步行街雙首層產(chǎn)品等設(shè)計1127498288

1、 步行街雙首層產(chǎn)品設(shè)計修改方案 百勝商城項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計（步行街雙首層產(chǎn)品設(shè)計修改方案）xxxxxxx項目咨詢有限公司2004年1月10日一. 方案背景提要11 本方案是基于原2003年12月份的規(guī)劃設(shè)計方案基礎(chǔ)上，進(jìn)行增加容積率，實現(xiàn)更大投資利潤率。2004年1月4日開發(fā)方華業(yè)房地產(chǎn)公司、策劃營銷代理方和建筑設(shè)計方，就如何增加容積率，增加銷售面積的問題進(jìn)行了初步磋商。 12 秉持認(rèn)真負(fù)責(zé)的項目精神，以項目總體定位、市場競爭優(yōu)勢及為開發(fā)商創(chuàng)造最大的科學(xué)利潤為出發(fā)點，由項目小組召集項目總監(jiān)、市場總監(jiān)、設(shè)計總監(jiān)、策劃總監(jiān)召開了項目規(guī)劃修改綜合研究分析的研討，對項目產(chǎn)品規(guī)劃提出新的構(gòu)思要點，有助于實

2、現(xiàn)修改的目標(biāo)及今后的營銷推廣。待開發(fā)方華業(yè)房地產(chǎn)公司審核后，可作為與項目建筑規(guī)劃溝通文件和設(shè)計指導(dǎo)性文件。二 方案規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)21 直接目標(biāo)：此次產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計修改方案是通過增加容積率的辦法，增加建筑銷售面積，實現(xiàn)更多利潤的目的。22 通過規(guī)劃設(shè)計修改方案，全面支持項目西南民族嶺南建筑風(fēng)格、城市標(biāo)志性建筑群的理念；23 通過規(guī)劃設(shè)計修改方案，建成集精品步行街、綜合商場一體的超大型情景商業(yè)中心，強(qiáng)調(diào)商業(yè)建筑風(fēng)格、強(qiáng)調(diào)商業(yè)休憩景觀、強(qiáng)調(diào)情感消費(fèi)，營造出商城鮮明的商業(yè)文化主題及氛圍，成為亮化工程城市名片；24 形成商城規(guī)劃、建筑外立面、民俗景觀的和諧統(tǒng)一，達(dá)到商業(yè)環(huán)境營造效果與投資利潤的合理平衡。三

3、 增加容積率修改方案的方向31 方案一：上面加2層住宅面積的設(shè)計方案可行性初步評估311 增加利潤550萬元：通過在原來3層半建筑上加建2層的方法，可以增加12000住宅銷售面積，實現(xiàn)增加利潤為：12000×（1000元/住宅銷售均格 - 550元/磚混結(jié)構(gòu)建筑成本）= 550萬元。312 方案導(dǎo)致建筑風(fēng)格出現(xiàn)的變化，及對價格的影響參數(shù)：3121 住宅樓層增多，影響了步行街的商業(yè)氛圍，對以商業(yè)定位的項目營銷概念造成極大的障礙。解決思路：夾層住宅樓的內(nèi)置生活陽臺設(shè)計，盡量避免晾曬衣服等影響街景，可以起到一定的緩解作用。影響價格：綜合評定對原商業(yè)銷售面積的影響參數(shù)為150元/。-150元

4、/ ×13000原商業(yè)面積 = -195萬元3122 100多米長的街面，增加了視覺的狹長、壓抑感。解決思路： 豐富外立面的裝飾造型如屋檐、窗檐、窗臺等錯落、和多采用弧型的建筑造型，破呆板感。影響價格： 綜合評定對原商業(yè)銷售面積的影響參數(shù)為 50元/。-50元/×13000原商業(yè)面積 = -65萬元影響價格： 綜合評定對原住宅銷售面積的影響參數(shù)為 80元/。-80元/ ×12000原住宅面積 = -95萬元3123 對單元住宅的居住舒適度的影響參數(shù)。解決思路： 頂層綠化園藝營造私有的休閑空間，考慮做帶空中花園的樓中樓，可以解決5層和半層的舒適感。影響價格： 綜合評

5、定對原住宅銷售面積的影響參數(shù)為 20元/。-20元/ ×12000原住宅面積 =-24萬元313 方案一產(chǎn)生的理論利潤： 550萬元-（195 + 65 + 95 + 24）= 170萬元方案一評估結(jié)論：風(fēng)險太大，沒有實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。32 方案二：一層架空建成大型商業(yè)空間，上面保持原三層半步行街的方案評估321 增加理論利潤1150萬元：保持原來3層半步行街建筑，整體架空1層建大型商業(yè)空間的方法，可以增加9290商業(yè)鋪面銷售面積，實現(xiàn)增加利潤為：9290×（2000元/鋪面銷售均格 - 750元/框架結(jié)構(gòu)建筑成本）= 1150萬元。322 導(dǎo)致建筑風(fēng)格出現(xiàn)的變化，及對價格的影

6、響參數(shù)：3211 整體加高一層商場后，影響了步行街首層概念的商業(yè)價值。解決思路： 地面±0往一層商場下08m臺階，往步行街首層上35m臺階，可以起到雙首層作用。影響價格： 綜合評定對原商業(yè)銷售面積的影響參數(shù)為 300元/。-300元/ ×7500原商業(yè)面積 = -230萬元3212 對單元住宅的居住舒適度的影響參數(shù)。解決思路： 頂層綠化園藝營造私有的休閑空間，考慮做帶空中花園的樓中樓，可以解決4層和半層的舒適感。影響價格： 綜合評定對原住宅面積均價的影響參數(shù)為 50元/。-50元/ × 12000原住宅面積 = -60萬元323 方案二產(chǎn)生的理論利潤： 1150萬

7、元-（230 + 60）= 850萬元方案二評估結(jié)論： 方案可行。四 方案二的總平規(guī)劃設(shè)計41 規(guī)劃目標(biāo)：增加商業(yè)面積，實現(xiàn)增加投資利潤。42 設(shè)計方法：421 在原來產(chǎn)品設(shè)計的基礎(chǔ)上，整體架空一樓做室內(nèi)步行街。422 通過大碼頭臺階、小緩坡下沉等高差的處理， 1、2層雙首層的概念，提高2層商業(yè)價值。423 創(chuàng)新室內(nèi)步行街概念，采用新型理念的造景方式，由1層室內(nèi)步行街的景觀樹延伸到二樓，解決室內(nèi)步行街的綠化、采光、通風(fēng)等問題，最大限度的提高了其商業(yè)價值?？?平 圖 剖 面 圖五綠化造景精神51 讓1層大面積的商業(yè)空間活起來，最大限度提高其商業(yè)價值，并盡量縮短銷售周期，是我們這次規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)。如

8、果按照傳統(tǒng)的商場式鋪面路線，本項目1、2期的商場面積將達(dá)到2萬，這對先天商業(yè)氛圍不足的本項目地塊來講無疑是雪上加霜。52 引景入室、引光入室、通風(fēng)入室的設(shè)計思路引導(dǎo)下，我們創(chuàng)新了室內(nèi)步行街的概念，通過打破采光天窗讓景觀數(shù)從1層延伸到2層露天步行街，將很好的解決了傳統(tǒng)商場的困境。同時，可以考慮在1層排水系統(tǒng)上的設(shè)計，在部分不影響商業(yè)人流的景觀處展露出來，如遇下雨的時候，雨水可以從景觀數(shù)的天窗灑落下來，更是一番很美妙的風(fēng)景。步行街新概念綠化示意圖兩層步行街透視剖面圖 -下面黃顏色是贈送的簡歷模板不需要的可以下載后編輯刪除簡歷智聯(lián)招聘男 | 已婚 | 1988 年月生 | 戶口：湖南 | 現(xiàn)居住于廣

9、東深圳-寶安區(qū)3年工作經(jīng)驗 | 團(tuán)員 | 廣東省深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)陳屋村2巷518101e-mail: 求職意向·工作性質(zhì)： 全職·期望職業(yè)： 銷售業(yè)務(wù)、銷售管理、市場·期望行業(yè)： 專業(yè)服務(wù)/咨詢(財會/法律/人力資源等)、教育/培訓(xùn)/院校、通信/電信運(yùn)營、增值服務(wù)·工作地區(qū)： 深圳·期望月薪： 4001-6000元/月·目前狀況： 我目前處于離職狀態(tài)，可立即上崗職業(yè)目標(biāo)喜歡營銷管理類工作，喜歡有挑戰(zhàn)的工作，大學(xué)四年一直在挑戰(zhàn)自己，挑戰(zhàn)自己的極限，一直在做營銷的兼職，堅信“也精于勤而荒于嬉”一直嚴(yán)于律己，在各方面都要從嚴(yán)要求自己。相信

10、自己總有一天會成功的！只有自己不敢做的，沒有做不成的，做銷售10分靠天，九分靠人做，市場是人做出來的。 工作經(jīng)歷2013/01 - 2014/04 超越電腦專賣店 | | 市場主管 行業(yè)類別：計算機(jī)硬件 | 企業(yè)性質(zhì)：民營 | 規(guī)模：20人以下 | 職位月薪：4001-6000元/月工作描述：在各工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)做廣告宣傳為店鋪銷售做鋪墊，并且為各用戶提供售后維護(hù)工作。2011/06 - 2012/11 衡陽市教育培訓(xùn)學(xué)校 | | 銷售主管 行業(yè)類別：教育/培訓(xùn)/院校 | 企業(yè)性質(zhì)：民營 | 規(guī)模：20-99人 | 職位月薪：2001-4000元/月工作描述：為學(xué)校制定招生計劃，帶領(lǐng)招生專員在各社區(qū)以及學(xué)校周圍做廣告（包括粘貼墻體廣告，入戶拜訪宣傳）開展招生工作，定期到中小學(xué)校門口駐點宣傳，聯(lián)系各學(xué)校任課老師開展招生工作。項目經(jīng)驗教育經(jīng)歷2007/09 -2011/06 在校學(xué)習(xí)情況曾獲 院校級三等獎 在校實踐經(jīng)驗2008/03 - 2010/10 大學(xué)生英語周刊衡陽市推銷員到衡陽市區(qū)域經(jīng)理 *2008年推銷員，在學(xué)校新生開學(xué)期間向?qū)W生和家長推銷學(xué)生英語報*2009-2010年學(xué)生英語報衡陽地區(qū)區(qū)域經(jīng)理，負(fù)責(zé)在衡陽各高校組建團(tuán)隊銷售學(xué)生英語報，團(tuán)隊培訓(xùn)，團(tuán)隊維護(hù)，最后指導(dǎo)團(tuán)隊銷售。*2009-2010年。衡陽行