購房貸款注意事項

1、房貸一族必須要懂的四大技巧及五點注意 一手房價越來越貴，二手房價也升得越來越高，對于購房者來說，不管買二手房還是一手房最終都得求助于銀行。而在申請房貸這個簡單的流程上，一些要懂的簡單技巧可以讓自己省去很多不必要的麻煩。申請貸款額度要量力而行在申請個人住房貸款時，借款人應(yīng)該對自己目前的經(jīng)濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測。要選定最合適自己的還款方式目前基本上有兩種個人住房貸款還款方式：一種是等額本息還款方式，另一種是等額本金還款方式。等額本息還款方式的優(yōu)點在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合于還款初期

2、還款能力較強、并希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的個人。每月要按時還款避免罰息對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息，千萬不要因為自己的一時疏忽，而造成資金損失，同時，在銀行留下不良信用記錄。謹(jǐn)慎選擇固定利率房貸目前中國經(jīng)濟已經(jīng)進入到穩(wěn)定發(fā)展階段，以前那種高速發(fā)展較高通脹水平的時代已經(jīng)過去。就中長期而言，利率水平維持低位是大趨勢。因此，選擇浮動利率其實比較安全，大幅升息的概率不高。如果選擇固定利率則意味著要在當(dāng)下承受較高的貸款利率。在借款人辦理銀行貸款及公積金貸款時，金融專家發(fā)現(xiàn)，不少借款人常常會忽略一些原本

3、應(yīng)值得注意的問題與環(huán)節(jié)。在此專家向廣大讀者介紹，在辦理貸款時的注意事項公積金貸款注意事項：一、申請貸款前不要動用公積金如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。二、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過6個月的還款額。商業(yè)銀行貸款注意事項：一、向銀行提供資料要真實申請個人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟收入證明，對于個人來說，應(yīng)提供真實的個人職業(yè)、職務(wù)和近期經(jīng)濟收入情況證明。因為如果你的收入沒有達到一定

4、的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻夸大自己的收入水平，很有可能在還款初期發(fā)生違約，并且經(jīng)銀行調(diào)查證實你提供虛假證明，就會使銀行對你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請。二、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐，可向銀行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，銀行就會受理您的延長借款期限申請。三、貸款還清后不要忘記撤銷抵押當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。貼心小編：小編重點推薦以下文章，幫助您更深入了解更多房貸需要注意

5、的細(xì)節(jié)個人住房貸款四個注意，地址欄輸入:不看后悔 年輕人貸款買房要懂的4個事項由于房價的持續(xù)上漲，一些將要步入婚姻殿堂的人正在為買房和租房發(fā)愁，大部分人是持“結(jié)婚怎么也要買新房的觀點”。如果貸款購買婚房，有哪些事項是必須要注意的呢？在房屋的選擇上，首先要根據(jù)雙方工作的地點和穩(wěn)定程度，可以選擇在公交、地鐵沿線的樓盤，如果可以不用轉(zhuǎn)車的話，每個月兩個人將節(jié)省不小的精力。其次是買房前預(yù)測一下未來5到8年的基本規(guī)劃，如果有重大的投資意向，現(xiàn)在買房只要夠用就行了。再次預(yù)測住房的時間，買房屬于長期收益行為，可以根據(jù)住房時間的長短選擇不同地段、價位、戶型的房子，如打算要住10年時間，可以選擇大一點的住房。選

6、好了房子，貸款也不省心。在貸款時，以下問題還需要留意：第一，要考慮可能遇到的轉(zhuǎn)按揭問題。即使是掛牌交易的房產(chǎn)也有很多是處于按揭當(dāng)中的，在看房和準(zhǔn)備簽合同之前一定要將這個情況問清楚。若是房產(chǎn)還在按揭當(dāng)中，那么就必須要仔細(xì)按照流程申請辦理轉(zhuǎn)按揭。由于處于按揭當(dāng)中的房產(chǎn)實際上處于抵押給放貸銀行的狀態(tài)，因此在購買這類房產(chǎn)的時候可能會涉及到銀行，而且房產(chǎn)證也不在房主手中，因此此類房產(chǎn)的購買需要更加仔細(xì)謹(jǐn)慎。第二，要考慮房齡和貸款年限。購房時注重房齡的道理自然不必說，房子也是有壽命的，房齡越大其價值的折扣度自然就會越低?？紤]到中國過去老房子的配套設(shè)施和質(zhì)量設(shè)計等都不是特別完善，因此在購買房齡過大的房子時一

7、定要認(rèn)真想一想到底值不值這個價。此外，房齡過大的房子在申請房貸的時候也會受到限制。第三，要考慮還款方式。在具體的還款方式上有等額本息還款和等額本金還款兩種方式供選擇。對于還款壓力較大的年輕人來說可以選擇等額本息還款，這種方式是還款額始終保持一致;而等額本金還款方式是還款初期還款額度大，后期還款金額逐漸遞減，適合有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)和暫時月工資收入較高的人們。最后，要考慮提前還貸的問題。年輕人處于事業(yè)的上升期，收入的變化幅度較大，上升速度快?？赡茉谫I房的時候，由于經(jīng)濟實力較弱、收入水平較低而申請的還貸期較長，每月的還貸額度較少，但是隨著收入的快速增長，很多購房的年輕人根本不需要等到貸款的年限期到就具備

8、了全額提前還貸的能力。因此在申請銀行房貸的時候就一定要考慮到提前還貸的條件，在申請房貸的時候?qū)⑻崆斑€貸的內(nèi)容考慮進去，就能避免在后面提前還貸的時候遭遇過大的經(jīng)濟損失。個人住房貸款四個注意1、還款方法的規(guī)定貸款期限在1年以內(nèi) (含1年)的，實行到期一次還本付息，利隨本清;貸款期限在1年以上的，可選擇等額本息、等額本金或累進還款等方法來歸還貸款本息。2、利率調(diào)整（1）貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整貸款利率，繼續(xù)執(zhí)行實行合同利率;貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。（2）借款合同約定

9、，簽訂借款合同后與銀行發(fā)放貸款期間，如遇法定貸款利率調(diào)整時，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新貸款利率。3、分期還款計劃調(diào)整（1）貸款發(fā)放后，若貸款利率變化，在下年1月1日進行利率調(diào)整，并按當(dāng)日未到貸款余額、調(diào)整后的貸款利率與剩余期限重新計算分期還款額。（2）提前還款后，提前還款額達到貸款行規(guī)定的額度后，可以選擇重新計算分期還款額或不改變分期還款額繼續(xù)還款。4、首期還款個人商業(yè)用房貸款采取分期還款方式時，一般采取按期計息方式。在放款當(dāng)期一般并不要求借款人歸還借款，而采取于下個結(jié)息期歸還應(yīng)還款項。一般將個人住房貸款放款日當(dāng)期實際天數(shù)加計下個結(jié)息期為貸款首期。貸款買房購房人享有哪些權(quán)利？辦理了按揭貸款的購房人

10、除了有按時足額還貸的義務(wù)，還享有很多權(quán)利。了解應(yīng)享有的權(quán)利更有利于貸款人提高自我保護意識、維護自身合法權(quán)益。那么，貸款買房具體享有哪些權(quán)利呢？按揭貸款購房人的權(quán)利主要有：1.有權(quán)了解、咨詢、知悉按揭貸款的有關(guān)事項；2.有權(quán)要求貸款銀行按合同約定的時間、金額、方式發(fā)放貸款；3.借款清償前后，均有權(quán)占有、使用所購房產(chǎn)；4.征得貸款銀行同意后，有權(quán)將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓贈與或以其他方式處分；5.因房屋買賣合同無效、被撤銷導(dǎo)致貸款目的無法實現(xiàn)時，有權(quán)要求解除借款合同（借款合同另有約定的除外）；6.結(jié)清全部貸款本息后，有權(quán)要求貸款銀行返還房地產(chǎn)權(quán)證及其他有關(guān)文件，并辦理抵押登記涂銷手續(xù)；7.有權(quán)向貸款銀行

11、追討違約金。如果在按揭貸款的過程中，購房人的上述權(quán)利受到了侵害，則購房人有權(quán)提出抗議和賠償要求，利用法律的手段來保護自己。九大節(jié)省貸款利息的招數(shù)盡量使用公積金貸款 眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是7折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買房，公積金貸款最省錢。一家國有銀行的理財師表示，對于首套房使用商業(yè)貸款，想購買二套房的購房者，使用公積金貸款無疑更可省下不少利息。房貸新政實施后，二套房首付必須五成，利率最低上浮10%。公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購房貸款，目前我市公積金貸款政策尚沒有變化。不僅仍可首付兩成，更可享受3.87%的公積

12、金利率，比7折利率還低。臺州市住房公積金管理中心相關(guān)人士提醒，公積金貸款上限為50萬元，放貸時間最長30年，如果房價過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。另外，由于目前公積金房貸沒有一套房和二套房之分，只要首次貸公積金或者第一次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。因此，最好是采取首套房貸商業(yè)貸款、二套房貸用公積金的做法。變更還款方式省息劃算據(jù)一家國有銀行的理財師介紹，對于還款能力較強、收入較穩(wěn)定、有額外收入來源的貸款者，可以向銀行申請變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，達到省息的目的。目前，多數(shù)銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主

13、要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對較多;后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。以貸款100萬元20年期(以基準(zhǔn)利率5.94%計算)計算，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因為它的月供是倒金字塔式結(jié)構(gòu)，也就是說早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。房貸理財賬戶節(jié)省貸款利息對于有固定存款的“房奴”來說，可以通過房貸理財賬戶達到用存款抵扣

14、貸款利息的目的。據(jù)了解，部分城市的農(nóng)行、招行等部分銀行都推出了類似的可以幫客戶節(jié)省利息的房貸理財業(yè)務(wù)。以及南為例，客戶選擇存抵貸這一房貸理財賬戶后，只要客戶卡內(nèi)存款超過5萬元，即可按相應(yīng)比例抵扣貸款利息，并且卡內(nèi)存款還是活期存款，隨時支取，不受限制。此類產(chǎn)品均設(shè)有起點。一般起點均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一樣。另外，還可選擇加快還款頻率的個貸產(chǎn)品來節(jié)約利息。將還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。這樣本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對銀行資金的實際占用;每月四周還多03天，全年還款26期，還款多了兩期?？蛻?/p>

15、可以在基本不增加還款壓力的情況下，減少了大量的利息支出。提前還款選擇縮短期限隨著銀行優(yōu)惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房貸者近期已經(jīng)開始動用公積金或是存款開始提前還貸。在市民提前還款時，會碰到一個問題，那就是減少月供還是縮短貸款期限劃算?理財師稱，如果單純從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限最劃算?！斑x擇哪個方式更省錢其實很簡單，只要掌握一條，本金還得越多，利息越省。如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會加快，因為客戶每月還款額沒有變化。而如果選擇減少月供，那么每月還款壓力會減輕，但因為每月所還本金減少，自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省。”另外，銀行理財師認(rèn)為

16、，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。眾所周知，1998年國務(wù)院取消了福利分房，商品房進入市場。2003年前后，中國迎來第一批住房貸款熱潮，期限以10到15年居多。于是，在2013年前后，首批房貸族迎來了集體還清房貸的日子。還完房貸，自然無債一身輕，而身上尚且背負(fù)著房貸的人，也可以選擇通過提前還貸的方式來減少房貸利息支出。要不要提前還貸80后陳誠去年年底在近郊買了一套總價約80萬的房子，支付了20多萬首付之后，向銀行貸款近55萬，貸款年限20年。在選擇按揭方式的時候，置業(yè)顧問稱有兩種選擇，一種是等額本金法還貸，另一種的等額本息法，并且建議

17、如果要提前還貸，最好選擇前者。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。另一種等額本息法，則是20年期間，每月償還的房貸金額相同。在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。陳誠合計著自己的收入情況，估計有余力提前還貸，于是他選擇了等額本金法，希望將來能夠少還點利息，“房貸光利息就幾十萬，確實吃不消”，提到房貸，陳誠一臉苦笑。提前還貸怎么還提前還貸包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款;另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如，陳先生申請銀行商業(yè)貸款55萬元，

18、貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款后，相應(yīng)沖減余貸款本金。銀行根據(jù)尚未歸還的貸款本金重新計算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。假設(shè)當(dāng)剩余還款總額為36萬元(本金是27萬元，利息是9萬元)，陳先生決定提前還10萬元，那么，本金就只剩下17萬元，利息仍是9萬元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提前清償?shù)?0萬元本金在以后期限不再計息，銀行只就尚未清償?shù)?7萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計算的月均還款額。選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變

19、還貸方式例如由等額本息換成等額本金還款方式。在選擇之前，計算出不同方式下的還貸結(jié)果后，要結(jié)合經(jīng)濟實力、綜合考慮時間、機會成本來確定自己的最佳方式。并非所有人都最適宜提前還貸1、享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。因為目前七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率，客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購房，銀行將按最新的貸款政策執(zhí)行，基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，借款人將得不償失。2、等額本息還款已經(jīng)超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。3、

20、等額本金還款期超過三分之一的，第二種不適宜提前還款的類型是使用等額本金還款法的客戶，并且還款期已經(jīng)超過了1/3。等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當(dāng)還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。4、手上還有其他理財項目的。購房者如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產(chǎn)品等，或者做生意的買賣人，手里需要流動資金，如果投資收益率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。提前還貸需要預(yù)約據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，借款人提前還款，要先向銀行提交提前還貸申請

21、，銀行接到客戶提前還貸申請后要審批，時間一般是半個月至一個月不等，現(xiàn)在工行是兩個星期，招行是一個月，建行規(guī)定提前還貸要是1萬元的整數(shù)倍，還有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金等。所以，有計劃在年底提前還貸的消費者，要到自己貸款的銀行仔細(xì)核對具體相關(guān)規(guī)定后再做打算提前還房貸劃算嗎？對于房奴一族來說，有了錢趕緊還房貸天經(jīng)地義，然而理財專家在此提醒：提前還貸有時未必劃算，要具體問題具體分析，特別是在目前的降息通道之下。年終獎要優(yōu)先還貸嗎？徐先生是某外企的白領(lǐng)，每到年底就會領(lǐng)取雙薪、年終獎，還有公司的各種福利和股息分紅，每年下來大概有15萬元左右的收入。徐先生打算申請部分提前償還自購房屋的公積金貸款，以減

22、輕后續(xù)還款壓力?！捌鋵嵭煜壬@類公積金貸款持有人，并不適合提前還貸，因為公積金貸款含有一定的福利，目前的公積金利率只有4.5%，且有進一步降息空間，而目前銀行36個月理財產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率就可以達到這個水平，如果期限更長，或非保本浮動收益類產(chǎn)品則會更高，這樣不僅有一定的利差收益，還能保持較好的流動性，以備急需?！蹦涿碡敺治鰩煴硎?。央行年內(nèi)兩次下調(diào)利率，令年內(nèi)房貸基準(zhǔn)利率下調(diào)了0.5個百分點，這意味著100萬元10年期的貸款，每月減少256.38元，根據(jù)個人住房借款合同約定，房貸利率的調(diào)整將在2013年1月1日執(zhí)行，也就是說，這兩次降息的效果很快就能兌現(xiàn)。什么情況下提前還貸不劃算？那么，到底

23、哪些情況下提前還貸不劃算呢？簡單來說，投資收益高于房貸利率或?qū)α鲃有砸筝^高的客戶，也就是理財達人和小企業(yè)主們并不適合提前還貸；此外即使沒有更好的投資渠道，以下情況也不適合提前還貸?！安捎玫阮~本息還款且還款期已達3年5年以上的房貸客戶，提前還款并不劃算”,國內(nèi)著名理財師姜龍君在接受紅周刊記者采訪時表示，“由于等額本息法采用的是先還息后還本的方式，將全部貸款本息分?jǐn)偟礁髟率杖?，前期月供中本金占比較低，歸還的大多是利息，還款在3年5年以上，利息已還了不少，越往后越相當(dāng)于免息分期，此時部分提前還貸，無異于主動放棄低成本的資金使用權(quán)，頗不劃算?！贝送猓暾堎J款時享受了較高利率折扣（如7折8.5折）的客

24、戶，也不適合提前還貸，因為從樓市調(diào)控和利率市場化的角度來看，這種優(yōu)惠幅度將很難再現(xiàn)。當(dāng)然，為了出售房屋而提前結(jié)清貸款的客戶無需考慮上述因素，只是在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的“限貸”政策之下，住房貸款的申請難度越來越大，更應(yīng)珍惜。貌似較高的貸款利率，其實包含了杠桿工具、信用成本、資金使用權(quán)、貨幣的時間價值等諸多的成本對價，投資者利用銀行貸款提前獲得了房屋的使用權(quán)。取得貸款所付出的時間、精力和錢財，已經(jīng)做為“沉沒成本”無法追回，所以建議安心享用這些勞心傷神才取得的資金使用權(quán)。姜龍君認(rèn)為，合理負(fù)債是財務(wù)規(guī)劃的重要組成部分，負(fù)債不僅是“借雞生蛋”的工具，也是“強制儲蓄”的手段；從現(xiàn)金規(guī)劃的角度來說，保持適度的流

25、動性是防范風(fēng)險、捕獲機會的必備條件，普通百姓雖不強調(diào)“現(xiàn)金為王”，但“手中有錢，心里不慌”的原則還是要恪守的。在當(dāng)前信用貨幣擴張，利率水平較低的階段，建議大家多使用銀行貸款，不必忙著提前還貸。提前還貸并非易事排除上述情況外，即便真的要提前還貸款，期間也會受到各種阻礙，并非易事。網(wǎng)友“拼搏人生1983”在微博中吐槽表示“被農(nóng)行坑了，提前還貸要收違約金，當(dāng)時還說一年后就不用”，而類似的情況還有提前還貸不僅要提前一個月申請，還要交納各種手續(xù)費。“對于提前還貸的問題，中資銀行以前并沒有嚴(yán)格約束，但隨著外資銀行的進入和客戶隨意還貸對信貸規(guī)?？刂频臎_擊，目前國內(nèi)各家銀行都開始執(zhí)行還貸提前申請，限期內(nèi)歸還需

26、征收違約金等限制措施和懲罰措施，標(biāo)準(zhǔn)有所不同，但目的都是不鼓勵客戶提前還貸”。在姜龍君看來，銀行的這些規(guī)定也是有其道理的。其實除了提前還貸之外借款人還有一些其他方式來規(guī)劃這筆多出來的年終獎金，如多家銀行都推出“以存抵貸”式的省息產(chǎn)品，開通此類業(yè)務(wù)后，賬戶中的存款孶息可以部分沖抵貸款本金，既降低了貸款成本，又保持了流動性，以應(yīng)對“元旦”、“春節(jié)”出現(xiàn)的傳統(tǒng)“支付高峰”期。如何提前還款提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款在某些情況下對借款人有利而對貸款人不利，所以是否允許提前還款以及提前還款的條件應(yīng)予明確規(guī)定。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部

27、分還款的同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發(fā)放個人貸款一年后借款人提前還款的申請選擇方案向房貸一族提供五種提前還貸的選擇方案。例：這是一套今年4月份購買的，價值100萬元的房子，首付30%后，貸款額為70萬元貸款期限20年。按目前的利率，用等額本息還款法計算，房子的月供為5031.18元，20年利息總支出高達507485.08元。從明年1月1日起新的利率會上調(diào)，因此房主決定提前還款。以此案為例，對目前市場上存在的五種提前還款方式進行了比較。第一種：將所剩貸款一次還清。利息總額就是提前還貸前的利息額，27972.01元。利息總額=提前還貸前的利息額=27972.01元。第二種：部分提前

28、還款，月供不變，縮短還款期限。提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，貸款期限則縮短為15年7個月。這樣，利息總額為390353.07元。第三種，部分提前還款，減少月供，還款期限不變。提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個月，月供減少為4509.49元。這樣，利息總額為486450.1元。第四種，部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供減少為4982.55元，還款期限縮短為16年。利息總額396897.93元。第五種，部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供增加為6720.06元，還款期限縮短為10年。利息總額246657.49元。

29、由此看來，第一種和第五種的還款方式是最經(jīng)濟的。專家提醒，選擇哪種還款方式，最重要的是要看自己的經(jīng)濟情況，凡事都要量力而為。還款手續(xù)根據(jù)銀行的規(guī)定，提前還貸的客戶需提前一周至一個月提出書面申請,并約定還款日期。然后按照約定的日期，攜帶身份證、和銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請表和提前還貸協(xié)議，并按銀行的要求，將需要還貸的款項存到你扣繳貸款本息的賬戶上，由銀行自動扣收。各家銀行對于提前還貸并沒有次數(shù)的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還貸款。只是每次還貸的起點金額各銀行規(guī)定不一，有的規(guī)定是1萬元或1萬元的倍數(shù)，有的銀行則規(guī)定千元以上就可以提前部分還貸。部分提前還貸的貸款者，可以選擇兩種方式：一

30、是減少每月還款額，還款期限不變；另一種是縮短還款期限,每月還款額不變。如果貸款人的收入不斷增加，可以選擇縮短貸款期限的還款方式，盡早實現(xiàn)無債一身輕的愿望。如果收入沒有太大增加，可以采取減少還款額、還款期限不變的方式，這樣會減輕還貸壓力。值得一提的是，提前還款申請表一經(jīng)借款人銀行確認(rèn)后便不可撤銷，并作為借款合同的補充條款，與借款合同具有同等法律效力。如貸款購房人不論任何原因，未能按照其向借款人銀行出具的提前還款申請中規(guī)定的日期與金額提前還款，則視為逾期還款，貸款購房人按借款合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。不宜人群第一類：使用應(yīng)急資金還款對于普通消費者而言，房屋貸款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的

31、30%-50%，在頻繁加息的情況下，部分“房奴”壓力開始增加，急于提前還貸。頻繁加息所累積的利息雖然較多，對于資金短缺、經(jīng)濟能力比較有限的消費者，不宜打亂原有的理財計劃。同時，使用應(yīng)急資金會增加未來生活的風(fēng)險，有可能“因小失大”第二類：等額本息進入還款中期目前在商貸當(dāng)中，使用最廣泛的是等額本息還款法。進入還款階段中期后，月供的構(gòu)成中，大部分都是本金，提前還款的意義已經(jīng)不大了，如果消費者資金不是很充裕，可以不急于提前還款。特別是進入還款后期，也就沒有必要動用集中的資金還款。這樣既打亂了理財計劃，又不利于資金的有效使用。第三類：等額本金還款期已達1/4從目前銀行對提前還款的條件來看，一般都要求還款

32、額是1萬元的整數(shù)倍，等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計算利息，因此初期還款較多壓力較大，隨著本金不斷減少，月供也不斷遞減，這樣后期的還款顯得比較輕松。以貸款30萬元，期限20年為例，從還款期的第六年開始，即還款期已經(jīng)達到1/4，在月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果這個時候進行提前還款，那么所償還的部分其實更多的是本金，這樣就不利用有效的節(jié)省利息。第四類：有更好的投資理財渠道如果消費者的資金只是在銀行存著，近期內(nèi)都不會使用，回報率為存款利率，兩相比較，貸款利率6.5555%，一年期存款利率僅為3.87%，貸款利率明顯高于存款利率，這種情況下把資金用于提前還款比較合適。如果

33、消費者的資金有更好的投資理財渠道，比如投資于基金、外匯等理財產(chǎn)品，而且資金運作能力比較強，可以獲得更高的回報率，資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么從發(fā)揮流動資金的效用看，這部分消費者沒有必要把資金用于提前還款。房貸手續(xù)步驟急需要材料？如何辦理房貸？小編整理了一手房和二手房辦理房貸的相關(guān)信息供大家參考：一手房的，去售樓處時，會有銀行工作人員與你聯(lián)系二手房的，中介會安排有業(yè)務(wù)聯(lián)系的銀行，銀行再找評估公司去評估房子的價值及可貸額度，或你也可以自己去找銀行貸，不過自己找的銀行貸款額度可能沒這么高，而中介為了成交順利，他安排的銀行的貸款額度會高些，但中介會額外收取你一定費用的，可能要幾千元。

34、一般辦房貸要提供：（1）、個人貸款申請書；（2）、個人有效身份證件（包括居民身份證、戶口本、軍官證、士官證、警官證、文職干部證、護照等）；（3）、個人婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證及配偶的身份證明、戶口本，未婚（離婚）的應(yīng)提供民政部門出具的單身證明）；（4）、個人收入證明材料，如工資收入證明、納稅憑證、自有房屋出租證明、營運性收入證明等；以家庭收入償還貸款的，還應(yīng)當(dāng)提供家庭其他成員的身份及收入證明材料；（5）、購房首付款證明；（6）、購房合同等證明貸款用途的資料；（7）、購房若有共有人的，共有人需提供身份證件、戶口本、婚姻證明等；（8）、銀行認(rèn)為需要提供的其他有關(guān)材料。個人住房組合貸款介紹組合

35、貸款，是住房資金管理部門運用政策性住房資金、商業(yè)銀行利用信貸資金向同一借款人發(fā)放的貸款，是政策性貸款和商業(yè)性貸款組合的總稱。當(dāng)個人通過公積金貸款不足以支付購房款時，可以向受委托辦理公積金貸款的經(jīng)辦銀行申請組合貸款。個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。申請組合貸款，初審手續(xù)與公積金貸款相同。初審?fù)ㄟ^后，借款人到銀行辦理公積金貸款其它手續(xù)時，要按照銀行要求填寫商業(yè)貸款部分的借款

36、申請表并辦理有關(guān)手續(xù)。兩部分貸款審批完成后，同時由銀行撥付到售房單位帳戶。在組合貸款中，公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借款日期和還款日期都是相同的，只不過執(zhí)行不同的利率。房貸緊張“壓死”剛需 年輕人貸款買房注意啥？臨近年底，隨之房價的漲勢兇猛，銀行錢荒、首套房的貸款利率85折取消、首套房開始不放貸、緊接著公積金也隨之爆出斷貸的消息，各種利空信息讓剛需們深陷苦惱中。選擇貸款買房的年輕人如何既能利用好手中的資金，又能買到不錯的房子的呢？融360將幫你從首付到還款額度、年限幫你精打細(xì)算。一、貸款買房看資金很多人在買房貸款的時候，總出現(xiàn)兩種極端，一種是能貸多少是多少，另一種是盡量少貸款，這兩種做法其

37、實都不是理智選擇。合理的貸款額度從自身的資產(chǎn)情況和家庭情況來考慮，如果我們手上資金投資于存款、定存等低收入渠道，應(yīng)該少貸，如果資金投向為高回報率的基金、期貨，那么應(yīng)該多貸款。二、首套房較二手房容易申貸新房貸款，盡量選擇品牌開發(fā)商的大樓盤項目，這樣放貸容易審批下來，因此類開發(fā)商在銀行有的設(shè)有保障金幫貸款人做擔(dān)保，所以銀行容易放款。而選擇二手房貸款的時候，二手房房產(chǎn)年齡是問題，因為房產(chǎn)是由產(chǎn)權(quán)時限的，房子年齡越大，其變現(xiàn)價值也就越低，另外房齡長的房子，其結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施也相對比較落后，這樣的房子去申請房貸時，被拒貸的風(fēng)險很大，往往很難獲得相應(yīng)的優(yōu)惠。三、收入決定你的按揭月供如果想要做房產(chǎn)貸款，你的收

38、入決定月供，一般工資收入必須是貸款金額和支出的兩倍，例如月供4000，開銷1000，客戶的月收入就要達到一萬。如果不方便提供工資證明，也可以走資產(chǎn)證明，即銀行存款是房子成交價的70%，這70%中包含首付，意味著另外提供40%的資產(chǎn)證明即可。四、選擇等額本息還是等額本金還款等額本息每月還款額度相同利于記憶、規(guī)劃、方便還款。等額本金每月還款額度遞減，還款壓力逐漸減少。事實上絕大多數(shù)人都寧愿選擇“等額還款方式”，因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡，與等額本金法差別也不是非常的大。當(dāng)然，也有許多人經(jīng)濟相對寬裕，想使自己以后的生活更加輕松及節(jié)約成本，會選擇等額本金法。對于年輕人，工資本來就在漲，如果選

39、擇等額本金這種月供遞減的方式，其實不如減少還款年份，改成等額本息更劃算。五、提前還貸看資金提前還貸問題，這一問題也是經(jīng)常會遇到的。其原因無外乎銀行利率波動和收入變化，房貸采用”個人住房組合貸款“方式，即由住房公積金貸款和住房商業(yè)性貸款兩部分組成，如果購房者選擇的是該種貸款方式，先還商貸會“優(yōu)惠”很多。由于公積金貸款含政策性補貼的成分，所以貸款利率比商貸低不少，所以購房者提前歸還貸款利率較高的商貸，相對劃算些。還款時間一般銀行規(guī)定，月供1年以上方可申請還款，還款額度為1萬的整倍數(shù)。還款成功后一般可：1、縮短年限。2、減少每月還款額的方式?？s短年限比較劃算。六、還貸之后需要銷抵押不要以為還完房貸款

40、就可以算是徹底解脫房奴生活，還貸后還要記得辦理抵押注銷，否則房屋仍在產(chǎn)權(quán)部門備案，會為日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。如果貸款還清了，需要在銀行申領(lǐng)退還的抵押圈證明書，去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)申請注銷登記表(注意不要跨區(qū)辦理)，最后附上購房合同或產(chǎn)權(quán)證辦理抵押注銷，這樣才徹底擺脫房奴生活。買房還銀行利息技巧買房子，辦銀行按揭貸款，發(fā)現(xiàn)這里面還有很多學(xué)問，有的稍微不注意，就是幾萬的差距。對于工薪階層買房的，要千萬注意這些問題！這個也許是很多朋友不太注重的。以為房子房價是大事，貸款由開發(fā)商幫忙辦理。其實，這里面賺的錢，比房價更來的險惡！一、貸款利率的折扣2008年下半年，國家為了支持房地產(chǎn)的發(fā)展，出了

41、很多優(yōu)惠政策，其中有一條就是貸款利率可以打折。一般我們購房都是3成首付，貸款是7成。按照當(dāng)時國家規(guī)定，最低的貸款利率打7折。這是一個什么概念？一套30萬左右的房子，首付10萬左右，在銀行貸款大概是20萬。這個利息是多少？告訴大家，按照最新的國家利率算下來，以20年為標(biāo)準(zhǔn)，利息有12萬左右（銀行才是搶錢的?。Ｄ敲捶殖?0分，每一折就是1萬2千多元。這個，在自貢，相當(dāng)于一個普通家庭一年的生活費用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年國家打壓房價，控制銀行貸款。目前最低的首付3成貸款利率是8折，可以少2W多元，也是很可觀的。（發(fā)帖時工行已經(jīng)變成9折了，意味著你又要多被銀行賺1萬2千多的利息，如果以一個80平的房子來算，你的單價又被攤高了150元/平）。所以，在這段時間，你買房子，決定貸款，一定要快，據(jù)說以后可能一折都不打了，這樣就算你買房子比別人少了100元/平，但是銀行貸款算下來，你實際還貴了50元/平，其實這很不劃算的！ 覺得好的朋友多轉(zhuǎn)載，一定有用的！（適合于即將買房的親朋好友們）二、選擇還款方式也許很多沒買過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。其實我也是在看房的時候聽售樓小姐說的，當(dāng)時她很含糊，我覺得這里面肯定很有點貓膩，就會去網(wǎng)上查了資料（沒辦法，家庭條件有限，能夠省一點就省一點）。前幾天去辦了銀行