釣魚臺(tái)國(guó)際飯店及酒店式公寓、住宅可行性評(píng)估報(bào)告

1、目 錄第一篇 總論11.1 項(xiàng)目名稱及概況11.2 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想21.3 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)21.4 問(wèn)題和建議3第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義42.1 項(xiàng)目提出的背景42.2項(xiàng)目的建設(shè)意義6第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位73.1 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀73.2 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀83.3 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)193.4 本酒店市場(chǎng)定位20第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案214.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念214.2 總平面布局及酒店綜合體方案214.3 交通系統(tǒng)224.4 景觀系統(tǒng)234.5 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)234.6 技術(shù)設(shè)計(jì)23第五篇 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃285.1 項(xiàng)

2、目實(shí)施進(jìn)度建議285.2 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表28第六篇 投資估算與資金籌措296.1 投資估算表296.2 資金籌措計(jì)劃29第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析317.1 銷售收入估算317.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)337.3 項(xiàng)目不確定性分析34第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論39第九篇 附件40第一篇 總論1.1 項(xiàng)目名稱及概況1.1.1 項(xiàng)目名稱：釣魚臺(tái)國(guó)際飯店、釣魚臺(tái)國(guó)際公寓（暫定名）1.1.2 主辦單位：常德市萬(wàn)馬置業(yè)有限公司1.1.3 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于湖南常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個(gè)風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。項(xiàng)目占地147

3、.33畝，其中釣魚臺(tái)國(guó)際飯店占地103畝，釣魚臺(tái)國(guó)際公寓占地44.33畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場(chǎng)地拆遷已基本完成。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，平均氣溫16.7度，極端最高氣溫40.1度，極端最低氣溫-13.2度。年平均降雨量1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（nne），風(fēng)速2.1m/s，歷年最大風(fēng)速22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度20mm。地質(zhì)條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項(xiàng)

4、目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參考相關(guān)地質(zhì)資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。常德市位于華南地震區(qū)長(zhǎng)江中、下游地震亞區(qū)的麻城常德地震帶，屬中強(qiáng)地震活動(dòng)區(qū)，但活動(dòng)頻率較低。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設(shè)防。交通條件:德山距省會(huì)長(zhǎng)沙150km，離世界級(jí)旅游勝地張家界160km，是長(zhǎng)常高速（長(zhǎng)沙常德）、常張高速（常德張家界）、常吉高速（常德吉首）、常荊高速（常德湖北荊州）的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。工業(yè)用電均價(jià)0.47元/度，重

5、點(diǎn)工業(yè)0.41元/度，低谷電價(jià)0.17元/度。常德水資源豐富，項(xiàng)目所在地有常德第二自來(lái)水廠，工業(yè)用水均價(jià)1.5元/t，服務(wù)業(yè)用水均價(jià)2.3元/t。1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模Ø 本項(xiàng)目酒店部分建筑面積約70625m2，其中餐飲9715平方米，會(huì)議中心3243平方米，娛樂(lè)中心8879平方米，商業(yè)3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米?；孛娣e94408平米，容積率1.88，建筑密度30，綠地率30?？偼顿Y約23680萬(wàn)元，建設(shè)期2005年11月至2007年11月。本項(xiàng)目公寓及住宅部分總占地面積約44.33畝，即29570，則可開發(fā)建設(shè)面積300

6、00，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570，規(guī)劃凈用地面積:20699，容積率：1.0，總建筑面積：30000，10-15層小高層，道路面積：3000，綠化面積：5871，戶型：公寓80-150，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：10-18層小高層，層高3-3.6米，總高度小于55米。1.2 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。釣魚臺(tái)國(guó)際飯店總高約84

7、.9m，具客房、美食、康體、娛樂(lè)休閑及商務(wù)金融于一體。酒店將與孤峰公園互通，有一個(gè)天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)。本項(xiàng)目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場(chǎng)，面廣場(chǎng)布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光水色、花草樹木互相輝映。1.3 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)目名稱所得說(shuō)前所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來(lái)判斷項(xiàng)目是否可行。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）（萬(wàn)元）5044.73367.4動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）5.617.2靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）5.587.1投資利潤(rùn)率（

8、%）48.64投資利稅率（%）72.87上繳稅金（萬(wàn)元）8521.3 根據(jù)上述指標(biāo)，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。1.4 問(wèn)題和建議關(guān)于項(xiàng)目名稱：“釣魚臺(tái)國(guó)際飯店”為項(xiàng)目暫定名稱，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)需進(jìn)一步優(yōu)化。關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時(shí)，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費(fèi)站。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項(xiàng)目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項(xiàng)目進(jìn)度同步實(shí)施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。關(guān)于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對(duì)本項(xiàng)目的影響顯而易見，

9、恰恰該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進(jìn)作用，本著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實(shí)項(xiàng)目談判時(shí)的最好政策優(yōu)惠。第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義2.1 項(xiàng)目提出的背景2.1.1 常德市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市;全國(guó)旅游城市;構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營(yíng)造都市文化氛圍。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。到2020年，基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標(biāo)。2.1.2 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。常德市整體交通體系構(gòu)建：公路：借新建和

10、原有207、319過(guò)境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國(guó)道207、319和省道1804、1801及常張高速公路通過(guò)立交形式組織在一起，保證出城口暢通。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場(chǎng)鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫(kù)鐵路專用線。水路：（1）通行500噸級(jí)的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級(jí)航道。（2）港口布局:取消大西門碼頭，重點(diǎn)發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位11個(gè)，規(guī)劃建設(shè)1

11、個(gè)集裝箱專用碼頭和一個(gè)有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力200萬(wàn)噸，是常德港重點(diǎn)發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。航空：桃花源機(jī)場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場(chǎng)周圍環(huán)境的保護(hù)。2.1.3 市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃1999-2020和湖南省人民政府對(duì)該規(guī)劃的批準(zhǔn)，至2010年，都市人口擴(kuò)容增量為66萬(wàn)，2020年為85-100萬(wàn)。其中江北城區(qū)55萬(wàn)，江南城區(qū)15萬(wàn)，德山開發(fā)區(qū)15萬(wàn)。2.1.4 常德市近期城建方向:a、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時(shí)加快朝陽(yáng)路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；b、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在

12、沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；c、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。2.1.5 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口增量的推動(dòng)力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺(tái)及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在20062007年將出現(xiàn)人口較高的增長(zhǎng)期，戶籍人口年增長(zhǎng)量達(dá)15000人,到2010年，中心區(qū)人口達(dá)到66萬(wàn)，2020年，達(dá)到85-100萬(wàn)。2.1.6 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求德山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定

13、的城市規(guī)模。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級(jí)城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與鼎城的對(duì)接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。近期建設(shè)重點(diǎn)：主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含500噸級(jí)集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場(chǎng)、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項(xiàng)目如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會(huì)展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。由此可知，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目既處于一級(jí)城

14、鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。因此，從整體市政施工時(shí)間進(jìn)度分析，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目正處于整個(gè)市政交通施工期，雖然在常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目交盤期，市政項(xiàng)目未完全竣工，但至少常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對(duì)常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的心理信心指數(shù)將同步提升。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的開發(fā)與附加值的提高。2.2項(xiàng)目的建設(shè)意義2.2.1  滿足城市消費(fèi)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)近年來(lái)，常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長(zhǎng)足提高，酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而常德市至今無(wú)一家五星級(jí)規(guī)模酒店，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，

15、但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費(fèi)要求的客人，因此本項(xiàng)目的建設(shè)很有必要。本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。2.2.2  促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市必將形成，交通、購(gòu)物、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也將更為方便。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位3.1 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代以來(lái)，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就，“八五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá)10.5%“九五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增

16、長(zhǎng)速度年均達(dá)9.7%,20012003年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別為9.0%、9.0%、9.6%，到2003年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá)4638.73億元。在追求gdp增長(zhǎng)的過(guò)程中，粗放型的增長(zhǎng)方式還沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增長(zhǎng)的同時(shí)，資源的消耗也在高速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測(cè)算分析，19972002年間，gdp總量由2993.01億元上升到4340.94億元，增長(zhǎng)1.45倍，而同期各產(chǎn)品部門對(duì)能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別

17、增長(zhǎng)了1.78倍、2.04倍、1.32倍、3.19倍、2.32倍，各部門對(duì)資歷源消耗的增長(zhǎng)大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)。2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱計(jì)量單位2003年比上年增長(zhǎng)%人口和居民生活年底總?cè)丝谌f(wàn)人6662.80.25其中:市鎮(zhèn)人口萬(wàn)人2232.045.23城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元7674.210.3城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出元6082.6235.59.1城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)%35.8-農(nóng)村居民人均收入元2532.95.6農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出元21393.4農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)%51.9-居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上年為100102.4經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南

18、省2003年旅游收入已超過(guò)250億元人民幣,年增長(zhǎng)20%左右,潛在市場(chǎng)非常巨大。根據(jù)常德統(tǒng)計(jì)局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為3.2,平均每戶就業(yè)人數(shù)為1.8，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為1.56。常德人均可支配收入為8871.67 元。從我們對(duì)常德居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在800-2000元的占了68%，超過(guò)三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。但是家庭月收入在2000-6000的也占了23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。家庭收入在6000元以上的占了9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。2004年

19、常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性 總支出為 6958.86 元， 購(gòu)商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。另從食品支出分析,2004年人平食品支出為 1429.12 元,占人平消費(fèi)性支出的36.1 %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)30-40為寬裕,由此說(shuō)明常德城鎮(zhèn)居民于2004年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對(duì)富裕方向發(fā)展。3.2 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3.2.1 常德市旅游市場(chǎng)分析3.2.1.1 地理位置與環(huán)境分析常德市全市總面積1.82萬(wàn)平方公里，占湖南省總面積的8.6%。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積987982平方公里，占全市總面積的54.1%；平原面

20、積6984.28平方公里，占全市總面積的38.3%；水面面積1383.9平方公里，占全市總面積的7.6%。常德是一個(gè)歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、 “全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號(hào)，還是湖南省唯一的“省級(jí)園林城市”和省 “文明城市”，現(xiàn)在正爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家交通管理模范城市”，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢(shì)。常德市以石長(zhǎng)鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運(yùn)輸體系。319、207國(guó)道連接8條省道輻射周邊，長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計(jì)今年開通）。枝柳鐵路縱跨3縣，石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線

21、，對(duì)接京廣線路。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長(zhǎng)江。桃花源機(jī)場(chǎng)距市區(qū)13公里，為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)4c級(jí)機(jī)場(chǎng)，可泊波音737等大型飛機(jī)，相繼開通廣州、深圳、?？?、北京等航線。3.2.1.2 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析多年來(lái)常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。2003年城市人均收入1078元/月，旅游收入21億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚，60萬(wàn)常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。 常德市旅游對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于全國(guó)6%的水平，也低于湖南全省5.7%的水平，旅游收入的增長(zhǎng)速度也低于全國(guó)10.7%，湖

22、南省17.14%的水平。旅游的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。2004年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng)15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店：300家客房：3000間床位：10000個(gè)常德市旅游飯店客房的平均出租率：2004年：75%。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。同時(shí)，常德市的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)：a、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨

23、近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是來(lái)休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。b、對(duì)高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過(guò)對(duì)常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個(gè)調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來(lái)接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了35%。c、商務(wù)和會(huì)議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會(huì)和交易會(huì)，為常德市帶來(lái)了大量的商務(wù)客源，在展銷會(huì)期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了90%的入住率。上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引

24、力的度假中心，不僅具有良好的市場(chǎng)空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。3.2.2 常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對(duì)常德市旅游住宿市場(chǎng)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析。3.2.2.1 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級(jí)酒店、賓館）共十五家。酒店檔次四星級(jí)酒店三星級(jí)酒店二星級(jí)酒店數(shù)量249華天大酒店芙蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星

25、級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級(jí)別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級(jí)），僅僅只有兩家。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來(lái)講，仍然是個(gè)空白。近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。3.2.2.2 旅游住宿接待設(shè)施客房累計(jì)在常德市區(qū)的十五家高級(jí)別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各

26、種類型與檔次的房間，共計(jì)約有1500間（套）。較高級(jí)別的房間343間（套），僅占星級(jí)酒店房間的22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì)413間（套）僅占星級(jí)酒店房間總數(shù)的27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá)800余間（套），竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。3.2.2.3 出租情況常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在80%以上。（如圖所示）酒店名稱星級(jí)客房數(shù)價(jià)格出租率備注標(biāo)價(jià)優(yōu)惠協(xié)議華天大酒店四218358+15%32825885%以上旺季時(shí)滿員芙蓉大酒店四125388+15%30823880%旺季時(shí)滿員華都大酒店三11029526

27、821680%旺季時(shí)滿員金海大酒店三9832025623880%旺季時(shí)滿員八百里酒店三9530822820070%宏大賓館三11029823820050%從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來(lái)看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。尤其是常德的四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達(dá)80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。這一方面由于常德市五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施市場(chǎng)空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。3.2.2.4 營(yíng)業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表酒店名稱星級(jí)大廳(個(gè))包房(個(gè))餐位(個(gè))日均營(yíng)業(yè)額(萬(wàn)元

28、)人均消費(fèi)(元)大廳包房華天四3131000850-60150-200芙蓉四213600650-60150-200華都三223800540-50120-150金海三212500435-45120-150八百里三2157003.535-45100-120宏大三210600/常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施娛樂(lè)項(xiàng)目一覽表酒店名稱星級(jí)娛樂(lè)健身休閑華天四卡拉ok電游/臺(tái)球乒乓球健身桑拿美容美發(fā)芙蓉四大劇場(chǎng)電游臺(tái)球保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)華都三卡拉ok電游/保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)金海三卡拉ok歌舞廳/桑拿美容美發(fā)八百里三演藝廳/桑拿美容美發(fā)宏大三卡拉ok/桑拿美容美發(fā)從以上六家星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的

29、營(yíng)業(yè)構(gòu)成來(lái)看，他們各具特色。但有一個(gè)情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項(xiàng)目比較完善，或某一個(gè)部分比較完善的，他們的經(jīng)營(yíng)狀況就要好一些，客房出租率或那一個(gè)部分的經(jīng)營(yíng)效果就要強(qiáng)一些。3.2.2.5 未來(lái)旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館”凱悅賓館于2005年5月試營(yíng)業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無(wú)限期停建階段或法律糾紛時(shí)期，未來(lái)兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。3.2.2.6 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面去看常德旅游住

30、宿接待設(shè)施的發(fā)展。1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會(huì)擴(kuò)充。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來(lái)的常德繁華區(qū)域也會(huì)增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來(lái)。2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。有桃花源、壺瓶山、柳葉湖等。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價(jià)值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供

31、了空間。3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢(shì)從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。現(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個(gè)類型的。即商務(wù)、會(huì)議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段。常德市還沒(méi)有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒(méi)有風(fēng)景如畫的康體、娛樂(lè)型度假村。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。專家們?cè)缫杨A(yù)測(cè)到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂(lè)型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢(shì)。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需

32、求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。旅游住宿接待設(shè)施星級(jí)高的，設(shè)施完善，項(xiàng)目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營(yíng)就好，出租率就高。反之經(jīng)營(yíng)狀況就差一些。它充分說(shuō)明了社會(huì)需要高質(zhì)量的生活。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步，需求在提高。只有發(fā)展高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。何況，常德市本身就沒(méi)有一家五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。3.2.3 常德市康體娛樂(lè)分析3.2.3.1行業(yè)現(xiàn)狀在各娛樂(lè)項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛的有ktv包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營(yíng)較好，生意紅火的場(chǎng)所，如ktv就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場(chǎng)、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場(chǎng)有

33、百家劇場(chǎng)、芙蓉劇場(chǎng)，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部。同時(shí)值得注意的問(wèn)題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者已組建一個(gè)初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因?yàn)槠鋫€(gè)別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費(fèi)這些項(xiàng)目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費(fèi)這些項(xiàng)目。另?yè)?jù)調(diào)查20002003年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂(lè)項(xiàng)目開始時(shí)均有眾多場(chǎng)所，但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂(lè)項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。a、常德市的康體娛樂(lè)項(xiàng)目的構(gòu)成可分為三大類：第一類 娛樂(lè)類，其中包括ktv包房和演藝劇場(chǎng)。第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。第三類 健身類，其

34、中包括桑拿足浴、臺(tái)球、保齡球。b、行業(yè)容量與經(jīng)營(yíng)概況:從統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)字2004年游客帶來(lái)的消費(fèi)收入為21億元。經(jīng)營(yíng)規(guī)模及上座率分析第一類 娛樂(lè)類場(chǎng)所名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模上座率九重天歌廳ktv36間95%金碧輝煌歌廳ktv40間90%天上人間歌廳ktv43間90%金色年華歌廳ktv60間95%百家劇場(chǎng)演藝歌舞近1000/座位86%芙蓉劇場(chǎng)演藝歌舞近1000/座位72%第二類 休閑類場(chǎng)所名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館茶藝20085%熱帶雨林茶館茶藝20095%米蘿咖啡茶藝15090%第三類 健身類場(chǎng)所名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模上座率芙蓉桑拿中心桑拿、足浴2498%華天桑拿中心桑拿、足浴3096%陽(yáng)

35、光臺(tái)球俱樂(lè)部臺(tái)球1595%金太陽(yáng)保齡球館保齡球2455%（1）第一類（娛樂(lè)類）常德市ktv大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。普遍的上座率均在50%60%。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場(chǎng)所，一般上座率均在90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。兩家劇場(chǎng)的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達(dá)到了70%80%。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對(duì)這些項(xiàng)目比較熱愛。他們對(duì)文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。另外，對(duì)那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂(lè)場(chǎng)所有所偏好。（2）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場(chǎng)所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自的

36、裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達(dá)到8085以上甚至更高。（3）第三類（健身類）目前健身類項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。像提供這樣項(xiàng)目的桑拿、足浴場(chǎng)所雖然很多，但規(guī)模較小的場(chǎng)所終未受到大眾的青睞。客源基本上集中到規(guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非?；鸨?。通過(guò)對(duì)以上項(xiàng)目列表說(shuō)明之后，總的來(lái)說(shuō)常德市的ktv包房、茶藝、劇場(chǎng)和桑拿、足浴這些項(xiàng)目，都普遍受到了市民的喜愛。在調(diào)查的過(guò)程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂(lè)業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階

37、層為輔。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來(lái)看，康體娛樂(lè)項(xiàng)目難以參與過(guò)多，故大多工薪階層人士對(duì)娛樂(lè)市場(chǎng)在持觀望態(tài)度。但是，隨著收入的提高和娛樂(lè)市場(chǎng)不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來(lái)，定會(huì)給娛樂(lè)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)更大的客源空間。c、消費(fèi)狀況現(xiàn)將幾類娛樂(lè)項(xiàng)目消費(fèi)情況進(jìn)行列表說(shuō)明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。休閑類：場(chǎng)所名稱項(xiàng)目名稱價(jià)位（最低消費(fèi)）規(guī)模（座位）紅珊瑚茶館茶藝10元/人200熱帶雨林茶館茶藝10元/人200米蘿咖啡茶藝25元/人150娛樂(lè)類：場(chǎng)所名稱項(xiàng)目名稱價(jià)位（最低消費(fèi)）規(guī)模（座位）九

38、重天歌廳ktv6898元/小時(shí)36金碧輝煌歌廳ktv6898元/小時(shí)40天上人間歌廳ktv6898元/小時(shí)43金色年華歌廳ktv6898元/小時(shí)60百家劇場(chǎng)演藝歌舞40元/人近1000芙蓉劇場(chǎng)演藝歌舞40元/人近1000健身類：場(chǎng)所名稱項(xiàng)目名稱價(jià)位（最低消費(fèi)）規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心桑拿、足浴300450元/2小時(shí)24華天桑拿中心桑拿、足浴350500元/2小時(shí)30陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部臺(tái)球15元/小時(shí)15金太陽(yáng)保齡球館保齡球2060元/小時(shí)243.2.3.2 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析a、消費(fèi)潛力巨大從各項(xiàng)資料分析可看出，常德市休閑娛樂(lè)業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂(lè)行業(yè)的上座率依然保持在80%至90%以上

39、，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目前休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的消費(fèi)能力有市場(chǎng)溢出。同時(shí)目前常德市休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不論從硬件還是從軟件上來(lái)看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的潛力巨大。b、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂(lè)項(xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)上均沒(méi)有形成自身的特色。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒(méi)有形成自己的風(fēng)格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國(guó)傳統(tǒng)茶藝文化的特點(diǎn)，但也僅僅如此。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒(méi)有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。如果市場(chǎng)上能夠出現(xiàn)重特色、有獨(dú)特文化品位的休閑場(chǎng)所，在市場(chǎng)上必將異軍突起，形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。c、品牌效應(yīng)沒(méi)能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂(lè)

40、市場(chǎng)內(nèi)的品牌缺乏長(zhǎng)久的生命力。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識(shí)不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動(dòng)與連帶效應(yīng)有關(guān)。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。在充分考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個(gè)性服務(wù)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。d、項(xiàng)目單一，未能整合從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂(lè)場(chǎng)所（除酒店外）都只經(jīng)營(yíng)單一的項(xiàng)目。缺乏集多種娛樂(lè)項(xiàng)目為一體的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)娛樂(lè)生活將會(huì)呈現(xiàn)多元化的需求，對(duì)健康、運(yùn)動(dòng)等保健性項(xiàng)目，將會(huì)逐步增強(qiáng)。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。這樣既

41、滿足了人們對(duì)休閑娛樂(lè)的多元化需求，又促進(jìn)社會(huì)的消費(fèi)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。多種項(xiàng)目于一身的娛樂(lè)場(chǎng)所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。e、運(yùn)動(dòng)休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限常德市休閑娛樂(lè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場(chǎng)所，這證明常德市市場(chǎng)有體育休閑的需求。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過(guò)這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休閑市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。以常德市與常德市的體育休閑場(chǎng)所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、服務(wù)質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場(chǎng)所都有很大的不足，同時(shí)配套設(shè)施差，沒(méi)有規(guī)模。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競(jìng)爭(zhēng)力。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非

42、典的橫行令人們審視以往忽視自然與運(yùn)動(dòng)的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費(fèi)者休閑娛樂(lè)的重要組成部分。從常德市體育健身休閑市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，以消費(fèi)者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場(chǎng)所無(wú)疑將吸引大量的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。3.3 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)3.3.1 客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對(duì)比較富裕的消費(fèi)者。年齡在3055歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。各家酒店將消費(fèi)水平確定地200350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對(duì)這部分消費(fèi)群體。另外根據(jù)前面對(duì)常德是旅游市場(chǎng)分析

43、:常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是來(lái)休閑度假；常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來(lái)接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了35%；商務(wù)和會(huì)議客源增大。3.3.2市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)假設(shè):1. 釣魚臺(tái)國(guó)際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店;2.國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展基本穩(wěn)定.常德市民除了“愛消費(fèi)”、“敢消費(fèi)”外，還“想消費(fèi)”，“愛熱鬧”，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費(fèi)。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費(fèi)方

44、面一個(gè)對(duì)求變、求新的心理表現(xiàn)。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來(lái)的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對(duì)于愛熱鬧的消費(fèi)心理體現(xiàn)。規(guī)模預(yù)測(cè)。常德市區(qū)的年人均收入1.3萬(wàn)元/年左右，人口60多萬(wàn)。長(zhǎng)沙市人口170萬(wàn)人，擁有日營(yíng)業(yè)額過(guò)5萬(wàn)的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無(wú)一家酒樓日營(yíng)業(yè)收入過(guò)5萬(wàn)，由此可見，常德市民消費(fèi)能力還有很大的增長(zhǎng)空間。一般來(lái)講，一個(gè)地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?2%，假如其中30%入住五星級(jí)酒店2.5次，常德市約每年有10萬(wàn)人入住,加上外來(lái)入住者,每年約有16萬(wàn)人入住。按預(yù)測(cè)模型：y=n*（1+r）t y：旅客規(guī)模，n：基數(shù)，r 為增長(zhǎng)率，t：時(shí)間本項(xiàng)目旅客

45、規(guī)模預(yù)測(cè)表序號(hào)ry（萬(wàn)人）2006年2010年2015年15%16194248210%16234377根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長(zhǎng)，然后增長(zhǎng)趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場(chǎng)總量約16萬(wàn)人/年，然后基本穩(wěn)定在23-25萬(wàn)人/年。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒店為500間，故每年需12萬(wàn)人左右即能滿足設(shè)計(jì)要求。3.4 本酒店市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平，本項(xiàng)目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場(chǎng)，努力開拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，全力爭(zhēng)取外來(lái)游客。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級(jí)酒店，滿足高級(jí)別客人的服務(wù)需求，引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)。建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建

46、筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念4.1.1 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對(duì)原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透, 資源共享，相互依存的整體結(jié)構(gòu)。 可持續(xù)發(fā)展： 充分考慮不同建設(shè)時(shí)期的用地價(jià)值變化和建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)，對(duì)分期開發(fā)計(jì)劃的實(shí)施次序給予科學(xué)的安排。4.1.2 用地分析建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。用地中部地勢(shì)較緩，建設(shè)及景觀條件最佳。 基地

47、南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來(lái)源，有改造利用價(jià)值。 用地西北為常德十景之一“德山古韻”，應(yīng)考慮建筑與其的關(guān)系以及借景作用。用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。4.1.3 規(guī)劃概念借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標(biāo)高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動(dòng)場(chǎng)地加以連接并最終將其熔鑄為一個(gè)“超級(jí)平面”，使得整個(gè)地段成為沅江岸邊一艘超級(jí)游輪。4.2 總平面布局及酒店綜合體方案4.2.1 總平面布局設(shè)計(jì)方案用一條強(qiáng)有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊，西側(cè)作為向自然山體過(guò)渡的緩沖

48、帶，東側(cè)臨江面為主要的建設(shè)用地，獲得了較為規(guī)整的建設(shè)地塊的同時(shí)也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。 整個(gè)地段順地勢(shì)被分為44.0、48.0、52.0三個(gè)不同高度的平臺(tái)，分別設(shè)置了高級(jí)住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個(gè)形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結(jié)。以居中的酒店綜合體為支點(diǎn)，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時(shí)借助融匯其中的娛樂(lè)及商業(yè)將其熔鑄為一個(gè)完備的整體。所有商業(yè)空間均沿江設(shè)置，對(duì)江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個(gè)休閑娛樂(lè)平臺(tái)，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂(lè)空間?；孛娣e94408平米，容積率1

49、.88，建筑密度30，綠地率30。4.2.1 酒店綜合體方案酒店主體高84.9米，地下兩層，地上27層，建筑面積70625平米，共500套客房，配置有餐飲中心、會(huì)議中心、娛樂(lè)中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設(shè)施。酒店主體采用獨(dú)特的風(fēng)帆狀造型，運(yùn)用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強(qiáng)化了現(xiàn)代性，呼應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時(shí)也使得自己成為整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。所有餐飲面向江面展開，使得來(lái)賓享受美食的同時(shí)也獲得了良好的視覺享受。結(jié)合當(dāng)?shù)蒯烎~臺(tái)的傳說(shuō)，利用地形的自然高差，設(shè)置了大面積的觀江平臺(tái)，配以設(shè)置的古文物，作為臨江親水休閑區(qū)的終結(jié)與高潮，是整個(gè)區(qū)域最佳的江景觀

50、賞點(diǎn)。 4.3 交通系統(tǒng)基地南側(cè)的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。方案設(shè)計(jì)中，在基地內(nèi)通過(guò)臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過(guò)盡端創(chuàng)造性的以地下停車場(chǎng)作為連接，同時(shí)結(jié)合中部連接路在場(chǎng)地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。 區(qū)域內(nèi)利用地形將大多數(shù)停車設(shè)置在地下，大量引入步行交通，除保證了商業(yè)娛樂(lè)必要的人氣，同時(shí)也使得人們有更多的視角觀賞江景，有更多的機(jī)會(huì)親近自然。4.4 景觀系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)采用三個(gè)各具特點(diǎn)，不同標(biāo)高的景觀院落與一條景觀軸線構(gòu)成了整個(gè)區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)了參與性與娛樂(lè)性，保證

51、了整體區(qū)域令人激動(dòng)人心的景觀效果與充滿生機(jī)活力的氣氛。方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢(shì)，沿江形成多個(gè)觀江小廣場(chǎng)，以自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個(gè)高度上的大量休息平臺(tái)，創(chuàng)造出了沿沅江逐級(jí)后退，層層疊疊的景觀效果，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。4.5 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)方案合理利用當(dāng)?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契合，結(jié)合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑”的開放式結(jié)構(gòu)概念，將各類建筑與環(huán)境相結(jié)合，使得

52、建筑如同從自然中生長(zhǎng)出來(lái)一樣。4.6 技術(shù)設(shè)計(jì)4.6.1 給水系統(tǒng)（包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)）1) 水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路dn200給水水管，在紅線以內(nèi)開成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。設(shè)立600m³地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時(shí)設(shè)立200m³的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。2) 生活給水系統(tǒng)。生活給水系統(tǒng)分為三個(gè)區(qū)。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。綠化澆灑道路

53、用水和冷卻塔補(bǔ)水、游泳池補(bǔ)水由市政管網(wǎng)直接供水。3) 生活熱水系統(tǒng)。4) 熱水用水量：酒店客房按200l/人d考慮，其它人員按50l/人d考慮，生活熱水日用量估計(jì)200m³。5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺(tái)熱水鍋爐，水溫為60，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)狻⒂秒?，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。4.6.2 排水系統(tǒng)排水體制，采用雨水、污水分流制。污水系統(tǒng)生活污水量按生活給水量的90%計(jì)。糞便污水由管道及檢查井收集后經(jīng)化糞池處理，動(dòng)力自流排至市污水管。地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。4.6.3 電氣照明系統(tǒng)。高低壓供配電系統(tǒng)。酒店地下一層設(shè)立一座高低壓變配電室

54、，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來(lái)二路10kv的電源，一用一備。另設(shè)置一組約600kw的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級(jí)負(fù)荷供電用。本酒店用電負(fù)荷按6000kw考慮。動(dòng)力、照明系統(tǒng)動(dòng)力部分。所有供消防、報(bào)警、消防電梯等動(dòng)力配電，按一級(jí)負(fù)荷考慮，實(shí)行雙電源供電。照明系統(tǒng)。建筑物照度按建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。公用部位采用高效節(jié)能燈源。在地下室、大廳、樓梯間、消防前室、走道、電力設(shè)備房等重要場(chǎng)所設(shè)置應(yīng)急照明，出口指示燈及疏散指示燈。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。亮泛照明系統(tǒng)用電容量考慮為1000kw，保障節(jié)假日及重大商務(wù)活動(dòng)本酒店的亮泛照明。防雷接地系統(tǒng)本系統(tǒng)按二類防雷建筑物進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。利用自然基礎(chǔ)接地，在本酒店20米高以上，每隔3層作一個(gè)閉合的均壓環(huán)，防側(cè)擊雷。消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機(jī)記等重要機(jī)房采用專用接地線。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于1歐姆。本工程采用tn-s系統(tǒng)，設(shè)置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設(shè)置局部等電位聯(lián)接。4.6.4 暖通系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補(bǔ)充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調(diào)系統(tǒng)的正常工作。4.6.4.1 空調(diào)冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷