馬鞍山市2012年房地產(chǎn)市場調(diào)查

1、馬鞍山市，中國安徽省省轄市，于1956年10月12日設(shè)立。下設(shè)花山區(qū)、雨山區(qū)、博望區(qū)三個市轄區(qū)，管轄當(dāng)涂縣、和縣、含山縣三個縣。位于安徽省東部，長江下游南岸，是新興的鋼鐵工業(yè)城市，具有“九山環(huán)一湖，翠螺出大江”的獨(dú)特城市風(fēng)光。既是“皖江城市帶”門戶城市，也是“南京都市圈”核心層城市、“長三角城市群”成員城市，還是“全國科技興市試點(diǎn)城市”和“國家863新材料產(chǎn)業(yè)化基地”集多項殊榮于一身的城市。概述馬鞍山位于安徽省最東部，橫跨長江、接壤南京、長三角的橋頭堡，是安徽的東大門、南京的后花園。馬鞍山市現(xiàn)轄3縣3區(qū)和1個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、1個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、1個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、6個省

2、級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1個省級服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、1個省級臺灣工業(yè)園和一批特色園區(qū)?？偯娣e4049平方公里、總?cè)丝?30萬，其中市區(qū)面積704平方公里，建成區(qū)面積86平方公里，城市化率達(dá)60%。2011年完成GDP1144億元，居全省第4位；財政收入186億元，居全省第3位；固定資產(chǎn)投資952億元，居全省第3位；城市居民人均可支配收入27329元、農(nóng)民人均純收入9505元，均居全省第1位。行政區(qū)劃：全市戶籍人口為230萬人，市區(qū)戶籍人口79萬、市區(qū)常住人口88萬。全市土地面積4042平方公里，市區(qū)規(guī)劃面積715平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積86平方公里，城市化率66%。境內(nèi)轄3區(qū)3縣，市人民政府駐安徽省馬鞍

3、山市太白大道2008號。城市規(guī)劃區(qū)范圍界定為：博望區(qū)、花山區(qū)、雨山區(qū)范圍，約715平方千米1。城市發(fā)展規(guī)劃馬鞍山市委七屆十二次全會決定：實(shí)行“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略，力爭在五年內(nèi)形成具有馬鞍山特色、城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代化大城市框架。自行政區(qū)劃調(diào)整后，馬鞍山由濱江城市轉(zhuǎn)變?yōu)榭缃鞘?。如何?#160; 馬鞍山主城區(qū)規(guī)劃示意圖“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，推動一江兩岸協(xié)調(diào)發(fā)展，是全馬鞍山人都關(guān)注的大事。2012年4月10日上午，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局召開了市主城區(qū)總體規(guī)劃方案論證會，關(guān)于主城區(qū)規(guī)劃，方案明確要按照“組團(tuán)式、網(wǎng)格化、田園城市的發(fā)展模式”，做大環(huán)抱長江的主城區(qū)，加快副城區(qū)建設(shè)。主城區(qū)的空

4、間結(jié)構(gòu)為“一心兩翼（帶），組團(tuán)布局，擁江發(fā)展”。其中，“一心”即為江心洲綠心，“兩翼”為東西兩翼（江東、江西），“東翼”包括中心城組團(tuán)、姑孰組團(tuán)、南部示范園區(qū)組團(tuán)；“西翼”包括歷陽組團(tuán)、姥橋組團(tuán)、鄭蒲港組團(tuán)。城市發(fā)展，交通先行。其中，主城區(qū)內(nèi)的高速公路有“兩縱兩橫”，即為滁馬高速、寧蕪高速、合馬高速（在建）、合杭高速。鐵路有北沿江鐵路、寧蕪鐵路、鄭蒲港連接線和慈湖連接線。城際鐵路有寧安城際、揚(yáng)馬巢城際和南京地鐵S3號線。經(jīng)濟(jì)：2011年馬鞍山市完成GDP生產(chǎn)總值1144億元，居全省第4位；財政收入186億元，居全省第3位；固定資產(chǎn)投資952億元，居全省第3位；城市居民人均可支配收入27329元

5、、農(nóng)民人均純收入9505元，均居全省第1位。“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略即1個主城區(qū)、2個副城區(qū)、5個中心鎮(zhèn)和5個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)共同構(gòu)成的城市空間布局體系。在此基礎(chǔ)上，加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，用快速通道把主副城區(qū)和、中心鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)連接起來，使城市居民在20分鐘內(nèi)能夠享受到田園風(fēng)光，使農(nóng)村居民在20分鐘內(nèi)能夠享受到城鎮(zhèn)公共服務(wù)，力爭在5年內(nèi)形成以主城區(qū)為中心，副城區(qū)為“兩翼”、中心鎮(zhèn)為呼應(yīng)，產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為支撐的具有馬鞍山特色、城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代化大城市框架。1個主城區(qū)：中心城區(qū)向東部秀山新區(qū)和濱江地區(qū)拓展形成100平方公里以上的主城區(qū)。2個副城區(qū)：姑孰副城區(qū)，丹博副城區(qū)。5個中心鎮(zhèn)：雨山向山鎮(zhèn)、當(dāng)涂縣石橋

6、鎮(zhèn)、太白鎮(zhèn)、黃池鎮(zhèn)、年陡鄉(xiāng)。5個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南部沿江承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)、慈湖港口物流加工區(qū)、江心洲生態(tài)旅游區(qū)、濮塘休閑度假區(qū)。房地產(chǎn)市場自2010年4月份國家調(diào)控房地產(chǎn)的新政出臺后，馬鞍山于2010年5月推出“馬21條”的落地化政策，馬鞍山的“馬21條”政策，又進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場。但馬鞍山房價沒有降下來，卻造成了開發(fā)商與購房者雙重觀望的局面，沒有新房源的馬鞍山市場一直在消化存量房，而這些都成為了影響馬鞍山房地產(chǎn)市場的因素。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管力度不斷的增強(qiáng)，從而導(dǎo)致一線城市的房屋銷售量不斷下滑，但是房屋均價下滑并不是很大，反而比較堅挺。三線城市的馬鞍山也受到新政的

7、影響，導(dǎo)致市場成交量下滑，但是房屋均價變化不大，個別已開樓盤價格和新開樓盤價格小幅上揚(yáng)。而一線城市的房價下降并沒有帶動馬鞍山的房價，雖然馬鞍山受新政影響較大，使得銷量受挫，卻始終沒有撼動房價。 繼新國八條出臺，要求各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，進(jìn)一步落實(shí)地方責(zé)任，切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任以后，安徽省政府辦公廳積極響應(yīng)，轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知，通知共計6項內(nèi)容。專家表示其中地方房價控制目標(biāo)、土地出讓溢價超50%需上報等政策，將成為影響今年本地房地產(chǎn)市場后市走向的重要政策

8、。 2010年，雖然中央政府出臺了“史上最強(qiáng)的政策組合”，但市場似乎并不受力，依然表現(xiàn)出其應(yīng)有的活力：馬鞍山市樓市商品住宅僅成交4547套，成交面積共計514088.27，而房價環(huán)比漲幅居全國第二，整體呈現(xiàn)“賣方市場，量價齊升，整體均衡”銷售市場格局。市場的表現(xiàn)和政策的強(qiáng)度對比，用個成語來說，就是“杯水車薪”。從2011年近期的成交數(shù)據(jù)來看，馬鞍山樓市并未受太大影響。業(yè)內(nèi)人士解釋，馬鞍山整體供應(yīng)量相應(yīng)不足，至于信貸政策，在短期內(nèi)很難有所表現(xiàn)。寧安城際高速鐵路和長江大橋的建設(shè)，馬鞍山城市化進(jìn)程的加快，這些利好因素都將助推馬鞍山樓市保持穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。但政策環(huán)境的進(jìn)一步惡化，投資需求和改善性需求將

9、逐漸被擠出住宅市場，而剛需則將受新政影響，暫時陷入觀望。2010年房地產(chǎn)市場成交情況分析2010年度，在國十條、契稅調(diào)整、加息等多個政策的影響之下，馬鞍山樓市成交上演“過山車”。 據(jù)馬鞍山房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)顯示：2010年1-12月馬鞍山市區(qū)住宅類房源共成交5860套；成交面積為639194.72平方米，較去年同期減少525074.68平方米，降幅達(dá)到了45.10%；成交均價為5197.12元/平方米，較去年同期增加了1121.51元/平方米，增幅為27.52%。近期土地招拍掛成交居住用地：樓面價：5136元/樓面價：369元/樓面價：2726元/樓面價：548元/i工業(yè)用地：樓面價：353元/

10、樓面價：353元/商業(yè)用地：樓面價：1058元/樓面價：851元/樓面價：553元/樓面價：2939元/住宅成交情況：根據(jù)馬鞍山搜房網(wǎng)統(tǒng)計，二月份馬鞍山（市區(qū)）商品房共成交1005套。數(shù)據(jù)顯示，位居二月成交套數(shù)排行榜前五名的樓盤分別是恒大御景灣（成交166套）、朝輝東方城（成交133套）、綠地世紀(jì)城（成交106套）、秀山湖壹號（成交90套）、恒泰達(dá)觀天下（成交81套）。恒大御景灣：價格：最低價4980元/平方米  馬鞍山恒大御景灣是由全國十強(qiáng)房企恒大地產(chǎn)投資建設(shè)，項目位于馬鞍山市秀山新區(qū)，旅游大道與匯秀路東南部，交通便利，是城市規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域；宗地北靠秀山，南面秀山湖公園，地

11、塊優(yōu)勢得天獨(dú)厚、無可復(fù)制。項目占地面積達(dá)274.6畝，總建筑面積28.67萬方，采用新古典主義規(guī)劃理念，綠化率高達(dá)45.8%。項目規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、會所、游泳池、健身房等配套設(shè)施，并引入國家一級物業(yè)金碧物業(yè)。項目建成后，將成為秀山新區(qū)乃至馬鞍山全市檔次最高、園林最美的歐陸皇家風(fēng)格豪宅區(qū)。朝輝東方城價格：最低價5300元/平方米  朝輝東方城地理位置處于湖南路與慈湖河路東南向地塊，雨山路南側(cè)還有少量地塊，項目占地691畝，總建筑面積近140萬平米，地塊共分為4大區(qū)進(jìn)行組團(tuán)開發(fā)及銷售。朝輝東方城整體項目包含洋房、小高層、高層、超高層、公寓等多種物業(yè)產(chǎn)品；項目內(nèi)擁有3萬五星級

12、酒店，近4000的農(nóng)貿(mào)市場；還有幼兒園及小學(xué)，是馬鞍山目前房地產(chǎn)市場最大社區(qū)。在這里，朝輝集團(tuán)將全力打造一個集生態(tài)型、多功能、復(fù)合型的大型綜合社區(qū)。建成后將有12000多戶，總?cè)丝诩s4萬人，這樣的規(guī)模才能體現(xiàn)出真正意義上的城。朝輝東方城效果圖物業(yè)地址：馬鞍山花山東至慈湖河、南至花園路、西至慈湖河路、北至湖南路綠地臻城價格：最低價4750元/平方米  綠地臻城占據(jù)馬鞍山市秀山新區(qū)兩個最具發(fā)展?jié)摿托б骖A(yù)期的優(yōu)質(zhì)地塊，規(guī)劃總建筑面積約58萬平方米，位于秀山新區(qū)中軸線的北側(cè)，城市商業(yè)軸湖南東路和城市重要快速路霍里山大道交叉口，距新區(qū)核心區(qū)域秀山湖僅一公里，距在建高鐵二公里。綠地臻

13、城緊鄰馬鞍山市大規(guī)劃中的生活發(fā)展軸五擔(dān)崗路，與奧體中心和CBD金融商業(yè)地塊隔街相望，并將馬鞍山市重點(diǎn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)包裹其中。如此繁華、靜謐左右逢源的專屬優(yōu)越感只為城市精英階層享有。綠地臻城效果圖物業(yè)地址：馬鞍山花山湖南東路與霍里山大道交叉口西北秀山湖壹號價格：均價4650元/平方米  秀山湖壹號位于秀山新區(qū)特教學(xué)校東側(cè)200米，是秀山新區(qū)真正意義上的首席宜居社區(qū)。項目總建筑面積達(dá)39萬方，由27棟11-33層的高層組成；用純生活的姿態(tài)，規(guī)劃80-110舒適生活空間，南眺秀山湖波光旖旎，北觀秀山雄姿，讓居住生活的純粹與愜意在此綻放。秀山湖壹號效果圖物業(yè)地址：馬鞍山雨山旅游大道與秀山湖交叉口東南角（特教學(xué)校東側(cè)20