讓的54%，土地出讓面積867.82萬平方米，占整體出讓的61%，總體情況與去年水平相當(dāng)，所不同的是：今年郊區(qū)土地出讓呈現(xiàn)多面開花的跡象，嘉定、青浦、南匯等區(qū)土地出讓面積均超過了150萬平方米，其中青浦以270平方米的出讓量位居之首。而以往土地供應(yīng)大戶松江今年出讓面積依然有限，另外去年出讓面積之最的奉賢區(qū)今年出讓面積也有所縮水。2.2 市場需求

26、2.2.1實力開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p雖然近兩年來，國家一再緊縮地根、銀根，土地費用也被抬高，但仍擋不住部分開發(fā)企業(yè)儲地擴張的腳步，資金勢力雄厚的外資企業(yè)或者負債率低，資金運作良好的國企面對來勢兇猛的政策如同“兵來將擋，水來土淹”，他們對土地競標(biāo)的熱情依然不減。首當(dāng)其沖的便屬新鴻基地產(chǎn)，2006年1月，新鴻基將閑置近9年的襄陽路地塊納入囊中，該地塊占地面積約4萬平方米，批租時容積率超過6，用途為綜合地塊，原計劃建造五星級酒店、辦公樓、商鋪。在五次土地公開招投標(biāo)中，諸如新江灣城c2地塊、真如副中心啟動區(qū)地塊，南碼頭街道8街坊等大型或優(yōu)質(zhì)地塊備受境內(nèi)外大企業(yè)關(guān)注，如新江灣城c2地塊，不乏巨頭新加坡的凱德

27、置地，香港的新鴻基地產(chǎn)、東方海外、華潤集團，以及內(nèi)地的萬科、招商、金地等身影。 2.2.1部分中小企業(yè)面臨資金短缺，被迫出局由于政策實施使開發(fā)商面臨著資金和管理方面更大的壓力和要求，部分開發(fā)商只能選擇出讓土地或者項目以度過難關(guān)。國六條及15條細則出臺不久，有些大型開發(fā)商一天內(nèi)接到多塊賣地信息，很多中小開發(fā)是準(zhǔn)備退出市場。如上海愛夢敦置業(yè)有限公司分兩次掛牌出售其全部股份，總價格達到4.9億元人民幣，該項目公司的主要資產(chǎn)就是土地儲備。2.3 土地價格2.3.1 地段及規(guī)劃引領(lǐng)價格對于土地價格來說，地段固然是衡量土地價格的重要指標(biāo)之一，而區(qū)域發(fā)展前景及目前的配套設(shè)施的完善與否也是考量地價高低的標(biāo)準(zhǔn)。

28、從今年公開招投標(biāo)土地價格來看，普陀區(qū)真如副中心地塊成為今年的“標(biāo)王”，究其原因，之所以成為“霸主”，主要得有益于區(qū)域規(guī)劃，真如副中心是全市四副中心之一，隨著區(qū)域正式納入啟動階段，其未來前景不可小覷，何況該地塊是中心區(qū)內(nèi)出讓面積頗大的商業(yè)用地，也決定了其總地價的高昂。從樓面地價來看，軌道交通十號線站點四川北路地塊由于位于的絕佳位置，再加上被規(guī)劃、定位為四川北路上的高檔商務(wù)、精品商業(yè)集聚區(qū)，受到了綠地、中信泰富、仁恒等10多家房地產(chǎn)開發(fā)巨頭的青睞，預(yù)計其土地成交價格將超過10,000元/平方米。住宅用地中，新江灣城c2地塊經(jīng)過175輪叫價，最后由華潤集團以15.41億元獲得，折合樓面地價6,677

29、元/平方米，這個價格刷新了去年珠江投資競得新江灣c1地塊時的紀(jì)錄，同時也是今年上海住宅用地中成交價格最高的土地。2.3.2 土地競價再創(chuàng)新高素有“上海地王”之稱的花木地塊招標(biāo)引來金地、華潤置地、合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)、新鴻基、世茂集團等諸多大型開發(fā)商的爭奪。這幅占地面積560畝、容積率1.5的住宅用地如此引人矚目主要是該地塊推向市場前，一級土地市場供應(yīng)奇缺，更為重要的是該地塊位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，周邊配套設(shè)施較完善，居住氛圍已相當(dāng)濃郁，并且土地出讓面積之大是引來眾多開發(fā)商競相追捧的原因。競標(biāo)過程無異于一場無硝煙的戰(zhàn)場，底價僅為27億的花木地塊，競標(biāo)價多在40億元左右，金地集團出價59.89億元更是令人“

30、乍舌”。 2006年部分掛牌成交地塊基本情況性質(zhì)區(qū)域地塊名稱用途土地面積（萬m2）總地價（萬元）樓面地價（元/m2）中標(biāo)單位商辦長寧華新街道71街坊31/2丘地塊商業(yè)、辦公1.421,800 9,010上海萬博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寶山淞南鎮(zhèn)長逸路南側(cè)地塊商業(yè)、辦公0.39 2,6003,890上海名府置業(yè)普陀桃浦鎮(zhèn)549坊12丘地塊商辦3.577,2731,018 上海致臻實業(yè)發(fā)展有限公司綜合普陀真如副中心a3-6地塊住宅、商辦19.75220,0003,056雅富投資、上海長潤、上海江和寶山淞南鎮(zhèn)長江南路地塊住宅、商辦2.55 10,3002,689上海湘騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司住宅楊浦新江灣城c

31、2地塊住宅14.42154,1006,677華潤置地股份有限公司浦東南碼頭街道8街坊地塊住宅5.7141,8004,066東方海外寶山淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊住宅13.72 88,0004,008上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團）寶山羅店鎮(zhèn)c3-3、4、5地塊住宅8.94 26,4002,894上海羅南房地產(chǎn)有限公司寶山羅店新鎮(zhèn)c5-3地塊住宅14.23 44,0002,576上海綠洲花園置業(yè)有限公司南匯臨港新城wsw-c4-2地塊住宅31.7736,500 1,105綠地集團2007年商業(yè)市場發(fā)展展望：   2007年上海商業(yè)市場仍將保持持續(xù)供應(yīng)的態(tài)勢，供應(yīng)量基本將與2006年持平。但

32、是月度可供銷售的商業(yè)面積將逐漸減少，基本以居民消費圈、郊區(qū)以及一些專業(yè)性商業(yè)市場的商鋪為主，而市中心即將面市的集中型商業(yè)大都采取租賃、統(tǒng)一經(jīng)營的模式，因此可供租賃的面積在不斷增多，但是可供銷售商業(yè)面積卻逐漸減少。 2007年上海商業(yè)市場的銷售仍將保持一個良好的態(tài)勢，其中專業(yè)市場和郊區(qū)的集中型商業(yè)仍然是 市場關(guān)注的焦點，很容易達到比較理想的銷售目標(biāo)。而一些發(fā)展尚不成熟的居民消費圈和郊區(qū)的社區(qū)商鋪仍將面臨較為嚴峻的銷售壓力。 2007年上海商業(yè)的租賃市場的租金水平兩極分化特征將會更加明顯，市級商圈、區(qū)級商圈以及特色商圈的租金水平仍將保持增長的態(tài)勢，市場供不應(yīng)求；但是居民消費圈和郊區(qū)商圈的商業(yè)由于總

33、體供過于求，導(dǎo)致租金水平將會出現(xiàn)小幅度的回落，競爭比較激烈。 2007年專業(yè)市場由于供應(yīng)量的增多，從而會減緩租金水平的增長速度，但其租金水平的增長走勢是不會改變的。此類的專業(yè)市場諸如七浦路服裝批發(fā)市場、曹安輕紡、鞋帽批發(fā)市場等。但同時這些區(qū)域也是2007年非常值得期待的區(qū)域。 2007年上海郊區(qū)的商業(yè)將會加快開發(fā)力度，市場供應(yīng)量將會明顯增加，這對于完善郊區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)，刺激當(dāng)?shù)刈≌袌龅陌l(fā)展將會起到極大的促進作用。2、寶山區(qū)總體規(guī)劃作為上海北面的門戶寶山區(qū)，近年來隨著郊區(qū)房產(chǎn)的不斷推近，已越來越受到重視。最近寶山區(qū)規(guī)劃局又新鮮出爐了區(qū)域總體規(guī)劃發(fā)展綱要，為寶山市民展現(xiàn)了一幅美麗的圖景。到2020年

34、，寶山將形成“一個整體、三大產(chǎn)業(yè)、五個分區(qū)”的結(jié)構(gòu)，即以寶山425平方公里區(qū)域作為一個整體；以精品鋼、造船、房地產(chǎn)作為未來發(fā)展的三大支撐性產(chǎn)業(yè)；以中心城部分、新城、產(chǎn)業(yè)區(qū)、長興島、橫沙島為五個分區(qū)。寶山將建成分工合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城區(qū)。寶山區(qū)作為城市邊緣地區(qū)，在人們心目中的印象是交通不便，環(huán)境較差，屬于下只角。隨著近兩年的開發(fā)，寶山區(qū)正在發(fā)生著日新月益的變化。寶山新城東區(qū)，商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市功能十分完善，吳淞漁人碼頭臨江而立，以上海開埠為背景，興建的主題廣場頗具特色。寶山西城區(qū)是寶山為適應(yīng)新發(fā)展和城市功能拓展重點建設(shè)的新城區(qū)，正在成為寶山區(qū)城市建設(shè)又一亮點。 近兩年房地產(chǎn)

35、數(shù)據(jù)顯示，2001、2002年是寶山房地產(chǎn)發(fā)展強勁的兩年，各項指標(biāo)迅速攀升，2003年又在前兩年的發(fā)展勢態(tài)下有所提升，據(jù)統(tǒng)計2003一年寶山房地產(chǎn)投資額實現(xiàn)39.36億元，比去年同期增長3.4%；2004年1-9月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為126.86萬平方米，占全市批準(zhǔn)預(yù)售總量的5.4%，為全市第五。而目前整體上海市商品房價格隸屬寶山的房價最為貼近人心，2005年至今隨著寶山區(qū)整體商品房開發(fā)力度的加大，銷售面積同比其他區(qū)域一直名列前矛。 從總體上看，寶山區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺、投資與消費協(xié)調(diào)發(fā)展的全面增長態(tài)勢，進入了新一輪周期的繁榮階段。這主要得益于上海整體良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政策的帶動及郊

36、區(qū)大市政、大交通的不斷挺進。3、寶山區(qū)房地產(chǎn)市場分析寶山區(qū)由幾個鎮(zhèn)組成：大場、祁連、高境、廟行、劉行、淞南、楊行、顧村、寶山、月浦、羅南、羅店、盛橋、羅涇以及長興、橫沙二島。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開發(fā)相對滯后。上海曾經(jīng)為租界城市，因此東西向交通歷來較南北向發(fā)達。寶山區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。 房地產(chǎn)市場特征 1、城市化進程發(fā)展不均 作為上海市行政區(qū)的第三大區(qū)，擁有的常駐人口卻只有120萬。由于地處上海北郊，長期以來除了寶鋼、上鋼等鋼鐵企業(yè)的發(fā)展外，主要以農(nóng)業(yè)為主，加上島嶼面積占到了總面積的26%，所以城市化進程較慢。全區(qū)人口中

37、農(nóng)村人口占的相當(dāng)大的比重，城鎮(zhèn)人口主要集中在幾個城市化程度較高的區(qū)域。 2、分區(qū)域建設(shè)，各自獨立發(fā)展 由于土地面積廣，發(fā)展不均，人口相對集中等原因，寶山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也主要集中在這幾個區(qū)域。因其各自集中發(fā)展，相互間距離又遠，形成了各自為政的局面。各地區(qū)的樓盤定位，目標(biāo)客戶群各有不同。其開發(fā)主要依附于主干道周邊的成熟生活區(qū)。包括逸仙路沿線的高境地區(qū)、淞寶地，共和新路沿線的通河、泗塘地區(qū)，滬太路沿線的大場、祁連地區(qū)。 3、樓盤檔次偏低 寶山區(qū)的土地基本屬5級以下，最靠近市區(qū)的地方也在內(nèi)環(huán)線以外，而且交通不夠便利，規(guī)劃中的軌道交通尚未完全完成，這就決定了樓盤的定位大多是中、中低檔樓盤，目標(biāo)客戶群也基

38、本定位在工薪階層，或?qū)氫撀毠?，客源以區(qū)域性消費者為主。目前寶山區(qū)的樓盤極端最高價位也不過10000元/平方米左右。 4、以多層和小高層為主體 由于土地的成本較低，熟地較多，所以區(qū)內(nèi)的商品房以成片多層住宅區(qū)為主，配合部分小高層。而高層因其建筑成本等原因在區(qū)內(nèi)供應(yīng)量相對較少。 5、有效需求大，銷售率高，競爭日趨激烈 寶鋼廠以及配套設(shè)施等的建設(shè)帶動了寶山地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，當(dāng)?shù)叵M水平較高，貨幣化分房又實行得比較早，所以有效需求大。一般來說商品房的銷售率較高，2000年當(dāng)年登記的預(yù)售當(dāng)年售出率就達79.7%，2003年為84.7%。 當(dāng)然隨著開發(fā)前景的看好，樓盤的開發(fā)量大大增加，競爭也日趨激烈 區(qū)域房地

39、產(chǎn)市場背景介紹 從全區(qū)來看，1999年批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積比1998年增加32.7%，而2000年商品房預(yù)售面積更是達到120萬平方米，同比增長了89%。2003年銷售登記面積比1999年增加149.9%。2006年第四季度，已登記預(yù)售的商品房單價主要集中在750012000元/平方米；總價主要集中在46120萬元；單套面積主要集中在85135平方米。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開發(fā)相對滯后。上海曾經(jīng)為租界城市，因此東西向交通歷來較南北向發(fā)達。寶山區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。交通和地理位置決定了房地產(chǎn)開發(fā)的方向，所以寶山區(qū)的樓盤主要沿三

40、條線路發(fā)展。逸仙路一線主要集中在蘊藻浜以北的寶山鎮(zhèn)和靠近市區(qū)的高境鎮(zhèn)；共和新路一線主要集中在淞南鎮(zhèn)的泗塘、通河地區(qū)；滬太路一線主要集中在大場和祁連二鎮(zhèn)。相比之下，逸仙路一線的均價最高，共和新路一線樓盤數(shù)量最多，滬太路一線盤量最大。 （1）逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽地區(qū)開始，一直通往寶山鎮(zhèn)。與淞滬鐵路交織在一起，所以房地產(chǎn)的發(fā)展呈兩頭興而中間弱的態(tài)勢。寶山鎮(zhèn)又稱淞寶地區(qū)，是寶山政治、文化和經(jīng)濟的中心城區(qū)。70年代末因?qū)氫摰慕ㄔO(shè)而興起，規(guī)劃建設(shè)為寶鋼職工的居住區(qū)，基本形成了相對獨立的衛(wèi)星城。近年，由于寶鋼的發(fā)展和貨幣化分房政策，使淞寶的房地產(chǎn)呈方興未艾之勢。雖然該地區(qū)屬六級地段，但由

41、于目標(biāo)客戶群幾乎完全的本地化，所以具有“孤島”效應(yīng)：盡管位置偏遠，價位仍達到8000-12000元/平方米。而且有效需求大，銷售率多在70%以上?，F(xiàn)在逸仙路高架的便捷，外環(huán)線施工完畢，另外吳淞過江隧道的興建和輕軌明珠線延伸段的建設(shè)，該地區(qū)的交通出行已根本改觀。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)仍有可為。高境鎮(zhèn)是寶山區(qū)與楊浦、虹口的接壤處歷來是發(fā)展較緩慢。但隨著逸仙高架的落成，以及隨著早期楊浦區(qū)與其交界處的文化花園和三湘世紀(jì)花城的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)起色，特別是依托逸仙高架和殷高西路兩側(cè)形成逸仙新村、共和新村、高境新村為主體的現(xiàn)有城區(qū)框架也出現(xiàn)了幸之苑和高境欣苑等一批早期樓盤?？墒怯捎谠摪鍓K起步較晚，配套等原因，價

42、格相對偏低，目前均價在8300元/平方米左右。（2）共和新路沿線淞南、廟行兩鎮(zhèn)地處寶山區(qū)中心地帶，擁有通河、泗塘這兩個成熟的生活區(qū)，加上與閘北區(qū)的彭浦新村相鄰，歷來發(fā)展較好。憑借共和新路及其延伸端蘊川路，近年出現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)。由于交通尚屬便利，配套設(shè)施基本健全，價格維持在8000-8500元/平方米。（3）滬太路沿線大場鎮(zhèn)位于寶山區(qū)西南部。東與閘北區(qū)交界，南與普陀區(qū)為鄰，是寶山區(qū)與市中心距離最近的鎮(zhèn)。早年多為本地農(nóng)民居住，城市化程度低。且處于寶山、普陀、閘北的三不管地區(qū)，所以盡管有的滬太路穿鎮(zhèn)而過，但發(fā)展落后。但隨著90年代后期市政建設(shè)的加強和房地產(chǎn)開發(fā)的崛起，成為了寶山區(qū)又一發(fā)展重鎮(zhèn)。

43、特別隨著南部的大華小區(qū)的開發(fā)成功，帶動了一批樓盤的開發(fā)，銷售火爆目前該區(qū)域價位在8000-13000元/平方米。吸引了相當(dāng)部分的市區(qū)客源。祁連鎮(zhèn)緊靠大場鎮(zhèn)，西與嘉定接壤，早年的情況相同。但隨著錦秋加州花園的熱銷和上海大學(xué)新址的遷入，地區(qū)經(jīng)濟被帶動起來。但當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)起較晚，交通、生活、娛樂環(huán)境尚不成熟，所以價位多不超過9000元/平方米。板塊價格增長分析：價格增長表早期價格2000年目前價位2007年增長共和新路沿線淞南、廟行2500-30007800-1000033.30%逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽地區(qū)2800-35008500-1400041.80%滬太路沿線2000-250

44、08000-1200048.0%第三部分：供應(yīng)市場分析目前寶山市場供應(yīng)量主要為：項目名稱建設(shè)地點發(fā)證號發(fā)證日期麗景翠庭商品住宅二期楊行鎮(zhèn)盤古路南滬寶建(2006)13060331f009262006-03-31和泰苑滬太路4099弄滬寶建(2006)13060330f008972006-03-28聚豐景都f塊（原暫定名：聚豐星苑）四五期豐翔路北、豐寶路東滬寶建(2006)13060329f008842006-03-28人防地下車庫同泰北路101號滬寶建(2006)13060329f008832006-03-28新城尚景苑淞南鎮(zhèn)長江南路1033號滬寶建(2006)13060329f0088120

45、06-03-28寶山羅涇3-3地塊配套商品房羅涇鎮(zhèn)集寧路168號滬寶建(2006)13060328f008702006-03-28羅店新鎮(zhèn)c1-2地塊商品住宅（美蘭湖別墅商業(yè)部分）美蘭湖路南側(cè)滬寶建(2006)13060327f008552006-03-27上海松川精密電子有限公司新建二期廠房寶山工業(yè)園區(qū)d-4-7-2地塊滬寶建(2006)13060327f008542006-03-27擴建車間寶山區(qū)羅涇飛云工業(yè)園區(qū)飛云路555號滬寶建(2006)13060324f008422006-03-24利世（上海）有限公司豐翔1000號滬寶建(2006)13060324f008412006-03-24

46、羅南派出所辦公用房羅店鎮(zhèn)南東路107號滬寶建(2006)13060324f008402006-03-24新建廠房工程羅涇鎮(zhèn)羅寧路滬寶建(2006)13060322f008062006-03-21“寶山臺鼎中小企業(yè)園”標(biāo)準(zhǔn)廠房11-12號樓真陳路1398弄滬寶建(2006)13060322f008052006-03-21辦公樓 新建廠房羅店鎮(zhèn)義品村撫遠路東側(cè)滬寶建(2006)13060322f008042006-03-21錦泰苑公建大場鎮(zhèn)祁連山路2828弄滬寶建(2006)13060321f007942006-03-20馬路河南側(cè)，春雷路西側(cè)地塊春雷路西側(cè)滬寶建(2006)13060321f00

47、7932006-03-20上海泗塘國際機械物流中心泗塘新村街道24街坊11/2丘滬寶建(2006)13060321f007922006-03-18新建廠房真陳路999號滬寶建(2006)13060315f007162006-03-14上海污水治理三期工程上海大學(xué)雨水泵站西涇西側(cè)、聯(lián)盟河北側(cè)滬寶建(2006)13060314f007052006-03-11上海污水治理三期工程真大雨水泵站滬太路西、走馬塘南、龍珍港東滬寶建(2006)13060314f007042006-03-11辦公樓改擴建上海逸仙路3757號滬寶建(2006)13060314f006942006-03-13市中低價“四高”示范

48、居住區(qū)顧村基地菜場及附屬廣場項目顧村鎮(zhèn)菊太路南滬寶建(2006)13060313f006862006-03-09劉行中心村一期e、f塊配套商品住宅(高層住宅部分)顧村鎮(zhèn)寶安公路南滬寶建(2006)13060313f006852006-03-09上海金辰建筑裝飾工程有限公司罰款補證項目羅涇鎮(zhèn)滬太路9088號滬寶建(2006)13060313f006832006-03-13上海市寶鋼新世紀(jì)學(xué)校輔助用房盤古路528號滬寶建(2006)13060313f006822006-03-13污水處理工程漠河路50號滬寶建(2006)13060310f006732006-03-09教學(xué)綜合樓呼瑪路792號滬寶建

49、(2006)13060310f006722006-03-09上海華發(fā)國際貨運有限公司理貨棚上海市寶山區(qū)逸仙路4188號滬寶建(2006)13060310f006642006-03-09改擴建廠房月羅路1560號滬寶建(2006)13060310f006632006-03-09聚豐景都f塊（原暫定名：聚豐星苑）一三期豐翔路北、豐寶路東滬寶建(2006)13060310f006592006-03-09寶鋼新事業(yè)商辦樓改擴建工程牡丹江路1588號滬寶建(2006)13060309f006432006-03-08學(xué)員宿舍樓新建工程廟行鎮(zhèn)共康路51號滬寶建(2006)13060309f006422006

50、-03-08"逸居苑"住宅小區(qū)上海寶山區(qū)凇南鎮(zhèn)，南泗塘西側(cè)，建配龍北側(cè)滬寶建(2006)13060308f006302006-03-08寶鋼集團上海五鋼有限公司教培中心3號樓裝飾工程新建門廳和車庫同濟路333號滬寶建(2006)13060308f006292006-03-08新建廠房城銀路滬寶建(2006)13060308f006272006-03-082、寶山區(qū)寫字樓市場分析物業(yè)名稱物業(yè)地址在售價格聯(lián)系電話開發(fā)商高景國際大廈寶山殷高西路101號9000元/平方米 均66185050上海高境科技發(fā)展有限公司 安信商業(yè)廣場寶山牡丹江路1228號（只租不售）租金3元/平米/天5

51、6117753上海安信牡丹江置地有限公司 祥騰國際廣場寶山盤古路388弄1號15500元/平方米均56690220，56690280上海湘騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 寶蓮城寶山雙城路803弄16800元/平方米均61178888 61179999上海寶蓮房地產(chǎn)有限公司 寶蓮府邸寶山海江路803弄20000元/平方米高56112188上海住聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 高景國際大廈（銷售率29.4%）高景國際大廈由上海高境科技發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，位于上海寶山區(qū)殷高西路101號，緊鄰軌道三號線殷高西路站。上海高境科技發(fā)展有限公司由上海虹房（集團）有限公司和高境資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司共同投資成立。 &#

52、160;      該樓按照現(xiàn)代商務(wù)辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計建造，總建筑面積26346平方米，其中地上17層，建筑面積為24148平方米；地下1層，建筑面積為2058平方米。大樓內(nèi)設(shè)電梯3部，外立面采用玻璃幕墻和鋁板，內(nèi)部分隔面積為80730不等，房屋售價初定為850010500元/，適宜各類企業(yè)、機構(gòu)辦公，宜租宜售。安信商業(yè)廣場 （現(xiàn)房出租） 安信集團在寶山興建安信商業(yè)廣場。整個項目規(guī)劃占地約57000平方米，總建筑面積超過4萬平方米。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運動城、藝術(shù)廊、酒樓、酒吧、

53、咖啡店，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車陳列室等諸多生活服務(wù)配套設(shè)施，停車位將近000個。整個項目共分成6個街區(qū)，其中a街區(qū)：生活大賣場(易買得)和高級寫字樓，b、c、e街區(qū)（開放式商業(yè)街）：品牌店、專業(yè)店、主題店及餐飲，d街區(qū)：商務(wù)區(qū),高級寫字樓，f街區(qū)：文化娛樂區(qū)，電影院、運動專賣等。    祥騰國際廣場 (銷售率83%)作為北上海首座5a寫字樓的祥騰國際廣場已于去年4月28日盛大公開，據(jù)悉開盤當(dāng)日即簽約78套房源。        去年4月27日下午，由湘騰房地產(chǎn)有限公

54、司開發(fā)的祥騰國際廣場舉行了產(chǎn)品推介會。祥騰國際廣場位于牡丹江路，無論從工業(yè)經(jīng)濟還是從城市建設(shè)的角度來衡量，都實現(xiàn)了與寶山區(qū)整體規(guī)劃的“無縫對接”。不論是建筑品質(zhì)、硬件配套還是商務(wù)社區(qū)的軟環(huán)境，均按照5a標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計。該項目在寶山首創(chuàng)了55米的寫字樓層高，入駐企業(yè)可根據(jù)需要將其上下進行兩層分割，達到“買1得2”的使用效果。寶蓮城 (銷售率75%) 項目整體布局以“一縱兩橫”為構(gòu)架，一條縱街從南向北貫穿街區(qū)，兩條橫軸豐富空間變化。整個地塊的功能布局由南向北依次分為三個區(qū)：辦公商務(wù)區(qū)，主要為兩棟5層獨用辦公樓、兩棟7層內(nèi)院辦公樓、兩棟18層和兩棟25層的公寓式辦公樓以及一棟120米超高層辦

55、公樓；中央花園廣場區(qū)，由一矩形中央噴泉廣場和具有寶山標(biāo)志的建筑組成；商業(yè)商務(wù)區(qū)，以綜合服務(wù)建筑為主，集各種娛樂功能為一體的大型綜合服務(wù)樓，為人們提供一個方便的消費環(huán)境。寶蓮府邸(銷售率37.5%)該案目前主推寶蓮府邸商務(wù)樓，于2005年4月28日開盤，2006年1月31日交付使用。商務(wù)樓地處寶山區(qū)牡丹江路海江路，位于寶山城區(qū)規(guī)劃在建高檔生活休閑、商務(wù)區(qū)域的中心地帶，交通便捷。總建筑面積4860m2，總戶數(shù)28戶。數(shù)幢商務(wù)辦公樓以雍容典雅的石材立面、厚重樸實的銅窗銅門，打造出百年外灘式的經(jīng)典作品，成為寶山城區(qū)中心一道巍峨壯觀的風(fēng)景線。底層為商鋪，采用全進口法國otis電梯，全天候熱水供應(yīng)，分層控制的專業(yè)采暖通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，配有地下車庫。周邊有完善的商業(yè)、生活、文化、娛樂、休閑等配套設(shè)施。區(qū)域辦公分析：本案周邊區(qū)域與本案最具有競爭力的為安信商業(yè)廣場 （現(xiàn)房出租）及高景國際大廈。安信商業(yè)廣場以出租形式招租，地處寶山繁華地段牡丹江路，周邊生活配套等設(shè)施較為完善，2棟樓為點式結(jié)構(gòu)，全明設(shè)計。但目前的出租率并不理想，主要由于其租金較高，3元/平米/天。其主力建筑面積105平米158平米。核算租金基本為1100015000/月。不包含裝修。公攤為30%，外設(shè)公共衛(wèi)生間。以建