項(xiàng)目投資估算實(shí)例

1、 第 10 頁 共 10頁上杭森林公園投資估算與效益分析 一、投資估算的依據(jù) 上杭森林公園景區(qū)建設(shè)投資估算是以規(guī)劃的規(guī)模、國家編制概預(yù)算的規(guī)定及福建省林業(yè)、旅游部分現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、市場現(xiàn)行價(jià)格等為依據(jù)。不可預(yù)見費(fèi)按單項(xiàng)工程估算的10計(jì)算。 二、投資估算 上杭森林公園景區(qū)投資估算表分為基礎(chǔ)設(shè)施投資、景點(diǎn)建設(shè)投資和公共設(shè)施投資三部分，每部分具體見下表。該景區(qū)總投資5710萬元，投資估算及各單項(xiàng)工程投資估算見表下表。其中建設(shè)期（20092010年）投資額為3910萬元，占總投資額的68.5%；近（200112013年）投資額為1800萬元，占總投資額的31.5%。 表1 旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資

2、估算表項(xiàng)目規(guī)模投資（萬元）景點(diǎn)建設(shè)工程1. 云峰寺2. 書堂寺3. 云霄殿4. 香林塔5. 古藤園6. 金玉頂7. 練武場8. 步云山門修復(fù)建設(shè)建設(shè)、修復(fù)修復(fù)圍欄保護(hù)修復(fù)整理新建370萬服務(wù)設(shè)施工程1. 入口廣場 2. 休閑服務(wù)區(qū)綠化、香化、美化3000m2,建設(shè)公園大門、圍墻、標(biāo)志建筑、噴水池、停車場等竹木屋、茶莊、游泳及其他休閑娛樂建筑建設(shè)260萬基礎(chǔ)設(shè)施工程1. 客車2. 電瓶車3. 景區(qū)主干道4. 景區(qū)步道5. 供排水6. 供電7. 通訊15公里40公里2420萬植物景觀工程1. 景點(diǎn)綠化2. 主要游步道綠化3. 局部林相改造340萬環(huán)境保護(hù)工程1. 生態(tài)公廁2. 垃圾箱20個(gè)200個(gè)

3、164萬不可預(yù)見費(fèi)（按上述項(xiàng)目10%計(jì)）355.4萬合計(jì)近期建設(shè)投資3909.4萬由上述各表可見：上杭森林公園建設(shè)的近期建設(shè)投資估算為3909.4萬元。 三、資金來源及籌資方案分析上杭森林公園建設(shè)要多方位融資，遵循“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，采取“國家、地方、部門、集體、個(gè)人一起上”、“內(nèi)資、外資一起上”的辦法，充分調(diào)動(dòng)各方的投資積極性。政府部門應(yīng)在旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、可持續(xù)性規(guī)劃、管理和開發(fā)方案、公共便民設(shè)施、宣傳及促銷及其它非營業(yè)性投資等方面進(jìn)行投資，創(chuàng)造一個(gè)良好的投資環(huán)境。主要包括以下方法：l 把森林公園的規(guī)劃建設(shè)納入上杭縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃中去，使之建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步發(fā)展，

4、加大對(duì)森林公園的投入和政策傾斜。l 爭取國家、各有關(guān)部門的專項(xiàng)建設(shè)資金。l 森林公園自籌資金l 銀行貸款l 招商引資l 個(gè)人捐資 籌資方案確定主要有資金籌集成本的籌資風(fēng)險(xiǎn)兩部分組成，總投資為5710萬元。下面有三種方案，其中，貸款利率5%、屬于國家政策性貸款，債息6%、籌集費(fèi)率為1%，股息5%、籌集費(fèi)率為1.5%。資金來源方案a方案b方案c自有資金30%30%30% 發(fā)放債券30%20% 發(fā)放股票20%10% 銀行貸款40%50%40%資金成本率：k=d/p×（1-f） k為資金成本率，d為資金占用率，p資金總額，f籌資費(fèi)率綜合資金成本率：kw=(ki*wi) kw為綜合資金成本率

5、ki第i種個(gè)別資金成本率，wi第i種個(gè)別資金占全部資金的比重。方案a：w=30%, k=1731×6%/1713×（1-1%）=6.1% kw=w×k=1.8%方案b: w=20%， k=1142×5%/1142×（1-1.5%）=5.1% kw=20%×5.1%=1.01%方案c：w1=20% k1=6.1% w2=10% k2=5.1% kw=20%×6.1%+10%×5.1%=1.73%資金成本是籌資者取得和占用資金應(yīng)付出的代價(jià)，故資金成本率越大，所付出的代價(jià)也就越大。以上三種方案相比較可知：方案b的綜合資金

6、成本率最小，所以本次項(xiàng)目融資方式定為方案b最為合理。 四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）項(xiàng)目收入估算 1、估算范圍和依據(jù)項(xiàng)目收入包括門票、交通、娛樂、飲食、住宿、購物及其它收入。根據(jù)邊建設(shè)，邊開放地經(jīng)營原則，項(xiàng)目輸入按建設(shè)期分段估算。確定有關(guān)估算指標(biāo)地依據(jù)：（1）當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平（2）周邊地區(qū)社會(huì)消費(fèi)水平（3）同類型森林公園、旅游區(qū)的估算指標(biāo)2、估算指標(biāo)l 門票：25元/人，按游客人數(shù)的100%計(jì)算l 交通：10元/人，按游客人數(shù)的90%計(jì)算l 住宿：50元/日.人，按游客人數(shù)的10%計(jì)算l 娛樂：20元/人，按游客人數(shù)的10%計(jì)算l 購物：20元/人，按游客人數(shù)的100%計(jì)算l 飲食：20元/人，按游

7、客人數(shù)的70%計(jì)算l 其它：10元/人，按游客人數(shù)的100%計(jì)算3、估算結(jié)果 根據(jù)以上指標(biāo)，按該縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃旅客流量的90%預(yù)測游客流量，到項(xiàng)目經(jīng)營初期開始接待游客，預(yù)計(jì)建設(shè)初期年項(xiàng)目接待國內(nèi)外旅游客流量預(yù)計(jì)將達(dá)31.1萬人次、建設(shè)后期游客達(dá)56.3萬人次，收入情況預(yù)估詳見表2 表2 年經(jīng)營收入估算表 單位：萬元/年項(xiàng)目近期遠(yuǎn)期門票777.51407.5住宿155.5281.5交通279.9506.7娛樂62.2112.6購物6221126飲食435.4788.2其它311563合計(jì)2643.54785.5（二）、項(xiàng)目成本估算1、可變成本估算 可變成本估算使根據(jù)一般的可變成本率進(jìn)行估算，

8、詳見表3 表3 年可變成本估算表 單位：萬元項(xiàng)目可變成本率（%）近期遠(yuǎn)期門票20155.5281.5住宿5077.75140.75交通60167.94304.02娛樂4527.9950.67購物85528.7957.1飲食60261.24472.92其它50155.5281.5合計(jì)1374.622488.462、經(jīng)營成本估算經(jīng)營成本包括可變成本、經(jīng)營管理費(fèi)。年經(jīng)營管理費(fèi)：正式管理人員（10人）按每人每月2000元，一般管理人員（近期80人，遠(yuǎn)期100人）按每人每月1500元計(jì)算。項(xiàng)目年經(jīng)營成本詳見表4 表4年經(jīng)營成本估算表 單位：萬元項(xiàng)目年經(jīng)營成本近期遠(yuǎn)期可變成本1374.622488.46管

9、理費(fèi)168204其它155.5281.5合計(jì)1698.122973.96（三）稅金及附加費(fèi)估算 根據(jù)國家政策和有關(guān)部門規(guī)定，旅游業(yè)開發(fā)不計(jì)投資方向調(diào)節(jié)稅，只征收營業(yè)稅，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)，上杭森林公園年稅金計(jì)附加費(fèi)估算結(jié)果詳見表5 表5 年稅金及附加費(fèi)估算表 單位：萬元項(xiàng)目年稅金及附加費(fèi)備注前期后期1、營業(yè)稅132.175239.275營業(yè)收入的5%2、城建稅9.2522516.74925營業(yè)稅的7%3、教育附加5.2879.571營業(yè)稅的4%合計(jì)146.71425265.59525（四）項(xiàng)目利潤估算 上杭森林公園前后期的利潤估算結(jié)果詳見表6 表6項(xiàng)目年利潤估算表 單位：萬元項(xiàng)目年稅金

10、及附加費(fèi)前期后期項(xiàng)目收入2643.54785.5經(jīng)營成本1698.122973.96稅金及附加146.71425265.59525利潤798.665751545.94475 根據(jù)計(jì)算，近期（2001-2013年）的年利潤為798.66575萬元；遠(yuǎn)期的年利潤為1545.94475萬元。（五）項(xiàng)目其他經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)估算幾分析1 項(xiàng)目投資回收期分析 可能影響到該項(xiàng)目效益的不確定因素由：價(jià)格、投資、成本、游客量、利率等，針對(duì)全部投資內(nèi)部收益率、投資回收期、全部投資凈現(xiàn)值及貸款償還期等4項(xiàng)指標(biāo)。 回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正值的第幾年-1+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量） 本次運(yùn)用單因素敏感項(xiàng)分析（

11、變化1次，變化率幅度5%），重點(diǎn)選取營業(yè)收入和經(jīng)營成本兩項(xiàng)加以分析，使決策者了解不確定因素對(duì)項(xiàng)目投資回收期的影響，最后進(jìn)行相關(guān)的分析表。 表7敏感性分析表變化因素投資回收期營業(yè)收入降低5%6.26經(jīng)營成本增加5%6.21正常5.98 經(jīng)過營業(yè)收入與經(jīng)營成本變動(dòng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算可知，這兩種因素的變動(dòng)中營業(yè)收入對(duì)回收期的影響更大一些，但總的來說基本沒使投資回收期產(chǎn)生不可忽略的影響。兩種情況下投資回收期基本保持在6年數(shù)值不變，故本項(xiàng)目建設(shè)的投資回收期大約為6年。2、項(xiàng)目凈現(xiàn)值分析 凈現(xiàn)值指特定方案未來現(xiàn)金流入量現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出量現(xiàn)值之間的差額。計(jì)算公式為：凈現(xiàn)值=未來報(bào)酬總現(xiàn)值-建設(shè)投資總額 npv

12、=it /（1+r）-ot /（1+r） 式中：npv-凈現(xiàn)值；it-第t年的現(xiàn)金流入量；ot-第t年的現(xiàn)金流出量；r-折現(xiàn)率；n-投資項(xiàng)目的壽命周期 根據(jù)公式計(jì)算可得凈現(xiàn)值（npv）=（2644/1.13+3222/1.14+3867/1.15+4786/1.16+4786/1.17+4786/1.18+4786/1.19+4786/1.110- （1910/1.1+2000/1.12+2845/1.13+2345/1.14+2145/1.15+3240/1.16+3240/1.17+3240/1.18+3240/1.19+3240/1.110）=1766.83、 項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率分析 凈現(xiàn)值

13、1766.8為正數(shù)說明該項(xiàng)目的報(bào)酬率超過10%。故該項(xiàng)目對(duì)投資公司來說是有利的。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 可能影響到該項(xiàng)目效益的不確定因素由：價(jià)格、投資、成本、游客量、利率等。針對(duì)全部投資內(nèi)部收益率、投資回收期、全部投資凈現(xiàn)值指標(biāo)，運(yùn)用單因素敏感項(xiàng)分析（變化1次，變化率幅度5%），重點(diǎn)選取營業(yè)收入和經(jīng)營成本兩項(xiàng)加以分析，使決策者了解不確定因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的影響，確定不確定因素變化的臨界值，以便更好地采取防范措施。 結(jié)果表明，營業(yè)收入降低5%時(shí)，投資回收期延長了0.28年。經(jīng)營成本提高了5%時(shí)，投資回收期延長了0.23年。 由此可見，營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對(duì)上杭森林公園效益回收影響都不大，故此項(xiàng)目的投資

14、風(fēng)險(xiǎn)較低，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性較好。 在分析的兩個(gè)因子中，營業(yè)收入對(duì)項(xiàng)目影響稍大，應(yīng)采用以下方法降低風(fēng)險(xiǎn)：1、科學(xué)調(diào)配景區(qū)淡旺季門票價(jià)格，避免出現(xiàn)游客因門票價(jià)格的變化而反感的現(xiàn)象。2、盡量實(shí)現(xiàn)景區(qū)財(cái)政收支情況陽光化，以避免貪污或謊報(bào)數(shù)據(jù)等情況。3、景區(qū)的各種消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要與市場要素的變化相結(jié)合，故應(yīng)多做市場調(diào)查。 附表 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 工作年度項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期近期遠(yuǎn)期20092010201120122013201420152016201720181現(xiàn)金流入33659264432223867478647864786478647861.1營業(yè)收入33659264432223867478647864786478647862現(xiàn)金流出2744319102000284523452145324032