物業(yè)工程部前期介入流程

1、物業(yè)工程部前期介入流程物業(yè)工程部前期介入階段的工作，更加注重項目施工現(xiàn)場功能設 施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術 人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調，使初期各項設計建設 更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設高質量、高品質項目的重要輔助 途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度 進行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議。確保我們物業(yè)接管順 利進行，為物業(yè)在接管后能夠正常運行減少運行成本奠定良好基礎。 為此物業(yè)工程前期介入主要分為三個階段：規(guī)劃設計和物業(yè)工程部組 織架構階段，施工階段，接管驗收階段。第一規(guī)劃設計階段一、做好與現(xiàn)場各方關系的協(xié)調開發(fā)商

2、、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、 設備供應商等現(xiàn)場各方關系錯綜復雜，協(xié)調各方關系為現(xiàn)場工作提供 便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關注的要點， 而前期介 入階段主要是在項目已經完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完 成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段， 物業(yè)工程部工作人員進 場，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟會同時開展。1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作 計劃； 審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整 設計思路、定位、最后對

3、圖紙審讀的結果進行匯總。2、物業(yè)工程部人員組織架構合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術人員的選擇招聘應掌握以下標準：(1) .有豐富的物業(yè)工程管理經驗，最好是了解裝飾裝潢管理、 設備設施管理、工民建隱蔽工程管理(土建、電氣、水暖、給排水、 消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等)的人員；(2) .有物業(yè)工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與實際 需求結合的人員；(3) .有豐富的現(xiàn)場施工經驗，能夠保證自身安全；(4) .專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人 員。第二在建工程施工階段(一) 土建施工跟進；1、

4、在建工程土建施工跟進要求： 每五天對土建工程進行一次跟進；2、跟進內容：基礎；砌體；樓板；梁；柱；層高；接縫處理；濕漬、 滲水、滴漏；外墻保溫；外墻涂料；落水管；屋面；風道、煙道；管 井；樓梯；踏步；護欄；大堂；單元門；室內墻面；室內棚頂；室內 地面；門窗洞口；陽臺；等。3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；4、表格填寫：1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“，如異常則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記 錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、 錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對異常情況進行匯總，召開 工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形

5、式發(fā)函致工程部， 必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。2、每周五根據各類別問題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領導。（二）電氣施工跟進；1、在建工程電氣施工跟進要求： 每五天對土電氣程進行一次跟進；2、跟進內容：電纜溝；電纜橋架；電纜敖設；配電柜；變壓器；電 表箱；柴油發(fā)電機組；母線安裝；電線電纜導管；電纜終端壓接；管 線敖設

6、；槽板配線；防雷接地系統(tǒng)；導線連接；接線盒；線管接口吊 裝；絕緣材料；公共照明；開關插座；燈具安裝；3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記 錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對異常情況進行匯總，召開工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項

7、目、問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。2、每周五根據各類別問題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領導。（三）水暖施工跟進；1、在建工程水暖施工跟進要求： 每五天對土水暖程進行一次跟進；2、跟進內容：集水管埋深及坡度；下水井；排水溝；排水管道；室 內排水管道；排污管道；管道井坡度、支架；水泵；進水管道；進出水閥門；排水喉管；雨水喉管；上下水管道保溫；供暖管道；散熱器; 衛(wèi)生器具；檢查口；掃除口；地漏；燃氣設施；3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結果正常，

8、則在對應欄內打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記 錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對異常情況進行匯總，召開 工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、 問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。2、每周五根據各類別問題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.

9、3、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領導。（四）裝修施工跟進；1、在建工程裝修施工跟進要求： 每五天對土裝修程進行一次跟進；2、跟進內容：功能性檢查（水；電；可視對講；報警系統(tǒng)；土建無 滲漏和給排水無滴漏現(xiàn)象；排水暢通、無倒坡和積水現(xiàn)象；）； 木門1、飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；木 門門套線與墻體結合是否存在裂縫等；3、開、關、鎖靈活自如、平 穩(wěn)、無噪音；暗門鏈是否起作用；4、門鎖把手是否有保護膜；5、膠 條平順；6、小五金配件（門鎖、門吸、門鉸、貓眼等；）齊全，無松 脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；;鋁合金（1、是否存在滲漏，是 否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿；2、隼接

10、部位，錨釘部位等是否有 打膠；3、五金件（執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等）齊全，使用功能 正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；4、推拉門推拉順暢；5、 窗扇開啟順暢；）；給排水（1、水龍頭，花灑安裝牢固端正、開關自如，表面無損傷、銹蝕；出水流速及水量正常，無滴漏現(xiàn)象；2、浴缸無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨、污染等，周邊打膠飽滿；淋浴 門動作自如，周邊打膠飽滿；3、馬桶蓋板安裝，水箱進水閥啟閉自 如不滲漏，周邊打膠飽滿，無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污染等；4、衛(wèi)生間，陽臺排水順暢，無倒坡積水，地漏不被覆蓋）；電氣（1、燈是否亮，位置是否合理，開關周邊收口是否平整，高度是否 合理，無污染；2、

11、插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開關 高度應一致高低差不大于2mm同一室內安裝的插座高低差不應大于 5mm并列按裝相同型號的插座高低差不應大于 1mm左零右火上保 護線正確，無污染；）；排氣扇開閉自如；配電箱蓋污染生銹，斷路器 沒有內陷；）；櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴1、淋浴門動作自如，周邊打 膠飽滿；五金件（滑軌，執(zhí)手等）齊全，使用功正常，無松脫、晃動、 磨損、劃傷、銹跡等；2、廚房煙道，止回閥安裝；3、櫥柜五金件（門鉸鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動、 磨損、劃傷、銹跡等；4、櫥柜臺面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、

12、 污染等5、煤氣軟管預留孔大小、位置適當。；扶手空調洞層高（1、欄桿高度1.10米；2、木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃 傷、固定件完好、拼角順平；3、鐵件是否有生銹，變形，斷開等；4、 空調洞位置是否合理，有無排水立管遮擋空調洞現(xiàn)象，前后空調洞是 否前高后低；5、測量具體層高數據；）；墻地磚（1、墻地磚沒有空鼓、 缺棱掉角等；2、墻地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等；3、墻地磚 接縫順直，接縫填嵌密實、平直、寬窄一致；）；天花墻身涂（1、墻 身天花油漆驗收一致，無色差，無透底，無漏刷，無流墜，無污染；2、墻身天花無裂縫；陰陽角順直方正；3、吊頂整體完好、安裝牢固， 表面平整、顏色均勻；4、線

13、角順直方正，與梁底接縫無開裂；）木地 板（1、無污染，劃痕，崩角等。2、無大小頭。3、色澤同一性；4、 預留置伸縮，不允許木板起伏。5、接縫、釘口要按規(guī)范處理。6、拼 縫密實。7、成品保護到位。陽臺等公共部分（1、踏步磚沒有空鼓、 缺棱掉角等；2、墻身無裂縫，陰陽角順直方正，滴水線清晰；3、欄 桿木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平； 4、欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開等；5、窗開啟自如；6、首層 雜物間隔柵；7、陽臺水管后墻面面油漆平整，水管無污染 8熱水 器和強電插座、煤氣表等位置合理；）；3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結果正常，則在

14、對應欄內打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記 錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對異常情況進行匯總，召開 工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部， 必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、 問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。2、每周五根據各類別問題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.3、

15、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領導。（五）消防系統(tǒng)施工跟進;1、在建工程裝修施工跟進要求： 每五天對土裝修程進行一次跟進；2、跟進內容：網絡布置（坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要 求；）手動報警鈕（是否按照圖紙安裝；）；煙感（是否按照圖紙安裝；）； 溫感（是否按照圖紙安裝；）；消防栓（1、是否按照圖紙位置安裝2、閥門安裝及漏水情況3、消防皮帶噴咀安放齊全4、自動按鈕安裝 情況5、立管、消防栓外觀，6、安裝質量情況；）；噴淋系統(tǒng)（1、噴 淋頭是否按設計安裝；2、安裝位置，間隔距離符合要求；3、樓層防 火分區(qū)總閥，流量開關安裝情況；4、末端放水閥門安裝情況；5、報 警閥；6、管道安裝；7

16、、支架安裝；8壓力開關；9、漏水情況；）； 分區(qū)卷簾門（1、分區(qū)卷簾門安裝位置符合圖紙要求設計；2、樓層防 火分區(qū)總閥，流量開關安裝情況；3、末端放水閥門安裝情況；）；防 排系統(tǒng)（1、風管安裝情況；2、設計防火閥安裝情況；3、防火閥動 作情況；4、自然排煙口面積；）3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記 錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對異常情況進行匯總，召開 工程前期介入專題會，對重要的問題要以書面的形式發(fā)

17、函致工程部， 必要時呈報其領導，并及時跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經工程部經理審核后存檔，存檔期限為長期。5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負責位置、檢查項目、 問題描述、整改前照片的描述，地產工程部負責整改措施、責任人、 整改時間、整改后照片的提供。2、每周五根據各類別問題的匯總情 況編制該表，并以聯(lián)絡函的形式發(fā)函致工程部.3、對于發(fā)函兩次未整 改的問題要上報公司領導。段（六）消防系統(tǒng)施工跟進；1、在建工程裝修施工跟進要求： 每五天對土裝修程進行一次跟進；2、跟進內容：電源（電梯的供電電源線是否單獨敷設）;轎箱部分（轎 箱內樓層顯示板，內呼按鈕版，轎箱對講功能，轎箱應急燈，各層層站 顯示裝置,轎箱天花，轎箱地板,轎門開關，廳門開關,轎箱壁板,轎箱 攝像）；機房部分（維修吊鉤,盤車工具，限速器,曳引機，主電源開關， 井道照明燈，防鼠設施，機房門鎖,機房室溫,轎箱照明，三方對講,監(jiān) 控系統(tǒng),對重架護欄，機房排氣扇）；底坑（底坑有無積水，井底土建結 構,井底爬梯）；3、跟進標準：按物業(yè)質量驗收標準執(zhí)行；4、 表格填寫：1、如檢查結果正常，則在對應欄內打“，如異常 則打“X”，并在異常/故障情況描述及跟進處理措施，欄內要詳細記 錄。2、巡查