深圳龍崗城市風(fēng)尚商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃報(bào)告眾廈地產(chǎn)

1、1本報(bào)告嚴(yán)格保密謹(jǐn)呈：深圳市xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2021-10-22。2本報(bào)告嚴(yán)格保密針對(duì)性營(yíng)銷策劃報(bào)告思路目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通租金及價(jià)格租金及價(jià)格測(cè)算測(cè)算項(xiàng)目統(tǒng)籌項(xiàng)目統(tǒng)籌市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷操作營(yíng)銷操作經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算中心城概況三級(jí)市場(chǎng)分析租金統(tǒng)計(jì)及分析市場(chǎng)總結(jié)商業(yè)概況發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目周邊商業(yè)概況典型樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)分析定位思考定位依據(jù)定位建議定位之一定位論證定位之二租金測(cè)算價(jià)格建議價(jià)格測(cè)算一價(jià)格測(cè)算二銷售模式對(duì)比價(jià)格建議銷售模式建議3本報(bào)告嚴(yán)格保密目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通什么業(yè)態(tài)定位最佳！利于市場(chǎng)后期的持續(xù)經(jīng)營(yíng)！定位最大限度支撐銷售！成本合理控制！實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，并能持久！4本報(bào)告嚴(yán)格保密龍

2、崗中心城概況：深圳八大衛(wèi)星城市之一，規(guī)劃建設(shè)具有國(guó)際理念，配套深圳八大衛(wèi)星城市之一，規(guī)劃建設(shè)具有國(guó)際理念，配套設(shè)施齊全，布局合理，交通系統(tǒng)完善，是龍崗邁向城市化的先行城市！設(shè)施齊全，布局合理，交通系統(tǒng)完善，是龍崗邁向城市化的先行城市！1.龍崗中心城是龍崗政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，屬于深圳八大衛(wèi)星城之一，而且是龍崗邁向城市化的先行城區(qū)，中心城已成為龍崗國(guó)際化中心城區(qū)的重要標(biāo)志之一。2.以居住為核心的中心城的規(guī)劃建設(shè)，有著國(guó)際先進(jìn)的規(guī)劃理念，體現(xiàn)在環(huán)境、道路、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、文化等各項(xiàng)公共設(shè)施的規(guī)劃布局上。3.龍崗中心城的配套設(shè)施起點(diǎn)高，具有高效率的交通系統(tǒng)、高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，深惠、深汕一級(jí)公

3、路和深惠、深汕、機(jī)荷高速公路貫穿而過(guò)，交通非常方便。 重點(diǎn)提示：本項(xiàng)目位于龍崗中心城區(qū)，龍重點(diǎn)提示：本項(xiàng)目位于龍崗中心城區(qū)，龍崗中心城飛速發(fā)展前景為本項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)崗中心城飛速發(fā)展前景為本項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)更多市場(chǎng)機(jī)遇。更多市場(chǎng)機(jī)遇。5本報(bào)告嚴(yán)格保密龍崗中心城商業(yè)概況：商業(yè)主要以商業(yè)步行街形式形成，消費(fèi)人口近商業(yè)主要以商業(yè)步行街形式形成，消費(fèi)人口近40萬(wàn)，屬內(nèi)動(dòng)萬(wàn)，屬內(nèi)動(dòng)型商業(yè)；商業(yè)供過(guò)于求，商飽為憂，鋪滿為患；無(wú)集中商業(yè)，檔次較低，商業(yè)分區(qū)型商業(yè)；商業(yè)供過(guò)于求，商飽為憂，鋪滿為患；無(wú)集中商業(yè)，檔次較低，商業(yè)分區(qū)不合理，出現(xiàn)較多以家私、汽配、建材等大型專業(yè)市場(chǎng)，尚未成型。不合理，出現(xiàn)較多以家私、汽配、

4、建材等大型專業(yè)市場(chǎng)，尚未成型。1.龍崗中心城的商業(yè)中心區(qū)，包括了龍城街道辦、龍崗街道辦范圍內(nèi)，分布在各大型住宅區(qū)附近的商業(yè)步行街鋪，各大型商場(chǎng)和消費(fèi)場(chǎng)所在內(nèi)的諸多商圈，消費(fèi)人口近40萬(wàn)，屬于內(nèi)動(dòng)型商業(yè)。 2.近年來(lái)，龍城和龍崗街道辦的商業(yè)面積增速過(guò)快，超過(guò)了正常發(fā)展水平，商業(yè)供應(yīng)量與需求量之比，遠(yuǎn)大于其他街道辦。目前，商飽為憂，鋪滿為患，市場(chǎng)消化能力嚴(yán)重失衡，銷售率一般只有約60。業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)：1.沒(méi)有集中的商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)，近年來(lái)大型商業(yè)如世貿(mào)中心和五洲風(fēng)情mail紛紛以低租金引入萬(wàn)佳、天虹等主力店，帶動(dòng)其它鋪位的招租。2.此類大型商城，定位檔次差異大，分區(qū)不夠合理，經(jīng)營(yíng)商品高低檔次差異大，缺少中

5、檔商業(yè)進(jìn)駐，因此一直難以形成有利于消費(fèi)者集中進(jìn)入選購(gòu)的連結(jié)成片的“商業(yè)區(qū)”。3.從布吉沿深惠路往龍崗鎮(zhèn)，105國(guó)道兩側(cè)多為家私、汽配、建材等大型專業(yè)集中市場(chǎng)，由于輻射區(qū)域和影響力半徑小，始終未成氣候。 6本報(bào)告嚴(yán)格保密龍崗中心城發(fā)展規(guī)劃：龍崗中心城定義為深圳輻射龍崗中心城定義為深圳輻射“珠三角珠三角”東北部城市群的東北部城市群的“次中心次中心”，隨著龍崗中心城規(guī)劃及配套設(shè)施的進(jìn)一步完善和提升，龍崗中心，隨著龍崗中心城規(guī)劃及配套設(shè)施的進(jìn)一步完善和提升，龍崗中心城城“城際中心城際中心”即將形成，其商業(yè)前景巨大！即將形成，其商業(yè)前景巨大！在2010年深圳市政府規(guī)劃中，龍崗中心被定義為深圳輻射“珠三角

6、”東北部城市群的“次中心”，“龍城龍崗墟”商業(yè)區(qū)也已定位為深圳4大次級(jí)商業(yè)區(qū)之一，隨著政府未來(lái)推進(jìn)關(guān)外基礎(chǔ)建設(shè)，以及連續(xù)多年保持高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，以帶動(dòng)龍崗全區(qū)居民消費(fèi)支出在不斷增加，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)有明顯提升，未來(lái)的商業(yè)前景十分看好。 “商業(yè)中心帶”輻射影響半徑在十至十五公里的定理，從布吉北部、橫崗，直達(dá)龍崗、坪地這條“縱向軸”上，目前缺乏一個(gè)“中心商圈”。而“龍崗中心城”有奧體中心規(guī)劃和地鐵3號(hào)線動(dòng)工等重大片區(qū)利好，又有中心城住宅供應(yīng)急劇放量，區(qū)域人口有望迅速增長(zhǎng)的潛因，預(yù)計(jì)3至5年后，將成為影響廣東東部城市群的“城際中心”，而“龍崗老街五洲風(fēng)情mail鵬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目”這一商圈，有望成為帶旺整個(gè)龍

7、崗商業(yè)的龍頭，形成規(guī)模和影響力類似于“東門(mén)人民南商圈”的大型商業(yè)核心走廊，即“龍城城際中心商業(yè)帶”。龍崗中心城商業(yè)輻射范圍的擴(kuò)大，龍崗中心城商業(yè)輻射范圍的擴(kuò)大，基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，“龍城城龍城城際中心商業(yè)帶際中心商業(yè)帶”的形成，區(qū)域人的形成，區(qū)域人口的增多，區(qū)域商業(yè)將有很大發(fā)口的增多，區(qū)域商業(yè)將有很大發(fā)展空間展空間7本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目周邊商業(yè)概況：商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，偏向中低檔次，主要以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，偏向中低檔次，主要以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)雜亂無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，缺品牌號(hào)召力的主力店支撐。商業(yè)雜亂無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，缺品牌號(hào)召力的主力店支撐。本項(xiàng)目周邊商業(yè)主要以周邊小區(qū)底商和

8、回龍埔綜合市場(chǎng)為主，商業(yè)業(yè)態(tài)主要是社區(qū)商業(yè)，同時(shí)由以下區(qū)位圖可以看出項(xiàng)目周邊一公里范圍內(nèi)缺乏具有代表性和亮點(diǎn)的集中式商業(yè)，缺品牌號(hào)召力的主力店支撐，與項(xiàng)目相隔較近具有較高檔次和品牌特征的只有天虹商場(chǎng)。 本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)該在周本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)該在周邊市場(chǎng)中尋求商業(yè)空白點(diǎn)和差邊市場(chǎng)中尋求商業(yè)空白點(diǎn)和差異化，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)的成功招異化，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)的成功招商和持續(xù)經(jīng)營(yíng)。商和持續(xù)經(jīng)營(yíng)。8本報(bào)告嚴(yán)格保密周邊典型商業(yè)詳細(xì)調(diào)查：通過(guò)對(duì)城市峰尚周邊商業(yè)市場(chǎng)做詳細(xì)的調(diào)研、分析，了解了周邊商業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)以及鋪面的租金水平和售價(jià)，為本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)、租金和售價(jià)的定位提供依據(jù)，以指導(dǎo)本項(xiàng)目銷售政策的制定。下表

9、是對(duì)項(xiàng)目周邊位于吉祥中路、龍福路、長(zhǎng)興南路、龍平西路主要街道的典型樓盤(pán)尚景華園、城市花園一期、歐景城花園、回龍埔綜合市場(chǎng)的商家進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研。龍平大道平安路愛(ài)心路吉祥中路龍福路清林中路龍翔大道區(qū)人民醫(yī)院保健院城市花園一期實(shí)驗(yàn)學(xué)校天虹商場(chǎng)交通銀行假日酒店龍?zhí)豆珗@順電龍崗汽車站萬(wàn)佳百貨郵電局龍城中學(xué)世貿(mào)百貨龍城中路清林小學(xué)余石嶺生態(tài)公園本項(xiàng)目龍平大道平安路愛(ài)心路吉祥中路龍福路清林中路龍翔大道區(qū)人民醫(yī)院保健院實(shí)驗(yàn)學(xué)校天虹商場(chǎng)交通銀行假日酒店龍?zhí)豆珗@順電龍崗汽車站萬(wàn)佳百貨郵電局龍城中學(xué)世貿(mào)百貨龍城中路清林小學(xué)余石嶺生態(tài)公園本項(xiàng)目尚景華園歐景城回瓏脯綜合市場(chǎng)9本報(bào)告嚴(yán)格保密租金區(qū)間統(tǒng)計(jì)分析：周邊商業(yè)租金4

10、0-65元/占比50%， 40元/占比28% ，65元/以上占比22%，商業(yè)氛圍淡，租金處于較低水平。通過(guò)調(diào)查資料表，可將項(xiàng)目周邊鋪面租金水平分為40元/以下，40-65元/以內(nèi)和65元/以上，三個(gè)租金段位進(jìn)行占比分析，得出周邊商業(yè)目前主流的租金現(xiàn)狀。分析：分析：從所選取的141家店鋪?zhàn)饨疬M(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，項(xiàng)目所在片區(qū)鋪面租金水平主要在40-65元/之間，這個(gè)區(qū)間的租金水平所占比例將近占到總樣本量一半，40元/以下的租金水平占到28%,而高于65元/的租金僅占22%，其中租金最高達(dá)到75元/，均是商業(yè)發(fā)展較成熟和人流集中的社區(qū)，而相對(duì)遠(yuǎn)離天虹商場(chǎng)片區(qū)商業(yè)繁華地段的商業(yè)較為冷清,租金水平較低,主

11、要集中在65元/以下,可見(jiàn)項(xiàng)目所在片區(qū)目前鋪面水平還處于較低水平,隨著周邊商業(yè)的發(fā)展和小區(qū)入住率的提高,租金水平將會(huì)有較大的提升.租金（元租金（元/ /）數(shù)量（家）數(shù)量（家）占比（）占比（）40以下39284065715065以上3122合計(jì)141100%10本報(bào)告嚴(yán)格保密商業(yè)業(yè)態(tài)范圍分析：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的豐富程度，反映出商業(yè)的繁華程度，現(xiàn)對(duì)周邊商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，了解項(xiàng)目周邊商業(yè)的繁榮程度，找出市場(chǎng)空間。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）數(shù)量（家）占比（）占比（）裝飾,建材五金3928超市、便利店，煙酒，小商店2216餐飲2216美容美發(fā)美體、保健1511干洗、水店65其它115文具54地產(chǎn)中介54茶店4

12、3藥店32服裝、飾品32服務(wù)機(jī)構(gòu)32數(shù)碼沖印32總計(jì)141100分析分析:從上表對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)街鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)可以看出，商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，各類業(yè)態(tài)比較齊全，裝飾材料類所占比例最大達(dá)28%，其次為餐飲、超市、便利店、美容美發(fā)，分別為16%、16%、11%，其他商業(yè)業(yè)態(tài)占比為2%5%，隨著周邊新樓盤(pán)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)以及各小區(qū)入住率的提高，消費(fèi)能力也隨之提高。11本報(bào)告嚴(yán)格保密路段平均租金分析：周邊路段商業(yè)氛圍淡，人流稀少，商業(yè)租金水平較低周邊路段商業(yè)氛圍淡，人流稀少，商業(yè)租金水平較低通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊幾條路段的平均租金水平進(jìn)行測(cè)算，可以知曉影響路段租金差異的主要因素，對(duì)項(xiàng)目所在的微觀區(qū)域的特征有更深一層

13、的了解。分析分析:從對(duì)項(xiàng)目片區(qū)主要路段的租金調(diào)研分析可以看出，吉祥中路商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好，租金水平較高為6075元/，該路段人流較為集中，有一定的商業(yè)氛圍；龍福路和長(zhǎng)興南路缺乏人流，商業(yè)經(jīng)營(yíng)較差，而且不同地段租金水平有較大差別，大部分商家反應(yīng)經(jīng)營(yíng)一般或不好，且有部分空鋪在招租，位于龍平西路上即龍崗汽車站對(duì)面的回龍埔綜合市場(chǎng)2006年1月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，目前周邊缺乏人流和商業(yè)氛圍，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較為一般。位置位置租金（元租金（元/ /）吉祥中路6075龍福路3250長(zhǎng)興南路4048龍平西路（以回龍埔綜合市場(chǎng)為參考）556512本報(bào)告嚴(yán)格保密周邊典型樓盤(pán)綜合調(diào)研：項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱碧湖國(guó)際街區(qū)東方御花園羅馬公

14、園和興花園天鍵駿城錦繡東方尚景欣園鋪位鋪位類型類型街鋪+二層集中商業(yè)街鋪+二層集中商業(yè)街鋪+集中商業(yè)街鋪街鋪街鋪街鋪?zhàn)馐圩馐蹆r(jià)格價(jià)格街鋪:3-4萬(wàn)/一樓:110-130元/、二樓:70-80元/(對(duì)外招商租金)街鋪均價(jià):2.2萬(wàn)/，二層:1萬(wàn)/一樓:80-90元/街鋪:1-1.9萬(wàn)/1.2萬(wàn)/1.4萬(wàn)/1.7-1.8萬(wàn)/1.5萬(wàn)/主力主力面積面積80-9050-6040-6040-10070-9040-5070-90商業(yè)商業(yè)體量體量1.6萬(wàn)4000多7000400068504000發(fā)售發(fā)售時(shí)間時(shí)間06年10月106年4月05年9月06年7月銷售銷售情況情況已售完共36間，已售26間已售完已售完

15、已售完80%業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃精品、服飾、美食、休閑娛樂(lè)一層不能做餐飲，二層可做餐飲公元購(gòu)物街區(qū)社區(qū)商業(yè)無(wú)規(guī)劃無(wú)規(guī)劃無(wú)規(guī)劃13本報(bào)告嚴(yán)格保密周邊典型樓盤(pán)分析：周邊樓盤(pán)商業(yè)空置較多，街鋪以直接銷售為主，二層周邊樓盤(pán)商業(yè)空置較多，街鋪以直接銷售為主，二層或集中商業(yè)以整體銷售為主，售價(jià)或集中商業(yè)以整體銷售為主，售價(jià).萬(wàn)平米之間，商業(yè)無(wú)統(tǒng)一規(guī)萬(wàn)平米之間，商業(yè)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃劃分析：分析：1.對(duì)項(xiàng)目片區(qū)在售和已售樓盤(pán)的調(diào)研，片區(qū)商業(yè)鋪面銷售主要以街鋪為主，銷售情況比較理想，銷售價(jià)格主要以1.2-2萬(wàn)/為區(qū)間，最高價(jià)已達(dá)到4萬(wàn)元/；二層或集中商業(yè)銷售方式一般以整體銷售為主。2.所售鋪面，面積適中（40-90），但

16、目前還處于空置狀態(tài)，多以業(yè)主自行招租為主，投資者主要考慮片區(qū)未來(lái)的發(fā)展會(huì)給鋪面帶來(lái)很大升值潛力。3.商業(yè)業(yè)態(tài)有統(tǒng)一規(guī)劃的鋪面銷售價(jià)格較高，銷售情況較好；無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)鋪面銷售價(jià)格較低，銷售情況也不是很理想。14本報(bào)告嚴(yán)格保密三級(jí)市場(chǎng)租金統(tǒng)計(jì)分析： 三級(jí)市場(chǎng)相對(duì)二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)市場(chǎng)和時(shí)間的檢驗(yàn)，比較接近實(shí)際，對(duì)項(xiàng)目的租賃政策的制定有較強(qiáng)的參考價(jià)值。分析：分析：根據(jù)對(duì)周邊三級(jí)市場(chǎng)商鋪調(diào)研可以看出，目前項(xiàng)目周邊的城市花園一期有大量的街鋪空置，且租金較低，商鋪空置率的高低從某個(gè)程度上可以反應(yīng)這個(gè)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)狀況，另外，三級(jí)市場(chǎng)的成熟度可看出片區(qū)商業(yè)的繁華程度。項(xiàng)目周邊三級(jí)市場(chǎng)也剛剛起步，與前面的業(yè)態(tài)分析

17、地產(chǎn)中介占比4%的比率一致，由此可見(jiàn)，項(xiàng)目周邊商業(yè)還有待進(jìn)一步發(fā)展。序序號(hào)號(hào)商鋪商鋪開(kāi)間開(kāi)間（米（米）進(jìn)深進(jìn)深（米）（米）層高層高（米（米）面積面積（）（）租金租金（元（元/ /月）月）1碧湖玫瑰園4157128362碧湖玫瑰園4.515794503碧湖玫瑰園316790604城市花園一期610660485城市花園一期37.5622.5366尚景華園10.81261305015本報(bào)告嚴(yán)格保密市場(chǎng)調(diào)查總論：1.龍崗中心城是深圳八大衛(wèi)星城市之一，是龍崗邁向城市化的先行城市！龍崗中心城定義為深圳輻射“珠三角”東北部城市群的“次中心”，隨著龍崗中心城規(guī)劃及配套設(shè)施的進(jìn)一步完善和提升，龍崗中心城“城際中

18、心地帶”即將形成，其商業(yè)前景巨大！2.龍崗商業(yè)近年來(lái)供應(yīng)量急劇增加，大批商業(yè)物業(yè)上市，造成龍崗商業(yè)供過(guò)于求，除少數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好以外，大量的商業(yè)物業(yè)空置或者經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想。3.隨著龍崗經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，近年來(lái)眾多知名零售商家紛紛進(jìn)駐龍崗，搶占龍崗市場(chǎng)，其中包括:商場(chǎng)、百貨、大型超市、各類專業(yè)店等；同時(shí)龍崗商業(yè)出現(xiàn)較多專業(yè)市場(chǎng)，例如：都樂(lè)家私城、百安居、新亞洲商業(yè)數(shù)碼廣場(chǎng)等，龍崗商業(yè)已出現(xiàn)一定的繁華景象。4.龍崗地廣人稀，其商業(yè)較為零散，尚未形成以眾多項(xiàng)目聯(lián)合起來(lái)綜合型商業(yè)商圈，因此各個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃定位基本是無(wú)序的，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間缺乏整合，缺乏整個(gè)商業(yè)片區(qū)的凝聚力。16本報(bào)告嚴(yán)格保密針對(duì)性營(yíng)銷

19、策劃報(bào)告思路目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通租金及價(jià)格租金及價(jià)格測(cè)算測(cè)算市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷操作營(yíng)銷操作定位思考定位依據(jù)定位建議定位之一定位論證定位之二17本報(bào)告嚴(yán)格保密定位思路及定位核心依據(jù)定位思路定位思路本項(xiàng)目目前所處位置缺乏商業(yè)氛圍和人流，且項(xiàng)目體量較大，因此在商業(yè)業(yè)態(tài)定位上需要慎重考慮和論證：項(xiàng)目定位不僅要滿足周邊居住人群的消費(fèi)需求，更要增加商業(yè)的輻射范圍和吸引力，吸引更多的外在人流，方能保證商業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)起來(lái)。定位核心依據(jù)：定位核心依據(jù)：1.秉持“主題引導(dǎo)、體驗(yàn)休閑、業(yè)態(tài)互生、合理布局”的規(guī)劃原則；2.堅(jiān)持選擇最能在本項(xiàng)目良好生存的業(yè)態(tài)/商家組合，追求最科學(xué)的便利消費(fèi)組合與布局；.

20、依據(jù)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研情況進(jìn)行定位，在市場(chǎng)中尋找商業(yè)空白點(diǎn)；.易于項(xiàng)目的快速招商并確保商業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)起來(lái)；減少開(kāi)發(fā)商后期對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)；.本項(xiàng)目二樓及以上供水功能設(shè)置完善，可完全支持休閑業(yè)態(tài)的用水量；.三樓有排污、排煙、化油功能，具備餐飲功能；項(xiàng)目每棟一樓都有建面在1500，層高在1.75左右的架空層,在工程上屬贈(zèng)送面積,也可以同時(shí)贈(zèng)送給大賣場(chǎng)做倉(cāng)庫(kù)。這對(duì)大賣場(chǎng)具有吸引力。18本報(bào)告嚴(yán)格保密定位之一主題定位主題定位龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場(chǎng)龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)范圍定位業(yè)態(tài)范圍定位品牌主力店品牌主力店+品牌餐飲、休閑娛樂(lè)等次主品牌餐飲、休閑娛樂(lè)等次主力店力店+其他配套業(yè)態(tài)其他配套業(yè)態(tài)定位

21、利弊分析定位利弊分析有利方面：有利方面：通過(guò)主力商家的進(jìn)駐帶動(dòng)其他商家進(jìn)駐支撐銷售，易于其它鋪面銷售，有利于商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)，同時(shí)鋪面銷售價(jià)格可拉升到較高區(qū)間。不利方面：不利方面：主力商家承租面積大，租金較低，回報(bào)率低，難以銷售，損失部分商業(yè)面積銷售；目前項(xiàng)目周邊缺乏人流和商業(yè)氛圍，招商存在一定困難。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)樓層樓層分布特點(diǎn)分布特點(diǎn)主力店主力店百貨、超市一層部分面積二層整層利用主力店強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，聚集人流次主力次主力店店餐飲、休閑娛樂(lè)三層與主力店形成互補(bǔ)，充分引導(dǎo)人流，提升周邊商鋪價(jià)值配套業(yè)配套業(yè)態(tài)品牌態(tài)品牌商家商家品牌服飾一層部分面積承租能力強(qiáng)，占據(jù)商場(chǎng)有利位置運(yùn)動(dòng)、精品可是設(shè)置在

22、主通道末端，帶動(dòng)人流動(dòng)線，提升沿線商鋪價(jià)值特色美食面積要求相對(duì)較大，引導(dǎo)人流走向電子通訊、銀行靈活設(shè)置其他靈活設(shè)置，共享主力店人流19本報(bào)告嚴(yán)格保密定位之一核心支撐點(diǎn)：1.龍崗地廣人稀，其商業(yè)較為零散，尚未形成以眾多項(xiàng)目聯(lián)合起來(lái)綜合型商業(yè)中心。2.隨著龍崗經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展, 近年來(lái)眾多知名零售商家紛紛進(jìn)駐龍崗，搶占龍崗市場(chǎng)，其中包括:天虹商場(chǎng)、萬(wàn)佳百貨、世貿(mào)百貨，歲寶百貨等，但這些商業(yè)目前處于點(diǎn)狀分布，尚未形成較大規(guī)模、具有一定品牌的集中式商業(yè)。3.具有一定規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)（面積在1-2萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目），其定位主要以“百貨超市”的形式出現(xiàn)，而且百貨面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于超市面積，如海雅百貨、崇尚百貨、

23、世貿(mào)萬(wàn)佳百貨等；4.在一批逐漸成熟的商圈當(dāng)中，如南油商圈（海雅百貨）、南頭商圈（南頭家樂(lè)福）、蛇口商圈（蛇口沃爾瑪），各個(gè)項(xiàng)目的定位走的差異化經(jīng)營(yíng)的道路，資源互補(bǔ)，不像傳統(tǒng)的商圈那樣，項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)度大。典型代表如海雅百貨、蛇口沃爾瑪；5.各個(gè)項(xiàng)目除了主力店標(biāo)超以外，在不同的核心位置引進(jìn)次主力店，幾乎每個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部及其周邊，均加大了餐飲、休閑娛樂(lè)的比例，以崇尚百貨、五洲風(fēng)情mall等為例。6.通過(guò)前面市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目周邊一公里范圍內(nèi)商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，缺品牌號(hào)召力的集中式商業(yè)中心支撐，為本項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)空白。7.項(xiàng)目位于十字路口，交通便利，商業(yè)昭示性強(qiáng)，配套齊全，且周邊存在較多高檔住宅社區(qū)，

24、隨著周邊社區(qū)的成熟，定位為商業(yè)廣場(chǎng)有很大發(fā)展?jié)摿Α?0本報(bào)告嚴(yán)格保密定位之一商家訪談?wù)撟C商家商家名稱名稱經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)樓層樓層需求需求面積面積層高層高要求要求租賃租賃年限年限免租期免租期對(duì)本項(xiàng)目看法對(duì)本項(xiàng)目看法人人樂(lè)人人樂(lè)超市超市1-3層120004.5-6米10-15年1-2年目前人流不集中，做超市類不行，處在交叉路口，龍平西路沒(méi)什么人流百佳華百佳華超市超市1-4層2萬(wàn)左右4.5-6米10年以上半年以上有向龍崗發(fā)展的意向，在深圳有8家店，對(duì)我們的位置不看好，人流太少，做不了沃爾瑪沃爾瑪1-3層1萬(wàn)左右5-6米10-15年半年以上有一定意向,需要實(shí)地考察百佳超百佳超市市1-12層1500左右4米左右

25、8年以上半年地理位子太偏，人流量稀薄，租金太高的話不考慮愛(ài)家超愛(ài)家超市市1-2層8000左右4米以上8年除裝修外半年有在龍崗開(kāi)店的想法，但具體要看位子、租金合適的話會(huì)考慮，關(guān)鍵看地段新一佳新一佳超市超市1-3層1萬(wàn)左右4.5米左右8年以上半年以上位置不是太理想，但是具有一定的潛力，以后可能會(huì)有一定的市場(chǎng)蘇武牧蘇武牧養(yǎng)養(yǎng)1-2層3000-50004米左右8-12年半年以上不看好做餐飲,需要在人流旺區(qū)21本報(bào)告嚴(yán)格保密定位之一商家訪談結(jié)論小結(jié)：小結(jié)：1、通過(guò)訪談，有4個(gè)超市商家對(duì)我們有一點(diǎn)意向，有3家不看好本位置；2、其中人人樂(lè)超市、百佳華百貨不看好本項(xiàng)目位置，沃爾瑪、百家超市、愛(ài)家樂(lè)超市、新一佳

26、超市有一點(diǎn)意向,但仍認(rèn)為本項(xiàng)目目前人流少,租金水平不能定得過(guò)高，餐飲商家認(rèn)為本項(xiàng)目目前不適合做餐飲。3、本次訪談還著重調(diào)查了商家對(duì)本項(xiàng)目硬件設(shè)施及配套的要求。22本報(bào)告嚴(yán)格保密定位之二主題定位主題定位龍崗中心城片區(qū)家居家私專業(yè)市場(chǎng)龍崗中心城片區(qū)家居家私專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)界定范圍業(yè)態(tài)界定范圍各大型家居家私主力店各大型家居家私主力店+其它配套業(yè)態(tài)其它配套業(yè)態(tài)說(shuō)明：由于位于龍平大道上離項(xiàng)目不遠(yuǎn)處有一百安居，為了避免激烈競(jìng)爭(zhēng)，因此建議本項(xiàng)目引進(jìn)家居家私主力店業(yè)態(tài)方面可考慮與百安居業(yè)態(tài)形成差異化。定位利弊分析定位利弊分析有利方面：有利方面：根據(jù)項(xiàng)目目前所處位置，周邊具備家居家私氛圍，且有百安居，通過(guò)商家訪談，

27、各大家居家私商家都有在周邊開(kāi)設(shè)分店意向，易于項(xiàng)目招商。不利方面：不利方面：家居家私商家承租能力低，回報(bào)率過(guò)低，難以支撐銷售； 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)樓層樓層分布特點(diǎn)分布特點(diǎn)主力店主力店百貨、超市一層部分面積二層整層利用主力店強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，聚集人流次主力次主力店店餐飲、休閑娛樂(lè)三層與主力店形成互補(bǔ)，充分引導(dǎo)人流，提升周邊商鋪價(jià)值配套業(yè)配套業(yè)態(tài)品牌態(tài)品牌商家商家品牌服飾一層部分面積承租能力強(qiáng)，占據(jù)商場(chǎng)有利位置運(yùn)動(dòng)、精品可是設(shè)置在主通道末端，帶動(dòng)人流動(dòng)線，提升沿線商鋪價(jià)值特色美食面積要求相對(duì)較大，引導(dǎo)人流走向電子通訊、銀行靈活設(shè)置其他靈活設(shè)置，共享主力店人流23本報(bào)告嚴(yán)格保密定位之二核心支撐點(diǎn)1.房地

28、產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,未來(lái)一、兩年內(nèi)龍崗中心城住宅建面超過(guò)百萬(wàn)平方米，銷售利好因素多，家居家私市場(chǎng)需求大。2.所在片區(qū)是以家私、家居裝飾材料為主題業(yè)態(tài)的家裝市場(chǎng)。3.隨著百安居等著名品牌集團(tuán)的進(jìn)駐，商圈規(guī)模、知名度、人氣漸旺的家居家私商圈正在逐步形成，龍平西路將形成龍崗最大、最具規(guī)模的家私家居市場(chǎng)。4.市場(chǎng)將日益成熟，輻射面將逐步擴(kuò)大。消費(fèi)群體除涵蓋龍崗整個(gè)片區(qū)外，還將東突惠州，西進(jìn)東莞。24本報(bào)告嚴(yán)格保密定位之二商家訪談?wù)撟C商家名稱經(jīng)營(yíng)樓層需求面積層高要求租賃年限免租期對(duì)本項(xiàng)目看法金海馬家私1-4層1萬(wàn).凈高3.8米以上15-20年1年如果合作條件比較優(yōu)惠，可以去，看好百安居在附近好百年1-2層1

29、萬(wàn)以上一層6米,二層挑高4.5米15-30年8-12月有家居氛圍，也正好在找位置，但想要靠紫薇花園邊，有時(shí)間去看，現(xiàn)正和龍興國(guó)際在談商家訪談結(jié)論：家居家私商家都有在周邊開(kāi)設(shè)分店的意向，主要商家訪談結(jié)論：家居家私商家都有在周邊開(kāi)設(shè)分店的意向，主要看好周邊有家居氛圍，特別是項(xiàng)目旁邊有百安居?？春弥苓呌屑揖臃諊貏e是項(xiàng)目旁邊有百安居。典型商家訪談統(tǒng)計(jì)25本報(bào)告嚴(yán)格保密定位最佳建議：龍崗中心城大型商業(yè)廣場(chǎng)龍崗中心城大型商業(yè)廣場(chǎng)定位對(duì)比分析：定位對(duì)比分析：本項(xiàng)目最主要的目標(biāo)是銷售，因此項(xiàng)目定位主要考慮最大限度地推動(dòng)銷售，使售價(jià)支撐在一個(gè)較高的價(jià)格水平上，易于項(xiàng)目的整體銷售；同時(shí)綜合考慮項(xiàng)目的個(gè)性特征，

30、建議本項(xiàng)目首選定位一：龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場(chǎng)龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場(chǎng)主題定位主題定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場(chǎng)品牌主力店+品牌餐飲、休閑娛樂(lè)等次主力店+其他配套業(yè)態(tài)1.片區(qū)規(guī)劃為大型高檔住宅社區(qū)，未來(lái)將有大量居住人群，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看此定位利于商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)；2.主題明確，支撐銷售，通過(guò)品牌主力店的進(jìn)駐其他商業(yè)部分帶動(dòng)銷售，同時(shí)提高價(jià)格；3.從項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃來(lái)看，此定位最佳，可提升項(xiàng)目形象；1.從目前來(lái)看此定位招商存在較大困難。2.主力店占據(jù)較大面積，租金回報(bào)率低，難以銷售，損失部分面積銷售。龍崗中心城片區(qū)家居家私專業(yè)市場(chǎng)各大型家居家私主力店+其它配套業(yè)態(tài)周邊新樓盤(pán)大量推出，

31、家私家具需求量大，且周邊有家居家私氛圍，大多家居家私商家都有在周邊開(kāi)設(shè)分店意向，利于項(xiàng)目目前的招商工作。1.家具家私市場(chǎng)承租能力低，租金回報(bào)率低，難以支撐，不利于項(xiàng)目短期資金回籠；2.主題定位不鮮明，無(wú)特性，未構(gòu)成項(xiàng)目買點(diǎn)，難以支撐目前銷售26本報(bào)告嚴(yán)格保密大賣場(chǎng)商家調(diào)研統(tǒng)計(jì)大賣場(chǎng)商家調(diào)研統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目定位為龍崗中心區(qū)綜合商業(yè)廣場(chǎng)，充分了解龍崗中心區(qū)大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況及項(xiàng)目個(gè)性特征，為本項(xiàng)目定位做進(jìn)一步論證，為此我們對(duì)龍崗中心區(qū)大賣場(chǎng)商家進(jìn)行全面實(shí)地調(diào)研，以下為從中抽取的較有代表性9家調(diào)研樣本：大賣場(chǎng)調(diào)查小結(jié)：大賣場(chǎng)調(diào)查小結(jié)：1.本次調(diào)研主要針對(duì)10家大賣場(chǎng)進(jìn)行，其中有3家經(jīng)營(yíng)狀況較好，4家經(jīng)營(yíng)狀況

32、一般，2家經(jīng)營(yíng)較差，總體來(lái)講龍崗中心區(qū)目前商業(yè)還處在發(fā)展階段，尤其是大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況還不是很理想；2.經(jīng)營(yíng)情況較好的大賣場(chǎng)所處位置好，人流大，具有一定的知名品牌，業(yè)態(tài)定位符合片區(qū)居民消費(fèi)特征，經(jīng)營(yíng)較為一般或不好大賣場(chǎng)所處位置不甚理想，周邊缺乏人流，缺乏品牌主力店支撐；3.龍崗中商業(yè)尚處在發(fā)展階段，商業(yè)的繁華有待于提高，但隨著新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和片區(qū)的成熟，商業(yè)有較大發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)商業(yè)有往規(guī)模較大，業(yè)態(tài)齊全，更高檔次的集中式商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，這對(duì)本項(xiàng)目目前商業(yè)既是機(jī)會(huì)又是挑戰(zhàn)。27本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑面積建筑面積位置情況位置情況項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例樓層業(yè)態(tài)樓層業(yè)態(tài)消費(fèi)群定位消費(fèi)

33、群定位調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論高新商時(shí)尚高新商時(shí)尚城城1600左右地處龍崗老街附近，人流量較大，但消費(fèi)力不夠，大多數(shù)為低消費(fèi)群中低消費(fèi)一層手機(jī)40%，其他電子數(shù)碼105，二樓服裝40%，鞋類10%一樓手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品，二樓服裝、鞋類周邊工廠職員及本地人位置有點(diǎn)偏，周邊商業(yè)不太理想，街道太寬，離步行街較遠(yuǎn)金海灣鞋業(yè)金海灣鞋業(yè)1600左右位置較好，人流量較大，但消費(fèi)群體有限中低檔次鞋城鞋業(yè)：80% ，服裝20%一樓鞋子，二樓部分服裝周邊客戶項(xiàng)目定位較好，商品款式較多，選擇性較強(qiáng)世貿(mào)百貨世貿(mào)百貨5萬(wàn)左右位置好，人流大，商業(yè)氛圍好購(gòu)物中心分c區(qū)和d區(qū)，服裝，休閑類各占一半c區(qū) 1f男女裝、化妝品、眼鏡，2f女裝

34、、美容院，3f女裝、纖體中心區(qū)中高收入群體世貿(mào)中心地理位置尤為優(yōu)越，商業(yè)輻射范圍廣，人流大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)好龍崗天虹商龍崗天虹商場(chǎng)場(chǎng)1600左右周邊無(wú)集中的小區(qū)，靠近中心城，但項(xiàng)目周邊消費(fèi)力太低一站式大型購(gòu)物廣場(chǎng)家具：70%，辦公：30%只有一層家居家具，辦公兩大類中低端在龍崗的打工一族龍崗家具市場(chǎng)較多，該項(xiàng)目附近有一個(gè)龍興國(guó)際家具配套已倒閉，目前此類商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況并不樂(lè)觀樂(lè)興家居廣樂(lè)興家居廣場(chǎng)場(chǎng)5萬(wàn)左右靠近登喜來(lái)酒店，周邊是一些汽配汽修的商家，布局零亂家具城分c區(qū)和d區(qū)，服裝，休閑類各占一半1f真皮沙發(fā)2f餐桌、布藝、沙發(fā) 3f辦公套間系列低檔消費(fèi)人群位置太偏，消費(fèi)人群購(gòu)買能力有限，門(mén)前正在修路整改

35、，自身規(guī)模較小，品牌度不夠，經(jīng)營(yíng)較差龍江家具城龍江家具城2000左右周邊無(wú)集中的小區(qū)，靠近中心城，但項(xiàng)目周邊消費(fèi)力太低低檔家具家私家具：70%，辦公：30%只有一層家居家具，辦公兩大類中低端在龍崗的打工一族龍崗家具市場(chǎng)較多，該項(xiàng)目附近有一個(gè)龍興國(guó)際家具配套已倒閉，目前此類商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況并不樂(lè)觀女人天下商女人天下商業(yè)城業(yè)城4500左右位于龍崗老街附近，人流量較大女性購(gòu)物商城內(nèi)衣20%，正裝20%，休閑淑女裝60%1-3層全部女裝周邊工廠人員及本地人項(xiàng)目定位較好，有點(diǎn)象女人世界，市場(chǎng)潛力大28本報(bào)告嚴(yán)格保密針對(duì)性營(yíng)銷策劃報(bào)告思路目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通租金及租金及價(jià)格建議價(jià)格建議市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景項(xiàng)目定位項(xiàng)目

36、定位營(yíng)銷操作營(yíng)銷操作租金測(cè)算價(jià)格建議價(jià)格測(cè)算一價(jià)格測(cè)算二29本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目租金測(cè)算項(xiàng)目一樓街鋪?zhàn)饨饏^(qū)間測(cè)算項(xiàng)目一樓街鋪?zhàn)饨饏^(qū)間測(cè)算通過(guò)對(duì)以上幾個(gè)方面的分析，本項(xiàng)目商業(yè)鋪面租金用“市場(chǎng)比較法”測(cè)算。同時(shí)綜合考慮本項(xiàng)目的個(gè)性特征即“項(xiàng)目特征+位置因素+業(yè)態(tài)因素+交通因素+商圈因素”5大因素。項(xiàng)目特征：項(xiàng)目特征：項(xiàng)目的整體形象影響到項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展，規(guī)模大的商業(yè)易成行成市，人流較為集中，租金漲勢(shì)較快；本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模大，商業(yè)體量近兩萬(wàn)平米，在片區(qū)屬于較大規(guī)模，但項(xiàng)目層高本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模大，商業(yè)體量近兩萬(wàn)平米，在片區(qū)屬于較大規(guī)模，但項(xiàng)目層高4.5-5.4米米在片區(qū)屬于較低層高，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。在片區(qū)

37、屬于較低層高，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。位置因素：位置因素：地理位置因素影響到商業(yè)鋪面的昭示性，人流的匯集以及項(xiàng)目地塊的商業(yè)價(jià)值，從而會(huì)影響到鋪面商業(yè)價(jià)值，地理位置越優(yōu)越商業(yè)價(jià)值越高，商業(yè)價(jià)值越高租金漲勢(shì)就越快；項(xiàng)目位于龍平西路和吉祥路交匯處，商業(yè)鋪面具有很好的昭示性，過(guò)路車流量大，人氣項(xiàng)目位于龍平西路和吉祥路交匯處，商業(yè)鋪面具有很好的昭示性，過(guò)路車流量大，人氣難以匯聚。難以匯聚。業(yè)態(tài)因素：業(yè)態(tài)因素：商業(yè)業(yè)態(tài)定位及業(yè)種組合與配比，影響到商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)的成功與否；交通因數(shù)：交通因數(shù)：交通因素直接影響到人流、車流到達(dá)項(xiàng)目的便利性，交通越便利，鋪面租金水平就越高；項(xiàng)目北面為寬闊繁忙的龍平西路，西面為筆直的吉

38、祥路，周邊有多路公交車經(jīng)過(guò)，交通項(xiàng)目北面為寬闊繁忙的龍平西路，西面為筆直的吉祥路，周邊有多路公交車經(jīng)過(guò)，交通極為便利。極為便利。商圈因素：商圈因素：項(xiàng)目周邊商業(yè)的繁華程度直接影響到鋪面的招商、人流的匯集、進(jìn)而影響到租金水平的高低。本項(xiàng)目目前周邊商業(yè)氛圍較淡，人流較少，對(duì)本項(xiàng)目目前的招商工作帶來(lái)一定的困難。本項(xiàng)目目前周邊商業(yè)氛圍較淡，人流較少，對(duì)本項(xiàng)目目前的招商工作帶來(lái)一定的困難。30本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目租金測(cè)算由上表得出本項(xiàng)目周邊一樓租金基準(zhǔn)均價(jià)為55元/， 本項(xiàng)目定位為綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，按商業(yè)地產(chǎn)大賣場(chǎng)行情，按保守租金每年遞增3%測(cè)算，得出本項(xiàng)目長(zhǎng)期返租10年后平均租金：10年平均租金=55*（1

39、.03+1.0609+1.0927+1.1255+1.1593+1.1941+1.2299+1.2668+1.3048+1.3439）/10 =6565元元/ /說(shuō)明：本項(xiàng)目目前以說(shuō)明：本項(xiàng)目目前以5555元元/ /作為市場(chǎng)推廣租金水平。作為市場(chǎng)推廣租金水平。根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的特質(zhì)，我們選取與本項(xiàng)目有可比性的4條街道商業(yè)平均值用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行測(cè)算，步驟如下：路段路段吉祥中路吉祥中路龍福路龍福路長(zhǎng)興南長(zhǎng)興南路路龍平西路龍平西路合計(jì)合計(jì)權(quán)重權(quán)重30%20%15%35%100%租金均租金均價(jià)價(jià)67.5元/41元/44元/60元/加權(quán)價(jià)加權(quán)價(jià)2086215531本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目租金測(cè)算項(xiàng)目二、三

40、樓租金測(cè)算項(xiàng)目二、三樓租金測(cè)算 由于二、三樓鋪面商業(yè)價(jià)值較一樓低，目前周邊缺乏二、三樓租金參考值，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)行情及對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)判斷，二樓租金水平一般為一樓租金的70%，三樓租金為二樓租金的70%： 二樓租金基準(zhǔn)均價(jià)=一樓租金基準(zhǔn)均價(jià)*70%=45元/三樓租金基準(zhǔn)均價(jià)=二樓租金基準(zhǔn)均價(jià)*70%=31元/32本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算一租金返算法（按商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)常規(guī)返租6%計(jì)算，即投資者可接受的最低商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率）租金返算公式：銷售價(jià)格=租金價(jià)格*12月/年回報(bào)率一樓價(jià)值測(cè)算=一樓租金均價(jià)*12/6%=65*12/6%=13000元/二樓價(jià)值測(cè)算=二樓租金均價(jià)*12/6%=45*12/

41、6%=9000元/三樓價(jià)值測(cè)算=三樓租金均價(jià)*12/6%=31*12/6%=6200元/本項(xiàng)目商業(yè)鋪面售價(jià)計(jì)算主要以“租金返算”法為基準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合周邊商業(yè)項(xiàng)目基本售價(jià)水平，再綜合考慮本項(xiàng)目商業(yè)鋪面的個(gè)性特征和片區(qū)未來(lái)升值潛力得出。33本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算二通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊典型樓盤(pán)商業(yè)售價(jià)測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱東方御花園羅馬公園和興花園天鍵駿城錦繡東方尚景欣園鋪面類型鋪面類型街鋪街鋪街鋪街鋪街鋪街鋪主力面積主力面積50-6040-6040-10070-9040-5070-90銷售均價(jià)銷售均價(jià)2.2萬(wàn)1.45萬(wàn)1.2萬(wàn)1.4萬(wàn)1.75萬(wàn)1.5萬(wàn)說(shuō)明：東方御花園和錦繡東方之所以賣出高

42、價(jià)，也是基于這兩說(shuō)明：東方御花園和錦繡東方之所以賣出高價(jià)，也是基于這兩個(gè)項(xiàng)目位置較好，預(yù)期展望值高，鋪面具備街鋪特征，面積適個(gè)項(xiàng)目位置較好，預(yù)期展望值高，鋪面具備街鋪特征，面積適中，在片區(qū)具有一定的知名度。中，在片區(qū)具有一定的知名度。34本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目一樓價(jià)格測(cè)算表權(quán)重本項(xiàng)目和興花園東方御花園羅馬公園天鍵駿城錦繡東方尚景欣圓權(quán)重45%5%20%20%5%5%地理位置0.250.20.180.180.220.190.20.19商業(yè)氛圍0.20.10.130.120.140.110.110.11鋪位規(guī)劃0.150.120.120.120.120.110.120.11鋪位類型0.150.10.1

43、40.130.120.110.120.11周邊人口0.150.10.10.120.130.120.120.11業(yè)態(tài)規(guī)劃0.10.10.060.060.080.060.060.06合計(jì)10.720.730.730.810.70.730.69銷售均價(jià)1.2萬(wàn)2.2萬(wàn)1.45萬(wàn)1.4萬(wàn)1.75萬(wàn)1.5萬(wàn)比較均價(jià)1351416438301361790120000239722173935本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目一樓價(jià)格建議通過(guò)參考周邊樓盤(pán)基本售價(jià)得出本項(xiàng)目一樓基準(zhǔn)均價(jià)13500元/，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)行情，鋪面價(jià)格一般在基準(zhǔn)均價(jià)的基礎(chǔ)上下浮動(dòng)3000元/因此本項(xiàng)目一樓市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間：10500-16500元/36

44、本報(bào)告嚴(yán)格保密最終價(jià)格建議通過(guò)參考周邊市場(chǎng)典型樓盤(pán)基本售價(jià)得出本項(xiàng)目一樓售價(jià)與通過(guò)租金返算得出售價(jià)基本吻合，在綜合考慮項(xiàng)目鋪面的個(gè)性特征和項(xiàng)目目前所處位置周邊的特殊性，因此建議本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格為：一樓商業(yè)價(jià)值測(cè)算一樓商業(yè)價(jià)值測(cè)算=13000=13000元元/ /二樓商業(yè)價(jià)值測(cè)算二樓商業(yè)價(jià)值測(cè)算=9000=9000元元/ /三樓商業(yè)價(jià)值測(cè)算三樓商業(yè)價(jià)值測(cè)算=6200=6200元元/ /37本報(bào)告嚴(yán)格保密針對(duì)性營(yíng)銷策劃報(bào)告思路目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通租金及租金及價(jià)格建議價(jià)格建議市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷操作營(yíng)銷操作銷售模式對(duì)比價(jià)格建議銷售模式建議38本報(bào)告嚴(yán)格保密項(xiàng)目銷售模式建議銷售模式銷售模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)適用條件適用條件直接銷售簡(jiǎn)單方便,開(kāi)發(fā)商所需要面對(duì)問(wèn)題較少;1.無(wú)法保證較高銷售價(jià)格; 2.無(wú)法在最短時(shí)間內(nèi)快速銷售全部商鋪;3. 無(wú)法保證商業(yè)街后期經(jīng)營(yíng)狀況,對(duì)投資者的投資信心受到影響;帶租約銷售1.通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；2.能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；3.短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。1.鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；2.未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；3.銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者