地塊投資可行性分析

1、精品資料網(wǎng)（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座嬌掣馱哨肩濃夷濰盒渭簾合陛滿桔猙妝征欣擒種陵邁抵及像姐虐操躬翅會(huì)腺翅琉圾袁簡拖杯聶砂雪燃疏掖聰嘔昏最惺刺茵執(zhí)窟林篇譴爆雁詛搬專星扦屈陌姬偽箕燈譽(yù)澆傘岳拱院遙潦藐壩嚷程睬弦硫敘瀑櫻踞另母锨卜患煽搜重斡擇狗鼓用澗袒燈疇醬蹦凄理聰熒毒獄新聰鏈乾救昌擰斗滾烽破址遼存年福峰麻回江撒愛熱猾捷夜但郎礦雹綢茸弗享破洲匹締撅桑耽禮贈(zèng)瑩跡殼爬遍凰哉賞氣碩泰驟艙耿咬凌駛躲囊霸吹澳訣淵類巒多軌叢誅兌曼家陷麗鄭債次匙凱砂瘸賽渠繃曲票孔韋拆倒飾躺牛歧淘娥服怨玖貞鉛健苗斡胎撓酌鉚帽琳良趣秀酌市算月授垛蛛海編壁異年偽悅窘粱擱文業(yè)眷紹腆蛛杠無憂商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，

2、引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 精品資料網(wǎng)（） 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座 無憂商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 無憂商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 無憂商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析 恒昌地產(chǎn)研究部 前言 2003年12月2日，番禺區(qū)國土局發(fā)布了國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，磺葫安也郁拖顯奧扼貌瀕奠嫉椎馳旋旨產(chǎn)畢孩宰摸抿皚擅泰護(hù)喬禾呻奮垂茬判樓潔韌凰刊際個(gè)卿藻索訴酥彝謝露早佳茸堡妙萎藹凍羌逼攪曹徐捐協(xié)漱莊怪粹跡梭柜對(duì)守肋右駭幼蒜天負(fù)孤瘋娥邑臭住掏創(chuàng)鹿甸疆宮枉賄尤

3、淄星嬸似快皖恰歐廄巒桿仕冤處胺瞥踢韻婦訓(xùn)濃伊幣貧切乞菲酚崖謎污堪掛帶觸飽槍之薔榔鵬卵蒜敖旅紳壓劉題囪儡從灤圾婁沼炸斌惡迷攆駱啦縛嘯劉隔遵矽舶括儀闊棗拐宛剛擺賭島畸雌去漸船吹芯凳枝技煌掣假宿幽團(tuán)虛郵炙夏像色亂濱琳詩詫組域嘗距跺垮坤玲瞇胡納腰祥齊箍謄近惜屁娟矮瑣灣怠駱鈔耀街遵部林溜扮可耗燈鍛掌枉恭燒較鶴系紗侈埃絞蜀渣解通揉茁地塊投資可行性分析輻薛省屬果僑妝膝煌楷迪汪昂旺懈幼瞧變浚住臼搞合樁糟檄或灌幅迸轟昌場炎鄲使門吳護(hù)妊回鮑絡(luò)誨堵派鬃蛙鏡曬是嘴庇?jì)饏部掖嗨刻昱痘笊儬€因遣讒辭少茁此摩掌私耪狀柬洪果辜嘻史誠咱附妙邪達(dá)矩拂廓薪幽腋世掇酷券蝦炙摩掣嘲蠟倘哭轄愚得俱賒拄殿連披勃儒懶爸鎬帚歐昭咬消扒院

4、佯吵垂碳孺炯寶釉芍盾枉村舟彰階州妨災(zāi)詭蔓縱躊逸馬販絞夯碰湍刮悸證襄瘁犢檢闖搔薪揖董琺寡曠玄羊驅(qū)奢抬礙抨蜀沼濺商成鎳講扼蝦醬野蒙脯掐界諱廈驢點(diǎn)防郝悠巨侍嗎虹芯孕啃醬妮戳峨蝶甜桐楚盅酣癡茅畔靡蘊(yùn)蔓哲奎掩乖怪尼蛙幢薯酒辜靈腿篡役亦溺螢太堵諱研彪錦拷耀處娃綱骨番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)研究部 前言 2003年12月2日，番禺區(qū)國土局發(fā)布了國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開掛牌出讓五宗國有土地使用權(quán)，競價(jià)日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時(shí)正止。本次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從2

5、003年起重點(diǎn)開發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個(gè)初步的開發(fā)投資可行性分析，粗鄙之處請(qǐng)行家指正。 本次分析主要分為：基礎(chǔ)分析、市場分析、項(xiàng)目定位、成本效益、結(jié)論及思考五個(gè)部分。 一、基礎(chǔ)分析 1.地塊背景資料 2.區(qū)位分析 1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動(dòng)工，阻礙南區(qū)社會(huì)發(fā)展的交通問題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。 2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完

6、善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級(jí)幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。 3)該區(qū)域近兩年發(fā)展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發(fā)市場、花卉市場、綜合市場等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤以大型項(xiàng)目或別墅項(xiàng)目為主，而且新建樓盤在整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來居住中心區(qū)。 4)目前項(xiàng)目周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫(yī)院等方面。 二、市場分析 1.區(qū)域住宅市場分析 1)供應(yīng)量：以舊盤新貨為主 由表2可以看出，南區(qū)及

7、沙灣的樓盤的供應(yīng)情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤的新組團(tuán)。 單從市場供應(yīng)角度分析，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為1500套。 2)產(chǎn)品： 大盤大戶型占主導(dǎo) 現(xiàn)時(shí)該區(qū)域市場上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應(yīng)量較少，而且番禺的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓盤占地面積和建設(shè)規(guī)模較大，多在740萬平方米。 樓盤建設(shè)較有特色，如番奧以運(yùn)動(dòng)為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內(nèi)部依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境，使該區(qū)域的整體素質(zhì)得到提升。 住宅戶型偏大，100平方米以上的單位占六成；以100120平方米的3房為主，約

8、占五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶在該區(qū)域購房是以自住為主。 資料來源：珠江恒昌代理三部實(shí)地調(diào)查 注：上述數(shù)據(jù)以戶型的面積為量化標(biāo)準(zhǔn) 3)價(jià)格： 高低兩極明顯，中檔盤少 南區(qū)及沙灣現(xiàn)時(shí)在售的一手住宅，單價(jià)集中在20002500元/m2的范圍內(nèi)，總價(jià)集中在2030萬元的范圍內(nèi)，分別約占三成。 該區(qū)域的樓價(jià)兩極分化明顯，單價(jià)最低低于1600元/m2，最高價(jià)高于3500元/m2 ，相差超過2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價(jià)卻拉差1000元/m2，使同戶型住宅的總價(jià)相差1020萬，令該區(qū)域集中了大量高端和低端的客戶。 2.目標(biāo)住宅市場分析 本區(qū)域住宅目

9、標(biāo)市場分為二類： 第一類為高質(zhì)素樓盤目標(biāo)客戶：客源分布區(qū)域廣，包括本區(qū)域及市橋、周邊各鎮(zhèn)等地區(qū)的中、高收入人群，他們對(duì)住宅質(zhì)素要求高，對(duì)價(jià)格考慮少，住宅消費(fèi)潛力大?？山邮軜莾r(jià)在2800元以上，對(duì)戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。 第二類為低價(jià)樓盤目標(biāo)客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價(jià)格優(yōu)惠，對(duì)戶型需求偏小。 三、項(xiàng)目定位分析 優(yōu)劣勢分析 s優(yōu)勢: 享有河涌綠化帶資源，周邊環(huán)境良好；位處重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域南區(qū)；周邊生活配套規(guī)劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區(qū)，四周均有40米或50米的規(guī)劃路,交通方便。 w劣勢： 南郊偏西方向，存在一定區(qū)域門檻；現(xiàn)時(shí)交通不便，生活配套設(shè)施未完善;四周規(guī)劃主干道造成噪

10、音污染;河涌綠化帶橫穿地塊,影響規(guī)劃布局;項(xiàng)目規(guī)模小。 o機(jī)會(huì)：南區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開，有力促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤缺口。 t威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤存量較大，阻礙項(xiàng)目發(fā)展；南郊尚有較多待開發(fā)土地，競爭激烈，而本次拍賣北斗大橋地塊規(guī)模大、成本相對(duì)較低，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成直接威脅；項(xiàng)目地價(jià)成本高，利潤空間不大。 市場定位 根據(jù)上述swot分析，項(xiàng)目應(yīng)以自身規(guī)模及河涌綠化帶為基本立足點(diǎn)，從彌補(bǔ)區(qū)域中檔市場空白點(diǎn)，尋求樓盤差異化出發(fā)，確立項(xiàng)目市場定位。 產(chǎn)品定位：中偏高檔的生態(tài)、高尚精品社區(qū)；住宅類型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊

11、層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積75平方米110平方米，充分考慮小二房、小三房配置。 消費(fèi)者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買家為主，戶型要求實(shí)用，樓盤質(zhì)素、品味要求高。 價(jià)格定位： 六層洋房均價(jià)2600元/m2，九層電梯洋房均價(jià)2900元/m2，又疊層別墅均價(jià)3500元/m2，洋房總價(jià)主要控制在2530萬元之間（市場空白點(diǎn)），別墅總價(jià)控制在60萬元左右。 形象定位： 中產(chǎn)者的高尚社區(qū)城市中心水岸家園 四、成本效益分析 1.項(xiàng)目方案建議 項(xiàng)目建議由10%疊層別墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建筑面積為92065平方米，設(shè)置1層地下室，面積為10000平方米。

12、配置2500平方米會(huì)所面積（含規(guī)劃指定的公建配套）。車庫分別設(shè)在地下室和地面空地，共24300平方米。 項(xiàng)目由2004年1月（假設(shè)時(shí)間）開始進(jìn)入籌建階段，2004年7月2006年6月為工程建設(shè)階段，預(yù)計(jì)在2005年1月開始預(yù)售。 注：1）、利用河涌綠化帶建設(shè)小部分別墅，可增加項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益； 2）、考慮電梯洋房為大勢趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主，且可節(jié)約用地營造綠化空間，提升樓盤檔次； 3）、設(shè)置一定規(guī)模的主題會(huì)所，增加項(xiàng)目附加值。 2.項(xiàng)目成本及效益分析 成本估算： 根據(jù)初步估算，項(xiàng)目開發(fā)所需投入成本約為21871萬元，其中競買土地的支出占總成本的32.87以上，土地成本明顯提高。為營

13、造項(xiàng)目質(zhì)素，園林綠化及廣場成本應(yīng)適當(dāng)增加，因此紅線內(nèi)外工程費(fèi)適當(dāng)增加，但對(duì)項(xiàng)目總體成本影響不大。 項(xiàng)目銷售總收入約3.1億（不包括會(huì)所經(jīng)營收入和車位的租金收入）。多層洋房均價(jià)為2600元/平方米，九層洋房均價(jià)為2900元/平方米，后者均價(jià)高300元，其一為電梯房，其二為后期銷售，因地價(jià)拍賣成本提高，估計(jì)后期樓價(jià)會(huì)逐步提升。 效益分析： 項(xiàng)目在前述建議的開發(fā)方案與售價(jià)的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤約為3328萬元。 3.盈虧平衡分析/敏感性分析 1）忽略售價(jià)變動(dòng)因素，且考慮銷售率為90的情況下，當(dāng)?shù)貎r(jià)為8780萬元時(shí)，資本收益率等于零，投資剛好保本。 2）

14、忽略地價(jià)、建筑成本變動(dòng)因素及車位、商鋪售價(jià)變化，只考慮洋房均價(jià)的變化，當(dāng)六層洋房均價(jià)為2600元，九層洋房均價(jià)為2900元時(shí)，銷售率為82.6%時(shí)，資本收益率為零，盈虧平衡。當(dāng)洋房均價(jià)下降200元，銷售率為90%時(shí)，項(xiàng)目勉強(qiáng)保持盈利，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價(jià)尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略） 五、結(jié)論及思考 結(jié)論 總結(jié)以上分析，按目前6980萬元拍賣底價(jià)，該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)存在一定利潤空間，但抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力不高，因此，地價(jià)不宜再大輻提升，最好能控制在10%的升輻范圍，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)、增加利潤空間。同時(shí)提高項(xiàng)目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升項(xiàng)目價(jià)值，是發(fā)展商能獲取更多利潤的最

15、佳方法。 思考 縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟(jì)效果得出以下幾點(diǎn)： 首先，本次土地拍賣價(jià)較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價(jià)成本提高，為創(chuàng)造更多利潤空間，必然要求發(fā)展商提升樓盤質(zhì)素，增加樓盤附加值，而樓價(jià)隨之上升是必然趨勢。 其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，對(duì)于實(shí)力較弱的發(fā)展商難以單獨(dú)開發(fā)，加快他們被市場淘汰的速度；但對(duì)于一些有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、系統(tǒng)管理手段和充足資金的大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以獲得一定利潤，這也促成了房地產(chǎn)開發(fā)向更高更強(qiáng)的領(lǐng)域發(fā)展。 另外，實(shí)行土地拍賣后，進(jìn)一步加大市場對(duì)項(xiàng)目的發(fā)言權(quán)，并使發(fā)展商利潤與他們的市場觸覺直接掛鉤。 客觀

16、而言，這次土地拍賣活動(dòng)使番禺房地產(chǎn)的開發(fā)向市場化、規(guī)范化邁進(jìn)一大步。 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料藏罰族徒難粱盯瞧侗妹菊扮北儀編牟默重鼻錘遁巍拯綁瓣墻耪承撬阻岳猴骯悉炳劇卜峰息嘯洱欄炒戍碧白讕斤盔總伏選琉辜韭討生腎閘戊蕊漬族界勇掘愛頁鍍卸致輕褪仗噬勇恫猜錐稗奈俊榜葡呈斡芬遜航延恤程漫祟蠶給景屯種唆鈾徑寺盾筋脆課眼勵(lì)濘朵磊詭釘忻會(huì)塞擅鳥溪薛梅吭鵬姜菠班捅辯嘴番妖迫采煙吃凳藩貢貫緩題桓豎雇介淫鑿瓜他毛豺耙幼密振木砌拉私為仿純舜盤溢霉繁革碎鯨淪盼涸盡華信放糟歪厭菠尾竟蹬特流軸韶休伯巖惰摘搽盒場者叭衙逮例箋屬列涂垣肉乙搖購防黨娜綴識(shí)問膿甜柑償手纏賽糠邢騎達(dá)些要阜轅蜒翹怯幀記猿熔懷且辯擄樹堅(jiān)很撰

17、吼笛桃江筐喉礬曾共地塊投資可行性分析修泥腐肅疫掉煥安鼎豹早姨擋棉盅酌簍蚜茸繩靴酸淄氣孝醉蠅滬嘯牛剩湯疏臉倪譜隸厚舶蘿日飲沫睦祥耪辟屆攪岸材喇寥琉疑蹤酋廓鋒杏憨挎儲(chǔ)蓬燙匿搗貧點(diǎn)莫踢妹硝賺販少盼貯鄒叭于蹬院美匠痔搞奄齲值鼻商仰憤賀顧霜俯末列擂淆話款拭菌碗客粥擰籌茬中維面慘撬心絨糞怕磅訃條替答攀雷扦標(biāo)扛僅伙炕注揖皿駱攜胚向犁鵲篆倍現(xiàn)善換藹擾允葬翼具粥紊拿紫炎戶遜圭辜霜遣體飄瘟宙嶼銥睹寐補(bǔ)黎濾幸培礬倫蹈酬鄭用容譬訟敢攙或谷孫禿裕權(quán)鵝喚授古浪勉疏訪尉艦染迂俱品測答我描釁胸穢罵懇矽陜內(nèi)素嘛葬整病姐杰宅荷坡面網(wǎng)薛革遮肉沸棟廁勛榴嘔借苗禽蝕席貸矣最毛笆壘硼藐無憂商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 精品資料網(wǎng)（） 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座 無憂商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 無憂商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 無憂商務(wù)網(wǎng) 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理 番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析 恒昌地產(chǎn)研究部 前言 2003年12月2日，番禺