某生態(tài)節(jié)能項(xiàng)目營銷建議報(bào)告

1、長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting目 錄定位篇：項(xiàng)目解讀策略篇：營銷策略執(zhí)行篇：營銷執(zhí)行長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析 賣點(diǎn)梳理賣點(diǎn)梳理 形象定位形象定位 案名及案名及slogan 長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀n項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況地塊交通地塊交

2、通天天衢衢路路三三八八路路路路杏杏園園道道長長大大河河項(xiàng)目位于河?xùn)|新城，項(xiàng)目位于河?xùn)|新城，北至天衢路，南至三八路，北至天衢路，南至三八路，隔路向望長河公園，東至規(guī)劃三號線，目前為隔路向望長河公園，東至規(guī)劃三號線，目前為東建德州花園，西至杏園路，正在興建中，緊東建德州花園，西至杏園路，正在興建中，緊鄰嘉誠尚東；鄰嘉誠尚東；四至連接四條城市道路，其二條橫向主干道四至連接四條城市道路，其二條橫向主干道連接?xùn)|西城區(qū)連接?xùn)|西城區(qū)修建中的修建中的7070米杏園路米杏園路, ,穿越長河公園穿越長河公園, ,貫通河貫通河?xùn)|新城南北東新城南北地塊北側(cè)及南側(cè)地塊北側(cè)及南側(cè)17 17 、18 18 、2828路公交

3、直通老路公交直通老城區(qū)城區(qū), ,到達(dá)中心商業(yè)區(qū)到達(dá)中心商業(yè)區(qū)1515分鐘車程分鐘車程距東部地塊較近的長河大道距東部地塊較近的長河大道, ,通往新城行政中通往新城行政中心心3 3分鐘車程分鐘車程長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀基本指標(biāo)基本指標(biāo)n項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況道路中心線內(nèi)用地面積道路中心線內(nèi)用地面積195962195962平方平方米，米，合合294294畝畝；道路紅線內(nèi)用地面積道路紅線內(nèi)用地面積157148157148平方米，平方米，合合235.7235.7畝畝；道路綠線內(nèi)用地面積道路綠線內(nèi)用地面積1342761342

4、76平方米，平方米，合合201.4201.4畝畝。長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套n項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況長河公園長河公園行政中心行政中心醫(yī)療中心醫(yī)療中心錦繡川風(fēng)景區(qū)錦繡川風(fēng)景區(qū)金融一條街金融一條街教育中心教育中心隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，未來項(xiàng)目周邊將形成行政隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，未來項(xiàng)目周邊將形成行政中心、金融中心、醫(yī)療中心以及教育中心。中心、金融中心、醫(yī)療中心以及教育中心。目前，中國銀行及人民銀行已進(jìn)駐；目前，中國銀行及人民銀行已進(jìn)駐；現(xiàn)有職業(yè)學(xué)院，國際文化中心隨新城建設(shè)，中小現(xiàn)有職業(yè)學(xué)院，國際文化中心隨新城

5、建設(shè)，中小學(xué)陸續(xù)進(jìn)駐；學(xué)陸續(xù)進(jìn)駐；德州中心醫(yī)院、婦幼保健院已建成，投入使用；德州中心醫(yī)院、婦幼保健院已建成，投入使用；新城風(fēng)景區(qū)占地總面積新城風(fēng)景區(qū)占地總面積18001800畝，其中水面積畝，其中水面積600600畝，目前前三期工程完畢，四期在建。畝，目前前三期工程完畢，四期在建。長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀n項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析StrengthsStrengths優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析 WeaknessesWeaknesses劣勢分析劣勢分析 S1S1景觀公園景觀公園：南側(cè)長河公園城市公園坡地、水景S2S2科技產(chǎn)

6、品科技產(chǎn)品：皇明太陽能先進(jìn)“節(jié)能生態(tài)住宅”理念S3S3知名品牌知名品牌：皇明集團(tuán)自身品牌的號召力S4S4規(guī)模效應(yīng)規(guī)模效應(yīng)：27萬大盤，具有一定的影響力S5S5地段優(yōu)勢地段優(yōu)勢：位于河?xùn)|新城德城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域W1W1產(chǎn)品方面：產(chǎn)品方面：新技術(shù)增加成本單價(jià)高于市場現(xiàn)狀W2W2市場方面：市場方面：購房意識初級，對節(jié)能住宅認(rèn)知低；對高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長緩慢，剛性需求增長幅度不大W3W3配套方面：配套方面：周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利W4W4價(jià)格方面：價(jià)格方面：主流消費(fèi)能力在20-40萬元之間OpportunitiesOpportunities機(jī)會分析機(jī)會分

7、析 ThreatsThreats威脅分析威脅分析 O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展區(qū)域發(fā)展O2：德城區(qū)市場處于初級階段，未來1-3年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越的機(jī)會很大尋求創(chuàng)新產(chǎn)品O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價(jià)格。T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場檢驗(yàn)T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠尚東和東建花園2個(gè)項(xiàng)目搭上順風(fēng)車T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)較大在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告

8、告 B.A.Consulting皇明品牌皇明品牌實(shí)力薦證實(shí)力薦證值得信賴值得信賴口碑口碑知名度知名度信譽(yù)信譽(yù)實(shí)力實(shí)力 園林景觀園林景觀區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢自然天成自然天成空氣質(zhì)量空氣質(zhì)量公公園園城市綠肺城市綠肺太陽能太陽能領(lǐng)先技術(shù)領(lǐng)先技術(shù)舒適生活舒適生活太陽能太陽能舒適舒適度度節(jié)能節(jié)能地地 塊塊未來中心未來中心潛力地塊潛力地塊未來居住中心未來居住中心潛力區(qū)域潛力區(qū)域洋房、高層洋房、高層多重景觀多重景觀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀n賣點(diǎn)梳理賣點(diǎn)梳理物業(yè)類型物業(yè)類型觀景首席觀景首席上層生活上層生活長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consultingn 賣點(diǎn)梳理賣點(diǎn)梳理產(chǎn)品

9、深度分析產(chǎn)品深度分析項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀產(chǎn)品深度分析思考產(chǎn)品深度分析思考本項(xiàng)目所處德州河?xùn)|新區(qū)，就地段而言就地段而言，與德州老城區(qū)相比，本區(qū)域有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ阂?guī)劃優(yōu)勢：規(guī)劃優(yōu)勢：在未來規(guī)劃中，本區(qū)域?qū)⑿纬尚姓行?、金融中心、醫(yī)療中心與教育中心，有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＹY源優(yōu)勢：資源優(yōu)勢：長河公園、景秀川風(fēng)景區(qū)等，打造了河?xùn)|新城宜居生活條件，得天獨(dú)厚的環(huán)境資源，使周邊日漸稀缺的地塊彌足珍貴。人文優(yōu)勢：人文優(yōu)勢：由于河?xùn)|新城知名企業(yè)的帶動，本區(qū)域內(nèi)居住者素質(zhì)和層次較高，形成了較好的人文居住環(huán)境，特別是隨著政府的入遷，將會有越來越多的人選擇本區(qū)域。河?xùn)|新區(qū)，占據(jù)了不可復(fù)制的城市未來居住中心位置河?xùn)|新區(qū)，占

10、據(jù)了不可復(fù)制的城市未來居住中心位置長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀n 賣點(diǎn)梳理賣點(diǎn)梳理產(chǎn)品深度分析產(chǎn)品深度分析就產(chǎn)品而言，我們選擇本區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競爭項(xiàng)目嘉誠尚嘉誠尚東東和高地世紀(jì)城高地世紀(jì)城為主要分析對象，旨在通過對比找出本項(xiàng)目在該區(qū)域的定位和機(jī)會點(diǎn)。在區(qū)域整體環(huán)境大體一致的情況下，我們忽略交通、位置、社區(qū)配套等因素，在景觀景觀園林、產(chǎn)品、項(xiàng)目附加值園林、產(chǎn)品、項(xiàng)目附加值等幾方面找出項(xiàng)目真正特有的差差異性和核心產(chǎn)品力。異性和核心產(chǎn)品力。產(chǎn)品深度分析思考產(chǎn)品深度分析思考景觀園林景觀園林科技產(chǎn)品科技產(chǎn)品長河灣長河灣物業(yè)教育

11、物業(yè)教育產(chǎn)品核心產(chǎn)品核心競爭力競爭力產(chǎn)品排他產(chǎn)品排他競爭力競爭力產(chǎn)品附加產(chǎn)品附加值值綜合產(chǎn)品綜合產(chǎn)品力力長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀n賣點(diǎn)梳理賣點(diǎn)梳理地段：地段：不可復(fù)制的城市未來居住中心位置產(chǎn)品：產(chǎn)品：太陽能高科技觀景大戶園林景觀：園林景觀：長河公園1800畝自然景觀小區(qū)主題景觀附加值：附加值：頂級物業(yè)服務(wù)一流學(xué)校入駐長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting通過以上項(xiàng)目產(chǎn)品分析，我們可以這樣定義：通過以上項(xiàng)目產(chǎn)品分析，我們可以這樣定義：項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀n項(xiàng)賣

12、點(diǎn)梳理項(xiàng)賣點(diǎn)梳理長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀n項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位只有保證勝利的戰(zhàn)略沒有保證的勝利的戰(zhàn)術(shù)！只有保證勝利的戰(zhàn)略沒有保證的勝利的戰(zhàn)術(shù)！正確的定位保證航向行使的正確方向！正確的定位保證航向行使的正確方向！關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀n項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考首先是我們看項(xiàng)目的高度，它不僅僅是一個(gè)單純的住宅項(xiàng)目，它站在全國節(jié)能住宅的起

13、始位置，是整個(gè)德州的龍頭，它擔(dān)負(fù)著通過項(xiàng)目形象確立開發(fā)商市場地位的責(zé)任！所以，項(xiàng)目的定位，在一定意義上就決定了它的地位！它的地位也決定了開發(fā)商的地位與收益！ 所以定位就是標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目的定位站在城市運(yùn)營的高度，定位就是標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目的定位站在城市運(yùn)營的高度，定義德州高品質(zhì)生活，樹立城市居住新高！定義德州高品質(zhì)生活，樹立城市居住新高！長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀n項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位p共享大公園資源共享大公園資源長河公園長河公園18001800畝城市綠肺畝城市綠肺p 獨(dú)特的景觀優(yōu)勢獨(dú)特的景觀優(yōu)勢小區(qū)中心綠地、主題式園林

14、景觀小區(qū)中心綠地、主題式園林景觀p 城市稀缺地段城市稀缺地段未來城市發(fā)展核心區(qū)域未來城市發(fā)展核心區(qū)域p 生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品領(lǐng)先太陽能技術(shù)運(yùn)用領(lǐng)先太陽能技術(shù)運(yùn)用p多樣化產(chǎn)品類型多樣化產(chǎn)品類型洋房、觀景公寓的組合洋房、觀景公寓的組合p 附加值尊享附加值尊享知名開發(fā)商、頂級物業(yè)服務(wù)、一流名校教育知名開發(fā)商、頂級物業(yè)服務(wù)、一流名校教育新城首席生態(tài)居住區(qū)新城首席生態(tài)居住區(qū)長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consultingn項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：新城首席生態(tài)居住區(qū)新城首席生態(tài)居住區(qū)共享公園空間p 公園綠化廣場p 休閑交往場所項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀長長 河河

15、 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consultingn項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：小區(qū)中心景觀p 小區(qū)內(nèi)集中綠化帶p 具有一定的專屬性p 主題式園林項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)居住區(qū)新城首席生態(tài)居住區(qū)長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consultingn項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)居住區(qū)新城首席生態(tài)居住區(qū)生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品p 太陽能技術(shù)應(yīng)用p 低能耗，高舒適度p 科技享樂長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consultingn項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：多樣化

16、產(chǎn)品類型p多種產(chǎn)品類型組團(tuán)p 風(fēng)情商業(yè)街p 排他性建筑風(fēng)格項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)居住區(qū)新城首席生態(tài)居住區(qū)長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consultingn項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：附加值：p 頂級物業(yè)管理p 完善的配套項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)居住區(qū)新城首席生態(tài)居住區(qū)頂級服務(wù)帶動居住品質(zhì)頂級服務(wù)帶動居住品質(zhì)星河灣番禺執(zhí)信中學(xué)星河灣番禺執(zhí)信中學(xué)名校成為客群購房的重要因素名校成為客群購房的重要因素長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀n案名及案名及SloganLogo表現(xiàn)

17、表現(xiàn)長河灣長河灣利用利用 “長河公園長河公園”與本項(xiàng)目相接的獨(dú)特景觀優(yōu)勢，放大項(xiàng)目與本項(xiàng)目相接的獨(dú)特景觀優(yōu)勢，放大項(xiàng)目自然生自然生活屬性。用活屬性。用“灣灣”描繪項(xiàng)目居住意境，同時(shí)闡明描繪項(xiàng)目居住意境，同時(shí)闡明“長河公園長河公園”的濕地的濕地原生態(tài)帶來的美好健康生活。原生態(tài)帶來的美好健康生活。以委婉語境區(qū)隔本域競爭對手，特立獨(dú)行。以委婉語境區(qū)隔本域競爭對手，特立獨(dú)行。長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷

18、策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀能清晰地傳達(dá)項(xiàng)目賣點(diǎn)，簡潔凝練，朗朗上口。能清晰地傳達(dá)項(xiàng)目賣點(diǎn)

19、，簡潔凝練，朗朗上口。與案名與案名長河灣的調(diào)性相統(tǒng)一，共同作用于整個(gè)項(xiàng)目的推廣和傳播。長河灣的調(diào)性相統(tǒng)一，共同作用于整個(gè)項(xiàng)目的推廣和傳播。突出突出“生態(tài)生態(tài)”的意境，注重對生活狀態(tài)的描述與概括，目標(biāo)客群清晰。的意境，注重對生活狀態(tài)的描述與概括，目標(biāo)客群清晰。slogan建議原則建議原則n案名及案名及Slogan長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting難得城中生態(tài)家難得城中生態(tài)家項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀slogan建議原則建議原則n案名及案名及Slogan長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting悠

20、然生活悠然生活 萬般自然萬般自然項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀slogan建議原則建議原則n案名及案名及Slogan長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting繁華深處繁華深處 悠然人生悠然人生項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀slogan建議建議n案名及案名及Slogan長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting生態(tài)大家生態(tài)大家 自然作主自然作主項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀slogan建議建議n案名及案名及Slogan長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting目 錄定位篇：項(xiàng)目解讀策

21、略篇：營銷策略執(zhí)行篇：營銷執(zhí)行長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷策略營銷策略營銷總策略營銷總策略 銷售策略銷售策略 推廣策略推廣策略 現(xiàn)場策略現(xiàn)場策略 長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting三位一體的整合營銷策略三位一體的整合營銷策略營銷策略營銷策略n營銷總策略營銷總策略體驗(yàn)營銷體驗(yàn)營銷顧客顧客營銷營銷活動活動營銷營銷激勵(lì)老客戶，提供增值服務(wù)激勵(lì)老客戶，提供增值服務(wù)立足現(xiàn)場，以景生情立足現(xiàn)場，以景生情充分造勢，促進(jìn)成交充分造勢，促進(jìn)成交長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷

22、 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consultingn營銷總策略之營銷總策略之 體驗(yàn)營銷體驗(yàn)營銷營銷策略營銷策略 項(xiàng)目樣板區(qū)與商業(yè)、會所、公園密切配合，使客戶提前享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)和美好生活的營銷手段。長河灣健康生態(tài)體驗(yàn)之旅長河灣健康生態(tài)體驗(yàn)之旅生態(tài)體驗(yàn)之旅健康生活享受健康、生態(tài)生活論壇健康、生態(tài)生活論壇關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)感官感官思考思考情感情感行動行動形成良好印象形成口碑效應(yīng)長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting現(xiàn)場打擊重中之重現(xiàn)場打擊重中之重 全程客戶感官管理全程客戶感官管理給客戶洗腦要靠全程視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺的感官管理給客戶洗腦要靠全程

23、視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺的感官管理我們營銷的一切都從這里開始我們營銷的一切都從這里開始營銷策略營銷策略n營銷總策略之營銷總策略之 體驗(yàn)營銷體驗(yàn)營銷長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.

24、Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting長長 河河 灣灣

25、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting或是在陽光下，綠地上，揚(yáng)起或是在陽光下，綠地上，揚(yáng)起球桿，享受片刻的悠閑球桿，享受片刻的悠閑長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting 生態(tài)節(jié)能論壇 借助權(quán)威性論壇，讓項(xiàng)目高調(diào)入市目的：借助權(quán)威性的生態(tài)節(jié)能論壇，讓項(xiàng)目高調(diào)入市，積累市場熱度。目的：借助權(quán)威性的生態(tài)節(jié)能論壇，讓項(xiàng)目高調(diào)入市，積累市場熱度。參與者：政府領(lǐng)導(dǎo)、生態(tài)節(jié)能專家參與者：政府領(lǐng)導(dǎo)、生態(tài)節(jié)能專家議題內(nèi)容：太陽能在住宅上的運(yùn)用議題內(nèi)容：太陽能在住宅上的運(yùn)用 生態(tài)節(jié)能與生活生態(tài)節(jié)能與生活主流大眾媒體廣告

26、預(yù)熱通告，網(wǎng)絡(luò)、紙煤全程跟蹤報(bào)道，主流大眾媒體廣告預(yù)熱通告，網(wǎng)絡(luò)、紙煤全程跟蹤報(bào)道，電視媒體制作相關(guān)專題節(jié)目或新聞報(bào)道。電視媒體制作相關(guān)專題節(jié)目或新聞報(bào)道。營銷策略營銷策略n營銷總策略之營銷總策略之活動營銷活動營銷長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting 系列窄眾營銷活動 借助其他品牌號召力，提升項(xiàng)目品質(zhì)營銷策略營銷策略n營銷總策略之營銷總策略之活動營銷活動營銷目的：借助其他品牌號召力，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)目的：借助其他品牌號召力，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)參與者：項(xiàng)目意向客戶、其他窄眾渠道客戶參與者：項(xiàng)目意向客戶、其他窄眾渠道客戶議題內(nèi)容：議題內(nèi)容：

27、與奔馳車、寶馬車聯(lián)合舉辦試乘試駕活動與奔馳車、寶馬車聯(lián)合舉辦試乘試駕活動 與高爾夫俱樂部聯(lián)合舉辦尚層體驗(yàn)活動與高爾夫俱樂部聯(lián)合舉辦尚層體驗(yàn)活動 與頂級健身俱樂部、美容院舉辦各種體驗(yàn)活動與頂級健身俱樂部、美容院舉辦各種體驗(yàn)活動 網(wǎng)絡(luò)、紙煤全程跟蹤報(bào)道，電視媒體制作相關(guān)專題節(jié)目或新聞報(bào)道，項(xiàng)目客通系列報(bào)網(wǎng)絡(luò)、紙煤全程跟蹤報(bào)道，電視媒體制作相關(guān)專題節(jié)目或新聞報(bào)道，項(xiàng)目客通系列報(bào)道，項(xiàng)目現(xiàn)場專辟客戶活動展示區(qū)道，項(xiàng)目現(xiàn)場專辟客戶活動展示區(qū)長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷策略營銷策略n營銷總策略之營銷總策略之 顧客營銷顧客營銷皇明集團(tuán)關(guān)系

28、營銷皇明集團(tuán)關(guān)系營銷 皇明集團(tuán)最為德州的龍頭企業(yè)，在本市、山東乃至全國都有良好而龐大的業(yè)緣關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)擁有深刻的品牌影響力。 因此，需合理利用各種關(guān)系資源，發(fā)展實(shí)力單位的團(tuán)購行動。政府政府部門部門大型企事業(yè)單位大型企事業(yè)單位（銀行、醫(yī)院等）（銀行、醫(yī)院等）客群客群擴(kuò)充擴(kuò)充長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting此手段直擊目標(biāo)，有很強(qiáng)的針對性強(qiáng)和實(shí)效性。在雙方必須確認(rèn)成交的前提條件下，具體操作建議如下：直接給予介紹方房價(jià)折扣（點(diǎn)數(shù)待定）贈送雙方或介紹方物業(yè)費(fèi)減免待遇（年限待定）贈送雙方或介紹方高爾夫球會會員卡，或高檔俱樂部會員卡（俱樂部待定

29、） “客戶帶客戶客戶帶客戶”n營銷總策略之營銷總策略之 顧客營銷顧客營銷營銷策略營銷策略長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consultingl推盤策略：推盤策略：“穩(wěn)步釋放，利潤最佳”。根據(jù)各樓座的銷售條件逐步推盤，不同產(chǎn)品類型交替釋放，互相帶動實(shí)現(xiàn)利潤最大化。l價(jià)格策略：價(jià)格策略：“中開高走，控制節(jié)奏”，以全面提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格。l促銷策略：促銷策略：首期以折扣、子女上學(xué)優(yōu)惠等為促銷手段，吸引市場客戶，迅速積聚市場關(guān)注度，實(shí)現(xiàn)利好銷售。l客戶保養(yǎng)策略：客戶保養(yǎng)策略：真誠回饋，系列保養(yǎng)。根據(jù)銷售排期，通過系列的保養(yǎng)活動持續(xù)提高客戶的滿意程度，為后期的媒體

30、投放提供相關(guān)的素材。銷售策略銷售策略營銷策略營銷策略n銷售策略銷售策略長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting 高舉精打推廣確立項(xiàng)目在市場上高端精品形象，打造上流 生活品質(zhì)； 口碑傳播利用客戶與客戶之間的傳播，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度；差異競爭突出項(xiàng)目園林景觀、產(chǎn)品科技含量以及附加值的宣傳力度，在市場上脫穎而出。n推廣總思想推廣總思想營銷策略營銷策略長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consultingl活動策略：活動策略： 活動以“生態(tài)節(jié)能做勢，品質(zhì)提升”為原則，根據(jù)客群的變化在強(qiáng) 調(diào)活動的轟動性和新聞性的同

31、時(shí)更加注重品質(zhì)感和專業(yè)性，從 各個(gè)細(xì)節(jié)滲透產(chǎn)品優(yōu)勢。l媒體策略：媒體策略： 以戶外、網(wǎng)絡(luò)的長線傳播為主，以節(jié)點(diǎn)性的平面媒體為輔，不轟炸，不做秀，良好地樹立項(xiàng)目大盤、穩(wěn)健的形象。l廣告策略：廣告策略： 以“園林景觀+太陽能+物業(yè)教育”三位一體為基本原則，增加對項(xiàng) 目賣點(diǎn)的深度挖掘，提高平面表現(xiàn)的感染力。推廣策略推廣策略營銷策略營銷策略n推廣策略推廣策略長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷策略營銷策略n現(xiàn)場策略現(xiàn)場策略l銷售道具：銷售道具： 宣傳折頁、戶型圖、VI系統(tǒng)、樓書、宣傳片等的籌備，形成項(xiàng)目的整體形象，保證銷售。l包裝策略：包裝

32、策略： 以生活藝術(shù)館為定位，集生態(tài)、科技、品位、人文為一體，除了強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感外，增加賣場的氛圍。l管理策略：管理策略： 加強(qiáng)對銷售團(tuán)隊(duì)的組建和培訓(xùn)，符合高檔樓盤的形象氣質(zhì)，進(jìn)一步增強(qiáng)銷售體的接客戶能力?，F(xiàn)場策略現(xiàn)場策略長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting目 錄定位篇：項(xiàng)目解讀策略篇：營銷策略執(zhí)行篇：營銷執(zhí)行長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行營銷階段劃分營銷階段劃分 各階段營銷執(zhí)行各階段營銷執(zhí)行長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A

33、.Consulting營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行n營銷階段劃分營銷階段劃分為順利達(dá)到銷售目標(biāo)，將項(xiàng)目銷售劃分為以下幾個(gè)階段：為順利達(dá)到銷售目標(biāo)，將項(xiàng)目銷售劃分為以下幾個(gè)階段：整個(gè)銷售采用整個(gè)銷售采用“爆破式爆破式”銷售法，集中放量，每次放量之前，相關(guān)推廣配合集客，銷售法，集中放量，每次放量之前，相關(guān)推廣配合集客，主要以活動的安排和體驗(yàn)為主，其他手段輔助，完成客戶量的積累，放量期間集中主要以活動的安排和體驗(yàn)為主，其他手段輔助，完成客戶量的積累，放量期間集中銷售，使整個(gè)銷售過程始終保持火爆，在客戶中造成追捧心理，樹立項(xiàng)目的美譽(yù)度，銷售，使整個(gè)銷售過程始終保持火爆，在客戶中造成追捧心理，樹立項(xiàng)目的美譽(yù)度，為價(jià)

34、格進(jìn)一步提升奠定良好基礎(chǔ)。為價(jià)格進(jìn)一步提升奠定良好基礎(chǔ)。20072007年年20082008年年月份月份6 67 78 89 91010111112121 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212階段劃階段劃分分籌備期籌備期預(yù)熱期預(yù)熱期蓄水期蓄水期開盤強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期二期蓄水二期蓄水期期長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行n各階段營銷執(zhí)行各階段營銷執(zhí)行階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：練好內(nèi)功練好內(nèi)功、完善物料、完善物料推廣重點(diǎn)：推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目形象亮相項(xiàng)目形象亮相訴求手段：訴求手段

35、：內(nèi)部物料內(nèi)部物料/ /包裝體系包裝體系訴求渠道：訴求渠道：網(wǎng)絡(luò)、論壇、平媒網(wǎng)絡(luò)、論壇、平媒第一階段第一階段 : :籌備期籌備期（2007.62007.82007.62007.8）長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行確項(xiàng)目形象包裝定位確項(xiàng)目形象包裝定位 銷售團(tuán)隊(duì)的組建和培訓(xùn)銷售團(tuán)隊(duì)的組建和培訓(xùn)完成各種銷售物料的準(zhǔn)備工作完成各種銷售物料的準(zhǔn)備工作完成售樓處建設(shè)和售樓處包裝工作完成售樓處建設(shè)和售樓處包裝工作樣板間建設(shè)籌劃樣板間建設(shè)籌劃完成預(yù)熱期及開盤期的方案籌備完成預(yù)熱期及開盤期的方案籌備利用業(yè)內(nèi)傳播和軟性宣傳的方式使市場保

36、有對品牌的基本印象利用業(yè)內(nèi)傳播和軟性宣傳的方式使市場保有對品牌的基本印象n各階段營銷執(zhí)行各階段營銷執(zhí)行籌備期主要工作籌備期主要工作長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：儲備客戶儲備客戶, ,塑造市場聲音塑造市場聲音推廣重點(diǎn)：推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目形象宣傳，品牌提升項(xiàng)目形象宣傳，品牌提升訴求手段：訴求手段：軟性宣傳，項(xiàng)目自有戶外廣告牌軟性宣傳，項(xiàng)目自有戶外廣告牌訴求渠道：訴求渠道：平媒平媒/ /雜志雜志/ /網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)/ /戶外戶外第二階段第二階段 : :預(yù)熱期和蓄水期預(yù)熱期和蓄水期（2007.920082007.

37、92008。3 3）n各階段營銷執(zhí)行各階段營銷執(zhí)行長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行n各階段營銷執(zhí)行各階段營銷執(zhí)行預(yù)熱期和蓄水期主要工作預(yù)熱期和蓄水期主要工作 同甲方相關(guān)部門及人員建立順暢的合作流程；同甲方相關(guān)部門及人員建立順暢的合作流程； 重點(diǎn)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和業(yè)務(wù)演練；重點(diǎn)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和業(yè)務(wù)演練； 通過客戶反饋進(jìn)行價(jià)格策略的調(diào)整，保障開盤強(qiáng)銷；通過客戶反饋進(jìn)行價(jià)格策略的調(diào)整，保障開盤強(qiáng)銷； 推廣活動以及大眾推廣全面啟動；推廣活動以及大眾推廣全面啟動； 客戶積累及培養(yǎng)；客戶積累及培養(yǎng)； 客戶資料庫建立；客戶資料庫建立；

38、為開盤活動作好準(zhǔn)備為開盤活動作好準(zhǔn)備長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行n各階段營銷執(zhí)行各階段營銷執(zhí)行第三階段第三階段 : :開盤強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期 （2008.12008.32008.12008.3）階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：強(qiáng)勢開盤、內(nèi)外互動、力促成交強(qiáng)勢開盤、內(nèi)外互動、力促成交推廣重點(diǎn)：推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目賣點(diǎn)打造，項(xiàng)目及時(shí)性信息公告項(xiàng)目賣點(diǎn)打造，項(xiàng)目及時(shí)性信息公告訴求手段：訴求手段：公關(guān)活動、硬性廣告、軟性廣告、直投廣告公關(guān)活動、硬性廣告、軟性廣告、直投廣告訴求渠道：訴求渠道：平媒平媒/ /雜志雜志/ /網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)/ /戶外戶外

39、/ /開盤活動開盤活動長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行n各階段營銷執(zhí)行各階段營銷執(zhí)行 前期積累客戶可以正式簽約；前期積累客戶可以正式簽約； 加強(qiáng)現(xiàn)場管理，爭取最大的來訪成交比；加強(qiáng)現(xiàn)場管理，爭取最大的來訪成交比； 保證銷售認(rèn)購量的同時(shí)作好簽約及回款工作；保證銷售認(rèn)購量的同時(shí)作好簽約及回款工作； 有影響力的開盤活動；有影響力的開盤活動； 樣板間開放；樣板間開放； 強(qiáng)勢推廣配合強(qiáng)勢推廣配合開盤強(qiáng)銷期主要工作開盤強(qiáng)銷期主要工作長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷

40、執(zhí)行營銷執(zhí)行n核心活動之一核心活動之一大型開盤活動大型開盤活動 歡聚長河灣歡聚長河灣活動目的：活動目的：項(xiàng)目集中亮相，引爆市場，積攢項(xiàng)目美譽(yù)度和影響力活動地點(diǎn)：活動地點(diǎn)：售樓處參加對象：參加對象：意向客戶、生態(tài)節(jié)能專家等內(nèi)內(nèi) 容：容：大型文藝匯演、明星助陣、現(xiàn)場促銷媒體宣傳：媒體宣傳：報(bào)紙、電臺、網(wǎng)絡(luò)等強(qiáng)勢宣傳長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting生態(tài)樣板間開放儀式生態(tài)樣板間開放儀式活動主題：長河灣樣板示范區(qū)盛裝開放活動主題：長河灣樣板示范區(qū)盛裝開放n核心活動之二核心活動之二 營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行目的：開放前后通過媒體炒做，為項(xiàng)目帶來上門客戶

41、，并促進(jìn)認(rèn)購客戶和意向客戶成交。目的：開放前后通過媒體炒做，為項(xiàng)目帶來上門客戶，并促進(jìn)認(rèn)購客戶和意向客戶成交。形式：請生態(tài)專家樣板間設(shè)計(jì)師現(xiàn)場講解，每位參觀者贈送生態(tài)主題小禮品。形式：請生態(tài)專家樣板間設(shè)計(jì)師現(xiàn)場講解，每位參觀者贈送生態(tài)主題小禮品。長長 河河 灣灣 項(xiàng)項(xiàng) 目目 營營 銷銷 策策 劃劃 報(bào)報(bào) 告告 B.A.Consulting營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行第四階段第四階段 : :持續(xù)強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期 （2008.72008.102008.72008.10）階段目標(biāo)階段目標(biāo) ：詮釋內(nèi)在魅力，拓展客戶資源詮釋內(nèi)在魅力，拓展客戶資源推廣重點(diǎn)推廣重點(diǎn) ：產(chǎn)品賣點(diǎn)深化，項(xiàng)目形象升華產(chǎn)品賣點(diǎn)深化，項(xiàng)目形象升華訴求手段訴求手段 ：軟性為主、硬性