精品武漢南益巴黎豪庭全度營銷推廣執(zhí)行案

1、south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌非常規(guī)“攪局”年度南益巴黎豪庭營銷推廣總綱south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌雪災(zāi)、地震、北京奧運(yùn)、金融危機(jī)不平凡的2008，大悲大喜的2008，似乎一切都是非常規(guī)的動(dòng)作，似乎一切都讓我們無法接受，怎么會是這樣的結(jié)果，2008年告訴我們，股票再牛也有一瀉千里的宿命；2008年告訴我們，誰說樓盤價(jià)格只容許往上，不許往下；非常規(guī)下的接受，似乎讓我們更加印象深刻，更加刻骨銘心！載入史冊的2008，只

2、因?yàn)樗龊跷覀兊囊饬希灰蛩姆浅Ｒ?guī)！south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌2009，南益巴黎豪庭3期的未來充滿了不確定性，我們必須要有“打破原有規(guī)則”的決心，目前的中國樓市，目前的武漢樓市，只有“非常規(guī)”的營銷推廣才能占領(lǐng)市場，才能成為市場的寵兒，成為客戶心中的驕傲！south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌本次報(bào)告目的 前期營銷思路總結(jié)并統(tǒng)一 2009年階段營銷攻略及落實(shí)執(zhí)行south asia villa de paris 南益巴

3、黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌報(bào)告結(jié)構(gòu)客戶定位客戶定位競爭占位競爭占位費(fèi)用測算費(fèi)用測算營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)狀目標(biāo)和現(xiàn)狀營銷攻略體系營銷攻略體系08總結(jié)總結(jié)south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌2009年目標(biāo)目標(biāo)一：2009年底回款3億元目標(biāo)二：巴黎豪庭及南益品牌 知名度美譽(yù)度大幅提升 細(xì)分：年銷售480套 速度：40套/月 注：目標(biāo)一是目標(biāo)二實(shí)現(xiàn)的前提和基礎(chǔ)south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌實(shí)

4、現(xiàn)目標(biāo)影響因素項(xiàng)目定位 決定樓盤消化速度價(jià)格定位 決定樓盤消化速度市場環(huán)境 決定樓盤消化速度south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌2期存量分析樓棟號16#11#17#18#19#12#15#剩余建筑面積2062.067700.994868.114166.914346.025429.704197.22剩余套數(shù)15套72套35套30套31套42套32套推3期前提條件，2期消化達(dá)到70%以上。2期消化速度決定3期開盤時(shí)間，我們希望4月推3期，且在4月前，我們必須完成除17#、18#、19#銷售過70%的目標(biāo)，即110套

5、。因此我們必須保持目前5000元底價(jià)的價(jià)格策略，盡快消化2期房源，為3期開盤掃清障礙。共計(jì)：257套south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌樓棟號21#22#25#26#27#31#建筑面積15212.1615212.1617347.5215283.0415283.046595.02戶型面積114.99155.39114.99155.39112.74132.19112.64132.08/143.84112.64132.08/143.84143.37套數(shù)112套112套148套115套115套49套3期所推產(chǎn)品套數(shù)及

6、基礎(chǔ)分析共計(jì)：651套產(chǎn)品差異化小，根據(jù)前期消化量決定3期上市量。3期戶型為2房、3房和4房，且總面積均在100平米以上，面積尺寸均比市場同種產(chǎn)品要大，因此我們必須控制產(chǎn)品單價(jià)和總價(jià)控制。而且推售從地理位置相對較差的樓棟推起。且保留景觀位置相對較好樓棟，以免對在售房源造成滯銷影響。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌2房207套 3房332套 4房112套3期主力戶型仍是3房，且占了3期所推戶型的50%以上，再加上2期所剩房源中絕大多數(shù)也是3房，因此3房是我項(xiàng)目09年的重點(diǎn)和難點(diǎn)，必須從總價(jià)、戶型配比、促銷優(yōu)惠

7、和推出時(shí)間進(jìn)行綜合考慮。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌不同的市場環(huán)境，需達(dá)到的銷售目標(biāo)08年度來訪成交客戶比來 訪3532人成交套數(shù)255套7%south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌不同的市場環(huán)境，需達(dá)到的銷售目標(biāo)市場環(huán)境成交率目標(biāo) 推售產(chǎn)品上訪量匹配市場更差5%30套/月年銷售360套4-5月 25#/31#7-8月17#/18#/19#20組/天140組/周市場持平10%40套/月年銷售480套4-5月 25#/31#7

8、-8月 17#9-11月 26#/27#13組/天93組/周市場好轉(zhuǎn)12%50套/月年銷售600套4-5月 25#/31#7-8月 17#/18#/19#9-11月 26#/27#14組/天98組/周south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌4-5月推26#7-8月推17#-19#8月底9月初推27#11月根據(jù)前期銷售情況逐單元加推25#/31#21#/22#予以保留推售目標(biāo)25#112.74/132.19148套套31#143.3749套套26/27#112.64/132.08/143.84 115套套south

9、asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌總結(jié)08得失，全力爭取09年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)！客戶定位客戶定位競爭占位競爭占位費(fèi)用測算費(fèi)用測算營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)狀目標(biāo)和現(xiàn)狀營銷攻略體系營銷攻略體系08總結(jié)總結(jié)south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌（一）積極應(yīng)對調(diào)整措施1、推售節(jié)奏及價(jià)格的調(diào)整2008年3月5月，重點(diǎn)研究宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，積極提出了多種預(yù)案并最終按計(jì)劃已經(jīng)實(shí)施。1）11#在上半年價(jià)格暫不做調(diào)整，計(jì)劃10月開始做價(jià)格調(diào)整，最終決定價(jià)格為5300元/

10、平米。2）12#15#樓在上半年價(jià)格暫不做調(diào)整，計(jì)劃11月開始做價(jià)格調(diào)整，最終決定價(jià)格不低于5000元/平米。3）17#18#19#樓在上半年價(jià)格暫不做調(diào)整，考慮到交房的負(fù)面影響問題，決定價(jià)格調(diào)整等年后再考慮。4）16#樓雖為樓王，考慮到市場的嚴(yán)峻性，決定于2008年9月6日以均價(jià)5600元、平米推出市場。5）決定將車位于2008年7月26日正式推出。6）決定將一期商鋪于2008年11月8日正式推出。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌（2） 一是 二是 三是。 四是。 五是 六是。 七是 九是。 十是。（一一

11、）積極應(yīng)對調(diào)整措施2、營銷活動(dòng)的舉辦1）為了提高來訪量并維護(hù)老客戶，采取了客戶拔羅卜效應(yīng)，特推行“陽光使者”老帶新的優(yōu)惠措施，激勵(lì)到訪及單位客戶，提高成交率，并取得了一定的成效。2）為了促進(jìn)16#樓的銷售開盤及其他樓棟促銷，特在9月13日舉辦了“中秋博餅”活動(dòng)。3）在9月29日10月5日舉辦了現(xiàn)場刮刮樂促銷活動(dòng)4）在10月17日19日，參加了武漢市房交會，推出了一定的促銷活動(dòng)5）11月重點(diǎn)舉辦和參加了華工、洪山、青山等小型外展活動(dòng)，對銷售取得了一定的突破。6）經(jīng)過團(tuán)隊(duì)智慧創(chuàng)作于2008年9月17日將三期案名確定為楓丹白露7）11月12月定為我項(xiàng)目品質(zhì)宣傳月，與武漢晚報(bào)舉辦了建筑、規(guī)劃、景觀、服

12、務(wù)等論壇活動(dòng)，并做了后續(xù)連續(xù)報(bào)導(dǎo)8）在價(jià)格上我們總體采取的是暗降舉措，對項(xiàng)目前期的客戶造成的負(fù)面影響較小，目前出現(xiàn)的問題基本在控制范圍內(nèi)。9）為了加大銷售推廣力度，給促銷加以噱頭，特在在11月底推出了“新政”置業(yè)計(jì)劃10）在銷售商鋪的同時(shí)，我們也在不斷進(jìn)行招商工作south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌3、銷售團(tuán)隊(duì)的建設(shè)1） 因今年市場形勢多變，為適時(shí)掌握市場動(dòng)態(tài)，定期輪流派出銷售員進(jìn)行市場調(diào)查，總結(jié)其他樓盤的情況，做到知己知彼。提高銷售員的市場分析能力2） 因今年的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整，加強(qiáng)銷售員的政策性培訓(xùn)

13、尤為重要，我們每天都會對新出的政策通過小會的形勢進(jìn)行討論，分析。提高銷售員的大勢分析能力，可更好的說服客戶，促成銷售。3）在今年我們還邀請專業(yè)的培訓(xùn)公司對銷售員進(jìn)行了2個(gè)月的系統(tǒng)培訓(xùn)，讓銷售員較為全面的掌握銷售知識和技巧，勝任銷售工作4）團(tuán)隊(duì)由曾經(jīng)的坐銷在向行銷調(diào)整（一一）積極應(yīng)對調(diào)整措施south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌3418個(gè)（二）巴黎豪庭購房者來電來訪渠道分析south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌（二）巴黎豪庭購房者來電

14、來訪渠道分析3532人south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌（二）巴黎豪庭購房者來電來訪渠道分析來電來訪比近1：1證明宣傳推廣時(shí)效性強(qiáng)，產(chǎn)品信息得到準(zhǔn)確釋放。但是過于實(shí)效的信息傳播導(dǎo)致推廣內(nèi)容對價(jià)格支撐不夠，客戶也同時(shí)大量流失。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌（二）巴黎豪庭購房者來電來訪渠道分析從所有成交客戶來看，大眾常規(guī)渠道路過、網(wǎng)絡(luò)、戶外、介紹和報(bào)紙，依舊是我們渠道投放重點(diǎn)。south asia villa de pari

15、s 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌（三）08年存在的問題合作問題1） 溝通機(jī)制需要調(diào)整，杜絕議而不決2） 計(jì)劃性、執(zhí)行力差3）團(tuán)隊(duì)服務(wù)需要進(jìn)一步加強(qiáng)south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌（三三）08年存在的問題項(xiàng)目問題1） 戶型面積在目前剛性需求站主導(dǎo)的市場偏大2） 項(xiàng)目自身生活配套的完善急需解決（商業(yè)街）的招商south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌（三三）08年存在的問題營銷問題1）定價(jià)問題（

16、17-19#）價(jià)格與其他樓棟差價(jià)過大2）12#、15#、11#臨街及推盤節(jié)奏所導(dǎo)致的暫時(shí)滯銷的局面3）前期銷售速度過慢對后期價(jià)格的制定造成影響4）在08年樓市低迷的情況下，投資者撤離，導(dǎo)致我項(xiàng)目價(jià)格對于剛性需求的客戶過高，因此直接影響我項(xiàng)目銷售速度5）加強(qiáng)約客技巧south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌（三）08年存在的問題推廣問題1） 廣告僅停留在傳播銷售信息層面，對項(xiàng)目演繹不深，內(nèi)容對價(jià)格的支撐不夠2） 推廣主線不清晰3）渠道資源相對豐富，但整合較差，并且高形象渠道和精準(zhǔn)渠道投放有待加強(qiáng)4） 活動(dòng)推廣影響力較弱

17、，與項(xiàng)目傳播關(guān)系不大，目的不明確5）項(xiàng)目現(xiàn)場外圍包裝有待加強(qiáng)7）對產(chǎn)品的打造不夠深入，細(xì)致south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌項(xiàng)目競爭力要素項(xiàng)目核心競爭力光谷中心風(fēng)景名勝之地大規(guī)模純住區(qū)南益品牌綜合配套綜合品質(zhì)第一層第一層第二層第二層south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌報(bào)告結(jié)構(gòu)客戶定位客戶定位競爭占位競爭占位費(fèi)用測算費(fèi)用測算營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)狀目標(biāo)和現(xiàn)狀營銷攻略體系營銷攻略體系08總結(jié)總結(jié)south asia villa

18、de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌市場格局（大武昌競爭）徐東片積玉橋片南湖片south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌市場分析（大武昌競爭）區(qū)域板塊競爭對光谷市場所帶來的壓力當(dāng)前武昌區(qū)域板塊獨(dú)立性已然確立，以光谷和青山為代表，而武昌區(qū)內(nèi)板塊價(jià)格已經(jīng)完全由板塊內(nèi)部的產(chǎn)品性質(zhì)確立，環(huán)線價(jià)格在價(jià)格混亂的2008年，已經(jīng)不能成為樓盤定價(jià)和衡量區(qū)域價(jià)格走勢的標(biāo)準(zhǔn)。臨江片臨江項(xiàng)目保持高價(jià)位，武昌老城區(qū)價(jià)格也在7000元/左右，中北路項(xiàng)目基本價(jià)格亦在6000元/以上，這些片區(qū)的價(jià)

19、格于光谷片而言，依然存在差距，對光谷片產(chǎn)生價(jià)格競爭的影響并不大。徐東片在價(jià)格上與光谷存在競爭的板塊以徐東片為最，當(dāng)前徐東片價(jià)格已經(jīng)回落到5000元/左右，與光谷片均價(jià)基本持平，其地段優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢都明顯高出光谷，摒棄光谷特殊的需求群體而言，我們認(rèn)為，徐東片若未來價(jià)格繼續(xù)保持在此水準(zhǔn)之間，未來將成為光谷價(jià)格競爭的最大敵手。積玉橋片積玉橋片盡管前期價(jià)格遠(yuǎn)高于光谷，但當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)回落，目前均價(jià)僅略高于光谷。片區(qū)除去優(yōu)越的地段優(yōu)勢之外，地鐵效應(yīng)也已經(jīng)首次凸顯，而由于積玉橋片大盤云集，當(dāng)前供應(yīng)的產(chǎn)品新穎，產(chǎn)品亦具有較大優(yōu)勢，若未來價(jià)格繼續(xù)保持在此水準(zhǔn)之間，對光谷區(qū)域而言，也是較大的競爭片區(qū)。南湖片從環(huán)線

20、距離來說，南湖片的環(huán)線地段要高于光谷，但近年來光谷片發(fā)展迅速，已經(jīng)超越南湖片，而當(dāng)前，南湖片的均價(jià)已經(jīng)低于光谷片，南湖片有巨大的供應(yīng)量，按照當(dāng)前的銷售速度，未來的銷售壓力非常大，價(jià)格再進(jìn)一步回調(diào)的可能性依然存在，低價(jià)也將對臨近的光谷片產(chǎn)生競爭。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌競爭分析徐東片積玉橋片南湖片價(jià)格回落，區(qū)域優(yōu)勢，將是我區(qū)域目標(biāo)群體考量我項(xiàng)目價(jià)值的依據(jù)。必須通過品牌重塑拔高，降低客戶對我盤價(jià)格的疑慮，使其產(chǎn)生強(qiáng)大購買信心。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期

21、 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌市場格局（三足鼎立）繁華與寧靜切換之地中心繁華區(qū)域光谷高新產(chǎn)區(qū)south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌根據(jù)對區(qū)域市場在售項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，目前光谷區(qū)域在售項(xiàng)目為14個(gè)（排除尾盤），2009年上半年即將面世的項(xiàng)目兩個(gè)，建筑形態(tài)以小高層和高層為主。2008年在售住宅供應(yīng)總量約為147萬，但消化量約為63萬方，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)狀。市場分析（三足鼎立）south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌項(xiàng)目名稱規(guī)模建

22、筑形態(tài)推量/銷量開發(fā)商當(dāng)代國際總建面60萬方花園洋房、普通多層、townhouse2452/1178當(dāng)代科技萬科魅力之城總建面40萬方小高層、高層2101/1744萬科天潤光谷坐標(biāo)城總建面40萬方高層1884/897長城建設(shè)錦繡龍城總建面80萬方多層、小高層、高層2804/2299長城建設(shè)楓林上城總建面10萬方高層703/249紫菘地產(chǎn)加州陽光總建面30萬方高層739/330利嘉置業(yè)保利華都總建面56萬方高層、小高層1871/650洪榮地產(chǎn)新都匯總建面10萬方高層520/107洪榮地產(chǎn)芭比倫堡總建面約6萬方多層、小高層590/283宏騰地產(chǎn)清江山水總建面74萬方小高層、高層770/261清江置

23、業(yè)金地中心城總建面30萬方高層572/42武漢金地尚谷杰作總建面4.6萬方高層454/89佳輝置業(yè)森林花園總建面30萬方多層、小高層、高層1205/683現(xiàn)代城建恒大華府總建面47萬方花園洋房、小高層534/80恒大集團(tuán)中建康城總建面27萬方小高層、高層未開盤中建三局麗島漫城總建面14萬方小高層、高層未開盤學(xué)府地產(chǎn)市場格局（三足鼎立）south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌項(xiàng)目名稱2008供應(yīng)存量2009供應(yīng)量預(yù)測2009上市產(chǎn)品類型魅力之城22610預(yù)計(jì)推出115770，分月以加推的形式上市45一房，66兩方86

24、96三房當(dāng)代國際87723.16預(yù)計(jì)5月份會推出新組團(tuán)，4.5萬方左右高層和小高層，主力戶型88，125加州陽光76287.7剩余存量較大，以消化存量為主坐標(biāo)城76000剩余存量較大，以消化存量為主。，四期產(chǎn)品為花園洋房，未動(dòng)工保利華都125109剩余存量較大，以消化存量為主清江山水34089預(yù)計(jì)下半年推出1.3期，約6萬方左右高層產(chǎn)品，90一下兩房，120左右三房芭比倫堡30000全部上市，消化存量，未來沒有可推量錦繡龍城10000h區(qū)（157245）、g區(qū)（99375）預(yù)計(jì)09年都可上世，目前推出節(jié)奏未定89量房115三房，136三房楓林上城56443.46全部上市，消化存量，未來沒有可推

25、量新都匯3593309年預(yù)計(jì)24272推量140170大戶型高層，森林花園90970消化存量為主尚谷杰作33705全部上市，消化存量為主恒大華府160125消化存量為主合計(jì)838995477390光谷2009年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌整體而言，光谷片在售項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模都較大，開發(fā)商的整體實(shí)力也較高，且從明年推量情況和產(chǎn)品分析，均以實(shí)用型戶型為主導(dǎo)。這些都是光谷片的價(jià)格能保持在相對穩(wěn)定狀態(tài)之中的重要因素。以萬科、長城建設(shè)、世界城步行街和南益為旗幟的品牌開發(fā)商，仍然將成為片區(qū)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。

26、south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌長城坐標(biāo)城魅力之城森林花園新都匯步行街本項(xiàng)目項(xiàng)目位置產(chǎn)品品質(zhì)價(jià)格/成本物業(yè)配套升值空間營銷水平形象定位綜合服務(wù)生活氛圍競爭模型客觀性客觀性主動(dòng)式主動(dòng)式被動(dòng)式被動(dòng)式主觀性主觀性 1 4 1 4 2 3 2 3產(chǎn)品產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)人文人文環(huán)境環(huán)境創(chuàng)先產(chǎn)品體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn)品牌和影響力社會資源區(qū)域價(jià)值/自然資源競爭分析south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌總體占位：第一梯隊(duì)挑戰(zhàn)者第二梯隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)者在居住價(jià)值驅(qū)動(dòng)下的武

27、漢房地產(chǎn)市場中如何占位？我項(xiàng)目房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略選擇模型領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者l價(jià)格壟斷l(xiāng)產(chǎn)品不可復(fù)制l過河拆橋挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者l改變游戲規(guī)則l強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)l強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者追隨者補(bǔ)充者補(bǔ)充者l搭便車，借勢l以小搏大l價(jià)格戰(zhàn)制造者l目標(biāo)明確，挖掘客戶l瞄準(zhǔn)市場縫隙l創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌在區(qū)域競爭樓盤品質(zhì)大多被認(rèn)可的前提下，我們唯有將品質(zhì)做細(xì)，進(jìn)一步為項(xiàng)目的品牌注入更多的附加值，我們才能從價(jià)格戰(zhàn)中突圍?？偨Y(jié)以我為主樹立項(xiàng)目高品質(zhì)高形象south asia villa de paris

28、南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌問題提出：在營銷上如何引領(lǐng)客戶居住需求領(lǐng)導(dǎo)市場實(shí)現(xiàn)快速持續(xù)銷售？ south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌報(bào)告結(jié)構(gòu)客戶定位客戶定位競爭占位競爭占位費(fèi)用測算費(fèi)用測算營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)狀目標(biāo)和現(xiàn)狀營銷攻略體系營銷攻略體系south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌“泛”- 客戶覆蓋面是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過程 客戶來源區(qū)域的泛、客戶層面的泛“演變”- 客戶群不斷在變化 在客戶群

29、特征上、客戶層次和總價(jià)接受能力不斷演變客戶定位的基本判斷u本項(xiàng)目是一個(gè)規(guī)模大，開發(fā)周期長的項(xiàng)目，客戶定位在數(shù)量上和層級上都需要具有包容性和前瞻性u客戶的發(fā)展是一個(gè)演變的過程，客戶層面會隨著樓盤的開發(fā)而逐步擴(kuò)大和升級，而且客戶在不同階段的關(guān)注點(diǎn)都將有所不同p大盤開發(fā)規(guī)律大盤開發(fā)規(guī)律根據(jù)大盤客戶的多樣性和客戶的演變性，對客戶應(yīng)根據(jù)生活特征和居住偏好進(jìn)行分類研究客戶定位south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌從登記客戶特征來看：他們大部分都來自于項(xiàng)目周邊，是務(wù)實(shí)的、成熟的、鄰里的。現(xiàn)實(shí)印證（成交客戶職業(yè)）職業(yè)人數(shù)教師18

30、6企業(yè)高管170名企職員213一般職員188公務(wù)員24個(gè)體商家126其它46south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌現(xiàn)實(shí)印證（客戶年齡段）注：各房型需求客戶年齡段成遞增趨勢，但是實(shí)際成交年齡應(yīng)高于此數(shù)據(jù)，因?yàn)橛胁糠挚蛻糍I房時(shí)是用兒女的名字。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌按家庭關(guān)注點(diǎn)分：五類消費(fèi)者生活特征與居住偏好家庭類型生活形態(tài)居住偏好彰顯地位的成功家庭 這類家庭不到總體的10%，處于社會的中高端階層、高社會地位是其重要特征

31、或開公司，或擔(dān)任公司高層，是社會認(rèn)同的成功人士 工作繁忙，沒有太多時(shí)間 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，愛好高檔次的休閑娛樂活動(dòng) 房屋是其社會標(biāo)簽 希望小區(qū)有完備的健身娛樂場所 因?yàn)榇蟛糠旨彝ザ加衅嚕Ｍ^(qū)有良好的停車硬件設(shè)施 看重高水平的物管與園林水平，體現(xiàn)身份 面積要求大注重自我的社會新銳 這類家庭占總體的26.9%，家庭主要成員比較年輕； 沒有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭年齡很小 接受比較多元化的思想觀念，在休閑娛樂等多方面比較新潮 娛樂休閑活動(dòng)是最豐富的，喜愛與朋友聚會、郊游等社交活動(dòng) 對房屋的社會標(biāo)簽價(jià)值有深刻認(rèn)同，但更看中心理上帶來的享受； 房屋的物理特性上強(qiáng)調(diào)個(gè)性特征，房屋既是下班后放松壓

32、力的地方，也是聚會場所 強(qiáng)調(diào)好的戶型，方便其聚會活動(dòng) 與城市娛樂場所比較接近，方便游玩注重家庭的望子成龍家庭 比例為18%，家庭收入一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn)； 關(guān)注孩子健康成長，成人因?yàn)檎疹櫤⒆訝奚藰I(yè)余生活和興趣愛好 有強(qiáng)烈的家庭觀念，非常關(guān)心家庭內(nèi)部的和睦健康 對房屋有一種心理上的依賴，房屋既是為孩子提供健康成長的地方，也在物質(zhì)精神上給他們一定安定感； 傾向選擇高素質(zhì)小區(qū)，充滿文化氛圍的周邊環(huán)境 對房屋的通風(fēng)、采光具有較高要求； 房屋最好與父母相隔不遠(yuǎn)，既能方面父母照顧孩子，也是保持和睦家庭關(guān)系的一個(gè)保證。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收

33、官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌按家庭關(guān)注點(diǎn)分：五類消費(fèi)者生活特征與居住偏好家庭類型家庭類型生活形態(tài)居住偏好關(guān)心健康的老齡化家庭關(guān)心健康的老齡化家庭 這個(gè)類型家庭占總體的22.5%，最大特點(diǎn)是家庭結(jié)構(gòu)趨于老齡化，或雖然家里目前沒有老人，但將會接老人來住新房子； 一般進(jìn)行老人喜愛的安靜的運(yùn)動(dòng) 買房的三種可能性：老人為自己買；子女為孝敬父母給老人買房；對和父母同住的子女來說，房屋是照顧老人的地方； 大型娛樂鍛煉場所對此類家庭具有吸引力； 要求周邊交通狀況良好，可以步行及外出溜達(dá)； 傾向選擇附近有小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)或大型的醫(yī)院。價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭 這類家庭收入不是很

34、高，處于事業(yè)的起點(diǎn)和奮斗期，一般還在做基層工作； 對房屋的購買抱一種務(wù)實(shí)的態(tài)度，從自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力，未來事業(yè)的發(fā)展及對未來生活的設(shè)想出發(fā)買房； 在諸多方面表現(xiàn)的比較節(jié)省，在娛樂休閑上也是如此，一般僅做一些花費(fèi)少，近距離的休閑活動(dòng) 房屋對其有重要的投資意義； 購買過程中對房屋物理特性嚴(yán)格把關(guān)，對質(zhì)量很看重。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌職業(yè)新銳家庭 幸福晚年家庭 根據(jù)家庭收入、生命周期和房屋價(jià)值 望子成龍家庭 務(wù)實(shí)家庭 成功家庭 區(qū)域成熟度區(qū)域成熟度高高低低低低高高物物業(yè)業(yè)檔檔次次 職業(yè)新銳家庭職業(yè)新銳家

35、庭 成功家庭成功家庭望子成龍家庭望子成龍家庭 幸福晚年家庭幸福晚年家庭 務(wù)實(shí)家庭務(wù)實(shí)家庭 物質(zhì)需求物質(zhì)需求高低低高精精神神需需求求 職業(yè)新銳家庭職業(yè)新銳家庭 成功家庭成功家庭 望子成龍家庭望子成龍家庭 幸福晚年家幸福晚年家庭庭 務(wù)實(shí)家庭務(wù)實(shí)家庭目前，在項(xiàng)目不成熟基礎(chǔ)上；項(xiàng)目首期啟動(dòng)的客戶是務(wù)實(shí)、望子成目前，在項(xiàng)目不成熟基礎(chǔ)上；項(xiàng)目首期啟動(dòng)的客戶是務(wù)實(shí)、望子成龍家庭為主，輔以職業(yè)新銳龍家庭為主，輔以職業(yè)新銳中期中期根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)次序，本項(xiàng)目整體和本期客戶可分為近期客戶、中期客戶和遠(yuǎn)期客戶后期后期前期前期前期前期中期中期后期后期階段演變south asia villa de paris 南益巴黎豪庭

36、收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌職業(yè)新銳家庭職業(yè)新銳家庭務(wù)實(shí)家庭務(wù)實(shí)家庭 望子成龍家庭望子成龍家庭幸福晚年家庭幸福晚年家庭特點(diǎn)：重品質(zhì)、重自我特點(diǎn)：重品質(zhì)、重自我現(xiàn)狀：有積蓄、多積累現(xiàn)狀：有積蓄、多積累注重性價(jià)比注重性價(jià)比特點(diǎn)：重孩子、重品質(zhì)特點(diǎn)：重孩子、重品質(zhì)現(xiàn)狀：多積蓄、多積累現(xiàn)狀：多積蓄、多積累關(guān)心健康與社區(qū)綜合品質(zhì)關(guān)心健康與社區(qū)綜合品質(zhì)特點(diǎn)：重事業(yè)、特點(diǎn)：重事業(yè)、 重身份重身份現(xiàn)狀：多積蓄、多積累現(xiàn)狀：多積蓄、多積累彰顯地位彰顯地位務(wù)實(shí)家庭務(wù)實(shí)家庭望子成龍家庭望子成龍家庭望子成龍家庭望子成龍家庭幸福晚年家庭幸福晚年家庭 成功家庭成功家庭重要客戶前期客戶前期客戶（

37、核心客戶（核心客戶） 中期客戶中期客戶（核心客戶）（核心客戶） 遠(yuǎn)期客戶遠(yuǎn)期客戶（核心客戶）（核心客戶）客戶定位south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌前期核心客戶前期核心客戶 遠(yuǎn)期核心客戶遠(yuǎn)期核心客戶中期核心客戶中期核心客戶置業(yè)特點(diǎn)置業(yè)特點(diǎn)置業(yè)傾向置業(yè)傾向客戶來源客戶來源客戶層級客戶層級客戶職業(yè)客戶職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)生活習(xí)慣生活習(xí)慣消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)習(xí)慣望子成龍家庭務(wù)實(shí)家庭職業(yè)新銳家庭成功家庭望子成龍家庭幸福晚年家庭區(qū)域內(nèi)及區(qū)域周邊，以及拆遷客戶光谷大區(qū)域輻射武昌珞瑜路沿線區(qū)域企事業(yè)單位、老師、生意人三口或兩口之家或

38、幾世同堂政府公務(wù)員，私營企業(yè)主公務(wù)員，企事業(yè)單位職工，各國營企業(yè)中層管理層三口之家三口之家或幾世同堂自我，理性，講求面子喜歡熱鬧、好炫耀、好跟風(fēng)具有一定身份，從眾，精打細(xì)算淡靜，繁忙追求性價(jià)比高的事物期望改變現(xiàn)在生活質(zhì)量；理性消費(fèi)追求性價(jià)比消費(fèi)理性與感性結(jié)合消費(fèi)滿足基本居住需求為核心 重視生活品質(zhì)，追求高享受的生活重視區(qū)域環(huán)境以及區(qū)域便利性相對更多的關(guān)注價(jià)格關(guān)注社區(qū)品質(zhì)、品牌和社區(qū)成熟度客戶更多的集中于區(qū)域中間階層更高層次客戶比例相對前期有所提高，集中在珞瑜路沿線高層客戶關(guān)注產(chǎn)品附加值以及社區(qū)知名度客戶更多的集中于大光谷中高間階層近期客戶、中期客戶和遠(yuǎn)期客戶的具象描述務(wù)實(shí)家庭望子成龍家庭幸福晚

39、年家庭客戶描述south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌目標(biāo)客戶掃描近期核心客戶近期核心客戶務(wù)實(shí)家庭務(wù)實(shí)家庭 沒有什么業(yè)余時(shí)間，生活過的很平淡，喜歡去超市和商場購買打折的物品，對散步和旅游沒有太大興趣，經(jīng)常去銀行關(guān)注自己的存款變化。他們注重家庭生活，留戀他們注重家庭生活，留戀生活老環(huán)境，犧牲自己的生活老環(huán)境，犧牲自己的時(shí)間和社交活動(dòng)；讓自己時(shí)間和社交活動(dòng)；讓自己的父母生活得更幸福，的父母生活得更幸福，讓自己的孩子在一個(gè)更具親和力的社區(qū)里成長。喜歡和向往社區(qū)文化和居住氛圍、為社區(qū)品牌所感染 ！ 實(shí)惠的、平淡的、被尊重的

40、實(shí)惠的、平淡的、被尊重的清晨：在鬧鐘中醒來，出門吃早餐。然后騎車或坐公汽去上班，看一份楚天都市報(bào)打發(fā)早上時(shí)間；白天：在淡靜中度過上班的一天；傍晚：將菜帶回家，吃一頓家庭晚餐；晚上：吃完飯去鍛煉身體，逛逛超市，買點(diǎn)打折的生活用品；業(yè)余：串門，逛街，去麻將室打麻將消磨時(shí)間。開發(fā)初期，項(xiàng)目品牌效應(yīng)與市場影響力有限，因此，近期目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定為開發(fā)初期，項(xiàng)目品牌效應(yīng)與市場影響力有限，因此，近期目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定為較顯較顯性性的客戶群的客戶群房子要能承載他們親情溫暖的情懷：鄰里的，和諧的，實(shí)惠的 。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995

41、先驅(qū)品牌目標(biāo)客戶掃描望子成龍家庭望子成龍家庭管理的一族：管理的一族：清晨：在外面吃早餐，送孩子上學(xué)；白天：工作繁忙，處理日常事物，同事之間談的最多的是孩子出國；傍晚：或是有飯局或是吃家庭晚餐，不斷詢問孩子的學(xué)業(yè)進(jìn)展情況；晚上：吃完飯帶孩子培優(yōu)和小區(qū)其他人閑聊孩子的教育?；氐郊抑校胂胂掳肽甑墓ぷ靼才??？纯措娨曄r(shí)間?；蛘呱暇W(wǎng)了解一下高考或者大學(xué)就業(yè)率的情況；業(yè)余：去學(xué)校看看自己的子女，或帶孩子參加各種培訓(xùn)班。他們注重孩子的成長空間，典型的傳統(tǒng)家庭，武漢市民化特征明顯，喜歡有附加值的東西；學(xué)歷雖然不高，比較注重金錢的積累和下一代教育，升值的事物比較能吸引他們；。他們他們在選擇房子上更多的在選擇

42、房子上更多的時(shí)候更講求環(huán)境，大時(shí)候更講求環(huán)境，大氣，實(shí)用，鄰里關(guān)系氣，實(shí)用，鄰里關(guān)系和鄰里素質(zhì)等和鄰里素質(zhì)等成熟的、發(fā)展的、重教育成熟的、發(fā)展的、重教育房子里要能承載他們夢想和未來的情懷：高尚社區(qū)，好環(huán)境，教育優(yōu)先。近期核心客戶近期核心客戶south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌目標(biāo)客戶掃描職業(yè)新銳家庭職業(yè)新銳家庭無孩子的一族：無孩子的一族：清晨：在鬧鐘聲醒來，用最快的速度趕到車站，邊吃早餐邊擠公車去上班?？匆环莩繄?bào)消磨在公車上的時(shí)間；白天：有一份自己比較滿意的工作，在辦公室里消磨著時(shí)間；傍晚：坐公車回家，和朋友去

43、吃飯或則順路帶回菜在家享受晚餐。吃完飯后去散散步，散完步去健身；晚上：和朋友去吃夜宵或則邀請朋友來家打麻將；業(yè)余：看一場時(shí)下流行的電影，去郊外旅游，和朋友去去江灘的酒吧，去逛街shopping。有孩子的一族：有孩子的一族：清晨：多有習(xí)慣的自然醒來，照顧孩子起床吃早飯。有自己的車或坐公交送孩子去上學(xué)，然后自己去上班；白天：有穩(wěn)定的工作，有一定的職位；傍晚：接孩子放學(xué)，回家?guī)Щ夭?，吃家庭晚餐；晚上：照顧孩子完成學(xué)業(yè)，去散步?？措娨?，看書打發(fā)晚上的時(shí)間；業(yè)余：約朋友來家里打牌，帶孩子去參加興趣班，家人一起去公園游玩。他們堅(jiān)信自己是武漢的中堅(jiān)分子。不僅因?yàn)樗麄兇蠖际苓^良好的教育，更重要的是，隨著時(shí)代的

44、進(jìn)步，他們看世界和他們看世界和看自己的眼光已經(jīng)不看自己的眼光已經(jīng)不再墨守成規(guī)。再墨守成規(guī)。他們在選擇房子上同他們在選擇房子上同樣希望追求更有生活樣希望追求更有生活品質(zhì)感的居住方式，品質(zhì)感的居住方式，當(dāng)然，這種方式也必須是他們所能承受的。享受的、感性的享受的、感性的、炫耀的、炫耀的房子里要能承載他們依然沒有湮滅的理想情懷：都市的、優(yōu)美的、理性的近期核心客戶近期核心客戶south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌客戶掃描中遠(yuǎn)期客戶中遠(yuǎn)期客戶成功家庭成功家庭 他們對文化認(rèn)同與景慕，鐘情于純自然背景和獨(dú)特建筑；追求“珍品化”生

45、活，含蓄內(nèi)斂、深藏不露、不事張揚(yáng)；需要一個(gè)符合他們意愿的生活圈子、一個(gè)屬于他們的社交平臺，從而滿足他們對格調(diào)生活的追求；愿意、也有意識打造貴族氣質(zhì)；個(gè)性化生存、品位化生存是他們最渴望的方式。房子里要能承載他們貴族化的情懷：尊貴的、大氣的、生態(tài)的房子里要能承載他們貴族化的情懷：尊貴的、大氣的、生態(tài)的。幸福晚年家庭幸福晚年家庭 他們有一定的經(jīng)濟(jì)積累，目光逐漸外擴(kuò)，追尋著生活的軌跡。對環(huán)境的要求高，知道什么是健康的，懂得養(yǎng)生之道；雖然他們大多數(shù)沒有太高學(xué)歷，但是卻期望得到其他的人更多認(rèn)同。愿意去與人接受新事物，不愿意落后社會的發(fā)展；他們在選擇房子上更多的時(shí)候更講求環(huán)境，大氣，實(shí)用，鄰里關(guān)系等房子能承

46、載他們的夢想和健康的享受：大氣的、舒適的、健康的。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌目標(biāo)客戶核心特征提取前期客戶前期客戶高附加值、高性價(jià)比高附加值、高性價(jià)比中期客戶中期客戶成熟、大氣成熟、大氣遠(yuǎn)期客戶遠(yuǎn)期客戶尊貴、品質(zhì)尊貴、品質(zhì)u控制總價(jià)，形成品質(zhì)與價(jià)格預(yù)期的反控制總價(jià)，形成品質(zhì)與價(jià)格預(yù)期的反差，走性價(jià)比路線差，走性價(jià)比路線u景觀、樣板房的直接展示景觀、樣板房的直接展示銷售啟示銷售啟示u高尚形象高尚形象u項(xiàng)目成熟的生活方式項(xiàng)目成熟的生活方式u卓越的產(chǎn)品素質(zhì)卓越的產(chǎn)品素質(zhì)u現(xiàn)場展示和品牌提升現(xiàn)場展示和品牌提升u

47、持續(xù)的附加值提供持續(xù)的附加值提供u會所、配套的升級會所、配套的升級核心特征提煉核心特征提煉south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌客戶定位客戶定位競爭占位競爭占位費(fèi)用測算費(fèi)用測算營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)狀目標(biāo)和現(xiàn)狀營銷攻略體系營銷攻略體系報(bào)告結(jié)構(gòu)south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌戰(zhàn)略思想：深、狠、準(zhǔn) 核心問題：在營銷上如何引領(lǐng)客戶居住需求領(lǐng)導(dǎo)市場實(shí)現(xiàn)年內(nèi)480套的銷售目標(biāo)，并提升項(xiàng)目市場影響力和品牌美譽(yù)度south asia vi

48、lla de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌深項(xiàng)目品牌要做深市場影響力要做深準(zhǔn)對客戶認(rèn)識要準(zhǔn) 對市場判斷要準(zhǔn)對渠道選擇要準(zhǔn) 對項(xiàng)目定位要準(zhǔn)狠殺客要狠 投入要狠價(jià)格要狠south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌旺季逐棟加推淡季存量促銷推售策略制造市場饑餓感，并且便于根據(jù)市場調(diào)整價(jià)格，把控市場。將選擇數(shù)十套較差單位進(jìn)行淡季促銷，用相對低價(jià)搶占市場。south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌以活動(dòng)

49、提升項(xiàng)目市場影響力，品牌形象！用活動(dòng)使樓盤活起來，使銷售動(dòng)起來！推廣策略south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌本項(xiàng)目活動(dòng)營銷（推廣）的 6 大原則影響力 創(chuàng)造力 溝通力 執(zhí)行力 吸引力 合 力 south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌策略實(shí)施階段及目標(biāo)分解擴(kuò)散影響力擴(kuò)散影響力品牌提升品牌提升+鞏固影響力鞏固影響力品質(zhì)詮釋品質(zhì)詮釋事件營銷事件營銷+建立影響力建立影響力價(jià)值展示價(jià)值展示+價(jià)值體驗(yàn)價(jià)值體驗(yàn)第一步：3期首度開盤（2007年4月

50、中旬）建立影響力建立項(xiàng)目中高檔形象和價(jià)值體系，引導(dǎo)客戶進(jìn)行價(jià)值感知銷售目標(biāo)：平開平走，快速轉(zhuǎn)化，鎖定前期積累客戶開盤1個(gè)月內(nèi)完成60套任務(wù)；第二步：加推（2007年5月上旬）建立影響力加推造成熱銷局面，6月底前完成100套任務(wù)；第三步：淡季促銷（2007年7-8月）擴(kuò)散影響力大眾傳播促銷信息，品牌活動(dòng)擴(kuò)散項(xiàng)目影響力，為后期作準(zhǔn)備銷售目標(biāo)：7月8月完成40套第四步：2度開盤（2007年9月-12月）鞏固影響力通過印證項(xiàng)目優(yōu)勢和文化營銷來維持和鞏固項(xiàng)目的影響銷售目標(biāo)：9月-12月完成170套大眾傳播大眾傳播事件營銷事件營銷south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3

51、期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 預(yù)售條件節(jié)點(diǎn)3月底12#/15#共80套6月底2期+26#共180套重要節(jié)點(diǎn)展示節(jié)點(diǎn)8月底17-19#共40套9月起27#共170套藝術(shù)人生朱軍訪談3期命名儀式慈善助學(xué)啟動(dòng)兒童嘉年華開盤節(jié)點(diǎn)4月18日推26#5月9日加推25#/31#8月下旬10月上旬中法文化交流會與珠寶品牌聯(lián)合推廣銷售量80套180套40套170套1600人3600人800人3400人策略實(shí)施階段推售節(jié)奏余秋雨訪談健康文化座談 客戶需求量按成交率5%計(jì)算基數(shù)，再按7.5%計(jì)算最終來訪數(shù)7000south

52、asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌報(bào)告結(jié)構(gòu)客戶定位客戶定位競爭占位競爭占位費(fèi)用測算費(fèi)用測算營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)狀目標(biāo)和現(xiàn)狀營銷攻略體系營銷攻略體系08總結(jié)總結(jié)south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌如何深化第一形象影響力第一必殺計(jì)：塑造城市居住價(jià)值形象體系展示攻略展示攻略大事件攻略大事件攻略渠道攻略渠道攻略品牌攻略品牌攻略媒體推廣媒體推廣形象定位形象定位south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白

53、露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌以目標(biāo)客戶城市居住價(jià)值核心驅(qū)動(dòng)力提取及整體形象定位基礎(chǔ)近近期期客客戶戶高附加值、高附加值、高性價(jià)比高性價(jià)比中中期期客客戶戶成熟、大氣成熟、大氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期客客戶戶尊貴、品質(zhì)尊貴、品質(zhì)u高形象低總價(jià)高形象低總價(jià)u升值增值潛力升值增值潛力u卓越的服務(wù)卓越的服務(wù)u地段優(yōu)越地段優(yōu)越需求具象需求具象u品牌社區(qū)品牌社區(qū)u尊貴服務(wù)卓越的尊貴服務(wù)卓越的u產(chǎn)品素質(zhì)產(chǎn)品素質(zhì)u尊貴地段尊貴地段u大盤的氣勢大盤的氣勢u豐富的產(chǎn)品豐富的產(chǎn)品u成熟配套成熟配套核心驅(qū)動(dòng)力提煉核心驅(qū)動(dòng)力提煉u大盤形象大盤形象u升值潛力強(qiáng)升值潛力強(qiáng)u南益品牌南益品牌u光谷中央地段光谷中央地段u大盤品牌大盤品牌u高

54、尚的生活方式高尚的生活方式u樓王產(chǎn)品樓王產(chǎn)品u人文沉淀人文沉淀u34萬平方米萬平方米u(yù)大宅、大戶大宅、大戶u內(nèi)外部資源內(nèi)外部資源u高檔會所、風(fēng)情高檔會所、風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)街項(xiàng)目關(guān)聯(lián)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)地段佳、規(guī)模大、中高檔樓盤武漢最具居住價(jià)值樓盤之一south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌實(shí)（10）至名歸的居住價(jià)值體現(xiàn)名企 名牌 名勝 名師 名筑 名氣 名流 名校 名商 名管south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌形象定位養(yǎng)尊處優(yōu) 園中豪庭south

55、 asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌養(yǎng)；尊；處；優(yōu)。四度空間，詮釋生活“本真”south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌【關(guān)于楓丹白露與巴黎豪庭的思考】法國是一個(gè)浪漫到骨頭里的國家，無論是被稱為世界上最美麗的語言之一的法語，享譽(yù)世界的大文豪巴爾扎克、雨果，還是巴黎街頭那些引領(lǐng)世界時(shí)尚的衣妝服飾，充滿情調(diào)的法國藝術(shù)電影，以及高聳入云的埃菲爾鐵塔和藏著蒙娜麗莎神秘微笑的盧浮宮，都具備讓人深深折服的浪漫與高貴氣質(zhì)。楓丹白露（fontainebleau

56、），法國北部一個(gè)小城，位于巴黎東南部。其城堡（弗朗西斯一世建造）是個(gè)歷史悠久的皇宮，現(xiàn)在是法國總統(tǒng)避暑的官邸。楓丹白露來自法文楓丹白露宮，意為美泉。因此，法國人喜愛浪漫也就理所當(dāng)然，陽光、沙灘、美女、敞篷車幾乎成了公認(rèn)的無國界浪漫元素，但曾幾何時(shí)，具備這些元素只是豪宅別墅們的專利，所以，當(dāng)南益巴黎豪庭走近我們身邊的時(shí)候，那些并不奢華的浪漫主義者們肯定都對南益巴黎豪庭心存感激，因?yàn)槭撬牙寺I(xiàn)給了普通人：簡潔明快，清新自然，每一細(xì)微之處似乎都流露著激情與活力，這是未來的美麗人生中很多人理性的選擇。而這種不變的選擇，也造就了南益巴黎豪庭一直以來崇尚的生活方式養(yǎng)尊處優(yōu)。south asia vill

57、a de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌【養(yǎng)尊處優(yōu)的文學(xué)解釋】養(yǎng)尊處優(yōu) ( yng zn ch yu ) 【解 釋】 養(yǎng)：生活；尊：尊貴；處：居于；優(yōu)：優(yōu)裕。指處于尊貴地位，過優(yōu)裕生活。 【出 處】 宋蘇洵上韓樞密書：“天子者，養(yǎng)尊而處優(yōu)，樹恩而收名，與天下為喜樂者也?！眘outh asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌楓丹白露 fontainebleau 第一度空間養(yǎng)生之道，遠(yuǎn)離喧囂。養(yǎng)生之處，更養(yǎng)心。600棵原生樟樹，90000平米森林植被構(gòu)成新古典主義藝術(shù)園林。天然清新

58、氧吧，最佳養(yǎng)生居所。從煩囂、沉冗的社交應(yīng)酬中抽身出來；從呆板、毫無生氣的辦公室走出來，關(guān)上電話、謝絕客人的拜訪。把車交給車庫、把生活的面具拋棄、把會議所穿的衣服脫掉，換上運(yùn)動(dòng)服，把要簽署的文件放下，讓疲乏的心靈再次躍動(dòng)拒絕亞健康，拒絕高負(fù)荷、拒絕生命加速的衰老。去小區(qū)園林中打一套太極，去馬鞍山森林公園上呼吸自然的空氣、去小區(qū)園林中打一套太極，去東湖水邊釣魚生活，就應(yīng)該有更多充沛、閑散的時(shí)間供自己去支配、沉淀。生活，就需要有更多優(yōu)雅、眼見為實(shí)的品質(zhì)寵愛自己的生活。馳騁疆場，需要更多的時(shí)間調(diào)整、修養(yǎng)。懂得養(yǎng)生之道，就明白了人生大半。關(guān)鍵詞：東湖馬鞍山園林south asia villa de pa

59、ris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌楓丹白露 fontainebleau 第二度空間尊居族群，道同一生。厭惡鋼筋森林的蠢笨與冷漠，所以四下尋覓難得的志同道合。我們都需要，同時(shí)住在自己的世界。你的眼里，或他的內(nèi)心。在這里，一方從容天空里，匯集著都市里各個(gè)部落的菁英。他們懂得生活，享受生活，并分享快樂。他們演繹著各自的精彩，并毫不吝惜地為對方喝彩。獨(dú)立而相互守望著，共同打造一段瑰麗的傳奇。他們，誠摯邀您為鄰。關(guān)鍵詞：老師企事業(yè)中高層生意人south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌楓

60、丹白露 fontainebleau 第三度空間處之泰然，運(yùn)籌帷幄。大隱于市的尊崇大眾豪庭，在咖啡的醇香和濃茶的薄霧里，從容淡定，運(yùn)籌千里。楓丹白露從容坐落于武昌光谷核心區(qū)域，距魯巷商圈僅僅10分鐘車程，將城市交通軸心線、商業(yè)核心輻射圈融為一體。時(shí)效代替了地域距離，成就燈火輝煌，流光異彩的喧囂都市中。一個(gè)心靈靜謐自在滿足的生活居停，入世，才是出世的最高級。從此，繁華與靜謐糅合得如此不著痕跡。關(guān)鍵詞：繁華鄰近地鐵公交立交south asia villa de paris 南益巴黎豪庭收官之作 3期 楓丹白露新鴻泰since1995先驅(qū)品牌楓丹白露 fontainebleau 第四度空間優(yōu)裕生活，低